财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度GAAP净收入为1150万美元，摊薄后每股收益0.09美元；上半年GAAP净收入为2310万美元，摊薄后每股收益0.19美元 [18] - 2022年第二季度资金运营现金流（FFO）为3670万美元，摊薄后每股0.28美元；上半年FFO为7290万美元，摊薄后每股0.55美元 [19] - 第二季度同店净运营收入（NOI）现金基础上增长3.7%至4960万美元，上半年增长5.6% [20] - 董事会将公司季度股息提高至每股0.15美元 [17] - 上调2022年FFO指引区间，低端调至每股1.08美元，高端调至每股1.12美元；上调同店NOI指引区间至全年增长4% - 5% [26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：上半年租赁超71.4万平方英尺空间创纪录，6月30日整体投资组合租赁率达97.6%，接近历史最高；锚定空间100%出租，二季度店铺空间租赁率升至93.8%；二季度租赁29.8万平方英尺，超三分之二为续租活动；续租租金增长10.5%；新签38份租约，多为健康和 wellness 领域租户；同空间现金租金增长16.7%；二季度使超270万美元年化租金的新租户开业运营，6月30日有790万美元年化租金未开始，预计下半年大部分上线 [28][29][30][32][34][36][37][38] - 收购业务：二季度收购三个杂货店为主的购物中心，总价6000万美元；目前有一笔交易待完成，出售一处物业获3700万美元，收购两处西雅图购物中心总价6000万美元，今年收购总额将达1.2亿美元，增加超50万平方英尺物业 [10][15][16] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注西海岸杂货店为主的购物中心运营，利用租赁和收购活动推动增长，未来将继续寻找非公开市场收购机会，但因利率上升可能放缓收购节奏 [7][10][40][41] - 计划出售部分物业，包括两个待推向市场的重建物业预计产生3000 - 3500万美元收益，还考虑出售其他物业再获约3000万美元收益 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济环境存在不确定性，但市场长期基本面良好，人口结构和供应受限使市场受保护，公司有信心继续创造价值，其杂货店为主的投资组合和多元化租户基础具韧性 [43][45] 其他重要信息 - 上半年通过ATM筹集约2500万美元股权资金，用于二季度收购，收购使资产负债表增加6000万美元物业资产，仅增加2300万美元债务 [21] - 上半年还清两笔抵押贷款，目前仅两笔抵押贷款未还，6月30日97%债务为固定利率，仅信用额度为浮动利率，期末余额4600万美元 [22][23] - 2017和2019年设置的3亿美元掉期将于8月底到期，目前计划暂不替换，因2025年到期的定期贷款在当前市场下综合利率与掉期相当，届时约75%债务仍为固定利率，未来一年半无债务到期 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于FFO指引的假设及是否有一次性事件影响 - 公司认为二、三季度FFO应保持稳定，因租赁活动推动现金租金和直线租金增长；鉴于当前经济环境不确定性，对下半年持谨慎保守态度 [48][50][51] 问题2: 处置资产的定价和资本化率变化 - 目前杂货店为主资产收购市场定价和资本化率未变，出售资产资本化率预计保持在较窄范围，预计在5%左右 [53][54] 问题3: 消费者支出回落对公司2022年全年业绩的影响 - 公司未看到明显影响，杂货店为主的购物中心客流量和租户销售额增加，租赁和续租活动仍强劲 [56][58] 问题4: 第三季度租赁业务量是否会超过二季度 - 第三季度开局良好，但因高出租率，难以提前确定租赁机会，预计与历史水平相当 [60][61] 问题5: 租户对通胀压力的反应及本地租户情况 - 未看到租户抵制，收款情况良好，租户实力强且需求广泛；本地租户在租户基础中占比随行业发展有所下降 [63][64][81] 问题6: 租户签订长期租约对起始租金和递增条款的影响 - 租户为锁定长期租约愿接受更高初始租金，公司也会借此完善租约条款，增加灵活性 [66] 问题7: 二季度租户续租比例及未来租户保留率趋势 - 租户保留率略高于历史水平，若租户有犹豫，公司有替代租户储备；预计保留率保持在较高水平 [68][69] 问题8: 股息增加的原因 - 是疫情后业务势头良好和预计应税收入增加的综合结果，同时要满足房地产投资信托（REIT）分配要求 [70][71] 问题9: 二季度处置和收购资产资本化率差异原因 - 出售资产估值考虑了对开发商的重要性，收购资产因有近期续租和重新定位机会获得更好价格，是双赢交易 [73][74] 问题10: 若达到收购范围高端，处置资产资本化率情况 - 预计处置资产资本化率保持在较窄范围，但部分收购资产基于开发机会估值，难以简单引用退出资本化率 [75][76] 问题11: 占用率和租赁增长是否受二季度收购影响 - 未受收购影响 [77] 问题12: 运营费用净租户回收情况及未来预期 - 目前数据是一次性异常情况，回收比率未来将保持一致或略有改善 [80] 问题13: 不同债务来源的条款和可用性 - 公司有信用额度，为明年年底到期债券再融资可选择公开发行或私募票据，主要通过公司层面的公债和私募债融资，尽量保持物业无抵押 [83] 问题14: 年底小店铺空间占用率预期 - 租赁势头持续强劲，预计继续填充内铺空间，但剩余可租赁空间不多 [85] 问题15: 锚定租户租约趋势 - 与小店铺租户类似，部分锚定租户希望重置租约，延长租期并采用固定租金选项 [86] 问题16: 公司对未来杠杆水平的接受范围 - 公司接受的杠杆水平在6.5左右，会根据资产出售情况上下波动 [88] 问题17: 掉期到期对下半年指导成本和影响的预期 - 根据LIBOR远期曲线，预计今年整体利息费用有轻微名义增加，因75%债务仍为固定利率 [90] 问题18: 8000万美元潜在收购和3000 - 3500万美元处置资产的时间安排 - 收购管道强劲，收购可能早于处置完成，但具体时间取决于交易情况 [92] 问题19: 租户租金覆盖比率受影响情况 - 必需品零售租户入住成本趋势良好，未看到明显恶化，其他类型零售商有问题，但公司对其敞口小 [93][94][95] 问题20: 公司对项目再开发和强化的看法是否改变 - 公司因西海岸开发审批困难和成本上升，仍不倾向开发业务，目前重点是项目审批，仅考虑特定项目开发 [98][99][100] 问题21: 出售低资本化率资产用于收购高资本化率资产的看法 - 这种做法从长期看能通过利差和未来增长实现增值 [101] 问题22: 宏观环境下租赁新交易销售周期是否变化 - 需求比以往更强，谈判时间略长，但仍有多个租户竞争可用空间 [106][107] 问题23: 租户寻求10年租约时公司对公平市场价值延期选项的态度 - 具体交易具体分析，若能将公平市场价值选项改为固定租金增加，公司愿意锁定租户10年并获得更多租金 [108] 问题24: 已签约未开业的790万美元租金预计何时开始 - 预计大部分在2022年底前上线，且后续还会增加 [111] 问题25: 公司在太平洋西北地区投入资金的原因 - 该地区历史上难以渗透，公司近期有机会获得更多市场份额，长期来看能为股东创造价值，并非为平衡投资组合 [112][113][114]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ____ to ____ Commission file number 001-33749 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP. RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP (Exact name of registrant as specified in ...

公司概况 - 截至2022年3月31日，总市值39亿美元，购物中心89个，总自有面积1020万平方英尺，投资组合租赁率97.2%，租户1957个[4] - 是专注于西海岸的最大杂货锚定购物中心上市REIT，97%的投资组合由杂货店和/或药店锚定[4] 策略与团队 - 采取收购优质物业、积极管理租赁、保持保守财务的风险规避策略[6] - 团队专注西海岸和杂货锚定领域超25年，收购60亿美元西海岸购物中心，出售超40亿美元[7] 投资组合 - 位于人口密集、理想的西海岸大都市市场，由领先超市锚定，有长短租结合等特点[10] - 西雅图等六个地区共89个购物中心，总面积1020万平方英尺[12] - 前十大租户中，约93%的ABR来自日常必需品零售商，81%的总ABR来自抗电商零售商[14] 财务状况 - 债务到期安排合理，2022 - 2027年到期债务分别为0.5百万、250.7百万、286.7百万、333.3百万、200.0百万、250.0百万美元，占比分别为0.1%、19.0%、21.7%、25.2%、15.1%、18.9%[19][20][21][22][23][24] - 股权占比66%，债务占比34%，无抵押GLA占比96%，有抵押GLA占比4%[27] ESG战略 - 2020年正式采用ESG计划和政策指南，成立管理委员会，发布首份报告并设定目标[31] - 取得多项成果，如同中心温室气体排放和能源消耗分别累计减少7%和5%等[33] 一季度亮点 - 净收入1160万美元，FFO为3620万美元，上调2022年FFO指引[37] - 同中心现金净营业收入增长7.5%，新租约现金租金增长15.8%，续约增长7.3%[37] - 收购6000万美元杂货锚定购物中心，通过ATM计划筹集2340万美元普通股权益[37]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司总营收7650万美元，GAAP运营收入2670万美元；2021年第一季度总营收6920万美元，GAAP运营收入2250万美元 [12] - 2022年第一季度，GAAP归属于普通股股东的净收入为1160万美元，摊薄后每股0.09美元；2021年第一季度GAAP净收入740万美元，摊薄后每股0.06美元 [12] - 2022年第一季度，同店现金基础净营业收入为4950万美元，2021年第一季度为4600万美元，增长7.5% [13] - 2022年第一季度，资金运营现金流（FFO）总计3620万美元，摊薄后每股0.28美元；2021年第一季度FFO为3100万美元，摊薄后每股0.24美元 [13] - 第一季度GAAP租金比预算高约200万美元，其他收入总计140万美元，坏账低于预期，实际为62.8万美元 [14] - 第一季度提前无罚偿还两笔总计2350万美元的抵押贷款，截至3月31日，无抵押总可租面积占比升至创纪录的96.5% [15] - 年初至今通过ATM发行约120万股，筹集2340万美元，其中第一季度发行约70万股，第二季度初发行约50万股 [16] - 截至3月31日，公司总市值约39亿美元，债务约13亿美元，债务与总市值比率为34%，其中95.4%为无担保债务，大部分为固定利率，未来1.5年无到期债务 [16] - 第一季度利息覆盖率从一年前的3.2倍升至3.6倍，净债务与年化EBITDA之比从一年前的7.3倍降至6.4倍 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至3月31日，投资组合出租率达97.2%，高于一年前的96.9%，其中锚定空间保持100%出租，非锚定空间出租率为93.9% [21] - 第一季度租赁总面积41.6万平方英尺，主要围绕租户续约，成功续约5个锚定租约，剩余2个中1个有意续约，另1个已以更高租金租给相邻杂货店 [21][22] - 第一季度续约61个非锚定租约，续约租金平均增长超7%，新租约面积超9.4万平方英尺，同空间基础租金增长15.8% [23][24][25] - 年初时，已签约未开业租户租金差额为1060万美元，第一季度使超200万美元开业运营，截至3月31日，差额为960万美元 [25][26] 收购业务 - 第一季度收购两个位于太平洋西北地区的杂货店主导购物中心，总价3600万美元，另有一个位于旧金山市场的购物中心正在交易中，价格2400万美元 [8][10] - 三项收购总计6000万美元，综合初始收益率略高于6% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸市场竞争激烈，资本和买家众多，单项资产或投资组合的资本化率处于多年来的低位，部分资产交易的资本化率低于5% [47] - 广泛营销的交易中，资本化率未发生变化，仍维持在过去几个月的水平 [48][49][50] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续利用强劲的租赁趋势推动业务发展，同时努力扩大投资组合，利用长期关系进行收购 [28] - 计划继续筹集股权资金，根据市场情况进行收购活动 [16] - 提高2022年FFO指导区间至每股1.04 - 1.10美元 [31] 行业竞争 - 收购市场竞争激烈，越来越多投资者积极追求杂货店主导的购物中心，公司专注于寻找非公开市场的收购机会，目前潜在非公开收购项目储备不断增加 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年开局良好，空间需求推动业务发展，租赁活动活跃，租金增长，收购也取得进展 [7] - 基于第一季度租赁活动和有利趋势，认为2022年租赁业务有望表现强劲 [26] - 尽管收购市场竞争激烈，但公司凭借关系和经验，有信心找到增值收购机会，实现业务增长 [29][47] - 公司资产位于富裕密集社区，通胀和利率问题对其影响不大 [76] 其他重要信息 - 公司电话会议中讨论的部分内容构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述，实际结果可能与预期存在重大差异，相关风险和因素可参考公司向美国证券交易委员会提交的文件 [3][4][5] - 公司计划出售约2500 - 3000万美元的购物中心，还在考虑另外约3000万美元的资产，主要是内华达州和其他地区的两个高密度开发项目，预计出售资产总额约5000 - 6000万美元 [39] - 公司两个北加州高密度开发项目，一个将在30 - 45天内提交规划委员会或市议会最终审批，另一个约90 - 120天后审批，预计出售可获得2500 - 3000万美元现金 [70] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年的收购是否会集中在下半年？ - 目前来看，收购情况大致符合模型，大概率会逐季向后集中到年底 [33] 问题2: 请更新一下公司的高密度开发计划进展？ - 各个项目都在稳步推进，Crossroads项目有望在今年晚些时候破土动工 [36] 问题3: 请谈谈收购项目的定价水平，以及是否会出售更多资产来筹集资金？ - 全年收购项目的资本化率预计在5.5% - 5.75%之间，具体项目可能会有所波动 公司计划出售约2500 - 3000万美元的购物中心，还在考虑另外约3000万美元的资产，后续会根据项目储备和股价情况，考虑出售更多资产并利用ATM发行股票筹集资金 [39][40] 问题4: 公司目前持有的旧Pan Pacific资产数量，以及未来还有多少可收购？ - 目前持有4个近期收购的Pan Pacific资产 公司会关注收购更多此类资产的机会，但会很谨慎，注重资产的增值潜力 [41] 问题5: 收购资金的缺口是否主要通过普通股股权来填补，还是会提高杠杆率？ - 公司将继续关注杠杆率，以净债务与EBITDA比率为重要指标，会根据项目储备和资产出售情况，降低该比率，以实现公司的稳健增长 [43] 问题6: 除了2022年指导范围内的处置计划，未来是否会有更多资产处置？ - 公司会抓住机会进行资产清理，主要关注内部增长情况，若内部增长不佳，会利用当前市场条件出售资产 可能会根据公司发展情况提高资产处置目标 [45] 问题7: 请谈谈定价趋势，借贷成本上升是否对市场产生影响？ - 当前市场竞争激烈，西海岸市场资本化率处于多年来的低位，部分资产交易的资本化率低于5% 公司凭借关系和经验，能找到增值收购机会 目前广泛营销的交易中，资本化率未发生变化 [47][48] 问题8: 投资者或经纪人是否表示未来大型投资组合交易需要更高收益率，当前市场是否仍能实现低于5%的资本化率？ - 资本化率未发生变化，仍维持在过去6 - 9个月的水平 由于利率环境，部分私人买家退出市场，为公司提供了机会 [49][50] 问题9: 公司的融资成本在过去6个月或年初至今有何变化，对支付5%左右资本化率的资产有何影响？ - 股权融资成本有所改善，债务融资成本没有实质性变化 信用评级机构认可公司的业务计划和去杠杆化举措，使债务融资成本保持在良好水平 [53][54][55] 问题10: 如果公司需要进行10年期的永久性融资，情况会如何？ - 近期没有债务到期，下一次到期在明年年底 公司会密切关注利率环境，但目前难以确定融资价格 [57] 问题11: 直线租金和高于或低于市场租金的摊销有所增加，将租金从现金调整为GAAP以提升FFO的机会还有多少，目前处于什么评估阶段，第一季度GAAP净收入高于预期的原因是什么？ - 难以预测具体数字，公司年初的指导基于物业预算和FAS 141，随着收购和租赁活动的进行，需要每季度重新评估 第一季度GAAP净收入高于预期，是由于直线租金、FAS 141和常规现金基础租金的综合影响 [59][74] 问题12: 其他收入中的100万美元收益是租赁期限费用吗？ - 是的，公司其他收入项目每年通常在300 - 400万美元之间，本季度略高于正常水平 [62] 问题13: 考虑到利率变化，西海岸市场的交易是否会暂停？ - 目前市场没有明显暂停迹象，随着ICSC会议临近，市场活动可能会增加 整体市场交易活跃，公司对实现指导目标持乐观态度 [65] 问题14: 第一季度租赁情况良好，但已签约未开业租户租金差额变化不大，请问哪些类别或行业受到了影响？ - 这是每年年初假期后的正常情况，没有特定类别受到影响 部分受疫情影响的租户离开了购物中心，但租赁团队业务繁忙，市场需求强劲 [67] 问题15: 公司是否已经处理完受疫情影响的租户问题，包括那些有能力支付但选择不支付的租户？ - 仍有少数租户问题未完全解决，但影响不大，预计随着法院全面开放，能够解决这些问题 [69] 问题16: 请更新北加州高密度开发项目的进展，今年是否计划出售，预计总收益是多少？ - 两个项目分别将在30 - 45天和90 - 120天内提交最终审批，之后将出售 预计出售可获得2500 - 3000万美元现金，出售不会对NOI产生影响 [70] 问题17: 西海岸市场有多少买家依赖高杠杆收购资产？ - 私人买家比机构资本和REITs更依赖杠杆，公司收购的单项资产交易中，有很多私人买家，利率上升对他们有一定影响 [71] 问题18: 公司约3亿美元的掉期合约将于今年晚些时候到期，计划如何处理？ - 目前尚未做出决定，到期时间为8月底，公司正在考虑多种策略，会综合考虑利率环境等因素 [72] 问题19: 第一季度基础租金高于预算的积极因素是什么？ - 基础租金高于预算是由于直线租金、FAS 141和常规现金基础租金的综合影响 [74] 问题20: 公司房地产以必需服务为主，是否担心通胀和实际收入下降会导致未来几个月消费者支出减少？ - 公司大部分资产位于富裕密集社区，通胀和利率问题对其影响不大，预计不会像其他市场那样受到较大冲击 [76] 问题21: 第一季度开业情况良好，主要是哪些类型的店铺，租户是否按计划开业，是否有灵活性？ - 主要是店铺租户 目前许可和建设流程已恢复正常，疫情期间的延迟项目开始上线，预计剩余项目将在年内陆续开业 [79] 问题22: 季度结束后完成的交易不应影响数据，高于预期的非现金租金收入是由锚定租约还是续约导致的？ - 直线租金与租赁活动有关，FAS 141需要对收购资产进行全面估值 年初的指导基于当时的情况，第四季度收购的部分资产在第一季度完成估值，导致数据调整 目前的收购项目也将进行估值，可能会在今年晚些时候影响数据 [81] 问题23: 利率环境变化对业主出售资产而非再融资的决策有多大影响？ - 利率上升使市场有所变动，但价格仍处于创纪录水平，交易活跃 公司通过关系获得了一些机会，部分卖家因再融资担忧，主动联系公司进行非公开交易 [84] 问题24: 从COVID的波动和复苏来看，市场的承销标准有何变化，与上次购物中心市场过热时相比，承销是否变得宽松，还是主要体现在价格方面？ - 主要体现在价格方面 目前市场上的买家更注重承销，会合理评估风险，考虑更正常的租金水平 公司在承销方面保持保守态度 [87] 问题25: 请更新董事会对股息的看法，目前股息与应税收入的关系如何，未来季度派息应如何考虑？ - 股息决策由董事会做出 公司的派息率在行业中处于较低水平，如果今年剩余时间业务继续向好，将提高股息 [89] 问题26: 请详细谈谈那些曾经减少门店数量的长期实体零售商，现在带着新概念重返关键市场的情况，他们的采购意向和开店标准是什么？ - 这些租户通常以较小的店面和更精细的产品回归 一些租户曾离开购物中心，现在又带着新的概念回来租赁 杂货店在他们的整体商品计划中起着关键作用 [91][92][93] 问题27: 考虑到已签约未开业租户的情况，目前公司的租户保留率是多少，与历史水平相比如何？ - 公司租户保留率通常在80%以上，没有明显变化 整体入住率得益于现有租户的续约，在某些情况下，公司希望收回一些低于市场租金的店铺 [94] 问题28: 之前的资产处置主要是为了退出特定市场，目前计划出售的资产有什么特点，是基于地理位置、人口结构变化，还是资产的个体增长情况？ - 主要基于资产的个体情况和增长潜力，包括两个高密度开发项目，因为公司不从事购物中心开发业务 出售的资产包括非创收或无增值潜力的土地，以及未来2 - 3年没有内部增长的资产 [95] 问题29: 关于8月底到期的3亿美元掉期合约，指导中是如何考虑的，到期后预计如何处理，不同选择的定价情况如何？ - 指导中假设掉期合约到期后，定期贷款按LIBOR曲线恢复浮动利率 公司有多种选择，包括维持浮动利率、将新增债务加入定期贷款并进行10年期固定利率融资等，但目前难以确定具体利率 [98][99] 问题30: 下半年与掉期合约相关的定期贷款利息支出将节省多少？ - 下半年在3亿美元的定期贷款上，与掉期合约相关的利息支出将节省150 - 200个基点 [100][101] 问题31: 请更新费用回收情况，以及对2022年剩余时间的预期？ - 费用回收率与历史平均水平一致，公司签订的租约主要是99%的三净租约，回收率较为稳定 回收率会因费用发生时间和回收情况而略有波动，总体在80% - 90%之间 随着已签约未开业租户开业，回收率将进一步提高 [103][104][105] 问题32: 在公司专注的市场中，哪些地区竞争更为激烈？ - 竞争在整个西海岸的主要市场都存在，杂货店和药店主导的购物中心是零售市场中最受欢迎的细分领域 市场机会丰富，不同季度和年份的重点市场会因卖家和预期而有所变化 [106]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ____ to ____ Commission file number 001-33749 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP. RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP (Exact name of registrant as specified in ...

公司概况 - 零售机会投资公司是专注西海岸的房地产投资信托公司，截至2021年12月31日拥有89个购物中心，面积约1020万平方英尺[2] 财务数据 - 2021年12月31日总资产29.29亿美元，总负债15.62亿美元，股东权益13.66亿美元[10] - 2021年全年总收入2.84亿美元，净收入5350.8万美元，摊薄后每股净收入0.44美元[13][15] - 2021年全年运营资金1.28亿美元，摊薄后每股运营资金1.00美元，运营资金派息率44%[16] 债务情况 - 总债务13.29亿美元，固定利率债务占比100%，加权平均利率4.02%，加权平均到期期限3.7年[19][20] 物业组合 - 2021年收购4个购物中心，总价9445万美元，面积38.43万平方英尺；处置3个购物中心，总价6969.2万美元，面积36.48万平方英尺[30][32] - 物业组合总面积1016.39万平方英尺，出租率97.5%，年化基础租金2.22亿美元[34][39][42] 租户情况 - 前十大租户租赁面积占比28.4%，年化基础租金占比19.5%[47] 租赁情况 - 2021年新签租约195份，面积44.85万平方英尺，初始基础租金每平方英尺30.65美元[51] - 同区域新租约基础租金较之前上涨14.9%，续租约基础租金上涨4.3%[54]

财务数据和关键指标变化 - 2021年GAAP归属普通股股东的净收入总计5350万美元，摊薄后每股收益0.44美元；第四季度净收入总计850万美元，摊薄后每股收益0.07美元 [17] - 2021年资金运营（FFO）总计1.279亿美元，摊薄后每股收益1美元，处于年初设定的指引范围高端；第四季度FFO总计3260万美元，摊薄后每股收益0.25美元 [17] - 2021年同店净营业收入（NOI）现金基础上较2020年增长3%，处于指引范围顶部；第四季度同店NOI增长5.6% [18] - 2021年坏账总计280万美元，约占总租金收入1%，接近疫情前年度坏账水平 [18] - 2021年公司筹集1.393亿美元资本，其中6970万美元来自房产处置，6960万美元来自通过ATM发行约380万股普通股，第四季度发行约130万股 [19] - 2021年用部分收益减少约4900万美元债务；年末公司约有13亿美元未偿还总本金债务，均为固定利率，无浮动利率风险；约94%债务无担保，有8500万美元担保债务，其中2300万美元今年到期，6200万美元在2024和2025年到期 [20][21] - 2021年末6亿美元无担保循环信贷额度无未偿还金额 [22] - 2020年第四季度净债务与年化EBITDA比率为7.5倍，2021年第一季度降至7.3倍，第二季度降至6.9倍，第三季度降至6.6倍，第四季度升至7倍，预计2022年第一季度回到6倍区间，目标是保持在6.5倍左右 [22][23] - 2022年FFO指引范围为摊薄后每股1.02 - 1.08美元，低端假设收购1亿美元购物中心并出售5000万美元房产，高端假设收购3亿美元并出售3000万美元；现有投资组合低端假设同店NOI年增长2%，高端假设增长4%；坏账低端假设400万美元，高端假设200万美元 [24][25][26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年租赁超140万平方英尺，接近公司年度租赁活动新纪录，是2021年初原计划到期面积两倍多，连续11年租赁面积约为原计划到期面积两倍 [8][28] - 2021年投资组合租赁率从年初96.8%升至年末97.5%，接近2019年末97.9%的纪录高位 [29] - 2021年锚定空间全年保持100%租赁，过去5年每季度均如此；年初有4份锚定租约到期，共10.4万平方英尺，实际执行16份锚定租约，共46.9万平方英尺，14份为续约，通过提前收回举措更换2个锚定租户 [31][32] - 2021年非锚定空间租赁率从年初93%升至年末94.6%；年初有57.3万平方英尺非锚定空间到期，全年租赁95.9万平方英尺，创公司新纪录 [33][34] - 2021年第四季度新租户带来约200万美元年度基础租金开业，年末租赁与建成空间经济差扩大至4.7%，代表1060万美元额外年度现金租金，预计第一季度新租户带来200 - 300万美元增量租金 [35][36] - 2021年同空间新租约现金基础上增长14.9%，第四季度增长27.1%；续约现金增长4.3%，第四季度增长4.8% [37] 投资业务 - 2021年下半年市场活跃后，完成萨克拉门托市场退出，出售最后两处房产，并将资金重新投入新收购，收购4个杂货店为主的购物中心，总价1.22亿美元，其中3个在第四季度收购 [12] - 1.22亿美元收购项目整体混合收益率约6%，已有新租户排队入驻，未来12 - 24个月有望通过重新招租提高收益率 [15] 地块扩张业务 - 2021年完成4个项目，共约2.5万平方英尺，总成本870万美元，初始收益率11% [39] - 目前有9个地块和扩张项目在建，共约4.4万平方英尺，预计今年和2023年完成 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年公司核心市场对空间需求持续强劲，由日常必需品、服务和目的地型企业推动，这些企业通过多种方式寻求增长，包括深化在关键市场的业务、拓展到更多西海岸市场以及从其他地区进入西海岸市场 [26][27] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续专注于杂货店为主的投资组合，利用西海岸专业知识实现战略目标 [6] - 投资方面，主要关注私下非公开市场交易，目前有两个位于太平洋西北地区的杂货店为主的购物中心已签约，总价3600万美元，还有两个位于加利福尼亚州的收购项目正在评估，希望尽快签约，同时积极寻求更多目标机会 [42][43][44] - 致密化发展方面，计划今年晚些时候在Crossroads开始第二个致密化开发项目，增加224套公寓和1.45万平方英尺零售空间；另外两个位于旧金山市场的致密化项目处于后期阶段，预计今年完成；还在与太平洋西北地区三个市政当局讨论额外致密化项目，制定综合混合用途开发计划 [45][46] 行业竞争 - 市场开放后买家数量大幅增加，买家类型发生变化，很多之前投资其他行业的买家为寻求更高收益率和更低风险转向零售行业，预计这种情况在其他行业出现转变前不会改变 [93][94] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场存在不确定性，但公司杂货店为主的投资组合和租赁率保持稳定，对空间需求持续强劲，有信心继续创造价值 [6][7][48] - 2022年开局租赁活动强劲，预计是富有成效和活跃的一年，但鉴于新冠疫情和未来不确定性持谨慎态度 [41][47] 其他重要信息 - 董事会将季度现金股息提高至每股0.13美元，较之前季度股息增长18% [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对租赁量的预期，能否达到2021年140万平方英尺的水平 - 公司预计租赁活动与过去保持一致，每年会有一些未预料到的机会，可能使租赁面积远超原计划到期面积 [50] 问题2: 2022年收购是否能支付类似2021年6%的资本化率 - 公司假设平均资本化率为5.75% [52] 问题3: 5.75%的资本化率是市场压缩还是项目原因 - 是市场条件和收购项目管道综合作用的结果 [53] 问题4: 租户是否提及通胀、新冠或乌克兰局势会放缓租赁活动 - 未从租户处听到相关内容，租户主要关注优质机会和最佳位置 [54] 问题5: 已签约管道增长对今年总签约入住率上升的影响，以及租赁与建成空间差是否已达峰值 - 难以预测，预计今年能实现大部分1000万美元的增长，但具体数字取决于全年机会；若市场需求持续强劲，有望达到疫情前接近98%的入住率目标 [56][57] 问题6: 本季度新租赁价差大幅上升的原因，以及即将到期租约的按市值计价上升空间 - 第四季度有一个锚定租户租金很低，租约到期无续租选项，将该空间租金提高到市场水平，推动了价差上升；此类机会在投资组合中存在，但难以预测把握时机 [59] 问题7: 今年如何为外部增长管道融资 - 计划通过处置收益、ATM发行股票、信用额度借款和运营现金流的组合来为收购管道融资，并保持财务比率稳定 [60] 问题8: 对全年入住率趋势和重新租赁价差的假设 - 预计投资组合租赁率全年保持在97%左右，租赁与建成空间差会随着时间缩小；新租约价差预计在15% - 20%，续约价差预计在5% - 10% [62][64] 问题9: 十字路口和旧金山项目的资本支出及合作伙伴使用情况 - 十字路口项目预计今年第四季度开始，目前无需支付太多资本；旧金山两个项目接近获得授权，授权费用已支出，获得授权后预计出售以资助收购计划，这两个项目对NOI无影响 [65][66] 问题10: 潜在处置是否包含在处置指引中，处置指引的收益率预期 - 预计两个项目处置收益约2500万美元；其他待售资产的资本化率预计在5% - 5.5% [67][68] 问题11: 处置指引是出售有授权的土地还是更稳定的资产 - 两者都有 [69] 问题12: 公司是否会继续进行非公开市场的一次性交易，以及在卖家有更多报价情况下的交易来源流程 - 预计公司增长主要来自一次性交易；市场需求强劲，买家类型多样，但公司过去6个月努力寻找机会，今年有望实现目标 [72][73] 问题13: 2021年收购项目6%的初始资本化率高于市场水平的原因 - 收购项目为非公开市场直接与业主交易，私人业主希望买家无融资条件并能快速成交，且这些物业有近期租户更替和资本支出问题，公司愿意承担一定风险，因此价格更合理；此外，公司在西海岸有深厚的业务关系 [75][76] 问题14: 2023年25份锚定租约到期情况，能否提前处理以及无续约选项的租约数量 - 不清楚无续约选项的租约数量；公司已与锚定租户充分沟通，预计大部分2023年到期租约将通过今年的讨论解决 [78][79] 问题15: 预计年末杠杆率情况 - 从净债务与EBITDA角度看，肯定会保持在6倍左右 [80] 问题16: 租赁与入住率差为4.7%的原因，是否有租户开业延迟 - 该差距是由于去年疫情和城市审批流程导致的延迟；公司对今年开局和未来开业情况乐观，认为疫情导致的延迟问题基本过去，今年将在实现1000万美元增长方面取得良好进展 [83][84] 问题17: 今年运营费用（扣除回收）的预期影响 - 预计费用回收无大变化，随着1000万美元基础租金的租户开业，回收比率将提高，利润率将上升，不会产生负面影响 [85][86][88] 问题18: 收购奥林匹亚西部中心的原因，以及金考公司的优先购买权情况 - 公司曾拥有该物业，对其和市场非常了解，一些租户是10 - 15年前引入的，是在西雅图地铁市场收购杂货店为主购物中心的好机会；金考公司有少数权益，但不影响收购 [89] 问题19: 市场动态以及致密化业务与市场竞争情况 - 市场开放后买家类型发生变化，很多之前投资其他行业的买家为寻求更高收益率和更低风险转向零售行业，预计这种情况在其他行业出现转变前不会改变 [93][94] 问题20: 公司投资组合中是否有资产可能被非零售买家用于其他用途 - 有一定潜在价值，但公司物业平均面积约12万平方英尺，土地有限，实现完全致密化复杂且耗时，价值提升空间有限 [95][96] 问题21: 3%同店NOI指引中租赁与入住率差压缩的比例 - 指引假设到年底大部分差距将得到弥补，约85% - 90% [97][98] 问题22: 公司建成入住率92.8%的上限以及到2023年底能达到的程度 - 预计到2023年差距会缩小，因为1000万美元的增长大部分将实现，但总会有租户等待开业和支付租金；公司会积极处理租约到期和续约问题，对该数字长期影响不大 [101][102] 问题23: 坏账指引中点300万美元与2021年持平的原因，是否有租户可能出现问题 - 是出于保守考虑 [104] 问题24: 对多纳休·施赖伯交易以低于5%资本化率出售的看法 - 买卖双方未发表评论，市场传言交易资本化率低于5%；两个投资组合有相似之处，但每个物业在购物中心类型、市场特征和租户方面存在关键差异 [106]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-K RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP. ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to (Exact name of registrant as specified in its charter) Commission file number: 001-33749 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP ...

公司概况 - 截至2021年9月30日，公司总市值36亿美元，拥有86个购物中心，总面积980万平方英尺，租户1903个，投资组合租赁率97%，97%的投资组合由杂货店和/或药店锚定[4] 策略与团队 - 采用长期、成功的风险规避策略，收购位置优越、有增值机会且价格低于重置成本的购物中心，积极管理和租赁投资组合，保持保守的投资级财务状况[6] - 团队专注于西海岸和杂货店锚定领域超25年，收购60亿美元西海岸购物中心，出售超40亿美元，高级管理人员合作超20年，成功运营两家公共REITs [8] 投资组合 - 位于人口密集、理想的西海岸大都市市场，由领先超市锚定，有长期和短期租赁，有扩建潜力[12] - 分布在西雅图、波特兰等城市，共86个购物中心，总面积980万平方英尺[14] - 租户包括杂货店、餐厅等，约93%的前10大租户ABR来自日常必需品零售商，82%的总ABR来自抗电商零售商[16] 财务状况 - 债务到期安排合理，2021 - 2027年各年到期债务金额分别为030万美元（0.0%）、2410万美元（1.8%）、2.507亿美元（18.8%）、2.767亿美元（20.7%）、3.333亿美元（25.0%）、2亿美元（15.0%）、2.5亿美元（18.7%），总计13.351亿美元[21][22][23][24][25][26][27][29] - 资本结构为公众股东59%、OP单位持有人4%、无担保债务35%、有担保债务2%，无负担GLA 94%，有负担GLA 6%，股权63%，债务37%[30] ESG战略 - 2020年正式采用ESG计划和政策指南，成立ESG管理委员会，发布首份ESG报告，设定可衡量的目标[34] - 环境目标为未来5年能源使用和温室气体排放减少15%，实施3年计划使至少80%的投资组合用水由节水灌溉系统管理，未来5年废物转移率达25% [36] - 社会和治理方面，70%的员工为女性，75%的董事会成员为独立董事，25%为女性[39] 业务总结 - 2021年9月30日投资组合租赁率97.4%，同店现金净营业收入增长4.0%，新租约同空间现金租金增长10.9%，续约增长5.2% [42] - 年初至今收购6040万美元杂货店锚定购物中心，6230万美元收购合同在进行中，处置6970万美元物业，筹集4610万美元普通股权益，2021年FFO指引范围重申为每股摊薄0.98 - 1.02美元[42] 关键要点 - 投资组合和租户基础有韧性，97%的投资组合由杂货店和/或药店锚定，82%的总ABR来自日常必需品、服务和目的地零售商[45] - 资产负债表稳健，未来约2年无重大债务到期，无担保信贷额度有6亿美元可用，94%的投资组合无负担，94%的债务无担保，100%的债务为固定利率[46]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度总收入为7140万美元，去年同期为6980万美元，增长主要归因于租金回收率恢复到疫情前的历史正常水平，坏账减少，第三季度坏账占总收入不到1% [13] - 2021年第三季度GAAP净利润为2110万美元，摊薄后每股0.17美元；2021年前九个月GAAP净利润为4500万美元，摊薄后每股0.38美元 [14] - 2021年第三季度资金运营收益（FFO）增至3260万美元，摊薄后每股0.25美元，前九个月FFO为每股0.74美元 [16] - 2021年第三季度同店净营业收入（NOI）现金基础上同比增长4%，前九个月增长2.2% [17] - 2021年通过资产处置筹集约7000万美元，通过ATM计划筹集超4600万美元股权，总计筹集约1.16亿美元股权收益 [17][18] - 第三季度利息覆盖率为3.3倍，净债务与EBITDA比率为6.6倍 [19] - 预计2021年全年FFO在每股0.98 - 1.02美元之间，关键驱动因素包括待完成收购的时间、新租约开始时间以及可能通过ATM筹集额外股权 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度末，投资组合租赁率提高到97.4%，其中锚定空间保持100%租赁，非锚定空间租赁率增至94.3% [21][22] - 第三季度租赁37.5万平方英尺空间，签署49个新租户（均为内铺空间），续签72个租户（69个内铺空间续签，3个锚定租户续签） [26] - 第三季度新租约租金同比增长10.9%，续租租金增长5.2%（现金基础） [27] - 第三季度初，租赁与建成空间的经济差距为4.5%，代表1040万美元额外年度租金；第三季度有代表190万美元租金的租户开业并开始支付租金 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 广泛营销且位置优越的西海岸物业当前交易的资本化率在5%以下 [44] - 今年迄今出售的7000万美元物业，萨克拉门托的混合资本化率约为7% [76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进业务，利用空间需求强劲的机会提高投资组合租赁率，追求收购机会，同时进行资产处置 [5][7][12] - 收购重点是核心市场的优质杂货店锚定购物中心，目前已确定四个收购项目，总计约1.23亿美元，整体混合收益率约6%，有望在未来12 - 24个月提高 [7][11] - 公司致力于引入优质新租户，提升租户基础，增强物业吸引力和长期价值 [33] - 持续寻找额外收购机会，主要关注非公开市场、基于关系的机会，预计2022年有活跃的投资组合增长 [38] - 行业目前交易活跃，卖家在疫情后重新将物业推向市场，预计未来6个月至1年REITs有机会扩大投资组合，但受利率等因素影响 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 西海岸全面重新开放后，公司业务在第三季度持续稳步推进，空间需求强劲，投资组合租赁率恢复到疫情前水平 [5] - 公司在疫情期间保持租金增长，体现了杂货店锚定投资组合、多元化租户基础和团队能力的优势 [6] - 新收购项目将增强公司在核心市场的影响力，提供新的增长机会 [11] - 公司对未来前景感到兴奋，有信心继续创造长期价值，预计租赁业务在第四季度保持活跃和成功 [39][29] 其他重要信息 - 公司在第三季度退出萨克拉门托市场，出售最后两处物业，总计约4400万美元，产生约1300万美元收益，今年迄今共出售7000万美元物业 [12] - 公司无6亿美元无担保信贷额度的未偿余额，预计2021年剩余时间信贷额度余额为零或极低 [18] - 2022年仅有两笔小额抵押贷款到期，总计约2300万美元，公司计划用运营现金流和可能的额外收购收益偿还 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1000万美元租赁管道何时全部上线，是否会因供应链中断或劳动力短缺导致开业延迟？ - 预计到年底，代表约200 - 300万美元的租户将开业并开始支付租金，目前尚未看到重大影响，但未来可能会有暂时延迟 [43] 问题2: 已确定收购项目的定价如何，公开市场和非公开市场交易的价差是多少？ - 广泛营销且位置优越的西海岸物业当前交易的资本化率在5%以下，公司凭借关系和执行能力，能更快完成交易，且对运营问题有更深入了解 [44] 问题3: 2022年业务是否与2011 - 2017年可比，计划的重新收回空间是否有意义，是否有锚定租户，指导因素是否有重大变化？ - 2022年收购管道与疫情前相当，当时每年收购约2 - 3亿美元资产；重新收回空间可能包括店铺和锚定租户的调整；核心同店NOI和坏账符合预期，最大不确定因素是租户开业情况 [49][50][51] 问题4: 1000万美元经济与租赁占用差距的上线节奏如何，哪些租户仍在观察名单上，疫情后租户流失情况如何，是否处于收购周期？ - 希望第四季度能有300万美元上线，预计现有1000万美元中的大部分将在2022年第二季度上线；疫情中受影响较大的租户包括干洗店、部分健身租户和个人服务租户，仍可能有一些过度扩张的租户出现问题；目前交易管道强劲，预计未来一段时间收购活动将持续，有利于REITs扩大投资组合 [56][58][60] 问题5: 同店NOI指导预期如何，租金涨幅如何量化，固定和浮动比例如何，是否受通胀影响？ - 同店NOI全年预计仍在3%左右，主要取决于第四季度新租户开业时间；店铺租约平均每年增长3 - 3.5%，前期租金平稳有助于租户从疫情中恢复，后期有更高租金增长 [67][69] 问题6: 2022年新收购项目资金是否包括额外资产出售，已出售7000万美元物业的处置资本化率是多少，能否进一步提高 occupancy？ - 可能会根据市场情况进行资产出售以支持收购；萨克拉门托出售物业的混合资本化率约为7%；如果需求保持当前水平，有望很快恢复到疫情前的 occupancy 水平，甚至可能超过 [75][76][77] 问题7: 收购管道是否有投资意愿，能否实现6%的初始收益率，投资组合健康比率或占用成本比率与疫情前相比如何，是否预计百分比租金增加，如何为收购项目融资，第三季度自由现金流是多少？ - 目前收购管道有机会，但由于资本化率压缩，收购金额可能略低于预期，但有信心通过管理和租赁能力实现收益率提升；租户销售增长改善了占用成本；预计百分比租金将比去年有所增加；收购资金将综合利用信贷额度、股权融资、运营现金流和资产出售；第三季度自由现金流约为1250万美元，全年约为4000万美元 [84][86][88][90][91] 问题8: 投资组合历史最高物理 occupancy 水平是多少，98%租赁率对应的物理和建成方面情况如何？ - 历史上管理团队在泛太平洋时期的 occupancy 水平在98%左右，此时基本相当于全租，有助于推动租金增长；98%租赁率时，建成与租赁的差距可能在2 - 3%左右 [98][99] 问题9: 如何考虑通过变现权利和引入机构资本为收购项目融资，Bellevue 项目的时间更新，如何理解FFO指导范围？ - 正在考虑出售两个已获或接近获权的项目，预计可产生3000 - 4000万美元收益；对引入机构资本持开放态度，但需合适的交易；Bellevue 项目因城市许可积压，预计在明年第三或第四季度开工；FFO指导范围较宽是出于保守考虑，主要不确定因素是租户开业情况，此外与大型租户的诉讼解决可能会影响结果 [107][110][111][113][116] 问题10: 是否会维持当前股息率，外部增长对22 - 23年收益增长的贡献如何？ - 公司打算尽可能保留现金流，维持符合REITs最低要求的股息率；如果能实现收购目标，将对收益增长产生积极影响 [128][129] 问题11: 资产负债表的杠杆指导范围是多少，租金开始支付的节奏如何，最大不确定因素是什么，1000万美元未开业租户中是否有锚定租约，租户组合是否有变化，第三季度坏账情况如何？ - 净债务与EBITDA比率的目标是中低6倍；租金开始支付受多种租户影响，最大不确定因素是许可流程；1000万美元未开业租户中有一个锚定租约；租户组合没有明显变化；第三季度冲回93.2万美元坏账准备，但新增约150万美元坏账，净坏账为54.8万美元，占总收入不到1% [134][136][137][138][141][142] 问题12: 今年迄今签署的租约期限较短的原因是什么，疫情相关的租户流失是否仍高于历史水平，第三季度收购的资产情况如何，如何实现收益率提升，需要多长时间？ - 租约期限是多种因素的混合，部分租户希望短期租约，而一些餐厅租户希望长期租约；目前租户流失情况基本正常；收购资产的收益率提升主要通过高效管理、租赁至历史水平和重新定位租户实现，预计收益率将快速提升 [145][147][149]