财务表现：收入和利润 - 二零一九年收入为港币2.064亿元，较二零一八年港币1.989亿元增长港币757万元或3.81%[61] - 二零一九年毛利为港币1.542亿元，较二零一八年港币1.476亿元增长港币659万元或4.46%[61] - 收入20.644亿港元，同比增长3.8%（2018年同期：19.887亿港元）[116] - 期内亏损360港元，较2018年同期亏损1.364亿港元大幅收窄[116] - 公司股东应占期内亏损8059.2万港元（2019年）对比1.58553亿港元（2018年），加权平均已发行普通股69.693亿股（2019年）对比68.526亿股（2018年）[173] - 公司股东应占综合亏损为港币8059万元，较去年同期亏损港币1.5855亿元减少约港币7796万元[18] - 本公司股东应占每股亏损1.16港仙，较2018年同期2.31港仙收窄49.8%[116] - 公司总收入为411.324百万港元，较去年同期262.15百万港元增长56.9%[155] - 投资物业公平值收益净额为136.591百万港元，去年同期无此项收益[155] - 分占合营企业溢利港币1亿元，主要由北建通成投资物业公平值增长贡献[79] 财务表现：成本和费用 - 财务费用增至港币2.422亿元，同比增长15.96%，主要因美元担保债券利息增加港币1796万元[78] - 财务费用为242.203百万港元，同比增长16.0%[155][168] - 担保债券利息支出为154.818百万港元，同比增长13.1%[168] - 银行贷款利息支出为87.385百万港元，同比增长21.3%[168] - 已付利息支出2.253亿港元，较2018年同期的1.5064亿港元增长49.6%[128] - 除税前亏损项目包括租金收入直接成本1075万港元（2019年）对比2666.5万港元（2018年），酒店业务成本2339.2万港元（2019年）对比2459.9万港元（2018年），以及新增服务成本1234.8万港元和已售商品成本576.3万港元[169] - 折旧费用2361.8万港元（2019年）对比1965.1万港元（2018年），其中计入销售及服务成本的折旧为1217万港元（2019年）对比1012.9万港元（2018年）[169] - 员工成本总额约港币6083万元，同比增长5.0%（2018年同期：5795万港元）[109] - 所得税开支6350.7万港元（2019年）对比1154.2万港元（2018年），其中中国大陆即期所得税1736.5万港元，递延所得税4614.2万港元[179] 业务模式与战略 - 公司定位为专业地产开发商，专注于物流、冷链、工业和商业行业及一级土地开发[19] - 公司业务模式包括项目初期投资、开发后培育价值、成熟后以满意价格售出[19] - 公司利润主要来自日常经营租金收入、货物处理加工收入、贸易财务收入及物业和土地出售[19] - 公司自2009年起已在中国及海外投入巨大资本开发优质地段项目[20] - 公司将持续利用国有企业优势在优质地段购地以扩大物流、工业和冷链行业参与[20] - 公司计划在2019年出售位于上海和天津的成熟项目以实现减债、再投资和分配的目标[20] 物流业务表现 - 高端和现代普通仓库业务收入港币9,435万元，同比增长港币118万元或1.27%，毛利率从91.23%提升至92.12%[65] - 北京马驹桥物流园总规划面积589,410平方米，其中已投入运营可出租面积232,384平方米且出租率达100%[24][27] - 上海浦东仓库可出租面积211,555平方米，2019年平均出租率81.00%（2018年：69.30%）[24][28] - 天津机场片区仓库可出租面积58,617平方米，2019年平均出租率95.59%（2018年：94.44%）[24][28] - 天津港片区仓库可出租面积16,083平方米，连续两年保持100%出租率[24][28] - 厦门同安仓库可出租面积92,518平方米，2019年实现100%出租率（2018年：93.59%）[24][28] - 眉山东坡仓库可出租面积97,809平方米，2019年平均出租率88.83%（2018年：50.75%）[24][30] - 海南澄迈仓库可出租面积48,702平方米，2019年平均出租率94.33%（2018年：83.09%）[24][30] - 通辽科尔沁仓库可出租面积30,780平方米，2019年平均出租率55.50%（2018年：68.57%）[24][30] - 江苏太仓项目规划可出租面积129,887平方米，预计2020年6月完工[24][31] - 青岛胶州项目规划可出租面积145,170平方米，总投资约6.5亿元人民币，预计2021年末完工[24][31] - 物流业务外部销售收入为129.578百万港元，同比增长10.2%[155] 冷链业务表现 - 冷链物流仓库及贸易收入港币2,385万元，同比大幅增长港币855万元或55.88%[66] - 天津汉沽区冷库仓储量45000吨，2019年平均出租率75.83%，2018年为80.05%[35] - 青岛城阳区冷库仓储量8000吨，2019年平均出租率36.17%，2018年为45.37%[35] - 天津自贸区冷库规划仓储量45000吨，目前尚未运营[35] - 公司总规划冷库仓储量98000吨，运营中可出租量为53000吨[35] - 青岛冷库截至2019年6月底仓储率达到64%[37] - 天津港冷库项目总投资约5.9亿元人民币[38] - 公司与中外运集团、京东物流和顺丰物流于2019年7-8月签订冷链战略合作协议[58] 工业地产业务表现 - 工业地产收入港币1,189万元，同比增长港币286万元或31.67%，毛利率从81.92%提升至93.73%[68] - 江苏太仓市工业地产可出租面积66015平方米，2019年出租率100%[42] - 浙江嘉兴市工业地产可出租面积93431平方米，2019年出租率10%[42] - 江苏常熟市工业地产可出租面积168647平方米，2019年出租率6%[42] - 公司工业地产总规划面积879147平方米，运营中可出租面积328093平方米[42] - 上海工业园项目总建筑面积94,461平方米，2019年5月完工，已有一家美国制造业企业入驻[45] - 另一工业园项目总建筑面积172,693平方米，2019年5月完工，已与三家制造业客户签署租赁协议[45] - 常州工业园总部基地项目总建筑面积489,340平方米，总投资约人民币20亿元，分两期开发[46] - 常州新增土地5,197平方米，规划建设商业中心[46] - 工业业务外部销售收入为11.889百万港元，同比增长31.7%[155] 商业地产及其他业务表现 - 商业地产收入港币6,498万元，同比下降港币732万元或10.12%，毛利率从61.22%微升至62.28%[69] - 专门批发市场收入港币1,138万元，同比增长港币230万元或25.33%[67] - 衢州农商城项目可出租面积171,629平方米，2019年上半年平均出租率49.01%（同比上升）[52] - 广州光明广场总建筑面积61,967平方米，2019年上半年平均出租率91.17%[54] - 北京金都假日酒店拥有333间客房，2019年上半年平均入住率78.33%[54] - 物业业务外部销售收入为64.976百万港元，同比下降10.1%[155] 一级土地开发与海外业务 - 柬埔寨中柬特区项目规划占地30,000,000平方米，已取得土地证面积14,868,696平方米[50] - 柬埔寨项目新增土地收购1,130,208平方米，完成后总土地面积达15,998,904平方米[50] - 柬埔寨GDP增速连续五年保持在7%以上[51] - 公司业务分为四个可报告经营分部：物业业务、物流业务、工业业务及一级土地开发业务[151] - 一级土地开发业务分部从事销售土地及提供一级土地开发服务[151] 资产与投资 - 投资物业增加港币4.1516亿元，含公平值增长港币1.3659亿元及新购土地港币4057万元[83] - 投资物业从763.64亿港元增至805.16亿港元，增长5.4%[121] - 持作发展或销售的土地从431.70亿港元增至434.81亿港元，增长0.7%[121] - 投资物业公平值：上海19.61698亿港元，广州16.67428亿港元，衢州10.73706亿港元，天津5.1581亿港元，常熟5.80074亿港元，嘉兴3.4577亿港元，吴中9224.3万港元，太仓1.58726亿港元[174] - 非流动资产中中国大陆占12.221亿港元，柬埔寨占4.121亿港元[160] - 公司持有北控城投35%股权，该公司于2018年在大湾区佛山和昆明中标大型城市更新项目[55] 债务与融资 - 银行借款增加港币4.8153亿元，主要用于中国项目建设融资[92] - 总借款达港币82.5468亿元，资本负债比率升至105.60%（2018年末：90.34%）[94] - 流动比率降至35.23%（2018年末：76.15%），速动比率降至33.11%（2018年末：72.83%）[95] - 银行借款从111.53亿港元增至138.52亿港元，增长24.2%[124] - 担保债券从0港元增至232.94亿港元[124] - 非流动负债总额从893.32亿港元降至695.33亿港元，下降22.2%[124] - 流动负债总额从281.80亿港元增至475.42亿港元，增长68.7%[124] - 公司流动负债净额达30.79亿港元，同时存在8.94亿港元的资本承担[134] - 银行贷款本金额约港币19.092亿元，以投资物业、现金、应收账款及子公司股权作抵押[106] - 银行借款账面金额港币2,606,278千元，公平值港币2,499,967千元[200] - 担保债券账面金额港币1,933,784千元，公平值港币1,899,184千元[200] - 非流动金融负债总额账面金额港币5,187,480千元，公平值港币5,002,545千元[200] 现金流 - 公司经营活动现金流量净额由2018年同期的负4669.9万港元改善至2019年的正1996.5万港元[128] - 投资活动现金流出净额大幅增加至2.6535亿港元，较2018年同期的1.145亿港元增长131.8%[128] - 收購投資物業支出3.222亿港元，较2018年同期的3.4356亿港元减少6.2%[128] - 於合營企業投資支出2.4539亿港元，较2018年同期的9189.6万港元增长167.1%[128] - 新造貸款7.8257亿港元，较2018年同期的2.537亿港元增长208.4%[128] - 现金及现金等价物减少港币4.9436亿元，主因退还基金按金港币6.2596亿元及增加投资物业[89] - 现金及现金等价物以港币、人民币及美元持有，盈余现金以短期存款存置[104] - 期末现金及现金等价物为12.838亿港元，较期初的10.773亿港元增长19.1%[131] - 现金及银行结余港币13.26亿元，其中54.11%以人民币计价[95] - 现金及现金等价物从110.14亿港元增至128.36亿港元，增长16.5%[121] - 已抵押及受限制银行存款从6.57亿港元降至3150万港元，下降95.2%[121] - 汇率变动对现金的影响为负386.3万港元，较2018年同期的负776.7万港元改善50.3%[131] 资本开支与承担 - 资本开支港币4.14亿元，用于购置物业及土地（2018年同期：港币5.73亿元）[97] - 物流设施未支付建筑成本约人民币4.768亿元（约港币5.423亿元）[101] - 应付北控城投未支付注资约人民币1.05亿元（约港币1.194亿元）[102] - 应付合营企业未支付资本注资约50万美元（约港币390万元）[103] - 资本承担总额8.94828亿港元（2019年6月30日）对比5.44928亿港元（2018年12月31日），包括兴建物流设施5.42337亿港元和购买土地2.29164亿港元[186] - 合营企业资本承担7.96666亿港元（2019年）对比7.00847亿港元（2018年）[186] 关联方交易与关系 - 公司由北京控股集团有限公司最终控股，北控集团间接持有其66.54%的已发行股本[16] - 集团于北控集团财务存放存款达港币266,616,000元，较2018年底港币236,970,000元增长12.5%[190] - 存款协议规定集团于北控财务每日存款总结余不超过港币650,000,000元[190] - 关联交易：应收合营企业利息收入360.6万港元（2019年）对比996万港元（2018年），应收同系附属公司利息收入51.8万港元[189] - 集团与联营公司及关联方存在租金收入和管理费交易，按市场费率厘定[192][193] - 应付联营公司款项账面金额港币194,676千元，公平值港币181,438千元[200] - 应付其他关联人士款项账面金额港币452,742千元，公平值港币421,956千元[200] 其他重要事项 - 其他收入及收益净额增加至港币6829万元，同比增长7.90%，主要因政府补助增加[71] - 获得政府补助3466.5万港元，较2018年同期的5823.6万港元减少40.5%[128] - 员工总数700名，同比增长13.8%（2018年同期：615名）[109] - 主要管理人员补偿总额港币9,956千元，其中短期雇员福利港币9,129千元[195] - 退休金计划供款港币827千元，较2018年港币301千元增长174.8%[195] - 公司于2019年1月1日确认使用权资产港币86,122,000元[145] - 公司终止确认预付土地租金港币83,072,000元[145] - 公司终止确认预付款项、按金及其他应收款项港币3,050,000元[145] - 公司采用短期租赁确认豁免适用于租期不超过12个月的租赁[147] - 分部业绩评估不包括利息收入、财务费用、衍生工具公平值收益及汇兑差额[151] - 总资产为18.269亿港元，较去年末18.321亿港元下降0.3%[158] - 资产净值从657.02亿港元微降至656.10亿港元[124] - 本公司股东应占权益从393.06亿港元降至384.23亿港元，下降2.2%[124] - 贸易应收账款总额1568.2万港元（2019年6月30日）对比1063.3万港元（2018年12月31日），其中一个月内1462.7万港元[182] - 贸易应付账款总额905.4万港元（2019年6月30日）对比955.3万港元（2018年12月31日），其中一个月内550.1万港元[183]