收入和利润（同比环比） - 收入为4.807亿港元，较去年3.350亿港元增长43.5%[19] - 公司2018年总收入为480,710,000港元，较2017年335,030,000港元增长145,680,000港元（43.48%）[77] - 除税前溢利为3.165亿港元，较去年2.987亿港元增长6.0%[19] - 年內溢利为1.002亿港元，较去年2.956亿港元下降66.1%[19] - 公司股东应占亏损为2367.7万港元，去年为盈利3.009亿港元[19] - 公司股东应占综合亏损约2368万港元，而2017年为综合溢利约3.0092亿港元[25] - 每股基本亏损为0.34港仙，去年为盈利4.41港仙[19] - 公司2018年毛利为325,030,000港元，较2017年255,070,000港元增长69,960,000港元（27.43%）[77] 成本和费用（同比环比） - 其他收入及收益净额减少约港币7731万元（38.55%），主要因美元兑人民币升值产生汇兑亏损[92] - 销售及分销开支减少约港币160万元（9.1%）[93] - 行政开支增加约港币3204万元（15.46%），主要因业务扩展导致员工成本及相关费用增加[94] - 财务费用减少约港币1600万元（3.16%），主要因PAG可换股债券相关利息及亏损不再发生[98] 各业务线表现 - 高端和现代普通仓库业务收入186,452,000港元，同比增长25,159,000港元（15.60%），毛利率从92.88%降至91.57%[79][84] - 冷链物流仓库收入33,134,000港元，同比增长10,165,000港元（44.23%），毛利率从68.50%降至30.72%[79][85] - 专门批发市场（衢州通成）收入20,067,000港元，同比增长9,984,000港元（99.11%），毛利率从20.90%升至52.92%[79][86] - 工业地产（浙江）收入20,121,000港元，同比增长18,383,000港元（1,056%），毛利率从52.58%升至93.85%[83][88] - 商业地产收入142,931,000港元，同比增长3,989,000港元（2.87%），毛利率从62.20%升至64.90%[83][89] - 中柬金边经济特区首次贡献收入78,000,000港元，毛利率28.00%[83] - 投资物业公允价值净收益478,050,000港元，主要来自衢州、广州和浙江项目增值[90] - 收购中柬金边60%股权产生议价购买收益571,000,000港元[91] - 分占合营企业溢利约港币1.673亿元，主要来自北建通成投资物业公平值增长[99] - 投资物业公平值增加约港币4.781亿元[102] 各地区表现 - 北京马驹桥仓库可出租面积236,512平方米，2018年平均出租率达97.36%[30] - 上海浦东仓库可出租面积211,554平方米，2018年平均出租率为76.30%，较2017年的69.34%有所提升[30][35] - 天津机场片区仓库可出租面积58,617平方米，2018年平均出租率为96.06%[30] - 天津港片区仓库可出租面积16,083平方米，2018年平均出租率达100%[30] - 厦门同安仓库可出租面积92,450平方米，2018年平均出租率为95.72%[30] - 眉山东坡仓库可出租面积97,810平方米，2018年平均出租率为58.75%，较2017年的36.46%显著提升[30] - 海南澄迈仓库可出租面积48,870平方米，2018年平均出租率为79.30%[30] - 通辽科尔沁仓库可出租面积30,208平方米，2018年平均出租率为74.24%[30] - 四川省眉山市仓库可出租面积97,810平方米，2018年初出租率26.45%，年末大幅提升至87%[36] - 海南省海口市澄迈县仓库可出租面积48,870平方米，2018年平均出租率79.30%，2019年一季度实现满租[38] - 通辽粮食库房因国家临储粮政策取消，2018年下半年起出租率持续下降[38] - 天津汉沽冷库仓储量45,000吨，2018年平均出租率82.76%（2017年63.14%）[44] - 青岛城阳冷库仓储量8,000吨，2018年平均出租率42.78%（2017年67.86%）[44] - 天津港冷库规划仓储量45,000吨，截至2018年底尚未投入运营[44] - 天津冷链仓库2018年客户总量达239家，冷库自3月起保持满仓状态[46] - 太仓市项目2018年平均出租率达100%，较2017年22.67%大幅提升77.33个百分点[50] - 衢州农产品批发市场可出租面积171,629平方米，其中农产品交易区出租率76.05%[59] - 市场综合交易区出租率74.97%，年均租金单价为人民币245元/平方米[59] - 广州光明广场平均出租率85.80%，总建筑面积59,000平方米[60] - 北京金都假日饭店平均入住率82.92%，拥有333间客房[60] - 柬埔寨经济特区已取得土地面积14,868,696平方米，计划新增收购1,130,208平方米至15,998,904平方米[56] - 柬埔寨GDP连续五年保持7%以上增速，劳动力平均年龄不足30岁[57] 管理层讨论和指引 - 上海地块拟建造129,887平方米双層高端仓库，预计2020年6月完工[38] - 西安市规划建设165,000平方米高端仓库，因土地挂牌延迟，预计2019年上半年取得土地[39] - 天津港冷库项目与天津港集团各持股50%，计划建设50,000平方米仓库，已与两家客户签署合作意向书[47] - 常州市项目总建筑面积459,197平方米，总投资约人民币20亿元[53] - 中国物流平台在上海外高桥部署20万平方米保税物流设施[70] - 中国物流平台预计2019年获得东莞虎门及厦门约30万平方米开发权益[70] - 中国物流平台在天津空港部署10万平方米仓储设施[70] - 中国物流平台在青岛胶州新机场获取170亩土地预计建成13.6万平方米仓储设施[70] - 中国物流平台在北京通州口岸建成25万平方米陆路港未来将达69万平方米[70] - 中国冷链平台基于青岛和天津优质冷链项目打造冻品冷链产业综合服务平台[71] - 中国工业地产平台在太仓、常熟、吴中、嘉兴、常州等地开发高端工业厂房及物流仓库[73] - 建议出售附属公司及成立基金，涉及物业价值约人民币67亿元（约77亿港元）[132] - 公司未派发2018年度股息[176] - 公司海外业务面临柬埔寨政治经济不稳定风险[183] - 公司面临人民币汇率波动风险，主要运营现金流为人民币[183] - 公司所有银行借贷（债券除外）均采用浮动利率，未进行利率对冲[186] - 公司业务受中国国内消费、跨境贸易及制造业活动水平影响[182] 其他财务数据 - 总资产为183.214亿港元，较去年178.607亿港元增长2.6%[19] - 公司股东应占权益为39.306亿港元，较去年44.193亿港元下降11.1%[19] - 现金及银行结余为18.204亿港元，较去年17.287亿港元增长5.3%[19] - 净负债率为90.34%，较去年88.02%上升2.32个百分点[19] - 现金及现金等价物增加约港币9165万元，主要因收到基金按金港币6.26亿元及合营企业还款港币4.085亿元[110] - 银行借款增加约港币4.526亿元，主要因动用融资额度进行中国项目建设[112] - 担保债券减少约港币4.044亿元，主要因偿还3亿美元到期债券并发行2.5亿美元新债券[115] - 资本负债比率升至90.34%（2017年：88.02%），总借款约港币77.56亿元[116] - 银行借款总额为35.1亿港元，其中美元、港元和人民币占比分别为56.11%、7.45%和36.44%[117] - 银行借款中31.77%需在一年内偿还[117] - 现金及银行结余为18.2036亿港元，其中美元、港元和人民币占比分别为18.19%、2.25%和79.56%[117] - 流动比率和速动比率分别为76.15%和72.83%[117] - 总借款净额为59.3567亿港元，较去年减少4341万港元[117] - 资本开支为4.4135亿港元，较去年52.8955亿港元大幅减少[119] - 未履行资本承担总额为5.4493亿港元，包括土地开发、仓库建设和注资等项目[122][123][124][125] - 抵押贷款本金金额为17.7623亿港元，以投资物业、现金和股权等作抵押[134] - 公司总债务及银行借贷约为77.6亿港元，资产负债比率为118%[186] - 公司发行美元债券未偿还本金总额为5.5亿美元，包含3亿美元年利率4.375%的债券和2.5亿美元年利率9.0%的债券[190] - 2018年发行美元债券利率大幅上升至9.0%，2017年发行利率为4.375%[22] - 公司可供分派予股东之储备为港币68,699,000元[196] - 公司缴入盈余账可供分派金额为港币423,880,000元[196] - 公司股份溢价账可分派金额为港币1,762,147,000元[197] - 五大客户销售额占集团年内收入26.41%[198] - 最大客户收入占集团年内收入16.23%[198] - 五大供应商采购额占集团年内总采购额不足47.01%[198] 公司治理和股东结构 - 北京控股集团通过其全资附属公司间接持有公司66.53%已发行股本[17] - 公司控股股东皓明控股有限公司董事包括钱旭先生和萧健伟先生[141][142] - 钱旭先生自2015年4月起担任澳洲证券交易所上市公司CAQ Holdings Limited非执行董事[141] - 萧健伟先生自2017年7月起担任多伦多证券交易所上市公司MillenMin Ventures Inc执行董事及首席执行官[142] - 萧健伟先生自2017年9月起担任香港联交所上市公司东方汇财证券国际控股有限公司独立非执行董事[142] - 萧健伟先生自2010年8月起担任香港联交所上市公司鸿宝资源有限公司独立非执行董事[142] - 郑静富先生2017年11月获委任为CAQ非执行董事[147] - 郑静富先生2018年4月30日获委任为MVM执行董事、首席财务官及公司秘书[147] - 葛根祥先生自1997年11月起获委任为本集团独立非执行董事[153] - 葛根祥先生担任联交所上市公司CEC国际控股有限公司独立非执行董事[153] - 吴健南先生曾于2002年至2009年担任公司执行董事[152] - 公司董事朱武祥自2016年10月起担任中国信达资产管理股份有限公司独立非执行董事[154] - 公司董事朱武祥自2018年10月起担任视觉（中国）文化发展股份有限公司独立非执行董事[154] - 公司董事陈进思拥有逾30年投资物业设计规划及建筑管理经验[155] - 公司董事宋立水自1996年起担任日本明治学院大学经济学部教授[156] - 高级管理层岳臣拥有逾30年国际贸易及企业管理经验[160] - 高级管理层田跃在商业地产经营及物业租务管理方面拥有丰富经验[161] - 高级管理层姜伟从事铁路项目建设及汽车贸易多年[162] - 高级管理层李新获得中国高级会计师专业技术资格[163] - 高级管理层熊晓森拥有逾30年企业管理经验[166] - 财务总监郑锦濠为香港会计师公会会员且具有逾8年审计会计经验[170] - 员工总数616人，员工成本总额为1.2648亿港元[136] 业务运营和行业背景 - 工业地产总规划面积849,004平方米，其中已运营可出租面积66,015平方米[50] - 公司持有北控城投35%股权[63] - 国际贸易总运量中2/3以上利用海上运输中国进出口货运总量约90%为海上运输[70] - 物流企业承租大宗商品仓储设施用地2018年5月1日至2019年12月31日城镇土地使用税减半[65] - 公司业务集中于物流仓库、冷链仓库、批发市场及工业商业地产[182] - 公司主要客户群体为物流公司、大型仓储需求企业及外国制造商[182] - 公司通过招标程序选择供应商，定期检讨采购流程[182]