业绩总结 - 公司预计未来三年每股基金运营收益（FFO）年复合增长率为5-6%[5] - 预计未来三年净运营收入（NOI）年复合增长率为3-5%[15] - 预计未来三年内，主要租户的租赁活动将推动约40%的净营业收入（NOI）增长[41] - 预计未来三年的开发管道总投资预计在2.9亿到3.3亿美元之间，预计产生7%到8%的未杠杆收益率[77] - 预计2020年至2022年，FFO年均增长为5-6%[171] 用户数据 - 公司在纽约大都会区拥有48个物业，约占总价值的80%[11] - 公司在DC到波士顿走廊的73个物业中，有62个物业占据了约88%的净运营收入（NOI）[10] - 前20大租户的年化基础租金（ABR）占总ABR的比例为36.5%[32] - 家得宝（The Home Depot, Inc.）的年化基础租金为920百万美元，占总ABR的6.5%[32] - 塔吉特公司（Target Corporation）的年化基础租金为298百万美元，占总ABR的1.4%[32] 收购与投资 - 目前已完成或正在进行的收购金额约为2亿美元[5] - 公司每年计划进行1.5亿至2亿美元的收购[21] - 2019年，收购和处置活动中，处置资产数量为12个，收购资产数量为5个[153] - Jersey City计划投资1.7亿美元用于Bayfront的收购和改善[95] - 2019年，资产处置价值为1.86亿美元，收购价值为2.04亿美元，年收益率分别为约7.4%和5.5%[153] 未来展望 - 公司计划将入住率从93%提升至97%[5] - 预计2023年，年开发支出将增加至2亿至3亿美元[141] - 预计未来三年内的总资本支出将达到约1亿美元，预计未杠杆收益率为9%[43] - 预计2020年至2022年，开发/重建支出为每年1亿至1.25亿美元[171] 财务状况 - 2019年，现金储备为5.36亿美元，信用额度为6亿美元，未抵押资产价值为12亿美元[169] - 2019年，净债务与调整后EBITDA比率为4.8倍，净债务占总市值的25%[163] - 预计2020年至2022年，净债务与前瞻性EBITDA比率将低于6.0倍[171] - 截至2019年9月30日，净收入为56,700千美元[198] - 折旧和摊销费用为21,496千美元[199] 其他信息 - 超市的平均销售额为每平方英尺740美元[7] - Briarcli Commons周边有超过36.5万的人口，平均家庭收入约为9万美元[108] - Hudson Mall的零售市场竞争有限，服务于密集的人口[96] - 同物业现金 NOI 排除开发、重建或重大租户重新定位的物业，提供更一致的运营表现比较[189] - 现金 NOI 边际计算为现金 NOI 除以总收入，提供给投资者有用的视角[188]

公司股权与投资组合情况 - 截至2019年9月30日，公司拥有约95.4%的流通普通股OP单位[149] - 截至2019年9月30日，公司投资组合包括73个购物中心、4个商场和1个仓库园区，总面积约1500万平方英尺[150] 财务关键指标变化 - 2019年前三季度净收入为1.12659亿美元，2018年同期为1.09712亿美元；2019年第三季度净收入为5670万美元，2018年同期为2689.9万美元[156][166] - 2019年前三季度资金运营现金流为1.3235亿美元，2018年同期为1.30022亿美元；2019年第三季度为3824.8万美元，2018年同期为4634.2万美元[156] - 2019年前三季度现金净营业收入为1.76851亿美元，2018年同期为1.65517亿美元；2019年第三季度为5737.3万美元，2018年同期为5085.5万美元[156] - 2019年前九个月净收入为1.127亿美元，2018年同期为1.097亿美元[169] - 2019年前九个月总收入降至2.917亿美元，较2018年同期减少2150万美元[169] - 2019年前九个月折旧和摊销费用降至6590万美元，较2018年同期减少770万美元[170] - 2019年前九个月房地产税降至4520万美元，较2018年同期减少250万美元[170] - 2019年前九个月物业运营费用降至4560万美元，较2018年同期减少1640万美元[170] - 2019年前九个月一般及行政费用增至2890万美元，较2018年同期增加340万美元[171] - 2019年前九个月房地产销售收益为6820万美元，2018年同期为5260万美元[173] - 2019年前九个月利息收入增至770万美元，较2018年同期增加170万美元[174] - 2019年前九个月利息和债务费用增至4990万美元，较2018年同期增加180万美元[175] - 2019年前九个月同店现金NOI在三季度下降140万美元（2.7%），前九个月下降290万美元（1.9%）[183] - 2019年第三季度净利润为5670万美元，2018年同期为2689.9万美元；2019年前九个月净利润为1.12659亿美元，2018年同期为1.09712亿美元[186] - 2019年第三季度资金运营现金流（FFO）为3820万美元，2018年同期为4630万美元；2019年前九个月FFO为1.324亿美元，2018年同期为1.3亿美元[189] - 2019年前三个季度董事会宣布普通股和运营合伙单位季度股息为每股0.22美元，年股息率为0.88美元[192] - 2019年前九个月经营活动提供净现金1.156亿美元，较2018年同期的8810万美元增加2750万美元[197] - 2019年前九个月投资活动提供净现金6010万美元，较2018年同期使用的3670万美元增加9680万美元[197] - 2019年前九个月融资活动使用净现金9680万美元，较2018年同期的8660万美元增加1020万美元[197] - 2019年和2018年前九个月资本支出分别为7.1005亿美元和8.8922亿美元，其中开发和再开发成本分别为5.564亿美元和7.183亿美元，资本改进分别为1.0736亿美元和1.4704亿美元，租户改进和补贴分别为4629万美元和2388万美元[209] 项目开发与重建情况 - 公司有8个活跃的开发、重建或主力店重新定位项目，总估计成本为4250万美元，截至2019年9月30日已支出3420万美元（占比80%）[158] - 2019年第三季度，公司完成5个重建项目，总估计成本为8040万美元[158] - 截至2019年9月30日，公司有4250万美元的再开发、开发和锚定重新定位项目，较2018年12月31日的1.965亿美元减少1.54亿美元，预计未来两年还需830万美元完成项目[210] 房产处置情况 - 2019年前三季度，公司处置8处房产，净收入1.114亿美元，实现房地产销售收益6820万美元；第三季度处置6处房产，净收入7760万美元，实现房地产销售收益3970万美元[158] 激励计划与股份回购情况 - 2019年前三季度，公司授予276482个长期激励计划单位、180213份股票期权、34638股限制性股票；693441份股票期权、96378股限制性股票和80681个长期激励计划单位归属[162] - 2019年8月，公司回购357998个OP单位，总价600万美元[163] 现金及现金等价物与信贷情况 - 截至2019年9月30日，公司现金及现金等价物（含受限现金）为5.363亿美元，信贷额度无提款，循环信贷协议总承诺金额为6亿美元，可用额度为6亿美元，到期日为2024年1月29日[195] - 截至2019年9月30日，现金及现金等价物（含受限现金）为5.363亿美元，较2018年12月31日的4.575亿美元增加7880万美元，较2018年9月30日的4.656亿美元增加7080万美元[197] 债务情况 - 2019年和2020年无到期债务，公司认为未来12个月运营现金流、手头现金、循环信贷协议及进入资本市场的能力足以支持运营、偿债和资本支出[196] - 截至2019年9月30日，应付抵押贷款本金余额为15.58003亿美元，加权平均利率为4.09%，净房地产抵押品约为12亿美元，且公司遵守所有债务契约[205][206] - 2015年1月15日公司签订5亿美元循环信贷协议，2017年3月7日修订，信贷额度增至6亿美元，2019年7月29日再次修订，到期日延至2024年1月29日，借款利率为伦敦银行同业拆借利率加1.05% - 1.50%，年费为15 - 30个基点，最大杠杆比率为60%，最低固定费用覆盖率为1.5倍[207] - 截至2019年9月30日，公司可变利率债务余额为1.695亿美元，加权平均利率为3.84%，固定利率债务余额为13.88503亿美元，加权平均利率为4.12%，若固定利率债务加权平均利率提高1%，年化利息费用将增加约1390万美元[225][226] 保险情况 - 公司维持多项保险，美国和波多黎各的一般责任保险限额为2亿美元，美国的全风险财产保险每次事故和总计限额为5亿美元，波多黎各为1.39亿美元，网络安全损失保险每次事故和总计限额为500万美元，保险到期日为2020年12月[211] 保险索赔与收益情况 - 2018年6月13日龙卷风损坏公司宾夕法尼亚州购物中心约13%的可出租面积，2019年前九个月公司就相关保险索赔达成5500万美元和解，确认4800万美元伤亡收益和300万美元业务中断收入[214] - 2017年9月20日飓风玛丽亚损坏公司波多黎各两处房产，2018年前九个月公司收到1500万美元伤亡保险赔款，扣除300万美元飓风相关成本后，净伤亡收益为1200万美元，2019年6月公司就最终保险赔偿达成1.43亿美元和解，确认8700万美元伤亡收益[215][217] 环境修复成本情况 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司分别计提1600万美元和1700万美元环境修复成本，2018年前九个月确认600万美元环境修复成本[218] 租户相关情况 - 2018年10月15日西尔斯申请破产保护，公司有四份凯马特租约，年租金收入8500万美元，2019年4月两份租约被拒绝，公司确认7400万美元低于市场无形资产负债注销，ESL承担另外两份租约[220] - 2019年前九个月和第三季度，公司因玩具反斗城破产程序分别收到120万美元和10万美元破产和解收入，此前玩具反斗城九处租约年租金收入7600万美元[221]

公司股权与投资组合情况 - 截至2019年6月30日，公司拥有约95.1%的流通普通股OP单位[147] - 截至2019年6月30日，公司投资组合包括81个购物中心、4个商场和1个仓库园区，总面积约1590万平方英尺[148] 财务数据关键指标变化 - 季度数据 - 2019年第二季度净收入为2810万美元，2018年同期为5980万美元[163] - 2019年第二季度总营收为1.027亿美元，较2018年同期增加80万美元[163] - 2019年第二季度折旧和摊销费用为2260万美元，较2018年同期减少790万美元[164] - 2019年第二季度物业运营费用为1440万美元，较2018年同期减少730万美元[164] - 2019年第二季度一般和行政费用为1000万美元，较2018年同期增加180万美元[164] - 2019年第二季度利息和债务费用从2018年同期的1570万美元增至1650万美元，增加了80万美元[168] - 2019年第二季度所得税费用从2018年同期的20万美元增至100万美元，增加了80万美元[169] - 2019年第二季度运营资金（FFO）为5760万美元，2018年同期为3960万美元[190] 财务数据关键指标变化 - 半年度数据 - 2019年上半年净收入为5600万美元，低于2018年同期的8280万美元[170] - 2019年上半年总营收从2018年同期的2.01亿美元降至2.005亿美元，减少了50万美元[170] - 2019年上半年折旧和摊销费用从2018年同期的5170万美元降至4440万美元，减少了730万美元[173] - 2019年上半年物业运营费用从2018年同期的3970万美元降至3150万美元，减少了820万美元[173] - 2019年上半年一般及行政费用从2018年同期的1590万美元增至2060万美元，增加了470万美元[174] - 2019年上半年租赁费用从2018年同期的550万美元增至760万美元，增加了210万美元[175] - 2019年上半年房地产销售收益为2850万美元，低于2018年同期的5040万美元[176] - 2019年上半年同店现金NOI较2018年同期减少200万美元，降幅为1.9%[184] - 2019年上半年FFO为9410万美元，2018年同期为8370万美元[190] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为7680万美元，较2018年同期增加10万美元；投资活动使用的净现金为1240万美元，较2018年同期增加650万美元；融资活动使用的净现金为5840万美元，较2018年同期增加70万美元[199] - 2019年上半年资本支出为5052万美元，2018年同期为5497.9万美元[210] 项目开发与成本情况 - 公司有12个活跃的开发、重建或主力店重新定位项目，总估计成本为1.208亿美元，截至2019年6月30日已发生1.001亿美元（占比83%）[156] - 截至2019年6月30日，公司有1.208亿美元的在建项目和1.13亿美元的已完成项目，较2018年12月31日减少1680万美元，预计未来两年还需2390万美元完成项目[210] 房地产销售情况 - 2019年3月15日，公司以1820万美元出售马萨诸塞州奇科皮的物业，实现1700万美元的房地产销售收益[157] - 2019年5月14日，公司以1560万美元出售马里兰州格伦伯尼的物业，实现1160万美元的房地产销售收益[157] 股息分配情况 - 2019年前两季度公司董事会宣布普通股和运营合伙单位的季度股息为每股0.22美元，即年利率0.88美元，公司需每年分配至少90%的房地产投资信托应税收入[193] 资金与债务情况 - 截至2019年6月30日，公司现金及现金等价物（含受限现金）为4.636亿美元，信贷额度无提款，ATM股权计划原发行金额为2.5亿美元，可用额度为2.413亿美元，循环信贷协议总承诺金额为6亿美元，可用额度为6亿美元[196] - 截至2019年6月30日，公司应付抵押贷款本金余额为15.59934亿美元，加权平均利率为4.13%，其中固定利率债务为13.90434亿美元，利率4.12%，可变利率债务为1.695亿美元，利率4.18%[206] - 截至2019年6月30日，为上述债务提供抵押的房地产净账面价值约为13亿美元，公司遵守所有债务契约[207] - 截至2019年6月30日，公司可变利率债务余额1.695亿美元，加权平均利率4.18%，利率变动1%影响利息费用16.95万美元；固定利率债务余额13.90434亿美元，加权平均利率4.12% [226] - 若固定利率债务加权平均利率上升1%，基于2019年6月30日余额，年化利息费用将增加约1390万美元[226] - 截至2019年6月30日，公司合并债务估计公允价值为16亿美元[228] 保险相关情况 - 公司维持多项保险，包括美国和波多黎各物业的2亿美元一般责任保险、美国物业每次事故和总计5亿美元及波多黎各物业1.39亿美元的综合险，以及5000万美元的网络安全损失保险等[211] - 公司预计多数物业保险保费将因近期事件上涨，无法保证未来能以合理成本获得足够保险，可能影响业务和财务状况[212] - 公司部分贷款和协议要求维持保险，虽目前认为保险充足，但未来可能无法以合理成本获得同等额度保险，影响物业融资和投资组合扩张[213] 灾害理赔与收益情况 - 2018年6月13日龙卷风致宾夕法尼亚州购物中心约13%可出租面积受损，2019年第二季度公司获保险理赔550万美元，确认480万美元灾害收益[214] - 2017年9月20日飓风玛丽亚致波多黎各两处物业受损，2018年上半年获保险理赔150万美元，扣除20万美元成本后净灾害收益130万美元[215] - 2019年第二季度公司就飓风玛丽亚最终保险赔偿与保险公司达成1430万美元和解协议，扣除此前已收到的330万美元和230万美元免赔额后，确认870万美元灾害收益[217] 环境修复成本情况 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司资产负债表分别计提170万美元环境修复成本[218] 破产相关情况 - 2018年10月15日西尔斯申请破产保护，公司4份凯马特租约年租金收入850万美元，2019年第二季度两份租约被拒，确认740万美元无形资产负债冲销[200] - 2019年第二季度公司因玩具反斗城破产程序获110万美元和解收入，此前9处租约年租金760万美元[221] 市场风险情况 - 截至2019年6月30日，公司无重大其他市场风险暴露，包括外汇风险和商品价格风险[229]

公司股权结构 - 截至2019年3月31日，公司拥有运营合伙企业约94.4%的流通普通股OP单位[129] 公司投资组合 - 截至2019年3月31日，公司投资组合包括82个购物中心、4个商场和1个仓库园区，总面积约1610万平方英尺[130] 公司项目进展 - 公司有14个活跃的开发、重建或主力店重新定位项目，总估计成本为1.212亿美元，截至2019年3月31日已发生8640万美元（占比71%）[138] 公司物业出售 - 2019年3月15日，公司以1820万美元出售马萨诸塞州奇科皮的物业，实现1700万美元的房地产销售收益[139] 公司股权奖励活动 - 2019年第一季度股权奖励活动包括授予180213份股票期权、22186股受限股和135532个LTIP单位等[141] 公司长期激励计划 - 公司董事会薪酬委员会批准2019年长期激励计划，授予日基于绩效的奖励部分公允价值为430万美元[142] 财务数据关键指标变化 - 净收入 - 2019年第一季度净收入为2790万美元，2018年同期为2300万美元[136][143] 财务数据关键指标变化 - 总营收 - 2019年第一季度总营收为9770万美元，较2018年同期的9910万美元减少130万美元[143] 财务数据关键指标变化 - 物业运营费用 - 2019年第一季度物业运营费用为1710万美元，较2018年同期的1790万美元减少80万美元[143][144] 财务数据关键指标变化 - 一般及行政费用 - 2019年第一季度一般及行政费用为1060万美元，较2018年同期的760万美元增加290万美元[143][144] 财务数据关键指标变化 - 同店现金NOI - 2019年第一季度同店现金NOI较2018年同期减少120万美元，降幅2.2%[154] 财务数据关键指标变化 - FFO - 2019年第一季度FFO为3650万美元，2018年同期为4410万美元[160] 财务数据关键指标变化 - 股息 - 2019年第一季度董事会宣布普通股和OP单位季度股息为每股0.22美元，年率0.88美元[163] 财务数据关键指标变化 - 现金及现金等价物 - 2019年3月31日，公司现金及现金等价物（含受限现金）为4.488亿美元，信贷额度无提款[166] - 2019年3月31日，ATM股权计划可用额度为2.413亿美元，循环信贷协议可用额度为6亿美元[166] - 2019年3月31日现金及现金等价物较2018年12月31日减少870万美元，较2018年3月31日减少2480万美元[168] 财务数据关键指标变化 - 经营活动净现金流入 - 2019年第一季度经营活动净现金流入2940万美元，较2018年同期减少460万美元[169] 财务数据关键指标变化 - 投资活动净现金流出 - 2019年第一季度投资活动净现金流出850万美元，较2018年同期减少2370万美元[171] 财务数据关键指标变化 - 融资活动净现金流出 - 2019年第一季度融资活动净现金流出2970万美元，较2018年同期增加70万美元[173] 财务数据关键指标变化 - 资本支出 - 2019年第一季度资本支出为2661.8万美元，2018年同期为2811.6万美元[178] 公司保险情况 - 公司在美国和波多黎各的物业分别有2亿美元的一般责任保险、每次事故及总计5亿美元（美国）和1.39亿美元（波多黎各）的全险财产保险，还有每次事故及总计500万美元的网络安全损失保险[179] 2018年第一季度意外保险及业务中断情况 - 2018年第一季度，公司收到150万美元的意外保险赔款，扣除20万美元的飓风相关成本后，净意外收益为130万美元[182] - 2018年第一季度，公司确认了80万美元的业务中断损失，其中60万美元为租金减免，20万美元为坏账准备[183] 环境修复成本 - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司分别在合并资产负债表上计提了170万美元的环境修复成本[185] - 2018年第一季度，公司在合并损益表的物业运营费用中确认了30万美元的环境修复成本[185] 公司租约情况 - 公司与西尔斯有四份凯马特租约，总面积约54.7万平方英尺，年租金收入为850万美元[187] 公司债务情况 - 截至2019年3月31日，公司的可变利率债务余额为1.695亿美元，加权平均利率为4.23%；固定利率债务余额为13.91432亿美元，加权平均利率为4.12%[192] - 若公司固定利率债务的加权平均利率提高1%，按2019年3月31日的未偿余额计算，年化利息费用将增加约1390万美元[193] - 截至2019年3月31日，公司合并债务的估计公允价值为16亿美元[195] 公司市场风险情况 - 截至2019年3月31日，公司没有重大的其他市场风险暴露[196]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D. C. 20549 FORM 10-K o TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from __________to__________ Commission File Number: 001-36523 (Urban Edge Properties) Commission File Number: 333-212951-01 (Urban Edge Properties LP) URBAN EDGE PROPERTIES URBAN EDGE PROPERTIES LP (Exact name of Registrant as specified in its charter) Maryland (Urban Edge Properties) 47-6311266 Delaware (Urban ...