收入和利润表现 - 截至2021年6月30日止六个月收益为1376.6万港元，较去年同期1478万港元下降6.8%[15] - 期内亏损为1566万港元，较去年同期2400万港元亏损收窄34.8%[15] - 2021年上半年外部客户收益1376.6万港元，较去年同期下降6.9%[31][32] - 总租金收入从2020年同期的1480万港元下降至1380万港元，减少100万港元（下降6.8%）[126] - 关联方租金收入约76.5万港元（2020年同期：无）[123] - 2021年上半年公司全面开支总额为1970万港元，较2020年同期的2920万港元下降32.5%[139] - 每股亏损从2020年同期的0.076港元降至0.041港元，减少0.035港元[139] - 基本每股亏损计算基于股东应占亏损1566万港元[44] - 加权平均普通股数量为386,175,758股[45] - 每股亏损计算未考虑行使价高于平均市价的股份期权[48] 成本和费用 - 行政支出为254.1万港元[15] - 融资成本为108.7万港元[15] - 公司融资成本中银行贷款利息为108.7万港元[37] - 公司税前亏损已扣除物业折旧251万港元[37] - 利息收入计入其他收入共计16.5万港元[37] - 税项总支出为154.1万港元[37] - 员工成本为110万港元，与去年同期持平[150] 现金流表现 - 经营业务产生现金净额835.9万港元，同比增长62.6%[26] - 投资活动现金净流出1202.1万港元，主要用于收购投资物业718.6万港元[26] - 融资活动现金净流出337.3万港元，包含偿还银行贷款228.6万港元[26] - 公司现金及现金等价物期末余额为5923万港元，较期初减少703.5万港元[26] - 投资物业收购支出718.6万港元，占投资活动现金流出59.8%[26] 现金及银行贷款状况 - 现金及现金等价物为5923万港元，较2020年末6626.5万港元减少10.6%[18] - 银行短期贷款为3471.3万港元[18] - 银行长期贷款为8074.8万港元[18] - 定期存款余额4126.3万港元，占现金等价物总额69.7%[26] - 银行结余及现金1796.7万港元，较期初减少47.2%[26] - 银行存款及现金从2020年底的6630万港元减少至5920万港元[142] - 无抵押定期存款从2020年底的4110万港元微增至4130万港元[142] - 银行贷款账面值从2020年底的1.177亿港元减少至1.155亿港元[145] - 未使用银行贷款额度保持2000万港元不变[145] - 银行贷款利率范围为1.78%至2.50%每年（2020年12月31日：1.88%至2.50%）[80] - 银行贷款利率区间从1.88%-2.50%变为1.78%-2.50%[145] 投资物业公允价值变动 - 投资物业公平值变动净亏损为2442.3万港元[15] - 于2021年6月30日投资物业价值为8.87亿港元[18] - 投资物业公允价值从期初9.045亿港元下降至期末8.873亿港元，减少1.72亿港元（1.9%）[51] - 投资物业公允价值净减少约2440万港元，部分被新收购物业720万港元所抵消[126] - 投资物业估值采用直接比较法参考可比市场交易[60] - 公司投资物业总市值从2020年12月31日的9.045亿港元下降至2021年6月30日的8.873亿港元，减少约1.72亿港元（下降1.9%）[126] 资产和负债变动 - 资产净值为8.56亿港元，较2020年末8.75亿港元减少2.2%[18] - 截至2021年6月30日总资产为8.55782亿港元，较年初减少1966.8万港元[22] - 应收租赁款项及其他应收款项从1,642万港元降至844万港元，减少798万港元（48.6%）[67] - 递延应收租赁款项的非流动部分从14.2万港元降至2.9万港元，减少11.3万港元（79.6%）[68] - 已收租金按金从847.5万港元下降至792.5万港元，减少6.5%[76] - 应计开支从401.2万港元下降至59.6万港元，减少85.1%[76] - 其他应付款项从51.8万港元增至59.1万港元，增长14.1%[76] - 递延税项负债总额从538.8万港元增至556.2万港元[86] - 累计税项亏损35.8万港元未确认递延税项资产[87][88] - 一年内到期负债从2020年12月31日的2518万港元下降至2343.9万港元[120] - 第二至五年到期负债从2020年12月31日的1164.7万港元下降至778.1万港元[120] - 公司权益总额从2020年底的8.755亿港元减少至8.558亿港元[142] - 总负债权益比率从2020年底的13.4%微增至13.5%[145] 投资活动 - 非流动金融资产中的非上市合伙投资从2,707万港元增至2,806万港元，增加99万港元（3.7%）[65] - 非上市股本工具投资按公允价值计量，2021年6月30日价值28,059千港元（未经审核），2020年12月31日为27,067千港元[97] - 期内非上市股本工具注资付款5,000千港元[115] - 期内其他全面收益确认未实现亏损净额4,008千港元[115] - 非上市股本工具期初余额27,067千港元，期末增至28,059千港元[115] - 以约720万港元收购湾仔皇后大道东投资物业[126] - 以约1220万港元出售中环德辅道中商业物业（2021年8月11日完成）[126] - 公司对Epic Capital Development Fund I, L.P.的10%投资，涉及观塘鸿图道32号物业重建项目[129] - 2021年6月公司向该基金追加出资500万港元[129] - 截至2021年6月30日，该基金投资公允价值为2810万港元，较2020年12月31日的2710万港元增长3.7%[129] - 资本开支为1220万港元，其中投资物业收购720万港元，基金出资500万港元[147] - 资本承担为3500万港元，涉及基金投资[147] 物业组合及租赁情况 - 物业出租率为91.1%（2021年6月30日）[126] - 持有物业租赁期限为1至5年[117] - 经营租赁安排中投资物业已签订最低未来租金支付合约[119] - 第2号保留物业（东莞工业园）总建筑面积30,537.05平方米（约328,700.83平方英尺）[180] - 第2号保留物业2021年上半年租金收入110万港元[180] - 第2号保留物业截至2021年6月30日公平值4,770万港元[180] - 第1号保留物业（云浮工业园）总建筑面积11,719.51平方米（约126,148.81平方英尺）[180] - 第1号保留物业2021年上半年处于自用状态未产生租金收入[180] - 个人投资总公平值约1.919亿港元[185] - 个人投资六个月租金收入总额约300万港元[185] - 香港皇后大道东商业物业可销售面积约610平方呎[183] - 大王东街商业物业可销售面积约1090平方呎[183] - 兰杜街商业物业可销售面积约670平方呎[183] - 威灵顿街商业物业可销售面积约470平方呎[183] - 砵兰街商业物业可销售面积约620平方呎[183] - 东莞石碣镇D座住宅物业可销售面积约1890平方米[185] - 东莞石碣镇E座住宅物业可销售面积约1553平方米[185] 抵押和担保情况 - 抵押投资物业账面价值2.7707亿港元担保1.05795亿港元银行贷款[80] - 抵押租赁土地及楼宇账面价值1303万港元担保966.6万港元银行贷款[83] - 投资物业抵押账面价值为2.771亿港元[147] - 租赁土地及建筑物抵押账面价值为1300万港元[147] - 银行贷款抵押品账面价值从2020年底的3.079亿港元减少至2.901亿港元[145] 税务处理 - 香港利得税按估计应税溢利的16.5%税率计算[41] - 香港合资格实体首200万港元应税溢利按8.25%优惠税率征税[41] - 中国内地非居民企业租金收入按总收入10%征收企业所得税[41] - 土地增值税按房地产增值部分的30%至60%累进税率征收[41] - 中国内地投资物业公允价值变动产生递延税项负债[61] 利率信息 - 银行结存及现金/定期存款利率为0.00%至0.001%每年[73][75] - 定期银行存款利率为0.54%至0.55%每年（截至2020年6月30日）[73][75] 股东结构和股权变动 - 公司已发行及缴足普通股股本为386,175,758股，对应金额3,861,757港元[91] - 周彩花女士通过配偶权益和实益权益总计持有公司279,127,674股股份，占已发行股本72.280%[156] - 黄少华女士持有公司7,723,514股股份，占已发行股本1.999%[156] - 王敏莉女士持有公司7,733,152股股份，占已发行股本2.002%[156] - 周焕燕女士持有公司3,861,757股股份，占已发行股本0.999%[156] - 公司截至2021年6月30日已发行股份总数为386,175,758股[159] - Bright Asia Holdings Limited持有公司278,355,324股股份，占已发行股本约72.08%[159][161] - 黄少华女士持有Bright Asia 2,000股普通股，占其已发行股本20%[161] - 周焕燕女士持有Bright Asia 2,000股普通股，占其已发行股本20%[161] - 周彩花女士通过配偶权益持有Bright Asia 6,000股普通股，占其已发行股本60%[161] - 主要股东Bright Asia持有公司股份278,355,324股，占已发行股本72.08%[178] - 执行董事周彩花配偶周德雄先生通过控股公司间接持有278,355,324股，占股本72.28%[178] - 周德雄先生另通过配偶权益持有772,350股购股权相关股份[178] 购股权计划 - 公司购股权计划可发行股份上限为38,617,575股，占报告日期已发行股份10%[165] - 公司购股权计划规定向主要股东或独立非执行董事及其关联人士授予期权时，若导致12个月内发行及将发行股份总数超过授予日已发行股份0.1%或总价值超过500万港元需经股东事先批准[167] - 2016年12月16日授予的购股权中3,861,757份因前董事于2018年9月19日辞职而失效[170] - 2020年12月8日授予11,971,446份购股权且均未设归属期[170] - 截至2021年6月30日执行董事周彩花女士持有772,350份未行使购股权（2016年授予386,175份+2020年授予386,175份）[171] - 执行董事黄少华女士持有7,723,514份未行使购股权（2016年3,861,757份+2020年3,861,757份）[171] - 执行董事王敏莉女士持有7,723,514份未行使购股权（2016年3,861,757份+2020年3,861,757份）[171] - 执行董事周焕燕女士持有3,861,757份未行使购股权（均为2020年授予）[171] - 2016年授予的购股权行使价为每股1.254港元（授予前一日收盘价1.24港元）[171] - 2020年授予的购股权行使价为每股0.385港元（授予前一日收盘价0.385港元）[171] - 2021年上半年未授予任何新购股权且无购股权被行使、注销或失效[172] 地区资产表现 - 香港土地投资价值从8.962亿港元降至8.790亿港元，减少1,710万港元（1.9%）[58] - 中国内地土地投资价值从835万港元降至824万港元，减少11万港元（1.3%）[58] 流动性和财务比率 - 公司净流动资产为1370万港元，相比2020年底净流动负债710万港元有所改善[142] - 流动比率从2020年底的0.91提升至1.30[142] 管理层讨论和业务指引 - 公司提供租金优惠应对COVID-19疫情影响，导致收益减少[28] - 香港零售物业市场因疫情出现下滑趋势，政府采取商业活动暂停和严格出入境限制措施[133] - 公司投资组合保持高出租率，得益于多元化租户行业组成[133] - 2021年上半年香港GDP出现增长，经济显现复苏迹象[133] - 公司维持谨慎理财政策，目前无重大投资或资本资产收购计划[139] - 公司可能寻求香港以外地区的投资机会以保持竞争力[139] - 公司确认遵守内部物业交易政策及不竞争契据[188][189] 公司管治和委员会 - 公司确认截至2021年6月30日六个月期间遵守企业管治守则所有适用条文[194][196] - 公司董事确认在截至2021年6月30日六个月期间遵守证券交易标准守则[195][197] - 公司及其子公司截至2021年6月30日六个月期间未赎回、购买或出售任何上市证券[195][198] - 截至2021年6月30日公司无可赎回证券未赎回[195][198] - 审核委员会由三位独立非执行董事组成[199] - 审核委员会已审阅截至2021年6月30日六个月未经审核中期业绩[199] 员工信息 - 员工总数保持7名，无变化[150] 股息政策 - 未派发中期股息[153][154] - 公司未支付任何股息（2020年同期：无）[49] 关联方交易 - 持有关联方租金押金39.3万港元（2020年12月31日：32.4万港元）[123] 法律和合规事项 - 九龙万安街27号业主立案法团收到一份关于屋顶门的既有建筑令[191] - 九龙万安街27号业主立案法团收到两份关于公共空间强制验楼及强制验窗的警告通知[191] - 九龙砵兰街347号业主立案法团收到两份关于公共空间强制验楼及强制验窗的警告通知[191] - 九龙砵兰街347号纠正工程正在进行中[191] 其他业务活动 - 无重大收购或出售附属公司及联营公司[150] - 无重大或然负债[147] - 现金管理以港元短期存款为主，未使用对冲工具[150]