财务数据关键指标变化：收入和利润 - 公司2021年营业收入为5.68亿元人民币，同比略降0.46%[20] - 公司2021年营业收入为5.6755亿元，同比微降0.46%[51] - 归属于上市公司股东的净利润为6426.91万元人民币，同比下降40.12%[21] - 净利润为8281万元，同比下降28%[47] - 2020年度实现归属于上市公司股东净利润1.0734亿元[153] - 2020年公司实现归属于母公司股东净利润107.34百万元[154] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 物业租赁业务成本3937.8万元，同比上升58.51%[54][56] - 销售费用同比增长31.34%至2689.00万元，主要因人工费重分类[64] - 管理费用同比下降17.39%至7564.03万元，主要因人工成本下降[64] - 财务费用同比下降17.79%至7996.74万元，主要因偿还银行借款[64] 各条业务线表现 - 公司主营业务包括商业运营管理、物业租赁、住宅商住尾盘销售[18] - 物业租赁业务收入1.9477亿元，同比增长17%，占营收34%[49][51] - 房地产销售收入3.6406亿元，同比下降4.96%，占营收64.15%[49][51] - 商业运营收入793万元，同比大幅增长765%，占营收1.39%[49][51] - 房地产销售毛利率74.83%，同比上升8.91个百分点[54] - 公司业务将主要聚焦商业运营管理和物业租赁两大领域[154] 各地区表现 - 四川地区收入1.1865亿元，同比增长29.64%[51][54] - 北京通州阳光新生活广场出租率达98%[42] - 成都阳光新生活广场出租率达100%[42] 管理层讨论和指引 - 公司2022年将聚焦商业地产运营核心主业，通过品牌提升和持续焕新思路升级优化购物中心[101] - 公司2022年将通过品牌管理输出、委托管理等轻资产方式拓展粤港澳大湾区、北京、成都等优势地区项目[102] - 公司2022年将处置低效非核心业务资产以提升持续盈利能力[102] - 公司面临购物中心和写字楼行业竞争压力加大的市场竞争风险[106] - 公司面临重资产运营资金压力大和一线城市购物中心体量饱和的业务拓展风险[107] - 公司2022年将深耕粤港澳大湾区并建立业务拓展体系降低轻资产拓展风险[107] - 公司面临融资政策影响的融资、信贷、利率风险[109] 公司治理和人员变动 - 公司2021年4月29日修订《公司章程》《股东大会议事规则》《董事会议事规则》等治理制度[114] - 公司2022年3月完成董事会监事会换届选举，组建第九届董事会和监事会[116] - 公司于2022年3月1日完成董事会监事会换届选举及高级管理人员聘任工作[129] - 2021年4月8日副总裁张志斐因个人原因主动辞职[130][131] - 2021年4月29日扶金龙被董事会聘任为副总裁[131] - 2021年6月25日职工监事高淼因个人原因主动辞职[130][131] - 2021年6月25日温敏经职工大会选举接任职工监事[131] - 2022年3月1日独立董事韩美云因任期届满离任[130][131] - 2022年3月1日郭磊明经股东大会选举接任独立董事[131] - 公司现任董事会包含7名董事（含3名独立董事）[132][133][134] - 公司现任监事会包含3名监事（含1名职工监事）[135] - 高管团队包含总裁熊伟及副总裁常立铭等核心管理人员[132][133] 现金流和融资活动 - 经营活动产生的现金流量净额为2.14亿元人民币，同比下降42.43%[21] - 经营活动现金流量净额同比下降42.43%至2.14亿元[66] - 投资活动现金流入同比下降98.41%至14.64万元[66][68] - 筹资活动现金流入同比增加91.54%至5.77亿元，主要因新增银行借款[66][69] 资产和负债状况 - 公司总资产为56.22亿元人民币，同比下降5.10%[21] - 投资性房地产公允价值下降3000万元，因上海银河宾馆估值下调[73][77] - 货币资金占比下降1.73个百分点至2.12%，期末余额1.19亿元[74] - 受限资产总额35.75亿元，其中投资性房地产抵押价值35.50亿元[79] - 公司执行新租赁准则调整2021年1月1日预付款项减少1435.18万元至303.39万元[191] - 新租赁准则下公司确认使用权资产8042.77万元[191] - 公司资产合计因新租赁准则增加6607.59万元至8346.16万元[191] - 一年内到期的非流动负债增加863.45万元至3586.62万元[191] - 公司确认租赁负债5744.14万元[191] - 负债合计因新租赁准则增加6607.59万元至41610.39万元[191] 利润分配政策 - 公司2021年不派发现金红利、不送红股、不以公积金转增股本[5] - 2020年度及2021年度均不进行利润分配也不以公积金转增股本[155][158] - 不分配利润原因：受国家宏观调控影响无法实现二级市场融资[154][158] - 公司于2021年修订公司章程调整现金分红政策[153] - 利润分配方案经2021年5月20日股东大会审议通过[156] 子公司和投资结构 - 公司注销西安上东房地产开发有限公司，新设深圳瑞成新业商业管理有限公司[59][60] - 深圳瑞成新业商业管理新设子公司贡献净利润260万元[89] - 聚信新业有限合伙结构中A类合伙人优先级份额1.6亿元，固定收益不超过基准利率2.5倍[90][91] - B类合伙人份额2.5亿元，可要求公司以年化10.4%成本回购或强制收购年化15.4%成本[92] - C类合伙人劣后级份额中公司子公司出资1.5亿元，享有剩余收益分配权[90][93] - 公司注销1家子公司并新设1家子公司[196][197] 主要客户和供应商 - 前五大客户销售额占比24.47%，成都伊藤洋华堂为第一大客户占比6.48%[61] - 前五名供应商采购总额为3266.86万元，占年度采购总额的30.16%[62] 行业市场数据 - 2021年下半年全国百大购物中心商铺平均租金为26.93元/平方米/天，环比上涨0.32%[32] - 截至2021年底，重点监测的15个城市已开业购物中心总建筑面积约1.73亿平方米[32] - 2021年国内写字楼市场净吸纳量达743万平方米创历史新高[33] - 全国重点城市主要商圈写字楼平均租金环比上涨0.16%至4.77元/平方米/天[33] - 北京零售物业市场购物中心首层平均租金环比上升0.4%至35.7元/平方米/天[33] - 北京写字楼市场空置率同比下降0.8个百分点至17.1%[33] - 成都优质写字楼市场吸纳量同比大幅上涨127.6%至47万平方米[36] - 成都写字楼市场空置率同比下降2.7个百分点至17.6%[36] 非经常性损益和公允价值变动 - 非经常性损益项目中，政府补助为23.62万元人民币，较2020年大幅减少[26] - 公司投资性房地产公允价值变动损益为-3000万元人民币，被管理层界定为经常性损益[28] 季度业绩表现 - 第四季度营业收入为2.32亿元人民币，占全年收入的40.9%[24] - 第四季度归属于上市公司股东的净利润为5097.35万元人民币，扭转了前三季度的亏损[24] 控股股东和关联方 - 公司控股股东为京基集团，持股比例为29.12%[19] - 公司实际控制人为陈华先生[19] - 控股股东京基集团因2021年5月协议受让股权导致同业竞争[124] - 京基集团承诺解决同业竞争问题[175] - 公司全资子公司瑞和新业与京基百纳签署经营托管协议[167][175] - 京基集团将在阳光股份过户后12个月内启动资产托管并在2年内签署协议[177] - 京基集团承诺5年内完成竞争性资产注入上市公司[177] - 深圳市京基百纳商业项目在托管前仅限深圳范围经营[177] - 京基集团承诺18个月内不转让受让的股份[182] - 京基集团计划增持公司股份比例0.5%至0.86%[184] - 增持股份数量区间为3,749,567股至6,449,254股[184] - 增持后京基集团持股比例不超过总股本29.98%[184] - 增持计划在6个月内完成（2020年11月至2021年1月）[184] - 所有承诺在京基集团控制上市公司期间持续有效[179][181] - 关联交易将按公允市场价格执行并履行披露程序[179] - 公司存在向控股股东京基集团报送部分月度及季度财务数据的情形[118] 主要子公司财务表现 - 北京首创风度房地产租赁收入为577,329,328.11元，净利润为9,172,637.17元[89] - 北京瑞丰阳光投资管理收入为1,474,989,920.38元，净亏损10,211,132.49元[89] - 成都紫瑞新丽商贸租赁及商业运营收入为728,520,999.34元，净利润21,000,946.37元[89] - 上海晟域资产管理净亏损22,313,884.79元，总资产1,305,258,756.35元[89] - 上海锦赟资产管理净亏损38,748,029.31元，总资产1,333,827,449.69元[89] - 北京艺力设计工程收入708,356,892.61元，净利润21,467,970.33元[89] 公司基本信息和上市情况 - 公司注册地址位于广西南宁经济技术开发区，办公地址位于深圳市京基一百大厦[14] - 公司股票代码000608，在深圳证券交易所上市[14] - 公司董事会秘书王小连，证券事务代表张茹，联系方式0755-82220822[15][16] - 公司前身为水泥制造销售企业，1998年转型房地产开发，2007年转向商业地产[18] - 公司2021年年度报告于2022年3月发布，报告编号2022-L22[1] - 公司披露媒体包括证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报及巨潮资讯网[17] 公司独立性和治理状况 - 公司治理状况与监管规定无重大差异[119] - 公司人员独立 高级管理人员未在控股股东处兼任行政职务且均在公司领薪[120] - 公司资产独立完整 无被关联方占用或支配情形[120] - 公司财务独立 设有独立财务部门及银行账户[120] - 公司机构独立 与控股股东无上下级关系[121] - 公司业务独立 具备自主经营能力[122] 股东大会参与情况 - 2021年第一次临时股东大会投资者参与比例30.09%[125] - 2020年年度股东大会投资者参与比例42.38%[125] - 2021年第二次临时股东大会投资者参与比例48.76%[125] 高管和董事薪酬 - 公司董事、监事和高级管理人员2021年税前报酬总额合计为1,273.95万元[141][142] - 总裁熊伟获得税前报酬492.35万元，占高管总报酬的38.6%[141][142] - 副总裁兼财务总监常立铭获得税前报酬301.36万元，占高管总报酬的23.7%[141][142] - 董事会秘书王小连获得税前报酬126.45万元[141][142] - 副总裁扶金龙获得税前报酬93.88万元[141][142] - 监事会主席马稚新获得税前报酬83.46万元[141][142] - 董事张志斐获得税前报酬76.15万元[141][142] - 职工监事温敏获得税前报酬24.51万元[141][142] - 董事长周磊获得税前报酬6.67万元[141][142] - 独立董事刘平春、张力各获得税前报酬9.67万元[141][142] 员工构成 - 报告期末在职员工总数150人，其中母公司46人，主要子公司104人[150] - 当期领取薪酬员工总人数153人[150] - 员工专业构成：招商营销运营人员88人（占比58.7%），金融财务人员31人（占比20.7%），人力行政法务人员31人（占比20.7%）[150] - 员工教育程度：大专及以下72人（占比48%），大学本科69人（占比46%），硕士及以上9人（占比6%）[150] 委员会会议情况 - 审计委员会2021年召开6次会议，审议年度审计计划及财务报告[147][148] - 提名与薪酬考核委员会2021年召开2次会议，审议董事高管薪酬方案[148] - 战略委员会2021年召开1次会议，审议年度经营总结与计划[148] 内部控制和审计 - 纳入内部控制评价范围单位资产总额占合并报表资产总额比例83.22%[163] - 纳入内部控制评价范围单位营业收入占合并报表营业收入比例86.76%[163] - 公司未发现财务报告及非财务报告内部控制重大缺陷[160][161] - 公司财务报告内部控制重大缺陷数量为0个[164] - 公司非财务报告内部控制重大缺陷数量为0个[164] - 内部控制审计报告为标准无保留意见[166] - 公司2021年12月31日保持有效财务报告内部控制[165] - 内部控制缺陷定量标准以合并营业收入总额1%为重大缺陷界限[164] - 公司支付会计师事务所审计报酬总额140万元[198][199] 环境和社会责任 - 公司及子公司均不属于环境保护部门公布的重点排污单位[170] - 公司暂未开展社会责任相关工作[171] - 公司暂未开展巩固拓展脱贫攻坚成果及乡村振兴工作[172] 新租赁准则影响 - 首次执行日租赁负债采用加权平均增量借款利率5.10%[193] - 2020年经营租赁承诺8592.10万元折现后形成租赁负债6607.59万元[195]