财务数据关键指标变化：收入和利润（同比） - 公司总收益为人民币34.221亿元，同比增长346.0%[11][13] - 公司总收益为人民币34.221亿元，较去年同期增长346.0%[58][59] - 公司截至2019年6月30日止六个月的收益为34.22亿元人民币，较去年同期的7.67亿元人民币增长346%[132] - 总收入同比增长346%至3,422,084,000元（2018年同期：767,275,000元）[198] - 公司2018年上半年总收益为7.67亿元人民币，2019年同期增长346%[200] - 毛利润为人民币24.083亿元，同比增长446.5%[11][13] - 综合毛利增至人民币24.083亿元，同比增长446.5%[64][70] - 公司期内毛利为24.08亿元人民币，较去年同期的4.41亿元人民币增长446%[132] - 公司2018年上半年可呈报分类盈利总额为4.41亿元人民币，2019年同期增长446%[200] - 期内盈利为人民币9.917亿元，同比增长428.8%[12][13] - 公司期内盈利为9.92亿元人民币，较去年同期的1.88亿元人民币增长429%[132] - 2019年上半年公司期内盈利为9.92亿元人民币[139] - 公司股东应占盈利为人民币9.919亿元，同比增长416.8%[12][13] - 本公司股东应占期内盈利为9.92亿元人民币，较去年同期的1.92亿元人民币增长417%[132] - 公司股东应占盈利为人民币991.9百万元，同比增长416.8%[76] - 核心业务应占盈利为人民币5.69亿元，同比增长623.5%[14] - 公司除税前盈利为22.24亿元人民币，较去年同期的1.72亿元人民币增长1191%[132] - 房地产开发业务2019年上半年盈利20.88亿元人民币，较2018年同期的1.45亿元增长1339%[200] 财务数据关键指标变化：成本和费用（同比） - 行政开支降至人民币1.613亿元，同比减少3.9%[66][72] - 销售开支保持稳定为人民币0.512亿元[65][71] - 融资成本增至人民币4.901亿元，同比上升71.8%[68][74] - 公司融资成本为4.90亿元人民币，较去年同期的2.85亿元人民币增长72%[132] - 所得税开支达人民币12.326亿元，去年同期为所得税抵免0.15亿元[69][75] 各条业务线表现：房地产开发与销售 - 房地产开发与销售收益约29.883亿元人民币，同比增长865.0%[24] - 物业销售收入为人民币29.884亿元，较去年同期大幅增长865.0%[60] - 物业销售收入同比增长865%至2,988,335,000元（2018年同期：309,677,000元）[198] - 公司2019年上半年总收益为34.22亿元人民币，其中房地产开发贡献29.88亿元人民币（占比87.3%）[200] - 物业销售总楼面面积达64,349平方米，去年同期为10,300平方米[60] - 总合同销售金额约40.871亿元人民币，同比增长310.3%[24] - 绿景红树湾壹号项目2019年上半年合同销售33.7亿元人民币[26] - 绿景红树湾壹号项目2019年上半年确认销售收入27.5亿元人民币[26] - 绿景红树湾壹号项目可售货值100亿元人民币[26] - 超90%收入来自毛利率约73%的绿景红树湾壹号项目[64][70] - 绿景国际花园D1区截至2019年6月30日实现合同销售总额6.2亿元人民币，可售面积剩余超过100万平方米[29][30] 各条业务线表现：商业物业投资与运营 - 公司商业物业投资运营收入截至2019年6月30日约为3.023亿元人民币，同比增长10.6%[38] - 商业物业投资与经营收益为人民币3.023亿元，同比增长10.6%[41] - 投资物业租赁收入为人民币3.023亿元，较去年同期增长10.6%[60][61] - 租金收入同比增长10.5%至302,279,000元（2018年同期：273,415,000元）[198] - 公司2019年上半年商业物业及销售投资与经营业务收益为3.02亿元人民币，同比增长10.5%[200] - 商业物业及销售投资与经营业务2019年上半年盈利2.73亿元人民币，较2018年同期增长16.1%[200] - 投资物业公允价值收益达人民币4.792亿元，同比增424%[67][73] - 公司投资物业公允价值变动收益为4.79亿元人民币，较去年同期的0.91亿元人民币增长426%[132] - NEO都市商业综合体总建筑面积252,539平方米，可租赁面积105,870平方米，截至2019年6月平均入住率88%[39] - NEO都市商务综合体出租率88%（2018年同期99%）[41] - NEO都市商务综合体可出租面积105,870平方米[41] - 佐阾购物中心平均出租率达98%[44][45] - 公司持有运营商业物业总建筑面积约612,713平方米，主要包含NEO和佐阾品牌[37] - 持有商业物业总建筑面积约612,713平方米[41] - 投资物业出租率为94%，去年同期为98%[61] 各条业务线表现：综合服务 - 综合服务收入人民币1.315亿元（2018年同期1.842亿元）[46] - 综合服务收入为人民币1.315亿元，较去年同期下降28.6%[60][62] - 综合服务收益为人民币1.315亿元，同比下降28.6%[63] - 综合服务收入同比下降28.6%至131,470,000元（2018年同期：184,183,000元）[198] - 公司2019年上半年综合服务业务收益为1.31亿元人民币，同比下滑28.6%[200] - 综合服务业务2019年上半年盈利4722万元人民币，较2018年同期下降22.1%[200] - 公司2019年上半年分类间收益总额为3788万元人民币，主要来自综合服务业务（3278万元）[200] - 深圳绿景锦江酒店总建筑面积为25,751平方米，设有超过330间房间[51] - 深圳LVGEM锦江酒店平均入住率75%（2018年同期73%）[48] - 深圳绿景锦江酒店平均入住率为75%，去年同期为73%[51] - 美国Vanllee酒店占地面积约22,652平方米[49] - 美国Vanllee酒店占地22,652平方米，已完成分阶段翻新[51] 各地区表现 - 公司重点布局粤港澳大湾区核心区域发展[8] - 粤港澳大湾区发展规划纲要出台成为国家战略[8] - 深圳作为改革开放先行城市长期保持经济快速发展[8] - 深圳及大湾区优质商品住宅需求将持续稳定增长[8] - 公司土地储备约440万平方米，大部分位于粤港澳大湾区[22] - 控股股东控制土地储备达1210万平方米，位于粤港澳大湾区核心位置[22] 管理层讨论和指引：战略与模式 - 公司战略聚焦粤港澳大湾区城市更新和智慧新城开发[54][57] - 公司项目布局采用城市更新为主、市场竞购为辅的双向扩张模式[19] - 公司坚持"开发+商业"双轮驱动的发展模式[20] - 房地产市场坚持"房住不炒"总基调[6] - 实行因城施策长效机制落实城市主体责任[6] 管理层讨论和指引：项目与土地储备 - 深圳白石洲旧改项目规划总建筑面积305,450平方米，住宅部分118,687平方米[26] - 绿景国际花园项目总占地面积729,000平方米，规划总建筑面积2,249,000平方米，总投资额超过80亿元人民币[29][30] - 绿景美景项目占地面积10,862平方米，地上规划建筑面积97,214平方米，预计2019年竣工[31][33] - 绿景黎光项目占地面积271,202平方米，总建筑面积949,200平方米[32][34] - 绿景流浮山项目占地面积82,400平方米，由116栋低密度别墅组成，每栋面积2,000-3,000平方英尺[33][34] - 绿景东桥项目占地面积207,550平方米，规划总建筑面积794,353平方米[35][40] - 绿景凯威项目总建筑面积421,441平方米，定位为国际甲级写字楼及综合体[36][40] - 香港绿景NEO项目收购成本90亿港元，预出租率近50%[42][43] - 香港绿景NEO项目规划总建筑面积55,390.18平方米[42][43] 其他财务数据：资产与现金流 - 银行结余及现金（含受限存款）为人民币90.933亿元[16] - 银行结余及现金为人民币9,093.3百万元，包括受限制银行存款[76] - 银行结余及现金增至58.35亿元人民币，较2018年底增长58.8%[136] - 期末现金及现金等价物达5,171,047千元，较期初3,231,909千元增长60%[143] - 银行结余及现金总额5,835,116千元，包含664,069千元三个月以上定期存款[143] - 经营现金净流入为1,574,708千元，相比2018年净流出252,328千元实现大幅改善[141] - 投资活动现金净流入680,325千元，2018年同期为净流出2,335,325千元[141] - 融资活动现金净流出312,297千元，2018年同期为净流入1,753,266千元[141] - 现金及现金等价物净增加1,942,736千元，2018年同期为净减少834,387千元[143] - 向关联方支付垫款873,528千元，较2018年同期583,447千元增长49.7%[141] - 关联方还款866,384千元，较2018年同期1,033,946千元下降16.2%[141] - 投资物业额外成本591,312千元，较2018年同期357,876千元增长65.2%[141] - 新借贷所得款项1,865,232千元，较2018年同期3,115,020千元下降40.1%[141] - 投资物业增加至235.15亿元人民币，较2018年底增长6.3%[136] - 待售物业减少至24.07亿元人民币，较2018年底下降27.1%[136] - 可收回税款大幅增加至1.24亿元人民币，较2018年底增长1446%[136] - 递延税项资产增至6.11亿元人民币，较2018年底增长77.2%[136] - 按公允价值计入其他全面收益之股本工具增至5.20亿元人民币[136] - 税项负债增至22.23亿元人民币，较2018年底增长51.4%[136] - 合同负债及应计费用合计31.71亿元人民币[136] 其他财务数据：债务与资本结构 - 平均融资成本为6.2%，与去年同期持平[16] - 有息贷款总额增至人民币239.926亿元，平均融资成本6.2%[68][74] - 总借贷为人民币23,992.6百万元，其中流动负债部分为人民币6,964.3百万元[76] - 总借贷（流动+非流动）达171.52亿元人民币，其中非流动借贷127.81亿元[137] - 负债比率为73.8%，较去年末73.7%微升0.1个百分点[16] - 资本负债比率为121.3%，较2018年末137.6%有所改善[76] - 总资产为人民币46,955.3百万元，负债比率为73.8%[76] - 资产净值为人民币12,286.0百万元[76] - 总权益增长至122.86亿元人民币，较2018年底增长7.4%[137] - 公司于2019年6月30日的总权益为122.86亿元人民币[139] - 净流动资产为人民币6,457.8百万元，较2018年末减少[76] - 抵押贷款总额为人民币14,722.9百万元，对应抵押资产总值人民币22,932.5百万元[76] - 为买方按揭融资提供担保的或然负债为人民币3,258.4百万元[78][83] 其他重要内容：公司治理与股权结构 - 朱景树辞任独立非执行董事及审计委员会主席职务，自2019年4月8日起生效[110][114] - 莫凡获委任为独立非执行董事及审计委员会成员，自2019年4月8日起生效[110][114] - 胡竞英获委任为审计委员会主席，自2019年4月8日起生效[111][114] - 德勤对中期财务报告进行独立审阅，确认符合香港会计准则第34号[121][122] - 员工总数为1,566人，其中内地员工1,539人，香港员工27人[82][85] - 黄敬舒女士通过信托持有公司股份2,400,000,000股，占已发行股本48.07%[100] - 黄浩源先生通过信托持有公司股份2,400,000,000股，占已发行股本48.07%[100] - 中国绿景地产控股有限公司持有普通股1,058,260,583股，占已发行股本21.20%[103] - 高鸿国际有限公司持有普通股1,165,403,094股，占已发行股本23.34%[103] - 黄康境先生通过受控法团持有普通股1,165,403,094股，占已发行股本23.34%[103] - Kinson Group Limited持有普通股2,400,000,000股，占已发行股本48.07%[103] - 中国绿景持有可换股优先股3,166,010,572股，占已发行优先股股本90.56%[104] - 万科企业股份有限公司持有普通股300,000,000股，占已发行股本6.01%[103] - 中国建设银行股份有限公司及相关实体合计持有普通股418,132,976股，占已发行股本8.38%[103] - 黄康境先生作为信托成立人持有公司股份2,400,000,000股，占已发行股本48.07%[103] - 公司间接全资附属公司收购东莞市绿景房地产开发有限公司100%股权[109][114] - 可换股优先股转换50,000,000股为普通股[108][113] - 中国建设银行持有Chance Talent 100%股权，中央汇金投资持有中国建设银行57.11%股权[4][106] - 万科企业持有Wkland Investments V Limited 100%股权，对应300,000,000股股份[3][106] - 高鸿持有中国绿景100%权益，对应1,058,260,583股股份[1][105] - 高鸿持有中国绿景100%权益，对应3,166,010,572股可换股优先股[107] 其他重要内容：购股权计划 - 公司于2016年6月28日授出购股权285,800,000份，行使价为每股1.846港元[91] - 购股权计划下可发行股份总数上限为已发行股份的10%，初始限额为469,358,279股[90] - 2017年6月21日更新购股权计划限额至469,358,279股，占当时已发行股本10%[91] - 单个参与者在任何12个月内通过行使购股权获授股份不得超过已发行股份总数1%[95] - 所有未行使购股权可发行股份总数不得超过不时已发行股份的30%[95] - 购股权计划有效期10年（2016年6月2日至2026年6月1日）[88][90] - 接受购股权要约需支付1.00港元作为对价[96] - 截至2019年6月30日购股权具体变动数据需参见表格[97] - 公司向高级管理人员及雇员授予总计222,140,000份购股权，行使价为每股1.846港元[99] - 购股权授予日期为2016年6月28日，有效期至2026年6月27日，为期10年[98][99] - 购股权行使结构分三阶段：30%可于授予日起行使[99] - 第二阶段30%于授予日起满一年后（2017年6月28日起）可行使[99] - 第三阶段40%于授予日起满两年后（2018年6月28日起）可行使[99] - 黄敬舒女士获授4,500,000份购股权，行使价1.846港元[98] - 唐寿春先生获授10,000,000份购股权，行使价1.846港元[98] - 叶兴安先生获授10,000,000份购股权，行使价1.846港元[98] - 邓承英女士获授8,500,000份购股权，行使价1.846港元[98] - 黄浩源先生获授4,500,000份购股权，行使价1.846港元[98] 其他重要内容：会计准则变更（HKFRS 16） - 公司首次应用HKFRS 16租赁准则，取代原有HKAS 17准则[154] - 短期租赁豁免政策适用于租期≤12个月且无购买权的物业租赁[154] - 使用权资产初始计量成本包含租赁负债初始金额及预付租金[157] - 符合投资物业定义的使用权资产按公允价值后续计量[157] - 租赁负债按未付租金的现值确认，采用增量借款利率计算[164] - 租赁付款包含固定付款项，负债后续通过利息计提调整