财务数据和关键指标变化 - 2023年全年正常化FFO为每股2.99美元，同比增长超5%，高于2月设定的指引区间中点 [7] - 第四季度正常化FFO为0.76美元，同比增长7% [8] - 2023年企业同店现金NOI增长超8%，为公司历史上最快的有机增长率之一 [31] - 2024年预计正常化FFO增长为中个位数，预计每股净收入为0.06美元，正常化FFO指引区间为3.07 - 3.18美元，中点为3.13美元，同比增长5% [34] - 2024年预计总公司同店现金NOI增长在5% - 7.5%之间 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务 - 2023年同店现金NOI增长18.3%，高于同店指引中点预期，美国社区增长24.5%，加拿大投资组合 occupancy超95% [19] - 2023年同店SHOP社区在入住率、REVPOR、OpEx和利润率扩张等关键指标上均超预期，全年同店入住率增长120个基点，美国增长140个基点，加拿大增长90个基点 [20] - 2023年REVPOR增长超6%，带动收入增长近8%，OpExPOR同比增长2%，整体增长2.6% [21] - 2024年预计同店SHOP投资组合NOI连续第三年实现两位数增长，整体投资组合预计增长10% - 15%，美国预计带动NOI同比增长中高个位数 [22][23] 门诊医疗和研究业务 - 2023年同店现金NOI增长近3%，处于指引区间高端 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年1月，SHOP同店入住率同比增长200个基点 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略为在老年住房领域实现引人注目的有机增长、进行创造价值的外部增长、推动高质量投资组合的强劲执行和现金流生成 [14] - 2024和2025年预计有丰富的投资机会，公司计划上半年完成超3亿美元投资，投资标准为有吸引力的初始收益率、低于重置成本、预计无杠杆内部收益率为低至中个位数 [16][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司资产类别受益于强劲且不断增强的人口需求，预计2024年正常化FFO继续实现中个位数增长，SHOP同店现金NOI连续第三年实现两位数增长 [11] - 2024年门诊医疗研究和三重净租赁投资组合预计将实现稳定增长，2025年有两笔大型租赁续约 [12] - SHOP业务增长前景乐观，基于有利的供需动态、老年人口增长、低建筑开工率和公司优势平台 [15] 其他重要信息 - 2023年公司筹集超40亿美元有吸引力的资本，采取有效投资组合行动，向资产投入资本支出，在ESG目标上取得进展，成功整合16亿美元投资组合并扩展VIM业务 [9] - 2023年公司为股东带来超15%的一年期总回报，连续两年TSR表现优于医疗保健REIT和更广泛的REIT指数，在过去三年中在医疗保健REIT中处于上四分位 [10] - 公司2023年末流动性状况良好，为32亿美元，2024年到期债务净额为8亿美元，SHOP业务的NOI和EBITDA增长改善了公司的净债务与EBITDA比率至6.9倍 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请提供Kindred租赁的更多信息 - 公司认为2025年续约时最重要的是资产的盈利能，Kindred已采取措施改善运营表现，但目前尚不清楚这些措施是否会在2024和2025年改善EBITDAR [39][40] 问题: 关于2024年利息费用增加的假设和再融资情况 - 利息费用增加主要是由于在高利率环境下对12亿美元到期债务进行再融资，以及2023年年中ELP交易的影响 [43][44] 问题: 2024年是否会对Kindred、Brookdale和Santerre投资组合采取行动以解决2025年的问题 - Brookdale租赁情况良好，有机会在年底决定是否续租，租赁将持续到2025年底，2026年开始新租赁 [47] - Santerre已出售部分资产，公司将继续有选择地进行处置 [48] - Kindred情况尚不确定，需等待更多信息，租赁有效期至2025年5月 [49] 问题: 假设Kindred在5月不续租，公司的处理流程、对替代运营商的调查情况以及相关成本和过渡担忧 - 公司经验丰富，有应对计划，涉及资产仅23处，可进行管理，会优化资产NOI并准备替代方案 [52][53] 问题: 收购机会的初始收益率、相对于重置成本的折扣以及2024年外部增长的资金计划 - 公司看到老年住房领域有良好机会，目标是有20% - 30%的重置成本折扣，初始收益率约为7%，无杠杆内部收益率为低至中个位数 [54][55] - 公司已在指引中纳入约3.5亿美元投资和资产负债表融资，认为这些投资对股东有吸引力，可实现投资和去杠杆化 [56] 问题: 2023年和2024年利息费用以下的其他项目是否有异常变化，以及对FAD的预期 - 指引假设2024年业务正常，不考虑2025年租赁情况变化 [60] - Brookdale摊销可能受重组交易影响，运营FAD预计与FFO同比增长一致 [61] 问题: SHOP板块幻灯片中关于集体诉讼诉讼的脚注相关内容 - 这是加利福尼亚州的一起集体诉讼，涉及部分SHOP资产，公司认为此类诉讼不影响核心业务表现，对FFO进行调整是合适的 [63] 问题: SHOP入住率指引的节奏，与2023年相比是否假设更正常的季节性 - 2023年入住率同比增长120个基点，第四季度加速增长，2024年1月同比增长200个基点，目前表现优于典型季节性，支持SHOP指引中中点250个基点的增长 [65][66] 问题: 假设对Kindred租金进行调整，需要降低多少租金才能使其可持续 - 公司拥有资产和EBITDAR，目前判断还为时过早，希望Brookdale和Kindred在2025年有良好趋势，将根据情况分享更多信息 [69] 问题: 关于2023年第二季度财报电话会议中提到的门诊医疗资产的资本改善计划、入住率预期和回报情况 - 这些资产与公司自有投资组合有重叠，公司投资组合入住率超90%，而这些资产入住率低于80%，有显著提升空间 [72] - 公司已将44个地点过渡到Lillibridge管理，入住率提高约1%，高于承保计划，预计2024年入住率再提高3%，资本使用正常 [73][74] 问题: 对2024年老年住房业务增长加速的信心来源，以及是否有机会将加拿大投资组合资金重新配置到美国资产 - 公司计划中2024年入住率将显著增长，目前已优于典型季节性，关键销售季节（5 - 9月）有望带来更多入住率增长，进而提高NOI，为2025年增长奠定基础 [77][78] - 美国业务是增长引擎，2023年同店增长24.5%，2024年预计中高个位数增长，加拿大投资组合质量高、稳定，但会在一定程度上影响整体增长 [83][84] 问题: 关于2024年上半年3亿美元投资的资金计划，以及为何去年末未通过ATM发行股票 - 这些投资回报对股东有吸引力，公司已将其纳入指引，包括约3.5亿美元投资和资产负债表融资，会谨慎根据市场情况进行操作 [88][89] - 公司希望通过提供2024年FFO指引提高倍数，为股东带来回报，同时利用有效成本资本推动有机增长和有吸引力的投资 [90] 问题: 为何移除NOI恢复机会幻灯片，以及关于再开发资本支出、资产处置和股权发行的具体情况 - 移除幻灯片是因为认为原目标不够高，公司专注于超越80%入住率和恢复到疫情前现金流，需求背景支持更高增长 [94] - 2023年完成167个项目，预计2024年5月前完成约70个，明年关键销售季节前完成约82个 [96] - 2024年再开发资本支出预计为1.75亿美元，较2023年减少，资产处置预计为1亿美元，主要针对老年住房非核心资产，股权假设已包含在指引中 [98][99] 问题: 公司在NAREIT FFO和正常化FFO之间的调整因素是否提供了维持指引的机会，以及对这些调整因素的可预测性 - 公司在该领域并非领先，调整因素有明确界定，与同行类似 [103][104] - 部分调整因素如Brookdale认股权证受市场影响，难以预测，但对反映业务基本面表现是必要的 [105] 问题: 正常化的法律成本是否仅为法律费用，是否有相关潜在罚款，以及3亿美元收购的增值情况和对底线的影响 - 法律成本是典型的诉讼准备金，影响公司和其他REITs [108] - 收购投资机会的初始收益率约为7%，受增长率影响，无杠杆内部收益率为低至中个位数，预计第一年增值不多，但会随时间提升增长率 [108] 问题: 第四季度处置的2处R&I资产的原因，以及对Santerre SNF业务的最新看法 - 部分资产是因为嵌入购买期权被行使，由成本更低的大学收购 [112] - 公司将有选择地处置Santerre资产，包括SNF，已出售部分资产并获得有吸引力的估值 [111]

房产持有与运营 - 截至2023年9月30日，公司拥有或投资约1400处房产，包括高级住房社区、门诊医疗建筑等[147] - 截至2023年9月30日，公司通过三重净租赁或绝对净租赁将335处房产出租给各医疗运营公司[149] - 截至2023年9月30日，公司聘请运营商管理SHOP业务板块的594个高级住房社区[150] - 截至2023年9月30日，公司在门诊医疗和研究投资组合业务板块拥有或投资461处房产[151] - 截至2023年9月30日公司投资组合中高级住房社区占比65.6%[167] - 截至2023年9月30日，SHOP业务总社区数量为583个，平均入住率为81.6%，每间可出租客房月平均收入为4715美元[178] - 2023年9月30日，高级住房社区、SNFs、IRFs和LTACs持有的物业数量分别为227、16、36处，二季度平均入住率分别为77.1%、83.0%、54.1%[189] - 截至2023年9月30日，公司通过三个可报告业务部门运营[174] - SHOP业务板块新收购开发物业等达到80%持续入住率或自收购或完工24个月后纳入同店计算[235] - 截至2023年9月30日，公司有7个活跃且已承诺的项目，其中3个为非合并项目[272] 项目开发与出售 - 2023年前九个月，公司承诺一项6180万美元的门诊医疗新建开发项目，位于加利福尼亚州罗斯维尔的萨特罗斯维尔医疗中心园区，且100%预租给萨特健康的附属公司，租期15年[158] - 2023年前九个月，公司出售资产获得总计1.673亿美元的对价，确认净收益2230万美元[158] 债务处理与融资 - 2023年5月1日，公司将对Santerre Health Investors的现金支付无追索权夹层贷款转换为股权，收回相关房产，同时冲回2022年12月31日确认的2000万美元备抵，并确认2910万美元的房地产止赎收益[159] - 2023年6月8日，公司自愿提前偿还6.566亿美元的CHC抵押贷款，83处房产从抵押品中释放[161] - 2023年6月9日，公司将CHC抵押贷款的到期日延长至2024年6月9日，并将其基于LIBOR的利率替换为基于SOFR的利率[161] - 2023年8月公司偿还3.602亿美元CHC抵押贷款剩余余额[162] - 2023年6月Ventas Realty私募发行8.625亿美元2026年到期的3.75%可交换优先票据[162] - 2023年第一季度公司将2亿美元浮动利率债务对冲为固定利率债务[162] - 2023年前九个月公司通过ATM计划出售230万股普通股，获得1.104亿美元收益[165] - 2023年第三季度，公司通过“按市价”股权发行计划出售180万股普通股，总收益8480万美元，平均股价48.19美元；前九个月出售230万股，总收益1.104亿美元，平均股价47.89美元[258] - 2023年4月，Ventas Canada私募发行6亿加元5.398%优先票据，用于回购6.137亿加元2024年到期优先票据，实现债务清偿收益830万美元[252] - 2023年7月，公司签订4.268亿美元固定利率抵押贷款，10月以折扣价回购3200万美元，有效利率降至5.60%，净贷款额降至3.948亿美元[257] - 2023年第一季度，公司通过执行4亿美元名义互换，将2亿美元浮动利率债务对冲为固定利率债务[260] - 2023年第一季度，公司通过执行4亿美元名义互换将2亿美元可变利率债务对冲为固定利率债务[293] 财务指标与业绩 - 截至2023年9月30日公司流动性超31亿美元[162] - 截至2023年9月30日公司持有Ardent 7.5%的所有权权益[165] - 2023年前九个月公司确认1450万美元与保险赔偿相关的其他收入[165] - 2023年前九个月公司无对财务状况或经营成果有重大影响的三网租赁续约或到期情况[170] - 2023年第三季度总NOI为4.89129亿美元，较2022年同期的4.65211亿美元增长5.1%[176] - 2023年第三季度SHOP业务NOI为1.80702亿美元，较2022年同期的1.68611亿美元增长7.2%，主要因每间可出租客房收入和入住率上升[176][177][179] - 2023年第三季度门诊医疗和研究组合业务NOI为1.48073亿美元，较2022年同期的1.35316亿美元增长9.4%，主要因收购物业、租赁活动等[176][184] - 2023年第三季度三重净租赁物业业务NOI为1.55965亿美元，较2022年同期的1.46359亿美元增长6.6%，主要因收购物业和合同租金上调[176][186][187] - 2023年第三季度SHOP业务465个同店社区NOI为1.59203亿美元，较2022年同期的1.53757亿美元增长3.5%[181] - 2023年第三季度门诊医疗和研究组合业务344个同店NOI为1.32967亿美元，较2022年同期的1.29584亿美元增长2.6%[185] - 2023年第三季度利息和其他收入为275.4万美元，较2022年同期的48.9万美元增长226.5万美元[176] - 2023年第三季度利息支出为1.47919亿美元，较2022年同期的1.19413亿美元增长23.9%[176] - 2023年第三季度归属于普通股股东的净亏损为7112.4万美元，而2022年同期为净利润125.6万美元[176] - 294处同店三重净租赁物业2023年三季度NOI为1.41511亿美元，较2022年同期增加166.2万美元，增幅1.2%，主要因合同租金上调[189] - 非细分业务NOI在2023年三季度减少1050万美元，主要因应收贷款和投资利息收入减少1150万美元[190] - 2023年三季度利息和其他收入增加230万美元，主要因货币市场基金现金存款利息收入增加[191] - 2023年三季度利息费用净增加2850万美元，主要因有效利率提高和债务余额增加，加权平均债务余额为135亿美元，加权平均有效利率为4.33%[192] - 2023年前三季度总NOI为14.36066亿美元，较2022年同期增加5186.8万美元，增幅3.7%[203] - SHOP业务2023年前三季度NOI为5.25977亿美元，较2022年同期增加3116.5万美元，增幅6.3%，主要因每间入住客房收入和入住率上升[205] - 462处同店SHOP社区2023年前三季度NOI为4638.62万美元，较2022年同期增加261.85万美元，增幅6.0%，主要因入住率和每间入住客房收入上升[206] - 2023年前三季度净收入为5441.9万美元，较2022年同期增加5196.6万美元，归属于普通股股东的净收入为4984.6万美元[203] - 2023年前三季度所得税收益为1423.7万美元，主要因某些TRS实体亏损和美国TRS实体内部重组收益[201] - 2023年前9个月门诊医疗和研究投资组合NOI为4.29亿美元，较2022年同期增加1911.4万美元，增幅4.7%，主要因物业收购、租赁活动等[207] - 2023年前9个月325个同店门诊医疗和研究投资组合NOI为3.86亿美元，较2022年同期增加757.2万美元，增幅2.0%，主要因租赁活动等[208] - 2023年前9个月335个三重净租赁物业NOI为4.40亿美元，较2022年同期增加1300.2万美元，增幅3.0%，主要因物业收购等[209] - 2023年前9个月294个同店三重净租赁物业NOI为4.24亿美元，较2022年同期增加592.7万美元，增幅1.4%，主要因租金上调等[210] - 2023年前9个月非细分业务NOI减少1140万美元，主要因贷款应收利息和投资收益减少[211] - 2023年前9个月利息和其他收入增加330万美元，主要因货币市场基金利息收入[212] - 2023年前9个月利息费用增加7510万美元，主要因利率上升和债务余额增加，加权平均债务分别为130亿美元和124亿美元，加权平均有效利率分别为4.19%和3.58%[213] - 2023年前9个月折旧和摊销费用增加8360万美元，主要因减值损失和相关物业折旧摊销增加[215] - 2023年前9个月房地产处置收益增加1980万美元，主要因2023年出售物业获得净收益[224] - 2023年前9个月所得税收益为1420万美元，主要因特定实体亏损和内部重组[225] - 2023年前三季度经调整运营资金（Normalized FFO）受2022年5420万美元HHS赠款影响，排除该赠款后因物业净营业收入增加而增长[231] - 2023年第三季度可分配给普通股股东的运营资金（FFO）为2.9496亿美元，2022年同期为3.04214亿美元；2023年前三季度FFO为10.01842亿美元，2022年同期为8.74343亿美元[232] - 2023年第三季度可分配给普通股股东的经调整运营资金（Normalized FFO）为3.04555亿美元，2022年同期为3.05771亿美元；2023年前三季度Normalized FFO为9.03771亿美元，2022年同期为9.11441亿美元[232] - 2023年第三季度净营业收入（NOI）为4.89129亿美元，2022年同期为4.65211亿美元；2023年前三季度NOI为14.36066亿美元，2022年同期为13.84198亿美元[234] 流动性与合同义务 - 公司主要流动性来源为运营现金流、债务和股权证券发行所得等[238] - 未来12个月主要流动性需求包括支付运营费用、偿债等，预计通过多种方式满足[239] - 2023年前三季度公司合同义务增加主要因发行8.625亿美元2026年到期3.75%可交换优先票据[240] - 截至2023年9月30日，公司无担保循环信贷额度未使用额度为27亿美元，已使用3170万美元，另有120万美元受限用于支持未结清信用证[243] - 2023年6月，Ventas Realty私募发行8.625亿美元3.75%可交换优先票据，截至9月30日，未偿还本金总额为8.625亿美元[250] 股息与现金流 - 2023年前九个月，公司在第一和第二季度每股普通股宣布股息0.45美元，计划支付超过2023年应纳税所得额100%的股息[263] - 2023年前九个月，公司经营活动产生的净现金为8.4079亿美元，较2022年同期减少1210万美元，降幅1.4%[265] - 2023年前九个月，公司投资活动使用的净现金为1.4139亿美元，较2022年同期减少5.8393亿美元，降幅80.5%[265] - 2023年前九个月，公司融资活动使用的净现金为3.7829亿美元，较2022年同期增加2.5334亿美元，增幅202.7%[265] 担保与债务公允价值 - 公司为子公司Ventas Realty、Ventas Canada和NHP LLC的未偿还优先票据提供全额无条件担保，还为多项信贷和贷款工具提供担保[275][276][277][278] - 2023年9月30日和2022年12月31日，担保方总资产分别为1.797亿美元和1.775亿美元，发行方分别为3157.7万美元和3155.0万美元[282] - 2023年前九个月，担保方净收入为4984.8万美元，发行方净亏损为15695.5万美元；2022年全年，担保方净亏损为4744.7万美元，发行方净亏损为17340.7万美元[284][286] - 2023年9月30日和2022年12月31日，公司有担保和非抵押贷款应收款的公允价值分别为5120万美元和5.17亿美元[289] - 假设利率瞬时变动100个基点，2023年9月30日固定利率债务公允价值在利率下降时为1.185亿美元，上升时为1.099亿美元；2022年12月31日分别为1.045亿美元和9607.7万美元[291] - 2023年9月30日、2022年12月31日和2022年9月30日，公司总债务分别为13.479亿美元、12.361亿美元和12.277亿美元[292] - 假设2023年9月30日公司11亿美元的合并可变利率债务加权平均利率提高100个基点，年化利息费用将增加约1100万美元，即每股摊薄普通股增加0.03美元[296] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，合资伙伴在合并总债务中的份额分别为2.957亿美元和2.79亿美元[297] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司在非合并房地产实体投资相关的非合并债务份额分别为5.645亿美元和4.544亿美元[297] - 以2023年前9个月业绩为基础，若美元相对英镑和加元汇率波动一个标准差，2023年第三季度和前9个月的每股正常化FFO将相应增减0.01美元或1%[298] 信用证义务 - 截至2023年

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归一化每股运营资金（FFO）为0.75美元，同比增长近6%，调整后同比增长近6% [44] - 公司同店现金净营业收入（NOI）同比增长7.9%，由高级住房运营组合（SHOP）增长超18%推动 [44] - 提高2023年全年归一化FFO指引至2.96 - 2.99美元/股，指引中点较之前提高0.01美元，同比增长5%（不包括HHS收益） [48] - 全年同店现金NOI同比增长维持在8%（中点） [50] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房运营组合（SHOP） - 连续第五个季度实现两位数同店现金NOI增长，本季度NOI增长18.2%，其中美国增长24%，加拿大95%入住率的投资组合贡献6% [25] - 入住率在本季度加速增长，6 - 9月现货入住率提高180个基点，美国提高210个基点，美国SHOP入住率增长主要受需求推动，入住人数达到2019年水平的120% [25] - 第二季度到第三季度平均顺序入住率增长130个基点 [26] - 收入同比增长7.6%，由入住率增长和每可出租单元收入（RevPOR）增长6.2%驱动，美国RevPOR增长6.4% [26] - 运营费用增长4%，利润率同比扩大230个基点 [27] - 预计全年SHOP同店现金NOI增长17% - 19%，关键假设为平均入住率增长约110个基点，RevPOR增长约6%，总收入增长至少7.5%，运营费用增长约4.5% [31] 门诊医疗业务 - 连续多个季度实现3%或更高的同店现金NOI增长，租户满意度得分超过97%的同行 [40] 大学研究与创新（R&I）业务 - 同店现金NOI增长3.3%，入住率同比增长，受大学租户对空间的强劲需求推动 [41] 权益化贷款组合（ELP） - 门诊医疗、三网和SHOP投资组合的基础NOI表现良好 [42] - 2023年ELP NOI预期与上季度一致 [43] - 本季度出售6个熟练护理资产，收益6000万美元，单价13.5万美元/床 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 到2030年，20%的美国人口（超7000万人）将年满65岁及以上，80岁以上人口预计未来五年增长24%，所有资产类别都受益于这些人口需求趋势 [11] - 高级住房市场面临最有利的供需基本面，新开工项目处于周期性低点，且由于信贷条件收紧可能进一步下降，SHOP市场几乎没有新开工项目 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于服务老龄化人口需求，受益于人口趋势带来的强劲需求，高级住房市场供需关系有利，为多年增长创造背景 [10][12] - 利用VIM平台扩大投资机会，本季度通过开放式基金投资超2亿美元 [15] - 加强高级住房投资，有机会收购优质社区，预计2024 - 2025年趋势加速，目标低两位数甚至中两位数的无杠杆内部收益率（IRR） [13][14][59] - 打造医学、研究和大学交叉领域的领先业务，门诊医疗投资组合入住率高，与领先医疗系统合作，研究业务有差异化的信贷驱动模式，吸引机构需求 [16][17] - 展示了以有吸引力的价格进入多个资本市场的能力，年初至今筹集近30亿美元资金，增强流动性和财务灵活性 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度业绩感到满意，提高2023年展望，过去一、三年及自2022年初以来对股东的总回报超过医疗保健房地产投资信托基金（REIT）和REIT指数 [23] - 高级住房的多年复苏周期全面展开，需求强劲，运营合作伙伴专注于为居民提供优质体验 [8][34] - 门诊医疗和研究投资组合继续实现稳定增长 [9] 其他重要信息 - 本季度通过VIM平台的开放式基金进行两项投资，收购亚利桑那州图森市两个门诊医疗设施，总价1.34亿美元；收购康涅狄格州和马萨诸塞州两个A类私人付费高级住房资产，总价7950万美元 [36][37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否在其他地方调整了提价时机或幅度以推动入住率 - 价格与销量优化是持续关注重点，第三季度定价能力和入住量都很强，正在平衡价格和销量以推动增长，去年Sunrise的特殊评估是特殊情况，今年回归正常的1月提价节奏 [53][54] 问题2: 高级住房收购的预期回报和资金来源 - 公司认为资本成本和高级住房投资收益率趋于一致，有流动性和VIM平台等资金优势，看到高级住房市场机会增加，收益率上升 [57] - 目前看到的投资机会回报率在6% - 8%，目标低两位数甚至中两位数的无杠杆IRR [59] 问题3: 对医疗办公领域增长的兴趣及与其他资产类型IRR的比较 - 公司打算专注于高级住房领域，该领域有专业知识和平台优势，能实现低到中两位数的IRR，VIM平台收购医疗办公楼对利益相关者有可靠的复合现金流优势 [60][61] 问题4: Kindred租赁到期情况、运营商池深度以及EBITDARM和EBITDAR覆盖率差异 - Kindred部分23个长期急性护理（LTAC）租赁将于2025年到期，目前EBITDARM覆盖率约为0.9，Kindred采取了改善运营绩效的举措，已有早期改善迹象 [64][65] - LTAC有合格运营商池，包括公开交易和地区性运营商 [66] 问题5: R&I投资组合的开发租赁进度及近三到六个月是否有重大变化 - 夏洛特项目是最大项目，处于建设中期，已80%预租赁，西门子刚签署大租赁协议，其他开发项目也有租赁活动 [68][69] 问题6: 与运营商关系的思考方式是否改变，如何确保2024年无意外过渡 - 一直评估市场定位，进行资产处置和投资，运营商选择是常规操作，近期过渡项目通过提前安排管理团队、确保潜在客户信息和转移网站等措施取得良好早期结果，将持续密切关注 [71][73][74] 问题7: SHOP业务的定价能力 - 过去几年定价能力良好，在相对低入住率情况下，广泛需求支持适当定价以覆盖成本并推动业务增长，注重价格与销量优化，目标RevPOR出口价差在2% - 3%，目前RevPOR和入住率都有增长 [77][78] 问题8: 2023 - 2024年资本支出节奏及SHOP同店NOI指导中资本支出的影响 - 有170个项目预计年底完成，始于2022年10月，主要是中端市场和单元升级项目，有CapEx的社区表现优于无CapEx的社区，早期投资回报率超20%，且对整体投资组合有带动作用，是多年回报 [81][82][84] - 2023年再开发资本支出增加至2.3亿美元，预计2024年维持在较高水平，之后会逐渐回归正常 [85][86] 问题9: 权益化贷款组合中门诊医疗资产的资本支出需求识别和处理进度、投资金额和时间、租赁对话进展以及出售熟练护理资产的覆盖水平和剩余租赁期限 - 已将32座建筑过渡到Lillibridge平台（共88座），更换了约一半的租赁代理，投资组合初始入住率77%，首季度租户保留率85%，新租赁管道有20万平方英尺，对投资组合乐观，正在投资改善建筑基础设施 [89][90][92] 问题10: 门诊医疗办公楼（MOB）投资组合入住率下降情况、租户类型和驱动因素 - MOB投资组合入住率为91.7%，过去几个季度入住率有提升，租户保留率TTM为82%，本季度为88%，新租赁管道有60万平方英尺，考虑出售两个非战略校外物业，若排除这两个物业，入住率基本持平 [94] 问题11: 是否计划对Holiday社区进行更多过渡，以及Brookdale租赁情况 - 75个由Holiday by Atria运营的社区表现较好，管理更精简专注，注重销售执行和提高参观转化率，第三季度有良好结果，将密切监测 [98][99] - Brookdale投资组合表现持续改善，覆盖率良好，期待未来有更多进展 [100] 问题12: 独立生活（IL）和辅助生活（AL）定价趋势差异 - 跟踪相关市场，价格与销量优化策略有效，价格和入住量共同增长，定价能力依然显著，对入住率提升满意 [102] 问题13: 公司未来一年投资活跃度，是否有大型投资组合或小型交易机会 - 关注小型机会以扩大现有关系和建立新关系，使用多种资本来源，也有能力进行大型交易，对高级住房领域扩张感兴趣 [106] 问题14: 是否对本周公共并购交易进行评估及是否有兴趣参与 - 公司有不评论其他交易的政策，专注于高级住房投资，建议向相关公司咨询 [108]

业绩总结 - 2023年第三季度每股正常化FFO为0.75美元，同比增长6%[11] - 2023年第三季度总收入为6.35亿美元[45] - 2023年第三季度的同店现金NOI为159,203千美元，同比增长7.6%[106] - 2023年第三季度的净运营收入（NOI）为148,073千美元，同比增长9.4%[109] - 2023年第三季度的现金净运营收入（Cash NOI）为142,862千美元，同比增长4.5%[109] - 2023年第三季度普通股东应占净亏损为71,124千美元，每股亏损0.18美元[114] 用户数据 - 2023年第三季度SHOP物业同店现金NOI增长18.2%，平均入住率同比增长110个基点[11] - 2023年第三季度美国社区的同店现金NOI增长23.8%，其中美国辅助生活(AL)增长38.3%[36] - 加拿大同店现金NOI增长6.0%，该地区的入住率为95%[36] - 2023年第三季度的同店现金运营收入为147,481千美元，较2022年第三季度的140,465千美元增长了5.0%[116] 未来展望 - 2023年正常化每股FFO指导范围为2.96至2.99美元，指导中点为2.98美元[13] - 预计2023年同店现金NOI增长范围为7.5%至8.5%[15] - 预计2023年SHOP同店现金NOI增长17%至19%[16] - 预计2023年运营费用增长约4.5%[47] - 预计到2025年，约有180亿美元的老年住房贷款到期[89] 新产品和新技术研发 - Ventas与国家卫生研究院（NIH）在亚利桑那州立大学的研究资产签署了34,000平方英尺的长期租约[80] - Atrium Health Wake Forest Baptist选择Vent的场地作为其新的眼科研究所，建筑面积为160,000平方英尺[81] 市场扩张和并购 - Ventas的SHOP组合在2023年第三季度几乎没有竞争性建筑开工[53] - Ventas的VTR SHOP滚动四季度开工量占库存的比例优于NIC前99市场[53] 负面信息 - 2023年第三季度的折旧和摊销费用为370,377千美元，较2023年6月30日的304,689千美元增加[103] - 2023年第三季度的交易费用和交易成本为7,125千美元，较2023年6月30日的3,069千美元显著增加[103] - 2023年第三季度的利息支出为147,919千美元，较2023年6月30日的143,265千美元有所上升[103] 其他新策略和有价值的信息 - 公司截至9月30日的流动性提升至31亿美元[11] - 2023年迄今租金收取率为99%[79] - Ventas在2022年成为首个承诺到2040年实现净零运营碳排放的医疗房地产投资信托基金[100] - Ventas的租户满意度在门诊医疗组合中达到93%[100]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产、老年住房、门诊医疗、医疗保健三网租赁 - 公司：Ventas, Inc.（纽交所代码：VTR） 纪要提到的核心观点和论据 公司整体情况 - Ventas是一家市值300亿美元的标准普尔500房地产投资信托基金（REIT），业务服务于庞大且不断增长的人群 [4] - 公司预计2023年实现同比正常化运营资金（FFO）增长，老年住房业务处于多年增长和复苏阶段，推动公司2023年展望和预期 [4] 老年住房业务（SHOP） - **业绩预期**：2023年同店组合预计增加1亿美元净营业收入（NOI），同店SHOP NOI增长预期为15% - 21%，同比同店企业增长预计为8% [5] - **运营表现**：第三季度至今表现良好，6月30日至8月31日，SHOP业务现货入住率上升110个基点，由美国市场带动 [6] - **供需基本面**：新开工项目处于2009年以来最低水平，未来五年80岁以上人口增长是2009年后的3倍，老年住房供需环境优于以往 [7] - **资产过渡**：过去几年约150个社区成功过渡到新管理方；假日（Holiday by Atria）资产过渡进展顺利，75个同店、26个过渡到新运营商的社区以及10个重建项目社区，7月底至8月底入住率有增长；过渡无负面影响，各资产池本季度入住率均增长 [11][12][15] - **选择运营商标准**：关注合适的市场、资产和运营商；优先在自有房地产进行资本支出（CapEx），年底将有170个社区完成翻新或重建项目；选择有良好业绩记录和经验、与公司多次合作且表现出色的运营商 [18][20][21] 桑特尔（Santerre）投资组合 - **整体情况**：5月1日收购，价值15.66亿美元，收购时运营表现处于低谷，但有良好的运营和行业顺风因素；夹层贷款实现11%的无杠杆回报，收购后有额外收益 [26] - **各板块表现**：超40%为门诊医疗，入住率较低，交由门诊医疗物业管理团队，预计有显著NOI和入住率提升空间；15% - 20%为老年住房，受益于行业顺风，有CapEx计划优化表现；医疗保健三网租赁方面，已出售部分养老院（SNFs）获6000万美元收益，每床位13.5万美元，正努力优化剩余资产NOI和制定资产管理计划 [27][28][29] 投资与资本配置 - **投资机会**：优先投资老年住房资产；利用核心基金投资，购买了两个由Benchmark Senior Living管理的社区和两个属于Banner Health System的医疗办公楼（MOBs）；投资活动处于2020年以来最低水平，开始看到买卖价差改善，有望实现目标低两位数无杠杆内部收益率（IRR） [46][47] - **资本筹集**：已筹集27亿美元，成本为4.8%，资金来源多样，体现了公司规模优势 [49] 三网租赁投资组合 - 7.1%的投资组合覆盖率低于1倍，两份三网租赁将于2025年续约 [50] - **布鲁克代尔（Brookdale）**：表现良好，本周公布了积极的入住率数据，有10年续约选择权，公司持有1600万份行权价为3美元的认股权证 [50][51] - **金德（Kindred LTAC）**：公司拥有29个长期急性护理中心（LTACs），部分已续约至2028年，部分2025年到期；2022年行业市场艰难，2023年有所改善，如Select公司第二季度EBITDA增长超200%；金德有提升业绩的举措，有望在未来几年改善表现 [52][53][54] 运营洞察平台（OI） - 基于数据分析平台和管理团队经验，用于老年住房资产管理 [39] - 以日出老年生活（Sunrise Senior Living）为例，通过数据分析优化价格弹性，实现入住量加速增长，第二季度达到上一年的111%，第三季度至今达到124% [40][42] - 整个美国投资组合第三季度至今入住量达到2019年同期的115%，公司将通过OI平台充分利用强劲需求 [44] 未来展望 - **SHOP业务**：今年下半年NOI增长预期为15% - 21%，RevPAR增长6%，入住率增长80 - 120个基点，费用增长4.5%；明年关注消费者物价指数（CPI），通过分析确定内部定价，寻求RevPAR与费用之间的价差以及入住率增长 [61][62][63] - **美联储政策**：美联储可能停止加息，2024年可能不降息 [69] - **房地产交易**：预计今年年底至2024年初房地产交易将回升，受房地产到期债务和现实考量驱动 [70] - **人工智能应用**：已选择性使用AI，计划开展预测分析，利用运营、市场和财务数据辅助决策，主要应用于老年住房业务及整个企业 [71] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司在具有良好医疗补助环境的州拥有资产，费用端有所改善，养老院资产销售收益率达8.4% [31] - 公司正在评估是否全部出售继承的养老院资产，需了解资产创收能力和运营商情况后做决策 [32] - 门诊医疗设施入住率低是运营问题，资产质量总体良好，与现有投资组合有市场重叠，团队已取得良好早期成果，提升入住率需时间 [35][36] - 公司承诺将所有资产提升至自身标准，老年住房资产方面，优先完成前台改造和刷新项目 [37][38] - 公司周年租金涨幅从年初的两位数降至目前的7%，主要是由于通胀降低和费用降低，且多数涨幅针对独立生活产品 [63][64][65]

房产与投资组合情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有或投资约1400处房产，租赁355处房产，管理579个老年住房社区，拥有或投资460处门诊医疗和研究组合房产[81][83] - 公司三大租户Brookdale Senior Living、Ardent和Kindred截至2023年6月30日分别租赁121处、30处和29处房产[82] - 截至2023年6月30日，公司在Ardent的所有权权益为7.5%，5月出售约24%的权益，获得5010万美元收益[100] - 截至2023年6月30日，公司投资组合中高级住房社区占比65.6%，运营收入中SHOP业务占比65.5%[104][105] - 截至2023年6月30日，公司共有570处社区，平均入住率80.5%，每间入住房间月均收入4679美元，较2022年的4388美元有所增长[112] - 2023年第一季度，公司旗下高级住房社区平均入住率为77.1%，较2022年同期的74.9%有所提升[114] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司有担保和非抵押贷款应收款的公允价值分别为5140万美元和5.17亿美元[152] 项目开发与出售 - 2023年上半年，公司承诺投资6180万美元开发加利福尼亚州萨克拉门托市萨特罗思维尔医疗中心校园内的门诊医疗项目，该项目已100%预租给萨特健康的附属公司，租期15年[86] - 2023年上半年，公司出售6个老年住房社区、5座门诊医疗建筑、1个研究中心和3处三净租赁房产，总对价6440万美元，净收益1160万美元[87] 贷款与股权转换 - 2023年5月1日，公司将对Santerre Health Investors的夹层贷款转换为股权，获得相关房产所有权，该房产还担保了10亿美元的高级抵押贷款[88] - 2023年5月1日，公司因夹层贷款股权化确认4110万美元估值相关项目，包括1200万美元和2000万美元的贷款准备金转回以及2910万美元的房地产止赎收益[89] - 2023年5月1日，公司将Santerre夹层贷款的未偿还本金转换为股权，当时CHC抵押贷款未偿还金额为10亿美元[93] 公司业务合作与目标 - 公司通过Ventas Investment Management与第三方机构投资者合作，投资医疗房地产[83] - 公司旨在通过产生可靠且不断增长的现金流、维持平衡多元化的优质资产组合和保持财务实力、灵活性和流动性来提升股东价值[83] 公司经营风险 - 公司业务受COVID - 19及其变种影响，目前无法估计其最终影响[85] - 公司经营面临多种风险，如疫情、收购整合、法规合规、市场和经济条件等[77][78] 公司流动性与债务情况 - 截至2023年6月30日，公司流动性约为27亿美元，商业票据计划下未偿还借款为1.35亿美元[90] - 2023年第一季度，公司通过执行名义金额为4亿美元的两年期掉期协议，将2亿美元的浮动利率债务对冲为固定利率债务[90] - 2023年4月，公司子公司发行6亿加元的高级票据，用于回购6.137亿加元的未偿还高级票据，实现债务清偿收益830万美元[92] - 2023年6月8日，公司自愿提前偿还6.566亿美元的CHC抵押贷款，截至6月30日，该贷款未偿还金额为3.602亿美元[94] - 2023年6月，Ventas Realty发行8.625亿美元的可交换高级票据，净收益主要用于偿还CHC抵押贷款[96] - 2023年上半年，公司通过ATM计划出售50万股普通股，总收益为2560万美元，截至6月30日，ATM计划剩余可用金额为9.744亿美元[97] - 2023年7月，公司出售180万股普通股，总收益为8480万美元，截至7月31日，ATM计划剩余可用金额为8.896亿美元[98] - 截至2023年6月30日，公司无担保循环信贷额度有27亿美元未提取额度，有3500万美元未偿还，120万美元受限用于支持未偿还信用证[133] - 2023年6月，Ventas Realty私募发行8.625亿美元2026年到期的3.75%可交换优先票据，净收益主要用于偿还CHC抵押贷款[134] - 2023年4月，Ventas Canada私募发行6亿加元2028年到期的5.398%优先票据，用所得款项回购2024年到期的6.137亿加元优先票据，确认债务清偿收益830万美元[136][137] - 截至2023年6月30日，CHC抵押贷款有3.602亿美元未偿还，加权平均利率为SOFR + 2.69%，公司计划2023年8月还清余额[138][140] - 2023年7月，公司签订4.268亿美元固定利率抵押贷款，利率5.91%，2033年到期，由美国19个SHOP社区担保[140] - 2023年上半年，公司通过ATM计划出售50万股普通股，总收益2560万美元，平均股价46.93美元/股[141] - 2023年7月，公司通过ATM计划出售180万股普通股，总收益8480万美元，平均股价48.19美元/股[141] - 截至2023年7月31日，ATM计划未来可出售普通股剩余额度为8.896亿美元[141] - 2023年第一季度，公司通过执行两年期4亿美元名义互换，将2亿美元浮动利率债务对冲为固定利率债务[142] - 2023年3月，公司就2.718亿加元的新抵押贷款，签订了名义金额为2.718亿加元的利率互换协议[142] - 2023年3 - 4月，公司共签订2.5亿美元的远期起息互换协议，十年加权平均利率为3.37%[142] - 2023年7月，公司结合发行4.268亿美元固定利率抵押贷款，终止了上述远期起息互换协议[144] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，固定利率债务的账面价值分别为1.2049679亿美元和1.0863436亿美元，公允价值分别为1.1243878亿美元和1.0010935亿美元[153] - 截至2023年6月30日、2022年12月31日和2022年6月30日，总债务分别为1.3438942亿美元、1.2361244亿美元和1.2393495亿美元[154] - 2023年第一季度，公司通过执行4亿美元名义互换，将2亿美元可变利率债务对冲为固定利率债务[154] - 2023年6月30日较2022年12月31日，公司未偿还浮动利率债务减少，主要因2023年商业票据偿还和利率互换活动将2亿美元浮动利率债务转为固定利率债务，部分被3.602亿美元CHC抵押贷款抵消[155] - 2023年6月30日较2022年12月31日，公司未偿还固定利率债务增加，主要因发行8.625亿美元2026年到期3.75%可交换优先票据和利率互换活动将2亿美元浮动利率债务转为固定利率债务[155] 公司收益与费用情况 - 2023年第二季度公司净营业收入（NOI）达4.81072亿美元，较2022年同期的4.46003亿美元增长7.9%[111] - 2023年第二季度SHOP业务NOI为1.77504亿美元，较2022年同期的1.5061亿美元增长17.9%，主要因每间入住房间收入增长，部分被运营费用增长放缓抵消[111][112] - 2023年第二季度门诊医疗和研究投资组合NOI为1.44195亿美元，较2022年同期的1.36583亿美元增长5.6%，主要得益于物业收购、租赁活动等[113] - 2023年第二季度三网租赁物业NOI为1.50818亿美元，较2022年同期的1.45812亿美元增长3.4%，主要受物业收购和合同租金上调推动[114] - 2023年第二季度非细分业务NOI减少440万美元，主要因2023年5月贷款本金转换为股权及2023年2月一笔4340万美元贷款投资按面值偿还导致应收贷款和投资利息收入降低[115] - 2023年第二季度利息和其他收入与2022年同期相比基本持平[116] - 2023年第二季度公司持续经营业务收入为1.05066亿美元，而2022年同期亏损4120.2万美元[111] - 2023年第二季度归属于普通股股东的净收入为1.03453亿美元，而2022年同期亏损4241.6万美元[111] - 2023年第二季度利息支出增加2930万美元，主要因有效利率和债务余额上升，加权平均未偿债务为131亿美元，加权平均有效利率为4.18%[117] - 2023年第二季度折旧和摊销费用增加2160万美元，主要与2023年5月1日获得的Santerre夹层贷款抵押房产有关[117] - 2023年上半年净营业收入（NOI）为9.47亿美元，较2022年同期增长3%，各业务板块NOI均有不同程度增长[119] - 2023年上半年SHOP业务板块NOI为3.45亿美元，较2022年同期增长5.8%，主要因入住率和每间入住客房收入增加[120] - 2023年上半年门诊医疗和研究投资组合NOI为2.81亿美元，较2022年同期增长2.3%，主要因房产收购、租赁活动等因素[121] - 2023年第二季度实现房地产止赎收益2910万美元，与Santerre夹层贷款股权化有关[118] - 2023年上半年利息和其他收入为277.5万美元，较2022年同期增长63%[119] - 2023年上半年所得税收益为1257.5万美元，较2022年同期增长51.9%[119] - 2023年上半年持续经营业务收入为1.24亿美元，较2022年同期扭亏为盈[119] - 2023年上半年归属于普通股股东的净收入为1.21亿美元，较2022年同期扭亏为盈[119] - 2023年上半年三重净租赁物业净营业收入（NOI）为29676.1万美元，较2022年同期增加339.6万美元，增幅1.2%[122] - 2023年上半年308个同店三重净租赁物业NOI为28703.9万美元，较2022年同期增加457.7万美元，增幅1.6%[122] - 2023年上半年非细分NOI减少90万美元，主要因应收贷款和投资利息收入降低[122] - 2023年第二季度利息和其他收入增加110万美元，主要因银行存款利率提高[123] - 2023年上半年利息支出增加4660万美元，主要因有效利率提高3670万美元和债务余额增加700万美元；加权平均未偿债务为127亿美元，加权平均有效利率为4.11%[123] - 2023年上半年折旧和摊销费用增加1470万美元，主要因2023年5月1日获得的担保物业相关折旧和摊销[124] - 2023年上半年所得税收益为1260万美元，主要因某些TRS实体亏损和美国TRS实体内部重组带来800万美元收益[125] - 2023年上半年资金运营（FFO）为70688.2万美元，2022年同期为57012.9万美元[128] - 2023年上半年经调整资金运营（Normalized FFO）为59921.6万美元，2022年同期为60567万美元；排除HHS赠款后，2023年上半年较2022年同期增加[128] - 2023年上半年房地产处置收益增加920万美元，主要因2023年出售多个物业获得1160万美元收益，部分被2022年出售空地收益240万美元抵消[124] - 2023年Q2和H1的NOI分别为4.81072亿美元和9.46937亿美元，2022年同期分别为4.46003亿美元和9.18987亿美元[129] 公司股息与现金流情况 - 2023年上半年，公司每季度宣布普通股股息为每股0.45美元，计划支付超过100%的应税收入作为股息[146] - 截至2023年6月30日的六个月，公司经营活动现金流量增加200万美元，投资活动现金使用减少4.317亿美元，融资活动现金使用增加3.751亿美元[147] 公司其他项目与担保情况 - 截至2023年6月30日，公司有七个活跃且已承诺的项目，包括三个非合并项目[148] - 截至2023年6月30日，公司有1580万美元未偿还的信用证义务[149] - 公司为子公司Ventas Realty、Ventas Canada等的债务提供全额无条件担保[150] 公司风险假设情况 - 假设综合可变利率债务加权平均利率提高100个基点，且截至2023年6月30日综合可变利率债务余额不变，年化利息费用将增加约1390万美元，即每股摊薄收益减少0.03美元[155] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，合资伙伴在总合并债务中的总份额分别为2.987亿美元和2.79亿美元[155] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司在非合并房地产实体投资相关的非合并债务份额分别为4.844亿美元和4.544亿美元[155] - 若美元相对英镑和加元价值较年均汇率增减一个标准差，2023年上半年经调整的每股运营资金将增减不到0.01美元或1%[155] - 假设与合并浮动利率债务相关的加权平均利率提高100个基点，且截至2023年6月30日合并浮动利率债务余额14亿美元不变，年化利息费用将增加约1390万美元，即每股摊薄普通股增加0.03美元[155] - 基于2023年上半年业绩，若美元相对英镑和加元价值较年均汇率增减一个标准差，2023年第二季度和上半年的每股正常化FFO增减不超过0.01美元或1%[155] - 公司将通过分层对冲方法和持续评估海外运营资本结构来降低外汇风险[155]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度归属净收入为每股0.26美元，正常化每股运营资金（FFO）为0.75美元，高于预期且同比增长4% [42][43] - 全年正常化FFO每股指引中值为2.97美元，同比增长5%，公司重申并缩小该指引范围 [8][50] - 公司同店现金净营业收入（NOI）同比增长7%，预计全年中值达到8%，较初始指引提高50个基点 [43][52] - 第二季度净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比改善至7.0倍，低于预期的7.2倍 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房运营（SHOP）业务 - 同店现金NOI实现两位数增长，整体增长14%，其中美国业务增长32%，利润率扩大160个基点，美国业务利润率扩大230个基点 [30] - 收入同比增长6.7%，主要受每可出租单元收入（RevPOR）增长6.6%推动，美国RevPOR增长7.4% [33] - 运营费用同比增长约4%，低于预期，其中合同劳动力成本下降，部分被常规劳动力成本增加抵消 [33] - 剔除38个表现不佳社区后，预计全年同店NOI增长15% - 21%，入住率增长80 - 120个基点 [41] 门诊医疗和研究业务 - 约占业务三分之一，同店现金NOI同比增长近4%，门诊医疗和研究业务贡献相当 [17] - 门诊医疗在过去八个季度中有七个季度同店现金NOI同比增长超过3%，且连续八个季度同店入住率增长，第二季度新租赁面积同比增长35% [18] - 1000万平方英尺的研究组合中，上半年向优质租户出租60万平方英尺，正与多个大型用户就超50万平方英尺进行后期洽谈 [19] 三网租赁业务 - 与SHOP业务增长形成互补，但文档未提供具体数据 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场需求强劲，销售漏斗顶端的潜在客户和入住人数持续高于疫情前和去年同期水平 [29] - 公司所在市场几乎没有新的建设开工，行业开工率处于2011年以来最低水平，而80岁以上人口预计未来五年增长24% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于具有高增长潜力和高质量稳定的资产及投资组合，利用自身规模、资金筹集能力和运营经验捕捉投资机会 [23][26] - 对5月1日收购的153处物业组合进行积极管理，提高NOI预期，优化资本结构，并计划出售部分资产 [9][10][13] - 选择性处置某些资产，预计今年晚些时候以中8%的现金资本化率出售约6000万美元的熟练护理设施（SNFs） [13] - 积极筹集资金，今年已在不同市场筹集24亿美元资本，优先考虑流动性、财务实力和灵活性 [20] - 利用Ventas OI工具和分析、团队能力、资金筹集能力和运营商关系，抓住高级住房市场增长和复苏机会 [26] - 行业竞争方面，不同资产类别和信用状况的资本化率存在较大差异，优质门诊医疗建筑和生命科学资产交易资本化率在中低5%区间 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境动态多变且不可预测，但公司凭借规模、流动性和资产组合的强劲基本面具有优势 [27] - 高级住房市场处于多年增长和复苏周期，公司有望收复约3亿美元的NOI，甚至可能超过疫情前水平 [14] - 公司对全年正常化FFO指引充满信心，企业发展势头强劲，将继续为股东创造价值 [29][50] 其他重要信息 - 公司将Santerre夹层贷款转换为股权，获得153处物业组合，其中门诊医疗建筑和三网医疗设施各占超40%，其余为SHOP社区 [9] - 该物业组合的年化NOI预期从约9300万美元提高到1.04亿美元，第三方独立估值较此前提高4% [10][11] - 公司为该物业组合更换了10亿美元的高级担保贷款，采用更具吸引力的永久资本结构 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：高级住房独立生活（IL）组合的疲软情况是否主要集中在Atria by Holiday组合的38处资产？ - 除Atria by Holiday组合外，美国其他独立生活社区表现良好，有两位数的NOI增长和与辅助生活增长相符的入住率增长 [54] - Atria by Holiday组合中，部分社区将继续进行重建计划，部分表现不佳的26处社区将过渡给有良好业绩记录的运营商 [55][56] 问题2：Santerre投资组合表现超预期的具体原因是什么，是来自净租赁还是门诊医疗建筑（MOB）板块？ - 主要原因是对资产管理和整合的高度关注，提高了NOI预期 [59] - MOB板块是投资组合的最大部分，Pete团队利用Lillibridge方法进行了一系列工作，目前MOB板块比预期多收入约50万美元 [61][65] 问题3：与待重新定位资产相关的0.04美元收益拖累中，有多少是交易、法律等无法收回的成本，能否在过渡后全部收回收益？ - 公司认为这0.04美元可以通过业绩改善收回，相关措施包含在Holiday组合的行动计划中 [68] 问题4：预期过渡的资产表现不佳主要是由于入住率下降还是劳动力问题？ - 最大问题是入住率，尽管在部分投入资本支出的社区取得了成功，但入住率仍是整个组合的关注重点 [71] - 过渡后的运营商有强大的销售管理平台，公司对其充满期待 [72] 问题5：为什么现在进行SHOP过渡组合，而不是在逆风变得严重之前；鉴于SHOP NOI复苏有望降低杠杆，为什么还要筹集相对少量的股权？ - Holiday组合是Atria收购后进行整合的项目，公司在2022年底看到整合结束，期待关键销售季节的表现，但结果未达预期，因此现在采取行动 [75] - 公司致力于保持BBB +的资产负债表，Santerre股权化会增加30个基点的杠杆，筹集股权是资产负债表管理、流动性和杠杆管理的一部分 [77][78] 问题6：关于全年SHOP同店NOI指引，下半年是否会加速增长，是否考虑下调指引上限？ - 现金NOI指引为15% - 21%，保留了现有中值，入住率中值约为100个基点，与年初至今的表现一致，收入和运营费用略低于原指引，有一定增长空间 [80][81] 问题7：如果排除38处资产，年初至今的入住率增长是否约为100个基点，意味着无需加速增长；如果保留这38处资产，同店收入和NOI指引情况如何，其余组合表现是否超预期？ - 预计入住率增长与上半年一致，支持全年100个基点的增长 [84] - 排除38处资产的组合在本季度表现更好，支持原全年指引，保留这些资产会降低表现，0.04美元的收益拖累指向Atria by Holiday组合 [85] 问题8：重铸组合的同店NOI年初至今的增长率是多少；高级住房市场是否存在财务困境，新客户费率是否有优惠或折扣压力？ - 排除38处资产的468处组合上半年同比增长约18%，38处资产在第二季度剔除组合后对增长率有330个基点的正向影响 [88] - 公司组合内的续租价差处于历史最佳水平，目前处于关键销售季节，运营商会根据市场情况调整价格以平衡销量和费率 [89][90] 问题9：为什么第一季度报告中的定价能力幻灯片在本次报告中未出现，现有租金增长情况如何，下半年趋势如何；三个月内SHOP入住率下降50个基点的原因是什么？ - 定价能力在第一季度表现明显，因公司内部租金大幅增长，目前定价仍强劲，周年租金增长约7%，定价能力将随入住率提高而增强 [94][95] - 关键销售季节从5月开始，6月表现令人失望，模型需纳入实际结果，影响全年数据，公司已采取行动应对 [92][93] 问题10：投资者报告第18页显示修订后的同店组合入住率指引降低，是否意味着除Atria外的IL组合也存在疲软情况？ - 公司正在将部分Holiday by Atria社区转移给新运营商，部分社区仍保留在同店组合中并进行重建，但不是全面重建，这些社区仍有改善业绩的机会 [98][99] 问题11：Holiday IL组合入住率不足的原因是被竞争对手超越，还是市场疲软影响所有竞争对手，定价是否不是问题；新运营商进入后，改善业绩最容易的切入点是什么？ - 难以指出宏观或当地市场原因，主要问题在于执行，公司通过更换运营商和投入资本支出提高竞争力 [102][103] - 新运营商进入后，最容易改善业绩的是销售执行，目前很多社区的领先指标表现良好，新运营商有能力抓住机会 [104] 问题12：计划今年晚些时候以中8%的资本化率出售6300万美元SNFs，每床位价格是多少，中8%的资本化率是否反映整个SNF组合情况？ - 每床位价格约为13.5万美元，医疗三网租赁组合中每个项目情况独特，会影响资本化率和每床位估值，公司对低8%的资本化率感到满意 [107][108]

业绩总结 - Ventas第二季度的Normalized FFO每股为0.75美元，同比增长4.2%[9] - Ventas的归属净收入每股范围为0.20至0.34美元，预计中位数为0.27美元[11] - 2023年第二季度的总收入为216,366千美元，较第一季度的203,632千美元增长了1.3%[78] - 2023年第二季度的同店现金NOI为167,327千美元，较2022年第二季度的146,826千美元增长了14.0%[76] - 2023年6月30日的净收入为103,453千美元，相较于2023年3月31日的17,517千美元增长了489.5%[73] 用户数据 - 2023年第二季度，入住率为81%[60] - 预计到2023年底，完成约70个NOI生成资本支出项目[61] - 2023年预计入住率提升130个基点至170个基点[56] - 2023年预计每单位收入（RevPOR）增长约6%[56] 未来展望 - Ventas确认2023年Normalized FFO的中位数为每股2.97美元，预计同比NOI增长0.29美元[9] - 2023年全公司同店现金NOI增长预期提高至8.0%[12] - 2023年全年同店现金NOI的高端预期为1,654百万美元，较2022年实际的1,512百万美元增长了9.5%[84] - 2023年全年同店现金NOI的低端预期为1,612百万美元，较2022年实际的1,512百万美元增长了6.5%[84] 新产品和新技术研发 - Ventas成功通过资本市场再融资10亿美元的高级担保贷款，改善资本结构并获得更有利的现金利率[9] - 预计Equitized Loan Portfolio的年化物业NOI指导提高至约1.04亿美元，之前的指导为8800万至9700万美元[12] 市场扩张和并购 - Ventas在2023年5月以约5000万美元的现金收益出售了其在Ardent OpCo的24%股份，导致其持股比例从9.8%降至7.5%[16] - 2023年预计资产处置金额从3亿美元提高至4.5亿美元[13] 负面信息 - 2023年第二季度普通股东净亏损为42,416千美元，每股亏损0.11美元[85] - 2023年第二季度Nareit FFO（可分配给普通股东的资金）为242,916千美元，较2022年同期的304,214千美元下降20%[85] - 2023年第二季度每股Nareit FFO为0.60美元，较2022年同期的0.75美元下降20%[85] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2023年6月30日，Vent的可用流动性超过27亿美元，浮动利率债务占总债务的10%[9] - 2023年上半年，Ventas的资本筹集活动总计约24亿美元，现金利率约为4.6%[24] - 2023年第二季度的现金NOI为177,342千美元，较第一季度的138,316千美元增长了28.3%[81]

公司及行业信息 * **公司**：Ventas, Inc. (NYSE:VTR) * **行业**：医疗保健房地产投资信托（REIT） * **会议时间**：2023年6月6日 * **会议地点**：Nareit REITweek 2023投资者大会 核心观点和论据 * **老年住房市场复苏**：Ventas预计2023年老年住房运营NOI将增长15%至21%，并有望实现NOI的恢复和增长。 * **稳定增长的业务**：Ventas在门诊医疗、大学基础生命科学和三重净租约组合中拥有稳定的复合增长业务。 * **大型和流动的规模**：Ventas拥有大型和流动的规模，以及多种形式的资本渠道。 * **执行和表现**：Ventas专注于执行和超越表现，利用内部增长故事和估值优势，在未来三到五年内实现强劲的业绩增长。 其他重要内容 * **老年住房业务**： * 第一季度美国SHOP组合增长超过22%。 * 加拿大组合自2019年第一季度以来一直保持94%的入住率，并在第一季度增长了5%的NOI。 * 门诊医疗业务： * 过去七个季度中有六个季度的入住率实现同比增长。 * 过去七个季度中有六个季度的NOI实现了3%以上的增长。 * 行业领先的利润率。 * 大学基础研究和创新业务： * 约1100万平方英尺，主要服务于美国的研究和创新领导者。 * 与耶鲁、宾夕法尼亚和华盛顿大学等机构合作。 * 需求持续强劲。 * 财务状况： * 包括计划处置和全年指导在内的强劲流动性，达到26亿美元。 * 已完成2023年的再融资。 * 拥有多种形式的资本渠道。 问题与回答 * **老年住房复苏**：预计将持续多年，并有望实现两位数的增长。 * **收入增长**：80%的收入增长将来自租金增长。 * **资本支出**：用于重新定位社区，使其达到或超过市场水平。 * **利润率**：预计将实现利润率扩张。 * **三重净租约老年住房组合**：Brookdale是最大的房东，Ventas有能力通过租金重置来捕捉该组合的增值。 * **生命科学**：Ventas与Wexford合作，拥有最佳的大学基础生命科学业务记录。 * **医疗办公室**：市场对优质医疗办公室资产的需求强劲，但存在一些折价。 * **经济环境**：Ventas在多种经济环境中都处于有利地位。 总结 Ventas, Inc.在医疗保健REIT行业中处于领先地位，拥有强大的财务状况和多元化的业务组合。公司预计老年住房市场将实现强劲增长，并专注于执行和超越表现，以实现未来三到五年的强劲业绩增长。

业绩总结 - 2023年第一季度每股正常化FFO为0.74美元，同比增长4.2%[10] - 2023年第一季度的净运营收入（NOI）为19亿美元，其中36%来自老年住房运营（SHOP）[19] - 2023年第一季度的总收入为704,993千美元，较2022年第四季度的674,126千美元增长4.6%[131] - 2023年第一季度的净收入为17,517千美元，相较于2022年第四季度的净亏损45,019千美元有显著改善[130] - 2023年第一季度的同店现金NOI为158,561千美元，较2022年第四季度的148,732千美元增长6.2%[132] 用户数据 - 2023年第一季度同店现金NOI增长超过8%，SHOP同店现金NOI增长超过17%[10] - 2023年第一季度同店现金NOI中，SHOP（老年住房）同比增长17.4%，达到1.59亿美元[45] - 2023年第一季度FY同店入住率为92.0%[88] - Ventas在美国老年住房市场中是第二大拥有者，覆盖46个州，提供约6900个床位[20] 未来展望 - 2023年全年的每股正常化FFO指导范围为2.90至3.04美元，预计同比增长15%至21%[9][11] - 预计2023年SHOP同店现金NOI同比增长6%至9%[11] - 预计到2030年，65岁及以上人口将增长1600万[22] - 预计80岁及以上人口在2027年前将增长超过23%[36] 新产品和新技术研发 - Ventas在生命科学和研发投资组合中拥有约11.3M平方英尺的物业[91] - Ventas在五个主要生命科学集群中拥有业务，最近与顶级研究机构建立了新合作关系[92] - Ventas的生命科学研究与创新（R&I）占其物业组合的约10%，73%的年租金来自顶级大学和公司[93] 市场扩张和并购 - Ventas收购了152个医疗资产，预计将产生约8800万至9700万美元的年化净营业收入（NOI）[97] - 公司在2023年5月1日完成对Santerre投资组合的收购，预计年化NOI范围为8800万美元至9700万美元[128] - Ventas成功再融资超过70%的2023年到期债务，2023年剩余的总债务中仅有1%到期[44] 负面信息 - 2023年第一季度的利息支出为128,075千美元，较2022年第四季度的123,399千美元有所上升[130] - 2023年第一季度现金净营业收入（NOI）为$465,865千，较2022年第一季度的$472,984千下降1.5%[136] 其他新策略和有价值的信息 - Ventas的企业价值为320亿美元，股本市值约为190亿美元[19] - Ventas的流动性为24.1亿美元，信用设施容量为27.5亿美元[104] - Ventas的年化总回报率为18%[19] - Ventas的正常化每股基金运营（FFO）增长率为4%[26]