业绩总结 - 截至2023年3月31日，W. P. Carey的房地产投资组合包含1,446个物业，397个租户，总建筑面积为176.1百万平方英尺[10] - 年度基础租金（ABR）为14.2亿美元，其中62%来自美国，36%来自欧洲，2%来自其他地区[10] - 2023年第一季度的年化调整EBITDA为14.23亿美元，净债务与调整EBITDA的比率为5.8倍[31] - 当前年化股息为4.27美元，股息收益率为5.5%[35] - 公司总资产负债率为40.5%，低于60%的上限[34] 用户数据 - 平均租赁期限为10.9年，99.2%的物业保持高占用率[10][23] - 前十大租户占总ABR的18.6%，其中最大的租户为美国的自存仓储物业，ABR为3900万美元[16][17] - 投资级租户占ABR的31.6%[10] - 2023年合同同店增长率为4.3%[21] 市场扩张与并购 - 最近收购的零售物业总价值为1.22亿美元，租赁期限为15年，租金按丹麦消费者物价指数递增[26] - 最近收购的工业物业总价值为6500万美元，租赁期限为24年，租金为固定[26] - Apotex的收购交易总价值为4.68亿美元，租赁期限为20年，租金为固定[26] 财务状况 - 截至2023年3月31日，总股本为165.66亿美元，净债务为82.57亿美元[29] - 企业价值为248.23亿美元，总资本化为249.70亿美元[29] - 流动性为17亿美元，包括3.85亿美元的前瞻性股权[30] - 信用评级在2022年和2023年分别被穆迪和标准普尔升级至Baa1（稳定）和BBB+（稳定）[30] 新产品与技术研发 - 公司在其投资组合中收集租户能源使用数据，以量化和减少全球碳足迹[1] - 公司在可持续投资中，包括2000万美元的扩展/太阳能屋顶安装项目[1] 负面信息与其他策略 - 自1973年以来，W. P. Carey在多个经济周期中成功投资和运营，展现出强大的管理团队经验[5] - 公司在治理方面保持了ISS的最高质量评分“1”[1] - 公司在2023年实现了190多名员工的多样性和包容性承诺[1] 社会责任与可持续发展 - 公司在全球范围内的员工中，女性占比为46%，管理层女性占比为33%[1] - 公司在2023年连续第三年被纳入彭博性别平等指数[1] - 公司在2022年和2023年获得金级绿色租赁领导者的认可[1] - 公司董事会女性代表占比为36%[1] - 公司在其绿色融资框架中定义的合格绿色项目与绿色融资相匹配[1]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度公司总AFFO为每股1.31美元，环比增长1.6%，同比持平 [26] - 第一季度合同同店租金增长达到4.3%，同比增加90个基点，较去年同期增加160个基点 [27] - 第一季度CPI挂钩的ABR租金增长平均为7.2%，主要受通胀滞后影响 [28] - 第一季度综合同店租金增长为3.3%，期末投资组合占用率为99.2%，较去年底的98.8%有所提升 [29] - 第一季度利息支出为6700万美元，与上季度持平，但同比增加2100万美元 [37] - 第一季度非报销物业费用为1280万美元，环比下降8%，同比下降7% [38] - 第一季度G&A费用为2640万美元，主要由于CPA:18合并导致专业费用增加 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度投资总额为7.43亿美元，加权平均资本化率为7.2%，加权平均租期为21年 [8] - 投资主要集中在工业售后回租交易，包括三个超过5000万美元的工业投资组合 [9] - Apotex交易是最大的单笔交易，金额为4.68亿美元，占ABR的2%以上 [12][13] - 工业资产占ABR的比例提升至约53% [13] - 第一季度处置了五处物业，总收益为4300万美元，并获得了1140万美元的提前终止租约付款 [30] - U-Haul行使了购买权，预计将在2024年第一季度完成，预计处置收益为4.7亿美元，资本化率约为8.2% [31][32] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场资本化率较去年第四季度上升约40个基点 [14] - 欧洲市场机会增加，资本化率与美国市场相似，预计将提供更多机会 [15] - 投资机会的资本化率主要分布在6.5%至7%以上 [16] - 欧洲市场交易活动占管道的25%，主要交易仍集中在美国 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于工业售后回租交易，利用强大的资产负债表完成大额交易 [10][11] - 公司预计2023年投资额在17.5亿至22.5亿美元之间，处置额在3亿至4亿美元之间 [41] - 公司预计2023年合同同店租金增长为4%，2024年为3%以上 [20][28] - 公司通过多种资本来源进行融资，包括股权融资和5亿欧元的三年期贷款 [21][22][45] - 公司预计在2023年剩余时间内无需重返资本市场，能够以杠杆中性方式完成投资 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前投资环境仍然有利，尤其是售后回租交易 [17][19] - 公司预计通胀将在2024年底回落至2%左右，但若通胀高于2%，租金增长将保持高位 [20] - 公司认为其投资组合在经济衰退中表现出韧性，尤其是在COVID-19期间 [23][24] - 公司预计2023年AFFO每股在5.30至5.40美元之间，同比增长近3% [41] 其他重要信息 - 公司完成了5亿欧元的三年期贷款，并通过利率互换将利率固定在4.3%至2024年底 [22][45] - 公司预计2023年运营物业的NOI约为1亿美元 [36] - 公司预计2023年G&A费用在9700万至1亿美元之间 [39] - 公司预计2023年其他租赁相关收入与2022年持平 [31] 问答环节所有的提问和回答 问题: 美国和欧洲市场的交易环境如何 [48] - 美国市场资本化率趋于稳定，欧洲市场处于早期调整阶段，交易活动占管道的25% [48] 问题: 第一季度处置办公资产的原因 [49][51] - 处置办公资产是交易特定的，且获得了较高的提前终止租约付款 [50][52] 问题: 2024年合同租金增长的预测 [55] - 2024年3%的租金增长主要基于CPI在2024年底趋于稳定的假设 [55] 问题: Apotex交易的租金增长为何高于平均水平 [56] - Apotex交易的3%固定租金增长反映了当前环境和多伦多工业市场的强劲需求 [57] 问题: U-Haul交易的影响及Lineage资产的潜在抵消 [58] - U-Haul交易的稀释效应较小，Lineage资产的潜在出售将提供显著的抵消 [59][60] 问题: 自营仓储资产的未来计划 [63] - 公司仍在评估自营仓储资产的三种选择：继续持有、转换为净租赁或出售 [63][64] 问题: 拉斯维加斯零售贷款的展望 [65] - 贷款预计将在2023年第四季度完成，公司有购买选择权，可能在未来考虑行使 [66][67] 问题: 综合同店租金增长与合同租金增长的关系 [71] - 综合同店租金增长通常比合同租金增长低约100个基点 [72] 问题: Apotex交易的资产可替代性 [73] - Apotex交易的资产具有较低的替代成本，且加拿大政府可能希望保持其运营 [74][75] 问题: 工业资产资本化率上升的原因 [76] - 工业资产资本化率上升主要由于售后回租交易的增加和高收益债务市场的成本上升 [76] 问题: 投资组合的观察名单情况 [79] - 观察名单占ABR的2.5%，没有明显的行业或地理集中 [79][80] 问题: 办公资产未来两到三年的计划 [81] - 公司将继续减少办公资产的比例，目前办公资产占ABR的17% [82][83] 问题: 大额投资组合的进展情况 [87] - 公司仍在评估一些大额投资组合，售后回租交易的需求持续增加 [88][89] 问题: 2024年租约到期情况 [91] - 2024年租约到期占ABR的6.4%，其中U-Haul占近一半 [91][92] 问题: Apotex交易的ABR细节 [95] - Apotex交易将成为公司第三大租户，资本化率在6.5%至7%之间 [96][97] 问题: Apotex交易的汇率风险 [98] - Apotex交易的租金以美元支付，且公司有大量美元收入以对冲汇率风险 [98][99] 问题: 万豪酒店资产的重开发进展 [100] - 三处万豪酒店资产处于规划阶段，预计将在2024年至2026年进行重开发 [100][101]

1. 公司概况 * **公司名称**：W. P. Carey Inc. * **股票代码**：NYSE:WPC * **市值**：约180亿美元 * **企业价值**：250亿美元 * **业务范围**：全球投资，主要投资于北美和欧洲的工业和零售物业[4] 2. 投资策略 * **多元化**：投资于多个地区和物业类型，包括北美和欧洲的工业和零售物业[4] * **全球布局**：在欧洲投资已有25年历史，拥有丰富的经验和专业知识[5] * **本地化团队**：在纽约和欧洲设有团队，了解当地市场和文化[6] * **严格的投资流程**：拥有严格的价格和投资社区流程，确保投资决策的准确性[7] 3. 市场环境 * **经济波动**：当前市场环境波动较大，资本成本和经济增长预期存在不确定性[1] * **利率上升**：去年和今年利率上升，对收购活动产生一定影响[10] * **资本成本**：公司资本成本处于较低水平，有利于投资活动[12] 4. 收购策略 * **收购类型**：主要收购出售回租和新建租赁项目[11] * **目标公司**：主要针对信用评级略低于投资级的公司[15] * **收购规模**：每年收购规模约为20亿美元，其中约3亿美元处于实质性谈判阶段[19] * **尽职调查**：尽职调查过程通常需要60-90天，包括尽职调查、谈判和交易文件签署[16] 5. 租赁策略 * **租赁期限**：通常签订15-25年的长期租赁合同[21] * **租金调整**：约55%的租赁合同与消费者价格指数挂钩，有助于抵御通货膨胀风险[21] * **租金增长**：预计2023年同店租金增长率为4%[36] 6. 财务状况 * **资产负债表**：资产负债表稳健，杠杆率低于目标水平[23] * **股权融资**：拥有约6亿美元的可转债，为投资活动提供资金支持[23] 7. 未来展望 * **增长**：预计2023年收购活动将保持增长势头[25] * **行业机会**：目前看好工业和零售物业市场，尤其是在美国和欧洲[26] * **ESG**：重点关注数据收集和能源使用效率[39]

公司业务与资产组合 - 公司拥有1,449处物业，净租赁给26个国家的392个租户，其中63%的合同最低年化基础租金（ABR）来自美国，34%来自欧洲[8] - 2022年8月1日，公司完成了与CPA:18 – Global的合并，增加了约22亿美元的房地产资产[9] - 公司的主要业务目标是通过长期净租赁的高质量、关键资产组合产生稳定的现金流，以增长股息并增加长期股东价值[11] - 公司专注于拥有和管理多样化的商业房地产组合，净租赁给信用良好的公司，并通过售后回租交易获得可预测的收入流[12] - 公司通过多样化的物业类型、租户、行业和地理位置来管理投资组合风险，并通过扩展、翻新和后续交易利用现有租户关系[13] - 公司的主要收入来源是房地产投资产生的租赁收入，而投资管理业务在2022年8月1日合并后已终止[14] - 公司投资组合包括1,449个净租赁物业、84个自助仓储物业、2个学生公寓和1个酒店，总净租赁面积为1.76亿平方英尺，入住率为98.8%[28] - 公司拥有392个租户，投资级租户占总ABR的24%，隐含投资级租户占总ABR的7%，加权平均租期为10.8年[30] - 99%的租约占总ABR，其中55.5%的租约采用CPI调整租金，40%采用固定租金调整，3.5%采用其他方式调整[30] - 公司37%的ABR来自美国以外的房地产投资，主要面临外国所有权法律、税收变化、外汇波动等风险[46] - 公司67%的收入来自国内业务，33%来自国际业务[269] - 公司净租赁组合中63%为国内物业，37%为国际物业[270] - 公司净租赁组合中27%为工业设施，24%为仓库设施，17%为办公设施，17%为零售设施[270] - 公司净租赁组合中21%与零售商店行业相关（包括汽车经销商）[270] 财务与风险管理 - 公司通过1.8亿美元的无担保循环信贷设施（Unsecured Revolving Credit Facility）和其他融资工具保持充足的流动性和保守的资本结构[26] - 公司定期监控租户的财务状况和行业表现，并通过第三方检查和租户财务报表审查确保物业的维护和合规[25] - 公司通过多样化的租赁条款（如固定租金增长或与通胀指数挂钩的租金增长）来增强收入稳定性[20] - 公司通过主动的资产管理策略（如重新租赁、扩建和重新定位资产）来维护和提升物业价值[24] - 公司2022年12月31日的总债务为79亿美元，债务与总资产比率为39.8%[72] - 公司前十大租户占总租金收入的约18%[61] - 公司2022年12月31日有11亿美元的非追索权抵押贷款[80] - 公司可能因租户破产或无力偿债导致收入减少和费用增加[62] - 公司面临LIBOR替代带来的风险，可能影响借款利率和债务价值[74] - 公司信用评级在2022年9月被穆迪升级至Baa1，2023年1月被标普全球评级升级至BBB+[78] - 公司可能因债务违约导致抵押物业被收回，影响投资回报[80] - 公司可能面临到期时无法以有利条件再融资或出售房产以支付大额还款的风险，这取决于当时的经济状况、房地产市场和利率等因素[81] - 公司86.8%的长期债务为固定利率或通过利率互换或上限协议锁定为固定利率[263] - 公司预计每1%的利率变动将导致未对冲的浮动利率债务年利息支出增加或减少590万欧元、370万英镑、30万美元和20万日元[264] - 公司使用外汇领口合约对冲部分外汇现金流风险[267] 风险与挑战 - 未来五年内，26%的租约将到期，若租户不续租或无法以可比条件重新租赁，公司租赁收入可能受到重大影响[51] - 公司面临日益激烈的净租赁融资市场竞争，私人股本投资者筹集了大量资金，增加了市场竞争压力[39] - 通胀和利率上升可能增加公司运营成本，影响租户支付租金的能力，进而影响公司收入和流动性[43] - 公司可能面临资产减值风险，这可能影响其运营结果和资产处置能力[45] - 公司对净租赁物业的管理控制有限，可能影响其ESG披露和评级[56] - 公司租户有权以预定价格购买物业，这可能限制公司实现物业增值或导致亏损[54] - 公司面临气候变化相关法律和法规的潜在影响，可能导致合规成本增加[64] - 公司可能因环境问题承担意外成本，影响物业出售或处置[67] - 公司可能因气候变化带来的物理影响，如降雨模式变化和飓风强度增加，对业务产生不利影响[66] - 公司可能因未能有效对冲利率和外汇波动而面临重大不利影响[133] - 公司未来的成功取决于能否成功招聘和留住关键人员，包括高管[134] - 公司面临劳动力短缺和员工流失的风险，可能增加成本并对业务产生重大不利影响[136] - 网络安全事件可能导致运营中断、机密信息泄露和业务关系受损，进而影响财务结果[137][138] - 公司存储和处理敏感信息，若未能遵守隐私或数据安全法律，可能面临重大法律和财务风险[139] REIT资格与税务 - 公司作为REIT的资格取决于持续满足资产、收入、分配和股东所有权等要求，未能满足可能导致公司被征收企业所得税[89][90][91][93] - 如果公司未能保持REIT资格，将面临联邦和州所得税，包括2022年《通胀削减法案》引入的15%企业最低税和1%股票回购税[94] - 公司必须每年分配至少90%的REIT应税收入以保持REIT资格，否则可能面临联邦企业所得税和4%的不可抵扣消费税[97] - 公司债务工具中的某些条款可能限制其进行必要的REIT分配，导致公司失去REIT资格或面临额外税收[98] - 公司可能需要在不有利的市场条件下借款、出售资产或发行股票以满足REIT分配要求，这可能增加其总杠杆[100] - 公司必须在每个季度末满足资产所有权测试，否则可能被迫出售资产以保持REIT资格，从而减少收入和可分配金额[101] - REIT规则限制了公司进行有效对冲的能力，可能增加对冲成本并导致税务负担[104] - 公司使用TRS（应税子公司）来持有非合格的REIT资产和进行非合格的REIT收入活动，这可能导致公司失去REIT资格[107] - 公司从TRS获得的收入可能受到限制，因为REIT规则要求至少75%的总收入必须来自房地产相关来源，TRS的股息收入不得超过25%[109] - 如果TRS的资产和利息超过公司总资产的20%，公司可能失去REIT资格，导致税务效率下降[107] - 公司与TRS之间的交易如果不是在公平基础上进行，可能会被征收100%的惩罚性税[110][111] - 公司可能面临联邦、州和地方的企业所得税，以及外国税收，这些税收会减少公司的收益和可用于分配给股东的现金[114][116] - 公司可能需要对出售资产时产生的收益缴纳联邦企业级税，税率为21%，特别是如果这些资产是在五年内从C公司收购的[117] - 公司可能需要对向外国股东支付的股息进行预扣税，税率为30%，除非适用的税收协定降低了税率[118][119] - 公司董事会可以在未经股东批准的情况下撤销REIT选举，这可能导致公司失去REIT资格并面临更高的税收[120] 公司治理与股东权益 - 公司章程和马里兰州法律可能延迟或阻止控制权变更交易，影响股东利益[82][86] - 公司董事会可未经股东批准修改授权股份数量或发行新类别股票，可能影响现有股东的权益[84][85]

业绩总结 - 截至2022年12月31日，W. P. Carey的房地产投资组合包括1,449个物业，392个租户，总建筑面积为1.76亿平方英尺[9] - 年度租金收入（ABR）为13.8亿美元，其中63%来自美国，34%来自欧洲，3%来自其他地区[9] - 98.8%的物业占用率，投资级租户占ABR的31.9%[9] - 合同同店租金增长率为3.4%[21] - 加权平均租赁期限（WALT）为10.8年[22] - 2022年，W. P. Carey的资产组合中，工业和仓储物业占比为51%[10] 财务状况 - 2022年12月31日，总股本为164.6亿美元，净债务为78.54亿美元，企业价值为243.14亿美元[29] - 2022年12月31日，净债务与调整后EBITDA比率为5.7倍，净债务与企业价值比率为32.3%[31] - 2022年12月31日，固定费用覆盖率为5.5倍，符合1.5倍的财务契约要求[36] - 2022年第四季度，流动性为22亿美元，其中包括5.3亿美元的前瞻性股本[30] - 当前年化股息为4.26美元，股息收益率为5.5%[37] 投资与收购 - 2022年，资本投资包括1000万美元的工业设施翻新，2500万美元的研发设施建造，以及2300万美元的工业扩建[27] - 2022年，收购活动包括1.22亿美元的零售物业（479,444平方英尺）和6300万美元的工业物业（678,507平方英尺）[26] - 2022年，企业成功发行770百万美元的股本，包括549百万美元的前瞻性股本[30] 信用评级与融资 - 企业的信用评级被穆迪和标准普尔分别升级至Baa1（稳定）和BBB+（稳定）[30] - 公司在2021年完成了3.5亿美元的绿色债券发行，并已全部分配[39] - 公司在其绿色融资框架中定义的合格绿色项目与绿色融资相匹配[39] 多样性与治理 - 公司在全球员工中，女性占比为46%，管理层女性占比为36%[39] - 公司在其董事会中，女性董事占比为36%[39] - 公司在2022年维持了ISS治理评级的最高质量评分“1”[39] - 公司在2022年被认定为彭博性别平等指数的组成部分，连续第三年获此荣誉[39] - 公司在2022年收集了190多名全球员工的多样性数据，其中36%为种族/民族多样性[39] 风险管理与可持续发展 - 通过融资和对冲策略，显著降低了货币风险，欧洲资产占ABR的34%[18] - 公司在其投资组合中，积极管理气候变化风险，并与GRESB和CDP等基准组织合作[39]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度AFFO每股为1.29美元，全年AFFO每股为5.29美元，房地产AFFO每股为5.20美元，同比增长6.3% [19] - 2022年全年投资总额为14亿美元，加权平均资本化率为6.3%，加权平均租期为20年 [8] - 2022年第四季度投资总额为1.59亿美元，加权平均资本化率为6.8% [9] - 2022年第四季度租金回收率为110%，加权平均租期增加8.3年 [22] - 2022年第四季度非运营收入为600万美元，全年非运营收入为3000万美元 [23] - 2022年第四季度利息支出为6800万美元，全年利息支出为2.19亿美元，同比增长11% [28] - 2022年第四季度G&A支出为2300万美元，全年G&A支出为8900万美元 [30] - 2022年第四季度税收支出为1000万美元，预计2023年税收支出为4000万至4400万美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度租赁活动包括9个续租或延期，租金回收率为110%，加权平均租期增加8.3年 [22] - 2022年第四季度处置活动包括6处物业，总收益为6800万美元，全年处置收益为2.44亿美元 [25] - 2022年第四季度运营物业NOI为1700万美元，全年运营物业NOI预计为1亿美元 [26][27] - 2022年第四季度自存储物业NOI增长中高个位数，预计2023年自存储物业NOI增长中高个位数 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第四季度美国10年期国债利率上升超过200个基点，资本化率滞后 [8] - 2022年第四季度资本化率为6.8%，主要反映仓库和工业投资 [9] - 2022年第四季度欧洲资本化率预计将赶上更高的利率 [10] - 2022年第四季度美国资本化率调整较快，欧洲资本化率预计将赶上 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司退出非交易型REIT业务，专注于净租赁REIT [6] - 公司预计2023年投资总额为17.5亿至22.5亿美元，预计2023年处置总额为3亿至4亿美元 [32] - 公司预计2023年AFFO每股为5.30至5.40美元，预计2023年房地产AFFO增长3% [32] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] 其他重要信息 - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: AFFO指导的构成 - AFFO指导的主要驱动因素包括投资活动和嵌入的CPI增长，但利息支出是最大的逆风，预计2023年AFFO增长3% [39] 问题: 资本化率的变化 - 2022年第四季度资本化率为6.8%，美国零售资本化率较低，工业资本化率较高 [40] 问题: 管道中的资产类型 - 管道中的资产类型主要为工业资产，包括仓库、制造和研发，以及一些零售资产 [43] 问题: 租赁到期情况 - 2023年租赁到期率为3.9%，包括1%的万豪资产，实际租赁到期率为2.3% [45] 问题: 2023年同店增长预期 - 2023年同店增长预计为4%，主要受通胀推动 [46] 问题: 万豪资产的市场情况 - 万豪资产的市场情况良好，预计2023年晚些时候出售 [51] 问题: 交易市场情况 - 2023年交易市场情况良好，预计2023年交易量将高于2022年 [53] 问题: 2023年到期债务策略 - 2023年到期债务为4.3亿美元，公司有多种选择来应对 [55] 问题: 自存储物业的思考 - 自存储物业的思考没有变化，公司仍在评估所有选项 [56] 问题: Lineage的投资情况 - Lineage的投资价值为4亿美元，2023年预计不会收到股息 [60] 问题: 同店增长与AFFO的关系 - 同店增长与AFFO的关系预计为100个基点的拖累 [61] 问题: 运营物业NOI的构成 - 2023年运营物业NOI为1亿美元，包括万豪资产 [64] 问题: 租赁条款的变化 - 租赁条款的变化包括更高的资本化率、更长的租期和更高的固定增长率 [66] 问题: 观察名单的变化 - 观察名单的变化为2.5%的ABR，低于COVID高峰期的4% [67] 问题: 投资级与非投资级租户的定价差异 - 投资级与非投资级租户的定价差异较大，非投资级租户的资本化率较高 [69] 问题: 杠杆策略 - 杠杆策略保持不变，目标杠杆率为中高5倍 [71] 问题: 运营物业NOI的下降 - 运营物业NOI的下降主要是季节性因素 [75]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为177.75亿美元，较2021年12月31日的154.81亿美元增长14.82%[10] - 截至2022年9月30日，公司总负债为89.61亿美元，较2021年12月31日的78.97亿美元增长13.47%[10] - 截至2022年9月30日，公司总股东权益为88.14亿美元，较2021年12月31日的75.83亿美元增长16.23%[10] - 2022年第三季度，公司营收为3.84亿美元，较2021年同期的3.26亿美元增长17.62%[15] - 2022年前三季度，公司营收为10.76亿美元，较2021年同期的9.57亿美元增长12.47%[15] - 2022年第三季度，公司净利润为1.04亿美元，较2021年同期的1.39亿美元下降24.96%[15] - 2022年前三季度，公司净利润为3.89亿美元，较2021年同期的3.11亿美元增长25.08%[15] - 2022年第三季度，公司基本每股收益为0.52美元，较2021年同期的0.75美元下降30.67%[15] - 2022年前三季度，公司基本每股收益为1.98美元，较2021年同期的1.72美元增长15.12%[15] - 2022年第三季度，公司摊薄每股收益为0.51美元，较2021年同期的0.74美元下降31.08%[15] - 截至2022年9月30日的三个月，公司净收入为104,268千美元，2021年同期为138,586千美元[18] - 截至2022年9月30日的九个月，公司净收入为388,979千美元，2021年同期为310,510千美元[18] - 截至2022年9月30日的三个月，公司综合收入为71,825千美元，2021年同期为131,300千美元[18] - 截至2022年9月30日的九个月，公司综合收入为312,049千美元，2021年同期为313,191千美元[18] - 2022年前九个月净收入为388,979千美元，2021年同期为310,510千美元[26] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为702,528千美元，2021年同期为625,396千美元[26] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为1,019,425千美元，2021年同期为1,053,266千美元[26] - 2022年前九个月融资活动提供的净现金为364,057千美元，2021年同期为305,865千美元[26] - 2022年前九个月折旧和摊销费用为374,163千美元，2021年同期为351,503千美元[26] - 2022年前九个月购买房地产支出1,013,950千美元，2021年同期为1,004,433千美元[26] - 2022年前九个月从无担保循环信贷安排获得的收益为1,460,226千美元，2021年同期为1,360,312千美元[26] - 2022年前九个月支付的股息为613,302千美元，2021年同期为567,240千美元[26] - 2022年9月30日现金及现金等价物和受限现金期末余额为250,013千美元，2021年同期为181,922千美元[26] - 假设CPA:18合并于2021年1月1日完成，2022年前九个月预计总营收为11.87887亿美元，2021年同期为10.89031亿美元[63] 公司股权及股息相关情况 - 2022年7月1日至9月30日，公司向CPA:18 - Global股东发行13,786,302股股票，价值1,205,750千美元[21] - 2022年7月1日至9月30日，公司根据股权远期合约发行1,337,500股股票，价值97,455千美元[21] - 2022年7月1日至9月30日，公司宣布每股股息1.061美元，总计222,350千美元[21] - 2021年7月1日至9月30日，公司根据股权远期合约发行2,012,500股股票，价值147,693千美元[21] - 2021年7月1日至9月30日，公司宣布每股股息1.052美元，总计197,374千美元[21] - 截至2022年9月30日，公司普通股总数为208,032,718股，价值208千美元[21] - 2022年1月1日至9月30日，公司普通股数量从190,013,751股增加到208,032,718股[23] - 2022年5月ATM远期发行股份5538037股，平均发行价格84.81美元，发行所得469697千美元，截至9月30日，未结算股份为5538037股[200] - 2022年前三季度交付普通股1337500股，净收益97456千美元；2021年前三季度交付普通股6535709股，净收益457227千美元[202] - 2022年第三季度，公司董事会宣布每股1.061美元的季度股息，于10月14日支付给9月30日登记在册的股东；2022年前三季度，公司宣布每股总计3.177美元的股息[206][207] 公司合并相关情况 - 2022年8月1日完成CPA:18合并，总对价17.46058亿美元，包括发行普通股公允价值12.0575亿美元、现金对价4.23297亿美元等[28] - 为收购1.41099002亿股CPA:18 - Global普通股，公司支付约16亿美元合并对价，包括发行1378.6302万股普通股（公允价值12亿美元）、现金对价4.233亿美元等[50] - 2022年8月1日至9月30日，收购物业的租赁收入、经营性物业收入和净亏损分别为1650万美元、1540万美元和50万美元[51] - 收购的两个净租赁物业被分类为待售资产，收购时总公允价值为8500万美元，2022年8月出售其中一个，净收益4450万美元，确认出售损失20万美元[52] - 2022年前九个月，与CPA:18合并相关的成本总计1710万美元[53] - 合并总对价为17.46058亿美元，其中发行普通股公允价值12.0575亿美元，现金对价4.23297亿美元[56] - 合并产生商誉1.723亿美元，主要是支付的溢价[57] - 2022年第三季度，公司确认权益控制权变更收益约2250万美元，是先前持有的CPA:18 - Global普通股权益账面价值与公允价值的差额[60] - 2022年第三季度，因收购四项联合投资剩余权益，确认权益控制权变更收益约1140万美元[61] 公司房地产板块业务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司房地产投资组合有1428处物业，约1.75亿平方英尺，租给391个租户，加权平均租期10.9年，入住率98.9%[35] - 截至2022年9月30日，CESH拥有3处净租赁物业，约40万平方英尺，租给一个租户，入住率100%[36] - 2022年和2021年前三季度，公司房地产板块合同收入分别为910万美元和490万美元[46] - 截至2022年9月30日，土地、建筑物及改良 - 净租赁及其他的账面价值为1.1298801亿美元，2021年12月31日为1.0343714亿美元[77] - 2022年前九个月，美元兑欧元升值，汇率下降13.9%，导致土地、建筑物及改良 - 净租赁及其他的账面价值减少6.011亿美元[78] - 2022年前九个月，公司收购99处房地产，总资本化成本为10.22819亿美元，不包括CPA:18合并中收购的物业[82] - 2022年前九个月，公司资本化在建房地产总计1.273亿美元，未完成承诺总计约3820万美元[86] - 2022年前九个月，公司完成5个建设项目，总资本化成本为1.47305亿美元[87] - 2022年前九个月，公司出售14处物业，导致土地、建筑物及改良 - 净租赁及其他的账面价值减少7470万美元[90] - 2022年第三季度和前九个月，租赁终止收入及其他包括租赁终止收入420万美元、其他租赁相关和解总计380万美元和1000万美元等[91] - 2022年第三季度和前九个月，经营租赁收入分别为3.31902亿美元和9.53981亿美元，2021年同期分别为2.98616亿美元和8.72345亿美元[93] - 截至2022年9月30日，土地、建筑物及改良 - 经营物业的账面价值为1.062406亿美元，2021年12月31日为6692.3万美元[95] - 截至2022年9月30日，待售资产净值为3857.8万美元，2021年12月31日为826.9万美元[96] 公司投资业务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司分别有16个和14个可变利益实体（VIE），其中分别合并11个和6个[42] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司未合并VIE的投资净账面价值分别为6.298亿美元和5.813亿美元[43] - 2022年前九个月，从管理项目和WLT获得的可用现金分配为874.6万美元，资产管理收入为808.4万美元，关联方报销成本为241.4万美元[67] - 与管理项目的资产管理费率方面，CPA:18 - Global为0.5% - 1.5%，CESH为1.0%[70] - 截至2022年6月30日，公司对CPA:18 - Global的信贷额度本金余额为1600万美元，7月已全额偿还[74] - 2022年和2021年前九个月，公司分别记录了670万美元的直接融资租赁净投资信用损失备抵释放[101] - 2022年和2021年第三季度，直接融资租赁收入分别为1300万美元和1560万美元；前九个月分别为4020万美元和4890万美元[101] - 2022年前九个月，公司因收购增加直接融资租赁和应收贷款账面价值1050万美元，因重分类减少3050万美元，因美元兑欧元升值减少5370万美元[102] - 2022年前九个月，公司签订了总投资为1979.5万美元的售后回租协议[103] - 公司在CPA:18合并中收购了一笔2800万美元的有担保应收贷款，年利率为10%，到期日为2024年7月[104] - 2022年9月，一笔3400万美元的有担保应收贷款被偿还，公司记录了1050万美元的信用损失备抵释放[105] - 2022年和2021年第三季度，应收贷款收益分别为760万美元和120万美元；前九个月分别为1660万美元和300万美元[106] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司对Managed Programs的投资中，CPA:18 – Global持股比例分别为100.000%和5.578%，账面价值分别为0和60,836千美元；CESH持股比例均为2.430%，账面价值分别为2,334千美元和3,689千美元[118] - 2022年和2021年前九个月，公司从CPA:18 – Global投资获得的分红分别为160万美元和140万美元，从CPA:18 – Global运营合伙企业获得的分红分别为870万美元和490万美元[119] - 2022年和2021年前九个月，公司从CESH投资获得的分红分别为120万美元和130万美元[120] - 截至2021年12月31日，公司对Managed Programs权益法投资的未摊销基础差异总计为2330万美元，CPA:18合并完成后为0 [121] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司对其他非合并房地产投资的账面价值分别为295,331千美元和271,469千美元[124] - 2022年和2021年前九个月，公司从其他非合并房地产投资获得的分红分别为2420万美元和1410万美元，未摊销基础差异分别为1930万美元和790万美元[125] - 截至2022年9月30日，公司为拉斯维加斯零售综合体建设贷款提供资金1.689亿美元，其中2022年前九个月提供6520万美元，2022年和2021年前九个月该投资的权益收入分别为610万美元和160万美元[126] - 2021年前九个月，公司对Lineage Logistics股份投资确认非现金未实现收益7630万美元，2022年和2021年前九个月收到现金股息分别为430万美元和640万美元，截至2022年9月30日和2021年12月31日，该投资公允价值均为3.663亿美元[126][133] - 2022年前九个月，公司从GCIF股份投资获得清算分配总计170万美元，截至2022年9月30日和2021年12月31日，该投资公允价值分别为270万美元和430万美元[135] - 2022年1月，WLT赎回公司130万股优先股，总收益6500万美元，公司将该投资1870万美元未实现收益重分类至

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度AFFO（调整后运营资金）为每股1.36美元，同比增长9.7%，主要来自房地产板块的贡献 [19] - 公司预计2022年全年AFFO为每股5.25至5.31美元，其中房地产AFFO为每股5.16至5.22美元，同比增长5%至6% [34] - 公司第三季度投资总额为4.75亿美元，全年投资总额预计在15亿至20亿美元之间 [10][34] - 公司第三季度加权平均资本化率为6.3%，外部收购的资本化率为6.4%，较2021年同期扩大了50个基点 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第三季度80%的收购集中在仓库和工业地产，主要在美国市场 [11] - 公司通过合并CPA:18获得了41个净租赁物业和67个运营物业，其中大部分为高质量的自助存储资产，预计2022年NOI（净运营收入）为7000万美元 [20] - 公司预计2023年第一季度同店租金增长将达到4%至4.5%，并将在2023年全年保持在4%左右 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在美国市场的投资活动较为活跃，主要由于工业售后回租交易的推动 [11] - 欧洲市场的资本化率调整较慢，尽管能源价格上涨，但公司欧洲资产表现良好，未出现违约或租金拖欠 [25][68] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过合并CPA:18增强了其净租赁资产组合，并预计从自助存储资产中获得额外增长 [9] - 公司计划通过出售部分自助存储资产或将其转换为净租赁资产来最大化价值 [10] - 公司将继续专注于仓库和工业地产的收购，并预计未来资本化率将进一步扩大 [16][84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前市场条件有利于其发挥定价能力，预计未来资本化率将进一步扩大 [17] - 公司预计2023年同店租金增长将受益于通胀驱动的租金增长，即使通胀开始缓和，租金增长仍将保持较高水平 [22] - 公司认为其投资组合在经济周期中表现出稳定性，即使进入衰退期，其现金流仍将保持稳定 [18] 其他重要信息 - 公司通过外汇对冲策略有效缓解了美元走强的影响，第三季度实现外汇对冲收益870万美元 [28] - 公司预计2023年将有约4亿美元的抵押贷款到期，计划通过无担保借款进行再融资 [92] 问答环节所有的提问和回答 问题: 第四季度AFFO预期下降的原因 - 第四季度AFFO预期下降主要由于利率上升对可变利率债务的影响，预计影响约0.02美元，以及外汇波动的影响约0.01美元 [39][40] 问题: 第四季度投资活动的预期 - 公司预计第四季度投资活动将取决于卖方的定价预期，目前有数亿美元的交易正在推进，但定价差距可能导致部分交易推迟至2023年 [43][45] 问题: 自助存储资产的未来计划 - 公司计划保留部分自助存储资产作为运营资产，同时考虑将其转换为净租赁资产或出售部分资产以优化价值 [51] 问题: 欧洲资产的表现 - 公司欧洲资产表现良好，未受到能源价格上涨的显著影响，主要由于租户多为必需行业，如食品零售和政府机构 [64][65] 问题: 资本化率的调整 - 公司预计资本化率将继续扩大，目标资本化率范围从5%-7%调整为6%-8%，并预计未来交易将在6.5%至7%之间 [84] 问题: 2023年坏账预期 - 公司预计2023年坏账不会显著增加，目前租金回收率接近100%，坏账对ABR的影响不到50个基点 [86]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司总资产为154.54亿美元，较2021年12月31日的154.81亿美元略有下降[13] - 截至2022年6月30日，公司总负债为78.13亿美元，较2021年12月31日的78.97亿美元有所减少[13] - 2022年第二季度，公司净收入为1.28亿美元，较2021年同期的1.20亿美元增长6.18%[16] - 2022年上半年，公司净收入为2.85亿美元，较2021年同期的1.72亿美元增长65.38%[16] - 2022年第二季度，公司综合收入为1.04亿美元，较2021年同期的1.24亿美元有所下降[19] - 2022年上半年，公司综合收入为2.40亿美元，较2021年同期的1.82亿美元有所增长[19] - 2022年上半年净收入为284,711美元，2021年同期为171,924美元[27] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为446,883美元，2021年同期为398,747美元[27] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为560,525美元，2021年同期为885,881美元[27] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为106,531美元，2021年同期为398,948美元[27] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，当期所得税费用分别为660万美元和910万美元；六个月分别为1490万美元和1750万美元[183] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，递延所得税收益（费用）分别为40万美元和 - 20万美元；六个月分别为160万美元和240万美元[183] 公司股份及权益相关数据变化 - 2022年1月1日，公司普通股股份数为190,013,751股，总权益为7,583,451千美元[24] - 2022年1 - 6月，通过ATM计划净发行股份2,740,295股，增加额外实收资本218,098千美元[24] - 2022年6月30日，公司普通股股份数为192,891,792股，总权益为7,641,462千美元[22][24] - 2021年1月1日，公司普通股股份数为175,401,757股，总权益为6,878,369千美元[24] - 2021年，通过股权远期净发行股份4,523,209股，增加额外实收资本309,502千美元[22][24] - 2021年，通过ATM计划净发行股份4,225,624股，增加额外实收资本302,619千美元[24] - 2021年6月30日，公司普通股股份数为184,253,151股，总权益为7,300,767千美元[22][24] - 2020年6月、2021年6月和2021年8月股权远期合约分别发行546.25万股、603.75万股和517.5万股，平均发行价分别为70美元、75.3美元和78美元，平均发行所得分别为3.82375亿美元、4.54624亿美元和4.0365亿美元[175] - 截至2022年6月30日，2020年6月和2021年6月股权远期合约无流通股，2021年8月股权远期合约有392.5万股流通股[175] - 2022年第二季度通过自动提款机远期合约出售367.4187万股，平均发行价83.98美元，平均发行所得3.08553亿美元，截至6月30日有367.4187万股流通股[175] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月和六个月，普通股交付数量均为452.3209万股，2021年净收益为3.09864亿美元，2022年为0 [176] 公司股息相关数据 - 2022年1 - 6月，宣布每股股息2.116美元，股息总额达411,395千美元[24] - 2021年，宣布每股股息2.098美元，股息总额达382,395千美元[24] - 2022年第二季度董事会宣布每股季度股息为1.059美元，于7月15日支付给6月30日登记在册的股东[179] - 2022年截至6月30日的六个月，宣布每股股息总计2.116美元[180] 公司租赁业务数据关键指标变化 - 2022年第二季度，公司租赁收入为3.14亿美元，较2021年同期的2.89亿美元增长8.75%[16] - 2022年上半年，公司租赁收入为6.22亿美元，较2021年同期的5.74亿美元增长8.36%[16] - 2022年二季度和上半年经营租赁收入分别为3.14354亿美元和6.22079亿美元，2021年分别为2.89064亿美元和5.73729亿美元[76] - 2022年第二季度房地产租赁收入3.14354亿美元，2021年同期为2.89064亿美元；上半年租赁收入6.22079亿美元，2021年同期为5.73729亿美元[188] 公司房地产板块业务数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司拥有1,357处物业，总面积约1.61亿平方英尺，租给356个租户，加权平均租赁期限为11.0年，入住率为99.1%[35] - 截至2022年6月30日，管理项目拥有46处净租赁物业，总面积约970万平方英尺，租给47个租户，入住率约为99.3%[37] - 2022年和2021年6月30日止六个月，房地产板块合同收入分别为540万美元和250万美元[45] - 2022年上半年，公司进行房地产收购，共61处物业，总资本化成本624,242千美元[66] - 2022年上半年，在建房地产资本化金额为4640万美元，截至2022年6月30日和2021年12月31日，未出资承诺分别约为3400万美元和5530万美元[68] - 2022年上半年完成3个建设项目，总资本化成本9820.9万美元[70] - 2022年承诺为新泽西州的户外广告结构项目提供210万美元资金，预计三季度完成[71] - 2022年上半年出售12处物业，经营租赁下的土地、建筑物及改良的账面价值减少5880万美元[73] - 2022年上半年，房地产板块的商誉因外币折算调整减少1010万美元，投资管理板块的商誉为2930万美元保持不变[94] - 2022年6月30日和2021年12月31日，经营物业的土地、建筑物及改良账面价值分别为6565万美元和6692.3万美元[78] - 2022年6月30日房地产资产为153.14097亿美元，2021年12月31日为153.44703亿美元；投资管理资产为1401.32万美元，2021年12月31日为1359.27万美元[189] - 2022年7月公司完成两笔收购，分别为2.62亿美元收购美国20个工业设施组合和1990万美元收购西班牙5个零售设施组合，还完成一个2570万美元的定制项目[191][193] 公司可变利益实体（VIE）相关数据 - 2022年和2021年12月31日，公司均认为14个实体为可变利益实体（VIE），其中6个进行了合并[43] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司对未合并VIE的投资净账面价值分别为6.129亿美元和5.813亿美元[43] 公司资产管理业务数据关键指标变化 - 2022年和2021年第二季度，资产管理收入分别为3,467千美元和3,966千美元，上半年分别为6,887千美元和7,920千美元[52] - 2022年第二季度投资管理资产及其他收入346.7万美元，2021年同期为396.6万美元；上半年为688.7万美元，2021年同期为792万美元[189] 公司与CPA:18 - Global相关业务数据 - 公司预计2022年8月1日完成与CPA:18 - Global的合并交易[31] - CPA:18 - Global资产管理费率为0.5% - 1.5%，CESH为1.0%[55] - 截至2022年6月30日，对CPA:18 - Global的信贷额度本金余额为1600万美元，2021年12月31日无余额，2022年7月已全额偿还[61] - 2022年和2021年上半年，公司从CPA:18 – Global投资获得的分红分别为110万美元和90万美元[101] 公司资产账面价值相关数据变化 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，现金及现金等价物分别为103,590千美元和165,427千美元，受限现金分别为96,903千美元和52,523千美元[48] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，应收关联方款项分别为18,937千美元和1,826千美元[54] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，土地、建筑物及改良物账面价值分别为10,412,964千美元和10,343,714千美元[63] - 2022年上半年，美元兑欧元汇率下降8.3%，导致经营性租赁相关资产账面价值减少3.288亿美元[63] - 2022年和2021年第二季度，建筑物及改良物折旧费用分别为7300万美元和6940万美元，上半年分别为1.45亿美元和1.364亿美元[65] - 2022年6月30日和2021年12月31日，直接融资租赁和应收贷款的净投资分别为7.86462亿美元和8.13577亿美元[81] - 2022年和2021年上半年，直接融资租赁净投资的信贷损失拨备净额分别为100万美元和620万美元[83] - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司无形资产总值分别为40.12116亿美元和40.48372亿美元，净值分别为24.94129亿美元和26.01585亿美元[95] - 2022年上半年，美元兑欧元走强，导致公司净无形资产账面价值从2021年12月31日至2022年6月30日减少5340万美元[95] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，无形资产净摊销分别为5080万美元和5760万美元；六个月分别为1.035亿美元和1.116亿美元[95] - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司在管理项目投资的账面价值分别为6368.6万美元和6473.4万美元[100] - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司对管理项目权益法投资的未摊销基础差异分别为2200万美元和2330万美元[103] - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司对其他非合并房地产投资的账面价值分别为2.80674亿美元和2.91903亿美元[106] - 2022年和2021年上半年，公司从其他非合并房地产投资获得的总分红分别为1840万美元和1110万美元[108] - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司对其他非合并房地产投资的未摊销基础差异分别为760万美元和790万美元[108] - 2021年上半年公司对Lineage Logistics股票投资确认非现金未实现收益2340万美元，2022年和2021年上半年分别收到现金股息430万美元和640万美元，该投资在2022年6月30日和2021年12月31日的公允价值均为3.663亿美元[116] - 2022年上半年公司从GCIF股票投资中获得清算分配总计110万美元，该投资在2022年6月30日和2021年12月31日的公允价值分别为330万美元和430万美元[117] - 2022年1月WLT赎回公司130万股优先股，总收益6500万美元，公司重新分类该投资的未实现收益1870万美元，2022年上半年收到现金股息90万美元，该投资在2021年12月31日的公允价值为6500万美元[118] - 2022年1月公司将1220.8243万股WLT普通股投资从权益法投资重新分类为权益证券，2022年上半年确认非现金未实现收益4340万美元，该投资在2022年6月30日的公允价值为7680万美元[119] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，高级无担保票据的账面价值分别为54.71066亿美元和57.01913亿美元，公允价值分别为49.83231亿美元和59.84228亿美元；无追索权抵押贷款的账面价值分别为3288.2万美元和3685.24万美元，公允价值分别为3243.26万美元和3698.41万美元[121] 公司资产减值相关数据 - 2022年第二季度和上半年，土地、建筑物及改良和无形资产的减值费用分别为620.6万美元和2638.5万美元；2021年上半年，权益法投资的减值费用为683万美元[125] - 2022年上半年，公司对一处房产确认减值费用1090万美元，使用的现金流折现率为14.0%，终端资本化率为11.0%；对六处房产确认减值

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度总AFFO为每股1.31美元，房地产AFFO为每股1.27美元，主要得益于同店租金增长和投资活动的持续进行 [26] - 公司上调了全年AFFO预期，预计全年总AFFO在5.22至5.30美元之间，房地产AFFO在5.13至5.21美元之间，同比增长约5.7% [27] - 公司预计CPA:18合并将带来约7500万美元的年化基础租金，并预计2022年贡献约2600万美元的NOI [28] - 第二季度处置了8处物业，总收益为9300万美元，上半年总处置收益为1.19亿美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司约60%的租金来自与通胀挂钩的租约，第二季度约15%的通胀挂钩ABR经历了租金上涨，平均涨幅为5.6% [10][11] - 第二季度同店租金增长达到3%，预计下半年将增至3.5%，2023年初可能接近4% [12] - 第二季度投资额为4.78亿美元，7月投资额超过3亿美元，全年投资额预计接近15亿美元 [13][15] - 仓库和工业物业占第二季度交易量的80%以上，投资区域分布为美国占三分之二，欧洲占三分之一 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场资本化率自年初以来上升了50至100个基点，第二季度加权平均资本化率为6.1% [17] - 欧洲工业资产的资本化率上升幅度较大，主要因为此前压缩幅度较大 [80] - 欧洲能源成本上升，虽然对租户造成一定压力，但也为公司提供了投资机会 [82][83] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过CPA:18合并增加了约20亿美元的高质量房地产资产，资本化率在6%左右 [8] - 公司专注于仓库和工业物业，并通过现有租户和赞助商关系获得大量交易 [14] - 公司通过ATM计划在第二季度发行了3.7百万股股票，筹集了超过3亿美元，目前有近6亿美元的未动用股权 [40] - 公司通过自然对冲和衍生品合约有效管理外汇风险，预计2022年欧元疲软对业绩影响有限 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为在当前通胀和利率上升的环境下，其净租赁业务具有独特的增长优势 [5] - 公司预计下半年资本化率将进一步上升，并看好未来的投资机会 [6][24] - 公司认为其投资组合在通胀环境下具有较好的保护作用，现金流稳定 [24] 其他重要信息 - 公司预计CPA:18合并将简化业务结构，提升现金流质量 [9] - 公司预计2022年G&A费用在8800万至9100万美元之间，利息费用将因CPA:18的7.8亿美元抵押贷款而增加 [33] - 公司预计2022年终止租赁和其他收入在2500万至3000万美元之间 [34] 问答环节所有的提问和回答 问题: 交易流增加的原因 - 交易流增加是环境变化和公司资本成本相对稳定的结果，公司专注于销售回租交易，并看到企业对此类交易的需求增加 [48][49][50] 问题: CPA:18合并后的资产销售计划 - 公司已完成约75%的资产销售计划，预计剩余资产销售将在8月和9月完成 [52][53] 问题: 新交易中的租金增长机制 - 公司仍专注于CPI挂钩的租金增长机制，尽管谈判难度有所增加，但约50%的交易仍包含CPI挂钩的租金增长 [62][63] 问题: 租户信用风险 - 公司租户信用质量良好，投资级租户占比超过30%，租金收取率接近100% [69][70] 问题: 资本化率上升的影响 - 公司认为资本化率上升是市场调整的结果，预计下半年资本化率可能进一步上升 [79][80] 问题: 欧洲能源成本上升对租户的影响 - 欧洲能源成本上升对租户造成一定压力，但也为公司提供了投资和租赁扩展的机会 [82][83] 问题: 外汇风险对业绩的影响 - 公司通过自然对冲和衍生品合约有效管理外汇风险，预计2022年欧元疲软对业绩影响有限 [88] 问题: 公司是否考虑暂停投资活动 - 公司认为在当前资本化率上升的环境下，仍能获得足够的投资回报，因此不会暂停投资活动 [93][94] 问题: 公司债务到期情况 - 公司下一笔大额债务到期在2024年，目前有足够的流动性支持投资活动 [95][96] 问题: 公司对投资级和非投资级租户的偏好 - 公司仍主要关注略低于投资级的租户，认为其投资组合在经济下行时表现良好 [112] 问题: 公司对办公室资产的处理 - 公司将继续评估办公室资产的处理，但目前主要专注于增加工业和零售资产 [131][132]