财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度AFFO为3.055亿美元，即每股0.44美元，总AFFO同比增长19.8%，每股AFFO较上年增长约5.1%，主要因股份数量增加，完全摊薄股份数量增加约26.3% [29] - 截至2022年第一季度末，净债务与调整后EBITDA之比为3.6倍，完成MGP收购后，预计净债务与调整后EBITDA之比约为5.8倍，加权平均利率为4.38%，加权平均到期时间为8.4年 [28] - 公司更新2022年AFFO指引，预计全年AFFO在16.6亿 - 16.9亿美元之间，即每股摊薄后1.89 - 1.92美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年2月完成威尼斯人拉斯维加斯交易，上周完成MGP收购，新增15个A级市场领先资产，包括超33000间酒店客房、360万平方英尺会议空间和数百家餐饮场所 [19] - 公司43个资产组合在三重净租赁领域规模、范围和质量无与伦比，计划继续扩大资产基础 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月拉斯维加斯博彩收入达7.46亿美元，约比2019年水平高35%，第二季度平均每日房价（ADR）比2019年水平高30% [20] - 多家运营商第一季度财报显示美国地区赌场利润率并未下降，4月业绩延续3月强劲势头 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为作为净租赁房地产投资信托基金，在所有周期中实现增长有5个关键能力，包括同店NOI增长、内部融资能力、对现有资产进行增量投资、在资产营销过程减少时寻找收购机会、在高收益市场受限或成本高昂时获得投资级信贷 [12][13] - 公司计划继续扩大资产基础，与现有租户和新运营商合作，追求博彩和非博彩投资机会 [17][20] - 行业竞争方面，越来越多REIT和投资者对博彩房地产感兴趣，公司预计在每个交易中都会面临竞争 [59][60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去2年新冠疫情证明公司商业模式具有弹性，租户经营卓越且有流动性，公司在疫情期间按时全额收取租金 [11] - 尽管未来1 - 2年经济前景不明朗，但公司相信租户已为各种情况做好准备，公司有能力在未来继续增长 [12] - 公司认为拉斯维加斯作为旅游目的地具有长期吸引力，地区赌场资产也保持健康 [20][22] 其他重要信息 - 公司于4月18日被标准普尔和惠誉将债务评级上调至BBB - ，拓宽了获得永久债务资本的渠道 [26] - 公司完成50亿美元投资级高级无担保债券发行，混合现金利率为5%，考虑对冲投资组合后有效利率为4.51% [26][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 近期交易对未来增长机会的讨论和规划有何影响 - 公司规模、资产规模和范围的变化吸引了更多关注，业务机会漏斗变宽，公司正在积极组织和推进相关工作，通过建立关系寻找房地产投资机会 [34][35] 问题: 对现有资产进行再投资的时机和宏观环境对投资的影响 - 公司会确保投资能带来增值回报，关注宏观趋势，Mirage项目方面，Hard Rock团队正在内华达州进行许可程序，暂无具体时间 [38][40] 问题: 公司对收益率和合同增长的偏好及思考方式 - 公司最终追求与资本成本的利差，每个交易不同，会综合考虑通胀、现金回报率和内部收益率等因素，确保为股东带来增值交易 [42] 问题: ROFRs和其他期权协议的执行情况及吸引力 - 关于拉斯维加斯的ROFR，Caesars已在2022年初启动相关流程，预计年中会有更新，公司会持续关注，若有收购需求需以增值方式进行 [44] 问题: 与运营商沟通中，地区和拉斯维加斯运营利润率受通胀压力的影响 - 租户业务表现强劲，许多租户的利润率和利润额都有所增加，部分租户创下EBITDA纪录，公司租赁协议有CPI保护，租户可根据需求和通胀重新定价 [47][49] 问题: 潜在交易的资本化率是否因资本成本上升而变化 - 目前买卖双方可能存在犹豫，需要时间重新调整和找到平衡，资本成本上升通常会导致资本化率上升，但博彩行业可能因投资者兴趣增加而不会出现资本化率扩张 [51][52] 问题: 拉斯维加斯会议业务未来一年的情况 - 据Caesars、MGM和威尼斯人等运营商反馈，会议业务计划在今年晚些时候恢复，2023年将表现强劲，4月拉斯维加斯酒店客房收入创纪录 [53] 问题: 公司规模扩大后，战略或最低要求是否改变 - 公司一般不会改变，会更关注与合作伙伴的长期增长潜力，而非单个资产的规模或NOI [56][57] 问题: 是否看到更多REIT关注博彩交易，以及与运营商进行控股公司交易的竞争情况 - 行业竞争一直存在，随着公司业务表现出色，吸引了更多潜在投资者，公司预计每个交易都会面临竞争 [59][60] 问题: 如何考虑在利率上升环境下构建新租赁协议的因素和机会 - 每个交易独特，公司确保交易首日增值，会考虑CPI、租金覆盖率、资本化率等因素，与运营商进行谈判，目标是租金尽可能低以保障租户成功 [63][65] 问题: 获得投资级评级后，对非博彩机会的思考 - 公司将继续提升信用评级，降低资本成本，扩大业务机会，实现租户多元化，在博彩内外进行投资 [67][68] 问题: 内部资本来源或现金流资助的收购趋势及今年的可能性 - 公司自由现金流在支付股息后约为4 - 5亿美元，可撬动高达10亿美元的购买力，未来会有更多此类交易，预计未来一年有机会 [70][75] 问题: 关于The Flamingo的营销情况及目标资本化率 - 公司未对该问题进行具体回应 [78] 问题: 根据当前通胀数据，剩余年份租赁协议的 escalators 指导情况 - 指导包括基本情况的 escalators，但不包括CPI估计，因为无法预测未来，对于Caesars的两个租赁协议，11月的租金调整将参考7 - 9月的CPI数据与上一年对比 [82][86] 问题: 如何看待拉斯维加斯土地持有情况及开发或变现流程 - 公司在拉斯维加斯有34英亩未开发土地，若开发将与Caesars合作，近期土地价格上涨使公司土地更有价值 [89][90] 问题: 赌场房地产的私人投资者或非公开交易参与者的竞争情况是否因债务资本成本变化而改变 - 机构对净租赁行业的兴趣增加，特别是博彩房地产，但由于利率上升，目前市场可能存在一定犹豫，但投资者仍有大量资金 [92][94]

财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为2.1741321亿美元，较2021年12月31日的1.7597373亿美元增长23.54%[20] - 2022年第一季度，公司总营收为4.16625亿美元，较2021年同期的3.7431亿美元增长11.30%[22] - 2022年第一季度，公司净收入为2.42688亿美元，较2021年同期的2.72099亿美元下降10.81%[22] - 2022年第一季度，公司基本每股净收入为0.35美元，较2021年同期的0.50美元下降30%[22] - 2022年第一季度，公司综合收入为3.48994亿美元，较2021年同期的2.82179亿美元增长23.68%[22] - 2022年第一季度，公司经营活动提供的净现金为2.98173亿美元，较2021年同期的1.55726亿美元增长91.47%[27] - 2022年第一季度，公司投资活动使用的净现金为4.028245亿美元，而2021年同期为提供3.2409亿美元[27] - 2022年第一季度，公司融资活动提供的净现金为3.55916亿美元，而2021年同期使用1.81598亿美元[27] - 截至2022年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金为5.68702亿美元，较期初的7.39614亿美元减少23.11%[27] - 2022年第一季度，公司宣布每股普通股股息为0.36美元，2021年同期为0.33美元[24] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为2.1626521亿美元和1.7482646亿美元[32] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司总营收分别为4.07999亿美元和3.67497亿美元[34] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司净利润分别为2.40652亿美元和2.70891亿美元[34] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司经营活动产生的净现金分别为2.93218亿美元和1.5635亿美元[39] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司投资活动使用的净现金分别为4.027791亿美元和提供3.3643亿美元[39] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司融资活动提供的净现金分别为3.562814亿美元和使用1.79071亿美元[39] - 2022年和2021年，公司支付的利息现金分别为4892.1万美元和6970.4万美元[29][42] - 2022年和2021年，公司宣布但未支付的股息分别为2.69429亿美元和1.77217亿美元[29] - 截至2022年3月31日，公司房地产投资组合总额为2.0431036亿美元，2021年12月31日为1.6433066亿美元[132] - 2022年第一季度公司销售型租赁收入（不含或有租金）为3.22258亿美元，2021年同期为2.89574亿美元[134] - 2022年第一季度，公司信用损失准备金增加8080万美元，主要因威尼斯收购相关事项及市场波动导致租户违约概率上升[152] - 2021年第一季度，公司信用损失准备金减少440万美元，主要因租户经济前景改善使违约概率下降[153] - 2022年第一季度，房地产投资组合信用损失准备金期末余额为615,146千美元，2021年同期为549,499千美元[156] - 截至2022年3月31日，其他资产总计741,583千美元，较2021年12月31日的424,693千美元有所增加[160] - 截至2022年3月31日，其他负债总计592,183千美元，较2021年12月31日的375,837千美元有所增加[162] - 截至2022年3月31日，公司总债务面值为53.5亿美元，账面价值为52.97014亿美元；截至2021年12月31日，总债务面值为47.5亿美元，账面价值为46.94523亿美元[163] - 2022年第一季度，循环信贷安排和延迟提取定期贷款的承诺费均为0.375%[164] - 截至2022年3月31日，公司未来最低债务还款安排为：2025年7.5亿美元、2026年18.5亿美元、2027年7.5亿美元、之后20亿美元，总计53.5亿美元[167] - 2022年第一季度，公司衍生金融工具在其他综合收益中记录的未实现收益为1.08611亿美元，2021年为1237.8万美元；2021年利息费用中记录的利息为1082.6万美元，2022年为0[199] - 截至2022年3月31日，公司远期利率互换衍生金融工具公允价值为1.09495亿美元，2021年12月31日为88.4万美元[200] - 截至2022年3月31日，公司投资租赁融资应收款账面价值26.50633亿美元，公允价值31.23206亿美元；投资贷款账面价值5.13128亿美元，公允价值5.14173亿美元等[201] - 截至2022年3月31日，公司经营租赁使用权资产为4970万美元，对应租赁负债也为4970万美元[207] - 截至2022年3月31日，公司经营转租使用权资产和负债均为3310.5万美元[212] - 2022年第一季度租金收入和费用为6,484千美元，2021年同期为5,652千美元；2022年第一季度合同租金为6,678千美元，2021年同期为5,838千美元[214] 各条业务线数据关键指标变化 - 2022年和2021年第一季度，凯撒租赁收入分别占公司租赁收入的76%和86%，拉斯维加斯大道物业租赁收入分别占38%和32%[116] - 凯撒地区主租赁和乔利埃特租赁当前年租金调整后为6.412亿美元[139] - 凯撒拉斯维加斯主租赁在2022年第一季度确认约310万美元或有租金，2021年同期无[140] - 玛格丽塔维尔租赁在2022年第一季度确认约90万美元或有租金，2021年同期约60万美元[145] - 希腊城租赁在2022年第一季度确认约50万美元或有租金，2021年同期无[145] 公司业务运营相关 - 公司拥有并运营4个锦标赛高尔夫球场[82] - 公司是美国联邦所得税目的下的房地产投资信托基金，一般情况下，若每年将净应税收入全部分配给股东并保持REIT资格，无需缴纳美国联邦所得税[83] - 自2020年初新冠疫情爆发，公司租户运营和高尔夫球场运营受到政府和监管行动影响，虽目前已开放运营，但仍可能受未来限制影响[84] - 公司租户近期在许多租赁物业的表现达到或超过疫情前水平，但仍面临运营和财务挑战[84] - 所有租户截至2022年4月已履行租金义务[85] - 公司非控股权益代表第三方对Harrah's Joliet LandCo LLC 20%的所有权[92] - 除JACK Cleveland/Thistledown租赁和Caesars Regional Master Lease的Harrah's Original Call Properties资产组件外，所有租赁协议的土地和建筑组件符合销售型租赁定义[95] - JACK Cleveland/Thistledown租赁和Caesars Regional Master Lease的Harrah's Original Call Properties资产组件按融资应收款核算[97] - 公司采用折现现金流模型估计信用损失准备[104] - 信用损失准备估计需考虑租户和借款人及其母公司担保人的违约概率和违约损失率，R&S期间基于当前财务状况和经济条件预测，长期期间采用过去约40年类似信用状况上市公司的平均历史违约率和损失率[105] - 2022年和2021年第一季度无冲销或收回款项[108] - 其他收入主要为某些地面和使用租赁的转租收入[109] - 公司使用衍生工具减轻利率波动影响，不用于投机或交易目的[115] 公司重大交易相关 - 2022年4月，公司发行了总计5亿美元的4.375%高级无抵押票据等不同期限和利率的票据[48] - 2022年4月29日，公司完成MGP交易，以172亿美元收购MGP，其中承担约57亿美元债务，该交易为公司增加10.12亿美元年化租金[117] - MGP交易中，MGP普通股每股兑换1.366股公司普通股，MGM持有的MGP B类股在合并生效时注销[119] - 公司用2022年4月票据收益以44.04亿美元赎回MGM在合伙企业合并中获得的大部分VICI OP单位，赎回后MGM保留约1220万VICI OP单位[120] - MGM主租赁初始期限25年，初始年租金8.6亿美元，前10年年增长率2%，之后为2%和CPI涨幅较大值，上限3%；幻影酒店出售后年租金减至7.7亿美元[120] - BREIT JV租赁当前年租金约3.038亿美元，其中MGP投资部分约1.522亿美元，初始期限30年，前15年年增长率2%，之后为2%和CPI涨幅较大值，上限3%[120] - 完成交换要约和同意征求后，VICI发行人发行不同期限和利率的高级票据，总本金约41.09亿美元[122][123] - 幻影酒店 severance租赁初始年租金9000万美元，预计2022年下半年完成交易，公司可能为硬石酒店幻影酒店再开发提供最多15亿美元资金[123] - 公司预计MGP收购按资产收购处理，MGM主租赁按销售型租赁和融资应收款处理，BREIT JV按权益法投资处理[123] - 2022年2月23日公司以40亿美元现金收购威尼斯度假村土地和房地产资产，威尼斯租户以22.5亿美元收购运营资产，其中12亿美元为来自LVS的有担保定期贷款[126] - 威尼斯租赁初始年租金为2.5亿美元，初始期限30年，有两个10年续租选项，年租金自第三租赁年开始或度假村净收入恢复到2019年水平后按2%-3%递增[126] - 公司与威尼斯租户签订协议，将为度假村开发建设项目提供最高10亿美元资金，2022年第一季度为此记录830万美元CECL准备金[127] - LVS与威尼斯租户达成协议，为其2023年前租金义务提供支持，若2022年度假村EBITDAR达到或超过5.5亿美元可提前终止[128] - 2021年9月3日公司与EBCI子公司就印第安纳州南部凯撒度假村签订租赁协议，初始年租金3250万美元，期限15年，有四个5年续租选项[129] - 2021年6月16日公司与大狼度假村附属公司签订夹层贷款协议，为马里兰州大狼小屋开发提供最高7950万美元融资，利率8%，期限3年，有两次12个月延期选项，截至2022年3月31日已支付约4920万美元[130] - 2022年4月7日，公司与BigShots Golf签订高达8000万美元的抵押贷款协议，年利率10%，初始期限5年，有两次12个月延期选择权[125] 公司债务相关 - 切尔西码头抵押贷款为8000万美元，期限7年，于2020年8月31日签订[54] - 2022年4月发行的交换票据总本金分别为2024年到期的10.242亿美元（利率5.625%）、2025年到期的7.994亿美元（利率4.625%）、2026年到期的4.805亿美元（利率4.500%）、2027年到期的7.295亿美元（利率5.750%）、2028年到期的3.493亿美元（利率4.500%）、2029年到期的7.271亿美元（利率3.875%）[58] - 2020年2月发行的票据总本金分别为2025年到期的7.5亿美元（利率3.500%）、2027年到期的7.5亿美元（利率3.750%）、2030年到期的10亿美元（利率4.125%）[59] - 论坛会议中心抵押贷款为4亿美元，期限5年，于2020年9月18日签订[60] - 2019年11月发行的票据总本金分别为2026年到期的12.5亿美元（利率4.250%）、2029年到期的10亿美元（利率4.625%）[73] - 2022年4月29日，公司发行了总计41.099亿美元的交换票据，包括不同到期日和利率的高级票据[168] - 交换票据发行后，仍有总计8900万美元的MGP OP票据未偿还，涉及不同到期日[170] - 2022年4月29日，公司子公司VICI LP发行了总计50亿美元的4月2022票据，用于支付收购款项和偿还循环信贷安排余额[172] - 2019年11月26日，公司发行了总计22.5亿美元的11月2019票据，包括2026年到期和2029年到期的高级票据[174] - 2020年2月5日，公司发行了总计25亿美元的2月2020票据，包括2025年、2027年和2030年到期的高级票据[176] 公司信贷安排相关 - 2022年2月8日，公司终止了有担保循环信贷安排和现有信贷协议，并签订了新的信贷协议[165] - 循环信贷安排和延迟提取定期贷款的利率基于信用评级定价，范围分别为SOFR加0.775% - 1.325%和SOFR加0.85% - 1.60%，另有0.10%调整[164] - 截至2022年3月31日，VICI LP的受限净资产约为75亿美元[181] - 2022年2月8日，VICI LP签订信贷协议，包括25亿美元的循环信贷安排（2026年3月31日到期）和10亿美元的延迟提取定期贷款（2025年3月31日到期），循环信贷安排有两次6个月延期选项，延迟

业绩总结 - VICI Properties Inc. 自成立以来的投资总额约为295亿美元，已筹集股本约120亿美元，租金收入约为19亿美元[8] - VICI的租金收入在2021年达到了21,280万美元，年增长率为5.9%[19] - 2021年净收入为10.14亿美元，较2020年的8.92亿美元增长了13.5%[158] - 2021年调整后的EBITDA为13.07亿美元，较2020年的11.19亿美元增长了16%[158] - 2021年调整后的资金运营（AFFO）为10.47亿美元，较2020年的8.36亿美元增长了25.3%[158] 用户数据 - VICI的租金收集率为100%，截至2022年2月，所有租金均以现金形式收集[11] - VICI的调整后EBITDA在2021年达到25.73亿美元，较2017年的6.9亿美元增长了272%[86] - VICI的同店AFFO年增长率为2.6%，基于合同年租金增长的预期[102] - VICI的年度现金租金为1,566百万美元，预计通过收购MGM增长至2,575百万美元[91] 市场扩张与并购 - VICI正在进行的MGM增长物业交易预计将进一步增强其市场地位和财务表现[20] - MGM GROWTH PROPERTIES的收购总金额为172亿美元[24] - 预计交易将在2022年上半年完成[24] - VICI在收购MGP后，预计将进一步增强和多样化其资产组合[59] - VICI的资产组合在15个州实现地理多样化，拉斯维加斯的资产占比为45%[59] 新产品与新技术研发 - VICI的投资策略包括与现有租户和合作伙伴合作，投资于房地产开发和资本改善[82] - VICI有机会在未来5年内为Great Wolf Resorts提供总计3亿美元的夹层融资，用于国内外室内水上乐园度假村的开发和建设[173] - VICI将有机会为在美国建设最多五个BigShots Golf™设施提供高达8000万美元的抵押融资[173] 负面信息 - VICI在COVID-19大流行期间收取了100%的租金，显示出其收入的韧性[70] - VICI的总债务为53.5亿美元，现金及现金等价物约为4.3亿美元，净债务为49.2亿美元[129] 未来展望 - VICI的目标是通过创造性地结构化融资来推动AFFO增长和为股东提供优越回报[84] - VICI的目标是实现10-12%的总股东回报，结合可持续的AFFO增长和股息收益[102] - VICI的年度保留自由现金流约为500百万美元，用于未来收购[102] - VICI的信用评级机构对其收购MGM的公告持积极态度，可能会提升其信用评级[132]

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年公司累计宣布290亿美元的收购，筹集超过120亿美元的普通股股权 [10] - 2021年全年公司AFFO为10.474亿美元，即每股1.82美元，较上一年增长25.3%，每股AFFO增长约11% [31] - 2021年底公司净债务与EBITDA的比率为3.1倍，威尼斯收购完成后，该比率为3倍 [34] - 公司预计2022年AFFO在13.17亿 - 13.47亿美元之间，即每股摊薄后1.80 - 1.84美元，较2021年实际AFFO增长27.2% [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，威尼斯酒店近7100间客房实现100%入住率，产生1.54亿美元的调整后物业EBITDA，利润率为34.5%，按此计算年化EBITDA将超过6亿美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 自宣布收购威尼斯酒店以来，拉斯维加斯的资本化率出现压缩，城市中心交易的资本化率为5.5%， Cosmopolitan的资本化率为4.97% [20] - 自宣布收购MGP以来，地区资本化率持续压缩，Encore Boston Harbor近期交易的资本化率处于5%以上 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续在博彩行业寻求增长机会，同时开始向其他休闲领域分配资本 [23] - 公司的增长战略包括执行嵌入式增长管道中的机会、评估公开市场博彩交易、与现有租户合作开展高回报增长项目以及研究休闲和体验式投资及大规模并购机会 [24] - Realty Income进入博彩资产类别对公司来说是积极的，有助于该资产类别的机构化，但公司也需努力降低资本成本以应对竞争 [39][40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为博彩房地产将成为主流房地产资产类别，其投资特性优于许多其他房地产资产类别 [21] - 公司对实现投资级评级充满信心，认为2021年和2022年初的行动将使公司能够在筹集所需债务时进入投资级市场 [25][30] 其他重要信息 - 公司于2022年2月23日完成对威尼斯酒店的收购，以约每平方英尺300美元的价格购入，较重置成本有62%的折扣，资本化率为6.25% [14][15][17] - 公司对MGP的收购预计在2022年上半年完成 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Realty Income进入博彩资产类别对VICI意味着什么 - 这是积极的，有助于博彩资产类别的机构化，但公司需努力降低资本成本以应对竞争 [39][40][41] 问题2: MGP交易的预计完成时间以及债务市场情况和预计发行债务的定价 - 公司正在与各相关司法管辖区推进流程，具体时间暂未确定 [43] - 公司已建立20亿美元的对冲投资组合以降低市场波动影响，预计在获得监管批准后将在投资级市场发行债务，10年期债券定价在国债收益率基础上高出100 - 200个基点 [44][45] 问题3: 在MGP交易仍未完成且资本成本较高的情况下，公司购买更多资产的意愿如何 - 公司会谨慎评估机会，只有在认为是最佳资本使用方式时才会分配资本 [50][51] - 公司在博彩和休闲领域保持积极沟通，但会审慎使用资本 [53] 问题4: 公司是否会考虑出售资产或提高杠杆率来获取资金 - 公司会考虑资产回收、合资机会和发行OP单位等方式获取资金 [55] - 公司在杠杆率方面较为自律，目标是将净债务与EBITDA的比率控制在5 - 5.5倍，最高不超过6倍 [56] 问题5: 公司是否曾尝试收购Encore Boston，以及Wynn为何不进行招标流程 - 公司未参与该交易，需向Wynn询问不进行招标流程的原因 [60] - 该交易对公司房地产价值是一种验证 [61] 问题6: 合作伙伴物业增长基金的交易可能性以及达到10亿美元和15亿美元上限的潜力 - 公司与租户就使用资本进行增长项目进行积极对话，该基金受到租户欢迎，未来可能有大型增长项目 [62] - 当项目达到必要的回报门槛时，公司的资本成本相对于租户的加权平均资本成本具有竞争力 [63][64][65] 问题7: 潜在ROFR和印第安纳州Caesars资产的定价方式以及是否会影响近期交易意愿 - 公司可在2024年12月31日前以7.7%的资本化率收购这两项资产，Caesars团队可按8%的资本化率出售给公司，LTM覆盖率设定为1.3倍 [67] - 这两项资产是优质资产，具有增长潜力，公司会评估如何将其纳入增长计划 [66][68] 问题8: 公司目前不太愿意在哪些地理区域或市场细分领域进行扩张 - 公司表示目前没有明确不愿意进入的领域，而是关注有机会获取房地产的地区，如拉斯维加斯市中心、里诺、科罗拉多、罗德岛和匹兹堡等 [75][76][77] 问题9: 当前宏观环境是否影响公司并购讨论的时间或节奏 - 公司学会应对市场波动，不会因波动而停止发展关系，会继续专注于发展关系以推动交易流 [78][79] 问题10: Realty Income收购Encore Boston的低于6%的资本化率是否标志着地区资产估值的转折点或新常态 - 该交易为最高层级的地区资产设定了新的基准资本化率，可能会对其他地区资产产生影响，因为这些资产具有良好的抗风险能力和较低的价格 [84][86][87] 问题11: 公司在国际市场上关注哪些特定市场 - 公司关注加拿大、澳大利亚、新加坡、日本、欧洲和英国等市场，但欧洲和英国的博彩市场机会相对较少 [88] 问题12: 公司未来如何考虑发行股权，以及如何消除股票的悬而未决问题 - 公司希望建立更可持续的业务模式，减少大规模股权融资 [94][95][97] - 公司已为MGP交易筹集足够的股权，未来只需筹集债务 [101] - 公司会考虑各种融资方式，优先避免大规模股权融资，以让股东实现资产重估 [103] 问题13: 公司是否正在讨论通过合资企业、出售土地或资产等方式进行融资 - 公司正在考虑这些方式，并将战略性地使用留存现金，预计MGP交易完成后每年将有5亿美元的自由现金流，可提供10亿美元的购买力 [104][106] 问题14: 如何看待Encore和Wynn交易的租赁结构，以及公司在博彩房地产增长中的关键因素 - 公司与Realty Income的租赁结构和风险状况不同，租金增长幅度和资本支出对公司更为重要 [109] - 公司认为CPI保护是目前非常关键的因素，部分租约有上限，部分没有 [112][113] 问题15: MGP交易的主要障碍是什么，以及实现投资级评级的时间线 - 公司正在与各相关司法管辖区推进流程，对上半年完成交易充满信心 [120] - 公司与评级机构保持定期沟通，预计获得最终批准后评级机构将迅速采取行动，之后公司将以升级后的评级进入债务市场 [118][119][121] 问题16: 预计筹集44亿美元永久债务后，公司的杠杆率情况，以及在获得投资级评级和完成MGP交易之前是否有能力进行潜在投资 - 威尼斯和MGP交易完成后，公司的净债务与EBITDA比率预计为5.8倍，在S&P目标范围内 [123] - 公司会评估每个机会，如果交易有意义且对股东有增值作用，将有能力同时进行多项交易 [123]

公司债务情况 - 2025年到期的高级无抵押票据本金总额为7.5亿美元，利率3.500%[13] - 2026年到期的高级无抵押票据本金总额为12.5亿美元，利率4.250%[13] - 2027年到期的高级无抵押票据本金总额为7.5亿美元，利率3.750%[14] - 2029年到期的高级无抵押票据本金总额为10亿美元，利率4.625%[14] - 2030年到期的高级无抵押票据本金总额为10亿美元，利率4.125%[15] - MGP OP发行的2024年到期高级票据利率为5.625%[45] - MGP OP发行的2025年到期高级票据利率为4.625%[45] - MGP OP发行的2026年到期高级票据利率为4.500%[45] - MGP OP发行的2027年到期高级票据利率为5.750%[45] - 2017年10月运营合伙企业子公司发行7.669亿美元8.0%的2023年到期第二优先高级有担保票据，截至2019年12月31日剩余本金4985万美元于2020年2月20日全部赎回[51] - 凯撒宫拉斯维加斯的资产级房地产抵押贷款融资为15.5亿美元，于2017年10月6日产生，2019年11月26日全额偿还[23] - 2017年12月VICI PropCo签订的五年期第一留置权循环信贷安排于2022年2月8日终止[52] - 2017年12月VICI PropCo签订的七年期高级有担保第一留置权定期贷款B安排于2021年9月15日全额偿还[52] 公司物业情况 - 公司目前拥有28个市场领先物业，面积超6200万平方英尺，位于12个州，约25000间酒店客房，超250家餐厅、酒吧和夜总会；预计2022年上半年MGP交易完成后，将拥有43个市场领先物业，其中10个位于拉斯维加斯大道，面积1.17亿平方英尺，57500间酒店客房，超400家餐厅、酒吧和夜总会[58] - 公司拥有约34英亩位于拉斯维加斯大道及周边的未开发或开发不足土地，租给了凯撒娱乐[59] - 公司拥有并运营4个锦标赛高尔夫球场，其中2个靠近拉斯维加斯大道[59] - 公司当前有28个赌场度假村和4个高尔夫球场，共32处物业[74][75] - 公司当前物业赌场面积约2115千平方英尺，有39510个博彩单位和25062间酒店客房[74][75] - 预计2022年上半年完成MGP交易，将新增15处优质物业，其中7处位于拉斯维加斯大道，8处为地区性博彩目的地[68] - 完成MGP交易后，公司物业将服务额外3个大都市统计区[68] - 公司旗下Harrah's Joliet Landco LLC是一家合资企业，公司拥有其80%的所有权并担任管理成员[75] - 公司物业100%根据长期三净租赁协议出租，租户包括凯撒、彭尼国家等[69] - 公司旗下15个运营物业总面积163.1万平方英尺，有27411个游戏单元和32675间酒店客房[78] - 公司旗下3个待售物业总面积13.8万平方英尺，有3140个游戏单元[78] - 曼德勒海湾和拉斯维加斯美高梅大酒店房地产资产由BREIT JV持有，公司在MGP交易完成后将拥有50.1%的所有权[78] - 公司与凯撒就印第安纳波利斯的两个博彩设施签订的买卖权协议，收购价格为初始年租金的12.5 - 13.0倍，租赁回租初始年租金为收购时该物业过去四个季度EBITDA除以1.3 [82] - 公司与凯撒就凯撒论坛会议中心签订的买卖权协议，收购价格为初始年租金的13.0倍，初始年租金在2500万 - 3500万美元之间[82] - 公司拥有并运营4个高尔夫球场，与凯撒的高尔夫球场使用协议年收入约为1.53亿美元[86] - 截至2021年12月31日，Caesars在国内运营52处房产，包括20处自有运营房产、6处代第三方管理或冠名房产、18处从公司租赁的房产和8处从其他第三方租赁的房产[87] 公司业务运营情况 - 公司将物业租给凯撒娱乐、 Penn National等公司的子公司或管理的实体，凯撒娱乐是最大租户，MGP交易完成后，米高梅和凯撒娱乐将成为最大租户[60] - 自2020年初新冠疫情爆发以来，公司租户运营和高尔夫球场运营曾受政府临时关闭或限制措施影响，虽目前均已开放运营，但仍可能面临未来运营限制[63] - 所有租户截至2022年2月已履行租金义务，公司作为三净出租人，认为自身处于较强债权人地位[65] - 公司为JACK Thistledown Racino的新游戏露台设施建设提供1800万美元资金，每年增加180万美元租金[84] - 公司与硬石协商为幻影酒店高达15亿美元的重建项目提供资金[84] - 公司与威尼斯租户签订协议，为威尼斯度假村的开发和建设项目提供高达10亿美元资金[85] - 公司贷款组合包括3项房地产债务投资[80] 公司人员情况 - 公司首席执行官和总裁兼首席运营官在房地产投资信托、博彩和体验式房地产行业平均有超30年经验[71] - 公司首席财务官和总法律顾问在房地产投资信托、房地产和酒店行业平均有超20年经验[71] - 截至2021年12月31日，公司50%的独立董事为女性，其中1位具有不同种族背景[72] - 公司董事会领导中（包括董事会主席和各委员会主席）50%为女性[72] - 截至2021年12月31日，公司约有152名员工，其中105名为全职员工[94] - 截至2021年12月31日，公司18名员工在运营合伙企业工作，134名员工在VICI Golf工作[94] - 截至2021年12月31日，公司43%的董事（50%的独立董事）、50%的董事会领导、50%的企业员工和25%的高管为女性[95] - 截至2021年12月31日，公司14%的董事和39%的企业员工为少数族裔[95] - 公司通过年度独立第三方员工满意度调查衡量组织文化、包容性和员工敬业度[95] 公司协议情况 - 公司与Caesars签订了Caesars担保协议，包括拉斯维加斯主租赁协议担保、地区主租赁协议担保和乔利埃特租赁协议担保[89] - 公司与Caesars签订了税务事项协议，约定了税务支付、退税权利和责任分配等事项[89] 公司竞争与风险情况 - 公司在房地产投资方面与其他REITs、博彩公司等竞争，物业收入依赖租户和运营商与其他博彩运营商的竞争[92] - 公司作为房东在房地产市场与众多开发商、业主和收购方竞争，竞争受多种因素影响[93] - 公司业务面临多种风险，包括依赖租户、疫情影响、集中于拉斯维加斯大道、监管审批、租约续约、租户破产等[56] - 公司债务风险包括市场价格和交易量波动、大量债务、未来债务增加、MGP交易后可能无法实现预期收益、股息支付可能变化等[57] - 公司可能因COVID - 19疫情面临诸多风险，如影响租户履约能力等[115,116,118] - 公司面临与未决MGP交易相关的风险，包括交易完成及实现预期收益的不确定性[119] - 公司依赖租户支付租金，租户业务受影响会对公司产生负面影响[119] 公司基本信息与目标 - 公司于2016年7月5日在特拉华州成立为有限责任公司，2017年5月5日根据马里兰州法律转换为公司[110] - 公司投资目标是增加运营现金流、实现可持续长期增长和最大化股东价值[106] - 公司业务主要集中在博彩、酒店、娱乐和休闲领域的物业及相关活动[106] - 公司预计在资本结构中使用杠杆，董事会未限制债务总额[109] - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以获得REIT税收资格，将100%的REIT应税收入用于分配以避免当前美国联邦企业所得税[119,120] - 公司短期投资级商业票据和政府支持企业发行的贴现票据的原始期限在91至180天之间[108] - 公司投资可能涉及房地产债务、证券等多种形式[108] - 公司以房地产投资信托（REIT）身份运营，若每年向股东分配全部净应税收入并保持REIT资格，一般无需缴纳美国联邦所得税[62] - 公司专注通过管理体验式资产增长、优化资本结构等实现长期总回报，评估并可能机会性地进行增值收购或投资[60] 公司福利与文化情况 - 公司提供包括401(k)计划、医疗、牙科和视力保险等在内的综合员工福利套餐，并于2022年1月为企业团队实施了某些扩展福利[95] 公司收购情况 - 2022年2月23日公司与阿波罗完成对威尼斯人度假村的收购[53]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度净收入和FFO为1.619亿美元，即每股0.28美元，而2020年9月30日结束的季度为3.983亿美元，即每股0.74美元，同比下降主要与2020年第三季度租赁修改时一次性非现金收益3.334亿美元、当前季度债务清偿和利率互换终止损失7990万美元以及2020年第三季度与2021年第三季度CECL备抵金非现金减少1.68亿美元有关 [38] - 2021年第三季度AFFO为2.574亿美元，即每股摊薄后0.45美元，总AFFO较2020年第三季度增长12.9% [39] - 截至季度末，公司未偿债务总额为48亿美元，加权平均利率为4.1%，债务加权平均到期时间约为6.3年，2024年前无债务到期，截至9月30日，净债务与LTM调整后EBITDA之比为3.1倍，目前流动性约为49亿美元 [33] - 公司更新2021年全年AFFO指引，预计在14 - 14.5亿美元之间，较之前指引中点增加2000万美元，修订后的2021年全年AFFO每股指引为1.79 - 1.80美元，较之前指引中点每股低约0.05美元，低于当前共识的1.83美元 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第三季度，公司宣布以172亿美元收购MGM Growth Properties，使48个月内总投资接近30亿美元 [21] - 公司与ClubCorp达成战略安排，为其提供高达8000万美元的抵押贷款融资，用于在美国开发5个Big Shot Golf设施，公司拥有收购相关房地产资产的看涨期权以及未来债务融资的优先购买权 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉斯维加斯金沙集团报告拉斯维加斯威尼斯人度假村第三季度调整后物业EBITDA达1.32亿美元，季度酒店入住率达97%，2022 - 2027年团体预订强劲，该季度会议和会展业务有限，国际旅行几乎没有 [26] - 公司以6.25%的资本化率宣布收购威尼斯人房地产后，拉斯维加斯大道的资本化率出现压缩，ARIA和VDARA以及City Center的房地产交易资本化率为5.5%，科斯莫波利斯的房地产交易资本化率略低于5%，即租金倍数为20.1倍 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略基于三个关键因素：在资产类别机构化早期快速增长；在他人不确定、不愿意或资金不足时增长；与优秀合作伙伴共同增长，公司前四年近30亿美元的投资使其与美国各地优秀运营商建立合作关系 [12][18][20] - 公司未来将在多个增长支柱上努力，包括执行嵌入式增长管道内的交易、美国和国际公开市场博彩交易、通过物业增长基金为现有租户合作伙伴的高回报增长项目提供资金、休闲和体验式投资以及持续大规模并购 [24] - 行业处于发展阶段，美国博彩房地产仍有近60%未被REITs持有，公司已在拉斯维加斯大道建立领先的专有所有权地位，完成MGP收购后将拥有美国博彩房地产最大、质量最高的区域投资组合 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 博彩行业运营基本面强劲，赌场运营商对其物业前景乐观，利润率扩张持续，行业财务业绩出色，拉斯维加斯尤其如此，尽管第三季度会议和会展业务有限、国际旅行几乎没有，但威尼斯人度假村仍取得创纪录业绩 [25][26] - 公司认为增长前景非常乐观，资产负债表的转型使其有望继续成功，接近投资级信用评级，完成待定收购交易后，预计企业价值约为450亿美元，远大于大多数直接REIT竞争对手 [28] 其他重要信息 - 公司于8月4日宣布定期季度现金股息为每股0.36美元，较第二季度股息增长9.1%，第三季度股息于10月7日支付给9月24日登记在册的股东 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 威尼斯人交易从今年晚些时候推迟到2022年第一季度的原因 - 由于交易需要运营商Apollo进行监管审批，目前Apollo正在进行监管流程 [48][49] 问题: 威尼斯人交易的推迟是否会影响MGP交易的时间 - 两者无关，预计不会影响之前披露的MGP交易时间 [50][51] 问题: 拉斯维加斯主租赁的更新情况 - 预计从11月1日起的下一租赁年度，拉斯维加斯主租赁将随约5%的CPI（有2%的下限）进行约5%的上调 [52][53] 问题: 谈谈刚宣布的JACK租赁修正案，以及是否有机会对其他租赁进行类似修改以降低可变租金部分 - 博彩行业租赁发展仅8年，随着交易进行，公司和运营商不断优化租赁结构，去除不合理的遗留部分，向“行业标准”迈进，JACK租赁修正案对双方是双赢 [55][56] 问题: 展望2022年，公司对执行ROFRs或看跌看涨期权的想法 - 公司在拉斯维加斯有一些ROFRs，Caesars首席执行官表示可能出售一项资产，公司将参与该过程；2022年1月生效的印第安纳波利斯两项大型资产的看跌看涨期权，公司将持续关注，这些资产在不断发展 [57][58] 问题: 区域博彩资产定价仍存在脱节，何时能看到区域市场资本化率压缩 - 如同其他资产类别机构化过程，投资活动会从核心市场辐射到其他市场，区域博彩市场也会如此，虽然存在一些监管摩擦点，但随着人们认识到区域资产的优势，资本化率压缩会逐渐实现 [59][60] 问题: 公司多年来多元化取得成功，是否有长期目标的最优组合，如租户、地理或博彩与非博彩业务 - 公司关键是继续多元化租户基础，目前无法确定博彩和非博彩业务的具体占比以及最终租户数量，MGP交易后45%的租金将来自拉斯维加斯，55%来自区域资产，未来仍有多元化机会 [63][64] 问题: 从长远来看，iGaming是否会蚕食实体博彩业务，对公司长期战略有何影响 - iGaming的影响仍有待观察，公司对体育博彩持乐观态度，认为其是博彩行业强大的受众扩张顺风因素，iGaming方面存在不同观点，公司会持续关注 [65][66] 问题: 公司45%的租金来自拉斯维加斯，考虑到威尼斯人交易、MGP合并、两项ROFRs和土地地块，公司是否对拉斯维加斯的风险敞口感到满意，是否会出售资产以降低风险 - 拉斯维加斯是独特的生态系统，基础设施无与伦比，公司对拉斯维加斯的发展感到兴奋，消费者在疫情后大量回归，未来随着各细分市场恢复，情况会更好 [73][76] 问题: 博彩运营商向iGaming或数字化转型的投资和资金需求，对潜在资产上市和公司有何影响 - 以公司最大租户Caesars为例，其在实体设施和数字化方面都有大量投资，目标是建立全渠道营销能力，吸引消费者，博彩行业正处于充满活力和令人兴奋的时期 [79][80] 问题: 公司增长支柱的潜力规模如何 - 以国内博彩业务为例，公司在拉斯维加斯市中心和区域市场、以及一些其他地区仍有未涉足的机会，分析显示这些市场有大量租金和EBITDA潜力；公司每周或每月处理的交易总价值超过50亿美元；VICI Partner Property Growth Fund与现有租户合作的高回报项目投资可能达数亿美元；国际市场虽难以量化，但公司会逐步拓展 [86][87][89] 问题: 公司对Big Shot设施的融资安排，如何评估房地产价值，以及该娱乐驱动范围空间和Big Shots的增长潜力 - 融资利率为10%，若选择售后回租，看涨期权执行的资本化率为8%，公司对与ClubCorp和Big Shot团队的合作感到兴奋，他们有良好的发展管道，将拓展到一些公司无法涉足博彩业务的市场 [93][94] 问题: 为现有租户合作伙伴提供高回报增长项目投资的经济情况与传统售后回租相比如何 - 两者经济情况应非常相似，投资需有足够回报，公司通过增量租金获得回报，运营商通过品牌、智力资本和运营投资获得回报，公司资产规模和质量提供了独特的投资机会 [98][99][100] 问题: 公司如何看待规模和纳入指数对未来REIT整合的影响 - 关键因素是能否获得有价值的物业、人才和管理平台，目前公司不将其作为优先事项，认为现有业务仍有很大发展空间，但也会关注相邻并购的机会 [101][102][103] 问题: 公司在非博彩业务扩张方面，是否会继续通过建立贷款项目走向所有权，投资级评级对非博彩投资有多重要 - 与Chelsea Piers、Great Wolf和Big Shots的融资安排是特定情况，理想情况是直接进行售后回租，这些安排最终目标是走向所有权；投资级评级能降低公司资本成本，使公司在博彩和非博彩业务中更具竞争力 [106][107][108] 问题: 博彩和拉斯维加斯大道的资本化率是否还有压缩空间，如何看待当前环境下的估值 - 资本化率还有压缩空间，投资者关注博彩行业能获得真正的自由现金流，这将对资本化率产生压缩作用，只要公司资本成本与资本化率压缩速度相匹配，就能保持竞争力 [109][110][111] 问题: 公司两项非博彩投资与私募股权基金的投资组合公司有关，这些私募股权关系对非博彩投资有多重要 - 私募股权机构资金规模大，投资公司众多，公司很高兴能与世界上一些优秀的房地产、休闲和酒店投资者合作，若有机会与现有和未来私募股权合作伙伴合作，公司会积极参与 [113] 问题: 公司信用评级提升、纳入S&P 500、MGP债务再融资等信用和流动性增强机会的时间安排 - 这些都与MGP交易的完成时间相关，预计在2022年上半年完成MGP交易时，公司将在投资级市场发行44亿美元债务以赎回MGM Op单位，若杠杆率保持在6倍以下，有望获得BBB - 评级；MGP债务再融资将在接近到期时进行，再融资将带来AFFO的增量提升 [114][115] 问题: 公司在国际外部增长方面，是否有机会与新的MGM关系合作，考虑澳门或日本赌场开发机会 - 澳门可能性不大，日本很有吸引力 [116] 问题: 威尼斯人第三季度表现出色，对该租户的长期表现有何新想法 - 尽管第三季度国际旅行和会议会展业务未完全恢复，威尼斯人仍取得良好业绩，公司对Apollo接手后继续发展该资产充满信心，资产仍有很大发展机会 [118][119][120] 问题: 公司大部分体验式交易规模较小，是否准备进行更大规模交易 - 公司在战略和财务上没有障碍进行更大规模的非博彩交易，目前一些资产如Chelsea Piers和Great Wolf Resorts虽目前仅参与融资，但具有一定规模和经济影响力 [121][122] 问题: 收购MGP交易中44亿美元现金对价的资金来源是否与最初计划不同，对MGP的增值预期是否有变化 - 从一开始就计划用债务融资44亿美元，这是出于税务原因，增值预期不变，公司预计先发行股权、偿还定期贷款，然后在未来合适时机发行44亿美元债务 [124][125] 问题: 44亿美元资金的融资时间 - 根据协议和税务要求，将在MGP交易所有条件满足后，在2022年上半年的30天窗口内发行债务 [126]

公司业务资产情况 - 公司目前拥有28处市场领先的物业，分布在12个州，面积超4700万平方英尺，约有17800间酒店客房，超200家餐厅、酒吧和夜总会[277] - 公司拥有4笔房地产债务投资，约34英亩未开发或开发不足的土地，以及4个锦标赛高尔夫球场[278] 公司税收及运营模式 - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，将100%的REIT应税收入用于分配以避免美国联邦所得税[273] - 公司通过运营合伙企业开展房地产物业业务，通过应税REIT子公司VICI Golf开展高尔夫球场业务[281] 公司业务运营影响因素 - 自2020年初新冠疫情爆发，租户运营和高尔夫球场运营曾临时关闭，虽目前已开放，但仍可能受运营限制[283] 公司租户及租金情况 - 所有租户截至2021年10月已履行租金义务，公司作为三净出租人，处于较强债权人地位[285] - 公司租金现金收缴率达100%[288] 公司业务战略规划 - 公司是专注增长的公共房地产投资信托，期望与合作伙伴的关系有助于长期收购休闲和酒店物业[279] - 公司认为地理多元化可降低单一市场变化对整体业绩的影响[279] - 公司预计租户将继续对物业进行战略增值投资，以维持其竞争地位[280] - 公司将继续评估并适时寻求市场上的增值收购或投资机会[279] 公司财务关键指标变化（整体） - 总收入同比增长10.6%，达3.757亿美元[288] - 归属于普通股股东的净利润为1.619亿美元，摊薄后每股收益0.28美元[288] - AFFO同比增长12.9%，达2.574亿美元，摊薄后每股AFFO增长5.9%，达0.45美元[288] - 公司季度现金股息提高至每股0.36美元，较上一季度增长9.1%[288] - 2021年三季度和前九个月总营收分别为3.76亿美元和11.26亿美元，较2020年同期分别增加3605.1万美元和2.74亿美元[300][301] - 2021年三季度和前九个月净收入分别为1.64亿美元和7.39亿美元，较2020年同期分别减少2.32亿美元和增加1.34亿美元[300] - 2021年第三季度和前九个月AFFO分别为2.5742亿美元和7.68559亿美元，2020年同期分别为2.27907亿美元和5.8414亿美元[328] - 2021年第三季度和前九个月调整后EBITDA分别为3.24544亿美元和9.77603亿美元，2020年同期分别为3.00356亿美元和7.93473亿美元[328] - 2021年前九个月，公司经营活动提供现金6.10924亿美元，较2020年增加7140.3万美元[343] - 2021年前九个月，公司投资活动提供现金1985.6万美元，较2020年增加4.576205亿美元[343] - 2021年前九个月，公司融资活动使用现金2772.59万美元，较2020年减少3.336251亿美元[343] 公司各业务线收入关键指标变化 - 2021年三季度和前九个月租赁收入分别为3.52亿美元和10.53亿美元，较2020年同期分别增加2852.6万美元和2.32亿美元[301][302][305] - 2021年三季度和前九个月贷款收入分别为1002.7万美元和3043.9万美元，较2020年同期分别增加699.9万美元和2548.6万美元[301][306] - 2021年三季度其他收入减少34万美元，前九个月增加1219.5万美元[301][307] - 2021年三季度和前九个月高尔夫收入分别为650.4万美元和2160.2万美元，较2020年同期分别增加86.6万美元和432.9万美元[301][308] 公司各业务线费用关键指标变化 - 2021年三季度和前九个月总运营费用分别为3043.7万美元和4742.6万美元，较2020年同期分别减少1.7亿美元和2.69亿美元[300][309] - 2021年三季度和前九个月一般及行政费用分别增加33.2万美元和153.2万美元[300][309][310] - 2021年三季度其他费用减少32.7万美元，前九个月增加1219.5万美元[300][309][311] - 2021年三季度和前九个月高尔夫费用分别增加47.1万美元和170万美元[300][309][312] 公司信用及交易相关指标变化 - 2021年第三季度，公司信用损失准备增加900万美元；2021年前九个月，信用损失准备减少2450万美元[313] - 2020年第三季度，公司信用损失准备增加1.771亿美元；2020年前九个月，信用损失准备增加2.611亿美元[314] - 2021年第三季度交易和收购费用较2020年同期减少180万美元；2021年前九个月较2020年同期增加200万美元[315] 公司利息相关指标变化 - 2021年第三季度和前九个月利息费用分别较2020年同期增加8770万美元和9080万美元[316] - 2021年第三季度和前九个月公司债务加权平均年化利率分别降至4.02%和4.03%，2020年同期分别为4.18%和4.48%[317] - 2021年第三季度和前九个月利息收入分别较2020年同期减少20万美元和670万美元[319] 公司债务清偿相关指标变化 - 2021年前九个月公司债务清偿损失为1560万美元，2020年同期为3910万美元[320] 公司资金及债务情况 - 截至2021年9月30日，公司可用现金余额、循环信贷额度和远期销售协议结算所得款项总计49.40092亿美元[329] - 截至2021年9月30日，公司有48亿美元未偿还债务，无一年内到期债务[332] - 截至2021年9月30日，公司未来资金承诺为1.003亿美元，包括6030万美元大狼夹层贷款、2500万美元ROV信贷安排和1500万美元切尔西码头抵押贷款，10月4日ROV信贷安排终止[332] - 2021年9月30日，公司长期债务本金中2025年票据7.5亿美元、2026年票据12.5亿美元、2027年票据7.5亿美元、2029年票据10亿美元、2030年票据10亿美元[335] - 2021年9月30日，公司总债务合同义务为6.063114亿美元，租赁和合同义务为1348.89万美元，总合同承诺为6.198003亿美元[335] - 截至2021年9月30日，未偿债务本金总额48亿美元，均为固定利率[353] 公司重大交易安排 - 公司宣布以172亿美元战略收购MGP，完成后将增加年化租金10.09亿美元[288][289] - 公司宣布与ClubCorp达成战略安排，可提供最高8000万美元抵押贷款融资[288][292] - 公司完成1.15亿股股权发行，总发行价值34亿美元[288][298] - 公司结算2690万股2020年6月远期销售协议，净收益约5.269亿美元[288][298] - 公司使用股权发行和远期销售协议结算所得款项偿还21亿美元定期贷款B，并结算利率互换协议[288][295] - 公司预计威尼斯收购在2022年第一季度完成，MGP交易在2022年上半年完成，将用现金、远期销售协议实物结算收益和债务融资[337] 公司子公司相关情况 - 截至2021年9月30日，非担保高级无抵押票据子公司占运营合伙企业收入的4.6%（或合并收入的4.5%），占运营合伙企业总资产的3.7%（或合并总资产的3.7%）[348] 公司债务契约遵守情况 - 截至2021年9月30日，公司遵守所有债务相关契约[347] 公司股息情况 - 2021年前九个月三次股息分别为每股0.33美元、0.33美元、0.36美元[349] - 2020年前九个月三次股息分别为每股0.2975美元、0.2975美元、0.33美元[350] - 2021年股息支付5.324亿美元[349] - 2020年股息支付4.352亿美元[349] 公司股权及债务融资收益与支出情况 - 2021年9月股权发行及2020年6月远期销售协议全额实物结算出售普通股净收益23.861亿美元[349] - 全额偿还定期贷款B工具未偿还本金21亿美元[349] - 2019年6月远期销售协议及ATM计划出售普通股净收益15.397亿美元[349] - 2020年2月高级无抵押票据发行总收益25亿美元[349] - 全额赎回第二留置权票据未偿还本金4.985亿美元及适用溢价3900万美元[349]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后资金流（AFFO）为2.561亿美元，即摊薄后每股0.46美元，较2020年第二季度增长45.3% [22] - 第二季度总营收摘要中的非现金租赁和融资调整应为正2930万美元，而非负2930万美元 [22] - 第二季度一般及行政费用（G&A）为760万美元，占总营收的2%，为三网租赁行业最低比率之一 [23] - 截至6月30日，净债务与过去12个月调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比约为5.0倍 [21] - 重申2021年全年AFFO指引，预计在10.10亿 - 10.35亿美元之间，即摊薄后每股1.82 - 1.87美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 若威尼斯人度假村交易完成，公司将新增2.5亿美元的年化租金，使收入基础增长近20%，并预计立即增厚每股AFFO [13] - 第二季度，公司与大狼度假村达成夹层贷款协议，提供7950万美元用于资助马里兰州大狼小屋的开发，贷款年利率为8%，初始期限为3年，有2个12个月的延期选项 [18] - 公司有机会在未来5年内为大狼度假村的国内外室内水上公园度假村开发和建设提供高达3亿美元的夹层融资 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉斯维加斯的游客量、入住率和消费者支出持续加速增长，运营利润率扩张明显，周中需求因会议和展会的提前回归得到支撑，2021年下半年和2022年的前景非常乐观 [15] - 区域市场和拉斯维加斯一样，受益于强劲的消费者需求和新的、更高效的运营模式 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为博彩房地产是美国商业房地产中下一个伟大的机构化故事，具有规模大、质量高、不可或缺、租赁期限长和通胀缓解等特点，是所有寻求总回报的投资者的优质投资选择 [8][11] - 公司将继续扩大博彩以外的投资，与优秀运营商合作，通过直接所有权或抵押贷款融资工具帮助他们发展业务，但大部分投资仍将集中在博彩领域 [37] - 公司利用贷款工具作为潜在房地产所有权的途径，希望在未来有机会成为房地产所有者 [37][55] - 随着博彩房地产资产类别的机构化进程，资本可能会从拉斯维加斯辐射到其他地区市场 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 博彩运营商作为房地产租户在新冠疫情期间表现出高度的韧性，是基于场所的休闲运营商，并受益于体育博彩的长期趋势 [8] - 室内水上公园度假村行业具有多个收入驱动因素，客户基础和体验持久，利润率高，在新冠疫情后重新开放，客户大量回归，并采用了新的运营模式，盈利能力和利润率更高 [28] - 公司对博彩房地产的长期前景充满信心，认为其是最高质量、最大规模的房地产，可以在三网租赁结构中拥有 [11][12] 其他重要信息 - 公司与大狼度假村的合作是基于良好的关系和对该行业的深入研究，希望通过合作继续发展该平台，并在未来有机会将其转化为房地产所有权 [27][29] - 公司的首席会计官来自黑石集团，这有助于公司与博彩和非博彩领域的运营商建立良好的关系 [30] - 公司认为与运营商建立长期关系非常重要，这有助于公司了解业务变化和长期前景，从而做出更明智的投资决策 [40][41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 室内水上公园度假村的潜在市场规模和现金流弹性如何 - 公司花了两年多时间研究室内水上公园度假村行业，认为该行业现金流类似无博彩业务的赌场，有多个收入驱动因素，客户基础和体验持久，利润率高，在新冠疫情后重新开放，客户大量回归，并采用了新的运营模式，盈利能力和利润率更高 [27][28] - 大狼度假村是该行业的领导者，目前有19家度假村，此次合作的是第20家，公司希望继续与大狼度假村合作，发展该平台，并在未来有机会将其转化为房地产所有权 [29] 问题: 这笔交易是公开市场机会吗，公司是如何获得的 - 公司团队与大狼度假村和黑石集团建立了良好的关系，通过合作达成了这笔交易 [30] 问题: 公司在2021年对额外交易的兴趣如何 - 公司将继续与博彩和非博彩领域的运营商建立关系，寻找合作机会，帮助他们发展业务 [31] 问题: 未来私募股权在博彩运营公司和/或房地产资产方面的参与度会加速、持平还是下降 - 全球资本在寻找收益率，博彩房地产具有较高的价值，尤其是对于管理长期负债的投资者来说，其租赁期限长、有租金递增和CPI调整条款，资产对租户至关重要，租户信用良好 [34][35] - 随着博彩房地产资产类别的机构化进程，资本可能会从拉斯维加斯辐射到其他地区市场 [42] 问题: 公司是否看到博彩以外的增值资产收购机会，是否会在未来1 - 2年内多元化非博彩投资组合和租户及资产基础 - 公司使用贷款工具作为潜在房地产所有权的途径，预计将继续扩大博彩以外的投资，但大部分投资仍将集中在博彩领域 [37] - 公司正在与非博彩领域的运营商建立关系，希望通过合作获得增值和令人兴奋的机会 [38] 问题: 公司的博彩专业知识在与运营商的讨论中有多大优势 - 公司的博彩专业知识非常重要，有助于了解业务变化和长期前景，与运营商建立长期关系，从而做出更明智的投资决策 [40][41] 问题: 拉斯维加斯的资本化率压缩明显，区域市场的合理水平是多少 - 随着博彩房地产资产类别的机构化进程，资本可能会从拉斯维加斯辐射到其他地区市场，区域市场的资产具有良好的收入产生和收入弹性特征 [42] 问题: 是否开始看到资本流向区域资产，还是仍主要集中在拉斯维加斯 - 公司在新冠疫情期间接到了很多新进入者的电话，他们对博彩行业感兴趣，包括拉斯维加斯和其他地区市场，预计未来会有更多资本流向区域市场 [44] 问题: 威尼斯人度假村的融资计划是什么，目前的借款利率是多少 - 公司有24亿美元的股权资金，将在秋季进入无担保高收益债券市场，筹集剩余的16 - 17亿美元，以完成40亿美元的威尼斯人度假村收购 [46] - 公司最近获得的10年期债券报价在3.5% - 4%之间 [46] 问题: 公司在未来2 - 3年内对现有资产的增量投资预计是多少，目前有哪些积极的计划 - 租户有责任对资产进行资本投资，公司在租赁协议中有相关义务规定 [48] - 公司与运营伙伴合作，帮助他们了解如何提供资本进行扩张、改进和重新规划，以满足强劲的需求 [49] 问题: 杰克设施的吸烟区对业务有多大影响 - 吸烟区是为了满足特定客户群体的需求，一些市场开始实行禁烟政策，但运营商通过创建户外吸烟设施来满足客户需求，长期影响需要进一步观察 [51][52] 问题: 请介绍与切尔西码头和大狼度假村的讨论情况，如何平衡贷款和直接投资的风险，未来非博彩资产的增量支出会如何发展 - 公司在与切尔西码头和大狼度假村的交易中，由于当时没有机会购买房地产，所以选择使用融资工具作为潜在房地产所有权的途径 [55] - 公司的首要选择是购买符合投资标准的房地产，但也会根据风险/回报情况进行机会主义投资 [55][56] 问题: 贷款业务的现金流是短期的，需要重新投资，公司与切尔西码头和大狼度假村的关系如何，何时可能将贷款转换为直接投资 - 公司与切尔西码头和大狼度假村的合作是基于他们的增长野心和对资本的需求，公司希望通过合作获得未来成为房地产所有者的机会，但无法给出具体时间表 [58][59] 问题: 公司与切尔西码头和大狼度假村的贷款协议中是否有优先购买权或拒绝权，贷款是否可以提前偿还 - 公司与大狼度假村有类似的优先购买权协议，每月会收到报告信息，与管理层保持良好沟通，贷款预计不会很快偿还 [62][63] 问题: 公司在不同行业垂直领域的投资范围有多广 - 公司涉足的行业类别已达两位数，评估标准包括低周期性、无长期威胁、健康的供需平衡和持久的终端用户体验 [65] 问题: 完成所有已宣布和待完成的交易后，每股AFFO的范围是多少 - 公司重申了2021年全年AFFO指引，预计在10.10亿 - 10.35亿美元之间，即摊薄后每股1.82 - 1.87美元，威尼斯人度假村交易将带来2.5亿美元的增量租金，额外15亿美元的债务成本约为4%，可以大致估算出对AFFO的影响 [24][69] 问题: 在评估拉斯维加斯和区域市场时，是否开始从以2019年为基准转向考虑高于该水平的正常运营率 - 公司需要对每个资产进行单独评估，了解其增长情况、盈利来源和利润率变化，以便做出准确的评估 [72] 问题: 关于与霍苏尔公园和印第安纳大赛马场的看跌期权和看涨期权，公司的策略是什么，什么因素会促使公司提前行使或推迟行使 - 租户在接管这两个资产后表现出色，正在进行大规模的资本项目，业务需要一段时间才能稳定，公司将继续关注资产的发展，并与运营商沟通，以确定看跌期权和看涨期权的行使时机 [77][78] 问题: 随着资本化率的压缩，是否认为未来大多数赌场房地产将由运营商以外的机构持有 - 这取决于资产所有者对收益的使用方式，当运营商有增长需求或资产所有者需要退出时，房地产投资信托（REIT）的参与是有价值的，但目前还没有看到大量出于财务工程目的的售后回租交易 [80] 问题: 大狼度假村选择在靠近赌场的位置建设项目，是否与该位置有关，公司是否可以利用区域赌场的多余土地与大狼度假村进行更多合作 - 大狼度假村选择该位置与靠近赌场无关，而是因为该位置靠近95号公路，是室内水上公园度假村行业机构化的体现 [83] - 如果有机会与租户合作在土地上建设水上公园，公司愿意提供资金 [83] 问题: 凯撒宫本月宣布翻新主入口，对公司在该区域的开发前景有何影响 - 公司对凯撒宫的翻新项目感到兴奋，认为这将是一个很棒的项目，但不确定翻新主入口与该区域的新开发之间是否有联系，该区域的房地产具有很大的开发潜力 [87] 问题: 拉斯维加斯博彩资本化率的压缩是否促使公司更多地关注非博彩投资 - 公司有能力同时进行博彩和非博彩投资，不会因为博彩资本化率的压缩而放弃博彩领域的机会，将继续在两个领域建立关系，寻找增值机会 [92] 问题: 大狼度假村剩余的最多3亿美元资本的调用时间有何指导 - 公司没有相关指导，大狼度假村有强大的项目管道，客户需求强劲，有机会扩大平台，公司期待与他们合作 [93] 问题: 德尔塔变种和内华达州要求在公共场所佩戴口罩的公告对赌场流量和活动有何影响 - 公司将继续监测情况，赌场在之前的疫情期间已经经历过类似情况，需求仍然强劲，预计未来口罩要求可能会再次调整 [95]

公司REIT税收分配政策 - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，将100%的REIT应税收入用于分配以避免美国联邦所得税[219] 公司资产与业务布局 - 公司目前拥有28处市场领先的物业，总面积超4700万平方英尺，分布在12个州，约有17800间酒店客房，超200家餐厅、酒吧和夜总会[223] - 公司拥有4笔房地产贷款，约34英亩未开发或开发不足的土地，以及4个锦标赛高尔夫球场[224] - 公司将物业出租给凯撒、宾州国家、硬石、世纪赌场和JACK娱乐等子公司，凯撒是最大租户[225] 疫情对公司业务的影响 - 自2020年初新冠疫情爆发，公司租户运营和高尔夫球场业务曾临时关闭，虽目前已开放运营，但仍可能受运营限制[230] 公司租户租金情况 - 截至2021年7月，所有租户已履行租金义务，公司作为三净出租人，处于较强债权人地位[231] 公司贷款业务动态 - 2021年第二季度，公司发起了大狼夹层贷款，总承诺金额为7950万美元，用于部分资助马里兰州大狼小屋的开发[232] - 2021年6月16日公司与Great Wolf Resorts达成最高7950万美元夹层贷款协议，年利率8%，预计2022年年中完成资金发放，另有机会在五年内提供最高3亿美元夹层融资[233] 公司资产收购与出售 - 2021年3月2日公司以40亿美元现金收购威尼斯人度假村土地和房地产资产，OpCo Buyer以22.5亿美元收购运营资产，初始年租金2.5亿美元，租期30年，租金涨幅2%-3%，预计2021年第四季度完成交易[233][234] - 公司2020年9月3日与Caesars达成协议，以2200万美元出售Harrah's Louisiana Downs Casino，公司获550万美元，Caesars获1650万美元，交易待监管批准[237] - 公司2020年12月24日同意与EBCI就Caesars Southern Indiana房产签订净租赁协议，初始年租金3250万美元，租期15年，预计2021年第三季度完成交易[237] 公司年度财务关键指标 - 公司2021年租金现金回收率达100%[233] - 公司2021年总营收同比增长45.9%至3.764亿美元[233] - 公司2021年归属于普通股股东的净利润为3.007亿美元，摊薄后每股收益0.54美元[233] - 公司2021年调整后基金营运资金（AFFO）同比增长45.3%至2.561亿美元，摊薄后每股AFFO增长27.8%至0.46美元[233] 公司季度和半年度财务指标对比 - 2021年第二季度销售型和直接融资租赁收入为2.91132亿美元，上年同期为2.23895亿美元[239] - 2021年上半年总营收为7.5071亿美元，上年同期为5.12903亿美元，同比增长2.37807亿美元[239] - 2021年Q2和H1租赁总收入较2020年同期分别增加1.005亿美元和2.033亿美元，合同租赁总收入分别增加6730万美元和1.39亿美元[241][244] - 2021年Q2和H1贷款收入较2020年同期分别增加880万美元和1850万美元[245] - 2021年Q2和H1其他收入较2020年同期分别增加630万美元和1250万美元[246] - 2021年Q2和H1高尔夫业务收入较2020年同期分别增加300万美元和350万美元[247] - 2021年Q2和H1一般及行政费用较2020年同期分别增加10万美元和120万美元[248][249] - 2021年Q2和H1其他费用较2020年同期分别增加630万美元和1250万美元[248][250] - 2021年Q2和H1高尔夫业务费用较2020年同期分别增加110万美元和120万美元[248][251] - 2021年Q2和H1信用损失准备分别减少2910万美元和3350万美元[248][252] - 2021年Q2和H1利息费用较2020年同期分别增加210万美元和310万美元，债务加权平均年化利率分别降至4.01%和4.03%[248][255][256] - 2021年Q2和H1利息收入较2020年同期分别减少100万美元和650万美元[248][257] 公司特定时间点财务数据 - 截至2021年6月30日，公司净收入归属于普通股股东的金额，3个月为300,709千美元（2021年）和229,402千美元（2020年），6个月为570,510千美元（2021年）和205,390千美元（2020年）[265] - 截至2021年6月30日，公司AFFO金额，3个月为256,127千美元（2021年）和176,257千美元（2020年），6个月为511,139千美元（2021年）和356,233千美元（2020年）[265] - 截至2021年6月30日，公司调整后EBITDA金额，3个月为327,225千美元（2021年）和248,413千美元（2020年），6个月为653,059千美元（2021年）和493,117千美元（2020年）[265] - 截至2021年6月30日，公司可用现金余额、循环信贷额度和远期销售协议结算所得款项总计3,821,438千美元，其中现金及现金等价物407,522千美元，循环信贷额度1,000,000千美元，远期销售协议所得款项2,413,916千美元[266] - 截至2021年6月30日，公司有69亿美元债务未偿还，未来12个月无到期债务，还有1.195亿美元未来资金承诺[269] - 截至2021年6月30日，公司总债务合同义务为8,435,965千美元，租赁和合同义务为155,252千美元，总合同承诺为8,591,217千美元[272] 公司收购资金安排与流动性情况 - 公司预计威尼斯收购将于2021年第四季度完成，将使用手头现金、远期销售协议结算和债务融资来支付收购款[275] - 公司认为有足够流动性满足需求，主要通过现有现金及等价物、短期投资、租赁协议现金收入、银行借款和证券发行所得款项[276] - 租赁协议初始期限为15 - 20年，新冠疫情对租户有不利影响，但公司认为有足够流动性应对[277] 非GAAP财务指标说明 - 非GAAP财务指标不代表GAAP定义的经营现金流，不能替代净收入、现金流衡量指标，且各房地产公司定义可能不同[263] 公司现金流量情况 - 2021年上半年经营活动净现金流入较2020年同期增加9200万美元[281][282] - 2021年上半年投资活动净现金流入较2020年同期增加8.825亿美元[281][283] - 2021年上半年融资活动净现金使用较2020年同期减少34.616亿美元[281][283] 非担保高级无抵押票据子公司占比情况 - 截至2021年6月30日，非担保高级无抵押票据子公司占运营合伙企业收入的4.6%，占合并收入的4.5%，占运营合伙企业总资产的3.8%，占合并总资产的3.8%[287] 公司每股股息情况 - 2021年上半年每股股息为0.33美元，2020年上半年为0.2975美元[288] 公司过往融资收益情况 - 2019年6月远期销售协议和市价发行计划下出售普通股净收益14.767亿美元，2020年2月高级无抵押票据发行总收益25亿美元[289] 公司债务情况 - 截至2021年6月30日，未偿还债务本金总额为69亿美元，其中约21亿美元为可变利率债务[293] - 截至2021年6月30日，已签订利率互换协议对冲15亿美元可变利率债务，约6亿美元可变利率债务未对冲[294] - 未对冲可变利率借款利率每变动1%，年度现金利息费用将变动约600万美元[294] 公司债务契约遵守情况 - 截至2021年6月30日，公司遵守所有债务相关契约[286]

财务数据和关键指标变化 - 2020年全年AFFO增长10.8%，Q4增长24.3%，为美国所有三重净租赁房地产投资信托基金（REIT）中最高，12家美国三重净租赁REIT报告2020年AFFO每股收益下降，VICI是少数恢复指引的REIT之一，宣布2021年AFFO每股收益指引在1.82 - 1.87美元之间，若达到指引中点，同比增长约12%，从2019年到2021年指引中点的增长率约为25% [10][11][13] - 一季度AFFO为2.55亿美元，即每股摊薄收益0.47美元，较2020年Q1增长41.7%，加权平均摊薄股数增加约17.1% [38] - 一季度G&A为810万美元，占总收入的2.2%，为三重净租赁行业中最低比率之一 [39] - 截至3月31日，净债务与LTM EBITDA之比约为5.4倍，符合公司维持净杠杆在5.0 - 5.5倍的目标范围，若考虑Eldorado Caesars交易的全年租金，预计杠杆率将处于目标范围低端 [36] - 目前流动性约为38亿美元，包括3.23亿美元现金、10亿美元未动用循环信贷额度、约5.374亿美元来自2020年6月远期销售协议的未来结算收益和约19亿美元来自2021年3月远期销售协议的未来结算收益 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 3月3日宣布以40亿美元收购拉斯维加斯威尼斯人度假村、金沙会展中心的房地产，交易完成后将增加2.5亿美元的年化租金，使公司收入基础增长近20%，并预计立即增厚AFFO每股收益 [23] - 过去42个月收购14项资产，投入超120亿美元资本，使投资组合规模翻倍 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉斯维加斯市场复苏加速，客户大量回归，会议和活动预订持续增长 [26] - 博彩和休闲市场中，公司物业表现强劲，新运营模式与强劲且持续的消费者需求相匹配，许多资产持续创下业绩记录 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于成为美国领先的REIT，通过收购优质房地产资产，为股东创造可持续价值，重点关注体验式房地产投资，认为体验式投资是未来最佳投资领域，将继续挖掘三重净租赁REIT未涉足的空白领域，扩大体验式投资组合 [29][73][75] - 公司将继续关注收购机会，包括拉斯维加斯和其他地区的房地产资产，以实现投资组合的多元化和增长 [26][157] - 公司认为博彩行业的网络效应在推动并购活动中发挥重要作用，随着体育博彩的兴起，这一效应将更加明显 [65][66] - 与其他三重净租赁REIT相比，公司的AFFO每股收益增长表现优异，PEG比率具有竞争力，预计未来将继续保持行业领先的增长态势 [10][11][20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对拉斯维加斯的未来发展持乐观态度，认为该地区的博彩和休闲市场将继续增长，公司将受益于市场的复苏和发展 [26] - 博彩行业的运营商在疫情后表现出强大的韧性和适应能力，通过优化运营模式提高了利润率，公司对租户的运营能力和业绩表现充满信心 [61] - 随着市场对博彩行业的认识不断提高，越来越多的投资者开始关注该领域，预计未来博彩房地产的交易将更加活跃，资本流入将推动资产估值上升 [101][102] - 公司将继续加强资本结构管理，确保有足够的资金支持收购活动，并努力实现投资级信用评级，以降低资本成本，扩大并购目标范围 [79] 其他重要信息 - 公司鼓励投资者关注价格收益增长比率（PEG比率），并通过比较当前AFFO收益倍数和预计AFFO每股收益增长率来评估公司的投资价值 [14] - 公司92%的租金受CPI调整条款保护，其中最大的是凯撒娱乐的区域主租赁和拉斯维加斯租赁，每年11月1日生效 [128] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 阿波罗未来是否可能进行更多交易并纳入主租赁，提供交叉抵押 - 公司无法代表阿波罗发言，不确定是否会有其他资产纳入威尼斯人租赁，需等待观察 [46] 问题: 拉斯维加斯土地市场现状，公司是否会成为买家或卖家 - 公司拥有大量土地，将继续寻找机会扩大业务，以实现增值，投资者对拉斯维加斯大道的房地产价值认识不断提高，博彩房地产的估值有望提升 [47][48][49] 问题: 马蹄铁哈蒙德的新租户情况，监管机构是否会在时间上给予灵活性 - 公司没有从印第安纳州博彩监管机构获得最新消息，需等待观察监管机构的计划 [53] 问题: 除了信用增强效益，公司如何参与电子博彩的增长 - 公司对体育博彩作为博彩行业的长期趋势感到兴奋，认为体育博彩可以扩大博彩的受众群体，增加博彩运营商的市场份额 [54][56][57] 问题: 未来6 - 12个月的并购展望 - 博彩行业的运营商表现出色，公司将继续与资产持有者和运营商进行沟通，寻找并购机会，网络效应是推动并购的重要因素 [61][63][66] 问题: 从投资组合或与其他零售三重净租赁REIT合并的角度看，并购是否有意义，是否有增值机会 - 目前公司专注于成为体验式REIT，尚未发现具有足够规模的体验式房地产投资的REIT，但如果符合股东利益，将考虑进行并购 [73][74] 问题: 如果公司在未来12个月内获得投资级评级，对债务成本和并购目标范围有何影响 - 投资级评级可能使债务成本降低50 - 200个基点，有助于降低资本成本，增加公司的支付能力和并购机会 [78][79] 问题: 如何评估阿波罗未来退出的风险，以及如何替换运营商 - 公司相信阿波罗对威尼斯人资产有清晰的愿景和战略规划，预计阿波罗将在资产表现良好时退出，届时资产将具有吸引力，公司对拉斯维加斯市场的复苏充满信心 [88][90][92] 问题: 博彩资产的资本化率是否准确反映风险，什么因素可能推动其下降，对公司是积极还是消极影响 - 公司认为博彩资产的风险被低估，随着市场对博彩行业的认识提高，更多投资者进入市场，将推动资本化率下降，公司将继续关注非博彩资产的投资机会，以实现投资组合的多元化 [100][102][105] 问题: 目前对资产的竞购公司数量是否比疫情前增加，威尼斯人交易的竞购过程是否更具竞争力 - 威尼斯人交易是一个具有竞争力的过程，博彩行业在疫情后的出色表现吸引了更多投资者的关注，预计未来竞争将更加激烈 [108][109] 问题: 博彩REIT行业的发展前景，以及公司认为还有哪些可投资的领域 - 随着博彩行业在新司法管辖区的扩张，可投资的租金规模预计将达到40 - 50亿美元，运营商增加设施和空间的能力也将为公司带来更多投资机会，公司对行业的未来发展持乐观态度 [110][111][113] 问题: 区域市场的强劲表现如何影响公司对租金EBITDA覆盖率的评估 - 公司拥有专业的内部团队，会研究运营商的利润率增长情况，与运营商合作确定可持续的利润率水平，并据此进行评估 [119][120] 问题: 卖家的预期是否与公司的预期一致，谈判情况如何 - 公司会根据具体资产的情况，研究历史EBITDA和利润率水平，确定可持续的水平，并据此进行谈判，难以一概而论卖家和公司的预期是否一致 [121][123] 问题: 哪些租金的CPI调整条款近期可能生效 - 公司92%的租金受CPI调整条款保护，最大的是凯撒娱乐的租赁，每年11月1日生效，不同租赁的调整条款和生效时间有所不同 [128][129][130] 问题: 如果山姆·斯泰顿继续担任运营商，威尼斯人资产的资本化率会有何不同 - 理论上可能会有影响，但该交易发生在市场不确定时期，许多潜在买家被排除在外，这也是最终交易价格的一个重要因素 [134][135] 问题: 未与博彩REIT开展业务的运营商的主要阻碍是什么，是否会有更多参与者进入市场 - 运营商需要有合理的资金使用计划，公司认为通过出售租赁回租获得的资金用于支持增长是一个很好的用途，网络效应也将促进交易的流动性 [138][139][140] 问题: 是否考虑国际成熟市场的投资机会 - 公司会关注加拿大和其他国家的投资机会，但需要考虑税收、房地产等多种因素，公司的商业模式使其具备在国际市场实现低成本增长的能力 [145][146][150] 问题: 建筑成本上升对并购活动和资本化率压缩有何影响，是否会成为合作伙伴增长的限制因素 - 目前尚未看到商业建筑成本像住宅建筑成本那样大幅上升，建筑行业的繁荣对公司的运营商和业务发展有利 [153][154] 问题: 威尼斯人收购增加了公司在拉斯维加斯的租金敞口，未来并购是否会更倾向于拉斯维加斯以外的地区 - 公司计划保持投资组合的多元化，在拉斯维加斯和其他地区都有投资机会，将继续平衡和优化投资组合 [156][157] 问题: 运营商对将博彩业务扩展到购物中心的兴趣如何 - 公司将继续关注宾夕法尼亚州购物中心的博彩业务发展，这是一种新的房地产利用方式，目前处于早期阶段，其他州也在关注其发展情况 [161][162][163] 问题: 威尼斯人交易对凯撒娱乐的价值有何影响 - 凯撒娱乐的资产具有很高的价值，公司的投资模式具有很强的韧性，租金收取稳定，租赁期限长，且租金随CPI调整，对于长期投资者具有吸引力 [168][170]