财务业绩：收入和利润（同比环比） - 2013年公司实现代理销售额3175亿元，收入25.6亿元，四年复合增长率分别为53%和36%[30] - 公司营业收入为25.63亿元人民币，同比增长36.47%[57] - 归属于上市公司股东的净利润为3.18亿元人民币，同比增长50.64%[57] - 公司2013年总营业收入256,302.79万元，同比增长36.47%[71] - 归属于上市公司股东的净利润31,828.81万元，同比增长50.64%[71] - 2013年归属于上市公司股东净利润为3.18亿元人民币[151] - 2013年净利润31828.81万元较2008年增长299.20%[133] 财务业绩：成本和费用（同比环比） - 营业成本164,810.40万元，同比增长34.74%[101] - 工资奖金成本121,317.17万元，同比增长37.92%，占营业成本73.61%[101] - 变动成本费用占收入平均比重约为30%[53] - 工资和奖金占公司成本费用的比重保持在70%左右[54] - 非付现成本占成本费用总额比例约2-3%[52] - 所得税费用1.27亿元，同比增长59.28%[106] 业务线表现：代理销售业务 - 代理销售业务收入186,301.14万元，同比增长42.83%，占总收入72.69%[72] - 2013年代理销售业务收入为186,301.14万元，同比增长42.83%[75] - 2013年已结算代理销售额达2,217.28亿元，同比增长41.31%[75] - 代理销售业务毛利64,179.88万元，同比增长42.86%[103] - 代理销售业务收入18.63亿元，同比增长42.83%，毛利率34.45%[112] - 累计未结算代理销售额约1,865亿元，预计带来代理费收入14.4亿元[80] - 2013年各月代理销售额合计3,175亿元，较2012年2,111亿元增长50.4%[79] - 2013年代理销售额3175亿元，同比增长50%[47][50] - 2012年代理销售额2111亿元，同比增长48%[50] - 2011年代理销售额1424亿元[47] - 代理费率2013年0.84%，2012年0.83%，2011年0.85%[47] - 代理收费平均费率稳定在0.84%，较2012年0.83%略有上升[75][77] - 代理业务收入确认平均周期约6个月[44] - 2013年第四季度人均销售额下降因大客户要求增配50-100人/项目[51] - 2013年前三季度人均销售额维持在240-260万元/人/月[50] - 模拟代理费收入26.68亿元，模拟毛利率46.98%[47] - 年报披露代理收入18.63亿元，毛利率34.45%[47] 业务线表现：顾问策划业务 - 2013年顾问业务实现收入4.73亿元，创历史新高[30] - 顾问策划业务收入47,334.67万元，同比增长15.01%，占总收入18.47%[72] - 顾问策划业务收入47,334.67万元，同比增长15.01%，合约数增加至1,042个[81][82] - 顾问策划业务毛利19,896.94万元，同比增长26.84%[103] - 顾问策划业务收入4.73亿元，同比增长15.01%，毛利率42.03%[112] 业务线表现：资产服务业务 - 公司业务涵盖房地产资产服务包括资产咨询、资产管理、资产经营[18] - 资产服务业务收入13,197.60万元，同比增长43.34%，占总收入5.15%[72][74] - 资产服务业务收入13,197.60万元，同比增长43.34%，在管面积达208.30万平方米[83][84] - 资产管理新签全委托项目8个，合同签约金额1.04亿元[64] 业务线表现：金融服务业务 - 公司业务涵盖房地产金融服务包括按揭代理、融资担保、小额贷款、投资管理[18] - 金融服务业务收入6,985.92万元，同比增长47.21%，占总收入2.73%[72][74] - 金融服务业务收入6,985.92万元，同比增长47.21%，其中家圆云贷产品收入860.39万元[85][86] - 金融业务全年放贷1.5亿元，覆盖197个项目，成交物业价值8亿元[64] - 金融服务业务收入4.41亿元，同比增长50.61%，毛利率63.12%[104] - 金融服务业务毛利率达61.69%，为各业务板块最高[114] - 公司直接或间接持有深圳市世联小额贷款有限公司100%股份[17] 地区表现 - 华东区域收入57,621.39万元，同比增长44.37%，占比22.48%[89] - 华北区域收入48,608.22万元，同比增长58.05%，占比18.97%[89] - 华北区域营业收入48,608.22万元，同比增长58.05%[93] - 华南区域收入9.07亿元，同比增长25.55%[112] - 华北区域收入4.86亿元，同比增长58.23%[112] - 山东世联（合并）2013年营业收入1.70亿元，净利润3408.68万元[141] - 西安世联2013年营业收入1.11亿元，净利润2662.07万元[141] - 四川嘉联（合并）2013年营业收入9642.27万元，净利润2350.69万元[141] - 天津世联2013年营业收入8517.31万元，净利润2203.11万元[141] - 东莞世联2013年营业收入8126.52万元，净利润2131.63万元[141] - 石家庄世联2013年净利润亏损208.30万元[142] 市场份额和行业地位 - 2013年公司市场份额提升至3.9%，较2012年提高0.6个百分点，较2009年提高2.6个百分点[30] - 公司代理销售额达到3,175亿元人民币，市场份额提升至3.9%[120] - 国内四大上市房地产服务企业市场份额从2009年4.9%升至2013年9.1%，提升4.2个百分点[37] 战略和商业模式 - 公司提出基于移动互联网的O2M战略模式强调线下团队与中台定制服务的结合[12] - 公司定位C端客户为竞争要点通过B2C2B模式为开发企业服务[11] - 公司强调消费者主权思维推动品种经济时代到来[8] - 生产者主导市场规模经济为过去二十年房地产实际情况[7] - 移动互联网电子商务深刻影响房地产行业沟通方式与商业流程[12] - 房地产行业从原始信息封闭不对称走向信息公开交互与一站式服务[12] - 房屋产品具备异质性特征实现最终一房一价[9] 行业趋势和展望 - 房地产市场结束价格和总量增速单边上扬时代进入下半场阶段[11] - 研究机构预测未来十年年均新增住房需求约11.7亿平米（刚性4.1亿+改善性5.5亿+更新2.1亿）[35] - 2012年全国商品住宅销售面积为9.8亿平米[35] - 房地产市场政策调控力度存在不确定性影响市场成交方向[21] - 不同地区市场发展不均衡存在局部市场机会与风险[21] 公司治理和股东结构 - 公司名称于2013年12月12日变更为深圳世联行地产顾问股份有限公司[18] - 公司控股股东为世联地产顾问（中国）有限公司[16] - 公司股东包括深圳万凯华信投资有限公司和乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业[16] - 控股股东世联地产顾问（中国）有限公司持股比例为48.01%[178] - 控股股东世联地产顾问（中国）有限公司持股数量为203,737,201股[179] - 第二大股东乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业持股数量为42,626,421股[179] - 第三大股东深圳万凯华信投资有限公司持股数量为13,401,015股[179] - 中国建设银行－华安宏利股票型证券投资基金持股比例为1.21%[179] - 中国工商银行－南方优选价值股票型证券投资基金持股比例为1.08%[179] - 中国农业银行－景顺长城核心竞争力股票型证券投资基金持股比例为0.93%[179] - 中国建设银行－南方优选成长混合型证券投资基金持股比例为0.85%[179] - 控股股东世联地产顾问（中国）有限公司注册资本为10,000港元[180] - 乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业注册资本为150万元[182] - 控股股东世联中国经营状况良好且现金流充足[180] - 报告期末股东总数为11,012户[178] - 年度报告披露日前第5个交易日末股东总数为13,533户[178] 投资和收购活动 - 公司收购北京安信行物业管理有限公司60%股权，交易价格为7800万元[158] - 收购北京安信行60%股权已完成工商变更登记，购买日确定为2013年11月1日[159] - 收购北京安信行物业管理有限公司60%股权，总价款为7800万元人民币[138] - 收购资金中自有资金投入1250万元，原项目未使用募集资金投入6090.61万元，利息净额投入459.39万元[138] - 公司通过收购北京安信行股权丰富资产服务业务产品线，完善产业布局[158] - 收购北京安信行有利于获得优质企业客户资源，提供更全面的专业化服务[158] - 北京安信行2013年经营业绩归老股东享有，对公司净利润贡献率为0%[158] - 北京安信行2013年实现营业收入2357.03万元，净利润256.94万元[142] - 使用超募资金4,000万元收购信立怡高51%股权[134] - 使用超募资金4,608万元对盛泽担保增资持股37.5%[134] - 使用超募资金2,100万元收购青岛雅园物业管理[134] - 支付四川嘉联股权转让余款990.83万元[134] - 使用超募资金10,569.88万元收购深圳盛泽融资担保62.5%股权[134] - 使用超募资金2,871.16万元收购世联小额贷款29%股权[134] - 使用超募资金2,348.51万元收购深圳世联投资100%股权[134] - 收购世联投资100%股权金额为2348.51万元[133] - 收购小额贷款29%股权金额为2871.16万元[133] - 变更募集资金5000万元收购北京安信行60%股权[133] - 报告期对外投资额195,796,672.00元，较上年同期下降13.82%[126] - 公司合并报表范围新增9家单位并因工商注销减少2家单位[145] - 山东世联（原济南信立怡高）2013年效益同比增长96.58%[134] - 四川嘉联2013年效益同比增长176.66%[134] - 世联资管2013年实现净利润68.34万元[142] 现金流和财务状况 - 经营活动产生的现金流量净额为4.63亿元人民币，同比增长105.59%[57] - 经营活动现金流量净额46,327.08万元，同比增长105.59%[72] - 公司业务收入回款同比净增加8.21亿元，增长48.38%[72] - 经营活动现金流量净额4.63亿元，同比增长105.59%[108] - 投资活动现金流出1.68亿元，同比增长153.90%[108][109] - 货币资金期末余额9.58亿元，占总资产比例38.37%，同比下降5.23个百分点[115] - 应收账款期末余额4.63亿元，同比增长19.76%，占总资产比例18.53%，同比上升2个百分点[115] - 长期股权投资期末余额5563万元，同比增长360.89%，主要因参与中城联盟增资扩股投资4456万元[115] - 贷款期末余额2.21亿元，同比增长56.19%，占总资产比例8.86%，同比上升2.8个百分点[116] - 商誉期末余额1.70亿元，同比增长68.48%，主要因新增购并北京安信行产生[116] - 短期借款期末余额100万元，同比下降96.08%，占总资产比例0.04%，同比下降1.05个百分点[118] - 应付股利期末余额为8,428,537.44元，较期初下降100%[119] - 应付职工薪酬期末余额为426,316,986.14元，较期初增长25.82%[119] - 应交税费期末余额为177,909,379.07元，较期初增长23.09%[119] - 其他应付款期末余额为56,142,864.27元，较期初下降79.08%[119] - 担保赔偿准备期末余额较期初下降100%[119] - 未到期责任准备期末余额为139,034.72元，较期初下降88.23%[119] - 公司归还万凯华信借款16,000万元及山川壹号借款5,000万元[119] - 关联方万凯华信应付债务期初余额为16000万元，本期偿还16000万元，期末余额为0元[161] - 关联债务产生的利息支出为22.59万元，已计入本期损益[161] 募集资金使用 - 募集资金总额为人民币60,041.05万元[129] - 报告期内投入募集资金总额为5,003.05万元[129] - 已累计投入募集资金总额为40,638.22万元[129] - 报告期内变更用途的募集资金总额为6,090.61万元[129] - 累计变更用途的募集资金总额比例为10.14%[129] - 募集资金净额为人民币60,041.05万元（扣除发行费用后）[129] - 截至2013年末募集资金存款余额为23,807.02万元，其中本金19,763.85万元，利息收入4,043.17万元[129][130] - 四个承诺投资项目累计使用募集资金8,149.84万元，报告期内投入3.05万元[131] - 超募资金已累计使用27,488.38万元[131] - 变更用途的募集资金及利息合计6,550万元（6,090.61万元+459.39万元）用于资产服务业务布局项目[131] - 超募资金投向小计总额27497.55万元[133] - 顾问代理业务募集资金总额17393.27万元累计投入3200万元[133] - 专户存款余额15897.31万元含利息收入1704.04万元[133] - 自有资金布局投入13360万元创造净利润10808.45万元[133] - 集成服务类项目募集资金14530.40万元累计投入4949.84万元[133] - 专户存款余额5753.70万元含利息收入812.12万元[133] - 超募资金总额为28,117.38万元，截至2013年底累计使用27,488.38万元，账户余额2,156万元（含本金余额629万元及利息1,527万元）[134] 利润分配和分红 - 公司2013年度利润分配预案为每10股派发现金红利1元含税并送红股4股含税[3] - 公司以资本公积金向全体股东每10股转增4股[3] - 2013年度现金分红金额为4243.2万元人民币[151] - 2013年现金分红占归属于上市公司股东净利润比例为13.33%[151] - 2012年现金分红占归属于上市公司股东净利润比例为46.34%[151] - 2011年现金分红占归属于上市公司股东净利润比例为49.8%[151] - 2013年利润分配方案为每10股派现1元并送转8股[149] - 利润分配后公司总股本增至76377.6万股[149] - 公司现金分红政策要求现金分红比例最低达到20%[151] 子公司和网络扩张 - 公司在全国拥有超过40家全资及控股子公司覆盖主要城市[16][17] - 公司在全国设立58家子公司，较2009年新增37家[32] - 2013年有13家子公司销售额超过100亿元，17家子公司收入超过5000万元[32] - 公司在全国设立58家子公司，其中13家子公司销售额超百亿[121] - 营业收入超过3,000万元的子公司达23家，其中超过7,000万元的达15家[93] 客户和销售数据 - 公司拥有超过10000名全职销售人员，年成交客户超30万批，上门客户超300万批[34] - 公司2013年35岁以下客户占成交客户近65%[63] - 144平米以下产品占销售总量85%以上[63] - 投资客占比低于15%[63] - 前五名客户合计销售额358,728,050.51元，占年度销售总额14%[98] - 前五名供应商采购总额3712万元，占年度采购额10.75%[104] 人员和组织 - 公司属于人力资源密集型行业核心人员稳定性存在不确定性[22] - 2013年12月31日关键岗位人员占比11.5%[198] - 关键岗位人员总量净增约460人[198] - 当年入职关键岗位人员保有率58.8%[198] - 2013年12月31日公司在册员工总数19468人[199] - 策划类员工2595人占比13.33%[199] - 顾问类员工949人占比4.87%[199] - 经营管理类员工345人占比1.77%[199] - 客户类员工175人占比0.90%[199] - 公司需承担费用的离退休职工1人[199] - 关键岗位离职