财务表现：收入与利润（同比变化） - 2025年上半年总收入284,229千元，较2024年同期313,780千元下降29,551千元（下降9.4%）[22] - 公司收入为人民币2.842亿元，同比下降9.4%[41] - 委托管理服务收入为人民币1.857亿元，同比下降11.4%，占总收入65.3%[42] - 品牌及管理输出服务收入为人民币3440万元，同比下降20.8%，占总收入12.1%[42] - 整租服务收入为人民币6410万元，同比增长5.7%，占总收入22.6%[42] - 客户合约收入从2024年上半年的2.85119亿元人民币下降至2025年上半年的2.56104亿元人民币，同比下降10.2%[105] - 租赁收入从2024年上半年的2866.1万元人民币略降至2025年上半年的2812.5万元人民币，同比下降1.9%[105] - 经营租赁浮动付款（或然租金）从2024年上半年的988.6万元人民币增长至2025年上半年的1133万元人民币，同比增长14.6%[109] - 利息收入从2024年上半年的1754.7万元人民币下降至2025年上半年的1439.3万元人民币，同比下降18%[113] - 2025年上半年毛利为148.681百万元人民币，同比下降8.2%[95] - 2025年上半年除税前利润为110.955百万元人民币，同比下降2.6%[95] - 2025年上半年净利润为86.053百万元人民币，同比下降0.5%[95] - 公司利润为人民币8610万元，同比下降0.5%[55] - 期内利润及全面收益总额从2024年上半年的8.6496亿元人民币下降至2025年上半年的8.6053亿元人民币，减少443万元或0.51%[97][99] - 公司拥有人应占期内利润为8689.6万元人民币，同比下降2.5%（2024年同期为8910.0万元）[122] - 关联方收入合计人民币69,679千元（2024年同期：76,119千元），其中商用物业运营服务收入60,825千元[157] - 客户A（关联方）贡献收入从2024年上半年的7611.9万元人民币下降至2025年上半年的6967.9万元人民币，同比下降8.5%[112] 财务表现：成本与费用（同比变化） - 服务成本为人民币1.355亿元，同比下降10.8%[43] - 2025年上半年销售开支为6.676百万元人民币，同比下降54.5%[95] - 销售开支为人民币670万元，同比下降54.5%[49] - 2025年上半年行政开支为26.346百万元人民币，同比下降17.0%[95] - 行政开支为人民币2630万元，同比下降17.0%[50] - 2025年上半年融资成本为18.451百万元人民币，同比上升1.7%[95] - 所得税开支从2024年上半年的2737.4万元人民币下降至2025年上半年的2490.2万元人民币，同比下降9%[115] - 公司期内利润中员工成本总额为8971.9万元人民币，同比下降9.4%（2024年同期为9902.2万元）[119] - 投资物业折旧费用为2308.2万元人民币，与去年同期2308.2万元基本持平[119] - 租赁装修开支为2616.9万元人民币，同比下降41.7%（2024年同期为4491.2万元）[124] 盈利能力指标 - 整体毛利率为52.3%，同比上升0.7个百分点[45] - 整租服务毛利率为24.5%，同比大幅上升11.8个百分点[45] - 品牌及管理输出服务模式毛利率较高且促进快速地域扩展[14] 业务规模与合约结构 - 截至2025年6月30日，公司向52个商用物业项目提供服务，覆盖中国21个城市，总合约建筑面积约2.65百万平方米[7] - 总合约建筑面积中约45.8%由独立第三方开发或拥有[7] - 已开业零售商业物业27个，总已开业建筑面积约1.65百万平方米[7] - 截至2025年6月30日总合约建筑面积为2,647千平方米，较2024年12月31日的2,710千平方米减少63千平方米（下降2.3%）[19] - 品牌及管理输出服务物业数目从34个减少至33个，合约建筑面积从1,408千平方米下降至1,345千平方米（减少4.5%）[19] - 委托管理服务保持12个物业，合约建筑面积稳定在886千平方米[19] - 整租服务维持7个物业，合约建筑面积416千平方米未发生变化[19] - 运营中项目总建筑面积达1,648,475平方米，涵盖27个商业物业[21][22] - 已开业购物中心总面积保持稳定为130.5万平方米[26] 运营模式 - 公司运营模式包括委托管理服务、品牌及管理输出服务及整租服务三种[9][11][13][17] - 委托管理服务模式拥有较高自主权，可实现更理想运营业绩并增加收入[12] - 整租服务模式可最大化项目收入但面临较高风险[18] - 收入来源包括固定费用、收入或利润的预定百分比及公共空间使用费等[15][16] 区域市场表现 - 大湾区收入占比74.9%（212,938千元），其中深圳收入占比65.5%（186,135千元）[22] - 其他地区收入占比从13.4%下降至10.1%，收入额从42,129千元减少至28,792千元（下降31.7%）[22] - 长三角地区收入42,499千元，占比15.0%，较去年同期45,078千元下降5.7%[22] 物业出租率 - 截至2025年6月30日运营中零售商业物业平均出租率为92.5%，较2024年12月31日的92.4%略有提升[26] - COCO Park产品类型平均出租率达93.9%，保持稳定高位[26] - COCO City和iCO产品类型平均出租率为90.9%，较2024年末的90.7%微升[26] - 公司通过精准招商策略有效减少铺位空置率，提升项目整体出租率[30] 品牌与荣誉 - 主要品牌包括城市型购物中心COCO Park、区域型COCO City及iCO、社区型COCO Garden和高档家居购物中心第三空间[7] - 2025年上半年荣获中指院"2025年中国商业地产运营十强企业"等多项行业荣誉[8] 未来发展计划与战略 - 公司计划2025年下半年新项目开业出租率超过80%[33] - 深圳光明星河COCO City、深圳星河WORLD•COCO Park二期及南京星河COCO City三个新项目计划于下半年开业[33] - 智慧商业系统B端"星管家"小程序已上线，实现商户服务线上化无纸化办理[34] - 下半年将开发商场广告位、场地租赁等多元化收入渠道[31] - 部署物联网温湿度传感器，分时分区动态调节空调运行策略以实现节能降耗[35] 财务状况：资产与负债 - 贸易及其他应收款项为人民币47.3百万元，较2024年12月31日增长7.5%[56] - 贸易及其他应付款项为人民币223.2百万元，较2024年12月31日下降22.0%[57] - 现金及现金等价物为人民币1,368.4百万元，与2024年12月31日基本持平[59] - 资产负债率为44.8%，与2024年12月31日基本持平[61] - 贸易应收款项总额为2598.5万元人民币，同比增长8.4%（2024年末为2396.1万元）[125] - 其他应收款项总额为4688.3万元人民币，同比增长2.8%（2024年末为4560.4万元）[125] - 逾期超过90天的贸易应收款项为88.6万元人民币，较去年同期的255.5万元下降65.3%[127] - 贸易及其他应付款项总额从2024年12月31日的人民币286,286千元下降至2025年6月30日的人民币223,171千元，降幅为22.1%[131] - 贸易应付款项从2024年12月31日的人民币40,286千元下降至2025年6月30日的人民币30,482千元，降幅为24.3%[131] - 其他应付款项从2024年12月31日的人民币246,000千元下降至2025年6月30日的人民币192,689千元，降幅为21.7%[131][133] - 应付工资从2024年12月31日的人民币44,633千元大幅下降至2025年6月30日的人民币11,599千元，降幅为74.0%[133] - 代租户收款从2024年12月31日的人民币68,409千元下降至2025年6月30日的人民币56,231千元，降幅为17.8%[133] - 已收按金从2024年12月31日的人民币55,150千元增加至2025年6月30日的人民币58,509千元，增幅为6.1%[133] - 现金及现金等价物从2024年12月31日的710.599亿元人民币减少至2025年6月30日的497.609亿元人民币，减少212.99亿元或30.0%[96][100] - 短期银行存款从2024年12月31日的655.905亿元人民币增加至2025年6月30日的870.808亿元人民币，增长214.903亿元或32.8%[96] - 公司拥有人应占权益从2024年12月31日的124.6877亿元人民币增加至2025年6月30日的125.7646亿元人民币，增长1.0769亿元或0.86%[96][97] - 投资物业价值从2024年12月31日的78.0445亿元人民币微增至2025年6月30日的78.3532亿元人民币，增加3087万元或0.4%[96] - 递延税项资产从2024年12月31日的4.4205亿元人民币增加至2025年6月30日的5.0014亿元人民币，增长5809万元或13.1%[96] - 应收关联方款项增至人民币8,774千元（2024年12月31日：6,091千元），来自同系附属公司贸易款项[152][153] - 应付关联方款项减少至人民币907千元（2024年12月31日：5,591千元），属贸易性质[154][155] - 已签约未拨备的物业及设备资本支出为人民币32,178千元（2024年12月31日：48,928千元）[151] 现金流量 - 经营活动所得现金净额从2024年上半年的7.1887亿元人民币大幅下降至2025年上半年的3.8384亿元人民币，减少3.3503亿元或46.6%[99] - 投资活动所用现金净额为23.9732亿元人民币，相比2024年同期的27.1893亿元人民币有所改善[100] - 来自投资物业的租金收入总额为2812.5万元人民币，同比下降1.9%（2024年同期为2866.1万元）[119] 全球发售所得款项运用 - 全球发售所得款项净额约人民币777.0百万元，超额配股权额外所得款项净额约人民币64.8百万元[63] - 截至2025年6月30日，未动用所得款项净额为人民币370.0百万元，预计2026年12月31日前悉数动用[65][66] - 整租服务模式项下已动用所得款项净额人民币337.0百万元，未动用部分为人民币294.4百万元[65] - 少数股权投资已动用所得款项净额人民币39.0百万元，未动用部分为人民币45.2百万元[65] 股息与股份回购 - 宣派中期股息每股5.0港仙，较2024年同期的4.8港仙增长4.2%[90] - 已付股息从2024年上半年的1.20066亿元人民币减少至2025年上半年的7710.8万元人民币，下降35.8%[97] - 2025年中期股息每股5.0港仙，总额约5072.6万港元（约合人民币5072.6万元）[120] - 公司于2023年12月以最高每股1.24港元的价格回购1,530,000股普通股，总代价为1,817千港元（约人民币1,651千元）[137] - 公司于2024年1月以最高每股1.30港元的价格回购761,000股普通股，总代价为980千港元（约人民币891千元）[137] - 截至2025年6月30日，公司根据受限制股份单位计划已累计购回1,937,000股股份[143] 股权结构与激励 - 公司已发行股本总额为1,014,516,000股普通股[75] - 董事黄德林先生持有公司股份148,682,000股，占已发行股本14.66%[78] - 董事黄德安先生持有公司股份1,791,000股，占已发行股本0.18%[78] - 董事陈群生先生持有公司股份212,000股，占已发行股本0.02%[78] - 董事马超群先生持有公司股份80,000股，占已发行股本0.01%[78] - 董事刘军先生持有公司股份200,000股，占已发行股本0.02%[78] - 控股股东黄楚龙先生及其关联方总计持有公司股份749,596,000股，占已发行股本73.89%[81] - 德瑞投资发展有限公司持有公司股份147,303,000股，占已发行股本14.52%[81] - 股份奖励计划已授予但尚未执行的奖励股份为16,080,000股[84] - 购股权计划项下可供授出的购股权总数为100,000,000股，占已发行股本约9.86%[87] - 受限制股份单位计划已累计购买1,937,000股股份[88] - 截至2025年6月30日止六个月，公司未授出任何购股权[141]和受限制股份单位[144] - 股份奖励计划于2023年4月17日采纳，涉及德瑞投资持有的150,000,000股股份，占公司已发行股本14.72%[146] - 股份奖励计划向136名合资格参与者授出54,800,000股奖励股份，其中19,650,000股授予集团内部参与者[146] - 截至2025年6月30日尚未行使的奖励股份为5,220,000股，期内行权1,112,000股，作废2,803,000股[147] - 奖励股份公允价值为9,843,000港元，采用二项式定价模型计算，假设行使价1.16港元，预期波幅58.36%-61.27%[149][150] - 集团确认截至2025年6月30日止六个月股份奖励开支人民币981,000元（上年同期：402,000元）[150] - 以股份为基础的支付开支为人民币981,000元，较2024年同期增长144%[67] - 主要管理人员酬金总额人民币4,854千元（2024年同期：4,024千元），含股权激励付款121千元[160] 雇员情况 - 雇员总数为840名，较2024年12月31日减少114名[67] 其他重大事项 - 珠海星河COCO Park于2025年上半年完成解约，导致品牌及管理输出服务物业数量减少[19] - 公司及其附属公司在报告期内未购买、出售或赎回任何上市证券[76] - 普通股加权平均数为1,012,579千股，与去年同期1,012,635千股基本持平[123]