公司基本信息 - 公司法定代表人为周政[23] - 公司注册地址为深圳市宝安区新安街道3区龙井二路3号中粮地产集团中心第1层101室，邮政编码518101[23] - 公司办公地址分别为北京市朝阳区朝阳门南大街8号、深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易广场号中粮福临门大厦13层（新设）、35层，邮政编码分别为北京100020、深圳518048[23] - 公司网址为http:www.cofco-property.cn，电子信箱为cofco-property@cofco.com[23] - 公司股票简称由“中粮地产”变更为“大悦城”，股票代码为000031，上市证券交易所为深圳证券交易所[23] 公司发展历程 - 2004年12月31日，中粮集团受让2.78亿股成为公司控股股东[27] - 2007年12月20日公司审议通过股票期权激励计划草案，2009年3月4日终止该计划[177] - 2018年为公司上市第25年[5] - 2018年12月25日重大资产重组获核准，2019年2月26日发行股份上市，明毅有限公司成第一大股东[27] - 2018年12月底历时17个月的上市重组方案获中国证监会无条件通过并获五大部委批复，2019年1月完成交割并对大悦城地产并表，3月公司正式更名为大悦城控股[6] 重大资产重组相关 - 本次重大资产重组是公司向明毅有限公司发行股份购买其持有的大悦城地产9,133,667,644股普通股股份[18] - 中粮集团承诺重组后中粮地产作为房地产业务唯一专业化平台整合发展相关业务[180] - 中粮集团重组后不再从事新的房地产业务[180] - 若中粮地产无力获新项目，中粮集团获取后同等条件优先转让或合作开发，否则转让第三方[180] - 北京名都房地产开发有限公司现有项目售完后注销或重组完成两年内转让股权[180] - 若中粮集团（深圳）有限公司物业纳入深圳城市更新规划，中粮地产控制开发；未纳入则重组完成三年后两年内转让物业[180] - 苏州苏源房地产开发有限公司现有项目售完后注销[180] - 明毅有限公司重组后不从事房地产业务，不与中粮地产竞争[180] - 若明毅获项目，同等条件优先转让或合作开发，否则转让第三方[180] - 中粮集团发行股份购买资产前持有的上市公司股份自结束日起12个月内不转让[180] - 明毅有限公司自本次发行股份购买资产结束之日起届满36个月之日和约定补偿义务履行完毕之日中的较晚日前，不得转让或上市交易因本次发行股份购买资产取得的上市公司股份（特定情况除外）[181] - 本次发行股份购买资产完成后6个月内，若公司股票连续20个交易日的收盘价低于发行价，或者交易完成后6个月期末收盘价低于发行价，明毅因本次发行股份购买资产取得的上市公司股票的锁定期自动延长至少6个月[181] - 若股份锁定期承诺与证券监管机构最新监管意见不相符，相关公司同意根据监管意见进行相应调整，期满后按中国证监会和深交所有关规定执行[181] - 如本次重组或发行股份购买资产因涉嫌信息虚假记载等被立案调查，在案件调查结论明确前，相关公司不转让在上市公司拥有权益的股份[181] - 股份锁定期内，明毅通过本次发行股份购买资产取得的对价股份因上市公司配股等原因增持的股份，应遵守股份锁定安排[181] - 明毅截至承诺函签署日已依法履行股东出资义务，出资来源符合法律要求，合法持有目标公司股权，不存在主体资格瑕疵[181] - 明毅对所持目标公司股权拥有合法完整所有权和处分权，权属清晰，未设定他项权利，不存在权属纠纷等[181] - 在本次发行股份购买资产实施完毕前，明毅保证不就所持目标公司股权设置第三人权利[181] - 明毅在所知范围内保证目标公司相关协议、章程等不存在阻碍转让目标公司股权的限制性条款[181] - 若相关公司违反承诺给上市公司造成损失，将承担相应赔偿责任[181] 财务数据关键指标变化 - 2018年营业收入140.42亿元，同比增0.55%；净利润13.89亿元，同比增46.91%[32] - 2018年经营活动现金流量净额-18.64亿元，同比降208.50%[32] - 2018年末总资产911.72亿元，同比增20.36%；净资产78.61亿元，同比增18.55%[32] - 2018年加权平均净资产收益率19.18%，较上年增加3.74个百分点[32] - 2018年第四季度营业收入62.48亿元，归属上市公司股东净利润4.81亿元[36] - 2018年非流动资产处置损益1.76亿元，主要为子公司非比例增资丧失控制权投资收益[37] - 2017年计入当期损益的政府补助1.15亿元，主要是北京祥云小镇项目获资金支持[37] - 2016年计入当期损益的对非金融企业资金占用费1.15亿元[37] - 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益为89440768.60元[38] - 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回2018年为40566059.45元，2017年为8040258.28元，2016年为13936405.30元[38] - 对外委托贷款取得的损益2018年为40161909.25元[38] - 受托经营取得的托管费收入2018年为943396.24元，2017年为1000000.00元，2016年为500000.00元[38] - 对外委托贷款取得的损益及子公司收取股东或公司收取参股公司往来款资金占用费涉及金额为962868312.93元[39] - 货币资金本年末12001294918.79元，较年初增加16.72% [45] - 存货本年末42835073409.07元，较年初增加23.69% [45] - 应收票据及应收账款本年末250267835.75元，较年初增加39.53% [45] - 其他应收款本年末22433846374.05元，较年初增加23.93% [45] - 可供出售金融资产本年末111427970.00元，较年初增加211.88% [45] - 2018年公司签约金额398.64亿元，营业收入141.20亿元，利润总额28.57亿元，净利润20.04亿元[55] - 2018年公司发行三期中期票据，发行总额39亿人民币，设立资产支持专项计划募集资金15亿元[59] - 2018年公司营业收入较上年增长0.55%，营业成本较上年下降9.21%[61] - 2018年归属于上市公司股东的净利润较上年增长46.91%，基本每股收益较上年增长48.08%[61] - 2018年加权平均净资产收益率19.18%，较上年同期增加3.74个百分点[61] - 截至2018年12月31日，公司总资产911.72亿元，较上年末增长20.36%[61] - 截至2018年12月31日，公司所有者权益137.60亿元，较上年末增长17.16%，资产负债率84.91%[61] - 2018年公司主营业务收入合计141.20亿元，其中商品房销售结算收入127.46亿元，较上年同期减少2.10%；房屋租赁收入6.11亿元，增长4.14%；物业管理收入5.88亿元，增长121.98%；其他业务收入1.90亿元，增长9.77%[101] - 2018年度公司住宅类项目结算面积62.60万平米，较上年同期减少11.48%；已售待结转面积100.66万平米[101] - 2018年公司营业收入合计141.1957513534亿美元，同比增长0.55%[104] - 2018年商品房销售营业收入127.3034785394亿美元，占比90.16%，同比下降2.21%[104] - 2018年物业管理营业收入5.884984102亿美元，占比4.17%，同比增长121.98%[104] - 深圳地区2018年营业收入54.2279928275亿美元，占比38.41%，同比下降6.13%[104] - 长沙地区2018年营业收入6.3976184126亿美元，占比4.53%，同比增长232.66%[104] - 2018年商品房销售营业成本71.8157294282亿美元，占比88.47%，同比下降12.99%[105] - 2018年销售费用514,703,785.07元，同比减少3.28%；管理费用613,363,717.73元，同比增加32.64%；财务费用1,016,633,318.11元，同比增加6.96%[114] - 2018年经营活动现金流入小计31,850,273,228.14元，同比减少44.88%；现金流出小计33,714,136,408.39元，同比减少39.86%；现金流量净额-1,863,863,180.25元，同比减少208.50%[116][119] - 2018年投资活动现金流入小计9,953,618,522.59元，同比增加84.02%；现金流出小计12,401,655,264.67元，同比减少22.38%；现金流量净额-2,448,036,742.08元，同比增加76.84%[119] - 2018年筹资活动现金流入小计30,424,537,178.14元，同比增加76.97%；现金流出小计24,296,375,511.55元，同比增加107.10%；现金流量净额6,128,161,666.59元，同比增加12.22%[119] - 2018年现金及现金等价物净增加额1,816,744,230.13元，同比增加153.59%[119] - 2018年末货币资金12,001,294,918.79元，占总资产比例13.16%，较2017年末减少0.41个百分点[123] - 2018年末存货42,835,073,409.07元，占总资产比例46.98%，较2017年末增加1.26个百分点[123] - 2018年末长期借款23,404,941,156.50元，占总资产比例25.67%，较2017年末增加9.62个百分点[124] - 2018年末应付债券5,876,884,459.48元，占总资产比例6.45%，较2017年末增加3.83个百分点[124] - 报告期投资额1,874,984,117.65元，较上年同期减少14.18%[126] - 2018年度母公司年初未分配利润52.18亿元，净利润3.79亿元，可供股东分配利润54.60亿元[167] - 2018年度拟以39.26亿股为基数，每10股派现金红利1.10元，共派发现金红利4.32亿元[167] - 2017年度母公司年初未分配利润44.46亿元，净利润9.39亿元，可供股东分配利润52.18亿元[169] - 2017年度以18.14亿股为基数，每10股派现金红利0.55元，共派发现金红利0.998亿元[169] - 2016年度母公司年初未分配利润35.75亿元，净利润10.48亿元，可供股东分配利润44.46亿元[172] - 2016年度以18.14亿股为基数，每10股派现金红利0.40元，共派发现金红利0.725亿元[172] - 2018年现金分红金额4.32亿元，占净利润比率31.10%；2017年现金分红金额0.998亿元，占比10.55%；2016年现金分红金额0.725亿元，占比10.07%[174] - 2018年现金分红总额为431,845,737.18元，可分配利润为5,459,607,228.75元，现金分红占利润分配总额的比例为100%[176] - 公司拟以2019年2月28日总股本3,925,870,338股为基数，向全体股东每10股派现金红利1.10元，即431,845,737.18元（含税）[176] 各条业务线数据关键指标变化 - 2018年公司新增14个住宅类项目，合计计容建筑面积195.82万平方米[63] - 2018年公司新开工面积371.69万平米，新开工项目36个[63] - 2018年住宅类项目签约面积较上年同期增长50.93%，签约金额较上年同期增长52.39%[63] - 2018年长租公寓品牌“Joyer APT. 乐邑”落地亮相，深圳乐邑商务公园店开业[65] - 金帝项目更新单元用地面积28,409.5平方米，拆除用地面积28,409.5平方米，开发建设用地24,147.5平方米，计容建筑面积144,810平方米[66] - 大洋工业统筹片区项目更新单元面积为187,631.2平方米，拟拆除范围用地面积为166,439.4平方米[66] - 截至2018年12月31日，公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约131万平方米，其中新安片区建筑面积约26万平方米，福永片区建筑面积约106万平方米[67] - 北京祥云赋项目权益比例25%，2018年签约金额263,849.00万元，预计总投资金额599,185.56万元[71] - 北京天瑞宸