财务数据和关键指标变化 - 第三季度综合居民收入环比增长230万美元或5%，60个自有社区居民收入从第二季度到第三季度环比增长5.6%，同比增长2%，平均费率环比增加60美元或1.7%，与去年第三季度持平 [14] - 60个自有社区第三季度净营业利润率为21%，第二季度为21.5%，第三季度较第二季度实现33.1万美元的增量净营业收入 [16] - 第三季度导入收入为5790万美元，2020年第三季度为9610万美元，减少的3820万美元与2020年出售或转换59处房产有关，管理费用和社区报销收入减少120万美元 [41] - 第三季度居民收入较上一季度增加230万美元，主要由于平均入住率提高290个基点和费率上涨1.7% [43] - 2021年第三季度综合运营费用为4070万美元，与2020年第三季度相比减少2450万美元，与第二季度相比增加310万美元或8.3% [44] - 持续社区净营业收入为1030万美元，持续社区净营业利润率为21% [46] - 2021年第三季度一般和行政费用为690万美元，2020年第三季度为810万美元，减少约120万美元 [47] - 2021年第三季度调整后EBITDAR为320万美元，较上一季度增加110万美元，调整后CFFO为负630万美元，排除新冠救济资金和费用后为负590万美元 [48] - 2021年9月30日，公司有1070万美元的无限制现金，较6月30日的1460万美元减少390万美元，年初至今的资本支出总计710万美元 [49][50] - 公司成功完成股东配股和私募投资，总计1.548亿美元，扣除交易和结算成本以及偿还1600万美元期票后，净收益为1.285亿美元 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 - 入住率从第二季度的78.1%环比提高290个基点至第三季度的81%，10月入住率为81.2%，较2月疫情低点平均每月入住率75.3%增加590个基点，10月当月和即时入住率为82.3%，超60%的社区入住率达80%或更高 [12][13] - 第三季度销售和营销团队表现出色，潜在客户线索和入住人数达到2018年以来最高水平，第三季度潜在客户线索和参观量较第二季度分别环比增长19%和16% [13][28] - 费率从3518美元环比提高1.7%至3578美元，优惠较上一季度减少超50% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度净老年住房行业入住率在稳定基础上环比增长120个基点，公司入住率增长在疫情恢复期间超过行业水平 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布与Conversant Capital达成战略投资，并进行配股，筹集1.548亿美元，其中1.135亿美元为普通股权益，加强了公司流动性，为资产投资和解决近期债务到期问题提供支持 [5] - 公司将更名为Sonida Senior Living，于11月15日生效，股票代码为SNDA，社区名称保持不变 [8] - 公司扩大与Ventas的合作，自12月1日起将三个Ventas拥有的资产加入管理组合 [11] - 公司计划对现有自有资产进行资本支出，包括改善社区公共区域、扩大Magnolia Trails品牌记忆护理服务以及小规模扩大高入住率社区的可用单元，预计到2022年年中带动入住率和费率增长 [24] - 2022年公司计划投资更多或更先进的采购资源和烹饪项目 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前劳动力市场竞争激烈，劳动力成本增加，但预计随着美国适应疫情恢复和人们重返就业，这些劳动力挑战将是暂时的 [15] - 公司对行业未来前景充满信心，随着近期入住率和费率的改善以及资本结构和流动性的增强，对公司长期增长和盈利前景感到兴奋，并打算为2022年提供财务指导 [20] - 运营领导团队相信过去两年对本地和区域领导的培养以及以居民为中心的项目投资将推动运营结果持续改善 [36] 其他重要信息 - 8月公司将4050万美元的全额追索过桥贷款到期日从2021年12月延长至2022年12月，并发出3150万美元部分追索抵押贷款债务的全额还款通知，正与贷款人就2022年和2023年债务到期再融资进行讨论 [6] - 公司目前声誉评分为721分，较2020年底的578分提高143分，显著高于行业平均的488分 [10] - 第三季度公司成功将另外四个社区的法定所有权转让给房利美，确认了5410万美元的债务和相关负债清偿收益，自季度末以来又完成了一个社区的所有权转让，预计剩余四个社区所有权转让时将确认债务和相关应计利息的清偿收益 [53][54] 问答环节所有提问和回答 问题: 2022年5%或更高的居民定价是否会带来利润率扩张，还是仅与成本趋势相匹配以保持利润率持平？ - 公司希望通过缓解费用压力和实现费率增长来扩大利润率，但这取决于劳动力市场的宽松时间和宏观环境中的通胀压力 [59] - 自7月以来员工离职率和合同劳动力利用率下降，公司对利润率扩张持乐观态度，认为趋势向好，但需要时间在经济中体现 [60] 问题: 2022年5%或略高的费率与当地市场趋势相比如何？ - 不同市场情况不同，部分市场可能高于该费率，但总体而言与市场预期相符 [61] 问题: 2022年RevPOR趋势的初步增长范围是多少？ - 目前判断还为时过早，公司打算恢复提供财务指导，RevPOR预期将是其中一部分 [63] - 公司记忆护理部门增长强劲，Magnolia Trails项目的推出可能会影响整体RevPOR [64] 问题: 接管Ventas三个社区的运营管理后，是否会将这些物业的全部运营结果合并到损益表中，还是仅采用管理费用结构？ - 采用与其他管理社区相同的管理费用结构，不会进行合并 [66] 问题: 管理费用结构是否有特殊之处？ - 此次没有特殊之处 [67]

公司业务布局 - 截至2021年6月30日，公司在19个州运营84个老年住宅社区，总容量约10000名居民，其中自有60个，9个正过渡给房利美，管理第三方15个[131] 疫情相关费用与拨款 - 2021年第二季度，公司因疫情相关费用分别在三个月和六个月内支出0.2百万美元和1.3百万美元，2020年同期分别为2.9百万美元和3.2百万美元[134] - 2020年11月和2021年1月，公司分别获得810万美元和870万美元的公共卫生和社会服务应急基金拨款，870万美元已计入2021年上半年其他收入[135] - 公司2020年从州机构获得约190万美元救济，并已申请更多联邦和州资金[135] 工资税延期情况 - 公司选择利用《CARES法案》工资税延期计划，延期支付2020年4月至12月的部分工资税，共计740万美元，截至2021年6月30日，370万美元计入应计费用，370万美元计入其他长期负债[136] 到期债务情况 - 未来12个月内到期债务1.213亿美元，其中2021年12月到期7200万美元，2022年第二季度到期3700万美元，债务服务付款1230万美元[142] 贷款延期与违约情况 - 2021年8月，公司将与BBVA的4050万美元贷款延期一年，有额外延期六个月的选项，需在2021年12月支付100万美元本金，2022年3月起每季度支付50万美元本金[144] - 截至2021年6月30日，公司与五三银行3150万美元债务存在财务契约违约问题，五三银行已发出违约通知[144] - 截至2021年6月30日，公司与Protective Life的贷款有640万美元延期付款[195] - 截至2021年6月30日，公司与Fifth Third Bank的贷款存在违约，涉及未偿债务3150万美元[201] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司未遵守与BBVA贷款协议中的一项财务契约，涉及公司三处房产[202] - 因违约，2021年6月30日该贷款可被催还，公司在2021年6月30日合并资产负债表中将与这些房产相关的4050万美元未偿债务计入应付票据流动部分[202] - 2021年8月，公司与BBVA达成贷款协议一年延期，若满足特定财务标准还有六个月延期选项[202] - 贷款协议延期豁免了现有财务比率不合规情况，并取消了这些财务比率要求[202] - 延期要求2021年12月支付100万美元本金，2022年3月起每季度支付50万美元本金，除非达到特定财务比率[202] - 除上述情况外，公司在2021年6月30日遵守了未偿债务的所有方面[203] 社区所有权过渡与收益 - 2020年7月起，公司启动将18个社区运营和所有权转移给房利美的流程，2021年第二季度，房利美分别完成6个和9个物业的所有权过渡，公司分别记录债务清偿收益6720万美元和1.142亿美元[144] - 2021年第二季度公司将6个社区的法定所有权转让给房利美，确认债务清偿和负债终止收益6720万美元[148] - 2021年第二季度债务清偿收益为6720万美元，与六个社区所有权过渡给房利美有关[167][168] - 2021年上半年债务清偿收益为1.142亿美元[179] 未偿还债务情况 - 截至2021年6月30日，公司流动部分未偿还债务为1.127亿美元[144] 投资协议情况 - 2021年7月公司与Conversant Capital签订投资协议，Conversant将以私募方式购买8250万美元A类可转换优先股，为约7000万美元普通股配股提供4250万美元支持，并提供2500万美元增额贷款，交易最低初始总收益为1.25亿美元[145] - 2021年7月，公司与Conversant达成投资协议，最低初始总收益将达1.25亿美元[185] 收入情况 - 2021年第二季度收入较2020年同期下降53%，因公司在2020年12月31日前终止所有表现不佳的租约，合并投资组合中租赁社区减少39个[147] - 2021年第二季度居民收入约4660万美元，较2020年的9940万美元减少约5280万美元，降幅53%[163] - 2021年前六个月居民收入约9190万美元，较2020年的2.051亿美元减少约1.132亿美元，降幅55%[171] - 2021年第二季度管理费用和社区报销收入分别增加60万美元和830万美元[164] - 2021年前六个月管理费用和社区报销收入分别增加170万美元和2310万美元[172] - 2021年上半年其他收入为870万美元[179] 入住率与租金率情况 - 2021财年和2020财年第二季度综合平均财务入住率分别为78.1%和77.6%，反映出新冠疫情期间入住率的恢复[149] - 2021财年第二季度与2020财年第二季度相比，综合平均月租金率降低640个基点[149] 主租赁协议情况 - 截至2020年12月31日，公司退出所有主租赁协议[150] - 2020年3月10日公司与Ventas达成协议提前终止主租赁协议，2020年2 - 12月每月租金约100万美元，低于原协议的约130万美元，释放410万美元保证金和250万美元托管存款，原1140万美元租赁终止义务有效消除[152] - 2020年3月15日公司与Welltower达成协议提前终止3份主租赁协议，2020年2 - 12月每月租金约220万美元，低于原协议的约280万美元，释放650万美元信用证[154] - 2020年3月1日公司与Healthpeak达成协议提前终止一份主租赁协议，释放约260万美元保证金，确认净损失700万美元[157] - 2021年4月公司与Healthpeak达成协议，除基于收入百分比的管理费外，还将在3个月内收取月固定费用，之后费用增加直至物业出售或2021年12月31日[159] 费用情况 - 2021年第二季度总费用为6610万美元，较2020年的1.03亿美元减少3690万美元，降幅36%[165] - 2021年前六个月总费用为1.347亿美元，较2020年的2.483亿美元减少1.136亿美元，降幅46%[173] - 2021年第二季度利息费用减少，主要因2020年第四季度提前偿还一笔抵押贷款及2021年上半年完成九个社区所有权过渡[167] - 2020财年设施租赁费用减少1730万美元，折旧和摊销费用减少1370万美元[179] - 2020年上半年公司记录了3600万美元非现金减值费用，2021年上半年无此类费用[179] - 2021年上半年社区报销费用增加2310万美元[179] 所得税与净收入情况 - 2021年第二季度所得税拨备为10万美元，占税前净收入的0.2%；前六个月为20万美元，占税前净收入的0.2%[169][177] - 2021年第二季度净收入和综合收入为4910万美元，前六个月为8790万美元；2020年同期分别为净亏损1280万美元和5990万美元[170][178] 现金余额与经营活动净现金情况 - 截至2021年6月30日，公司手头有1460万美元无限制现金余额[179] - 2021年和2020年上半年经营活动净现金分别为696.4万美元和 - 74.4万美元[181]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度，公司报告收入为5750万美元，2020年同期为1.015亿美元，减少3920万美元与2020年出售或转换59处房产有关，部分被管理费和社区报销收入增加890万美元抵消 [24] - 2021年第二季度运营费用为3760万美元，较2020年同期减少3370万美元，主要因处置59个社区；较2021年第一季度增加81万美元，增幅2.2% [26] - 2021年第二季度净营业收入为1000万美元，运营利润率为28.7%；一般及行政费用为880万美元，较2020年同期增加约240万美元 [27] - 2021年第二季度调整后EBITDA为200万美元，调整后EBITDAR为230万美元，调整后CFFO为负730万美元 [28] - 截至2021年6月30日，公司无限制现金为1460万美元，较3月31日的1680万美元减少220万美元 [29] - 2021年上半年资本支出总计470万美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 从2021年第一季度到第二季度，独立生活单元入住率增长170个基点，辅助生活单元入住率增长290个基点，记忆护理单元入住率增长400个基点 [6] - 2021年7月平均月入住率为80.4%，实现连续5个月入住率增长，较2月疫情期间最低月平均入住率75.3%累计增长510个基点；7月底即时入住率为81.8% [5] - 2021年第二季度，60个自有社区收入较第一季度增加130万美元，增幅2.8%；净营业收入利润率从第一季度的20.1%提高到21.5% [7] - 2021年第二季度居民收入较上一季度增加140万美元，主要因平均入住率提高260个基点 [25] - 2021年第二季度管理费收入约为80万美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过战略投资和配股筹集最多1.525亿美元，包括8250万美元可转换优先股和约7000万美元普通股配股，部分由Conversant提供支持 [11] - 公司将利用筹集资金对资产进行重大投资以增加收益，强化资产负债表以支持疫情恢复和解决近期债务到期问题，为增值收购提供资金 [12] - 公司计划在第四季度对12个社区进行约700万美元的公共区域翻新，并在俄亥俄州和威斯康星州的5个社区将独立生活和辅助生活单元转换为记忆护理单元，预计平均回报率超过20% [19] - 公司认为在入住率增长方面超过行业同行 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司虽已度过疫情拐点，入住率上升、新供应处于十年低位、人口增长加速，但近期经营环境仍因德尔塔变种、员工短缺、通货膨胀和社区投资需求而充满挑战 [10] - 公司认为人口趋势有利，新供应处于十年低位，3年转型接近完成，准备进入专注优质护理、居民体验和可持续增长的新阶段 [14] - 公司对自春季以来入住率的持续改善感到满意，并对未来几个月的业绩持乐观态度 [34] 其他重要信息 - 公司已将4050万美元全额追索过桥贷款的到期日从2021年12月延长至2022年12月，并需支付相关费用和本金 [13][31] - 公司正与另一贷款人就3150万美元过桥贷款的近期到期问题进行积极讨论，并已开始与现有和潜在贷款人就2022年和2023年到期的4750万美元贷款进行讨论 [32] - 公司继续向房利美转让18个表现不佳的房产，第二季度成功转让6个，自季度末又转让4个，预计剩余房产转让将产生债务清偿收益 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 幻灯片第9页和新闻稿第10页计算NOI利润率时对房地产税和保险费用处理不同的原因 - 幻灯片第9页计算NOI时包含房地产税和保险费用，是因为公司期望资产运营结果能覆盖这些运营费用；新闻稿补充信息中排除这两项费用是公司历史运营利润率的计算方式，公司认为更相关的业务表现计算应包含这两项费用 [39][40] 问题: 考虑房地产税和保险费用后，未来季度运营费用相对于前两季度3600万美元趋势线的变化 - 公司将继续专注于在提高入住率的同时保持劳动力成本不变，认为有机会降低运营费用，但德尔塔变种和劳动力市场变化带来不确定性 [41][42]

公司概况 - 公司运营68个社区，其中60个为自有，8个为托管[5] - 业务分布于18个州，德州、俄亥俄州、威斯康星州占比分别为23%、22%、16%[6] - 收入来源中，私人支付占比92%，医疗补助占比8%[7] 2021年第一季度亮点 - 93%的居民已接种疫苗，新冠病例近乎下降100%，所有社区开放接纳新居民并开展活动[14] - 一季度末完成社区过渡战略，核心投资组合为60个自有社区[14] - 一季度入住率75.5%，4月为76.9%，显示疫情后复苏开始[14] - 完成三个社区所有权过渡，债务清偿收益4700万美元[14] 运营数据 - 一季度平均入住率75.5%，平均租金3531美元，收入4520万美元，净营业收入910万美元，利润率20.1%[23] - 入住率在一季度企稳，2 - 4月上升170个基点，平均租金持平，劳动力成本环比降2.5%，同比降1.2%[24] 未来展望 - 自2019年采取战略行动，退出所有三重净租赁，节省约4680万美元现金流，稳定资产负债表，预计20 - 21年总务及行政开支节省约19%[40]

公司业务布局 - 截至2021年3月31日，公司在20个州运营91个老年住房社区，总容量约10000名居民，其中自有60个，15个正过渡给房利美，16个为第三方管理[114] 新冠疫情相关成本与拨款 - 2021年和2020年第一季度，公司因新冠疫情分别产生成本100万美元和10万美元[117] - 2020年11月和2021年1月，公司分别获得公共卫生和社会服务应急基金第二阶段和第三阶段拨款810万美元和870万美元，2020年还从州机构获得约190万美元救济[119] 递延工资税情况 - 截至2021年3月31日，公司递延工资税740万美元，其中370万美元计入应计费用，370万美元计入其他长期负债[120] - 截至2021年3月31日，公司递延了740万美元的工资税，其中370万美元计入应计费用，370万美元计入其他长期负债[129] 债务到期与经营亏损预期 - 2021财年剩余时间内，公司有7250万美元债务到期，1320万美元债务服务付款到期[125] - 公司预计到2022年5月的财政期间会持续经营亏损[125] 贷款协议财务契约违约 - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司与五三银行的两份贷款协议未遵守某些财务契约；2020年12月31日，与西班牙对外银行的三份贷款协议未遵守某些财务契约[125] - 2021年3月31日、2020年12月31日和2020年9月30日，公司与五三银行的贷款协议未遵守特定财务契约，涉及未偿债务3150万美元[166] - 截至2020年12月31日，公司与西班牙对外银行的贷款协议未遵守特定财务契约，涉及未偿债务4100万美元[167] 运营改善计划 - 2019年第一季度，公司实施三年运营改善计划，2020年疫情前已初见成效，有望持续提升盈利能力[127] 债务违约协商与追索权 - 公司正与五三银行和西班牙对外银行积极协商，解决总计7250万美元债务的财务契约违约问题[127] - 五三银行3150万美元贷款违约有25%追索权，西班牙对外银行4100万美元贷款违约有完全追索权[127] 收入变化情况 - 2021年第一季度收入较2020年第一季度下降57%，原因是公司在2020年12月31日前终止了所有表现不佳的租约，合并投资组合中租赁社区减少39个[130] - 2021年第一季度居民收入约4520万美元，较2020年的1.056亿美元减少约6040万美元，降幅57%[145] 社区出售与收益 - 2020年11月，公司出售位于俄亥俄州坎顿的一个老年住房社区，总价1800万美元，偿还1080万美元未偿还抵押贷款债务并支付交易和结算成本后，净收益约640万美元[129] 现金补助与收入记录 - 2020年11月和2021年1月，公司分别接受了810万美元和870万美元来自第二阶段和第三阶段提供者救济基金的现金补助，870万美元的第三阶段资金已在2021年第一季度记录为其他收入[129][132] 社区所有权转让与债务清偿收益 - 2021年第一季度，公司将三个社区的合法所有权转让给房利美，确认债务清偿收益4700万美元[129][131] - 债务清偿收益4700万美元与三个社区所有权过渡给房利美有关[153] - 2021年第一季度公司将3处社区的合法所有权转回房利美，确认4700万美元债务清偿收益[162] 房产相关债务与利息 - 截至2021年3月31日，与这些房产相关的应付票据流动部分未偿还债务为1.761亿美元（扣除递延贷款成本），应计利息为80万美元[129] - 2021年3月31日，公司资产负债表中剩余房产的应付票据流动部分未偿债务为1.761亿美元，应计费用中应计利息为800万美元[162] 租赁协议修改与收益损失 - 2020年第一季度，与Ventas的租赁协议修改使租赁终止义务、租赁负债和使用权资产分别减少约1140万美元、5160万美元和4780万美元，确认净收益约840万美元[136] - 2020年第一季度，与Welltower的租赁协议修改使租赁负债和使用权资产分别减少约1.299亿美元和1.219亿美元，确认收益约800万美元[138] - 2020年第一季度，与Healthpeak的租赁协议转换确认净损失700万美元[139] 主租赁协议退出 - 截至2020年12月31日，公司退出了所有主租赁协议[129][133] 费用变化情况 - 2021年第一季度总费用为6870万美元，较2020年的1.453亿美元减少7660万美元，降幅53%[147] 所得税拨备情况 - 2021年第一季度所得税拨备为10万美元，占税前净收入的0.2%；2020年为20万美元，占税前亏损的0.5%[150] 净收入与综合收入情况 - 2021年第一季度净收入和综合收入为3880万美元，2020年为净亏损和综合亏损4720万美元[151] 现金余额情况 - 截至2021年3月31日，公司拥有约1680万美元的无限制现金余额[152] 现金流量情况 - 2021年第一季度经营活动提供净现金326.4万美元，2020年使用净现金500.1万美元[153] - 2021年第一季度投资活动使用净现金210.8万美元，2020年提供净现金104.5万美元[153] - 2021年第一季度融资活动使用净现金227.5万美元，2020年使用净现金523.5万美元[153] 其他收入情况 - 其他收入870万美元是CARES法案第三阶段医疗相关费用或新冠疫情导致的收入损失的现金[153] 房产收入与费用停止确认 - 2020年8月1日起公司停止确认18处房产的收入和费用[160] 备用信用证情况 - 截至2021年3月31日，公司为加州能源公司开具的备用信用证总额约为100万美元[163] - 截至2021年3月31日，公司为哈特福德金融服务公司开具的备用信用证总额约为340万美元[164] 债务合规情况 - 截至2021年3月31日，除上述情况外公司所有未偿债务均合规[168] 社区管理情况 - 公司同意继续管理18个社区，直至管理权转移给继任运营商或房产合法所有权转移给房利美[160] - 截至2021年3月31日，公司继续代表房利美管理5处房产[162]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度报告收入为6160万美元，2020年第一季度为1.061亿美元，减少4390万美元与2020年出售或转换59处房产有关，部分被管理费和社区报销收入增加1590万美元抵消 [40] - 第一季度运营费用为3680万美元，与2020年第一季度相比减少3860万美元，主要因2021年第一季度社区数量减少 [42] - 持续社区第一季度收入较2020年第一季度减少540万美元或10.7%，较去年第四季度减少170万美元或3.6% [44] - 持续社区第一季度费用较去年第四季度略有下降，员工劳动力成本环比减少60万美元或2.5%，其他费用类别合计增加50万美元或3.8%，与2020年第一季度相比减少20万美元或0.5% [47] - 持续社区净营业收入为910万美元，净营业收入利润率为20.1% [49] - 2021年第一季度一般及行政费用为720万美元，2020年第一季度为640万美元，增加约80万美元主要因员工激励和留任奖金计划增加等 [50] - 2021年第一季度调整后EBITDAR为310万美元，排除新冠费用后为380万美元，调整后CFFO为280万美元，排除新冠救济资金和费用后为负530万美元 [51] - 2021年3月31日，公司有1680万美元无限制现金，1月收到约870万美元救济资金 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度入住率为75.5%，1月为75.7%，2月为75.2%，3月为75.5%，4月平均入住率为76.9%，较2月增加170个基点，较最低点改善220个基点，当前即时入住率为77.7% [11] - 第一季度平均费率为3531美元，较2020年第四季度环比下降1.5%，3月费率为3560美元，环比增长2%，3月入住人数较2月增加64% [26] - 第一季度平均租金涨幅为2%，预计全年维持该水平 [27] - 第一季度销售和营销团队努力下，入住人数从第四季度到第一季度增加33%，3月和4月入住人数达到两年内最高月度水平 [8] - 第一季度旅游到入住转化率保持在35% - 39%，即使2021年潜在客户数量显著增加 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 据reputation.com数据，老年住房行业平均声誉得分为494分，疫情前公司集体声誉得分为519分，目前为688分，增长32% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司处于三年转型战略第三年，已重新定义投资组合并稳定其表现，投资于人员、社区、流程和居民项目，培育潜在客户生成和销售活动，现开始进入增长阶段 [10] - 公司实施Magnolia Trails记忆护理计划，预计到5月底在35%服务记忆护理居民的社区运营，年底在所有记忆护理社区运营，该计划有望提升入住率和费率 [13] - 公司与Aegis Therapies合作实施高级健康计划，78%居民积极参与，高于行业平均30%的参与率 [14] - 公司持续投资销售和营销、新健康计划和Magnolia Trails，以进入转型计划的增长阶段 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去12个月经营环境因疫情困难，但公司在稳定、投资、培育和发展业务方面取得进展，随着疫情缓解，业务开始复苏 [5][10] - 公司对入住率增长和净营业收入改善的持续趋势有信心，认为运营环境改善、建筑开工减少、市场可负担性因素和人口结构顺风将支持服务需求继续改善 [19] - 公司乐观认为行业入住率顺风将在未来几个月持续，第二季度入住率改善将支持从2020年疫情影响中持续恢复，目标是通过持续外联努力超越行业复苏轨迹 [34][35] 其他重要信息 - 公司超过93%的居民已接种疫苗，自有社区居民新冠病例为零，员工接种率不断提高，员工病例也接近零 [22] - 公司继续将18处表现不佳的房产所有权转让给房利美，第一季度成功转让三处社区所有权，确认4700万美元债务和相关负债消除收益，预计全年转让剩余房产时将确认更多收益 [54] - 公司正在与两家贷款机构积极讨论7250万美元过桥贷款的延期或再融资，贷款目前定于2021年12月到期 [56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: NOI是否会在金额和利润率上都逐季改善 - 公司认为入住率增长将为业务提供额外运营杠杆，每100个基点的入住率增长预计将带来约270万美元的增量收入和约160万美元的增量NOI美元 [62][63] 问题: 2021年剩余时间租金或RevPOR是否会同比增长 - 租金增长将因市场而异，但由于全年有2%的现有租金涨幅，且租金优惠开始减少，预计与2020年相比能够恢复租金水平 [65] 问题: 未来季度G&A费用的运行率如何 - 公司预计G&A费用运行率全年将继续改善，第一季度有与社区过渡相关的特殊费用，预计全年将逐渐下降至之前在第四季度报告中设定的运行率 [67]

战略行动 - 自2019年起采取转型战略行动，退出所有三重净租赁，节省约4680万美元年度现金流；转让18个高杠杆社区，节省约1130万美元年度现金流；出售非核心资产；预计20 - 21年一般及行政费用节省约19%[6] 财务指标 - 2020财年60个自有社区入住率80.5%，收入为2019年的96%，每间可出租客房收入同比增长1.1%，净营业收入利润率28%（2019年为31%）[22][23] - 2020年第四季度总费用较2019年第四季度降低3.2%，较2020年第三季度高0.3%；代理人员配置费用同比减少90万美元（28%）；2020财年与新冠相关的非经常性额外劳动力成本为220万美元；非劳动力运营费用同比减少60万美元[23] 市场定位 - 97%的社区位于预计5年75岁以上人口增长10%或以上的市场；99%的社区所在市场75岁以上家庭平均收入可轻松负担约3600美元的月租金[25] - 85%的社区周边5英里半径内无在建竞争项目，市场建设量为当前供应量的3.8%，低于行业平均的5.3%[28] 疫情影响与应对 - 新冠疫情对行业运营产生重大影响，公司表现优于同行，入住率下降趋势放缓且近期呈改善趋势[30] - 100%的社区接受新居民，通过安全协议使活跃病例保持在低水平，所有社区遵循新冠预防措施和疾控中心指南[35] 疫苗接种 - 截至3月29日，87%的居民和41%的员工已完全接种疫苗，90%的居民已接种一剂，45%的员工已接种一剂，预计4月30日前完成疫苗接种诊所工作[38][39] 复苏与增长 - 领先指标支持2021年复苏，疫情后有强劲增长动力，包括疫苗分发、积压需求、运营拓展机会、劳动力通胀缓解和新供应减少等[40][48][49][50]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度报告收入为8020万美元，2019年第四季度为1.087亿美元，减少3860万美元，部分被管理费用和社区报销收入增加的1410万美元抵消 [23] - 2020年第四季度综合投资组合的财务入住率为74.2%，较2020年第三季度下降190个基点，较2019年第四季度下降720个基点 [24] - 2020年第四季度运营费用为4280万美元，与2019年第四季度相比减少3750万美元 [26] - 持续社区收入在2020年第四季度较2019年第四季度减少470万美元，降幅7.7%；较2020年第三季度减少120万美元，降幅2.1% [27] - 持续社区入住率为76.5%，比2019年第四季度低700个基点，比2020年第三季度低200个基点 [27] - 2020年第四季度平均月租金较2019年第四季度增长28%，达到3573美元，较2020年第三季度增长0.4% [28] - 持续社区净营业收入为1110万美元，净营业收入利润率为23.6% [29] - 2020年第四季度一般及行政费用为690万美元，2019年第四季度为580万美元，增加约110万美元 [29] - 2020年第四季度调整后EBITDAR为2050万美元，排除COVID - 19费用和救济资金后为1690万美元 [31] - 2020年第四季度调整后CFFO为负40万美元，排除COVID救济资金和费用后为负370万美元 [31] - 2020年12月31日，公司有1790万美元的无限制现金 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 自有60个社区2020年全年平均入住率为80.5%，净营业收入利润率为28%；2021年1月平均入住率为75.7%，2月为75.2%，预计3月与2月持平，3月入住人数有望达到两年多来的最高月度水平，目前入住率为76.1% [8] - 60个自有社区2021年第一季度收入达到上一年收入的96%，展示了投资组合的稳定性；从第三季度到第四季度，收入下降110万美元，降幅2.3%，不包括任何COVID - 19救济资金，费率保持不变 [14] - 2021年第一季度潜在客户和参观量达到2020年第一季度以来的最高水平，入住量也随之增加，第一季度入住量将超过2020年和2019年第一季度 [15][16] - 2021年第一季度迁出量预计与2020年和2019年第一季度水平保持一致，从1月到3月下降超过20% [16] - 2020年12月开始在6个社区实施新推出的Magnolia Trails记忆护理项目，预计2021年将在其余记忆护理单元进一步扩展该项目 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 60个自有资产中97%位于75岁以上人口预计五年增长10%或以上的市场 [8] - 99%的社区位于75岁以上人口平均家庭收入能够轻松负担公司约3600美元平均月租金的市场 [8] - 85%的自有社区在5英里半径内目前没有在建的竞争项目 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司处于改善运营绩效和财务基础的三年计划的第三年，过去24个月采取的行动稳定了公司运营，使其向拥有60项资产的更专注和灵活的投资组合过渡，减少了负债并改善了现金流 [5] - 战略行动包括确保组织内的顶尖人才、建立新的可扩展和高效的运营战略、退出所有 triple - net 租赁以及杠杆过高和表现不佳的自有资产以减少负债和稳定资产负债表，并开始精简一般及行政费用 [5] - 与行业其他公司相比，公司在缓解疫情导致的入住率下降方面表现更好，60个预计自有社区的平均入住率同比下降430个基点，而行业其他公司平均下降658个基点，表现比同行约好35%；净营业收入同比下降略低于13%，而同行平均下降超过20% [6] - 未来战略增长重点包括提供差异化的居民服务和项目，结合全面的销售推广工作，以重建各服务水平的入住率；扩大内部销售团队和强大的销售培训与发展计划，提高参观到入住的转化率 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自2020年12月下旬开始疫苗接种活动以来，运营环境显著改善，潜在客户和参观量等领先指标在12月开始反弹，入住和迁出趋势在2021年第一季度开始稳定和改善 [8] - 随着疫苗在老年生活行业的普及，运营和销售环境正在改善，公司社区的活力和兴奋度达到自2020年3月疫情挑战以来的最高点 [19] - 尽管COVID - 19对近期收入增长预期的影响仍不确定，但积极的领先指标、逐步恢复到疫情前的运营环境以及消费者对老年生活的信心和兴趣增加，都为2021年和2022年的复苏带来了谨慎的乐观情绪 [19] 其他重要信息 - 2020年11月公司根据《关怀法案》第二阶段一般分配获得810万美元救济资金 [22] - 2021年第一季度公司在同一计划的第三阶段获得额外870万美元资金；2020年第四季度从威斯康星州和俄亥俄州的州计划获得约90万美元救济资金，以抵消COVID - 19费用；在第二和第四季度从俄亥俄州工人赔偿局获得约110万美元分配；2020年第四季度根据《关怀法案》递延240万美元工资税，总共递延740万美元工资税 [32] - 2020年第四季度完成俄亥俄州坎顿社区的出售，获得640万美元净现金收益，记录了200万美元非现金收益；公司受新业主委托管理该社区，预计2021年将贡献约30万美元年化收入 [30][31] - 公司继续推进将18个表现不佳的房产所有权转让给房利美的工作，预计2021年完成转让后将确认债务和相关应计利息的消除收益 [32][33] - 2020年10月公司与一家贷款机构延长并加强了 forbearance 协议，获得约280万美元额外救济；公司正在与另外两家贷款机构积极讨论延长总计7250万美元的两笔过渡贷款的再融资或到期日 [33] 问答环节所有提问和回答 问题：随着2021年的进展，总债务情况如何，与2020年12月31日资产负债表上的9.1亿美元总债务相比，目前（3月31日）的情况如何？ - 9亿美元多的债务中，2.184亿美元与房利美房产相关，随着这些房产所有权正式转移给房利美，公司将注销负债并确认收益，预计2021年完成；此外，约7250万美元债务将于今年年底到期，公司正在与贷款机构讨论再融资或延长到期日 [39] 问题：对于60个持续运营的社区，未来年化运营现金流与EBITDA的比率以及年化资本支出情况如何？ - 关于资本支出，公司预计在60个社区投资组合中每单位支出约1200美元；关于现金流与EBITDA的比率，公司将后续回复 [41][43] 问题：管理费用在2021年的进展情况如何，特别是16个以前租赁的社区现在处于临时管理协议下，管理费用预计范围是多少？ - 公司目标是管理费用收入达到200万 - 250万美元的运行率；到第二季度末，大部分管理投资组合将完成过渡，下半年将剩下8个管理社区 [44][45] 问题：与2020年的950万美元相比，2021年与COVID相关的总费用预期如何？ - 2020年COVID费用中很大一部分是英雄工资，约占总数的40%，随着公司投资组合中病例数接近零，相关工资也有所下降，预计未来直接费用如个人防护装备等会逐渐减少；公司对投资组合中近乎零病例对费用的影响感到满意，相信这一趋势持续将对与COVID相关的费用产生有意义的影响 [47][48]

财务违约与亏损情况 - 2020年4 - 12月公司暂停向房利美支付特定社区贷款款项，截至2020年12月31日，公司与五三银行和BBVA的贷款协议存在违约，债务可被催缴[126] - 公司过去三个财年（2018、2019、2020财年）运营均出现净亏损，未来可能继续亏损[130] 业务收入来源 - 2020财年公司运营社区约93.6%的总收入来自私人付费，约6.4%来自医疗补助报销[132] 收入影响因素 - 居民可在0 - 30天通知后终止租赁协议，大量居民同时终止协议会影响公司收入和收益[134] 财务报告内部控制问题 - 2020年12月31日公司财务报告内部控制存在重大缺陷，正努力整改但无法确保成功[135][137] 业务责任风险 - 长期护理服务存在责任风险，公司虽有保险但可能面临超额或未覆盖索赔，且续保可能受影响[138][139] 自然灾害风险 - 公司部分房产位于易受自然灾害影响地区，灾害可能导致设施损坏、入住率下降，保险可能无法覆盖全部损失[140] 信息技术风险 - 公司运营依赖信息技术，信息系统安全和功能维护失败或遭遇网络攻击会带来诸多不利后果[142][146] 股息政策 - 公司董事会目前无计划支付普通股股息，股东只能依靠股票增值获利[147] 融资与再融资风险 - 公司未来需要额外融资和/或再融资，金融市场动荡可能限制资金获取，发行股权证券可能导致股东股权稀释[127] 纽交所上市合规问题 - 2020年4月公司收到纽交所通知，连续30个交易日平均全球市值低于5000万美元且股东权益低于5000万美元，同时普通股平均收盘价连续30个交易日低于1美元，不再符合纽交所持续上市标准[168] - 2020年12月公司实施反向股票分割以提高普通股每股市场价格，争取符合最低股价标准，若无法在规定时间内符合最低市值标准，普通股将被摘牌[169] - 纽交所暂时将符合最低市值标准的适用补救期延长至2020年6月30日，此前告知公司需在2021年12月19日前符合最低市值标准[169] - 公司于2020年7月向纽交所提交计划，纽交所接受该计划，公司普通股在补救期内继续在纽交所上市交易，纽交所将每季度审查公司是否符合计划[170] 反收购与控制权变更限制 - 公司治理文件、法律和协议中的反收购条款可能阻碍股东认为有利的并购或阻止更换董事会和管理层，包括交错董事会、董事仅因特定原因且经多数股东投票才能罢免等[164] - 公司部分贷款文件和重大协议规定公司控制权变更需获批准，可能延迟或阻止公司控制权变更[165] - 《特拉华州普通公司法》第203条规定，直接或间接实益拥有公司15%或以上流通普通股的人，在获得股份后三年内不得与公司进行业务合并，除非满足特定条件[166] 控股公司资金依赖问题 - 公司是控股公司，无实际运营，依赖运营子公司提供资金以履行财务义务，子公司无义务向公司提供资金[167] 管理层风险 - 公司依赖关键高管服务，管理层过渡、高管流失或无法吸引和留住合格管理人员可能对公司业务、财务状况等产生重大不利影响[148] 成本与法规风险 - 劳动力成本显著增加、员工医疗福利成本估计与实际成本差异、《平价医疗法案》及其实施条例可能增加公司成本、影响收入、扩大责任或要求公司调整业务方式[149][151][152] 股价波动风险 - 公司普通股价格在过去几年大幅波动，未来可能继续大幅波动[172] - 股市近期极端波动，可能对公司普通股交易价格产生不利影响[173] 证券诉讼与激进股东风险 - 市场波动后证券集体诉讼可能使公司承担巨额成本，分散管理层注意力和资源[173] - 激进股东的行动可能使公司产生大量成本，分散管理层注意力和资源[174] - 激进股东行动可能降低公司普通股流动性和市场价格[175] - 激进股东行动可能减少愿意持有或收购公司普通股的投资者数量[175] - 激进股东行动可能减少与公司相关的新闻和分析师报道[175] - 激进股东行动可能限制公司发行额外证券、获得额外融资或进行战略重组等交易的能力[175] - 激进股东行动可能影响公司声誉和吸引新业务的能力[175] 宏观经济风险 - 包括通胀、利率等在内的一般经济条件可能对公司财务业绩和业务产生不利影响[177]

公司概况 - 公司拥有119个社区，其中66%为自有，服务超9000名居民，2019年营收4.42亿美元，员工超5600人[7] - 公司专注私人付费，占比93%，单元组合为独立生活37%、辅助生活52%、记忆护理11%[10] 2020年第三季度亮点 - 同店年初至今营收达去年的97%，2020年费率同比增1.3%，第三季度同比增0.6%，年初至今NOI利润率达32%[16] - 第三季度入住率较第二季度下降190个基点，迁入量达2019年第三季度的87%，迁出量在8、9月升高[17] - 总运营费用与2019年第三季度持平，机构人员使用量环比持平，年初至今减少120万美元（38%），投入200万美元用于一线员工奖金[17] 新冠疫情应对 - 所有社区接受新居民，活跃病例少，均处于高度警戒状态，执行严格安全协议[31] - 采取多项措施保障居民安全，如扩大物资供应网络、重启内部参观和家庭探访、增加浮动护理岗位等[35] 战略更新 - 2019 - 2021年战略包括财务和运营方面，如退出租赁、降低杠杆、稳定投资组合等[46] - 自2019年采取多项行动改善运营和财务状况，如任命新CEO、出售资产、降低租金等，预计改善现金流3200万美元，减少长期负债4.7亿美元[48][51] 财务状况 - 2020年第三季度同店平均入住率78.0%，期末入住率77.6%，RevPOR为3731美元，NOI为2230万美元，调整后CFFO为 - 380万美元[80] - 截至2020年9月30日，公司资产7.405亿美元，负债9.995亿美元，股东权益 - 2.59亿美元[82] - 公司约86%的债务为固定利率非追索权抵押贷款，加权平均利率4.5%，约14%为可变利率，加权平均利率3.6%，预计处理2021和2022年到期债务[85]