财务数据和关键指标变化 - 2020年全年AFFO增长10.8%，Q4增长24.3%，为美国所有三重净租赁房地产投资信托基金（REIT）中最高，12家美国三重净租赁REIT报告2020年AFFO每股收益下降，VICI是少数恢复指引的REIT之一，宣布2021年AFFO每股收益指引在1.82 - 1.87美元之间，若达到指引中点，同比增长约12%，从2019年到2021年指引中点的增长率约为25% [10][11][13] - 一季度AFFO为2.55亿美元，即每股摊薄收益0.47美元，较2020年Q1增长41.7%，加权平均摊薄股数增加约17.1% [38] - 一季度G&A为810万美元，占总收入的2.2%，为三重净租赁行业中最低比率之一 [39] - 截至3月31日，净债务与LTM EBITDA之比约为5.4倍，符合公司维持净杠杆在5.0 - 5.5倍的目标范围，若考虑Eldorado Caesars交易的全年租金，预计杠杆率将处于目标范围低端 [36] - 目前流动性约为38亿美元，包括3.23亿美元现金、10亿美元未动用循环信贷额度、约5.374亿美元来自2020年6月远期销售协议的未来结算收益和约19亿美元来自2021年3月远期销售协议的未来结算收益 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 3月3日宣布以40亿美元收购拉斯维加斯威尼斯人度假村、金沙会展中心的房地产，交易完成后将增加2.5亿美元的年化租金，使公司收入基础增长近20%，并预计立即增厚AFFO每股收益 [23] - 过去42个月收购14项资产，投入超120亿美元资本，使投资组合规模翻倍 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉斯维加斯市场复苏加速，客户大量回归，会议和活动预订持续增长 [26] - 博彩和休闲市场中，公司物业表现强劲，新运营模式与强劲且持续的消费者需求相匹配，许多资产持续创下业绩记录 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于成为美国领先的REIT，通过收购优质房地产资产，为股东创造可持续价值，重点关注体验式房地产投资，认为体验式投资是未来最佳投资领域，将继续挖掘三重净租赁REIT未涉足的空白领域，扩大体验式投资组合 [29][73][75] - 公司将继续关注收购机会，包括拉斯维加斯和其他地区的房地产资产，以实现投资组合的多元化和增长 [26][157] - 公司认为博彩行业的网络效应在推动并购活动中发挥重要作用，随着体育博彩的兴起，这一效应将更加明显 [65][66] - 与其他三重净租赁REIT相比，公司的AFFO每股收益增长表现优异，PEG比率具有竞争力，预计未来将继续保持行业领先的增长态势 [10][11][20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对拉斯维加斯的未来发展持乐观态度，认为该地区的博彩和休闲市场将继续增长，公司将受益于市场的复苏和发展 [26] - 博彩行业的运营商在疫情后表现出强大的韧性和适应能力，通过优化运营模式提高了利润率，公司对租户的运营能力和业绩表现充满信心 [61] - 随着市场对博彩行业的认识不断提高，越来越多的投资者开始关注该领域，预计未来博彩房地产的交易将更加活跃，资本流入将推动资产估值上升 [101][102] - 公司将继续加强资本结构管理，确保有足够的资金支持收购活动，并努力实现投资级信用评级，以降低资本成本，扩大并购目标范围 [79] 其他重要信息 - 公司鼓励投资者关注价格收益增长比率（PEG比率），并通过比较当前AFFO收益倍数和预计AFFO每股收益增长率来评估公司的投资价值 [14] - 公司92%的租金受CPI调整条款保护，其中最大的是凯撒娱乐的区域主租赁和拉斯维加斯租赁，每年11月1日生效 [128] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 阿波罗未来是否可能进行更多交易并纳入主租赁，提供交叉抵押 - 公司无法代表阿波罗发言，不确定是否会有其他资产纳入威尼斯人租赁，需等待观察 [46] 问题: 拉斯维加斯土地市场现状，公司是否会成为买家或卖家 - 公司拥有大量土地，将继续寻找机会扩大业务，以实现增值，投资者对拉斯维加斯大道的房地产价值认识不断提高，博彩房地产的估值有望提升 [47][48][49] 问题: 马蹄铁哈蒙德的新租户情况，监管机构是否会在时间上给予灵活性 - 公司没有从印第安纳州博彩监管机构获得最新消息，需等待观察监管机构的计划 [53] 问题: 除了信用增强效益，公司如何参与电子博彩的增长 - 公司对体育博彩作为博彩行业的长期趋势感到兴奋，认为体育博彩可以扩大博彩的受众群体，增加博彩运营商的市场份额 [54][56][57] 问题: 未来6 - 12个月的并购展望 - 博彩行业的运营商表现出色，公司将继续与资产持有者和运营商进行沟通，寻找并购机会，网络效应是推动并购的重要因素 [61][63][66] 问题: 从投资组合或与其他零售三重净租赁REIT合并的角度看，并购是否有意义，是否有增值机会 - 目前公司专注于成为体验式REIT，尚未发现具有足够规模的体验式房地产投资的REIT，但如果符合股东利益，将考虑进行并购 [73][74] 问题: 如果公司在未来12个月内获得投资级评级，对债务成本和并购目标范围有何影响 - 投资级评级可能使债务成本降低50 - 200个基点，有助于降低资本成本，增加公司的支付能力和并购机会 [78][79] 问题: 如何评估阿波罗未来退出的风险，以及如何替换运营商 - 公司相信阿波罗对威尼斯人资产有清晰的愿景和战略规划，预计阿波罗将在资产表现良好时退出，届时资产将具有吸引力，公司对拉斯维加斯市场的复苏充满信心 [88][90][92] 问题: 博彩资产的资本化率是否准确反映风险，什么因素可能推动其下降，对公司是积极还是消极影响 - 公司认为博彩资产的风险被低估，随着市场对博彩行业的认识提高，更多投资者进入市场，将推动资本化率下降，公司将继续关注非博彩资产的投资机会，以实现投资组合的多元化 [100][102][105] 问题: 目前对资产的竞购公司数量是否比疫情前增加，威尼斯人交易的竞购过程是否更具竞争力 - 威尼斯人交易是一个具有竞争力的过程，博彩行业在疫情后的出色表现吸引了更多投资者的关注，预计未来竞争将更加激烈 [108][109] 问题: 博彩REIT行业的发展前景，以及公司认为还有哪些可投资的领域 - 随着博彩行业在新司法管辖区的扩张，可投资的租金规模预计将达到40 - 50亿美元，运营商增加设施和空间的能力也将为公司带来更多投资机会，公司对行业的未来发展持乐观态度 [110][111][113] 问题: 区域市场的强劲表现如何影响公司对租金EBITDA覆盖率的评估 - 公司拥有专业的内部团队，会研究运营商的利润率增长情况，与运营商合作确定可持续的利润率水平，并据此进行评估 [119][120] 问题: 卖家的预期是否与公司的预期一致，谈判情况如何 - 公司会根据具体资产的情况，研究历史EBITDA和利润率水平，确定可持续的水平，并据此进行谈判，难以一概而论卖家和公司的预期是否一致 [121][123] 问题: 哪些租金的CPI调整条款近期可能生效 - 公司92%的租金受CPI调整条款保护，最大的是凯撒娱乐的租赁，每年11月1日生效，不同租赁的调整条款和生效时间有所不同 [128][129][130] 问题: 如果山姆·斯泰顿继续担任运营商，威尼斯人资产的资本化率会有何不同 - 理论上可能会有影响，但该交易发生在市场不确定时期，许多潜在买家被排除在外，这也是最终交易价格的一个重要因素 [134][135] 问题: 未与博彩REIT开展业务的运营商的主要阻碍是什么，是否会有更多参与者进入市场 - 运营商需要有合理的资金使用计划，公司认为通过出售租赁回租获得的资金用于支持增长是一个很好的用途，网络效应也将促进交易的流动性 [138][139][140] 问题: 是否考虑国际成熟市场的投资机会 - 公司会关注加拿大和其他国家的投资机会，但需要考虑税收、房地产等多种因素，公司的商业模式使其具备在国际市场实现低成本增长的能力 [145][146][150] 问题: 建筑成本上升对并购活动和资本化率压缩有何影响，是否会成为合作伙伴增长的限制因素 - 目前尚未看到商业建筑成本像住宅建筑成本那样大幅上升，建筑行业的繁荣对公司的运营商和业务发展有利 [153][154] 问题: 威尼斯人收购增加了公司在拉斯维加斯的租金敞口，未来并购是否会更倾向于拉斯维加斯以外的地区 - 公司计划保持投资组合的多元化，在拉斯维加斯和其他地区都有投资机会，将继续平衡和优化投资组合 [156][157] 问题: 运营商对将博彩业务扩展到购物中心的兴趣如何 - 公司将继续关注宾夕法尼亚州购物中心的博彩业务发展，这是一种新的房地产利用方式，目前处于早期阶段，其他州也在关注其发展情况 [161][162][163] 问题: 威尼斯人交易对凯撒娱乐的价值有何影响 - 凯撒娱乐的资产具有很高的价值，公司的投资模式具有很强的韧性，租金收取稳定，租赁期限长，且租金随CPI调整，对于长期投资者具有吸引力 [168][170]

公司业务布局与资产情况 - 公司目前拥有28处市场领先的物业，总面积超4700万平方英尺，分布在12个州，约有17800间酒店客房，超200家餐厅、酒吧和夜总会[235] - 公司拥有三处房地产抵押贷款，约34英亩未开发或开发不足的土地，以及四处高尔夫球场[236] - 公司的租户包括凯撒娱乐、彭尼国民、硬石、世纪赌场和JACK娱乐等公司的子公司，凯撒娱乐是最大租户[237] 公司业务运营模式 - 公司将房地产租赁业务通过运营合伙企业开展，高尔夫球场业务通过应税REIT子公司VICI Golf开展[241] 公司财务信息涵盖范围 - 公司的财务信息为2021年第一季度的合并业绩，涵盖房地产和高尔夫球场业务[242] 疫情对公司业务的影响 - 自2020年初新冠疫情爆发，公司租户的业务全部临时关闭，高尔夫球场业务也受影响，2020年3月全部暂停运营，至2020年5月上旬至中旬重新开放[243] - 截至2021年4月，公司所有租户均已履行租金义务，公司会继续与租户就疫情影响进行沟通[244] 公司重大收购与出售事项 - 公司宣布以40亿美元收购内华达州拉斯维加斯的威尼斯人度假村，收购完成后将与OpCo买方签订一份初始年租金为2.5亿美元、初始期限为30年的三净租赁协议，租户有两个10年的续租选择权[245] - 公司于2021年3月2日达成协议，以40亿美元现金收购威尼斯度假村土地和房地产资产，OpCo买家以22.5亿美元收购其运营资产，威尼斯租赁初始年租金2.5亿美元，租期30年[247] - 2020年9月3日公司与凯撒达成协议，以2200万美元出售哈拉斯拉路易斯安那唐斯赌场，公司获550万美元收益[249] - 2020年12月24日公司同意与EBCI就凯撒南印第安纳州相关不动产签订净租赁协议，初始年租金3250万美元，租期15年[249] 公司股权发行情况 - 公司完成了一次股权发行，通过远期销售协议以每股29美元的价格出售了6900万股普通股，筹集了20亿美元的未来总收益[246] 公司2021年第一季度财务关键指标变化 - 公司2021年第一季度总营收同比增长46.8%至3.743亿美元，普通股股东净收入为2.698亿美元，摊薄后每股0.50美元[247] - 2021年第一季度AFFO同比增长41.7%至2.55亿美元，摊薄后每股AFFO增长23.7%至0.47美元[247] - 2021年第一季度租赁收入较2020年同期增加1.029亿美元，合同租赁收入增加7170万美元[256] - 2021年第一季度贷款收入较2020年同期增加970万美元[257] - 2021年第一季度其他收入较2020年同期增加630万美元[258] - 2021年第一季度高尔夫收入较2020年同期增加50万美元[259] - 2021年第一季度总运营费用较2020年同期减少1.42282亿美元[260] - 2021年第一季度高尔夫运营费用增加0.1百万美元，主要因2020年3 - 5月球场关闭及用水费用增加[263] - 2021年第一季度信用损失备抵减少4.4百万美元，因租户经济前景改善[264] - 2020年第一季度信用损失备抵增加149.5百万美元，受疫情等因素影响[265] - 2021年第一季度交易和收购费用增加4.2百万美元，与投资成本波动有关[267] - 2021年第一季度利息费用增加1.0百万美元，因债务增加25亿美元，部分被赎回4.985亿美元债务抵消[268] - 2021年第一季度加权平均年化债务利率从4.58%降至4.05% [269] - 2021年第一季度利息收入减少5.5百万美元，因现金及利率下降[270] - 2020年第一季度债务清偿损失39.1百万美元，2021年无此类损失[271] 公司资金与债务情况（截至2021年3月31日） - 截至2021年3月31日，可用资金总计3772.54万美元，包括现金、信贷额度和远期销售协议收益[281] - 截至2021年3月31日，公司有69亿美元债务未到期，未来资金承诺4000万美元[284] - 截至2021年3月31日，公司总债务合同义务为8508119千美元，租赁和合同义务为77059千美元，总合同承诺为8585178千美元[287] - 截至2021年3月31日，公司未偿还债务本金总额为69亿美元[308] - 截至2021年3月31日，约21亿美元债务为可变利率债务[308] - 截至2021年3月31日，公司签订的利率互换协议对冲了15亿美元可变利率债务[309] - 截至2021年3月31日，约6亿美元可变利率债务未被对冲[309] - 未被对冲的可变利率借款利率每增减1%，公司年度现金利息费用将增减约600万美元[309] 公司收购资金安排与预计完成时间 - 公司预计威尼斯收购将在2021年下半年完成，将使用手头现金、远期销售协议实物结算和债务融资来支付[290] 公司2021年第一季度现金流量情况 - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为155726千美元，较2020年同期增加18280千美元；投资活动提供的净现金为32409千美元，较2020年同期增加871988千美元；融资活动使用的净现金为181598千美元，较2020年同期减少2152922千美元[296] - 2021年第一季度经营活动净现金增加主要源于2020年7月埃尔多拉多交易的现金租金和利息支付增加，以及2020年7 - 9月新增房地产贷款[297] - 2021年第一季度投资活动净现金增加872000千美元，融资活动净现金使用减少2152900千美元[298] - 2021年第一季度融资活动主要现金用途包括短期投资到期收益20000千美元、部分偿还修订并重述的ROV贷款收益20000千美元等；2020年第一季度主要包括收购成本897400千美元、高级无担保票据发行收益2500000千美元等[299] 公司债务契约遵守情况 - 公司债务义务受某些财务和保护性契约限制，截至2021年3月31日，公司遵守所有与债务相关的契约[302] 高级无担保票据子公司收入与资产占比 - 高级无担保票据的非担保子公司在2021年第一季度占运营合伙企业收入的4.6%（或合并收入的4.5%），占运营合伙企业总资产的3.8%（或合并总资产的3.8%）[303] 公司股息情况 - 2021年第一季度每股股息为0.33美元，2020年第一季度为0.2975美元[304] - 2021年第一季度股息支付为1.371亿美元[306] 公司REIT税收相关规定 - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，将100%的REIT应税收入用于分配以避免美国联邦所得税[232] - 联邦所得税法要求REIT每年至少分配90%的应税收入，否则将按公司税率纳税，分配不足还可能需缴纳4%的消费税[304] 公司2021年第一季度其他财务支出 - 2021年第一季度债务发行成本为5170万美元[306] - 2021年第一季度向非控股股东分配200万美元[306]

收购与财务数据 - 威尼斯度假村的房地产收购价格为40亿美元[22] - 2019年调整后的EBITDAR为4.87亿美元[22] - 初始年租金为2.5亿美元，租金覆盖率为1.95倍[22] - 租金每年按较高者2%或CPI增长，2023年起上限为3%[22] - 收购后，VICI的年租金预计增长约20%[32] - 收购后，VICI的主要租户集中度将从83%降至70%[32] - 收购预计将立即对每股调整后的基金运营收益（AFFO）产生增益[32] 地理与资产布局 - VICI的地理租金来源将为42%来自拉斯维加斯资产，58%来自区域市场资产[32] - VICI将拥有99英亩土地，并且在交易完成后将拥有相邻约28英亩的优先购买权，形成拉斯维加斯大道上最大的连续土地所有权块之一[35] - VICI有权在2025年9月18日至2026年12月31日期间以初始年租金的13.0倍（7.7%资本化率）从Caesars收购Caesars Forum会议中心[36] - VICI将在交易完成后拥有MSG Sphere的土地，预计MSG Sphere将在2023年下半年开业[36] 市场表现与未来展望 - 拉斯维加斯金沙集团的市值为480亿美元[40] - 2019年净收入为137亿美元，2020年受COVID-19影响，收入降至36亿美元[41] - 2019年调整后的物业EBITDAR为39亿美元[41] - 2020年威尼斯人度假村的调整后物业EBITDAR为负1.24亿美元，而2019年为4.87亿美元[43] - 2020年威尼斯人度假村的净亏损为2.48亿美元，2019年为1.19亿美元[43] 物业与扩展计划 - 金沙中国在澳门的物业总房间数为12,000间，占总库存的49%[40] - 金沙集团在新加坡的Marina Bay Sands酒店拥有约2,600间客房，并计划扩建1,000间全套房豪华度假村[41]

业绩总结 - VICI Properties Inc. 截至2020年12月31日的投资总额约为82亿美元，筹集的股本约为66亿美元[9] - VICI的投资收益率为8.0%，反映了其投资的强劲表现[10] - VICI的调整后资金运营收益（AFFO）为8.36亿美元[4] - VICI的资金运营收益（FFO）为8.92亿美元[4] - VICI的调整后EBITDA为11.19亿美元[4] - VICI的利息支出为2.82亿美元[4] - VICI的现金租金收取率为100%，确保了稳定的收入来源[93] 用户数据 - VICI的物业租赁平均期限为34.4年，显示出长期的收入稳定性[26] - VICI的租金组合地理多样化，74%来自区域市场，26%来自拉斯维加斯[29] - VICI的租户包括Caesars、Penn National Gaming等，依赖于这些公司的财务健康状况[3] - Caesars Entertainment年租金为10.751亿美元，利息收入为3080万美元[27] - Penn National Gaming年租金为7910万美元，拥有Barstool Sports的36%股权[27] - Hard Rock年租金为4340万美元，全球有256个品牌场所[27] - Century Casinos年租金为2530万美元，拥有17个赌场[27] - JACK Entertainment年租金为6590万美元，利息收入为630万美元[27] - Chelsea Piers年利息收入为460万美元，位于纽约的28英亩水滨体育村[27] 未来展望 - VICI的股息支付比率目标为75%的AFFO，且自2018年第三季度以来，股息持续增长[93] - VICI在2024年的债务到期比例为31%，2025年为11%，2026年及之后为58%[96] - VICI的资本支出要求为每年最低1.145亿美元，三年内总计4.052亿美元[98] 新产品和新技术研发 - VICI的物业组合具有多样化的收入来源，包括博彩、餐饮和体育博彩等[26] - VICI的租金调整机制包括在第8年、11年和16年进行基于收入的调整[98] 市场扩张和并购 - VICI的供应增长受到监管控制，且竞争者理性，避免过度投资和过剩供应[65] - VICI在疫情期间保持了良好的流动性和资本获取能力，展现出强大的疫情恢复能力[66] 负面信息 - VICI的总债务为68.50亿美元，净债务为65.14亿美元[86] - VICI的总杠杆比率为6.1倍，净杠杆比率为5.8倍，利息覆盖率为3.9倍[86] 其他新策略和有价值的信息 - VICI的管理团队在房地产、博彩和酒店行业拥有丰富的经验，CEO在领导期间实现了146%的累计总回报[69] - VICI的董事会由86%的独立董事组成，董事会的性别多样性表现良好，女性董事占比为43%[74] - VICI在2020年获得了“美国最大的公司董事会治理能力排名”中的第一名[79] - VICI的股东基础正在转型，致力于建立长期的机构投资者和REIT投资者基础[82] - VICI的企业文化注重多样性和包容性，致力于员工参与和职业发展[77]

财务数据和关键指标变化 - 2020年全年公司AFFO每股增长10.8%，第四季度增长24.3% [10] - 2020年第四季度GAAP总收入较2019年第四季度增长57%至3.73亿美元，全年GAAP总收入为12亿美元，较2019年增长37% [40] - 2020年第四季度AFFO为2.517亿美元，即摊薄后每股0.46美元，全年AFFO为8.358亿美元，即摊薄后每股1.64美元，AFFO同比增长28.7%，摊薄后每股AFFO较上年增长约10.8% [41] - 2021年AFFO指引预计在10.1 - 10.35亿美元之间，即摊薄后每股1.82 - 1.87美元，中点较2020年摊薄后每股AFFO增长12.5% [46] - 截至12月31日，净债务与LTM EBITDA之比约为5.8倍，考虑Eldorado交易全年租金后，杠杆率将处于5 - 5.5倍的目标范围内 [37] - 截至年底，公司可用流动性约为19亿美元 [37] - 第四季度支付股息每股0.33美元，年化股息为每股1.32美元，第四季度AFFO派息率约为72%，符合75%的长期目标 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年公司团队完成近46亿美元的交易活动，使年化收入增加约3.6亿美元，即增长37% [25] - 第四季度G&A为810万美元，占总收入的2.2%，是三网租赁行业中最低的比率之一 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 区域市场的定价已恢复到或接近疫情前的水平，拉斯维加斯市场的复苏速度稍慢 [78] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续与博彩运营商发展关系，支持现有租户的增长，同时研究博彩以外的行业，以实现行业和地域多元化，在保持谨慎风险水平的同时实现投资组合的增值 [28][29] - 公司希望开拓REITs尚未大量涉足的非博彩类别，寻找与客户有强大持久关系、能支持OpCo/PropCo结构的运营商 [64] - 公司认为博彩房地产资产类别将在未来几年受益于技术推动的顺风，体育博彩将为美国博彩业带来新的竞争优势 [20][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年美国博彩和博彩房地产证明了其防御能力，体育博彩的发展也为其带来了进攻机会，美国消费者将回归对体验消费的偏好，这将有利于整个非必需消费品行业 [21][22][23] - 公司对未来的潜在交易机会的数量和质量感到鼓舞，认为自己处于继续引领行业增长的有利地位 [27] 其他重要信息 - 公司在2020年6月通过2990万股的远期销售协议筹集了6.62亿美元的股权，截至年底仍有2690万股未结算，代表约5.479亿美元的剩余净收益；2月通过ATM计划筹集了2亿美元的净收益 [34] - 2020年2月，公司完成了25亿美元的无担保票据发行，混合了5年、7年和10年期票据，综合利率为3.8% [35] - 公司的目标是实现投资级评级，将继续优化资产负债表，降低债务成本，延长债务期限 [34][39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请解释Danville ROFR的情况，以及放弃印第安纳南部主租赁协议的安全保障后如何平衡价值主张 - 公司认为ROFR是一个机会，如果运营商想变现其房地产，公司希望拥有新市场的房地产；公司对印第安纳南部的新租户感到兴奋，将帮助其在部落土地以外扩展业务 [54][55] 问题2: 如何对印第安纳南部投资的稳定现金流进行承保，以及租户和房东如何在增长阶段获得信心 - 公司会先了解合作伙伴，关注业务的复苏情况和运营模式的效率，与租户沟通并制定计划 [58][60] 问题3: 在考虑非博彩资产时，与租户合作是否同样重要，还是只能通过投标资产来开展业务 - 公司希望开拓REITs尚未大量涉足的非博彩类别，寻找与客户有强大持久关系、能支持OpCo/PropCo结构的运营商，认为某些体验式行业将在未来10 - 20年有文化和人口结构的顺风 [64][65] 问题4: 鉴于2020年的情况和投资组合的表现，近期获得投资级评级的可能性有多大 - 公司需要将有担保的定期贷款再融资为无担保债务，预计在2023年进行，租户集中度本身不是障碍，GLPI已经证明了这是可以实现的 [66][68] 问题5: 疫情期间博彩行业的表现是否会改变未来投资收益率的讨论 - 博彩资产应该会吸引更高的价格，公司将努力提高资本成本，使其与资本化率压缩的速度相等或更快 [69][70] 问题6: 在博彩行业内，哪些市场更具吸引力或更容易承保，运营商现金流的弹性如何影响卖家的价格预期 - 公司会研究所有博彩市场，希望拥有平衡的投资组合；区域市场的定价已恢复到或接近疫情前的水平，公司会关注杠杆率和交易的增值性 [75][78][79] 问题7: 在非热门投标的非博彩市场，公司追求的资本化率是否会与博彩市场相同或更高 - 情况会因具体情况而异，非热门投标市场可能有更好的交易机会，也可能因为资产的性质、风险状况和长期耐久性而接受稍低的资本化率 [81][82][83] 问题8: 公司嵌入式增长管道的时间安排如何，Caesars出售赌场资产和Centaur看涨期权的情况如何 - 公司将继续与Caesars讨论其资产出售计划，对拥有相关房地产感兴趣；Centaur的看跌看涨期权将于明年到期，公司将继续与合作伙伴讨论 [88][90] 问题9: 公司是否预计会有更多的资产处置或清理 - 目前没有具体计划，但会继续研究是否有机会 [95] 问题10: 公司增加了第二个美国原住民租户，是否认为这将成为更多原住民从部落博彩转向商业博彩的趋势，公司是否有优势 - 公司认为会有更多部落考虑商业博彩机会，公司与众多部落有合作关系，将继续与他们合作 [98][99] 问题11: 鉴于当前的资本化率，是否看到更多参与者对博彩行业感兴趣 - 博彩运营商在疫情期间的弹性表现吸引了很多人的关注，虽然运营业务复杂且有许可要求，但随着时间的推移，会有更多团体进入该行业 [100][102] 问题12: 疫情后交易条款是否有变化，各方关注的重点是否不同 - 公司在承保时可能会更多地讨论租金覆盖率，交易的关键因素如资本化率、覆盖率和增长率等没有明显变化 [107][109] 问题13: 印第安纳南部的Caesars是否不在部落土地上，东部切罗基印第安人乐队在非部落土地上运营是否有优势 - 印第安纳南部的Caesars不在部落土地上，东部切罗基印第安人乐队作为商业运营商将遵循与其他商业运营商相同的规则 [112][115] 问题14: 公司是否分享了弗吉尼亚州丹维尔赌场度假村的土地和计划信息 - 该项目刚刚开始，Caesars获得了许可证，开发计划正在进行中 [117] 问题15: 公司拥有19亿美元的总流动性，是否打算部署多余现金，未来1 - 2个季度是否有潜在交易 - 公司历史上倾向于在资产负债表上保留较多股权，以便在机会出现时迅速行动，公司有信心将资本投入使用；公司认为美国博彩行业的网络效应将推动并购活动 [123][124][130] 问题16: 公司之前提到与切尔西码头的后续交易，目前进展如何，交易结构可能是怎样的 - 公司无法确定下一笔交易的时间，但对今年有更多非博彩交易持乐观态度，将继续与优质运营商讨论合作机会 [134][135] 问题17: 公司如何直接从体育博彩扩张中受益 - 公司可以作为资本提供者，为运营商在赌场中实现体育博彩、体育文化和体育观看体验的愿景提供资金，如Derek Stevens在拉斯维加斯市中心的新资产 [140][141] 问题18: 美国博彩行业的发展前景如何 - 目前是美国博彩行业发展的好时机，有体育博彩、iGaming和新的开发机会等多个增长因素，公司将与租户讨论如何构建适合VICI和三网租赁模式的结构 [146][147] 问题19: 如何考虑印第安纳中部交易的时间安排，租金是否可持续 - 交易时间将综合考虑确保年度增长、合作伙伴的资本需求和资产出售计划以及资产表现等因素；相关资产将纳入主租赁协议，受益于公司担保，资产层面的覆盖率也会被考虑 [158][159][160] 问题20: 如何对拉斯维加斯进行承保，是否预计收入在未来几年恢复到2019年水平 - 公司相信拉斯维加斯市场，认为其有多个收入来源，FIT客户将恢复，副业务将领先于其他美国目的地城市，飞机供应将更快恢复；当收入恢复时，运营商可能会出现类似区域市场的利润率扩张 [167][169][170] 问题21: 请介绍Greektown和Margaritaville租金调整的基本情况 - Margaritaville的可变租金减少了不到10万美元，对总租金影响极小；Greektown的可变租金将于6月调整，占总租金的比例较小，具体情况有待观察 [176][177] 问题22: 公司是否也看到非博彩机会增加，原因是什么 - 公司主动寻找非热门市场的投资机会，而不是等待市场提供主流和商品化的机会 [180] 问题23: 纽约扩大在线体育博彩立法的潜在好处是什么，还有哪些州的监管或立法值得关注 - 公司目前在纽约没有资产，但认为体育博彩将扩大市场和受众；根据REIT法律，租金调整必须基于收入，而不是利润 [184][185][186]

业绩总结 - VICI Properties在2020年第四季度的总收入为1.36亿美元，同比增长了2%[8] - 2020年第四季度的调整后每股基金运营收入（AFFO）为0.36美元，较2019年同期的0.35美元增长了2.9%[7] - 2020年第四季度的净收入为0.25亿美元，较2019年同期的0.24亿美元增长了4.2%[8] - 2020年调整后EBITDA为11亿美元，较2019年的8.47亿美元增长32.1%[20] - 2020年净收入为8.917亿美元，每股1.75美元，较2019年的5.460亿美元，每股1.24美元增长63.3%[20] - 2020年每股AFFO为1.64美元，较2019年的1.48美元增长10.8%[20] - 2020年第四季度的基本每股收益为0.54美元，较2019年同期的0.21美元增长157.1%[34] - 2020年第四季度的总收入为373,018千美元，较2019年第四季度的237,537千美元增长了56.9%[34] 用户数据 - 截至2020年12月31日，VICI Properties的总资产为66.5亿美元，较2019年增长了5%[8] - 截至2020年12月31日，企业价值为202亿美元，较2019年的155亿美元增长30.6%[20] - 截至2020年12月31日，股东权益总额为94.938亿美元[28] - VICI Properties的物业组合包括28个游戏设施，总面积为4700万平方英尺，拥有约18,000间酒店客房[10] 未来展望 - 2021年公司预计的租金收入为5.5亿美元，较2020年增长了10%[8] - 预计2021年调整后运营资金（AFFO）在1,010.0百万美元至1,035.0百万美元之间，折合每股1.82至1.87美元[56] 新产品和新技术研发 - 公司计划在未来12个月内进行约1亿美元的资本投资，以提升物业价值和运营效率[8] 市场扩张和并购 - 2020年完成交易总额为46亿美元，包括JACK Cleveland/Thistledown等[20] - VICI与Caesars达成协议，以2200万美元出售Harrah's Louisiana Downs，VICI将获得约550万美元的收益[70] - VICI与EBCI达成协议，签署三重净租赁协议，初始年租金为3250万美元[70] 负面信息 - 2020年第四季度净收入为288,010千美元，较去年同期的398,274千美元下降27.7%[39] - 2020年第四季度的利息支出为77,420千美元，较2019年同期的71,448千美元增加了8.7%[34] 其他新策略和有价值的信息 - VICI的租金覆盖率为2.9倍，显示出强劲的租金支付能力[6] - 2020年公司在COVID-19疫情期间收取租金100%现金[20] - VICI的租金调整机制包括在第8年和第11年进行80%基础/20%可变的调整[77] - VICI的租户多样化情况显示，83%的租金来自于Caesars，6%来自于Penn National Gaming[69]

公司债务情况 - 2025年票据本金总额7.5亿美元，利率3.500%，2020年2月发行[13] - 2026年票据本金总额12.5亿美元，利率4.250%，2019年11月发行[13] - 2027年票据本金总额7.5亿美元，利率3.750%，2020年2月发行[14] - 2029年票据本金总额10亿美元，利率4.625%，2019年11月发行[14] - 2030年票据本金总额10亿美元，利率4.125%，2020年2月发行[15] - CPLV CMBS债务为15.5亿美元，2017年10月6日产生，2019年11月26日全额偿还[21] - 2017年10月发行的第二留置权票据本金总额7.669亿美元，利率8.0%，2019年12月31日剩余本金4.985亿美元，2020年2月20日全额赎回[39] - 截至2020年12月31日，公司有大约69亿美元的长期债务，包括21亿美元的定期贷款B、7.5亿美元的2025年票据、12.5亿美元的2026年票据、7.5亿美元的2027年票据、10亿美元的2029年票据和10亿美元的2030年票据[166][169] - 截至2020年12月31日，公司循环信贷安排下有10亿美元的可用借款额度[167] 公司重大事件 - 埃尔多拉多/凯撒合并于2020年7月20日完成[23][25][37] - 世纪投资组合于2019年12月6日购买[18] - 希腊城于2019年5月23日购买[26] 公司物业情况 - 公司目前拥有28处市场领先的物业，分布在12个州，总面积超4700万平方英尺，约有17800间酒店客房，超200家餐厅、酒吧和夜总会[45] - 公司还拥有约34英亩未开发或开发不足的土地，以及4个锦标赛高尔夫球场[46] - 公司当前赌场组合共28个，赌场面积约1902千平方英尺，博彩设备38130个，酒店房间17962间[71] - 公司当前高尔夫球场组合共4个，加上赌场组合，总数为32个[72] - 公司拥有的印第安纳州赛马场和赌场、凯撒论坛会展中心等3个待售/回购物业，赌场面积约138千平方英尺，博彩设备3140个[72] - 公司80%拥有并管理合资企业Harrah's Joliet Landco LLC[72] 公司租户情况 - 公司将物业出租给凯撒娱乐、Penn National等公司的子公司，其中凯撒娱乐是最大租户[47] - 所有租户已履行截至2021年2月的租金义务，公司为部分租户提供了一定救济[53] - 截至2020年12月31日，凯撒国内运营54处物业，包括20处自有运营物业、5处代第三方管理物业、20处从公司租赁物业和9处从其他第三方租赁物业[85] - 公司依赖租户获取收入，大部分收入来自与Caesars、Penn National等子公司的租赁，其中Caesars占比最高[137] - 未来五年，最大租户凯撒娱乐根据相关协议需向公司支付约62亿美元的固定年租金[144] - 2021年凯撒娱乐的合并估计债务偿还（包括本金和利息）约为9.17亿美元，到期前为192亿美元[148] 疫情对公司的影响 - 2020年3月，因新冠疫情，公司租户运营场所和高尔夫球场均暂时关闭，高尔夫球场于2020年5月上旬至中旬重新开放[51] - 新冠疫情导致租户运营受限、活动取消和预订减少，经济不确定性可能持续到2021年[52] - 公司高尔夫球场于2020年3月中旬因相关部门命令停止运营，5月初重新开放[93] - 疫情引发美国经济收缩和全球经济放缓，专家预测影响或超政府限制解除时间，不利游戏行业经济复苏[131] - 疫情致租户运营场所关闭，虽措施大多已解除或调整，但不确定是否会恢复，影响租户履行义务能力[138] - 公司租户受COVID - 19疫情影响，业务活动减少、面临恢复挑战，虽2月前租金义务已全额履行，但未来情况不确定[130] 公司运营特点 - 公司认为自身具有优质的体验式资产组合，包括拉斯维加斯的标志性物业和市场领先的区域度假村[56] - 公司物业具有业务和地理上的多元化收入来源，包括博彩、餐饮、娱乐等[60] - 公司以房地产投资信托（REIT）身份运营，若每年向股东分配全部净应税收入并保持REIT资格，一般无需缴纳美国联邦所得税[49] - 公司物业100%被占用，租户为凯撒、宾州国家、硬石、世纪赌场和JACK娱乐的子公司，可提供可预测的租金收入[61] 公司管理团队情况 - 公司首席执行官和总裁兼首席运营官在房地产投资信托、博彩和体验式房地产行业平均拥有超30年经验，首席财务官和总法律顾问平均拥有超20年相关行业经验[66] - 截至2020年12月31日，公司独立董事会中女性占比50%，其中一位具有不同种族背景[67] - 截至2020年12月31日，公司约有147名员工，其中93名为全职员工[92] - 截至2020年12月31日，公司43%的董事、50%的企业员工和25%的高管为女性[92] - 截至2020年12月31日，公司14%的董事和33%的企业员工属于少数族裔群体[92] 公司员工福利与培训 - 公司提供包括401(k)计划、医疗、牙科和视力保险等在内的员工福利套餐[95] - 公司将在未来一年增加隐性/无意识偏见培训等内容到现有培训计划中[96] 公司融资与监管 - 公司和子公司的重大贷款、租赁、证券销售等融资交易需向博彩监管机构报告，部分需获批准[101] - 公司短期投资一般选择原始期限在91至180天的短期投资级商业票据和政府支持企业发行的贴现票据[115] - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，将100%的REIT应税收入用于分配以避免当前实体层面的美国联邦所得税[125] - 公司预计在资本结构中使用杠杆，董事会未限制总负债金额，但会考虑多种因素评估负债水平[116] 公司投资目标与业务机会 - 公司投资目标是增加运营现金流、实现可持续长期增长和最大化股东价值以实现稳定股息和股票增值，但未确定各目标相对优先级[108] - 公司业务主要集中在博彩和休闲行业，虽受疫情影响收购和投资机会有限，但认为有机会收购或投资相关资产[109] 公司面临的风险 - 公司面临多种风险，如租户业务受影响、债务违约、无法满足REIT资格等[43][44] - 游戏和娱乐行业竞争激烈，竞争对手的再投资、扩张及新地区开放游戏业务会增加竞争[139] - 州和联邦立法者及官员曾提议改变税法，如提高税率，若通过会影响租户业务和财务状况[139] - 公司面临租户不续租、出售物业受限、历史财务信息不能预示未来等风险[127] - 公司大量负债，偿债、再融资及履行债务义务能力存在不确定性[127] - 公司可能无法成功进行额外物业投资和收购[127] - 公司依赖运营合伙企业的分配向股东分红，未来出售物业可能影响现金分红金额[127] - 公司依赖租户租金等付款作为主要收入来源，若重要租户违约，可能导致租金收入减少[140] - 公司业务受拉斯维加斯旅游业风险影响，如航空服务成本和可用性、交通中断等[141][142] - 凯撒娱乐可能无法实现合并协同效应，影响其信用和履行对公司义务的能力[145] - 凯撒娱乐子公司需将大量运营现金流支付给公司，影响其运营和发展[146] - 凯撒租赁协议前七年，租金递增不受物业现金流影响，可能增加子公司付款难度[147] - 公司和租户面临广泛监管，股东持股超过5%需向博彩当局报告[153] - 博彩牌照丢失可能导致租户运营停止，公司债务违约[155] - 租户不续约租赁协议，若公司无法找到合适租户，业务、财务状况等可能受重大不利影响[160] - 净租赁可能导致未来租金无法达到公平市场租赁费率，影响公司运营结果、现金流和股东分配[161] - 租赁协议可能限制公司出售物业的能力[162] - 若凯撒破产且租赁被重新定性为变相融资交易，公司业务、运营结果等可能受重大不利影响[163] - 公司物业运营依赖租户维护和保护商标等知识产权，知识产权问题或品牌重塑失败可能对公司产生重大不利影响[165] - 债务协议中的契约限制公司运营灵活性，违约可能导致债务加速到期，影响公司多方面状况[179] - 利率上升会增加公司整体利息费用，影响股价和支付股息能力，新债务融资成本可能更高[180][181] - 公司可能无法购买相关协议下的房产，若Caesars行使权利，公司可能需不利条件下出售Harrah's Las Vegas[183][184] - 租户、借款人或担保人破产可能导致租赁、担保或贷款协议终止，公司遭受重大损失[185] - 公司追求房产投资和收购可能不成功，面临竞争挑战，且收购可能影响现金流和流动性[187][188][191] - 公司可能出售或剥离不同房产或资产，这会影响公司多方面状况，且剥离存在风险[192] - 公司房产面临自然灾害、恐怖袭击等风险，保险可能不足以弥补损失[193][194][195] - 若发生伤亡事件且重建或修复成本超物业总公平市值25%（世纪投资组合租赁协议为50%），租户可移除物业或终止租赁协议；若50%及以上改良面积因伤亡事件毁坏，租户可在租赁期末年终止宾州国家租赁协议[196] - 建筑和分区法律变更或使物业不满足现行法规，虽租赁协议要求租户付费确保合规，但无法保证未来租赁以此为基础，可能影响物业恢复、翻新及成本，进而影响公司财务[197] - 部分物业受互惠地役权协议等限制，包括对物业改造、使用、停车、signage等限制，变更时可能需获对方同意，否则影响租赁策略[198][199] - 公司成功和发展依赖高管团队，若高管服务意外丧失或有负面市场认知，且无关键人员保险，可能影响业务，高管任命或替换需监管批准[200] - 作为不动产所有者，公司受环境法规约束，可能对污染场地调查和清理承担责任，虽租户需赔偿部分环境负债，但可能超其赔偿能力[201][202] - 物业发生伤亡事件获保险赔偿时，公司可能需按债务融资协议用部分或全部赔偿款偿债，剩余款项可能不足以修复物业，需额外融资[203] - 气候变化可能导致公司位于低洼地区资产受损、需求和租金下降、价值降低，还可能增加保险费、使法规变化导致资本支出增加[204][205] - 公司与CEOC分离及相关交易若不符合美国联邦所得税免税条件，CEOC可能承担重大税务责任，特定情况下公司需按协议赔偿[206] - 尽管有IRS裁决和税务意见，但IRS若认定相关陈述、假设和承诺虚假或被违反，或不同意意见结论，可能将分离视为应税交易[207] - 若重组不符合免税条件，CEOC将按应税销售处理资产，其债权人收到公司普通股将按应税分配处理[208] 公司租赁协议情况 - 公司与凯撒签订拉斯维加斯大道资产优先购买权协议，涉及火烈鸟拉斯维加斯、巴黎拉斯维加斯等多个博彩设施[76] - 公司与凯撒签订Centaur物业看跌 - 看涨期权协议，公司可按13.0倍初始年租金收购，凯撒可按12.5倍初始年租金要求公司收购，执行时间为2022年1月1日至2024年12月31日[77] - 公司与凯撒子公司修订并重述凯撒论坛会展中心看跌 - 看涨期权协议[78] - 凯撒论坛会议中心的买入权和卖出权价格为初始年租金的13倍，初始年租金在2500万美元至3500万美元之间[80] - 高尔夫球场使用协议的付款目前包括约1050万美元的年度会员费、320万美元的使用费用和130万美元的最低轮次费用[84] - 凯撒租赁协议初始租期为15年，有最多四个额外的5年续约期，且初始租期因埃尔多拉多交易延长至2035年7月到期[160] - 地区主租赁协议下的物业，包括续约的总租期，租户可选择将其缩减至不超过适用租赁物业剩余使用寿命的80%[160] 公司财务相关数据 - 2020年12月31日止年度，公司拉斯维加斯大道的物业产生了约30%的租赁收入[141] 公司利率互换协议情况 - 截至2020年12月31日，公司有6份利率互换协议，名义金额总计20亿美元；2021年1月22日，2份名义金额5亿美元的协议到期，截至报告日期，15亿美元债务被对冲[182] 公司物业交易情况 - 2020年公司与Caesars出售Harrah's Reno和Bally's Atlantic City，并达成出售Harrah's Louisiana Downs的协议[192] 公司组建与地址信息 - 公司于2016年7月5日在特拉华州作为CEOC的全资子公司初始组建为有限责任公司[117] - 公司于2017年5月5日根据马里兰州法律转换为公司，并向CEOC发行普通股[117] - 公司主要行政办公室位于纽约市麦迪逊大道535号20层，电话(646) 949 - 4631，网站是www.viciproperties.com [119] 公司租户环保情况 - 公司在2019和2020年有部分租户汇报了LEED认证、水和能源使用、排放和废物转移情况[106]

业绩总结 - VICI Properties Inc. 自成立以来，投资总额约为82亿美元，已筹集股本约66亿美元[8] - 2020年截至目前，年初至今的投资收入年化约为6.52亿美元[8] - VICI的年现金租金总额为1,289百万美元[43] - 截至2020年9月30日，归属于普通股股东的净收入为3.98亿美元，相较于2020年6月30日的2.29亿美元增长74%[88] - 2020年第三季度的调整后运营资金（AFFO）为2.28亿美元，较2020年第二季度的1.76亿美元增长29.5%[88] - 调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为3亿美元，较2020年第二季度的2.48亿美元增长20.9%[88] 用户数据 - 目前100%的租金已收取，反映当前年度现金租金的83%[8] - VICI的租赁合同平均期限为34.7年，显示出长期稳定性[17] - Caesar Entertainment向VICI支付的年租金为1,075.1百万美元，利息收入为30.8百万美元[18] - Penn National Gaming向VICI支付的年租金为79.1百万美元[18] - Hard Rock向VICI支付的年租金为43.4百万美元[19] - Century Casinos向VICI支付的年租金为25.0百万美元[19] - JACK Entertainment向VICI支付的年租金为65.9百万美元，利息收入为6.3百万美元[20] 财务状况 - VICI的总债务为68.50亿美元，其中包括21亿美元的定期贷款B和47.50亿美元的高级无担保票据[68] - 截至2020年9月30日，VICI的现金、现金等价物和短期投资为负1.64亿美元，净债务为66.86亿美元[68] - VICI的加权平均利率为4.18%，利息覆盖比率为3.8倍[68] - VICI在2020年第三季度的调整后EBITDA为10.23亿美元，债务杠杆比率为6.7倍，净杠杆比率为6.5倍[68] - VICI的债务组成中，固定利率债务占99%，浮动利率债务占1%[72] 股息与投资回报 - VICI自成立以来，已连续提高100%现金分红，目标为75%的AFFO支付比率，至今现金租金收取率为100%[74] - 2020年第三季度的分红增加为10.9%，2019年第三季度为3.5%[74] - 当前股息收益率为6.4%，较去年同期的6.3%有所上升[77] - 最近12个月的AFFO派息比率为86.1%，较去年同期的81.7%有所上升[77] 未来展望 - VICI在2024年的债务到期安排中，31%的债务将在2024年到期，其余69%将在2024年之后到期[79] - VICI Properties的租赁到期安排显示，100%的租赁将在2024年之后到期[79] - VICI在拉斯维加斯拥有27英亩的土地，提供进一步增长的机会[47] - VICI的资本支出要求为每年最低1.19亿美元，未来三年总计需要4.22亿美元[82] 负面信息 - 由于COVID-19疫情，消费者支出和旅行受到负面影响，可能对租户的业务产生重大不利影响[2] - 由于债务清偿损失，2020年第三季度的损失为3900万美元，较2020年第二季度的5800万美元有所减少[88]

财务数据和关键指标变化 - 2020年Q3调整后EBITDA同比增长41.9%，AFFO同比增长38.4%，股息增加10.9%，自新冠危机开始至10月租金现金回收率达100% [12] - 2020年Q3总GAAP收入同比增长52.6%至3.397亿美元，含2620万美元非现金项目，现金收入同比增长39.3%至3.135亿美元 [32] - 2020年Q3 AFFO为2.279亿美元，每股摊薄后为0.43美元，同比分别增长38.4%和22.9%，摊薄后股份数约增加15% [34] - 2020年Q3流动比率为100.3%，利润率进一步扩大至90%以上，G&A为800万美元，占总收入的2.4% [35] - 2020年Q3非现金CECL拨备为1.771亿美元，租赁修改收益为3.334亿美元，均为非现金项目，对AFFO无影响 [36][37] - 截至季度末，总债务为69亿美元，加权平均利率为4.18%，加权平均到期期限约为6.4年，2024年前无到期债务，净债务与LTM调整后EBITDA之比约为6.5倍 [43] - 目前可用流动性约为17亿美元，包括1.441亿美元现金、2000万美元短期投资、10亿美元循环信贷额度和5.57亿美元未来股份结算收益 [44] - 2020年Q3股息为每股0.33美元，年化股息为每股1.32美元，股息增加10.9%，AFFO派息率为76.7% [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年Q3收购三家新物业，增加2.53亿美元增量年租金，加强与凯撒的租赁条款，补充嵌入式增长管道 [23][24] - 2020年7月同意为JACK Thistledown的1800万美元扩建项目提供资金，以10%的资本化率换取增量租金 [25] - 2020年Q3与切尔西码头达成8000万美元贷款交易，初始提供6500万美元定期贷款，剩余1500万美元未提取 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 尽管全国范围内的物业受到诸多限制和挑战，但公司资产相对于其他房地产行业仍表现出优越性，实体赌场体验证明了其持久性 [30] - 拉斯维加斯目前游客量较2019年有所下降，但与其他美国城市相比，消费者仍未找到替代其旅游模式的地方 [84] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于博彩行业的增长，参与任何公平的资产出售流程，认为包括再融资的出价可能为卖家及其利益相关者带来最大收益 [27][29] - 公司通过管理团队和董事会在其他体验式房地产资产类别中的关系，寻找非博彩机会，以实现房地产投资组合的多元化 [69] - 行业内博彩资产交易市场活跃，随着博彩行业从新冠危机中恢复以及对线上博彩和体育博彩的兴奋情绪，预计交易流动性将增加 [140] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对租户在当前经营环境下重新开业和管理物业的方式感到自豪，租户的运营表现证明了博彩房地产的耐久性和价值 [30][99] - 公司认为技术正在为博彩和博彩房地产带来顺风，有助于博彩公司培养下一代客户，对公司资产的长期生产力和安全性非常积极 [57][59] - 公司对切尔西码头的未来恢复充满信心，相信在其创始人的领导下，随着新冠危机的消退，该资产将强劲复苏 [18] 其他重要信息 - 公司在2020年Q3完成了多项战略增长活动，包括收购新物业、增加租金、提供抵押贷款和进行非博彩投资 [11] - 公司上传了关于切尔西码头交易和资产的资料到公司网站，该资产是纽约最大、设备最齐全的体育和娱乐设施 [16][17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 切尔西码头贷款的担保情况及未来是否可能进行售后回租交易 - 切尔西码头拥有码头和所有改进设施，土地为与哈德逊公园信托的地面租赁，贷款的LTV非常低，该资产有25年运营历史，目前大部分业务已重新开业，电影工作室业务蓬勃发展 [51][52][54] - 现在就确定售后回租交易是否可能还为时过早，但公司正在努力发展与切尔西码头的关系，希望长期合作 [55] 问题: 运营商对在线体育博彩的投资是否会增加公司的交易机会 - 技术正在为博彩和博彩房地产带来顺风，有助于博彩公司培养下一代客户，对公司资产的长期生产力和安全性非常积极 [57][59] - 公司一直愿意帮助租户发展，对租户的表现感到自豪 [62][63] 问题: 今年选票上的监管问题对不同地区的影响 - 弗吉尼亚州的投票可能允许商业博彩，为公司或租户提供机会；内布拉斯加州的情况有待观察；科罗拉多州增加债务限制对运营商有利 [66][67] 问题: 公司未来如何寻找非博彩机会以及与切尔西码头合作的原因 - 公司将利用管理团队和董事会在其他体验式房地产资产类别中的关系，寻找非博彩机会，以实现房地产投资组合的多元化 [69] - 切尔西码头的房地产具有优越性，投资和运营特征有望带来长期回报，符合公司的投资原则 [70][71] 问题: 凯撒出售印第安纳州资产的过程及对主租赁的影响 - 公司对印第安纳波利斯的两个资产有看跌期权，期权从2022年开始至2024年底结束 [76][77] - 如果出售运营公司，主租赁的总租金不会改变，但可能为公司带来租户多元化的机会 [78] 问题: 公司不再追求论坛附近未开发土地收购的原因 - 在尽职调查期间，发现该土地存在各种产权和许可问题，特别是与凯撒的停车义务有关，考虑到凯撒目前的合并后整合活动，双方同意暂时搁置该计划 [81] 问题: 公司对在拉斯维加斯大道承保额外房地产的意愿以及与疫情前条款的比较 - 公司长期看好拉斯维加斯市场，但短期内运营商可能需要先恢复运营，了解EBITDA的真实运行率 [84][85] - 很难确定在当前临时危机下应给予多大的折扣，交易将高度具体，同时运营伙伴和进入资本化率也很重要 [88][89][90] 问题: 公司对获得投资级信用评级的看法以及对资本成本的影响 - 获得投资级信用评级将有助于降低资本成本，增加资本获取渠道，关键是偿还定期贷款，公司将在未来几个月和几年内努力实现这一目标 [91][92] 问题: 预计新的REIT是否会重新进入博彩REIT领域 - 博彩房地产在危机中得到了验证，租户的盈利能力表现良好，预计会有更多对博彩房地产的兴趣 [97][98] 问题: 公司是否考虑过Tropicana Evansville资产 - 该资产由博彩REIT拥有，且可能有不能出售给其他REIT的协议，公司在印第安纳州已有良好的资产暴露，并将增加对该州两个优质资产的暴露 [101] 问题: 对于拉斯维加斯大型资产的售后回租交易，是否有其他结构可以支持 - 可以想出解决该挑战的结构，但这些结构可能很复杂，公司愿意在合适的机会下进行创造性的融资结构设计 [106] 问题: 公司如何看待贷款业务与核心租赁收入流的价值 - 贷款业务可以为REIT提供对新领域的暴露，并以较低风险的方式获取和学习，公司希望通过贷款最终获得相关房地产或该领域的房地产 [112][113] 问题: 公司如何考虑未来租赁的 escalators 和 resets 与收入和 EBITDA 的关系 - 公司将考虑这个问题，在创建新租赁时会保持灵活性，以确保对双方公平 [118][119] 问题: 公司对非博彩业务可能不回来以及物业闲置土地的再利用的看法 - 随着体育博彩的发展，体育博彩体验的演变将很有趣，租户可能会重新定位闲置空间，以增加其他便利设施 [120][123] 问题: 地区物业基本面的变化是否会影响公司的资本化率和愿意支付的价格 - 更多时间会增加信心和确定性，但租户的出色表现让公司对其质量有信心，希望随着市场对公司房地产质量和现金流的认可，资本成本会相应改善 [129][130] - 公司总裁正在研究运营商的表现，以了解哪些变化将持续，哪些可能会恢复 [131] 问题: 博彩资产交易市场是否有回升 - 由于博彩行业的良好表现和对线上博彩和体育博彩的兴奋情绪，预计交易流动性将增加，现有资产所有者可能会考虑出售资产 [140][141][142] 问题: 运营商在与公司进行交易时的标准是否有变化 - 公司未看到运营商的标准有显著变化，运营商对REIT的作用有了更好的理解，公司希望达成公平的交易，会根据情况进行调整 [147][148][149]

公司REIT税收分配政策 - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，将100%的REIT应税收入用于分配以避免美国联邦所得税[258] 公司投资组合情况 - 公司当前投资组合包含29处市场领先物业，分布在12个州，面积超4800万平方英尺，约有19200间酒店客房和超200家餐厅、酒吧和夜总会[260] - 公司投资组合还包括约34英亩位于拉斯维加斯大道及周边的未开发或开发不足土地，租给了凯撒娱乐[261] COVID - 19对公司业务的影响 - 2020年3月11日，世界卫生组织宣布COVID - 19为大流行病，3月13日美国宣布进入国家紧急状态，公司租户业务和高尔夫球场业务均受影响而临时关闭[267] - 公司高尔夫球场于2020年5月上旬至中旬重新开放，所有物业运营已重新开放，但需遵守州和地方政府及监管机构规定的运营限制[267] - 由于COVID - 19大流行的不确定性，租户经历大量未来活动和预订取消及减少，重新开业后面临恢复运营、客户参与度和财务业绩的挑战[268] - COVID - 19大流行导致全球经济衰退，预计将持续到2021年，可能对博彩行业经济复苏产生负面影响[268] - 历史上，GDP增长、消费者信心和就业等经济指标与博彩、娱乐和休闲物业需求相关，经济衰退会导致博彩收入下降[268] - 新冠疫情对租户运营和财务状况产生不利影响，可能导致租户违约或无法全额支付租金，进而影响公司运营表现和债务融资能力[338] 公司资产交易情况 - 2020年9月30日，公司和凯撒完成出售里诺哈拉赌场交易，售价4150万美元，公司获3110万美元，凯撒获1040万美元[272] - 2020年9月3日，公司和凯撒签订协议，以2200万美元出售路易斯安那唐斯赌场，公司获550万美元，凯撒获1650万美元，预计2021年初完成交易[280] - 2020年4月24日，公司与凯撒娱乐达成协议，以2500万美元出售巴利大西洋城酒店赌场，公司获约1900万美元，凯撒娱乐获约600万美元[295] - 2020年7月20日，公司完成埃尔多拉多交易，收购与新奥尔良哈拉赌场、劳克林哈拉赌场和大西洋城哈拉赌场相关的土地和房地产资产，总价18.235亿美元，区域主租赁协议初始总年租金增加1.54亿美元至6.217亿美元[282][283] - 2020年1月24日，公司以约8.433亿美元收购JACK克利夫兰和JACK西斯尔唐的赌场土地、房地产及相关资产[297] 公司贷款及协议情况 - 2020年9月18日，公司与凯撒子公司签订4亿美元抵押贷款协议，期限5年，初始年利率7.7%，年利息支付有2%的年度递增[273][274] - 2020年9月18日，公司和凯撒子公司修订并重述与凯撒论坛会议中心相关的看跌 - 看涨期权协议，看涨期权行使价为初始年租金的13倍（初始年租金在2500万 - 3500万美元之间），行使时间为2025年9月18日至2026年12月31日；看跌期权行使价同样为初始年租金的13倍，行使时间为2024年1月1日至2024年12月31日[278] - 2020年8月31日，公司与切尔西码头纽约签订8000万美元抵押贷款协议，初始定期贷款6500万美元，1500万美元延迟提取定期贷款（截至9月30日未提取），年利率7%，期限7年[281] - 2020年7月公司为JACK Thistledown Racino建设新游戏露台提供1800万美元资金，2022年4月1日起租金增加180万美元[290] - 公司将与Rock Ohio Ventures的现有定期贷款从5000万美元增加到7000万美元，年利率9.0%，新增2500万美元循环信贷额度，年利率为LIBOR加2.75%，承诺费为未使用部分的0.50%[291] - 2020年6月公司与凯撒达成综合修订协议，凯撒在满足条件下可获得部分资本支出义务的减免[292] - 2020年10月27日公司与凯撒签订修订和重述的综合修订协议，对之前的资本支出减免进行比例调整[293] - 公司与凯撒签订拉斯维加斯大道资产优先购买权协议和马蹄铁巴尔的摩优先购买权协议[289] - 2020年2月5日，发行人发行2025年、2027年和2030年票据，本金分别为7.5亿美元、7.5亿美元和10亿美元，利率分别为3.500%、3.750%和4.125%[296][344][345] - 2020年2月20日，公司用2025年票据剩余净收益和手头现金赎回4.985亿美元第二留置权票据，总成本约5.375亿美元[296][344] - 2020年1月24日，VICI PropCo修订信贷协议，将定期贷款B利率从LIBOR加2.00%降至LIBOR加1.75%[298] 租赁协议相关情况 - 租户需在新奥尔良哈拉赌场地面租赁土地上建造新酒店，并为此支出至少3.25亿美元[284] - 凯撒宫拉斯维加斯年度租金增加8350万美元，哈拉拉斯维加斯年度租金增加1500万美元[286] - 区域主租赁协议允许出售占2018财年EBITDAR池最多5%的设施[286] - 公司有权以13.0倍初始年租金收购Centaur Properties，凯撒有权要求公司以12.5倍初始年租金收购[288] 公司历史债务处理情况 - 2019年11月公司全额偿还CPLV CMBS债务，产生1.108亿美元提前还款罚金，凯撒报销5540万美元[289] - 2019年6月公司获得最高33亿美元的Eldorado高级过桥贷款和最高15亿美元的Eldorado初级过桥贷款，2020年6月终止[289] 公司财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日的三个月和九个月，公司收入分别为3.39653亿美元和8.52556亿美元，较2019年同期增加1.1714亿美元和1.95295亿美元[300][301] - 截至2020年9月30日的三个月和九个月，公司租赁收入分别为3.23711亿美元和8.21628亿美元，较2019年同期增加1.06797亿美元和1.85588亿美元[301][302] - 截至2020年9月30日的三个月和九个月，公司总运营费用分别为1.9997亿美元和3.16216亿美元，较2019年同期增加1.85837亿美元和2.74696亿美元[300] - 截至2020年9月30日的三个月和九个月，公司净收入分别为3.96218亿美元和6.05796亿美元，较2019年同期增加2.49703亿美元和1.52228亿美元[300] - 截至2020年9月30日的三个月和九个月，公司归属于普通股股东的净收入分别为3.98274亿美元和6.03664亿美元，较2019年同期增加2.53839亿美元和1.56331亿美元[300] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，贷款收入分别增加300万美元和500万美元[306] - 2020年截至9月30日的九个月，高尔夫运营收入较2019年同期减少390万美元[308] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，一般及行政费用分别增加130万美元和310万美元[310] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，高尔夫运营费用分别减少80万美元和120万美元[312] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，信用损失准备分别增加1.771亿美元和2.611亿美元[313][314] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，交易和收购费用分别增加100万美元和300万美元[315] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，利息费用分别增加890万美元和5420万美元[316] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，债务加权平均年化利率分别降至4.18%和4.48%，2019年为4.97%[317] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，利息收入分别减少650万美元和910万美元[318] - 2020年截至9月30日的九个月，债务清偿损失为3910万美元[319] - 2020年前三季度归属于普通股股东的净收入为603,664千美元，2019年同期为447,333千美元；2020年第三季度为398,274千美元，2019年同期为144,435千美元[326] - 2020年前三季度调整后EBITDA为793,473千美元，2019年同期为616,932千美元；2020年第三季度为300,356千美元，2019年同期为211,669千美元[326] - 2020年前9个月经营活动提供的净现金较2019年增加1.023亿美元[340][341] - 2020年前9个月投资活动使用的净现金较2019年增加32.005亿美元[340][342] - 2020年前9个月融资活动提供的净现金较2019年增加22.753亿美元[340][343] - 2020年前9个月，公司普通股销售净收益为15.397亿美元，2019年为11.644亿美元[344] - 2020年前9个月，公司股息支付为4.352亿美元，2019年为3.669亿美元[344] - 2020年前9个月，公司每股股息分别为0.2975美元、0.2975美元和0.3300美元，2019年分别为0.2875美元、0.2875美元和0.2975美元[349][351] 公司资金及债务情况 - 截至2020年9月30日，公司可用现金余额、短期投资、循环信贷额度和额外可用收益总计1,721,067千美元，其中现金及现金等价物144,057千美元，短期投资19,973千美元，循环信贷额度1,000,000千美元，2020年6月远期销售协议结算可得收益557,037千美元[327] - 截至2020年9月30日，公司有69亿美元的债务未偿还，未来12个月内无到期债务；未来资金承诺为5800万美元，包括与ROV信贷额度相关的2500万美元、切尔西码头抵押贷款相关的1500万美元以及JACK Thistledown Racino新游戏露台设施建设相关的1800万美元（其中600万美元已于2020年10月1日支付）[330] - 截至2020年9月30日，公司总债务合同义务为8,654,345千美元，租赁和合同义务为97,669千美元，总合同承诺为8,752,014千美元[332] - 2025年、2026年、2027年、2029年和2030年到期的票据本金分别为750,000千美元、1,250,000千美元、750,000千美元、1,000,000千美元和1,000,000千美元，均在对应年份到期[332] - 定期贷款B工具本金为2,100,000千美元，每年摊销本金的1.0%，由于2018年2月提前还款1亿美元，下一次本金支付将于2022年9月到期，到期日为2024年12月22日[332][333] - 循环信贷额度将于2024年5月15日到期[334] - 公司认为有足够的流动性来满足需求，主要通过现有现金及现金等价物、短期投资、租赁协议现金收入、银行借款、循环信贷额度未使用部分以及债务和股权证券发行收益[335] 公司信用损失计量政策 - 2020年1月1日，公司采用ASC 326，需计量和记录大多数投资的当前预期信用损失[353][357] - CECL拨备记录为资产负债表中租赁投资净额的减项，需按季度更新[361] - 需估计与信贷承诺相关的CECL拨备，记录为其他负债的一部分[362] - 2020年9月30日止三个月和九个月无核销或收回情况[363] 公司利率风险及管理情况 - 公司面临利率风险，主要源于债务义务[364] - 2020年9月30日，公司未偿还债务本金总额为69亿美元[365] - 约21亿美元债务为可变利率[365] - 公司通过利率互换协议管理大部分可变利率借款的利率风险[365] - 2020年9月30日，公司已签订利率互换协议对冲20亿美元可变利率债务[366] - 约1亿美元可变利率债务未对冲[366] - 未对冲可变利率借款利率变动1%，将使年度现金利息费用变动约100万美元[366] 不担保高级无抵押票据子公司情况 - 截至2020年9月30日，不担保高级无抵押票据的子公司占运营合伙企业收入的5.6%，占合并收入的5.5%，占运营合伙企业总资产的3.9%，占合并总资产的3.8%[348]