收入和利润（同比） - 收入为710.817百万港元，较2020年688.365百万港元增长3.3%[7] - 除税前亏损为256.408百万港元，而2020年为除税前溢利31.968百万港元[7] - 年内亏损为335.276百万港元，较2020年亏损101.291百万港元扩大231.0%[7] - 本公司股东应占亏损为373.982百万港元，较2020年亏损270.634百万港元扩大38.2%[7] - 每股基本亏损为5.37港仙，而2020年为3.88港仙[7] - 公司2021年总收入为7.1082亿港元，同比增长3.26%[56] - 公司2021年毛利为4.467亿港元，同比增长29.37%[56] - 公司股东应占综合亏损约373,980,000港元，上年同期亏损270,630,000港元[15] 成本和费用（同比） - 销售及分销开支增至622万港元，同比增长99.36%[69] - 行政开支减少至1.911亿港元，同比下降6.79%[70] - 财务费用降至5.9782亿港元，同比减少2.02%[72] - 其他收入及收益净额下降至4171万港元，同比减少42.28%[67] 高端及现代普通仓库业务表现 - 高端及现代普通仓库收入为1.933亿港元，同比增长12.62%[59] - 高端及现代普通仓库毛利率为92.73%，同比微增0.29个百分点[56][59] 冷链物流仓库业务表现 - 冷链仓储业务收入7,588万港元，同比增长45.5%[11] - 冷链物流仓库收入为7587.7万港元，同比增长45.5%[56] - 冷链物流仓库毛利率为40.11%，同比下降24.43个百分点[56] - 冷链物流仓库收入增长至7588万港元，同比增长45.5%，但毛利率从64.54%降至40.11%[60] - 天津汉沽区冷库2021年平均出租率为59.07%，较2020年的73.46%下降14.39个百分点[32] - 青岛城阳区冷库2021年平均出租率为50.00%，较2020年的50.58%略有下降[32] - 公司冷库总规划容量128,000吨，其中可出租容量53,000吨[32] - 规划及拥有仓储量达128,000吨，运营中可出租仓储量达53,000吨[11] 贸易业务表现 - 贸易业务收入为1.8637亿港元，同比下降36.7%[56] - 贸易业务收入下降至1.8637亿港元，同比减少36.7%[62] 工业地产业务表现 - 工业地产收入为1.3262亿港元，同比增长90.7%[58] - 工业地产收入大幅增长至1.3262亿港元，同比增长90.71%[64] - 工业地产项目总建筑面积94,455平方米，截至2021年底出租率为68.91%[41] - 工业地产项目总建筑面积172,693平方米，截至2021年底出租率达100%[42] - 江苏太仓市工业地产项目2021年平均出租率达100%[39] - 江苏苏州市工业地产项目2021年平均出租率达100%，较2020年78.06%显著提升[39] - 浙江嘉兴市工业地产项目2021年平均出租率为46.86%，较2020年19.67%大幅提升[39] - 江苏常熟市工业地产项目2021年平均出租率为97.46%，较2020年55.43%显著提升[39] 商业地产业务表现 - 商业地产收入为8928.9万港元，同比增长31.9%[58] - 商业地产收入增至8929万港元，同比增长31.91%[65] - 广州光明广场2021年平均出租率为89.24%[50] 各地区仓库出租表现 - 北京通州仓库面积623,008平方米，2021年平均出租率99.27%[19] - 上海浦东仓库面积211,555平方米，2021年平均出租率53.96%[19] - 天津自贸区天津机场片区仓库面积57,670平方米，2021年平均出租率92.82%[19] - 厦门同安仓库面积92,466平方米，2021年平均出租率92.10%[19] - 海南澄迈仓库面积48,702平方米，2021年平均出租率89.92%[19] - 马驹桥物流园总可出租面积623,008平方米，整体出租率达99.27%[24] - 上海仓库截至2021年底整体出租率为52.80%，完成续租面积53,055.41平方米[27] - 天津机场片区仓库2021年平均出租率为92.82%[27] - 天津港片区仓库总建筑面积16,083平方米，2021年维持满租状态[27] - 厦门仓库可出租面积92,466平方米，2021年底出租率为78.44%[28] - 眉山仓库可出租面积97,809平方米，2021年底出租率为54.42%[28] - 海口仓库可出租面积48,702平方米，2021年底出租率为70.47%[28] - 江苏太仓项目可出租面积142,010平方米，2021年底出租率为80.38%[29] - 衢州农商城可出租面积163,273平方米，2021年批发交易区平均出租率76.85%[49] - 衢州农商城2021年仓储服务区平均出租率68.65%[49] 冻品e港平台表现 - 冻品e港累计注册用户数超过33,000家，线上企业开店累计超过2,000家[10] - 冻品e港注册用户从2020年3月的几百家增长至2022年3月的33,000家，两年内增长上百倍[10] - 冻品e港平台累计注册用户数突破20,000个，累计实现企业开店1,646家[35] 资产和债务 - 资产总值为22.02253亿港元，较2020年20.161273亿港元增长9.2%[7] - 本公司股东应占权益为3.409099亿港元，较2020年3.488258亿港元下降2.3%[7] - 现金及银行结余为1.188281亿港元，较2020年7666.5万港元增长55.0%[7] - 净资产负债比率为168.80%，较2020年的169.52%略有改善[7] - 公司总借款额约为港币107.28亿元，其中银行及其他借款港币49.91亿元，美元担保债券港币57.37亿元[91] - 资本负债比率（扣除现金及受限制现金后）为168.80%，较去年169.52%略有下降[91] - 银行及其他借款中47.39%需一年内偿还，货币构成：美元34.95%、港币17.04%、人民币48.01%[92] - 现金及银行结余约港币11.88亿元，货币构成：美元27.49%、港币3.43%、人民币69.08%[92] - 流动比率131.25%和速动比率97.31%，分别较去年103.86%和101.22%显著提升[92] - 总借款净额（减现金类资产）减少港币7547万元至港币95.40亿元[92] - 年度资本开支港币1.41亿元，较去年港币2.78亿元减少49.2%[94] - 已签约未支付资本承诺合计港币10.41亿元，含仓库建设成本人民币7.41亿元（约港币9.08亿元）[95][96][97] - 应付关联方款项增加港币4.09亿元，主要因北控城市发展资金拨付港币4.29亿元[87] - 银行及其他借款增加港币4.03亿元，主要用于中国项目建设融资[88] - 担保债券7.4亿美元（相当于57.4亿港元）将于2023年2月到期[107] - 2021年12月31日公司流动资产净额为18.2亿港元[107] - 分类为持作销售的出售集团资产净额为27.6亿港元[107] - 公司总债务约为港币107.3亿元，资产负债比率（总债务与权益比率）为190%[151] - 未偿还债券本金额为7.397亿美元，年利率5.95%，到期日2023年2月[156] - 购回债券本金1030万美元，占初始本金总额约1.37%[160] - 购回后未偿还债券本金7.397亿美元，占初始本金总额98.63%[160] 投资项目和开发 - 青岛项目总建筑面积约155,400平方米，总投资约人民币6.5亿元[29] - 公司以人民币13.62亿元出售北建通成68.40%股权[24] - 天津自贸区天津港片区冷库规划容量45,000吨，目前为在建工程[32][34] - 天津港北建通成国际物流项目总投资约人民币6.8亿元，规划建设3座容量各15,000吨的冷库[34] - 常州工业园项目总建筑面积约478,935平方米，总投资约人民币20亿元[43] - 中柬特区项目规划占地30,000,000平方米，已取得土地证面积约14,667,829平方米[45] 管理层和董事会 - 北控集团通过其全资附属公司间接持有北京建设（控股）有限公司已发行股本66.85%[6] - 董事会由14名董事组成包括9名执行董事和5名独立非执行董事[109] - 执行董事张旭东拥有超过25年企业管理经验[114] - 执行董事吴健南在业务管理方面拥有逾30年经验[119] - 独立非执行董事葛根祥在财资财务及银行业方面拥有逾30年经验[121] - 公司独立非执行董事朱武祥持有清华大学数量经济学博士学位并自1982年起在清华大学工作[122] - 独立非执行董事陈进思拥有超过40年投资物业设计规划及土地事务经验[123] - 独立非执行董事宋立水持有立命馆大学经济学博士学位并自1996年起在日本明治学院大学任教[124] - 独立非执行董事谢明担任中国酒业协会固态白酒原酒委员会理事长及四川省人大代表[126] - 董事总经理岳臣拥有超过30年国际贸易及企业管理经验[127] - 董事总经理田跃拥有丰富企业管理及商业物业经营经验[128] - 执行副总裁姜伟拥有多年铁路项目建设及汽车贸易经验[129] - 执行副总裁熊晓森拥有超过30年企业管理经验并持有工程师执业资格[130] - 执行副总裁熊平芳拥有超过25年企业财务管理及证券金融领域经验[131] - 财务总监郑锦濠为香港会计师公会会员并拥有超过10年审核及会计经验[136] 业务概述和风险 - 公司业务包括高端及现代化普通仓库、冷链物流仓库及贸易业务、专门批发市场、工业物业、商业物业及一级土地开发[141] - 公司通过投资柬埔寨一级土地开发项目建立首个海外据点[148] - 公司面临外汇及换算风险，人民币波动可能对营运及财务业绩造成不利影响[149] - 公司所有现有借款（债券及从北控城市开发取得的贷款除外）均未偿还，并按浮动利率计息[151] - 公司大部分业务位于中国，大部分营运现金流为人民币[149] - 公司从事物流仓库、专门批发市场、冷链物流仓库及贸易业务、工业物业及商业物业业务[148] - 公司业务受到国内消费、跨境贸易及制造活动水平的影响[148] - 公司海外业务可能受到国际经济及政治状况以及经营所在司法管辖区区域状况变化的影响[148] - 柬埔寨GDP增速连续五年保持在7%以上[46] - 公司存在与持续经营有关的重大不确定因素[107] 客户和供应商集中度 - 五大客户销售额占比32.35%，其中最大客户占比8.32%[164] - 五大供应商采购额占比86.55%，其中最大供应商占比68.13%[164] 股息和分派 - 公司未派发2021年度任何股息[142] - 可供分派缴入盈余4.2388亿港元[162] - 股份溢价账可分派金额约17.62147亿港元[163] 股权和购股权计划 - 董事遇鲁宁持有969万股普通股，占比0.139%[181] - 董事吴健南通过Jade Investment Limited持有4249.18万股普通股[181][182] - 吴健南及其关联方总计持有1.50666亿股普通股，占比2.162%[181] - 公司已发行股份总数6,969,331,680股[183] - 购股权计划允许授出的未行使购股权最高数目为公司已发行普通股总数30%[186] - 任何12个月期间向单一人土授出的购股权行使后发行股份不得超过公司已发行普通股总数1%[186] - 钱旭先生持有购股权40,000,000股于年内全部失效[189] - 赵建锁先生持有购股权9,400,000股于年内全部失效[189] - 萧健伟先生持有购股权28,000,000股其中5,000,000股于年内行使[189] - 萧健伟先生剩余23,000,000股购股权行使价介于0.410港元至0.940港元[189] - 购股权行使价不得低于授出日收市价、前五日平均收市价或股票面值中最高者[187] - 购股权计划已于2020年3月17日失效[186] - 购股权有效期不超过授出日期后十年[187] - 张旭东先生持有的购股权在2021年内全部失效或注销，总计18,800,000股[191] - 董麒麟先生持有的购股权在2021年内全部失效或注销，总计19,300,000股[191] - 李长锋先生持有的购股权在2021年内全部失效或注销，总计18,800,000股[191] - 郑静富先生持有的购股权在2021年内部分注销1,000,000股，年末持有10,500,000股[193] - 遇鲁宁先生持有的购股权在2021年内部分注销5,000,000股，年末持有17,000,000股[193] - 葛根祥先生持有的购股权在2021年内部分注销2,000,000股，年末持有6,337,700股[193] - 购股权行使价格范围在每股港币0.410元至0.940元之间[191][193] - 购股权行使期跨度从2011年至2025年，最长行使期达10年[191][193] - 公司2021年购股权计划涉及多位高管，包括张旭东、董麒麟、李长锋等[191] - 郑静富先生持有的2011年购股权于2021年10月27日到期[193] - 朱武祥先生持有未行使购股权总计4,500,000股，行权价分别为每股0.574港元、0.940港元及0.720港元[195] - 陈进思先生持有未行使购股权总计4,500,000股，行权价与朱武祥先生完全一致[195] - 其他雇员及顾问合计持有未行使购股权85,375,400股，行权价涵盖0.410港元至0.940港元区间[195] - 公司购股权计划年内因失效注销62,000,000股（其他雇员及顾问部分）[195] - 2011年授予的购股权（行权价0.465港元）已于2021年10月27日到期失效[195] - 年内无新授出购股权[198] - 购股权估值采用二项式模型，受主观假设及变量不确定性影响[198] - 除已披露情况外，董事及其关联方未获得任何股份/债券购买权利[199] - 购股权无归属期限制，行权价可因供股/红股发行等股本变动调整[197] - 公司总未行使购股权余额为152,213,100股[195]