收入和利润（同比环比） - 收入为688,365千港元，较去年692,657千港元略有下降[14] - 除税前溢利为31,968千港元，相比去年亏损268,055千港元实现扭亏为盈[14] - 年内亏损为101,291千港元，较去年417,099千港元减少76%[14] - 公司股东应占亏损为270,634千港元，较去年504,191千港元减少46%[14] - 每股基本亏损为3.88港仙，较去年7.23港仙改善[14] - 公司收入为港币6.8837亿元，同比下降0.62%[72] - 公司毛利为港币3.4529亿元，同比增长10.36%[72] 成本和费用（同比环比） - 财务费用增加至6.101亿港元，同比上升22.36%，主要因美元担保债券利息增加约1.039亿港元[90] - 行政开支减少至2.05亿港元，同比下降10.79%，主要源于员工成本控制[87] - 其他开支大幅减少至1942万港元，同比下降79.77%，主要因联营公司减值减少[88] - 分占联营公司亏损约为港币3877万元，主要来自北控医疗健康及北控城投[92] - 所得税开支包括即期所得税港币2034万元及递延税项开支港币1.1292亿元[93] - 员工成本总额约港币1.054亿元，较去年1.204亿元减少港币1500万元（同比下降12.5%）[123] 各业务线表现 - 高端及现代普通仓库收入减少至1.716亿港元，同比下降5.17%，毛利率轻微下降至92.44%[76] - 冷链物流仓库收入增长至5215万港元，同比上升28.51%，毛利率提升11.29个百分点至64.54%[77] - 贸易业务收入增至2.944亿港元，同比增长2.29%，但毛利率仅1.37%[78] - 专门批发市场收入增长至3291万港元，同比上升44.79%，但毛利率下降3.26个百分点至55.94%[79] - 工业物业收入大幅增长至6954万港元，同比上升149.61%，毛利率提升5.73个百分点至93.32%[82] - 商业物业收入下降至6769万港元，同比减少48.97%，但毛利率大幅提升33.63个百分点至96.99%[83] - 2020年冷链交易业务实现营业额约人民币2.944亿元[42] 各地区表现 - 北京通州仓库可出租面积307,166平方米，2020年平均出租率99.87%[24] - 上海浦东仓库可出租面积211,555平方米，2020年平均出租率62.50%[24] - 天津自贸区机场片区仓库可出租面积57,425平方米，2020年平均出租率92.25%[24] - 天津自贸区港片区仓库可出租面积16,083平方米，2020年保持100%出租率[24] - 厦门同安仓库可出租面积92,466平方米，2020年保持100%出租率[24] - 眉山东坡仓库可出租面积97,809平方米，2020年平均出租率56.42%[24] - 海南澄迈仓库可出租面积48,702平方米，2020年平均出租率99.07%[24] - 通辽科尔沁仓库可出租面积31,113平方米，2020年平均出租率61.40%[24] - 江苏太仓仓库可出租面积141,668平方米，2020年平均出租率52.50%[24] - 江苏太仓项目土地建筑面积150,524平方米，可出租面积141,668平方米，2020年底出租率51%[33] - 江苏太仓市项目可出租面积66,015平方米，2020年出租率100%[47] - 江苏苏州市项目可出租面积61,449平方米，2020年出租率78.06%[47][48] - 浙江嘉兴市项目可出租面积90,113平方米，2020年出租率19.67%，较2019年12.89%上升6.78个百分点[47][48] - 江苏常熟市项目可出租面积169,687平方米，2020年出租率55.43%，较2019年21.09%上升34.34个百分点[47][50] - 浙江嘉兴市项目2020年12月出租率为43%[48] - 衢州农商城项目可出租面积163,002平方米，2020年批发交易区年平均出租率78.32%[57] - 衢州农商城2020年仓储服务区年平均出租率62.18%，市场综合公共配套区出租率39.32%[57] - 衢州农商城市场公共配套区2020年年平均出租率13.15%[57] - 广州光明广场总建筑面积约6.20万平方米，平均出租率为85.43%[59] - 运营中的七个物流项目分布于天津、上海、厦门、海口及眉山，出租率稳中有升[64] 管理层讨论和指引 - 公司启动部分物流资产及工业地产的资产出售工作，以实现资金回流和降低债务[68] - 公司重点发展冷链业务，以青岛和天津的优质冷链项目为基础打造综合服务平台[66] - 公司工业地产板块在太仓、常熟、吴中、嘉兴、常州等地开发高端工业厂房及物流仓库[67] - 公司业务模式遵循“融、投、管、退”的完整投资周期，致力于通过项目出售实现整体盈利[68] - 公司通过投资柬埔寨一个一级土地开发项目建立首个海外据点[167] - 公司业务受到国内消费、跨境贸易及制造活动水平的影响[167] - 公司从事物流仓库、专门批发市场、冷链物流仓库及贸易业务、工业物业及商业物业业务[167] 投资物业公平值变动 - 物业评估增值达5.1亿港元，较去年增加2.1倍[16] - 投资物业公平值净收益达5.085亿港元，主要来自上海、青岛、江苏及浙江物业增值[84] - 投资物业增加港币16.2188亿元，其中公允价值增加港币5.0851亿元[94] 资产和负债状况 - 资产总值增至20,161,273千港元，较去年18,324,182千港元增长10%[14] - 现金及银行结余为766,650千港元，较去年1,008,046千港元减少24%[14] - 净资产负债比率升至169.52%，较去年133.69%上升35.83个百分点[14] - 总借款额约港币103.8191亿元，资本负债比率169.52%[108] - 银行借款港币45.8786亿元中41.13%需一年内偿还，现金结余港币7.6665亿元[109] - 公司总债务约为港币103.8亿元，资产负债比率（总债务与权益比率）为183%[170] - 公司有本金额约港币26.77亿元的银行贷款以投资物业、现金及银行结余、贸易应收账款及附属公司股权作抵押[120] - 公司抵押资产包括投资物业、现金及银行结余、贸易应收账款及附属公司股权[120] 资本开支和承担 - 资本开支港币2.7821亿元，同比减少约62.7%[111] - 未履行资本承担港币7.7171亿元，含仓库建筑成本人民币5.4157亿元[114][115][116] 联营和合营企业 - 公司持有北控城投35%股权[60] - 合营企业权益增加港币9501万元，包含分占亏损港币1763万元及注资港币1124万元[96] - 联营公司权益减少港币736万元，主要因分占亏损港币3877万元[97] 现金流和融资活动 - 现金及现金等价物减少港币2.414亿元，因结清认沽期权港币13.18亿元及支付利息港币5.5908亿元[102] - 公司所有现有借款（债券及从北控城市开发取得的贷款除外）均未偿还，并按浮动利率计息[170] - 公司担保全资附属公司发行未偿还债券本金750,000,000美元，年利率5.95%，2023年2月到期[175] - 附属公司购回债券本金36,300,000美元，占初始本金总额14.52%[180] - 取消购回债券后未偿还本金213,700,000美元，占初始本金总额85.48%[180] 公司治理和董事信息 - 董事会由14名董事组成，包括9名执行董事及5名独立非执行董事[126] - 吴健南先生于2018年12月再度加入集团担任执行董事，拥有逾30年业务管理经验[136] - 葛根祥先生自1997年11月起担任独立非执行董事，拥有逾30年财资及银行业经验[139] - 朱武祥先生自2011年1月起担任独立非执行董事，现任清华大学经济管理学院金融系教授[140] - 陈进思先生自2011年6月起担任独立非执行董事，拥有逾30年投资物业设计开发经验[141] - 宋立水先生自2014年12月起担任独立非执行董事，现任日本明治学院大学经济学部教授[142] - 谢明先生自2017年5月起担任独立非执行董事，曾任泸州老窖股份有限公司董事长[144] - 岳臣先生自2018年1月起出任董事总经理，拥有逾30年国际贸易及企业管理经验[145] - 田跃先生自2021年3月起出任董事总经理，拥有丰富商业物业经营及租务管理经验[146] - 姜伟先生自2015年9月起担任执行副总裁，拥有多年铁路项目建设及汽车贸易经验[147] - 熊平芳先生自2019年12月起担任执行副总裁，拥有逾25年企业财务管理及证券金融经验[151] - 张旭东2020年8月17日获任执行董事、总裁及投资风险管理委员会成员[190] - 萧健伟2020年8月17日任投资风险管理委员会主席[191] - 钱旭2020年8月17日辞任投资风险管理委员会主席[192] 风险因素 - 公司面临外汇及换算风险，人民币波动可能对营运及财务业绩造成不利影响[168] - 公司大部分业务位于中国，大部分营运现金流为人民币[168] - 公司面临利率风险，利率显著增加可能对盈利造成重大不利影响[170] - 公司未利用金融工具对冲外币风险[118] - 公司主要融资活动以美元计值，面临人民币兑港币/美元汇率波动风险[118] - 公司现金结余部分以港币及美元计值，汇率波动将影响资产净值[118] 其他重要内容 - 公司规划及拥有仓库总面积1,464,999平方米，其中营运中可出租面积1,003,987平方米[24] - 天津汉沽冷库拥有仓储量75,000吨，可出租仓储量45,000吨，2020年平均出租率73.46%[38] - 青岛城阳冷库拥有仓储量8,000吨，可出租仓储量8,000吨，2020年平均出租率50.58%[38] - 天津自贸区冷库拥有仓储量45,000吨，目前为在建工程[38] - 天津港冷库项目总建筑面积约55,000平方米，总投资约5.9亿元人民币[41] - 天津港冷库项目已完成土方工程33万立方米，桩基工程15万延米，场地硬化95,000平方米[41] - 天津生态城冷库一期仓储量约45,000吨，二期投产后总存储量将达7.5万吨[40] - 青岛冷库2020年12月仓储出租率达51%[41] - 江苏常州市项目规划总建筑面积478,935平方米，总投资约人民币20亿元，分两期开发[51] - 中柬特区项目规划占地目标30,000,000平方米，已取得土地证面积14,667,829平方米[53] - 金都假日饭店拥有333间客房，已于2020年第一季度停止运营进行装修改造[59] - 公司未进行任何重大投资及收购附属公司和联属公司[119] - 公司无待决诉讼[121] - 公司员工总数525名，较去年682名减少157名（同比下降23.0%）[123] - 公司未派发截至2020年12月31日止年度的任何股息[160] - 公司业务主要涉及高端及现代化普通仓库、冷链物流仓库及贸易业务、专门批发市场、工业物业、商业物业及一级土地开发[159] - 前五大客户销售额占集团总收入28.41%，最大客户占比9.31%[184] - 前五大供应商采购额占集团总采购额81.01%，最大供应商占比75.73%[184] - 公司缴入盈余423,880,000港元可供分派股东[182] - 股份溢价账约1,762,147,000港元可通过缴足红股形式分派[183]