财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度AFFO约为3200万美元，按年计算约为1.28亿美元，为当前股息提供超2倍覆盖，并为可预见的资本需求提供有力资金支持 [25] - 2023年第四季度核心FFO摊薄后每股0.41美元，2022年第四季度为0.50美元，本季度每股利息支出较2022年第四季度增加约0.065美元，还受去年12月出售剑桥马萨诸塞州投资组合对物业净营业收入的影响 [29] - 2023年物业净营业收入增加近500万美元，即每股增加0.04美元，但利息支出全年增加约3500万美元 [30] - 预计2024年核心FFO摊薄后每股在1.46 - 1.56美元之间，在役投资组合预计租赁率在年末达到87% - 88% [45] - 预计2024年同店NOI在现金和应计基础上均呈低个位数正增长，利息支出预计增至1.19 - 1.21亿美元，G&A成本预计在2900 - 3000万美元保持不变 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年新租户租赁总面积达83万平方英尺，为过去五年最高年度水平，实现40个基点的吸纳量，年末投资组合租赁目标超87% [71] - 2023年全年已执行租约租金现金和应计基础涨幅分别为4.7%和12.4%，剔除美国银行续约后，2023年现金涨幅另有数据 [72] - 2023年现金同店NOI增长2.2%，较2022年的1.9%有所改善 [79] - 截至2023年底，公司产生110万平方英尺待开始或减免期内租约，相当于约3500万美元未来年化现金租金 [80] - 2024年迄今已完成超26万平方英尺租赁，新租和续约各占约50% [85][109] - 第四季度租赁资本支出约为每平方英尺每年5.40美元，较近期年度和季度平均水平低近10%，投资组合内转租可用性过去几个季度保持稳定，目前为4.3% [93] - 第四季度加权平均租约期限超九年，剔除美国银行租约后，平均租约面积约1.2万平方英尺 [96] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大市场本季度完成交易最多，共12笔，计12.7万平方英尺，其中80%为新租约，西北子市场的Galleria on the Park是主要驱动力，GE Vernova 7.7万平方英尺租约使其租赁率达90%左右 [94] - 明尼阿波利斯市场历史租赁率稳定在95%左右，但未来两季度将面临两笔大型租约到期 [95] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续推进资产重新定位计划，将部分资产投入改造以吸引更多租户 [16] - 专注处置非核心资产以偿还债务，为未来可能出现的投资机会优化资产负债表 [20][101] - 持续关注目标市场，尤其是阳光地带城市，预计2024年下半年至2025年可能出现投资机会 [23] - 行业内机构竞争格局变化，具备资本和运营实力的公司更具优势，公司凭借优质资产和服务声誉获取市场份额 [62][89] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管行业面临远程办公等不利因素，但企业领导者对全面远程办公持否定态度，公司2023年租赁业务成功，未来租赁前景乐观 [77] - 2024年上半年因已知租户搬离和利率上升，收益和空置率将出现低谷，但预计下半年租赁率和物业运营收入将恢复到当前水平 [35][53] - 公司资产负债表状况良好，未来三年到期债务仅3.25亿美元，平均利率4.9%，为应对市场变化提供灵活性 [87] 其他重要信息 - 公司发布2024年业绩指引，未包含投机性收购、处置或再融资，如有相关交易将调整指引 [46] - 分析师报告误报公司2023财年同店NOI增长为负2.2%，实际为正2.2% [124] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 87% - 88%的租赁率指引与年末87.1%是否可比，剔除两个改造资产后2024年能否吸纳空置率 - 87.1%包含将进行改造的资产，这些资产将在年内从统计中剔除，公司对2024年租赁前景乐观，预计整体投资组合将延续适度吸纳趋势，在役投资组合年末租赁率将保持在87% - 88% [57][58][59] 问题2: 2024年资本来源和用途的大致规模 - 预计未来18 - 24个月出售约1 - 2亿美元资产，2024年更接近该范围下限 [131] 问题3: 如何看待未来收购的资金来源和用途 - 目前处置资产所得将优先用于偿还债务，待处置成功后，将优化资产负债表以把握未来可能出现的机会，预计更多机会出现在2025年 [101][130] 问题4: 26万平方英尺租赁和后期管道中，新租和续约的比例及主要市场 - 已执行的26万平方英尺中，新租和续约各占约50%，后期管道中比例也大致如此，市场活动主要集中在阳光地带 [109] 问题5: 2024年租赁率低谷预计出现时间 - 预计在第二至三季度，因租户搬离和装修施工时间延长，难以精确确定 [113] 问题6: 亚马逊在华盛顿特区和达拉斯的租赁情况 - 华盛顿特区亚马逊预计搬离约6万平方英尺，公司对大部分空间续约有信心；达拉斯情况尚处早期，鉴于其高利用率和无扩张需求，公司持乐观态度 [115][135][136] 问题7: 2025年债务到期的应对策略 - 会保持耐心，希望2024年通过处置资产获得约1亿美元偿还或减少债务，维持杠杆率在30% - 40%，年中再明确偿还和再融资策略，公司与银行合作有可用额度，且有能力进入公共债务市场 [117][118] 问题8: 租赁率指引低于预期，是否有其他大型租户搬离 - 除嘉吉和美国银行外，华盛顿特区亚马逊预计搬离约6万平方英尺，其他无重大租户搬离且均有租赁回填计划 [134][135]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度摊薄后核心每股FFO为0.43美元，2022年第三季度为0.50美元，本季度每股利息支出较去年第三季度增加约0.08美元 [33] - 2023年第三季度AFFO为4000万美元，按年计算为1.6亿美元，足以支付股息和满足可预见的资本需求 [35] - 自2023年第三季度起，公司将年度股息从每股0.84美元降至0.50美元，预计每年可减少AFFO使用并增加可用现金约4200万美元 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度共完成45笔租赁交易，总面积超30.2万平方英尺，其中新租户租赁面积17万平方英尺以上，占总直接空置率的7% [15] - 新租赁交易平均面积约6500平方英尺，平均租赁期限超9年 [14][16] - 租金在现金和应计基础上分别增长11.7%和10.3% [16] - 租赁率提高50个基点，季度末达到86.7%，近80%的新租户租赁活动发生在阳光地带投资组合 [16] - 租户保留率保持在70%，租赁资本支出约为每平方英尺每年6美元，转租率稳定在4.6% [17] - 本季度11个客户扩租3.8万平方英尺，4个客户缩租2万平方英尺，净增1.8万平方英尺 [18] 投资业务 - 休斯顿的两笔资产交易因买家无法获得合适的资本结构而终止，公司将继续探索处置方案 [29] - 公司继续讨论出售部分非核心资产和非战略地块，但目前市场情况下难以预测 [30] 各个市场数据和关键指标变化 明尼阿波利斯 - 美国银行续租其位于市中心的44.7万平方英尺总部，租期10年，虽现金流持平，但应计基础上有积极增长 [19][20] - 美国银行将把34万平方英尺的郊区业务迁至几英里外的新址 [21] - 公司计划2024年第一季度对Excelsior大楼进行适度重新定位，以吸引小租户 [23] - 第三季度最大的新交易是Crescent Ridge资产与一家金融服务公司签订的3.2万平方英尺总部租赁协议 [24] 亚特兰大 - 本季度有22笔交易，总面积15.3万平方英尺，近一半为新租赁 [25] - Galleria on the park项目租赁率升至90%以上，增强了提高租金的信心 [25] 达拉斯 - 共完成15笔交易，总面积近10万平方英尺，超一半为新交易 [26] - 据CBRE研究报告，达拉斯就业增长率达4.3%，公司项目有望受益于当地对优质空间的需求增长 [26] 波士顿 - 市场相对稳定，25 Mall Road大楼经过重新设计和翻新，受到市场欢迎，小租户租赁活动活跃 [82] 纽约 - 60 Broad大楼有1.2万平方英尺空置，大堂预计两个月内完成翻新，目前租赁情况良好 [83] 弗吉尼亚州北部 - 亚马逊将在第一季度末腾空其位于LEED Gold大楼的6万平方英尺空间，公司对该大楼的续租情况持乐观态度 [95][97] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于提供优质办公空间，以较低租金吸引中小和大型非科技企业租户 [8] - 计划将出售资产所得用于偿还债务，以优化资产负债表 [30] - 长期来看，公司将继续优化投资组合，可能出售纽约的部分资产，并将资金重新投入阳光地带市场 [84] - 行业内，高品质资产表现良好，低品质B和C级资产面临租赁困难和高空置率问题，50%的行业空置率集中在底部10%的办公物业 [9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场基本面仍具挑战性，但高品质资产表现良好，公司对实现年末约87%的租赁率目标充满信心 [7] - 高利率环境将对收益和FFO产生压力，融资环境也将抑制交易活动 [47] - 预计2024年公司业绩将受到高利率、资产处置和租赁到期等因素影响，公司将在2月初提供2024年的完整指引 [50] 其他重要信息 - 公司财务副总裁兼财务主管Eddie Guilbert自愿辞职，将作为顾问留任一段时间，以确保平稳过渡 [3] - 公司在本季度获得了最高的可持续发展评级5星和第二个绿色之星评级 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 美国银行续租的资本支出情况如何？ - 续租涉及新的租户改进，以鼓励员工返回办公室，资本支出在市场预期范围内，现金基础上基本持平，无免租期 [54][55] 问题2: 郊区空间的计划是什么？ - Excelsior大楼将于2024年进行重新开发，预计每平方英尺花费5 - 10美元，之后将重新推向市场 [60][61] 问题3: 亚马逊租赁情况有何更新？ - 亚马逊在达拉斯的27万平方英尺空间活动活跃，但目前尚无新进展；在弗吉尼亚州北部的6万平方英尺空间将于第一季度末腾空，公司对续租情况持乐观态度 [79][95][97] 问题4: 公司长期核心投资组合的比例是多少？哪些市场是核心市场？ - 目前核心投资组合比例约为80% - 85%，公司将继续优化投资组合，可能出售纽约的部分资产，并将资金重新投入阳光地带市场 [84][85] 问题5: 目前的租赁率是否已触底？2024年是否会有压力？ - 假设所有资产保持在当前运营组合中，预计租赁率将在2024年年中触底，之后公司将通过积极的租赁活动改善情况 [109] 问题6: 休斯顿资产的市场利率是多少？是否考虑提供卖方融资？ - 休斯顿资产的卖方融资利率为7% - 8%，公司曾提供最高50% LTV的卖方融资，但买家未能接受，公司将继续以类似条件在市场上寻找买家 [89][113] 问题7: 各市场的需求情况如何？ - 亚特兰大和达拉斯市场最为活跃，明尼阿波利斯市场也有起色，奥兰多市场2024年有租约到期，但有回填机会，TC市场竞争最为激烈 [100][102][104]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司总资产分别为40.73778亿美元和40.85525亿美元[21] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司总负债分别为23.06713亿美元和22.3627亿美元[21] - 2023年和2022年前三季度，公司营业收入分别为4.32425亿美元和4.16558亿美元[23] - 2023年和2022年前三季度，公司净亏损/净利润分别为2035.7万美元和7126.1万美元[23] - 2023年和2022年前三季度，归属于普通股股东的每股净亏损/净利润分别为0.16美元和0.58美元[23] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司普通股发行和流通股数分别为1.23696475亿股和1.23439558亿股[21] - 2023年前三季度，公司其他综合收益为196.1万美元，综合亏损为1839.6万美元[26] - 2022年前三季度，公司其他综合收益为896万美元，综合收益为8022.1万美元[26] - 截至2023年9月30日，公司股东权益为17.67065亿美元，较2022年12月31日的18.49255亿美元有所下降[30] - 2023年前九个月，公司经营活动产生的净现金为1.60531亿美元，投资活动使用的净现金为1.36995亿美元，融资活动使用的净现金为0.32109亿美元[32] - 2023年和2022年前九个月，公司折旧费用分别为1.10422亿美元和0.98828亿美元[32] - 2023年和2022年前九个月，公司净收入/亏损分别为 - 0.2035亿美元和0.7126亿美元[32] - 2023年9月30日，公司债务总额为20.50319亿美元，加权平均利率为5.46%；2022年12月31日，债务总额为19.83681亿美元[49] - 2023年第三季度和前九个月，公司利息支付分别约为2490万美元和7000万美元；2022年同期分别约为1830万美元和4690万美元[52] - 2023年第三季度和前九个月，公司资本化利息分别约为190万美元和450万美元；2022年同期分别约为110万美元和320万美元[52] - 截至2023年9月30日，公司利率互换协议名义总额为2.5亿美元，利率互换资产净值为584.1万美元；2022年12月31日为418.3万美元[58] - 2023年前九个月，公司利率互换在OCI中确认的收益为427万美元，重新分类至利息费用的金额为230.9万美元；2022年同期分别为750.7万美元和 - 145.3万美元[58] - 预计未来十二个月，约320万美元将从OCI重新分类为利息费用的减少[58] - 截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物账面价值和公允价值均为504.4万美元；2022年12月31日为1653.6万美元[60] - 截至2023年9月30日，公司债务账面价值为20.50319亿美元，公允价值为18.68624亿美元；2022年12月31日账面价值为19.83681亿美元，公允价值为18.25723亿美元[60] - 2023年前九个月，递延股票授予加权平均授予日公允价值为每股9.60美元，2022年为16.54美元[72] - 2023年前九个月，递延股票归属的总授予日公允价值为5066000美元，2022年为5106000美元[72] - 2023年第三季度和前九个月，公司分别确认约210万美元和600万美元与股票奖励相关的薪酬费用，2022年分别为200万美元和690万美元[73] - 截至2023年9月30日，约1400万美元与未归属和潜在股票奖励相关的未确认薪酬成本待在约1.3年的加权平均归属期内记录[73] - 2023年前九个月，租户资助的租户改进为30790000美元，2022年为2928000美元[74] - 2023年前九个月，现金、现金等价物和受限现金及代管款期初总额为19600000美元，期末为11027000美元；2022年期初为8860000美元，期末为12844000美元[74] - 2023年和2022年截至9月30日的三个月，公司分别计算并排除加权平均流通反稀释股份约138.832万股和19.433万股；九个月分别为121.6637万股和34.6695万股[76] - 2023年和2022年截至9月30日的三个月，基本加权平均普通股分别为123,696千股和123,395千股；稀释加权平均普通股分别为123,696千股和123,697千股。九个月基本加权平均普通股分别为123,640千股和123,330千股；稀释加权平均普通股分别为123,640千股和123,631千股[77] - 2023年和2022年截至9月30日的三个月，总租赁收入和其他物业相关收入分别为1.46986亿美元和1.441亿美元；九个月分别为4.32425亿美元和4.16558亿美元[80] - 2023年和2022年截至9月30日的三个月，总NOI分别为8707.4万美元和8509.9万美元；九个月分别为2.56239亿美元和2.50167亿美元[81] - 2023年和2022年截至9月30日的九个月，资本支出分别为1.13392亿美元和9550.7万美元[86] - 2023年第三季度归属普通股股东净亏损约1700万美元，摊薄后每股亏损0.14美元，2022年同期净利润为330万美元，摊薄后每股收益0.03美元[93] - 2023年前三季度归属普通股股东净亏损约2040万美元，2022年同期净利润为7130万美元[104] - 2023年第三季度总营收1.469亿美元，2022年同期为1.44亿美元，同比增加290万美元[94] - 2023年前三季度总营收4.323亿美元，2022年同期为4.165亿美元，同比增加1580万美元[104] - 2023年第三季度利息费用约2740万美元，2022年同期为1720万美元，同比增加1020万美元[94] - 2023年前三季度利息费用约7280万美元，2022年同期为4490万美元，同比增加2790万美元[104] - 2023年第三季度确认非现金商誉减值损失约1100万美元，前三季度同样为1100万美元[100][111] - 2023年第三季度提前偿还债务损失约80万美元，前三季度同样为80万美元，涉及提前回购约3.5亿美元2024年到期的4亿美元无担保优先票据[102][114] - 2022年前三季度出售房地产资产收益为5070万美元，主要来自2022年1月出售225 & 235 Presidential Way大楼[115] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司合并总资产分别为312,479千美元和325,884千美元，总负债分别为1,890,513千美元和1,845,551千美元[120] - 2023年前九个月，公司总收入为36,842千美元，净亏损为72,634千美元[120] - 2023年第三季度和前九个月，公司总NOI分别为87,074千美元和256,239千美元，2022年同期分别为85,099千美元和250,167千美元[122] - 2023年第三季度和前九个月，公司GAAP普通股净收入/亏损分别为 - 17,002千美元和 - 20,357千美元，2022年同期分别为3,331千美元和71,261千美元[130] - 2023年第三季度和前九个月，公司NAREIT FFO分别为51,896千美元和163,775千美元，2022年同期分别为61,352千美元和185,835千美元[130] - 2023年第三季度和前九个月，公司Core FFO分别为52,716千美元和164,595千美元，2022年同期分别为61,352千美元和185,835千美元[130] - 2023年第三季度和前九个月，公司AFFO分别为39,939千美元和121,175千美元，2022年同期分别为43,482千美元和130,958千美元[130] - 2023年第三季度，公司现金基础的物业净营业收入（Property NOI）为81,575千美元，2022年同期为77,285千美元；权责发生制基础下，2023年为87,074千美元，2022年为85,099千美元[135] - 2023年前三季度，公司现金基础的物业净营业收入为237,862千美元，2022年同期为229,574千美元；权责发生制基础下，2023年为256,239千美元，2022年为250,167千美元[138] - 2023年第三季度，公司现金基础的同店净营业收入（Same Store NOI）为75,874千美元，2022年同期为72,042千美元，同比增长5.3%；权责发生制基础下，2023年为79,809千美元，2022年为78,506千美元，同比增长1.7%[135] - 2023年前三季度，公司现金基础的同店净营业收入为221,728千美元，2022年同期为218,874千美元，同比增长1.3%；权责发生制基础下，2023年为234,201千美元，2022年为238,094千美元，同比下降1.6%[138] - 2023年第三季度，公司现金基础的EBITDAre为79,628千美元，2022年同期为78,805千美元；权责发生制基础下，数据相同[135] - 2023年前三季度，公司现金基础的EBITDAre为237,380千美元，2022年同期为231,353千美元；权责发生制基础下，数据相同[138] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司债务的估计公允价值分别约为19亿美元和18亿美元[153] 股息分配情况 - 2023年第三季度，公司向普通股股东和子公司股东支付股息每股0.125美元，共计1546.8万美元[27] - 2022年第三季度，公司向普通股股东和子公司股东支付股息每股0.21美元，共计2592万美元[27] - 2023年10月25日，公司董事会宣布2023年第四季度股息为每股0.125美元，记录日期为11月24日，支付日期为2024年1月2日[82] - 自2023年第三季度起，公司将年度股息从每股0.84美元降至0.50美元，每年减少约4000万美元现金支出[92] 公司债务相关情况 - 2023年前九个月，公司发行了4亿美元的9.250%优先票据，到期日为2028年7月20日，收到净收益3.96亿美元[43] - 公司使用4亿美元优先票据的净收益购买了约3.5亿美元2024年到期的4.45%优先票据，并确认了约80万美元的提前偿债损失[44] - 2023年前九个月，公司全额偿还了3.5亿美元的无担保优先票据[46] - 2023年前九个月，公司签订了一项2.15亿美元的浮动利率无担保定期贷款协议，期限为一年，可选择延长一年，截至9月30日，适用利率利差为1.05%，有效利率为6.45%[47] - 2150万美元的2023年无担保定期贷款要求维持无抵押利率覆盖率至少为1.75、无抵押杠杆率至少为1.60等财务指标[48] - 截至2023年9月30日，公司通过子公司有四笔总计约11亿美元的高级无担保应付票据未偿还，到期日分别为2024年、2028年、2030年和2032年[116] - 公司下一次预定债务到期为2024年1月的2.15亿美元无担保2023年定期贷款，预计行使一年延期选择权至2025年1月；2024年3月需偿还剩余5020万美元的4亿美元无担保优先票据[85] - 截至2023年9月30日，公司面临6亿美元无担保2022年信贷额度、2亿美元2022年无担保定期贷款和2.15亿美元2023年无担保定期贷款的利率波动风险[151] - 截至2023年9月30日，公司约15亿美元固定或有效固定利率的未偿债务平均实际利率约为5.10%，到期时间为2024 - 2032年[154] - 截至2023年9月30日，公司6亿美元无担保2022年信贷额度的未偿金额为1.57亿美元，总利率为6.24%；2亿美元2022年无担保定期贷款总利率为6.43%；2.15亿美元2023年无担保定期贷款总利率为6.45%[155] - 若2023年9月30日现有未偿借款的可变利率提高1.0%，公司每年利息费用将增加约570万美元[155] 公司物业业务线数据关键指标变化 - 截至2023年9月30日，公司拥有51处运营中的

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度摊薄后核心FFO为每股0.45美元，2022年第二季度为每股0.50美元，因利息费用增加每股稀释约0.08美元，但运营增长部分抵消了这一影响 [15] - 2023年第二季度AFFO为4400万美元，年初至今为8100万美元 [15] - 2023年新发行4亿美元债务，利率约增加5%，年利息费用将增加约2000万美元，剩余时间内每股收益将减少0.08美元，2023年指导区间下调至每股1.74 - 1.80美元，包括总收入5.7 - 5.8亿美元、总利息费用1 - 1.04亿美元、G&A费用2800 - 2900万美元 [16][83] - 第二季度偿还3.5亿美元到期无担保票据，季末后解决4亿美元债券到期问题，2025年前无其他债务到期 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度租赁经济表现良好，现金和应计租金分别增长14.3%和19.6%，新租赁活动加权平均租赁期限近10年，季度末租赁率为86.2%，较上季度末略有上升 [6] - 约90%的新租户活动发生在阳光地带投资组合，该组合约70%的空置率 [6] - 租户保留率约70% [6] - 年初至今租赁资本承诺为每平方英尺每年6.29美元，与去年第四季度平均水平一致 [6] - 本季度共完成49笔租赁交易，总面积约58.5万平方英尺，其中新租户租赁面积23.7万平方英尺，占比41%，远超疫情前季度平均水平 [59] 餐饮业务 - 本季度完成三笔餐饮交易，提升了公司在市场中的竞争地位 [12] - 北弗吉尼亚州的LEED Silver 4250 North Fairfax Tower迎来Panera Bread作为第二家餐饮运营商；PF Chang's在LEED Silver Arlington Gateway续租五年且无优惠；3100 Clarendon Tower等三处资产获CoStar四星评级，被评为步行者天堂 [13] - 亚特兰大的Midtown LEED Gold 999 Peachtree迎来高端餐饮运营商lazy Betty，预计第四季度开业 [72] 各个市场数据和关键指标变化 亚特兰大市场 - 公司最大市场，面积近500万平方英尺，占公司ALR的28%，本季度最活跃，完成16笔交易，面积30万平方英尺，其中60%为新租赁 [30] 明尼阿波利斯市场 - 与美国银行就市中心LEED Gold美国银行中心约49万平方英尺的空间续租谈判加速，有望保留大部分空间；郊区租赁谈判将在完成市中心租赁谈判后进行，目前预计郊区续租较为保守，约50%；年初至今，郊区已完成近7万平方英尺的交易活动，管道交易活跃 [79] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 租赁和资本回收战略的关键是保持灵活的资产负债表和充足的流动性，主要作为无担保借款人，这有助于加快资本和重新定位计划、提高租户流动性、避免房产处置的债务提前还款罚款等 [4] - 鉴于市场上对优质资产的追求，公司提供租金低于新建项目的优质办公空间，持续保持租赁势头，潜在租户管道强劲 [11] - 公司将继续作为资产净卖家，去杠杆化资产负债表并增强流动性资源，但短期内利息费用增加将继续影响收益和FFO [35] - 公司认为保持资产组合无担保是租赁和资本回收战略的关键组成部分，尽管有担保和无担保融资的利率差异在100个基点以内，但无担保融资更有利于公司 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场上商业债务到期压力大，资金供应不足，公司认为应尽早解决2024年到期债务问题 [19] - 公司对近期租赁趋势和运营表现持乐观态度，预计今年剩余时间内净空间吸收为正，年底租赁率将达到87% - 88% [31] - 处置市场仍面临挑战，未来12 - 18个月可能仍会有违约和资产返还情况，交易流动性难以恢复，价格发现和承保难度大 [56] 其他重要信息 - 董事会下周将召开季度会议，管理层将提交更新后的预测信息供董事会审议股息政策，公司股息通常根据预测的应税收入调整，但目前无法推测董事会行动 [34] - 公司将参加9月12 - 13日在纽约举行的美国银行REIT会议，投资者可联系Eddie Guilbert或Bobby Bowers安排与管理层会面 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从股权角度看，债务融资困难，公司如何评估有担保和无担保债务选择，以及此次发行债务的时机考虑 - 公司持续评估有担保债务，包括保险和银行贷款市场以及CMBS市场，也考虑了无担保债务的多种形式，如银行定期贷款、私募或公开发行债券等 [19] - 有担保和无担保融资的利率差异在100个基点以内，公司认为保持资产组合无担保是租赁和资本回收战略的关键，因此选择在市场窗口发行无担保债券 [21] - 市场上商业债务到期压力大，资金供应不足，公司认为应尽早解决2024年到期债务问题；近期经济形势有所改善，市场对软着陆有一定预期，公司希望提前公布积极经济成果，降低风险 [19][86] 问题2: 美国银行续租情况及公司对明尼阿波利斯市场的长期规划 - 与美国银行的续租谈判加速，有望保留其在市中心约49万平方英尺的大部分空间，但仍需进一步努力；郊区租赁谈判将在完成市中心租赁谈判后进行，目前预计郊区续租较为保守，约50% [79] - 公司认为市中心资产是美国银行运营的关键组成部分，若达成长期租赁，需要数年时间重新定位空间；公司致力于在明尼阿波利斯的业务，短期内专注于完成租赁，长期可能会寻找减少部分建筑暴露的机会 [57] 问题3: 处置市场环境与三到六个月前相比的变化 - 处置市场略有改善，但仍面临挑战，未来12 - 18个月可能仍会有违约和资产返还情况，交易流动性难以恢复，价格发现和承保难度大 [56] 问题4: 是否愿意在某些情况下提供卖方融资 - 公司过去曾考虑并实施过卖方融资，但在休斯顿交易中尚未满足买方的杠杆要求；公司会在某些情况下继续考虑提供卖方融资，但在休斯顿市场，更倾向于退出 [46]

公司整体财务状况关键指标变化 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司总资产分别为4094349千美元和4085525千美元[13] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司总负债分别为2297015千美元和2236270千美元[13] - 2023年和2022年上半年，公司营业收入分别为285439千美元和272458千美元[14] - 2023年和2022年上半年，公司营业成本分别为246765千美元和229497千美元[14] - 2023年和2022年上半年，公司净收入/（损失）分别为 - 3349千美元和67929千美元[14] - 2023年和2022年上半年，归属于公司的综合收入/（损失）分别为 - 1653千美元和74034千美元[15] - 截至2023年6月30日和2022年6月30日，公司普通股加权平均流通股数（基本）分别为123610989股和123296204股[14] - 截至2023年6月30日和2022年6月30日，公司股东权益分别为1797334千美元和1815663千美元[13][16][17] - 2023年上半年经营活动产生的净现金为9521.8万美元，投资活动使用的净现金为8859万美元，融资活动使用的净现金为1600.6万美元[18] - 2023年和2022年上半年，应计资本支出和递延租赁成本分别为24655000美元和23809000美元；应计股息变化分别为 - 25358000美元和 - 26048000美元；应计递延融资成本变化分别为 - 44000美元和59000美元[58] - 2023年和2022年第二季度，公司分别计算并排除约1830910股和156251股加权平均流通反稀释股份；2023年和2022年上半年，分别为1489358股和294348股[60] - 2023年和2022年第二季度，基本加权平均普通股分别为123671000股和123366000股；稀释加权平均普通股分别为123671000股和123679000股；2023年和2022年上半年，基本加权平均普通股分别为123611000股和123296000股；稀释加权平均普通股分别为123611000股和123617000股[61] - 2023年和2022年第二季度，公司总租赁收入和其他物业相关收入分别为143072000美元和136309000美元；2023年和2022年上半年，分别为285439000美元和272458000美元[65] - 2023年和2022年第二季度，公司总净营业收入（NOI）分别为84666000美元和82688000美元；2023年和2022年上半年，分别为169165000美元和165068000美元[66] - 2023年第二季度归属于普通股股东的净亏损约为200万美元，即每股摊薄亏损0.02美元，2022年同期净利润为800万美元，即每股摊薄收益0.06美元[76] - 2023年第二季度总营收为1.43亿美元，2022年同期为1.363亿美元，增长670万美元[77] - 2023年上半年总营收为2.854亿美元，2022年同期为2.725亿美元，增长1290万美元[84] - 2023年上半年资本支出为7.165亿美元，2023年同期为5.9122亿美元，其中2023年和2022年分别约有420万美元和340万美元为软成本[69] - 2023年上半年每平方英尺每年的租户改进津贴和租赁佣金（扣除过期租赁承诺后）约为6.29美元，2022年同期为5.19美元[72] - 2023年第二季度和上半年，公司应计基础净营业收入（NOI）分别为84,666千美元和169,165千美元，2022年同期分别为82,688千美元和165,068美元[100] - 2023年上半年亚特兰大NOI为51,282千美元，因2022年第三季度收购1180 Peachtree Street而增加；华盛顿特区NOI为17,973千美元，因2022年末阿灵顿门户某些租约提前终止而减少；波士顿NOI为12,791千美元，因2022年1月和12月处置相关资产而减少[100][101] - 2023年第二季度和上半年，归属于普通股的GAAP净收入/（亏损）分别为 - 1,988千美元和 - 3,355千美元，2022年同期分别为7,966千美元和67,930千美元[108] - 2023年第二季度和上半年，归属于普通股的NAREIT资金运营和核心资金运营分别为55,535千美元和111,879千美元，2022年同期分别为61,620千美元和124,483千美元[108] - 2023年第二季度和上半年，归属于普通股的调整后资金运营分别为44,444千美元和81,236千美元，2022年同期分别为48,900千美元和87,476千美元[108] - 2023年第二季度和上半年，加权平均流通股（摊薄）分别为123,749股和123,696股，2022年同期分别为123,679股和123,617股[108] - 2023年第二季度，GAAP基础上适用于皮埃蒙特的净收入/（亏损）现金和应计基础均为-198.8万美元，2022年同期为796.6万美元[113] - 2023年上半年，GAAP基础上适用于皮埃蒙特的净收入/（亏损）现金和应计基础均为-335.5万美元，2022年同期为6793万美元[117] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，发行人Piedmont OP和担保人Piedmont Office Realty Trust, Inc.合并总资产分别为320,556千美元和325,884千美元，总负债分别为1,882,460千美元和1,845,551千美元[97] - 2023年上半年，发行人Piedmont OP和担保人Piedmont Office Realty Trust, Inc.合并总营收为23,359千美元，净亏损为37,136千美元[97] 公司股息与股份相关情况 - 2023年上半年，公司向普通股股东和子公司股东支付股息51960千美元[17] - 2023年上半年，根据2007年综合激励计划发行并摊销的股份净增252股，增加资本1683千美元[17] - 2023年上半年，公司授予递延股票奖励987,094股，授予日公允价值为每股9.60美元；授予绩效股票奖励424,922股，授予日公允价值为每股12.37美元[55] - 截至2023年6月30日，公司未归属和潜在股票奖励为1,847,807股，加权平均授予日公允价值为每股12.70美元[55] - 截至2023年6月30日，公司未偿还股票奖励总计1847807股[56] - 2023年和2022年第二季度，公司分别确认约220万美元和210万美元的股票奖励薪酬费用；2023年和2022年上半年，分别确认约390万美元和490万美元[57] - 2023年上半年，公司发行251984股股票（扣除归属时交出以满足最低预扣税义务的股票）；截至2023年6月30日，约1630万美元未确认的与未归属和潜在股票奖励相关的薪酬成本待在约两年加权平均归属期内记录[57] - 公司有1.505亿美元的董事会授权股票回购额度，可在2024年2月前用于股票回购[74] 公司物业运营相关数据 - 截至2023年6月30日，公司拥有51处运营中办公物业和1处再开发资产，运营中物业面积约1670万平方英尺，出租率86.2%[20] - 2023年上半年固定租赁付款为2.24798亿美元，可变租赁付款为4953.4万美元，总租赁和租户补偿收入为2.74332亿美元[27] - 截至2023年6月30日，公司投资组合出租率为86.2%，较3月31日的86.1%略有上升[122] - 2023年第二季度，公司完成约58.1万平方英尺的租赁，其中约23.6万平方英尺为新租户租赁[122] - 截至2023年6月30日，公司有130万平方英尺已执行的空置空间租赁尚未开始或处于租金减免期，预计带来约3700万美元的额外年度现金收入[123][124] - 2023年第二季度，公司在空置一年或更短时间的已执行租赁中，现金和应计租金分别实现14.3%和19.6%的增长[125] - 2023年上半年，公司在空置一年或更短时间的已执行租赁中，现金和应计租金分别实现9.4%和14.1%的增长[125] - 2023年第二季度，物业净营业收入（NOI）现金和应计基础分别同比增长4.2%和2.4%[126] - 2023年第二季度，同店NOI现金基础上略有增长0.2%，应计基础上同比下降3.7%[126] - 截至2023年6月30日，公司平均租约面积约1.5万平方英尺，剩余租期约六年[121] 公司债务相关情况 - 2023年上半年公司全额偿还3.5亿美元无担保优先票据，新签2.15亿美元浮动利率无担保定期贷款，修订2.5亿美元无担保定期贷款参考利率[28][29][31] - 截至2023年6月30日，公司未偿债务总额为20.49236亿美元，加权平均利率4.49%[32] - 2023年第二季度和上半年利息支付分别约为2160万美元和4510万美元，2022年同期分别约为1280万美元和2860万美元[37] - 2023年第二季度和上半年资本化利息分别约为140万美元和260万美元，2022年同期分别约为110万美元和210万美元[37][38] - 21500万美元无担保2023定期贷款利率利差为1.05%，有效利率为6.20%，贷款期限一年，可选择延长一年[29] - 21500万美元无担保2023定期贷款要求维持无抵押利率覆盖率至少1.75、无抵押杠杆率至少1.60等多项财务指标[30] - 截至2023年6月30日，公司认为其遵守了所有债务工具相关的财务契约[38] - 2023年6月30日止六个月，公司将剩余两份以LIBOR为参考利率的利率互换协议的参考利率从LIBOR改为SOFR，最长对冲期限为21个月[41] - 截至2023年6月30日，公司未平仓利率衍生品的名义总额为2.5亿美元，包括2份名义金额1亿美元和2份名义金额7500万美元的利率互换协议[42] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司利率互换的总衍生资产分别为569.3万美元和418.3万美元，净衍生资产相同[42] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月和六个月，利率互换在OCI中确认的收益分别为410.7万美元、96.9万美元、302.2万美元和484.5万美元[43] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月和六个月，从OCI重分类至利息费用的前期收益/（损失）分别为81.8万美元、 - 55.4万美元、132万美元和 - 125.9万美元[43] - 公司预计未来十二个月约330万美元将从OCI重分类为利息费用的减少额[43] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司债务的账面价值分别为20.49236亿美元和19.83681亿美元，公允价值分别为18.68492亿美元和18.25723亿美元[46] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司利率互换的账面价值和公允价值均分别为569.3万美元和418.3万美元[46] - 2023年第二季度，公司偿还3.5亿美元2023年到期的无担保优先票据；下一次预定债务到期是2.15亿美元2023年定期贷款，可延长至2025年1月到期；未来12个月内另一笔到期债务是4亿美元2024年3月到期的无担保优先票据，公司预计通过多种方式再融资[68] - 公司主要即时流动性来源包括手头现金、物业运营现金流、潜在出售物业净收益以及6亿美元2022年无担保信贷额度借款[68] - 2023年第二季度利息费用增加约970万美元，2023年上半年增加约1780万美元，主要因可变利率债务利率上升和平均债务余额增加[76][82][89] - 公司已发行4亿美元2024年到期、两笔各3亿美元分别于2030年和2032年到期的高级无担保票据[92] - 2013年发行的3.5亿美元无担保高级票据于2023年6月全额偿还[93] - 截至2023年6月30日，公司潜在市场风险涉及6亿美元的2022年无担保信贷额度、2亿美元的2022年无担保定期贷款安排和2.15亿美元的2023年无担保定期贷款的利率波动[136] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司债务的估计公允价值分别约为19亿美元和18亿美元[140] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司利率互换协议的名义

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度摊薄后每股核心FFO为0.46美元，2022年第一季度为0.51美元，主要因季度间利息费用每股增加约0.07美元，部分被运营增长抵消 [61] - 第一季度AFFO约为3700万美元 [62] - 物业NOI在现金和应计基础上均略有增加，同店NOI现金基础上季度环比略有下降，因待开始或减免租金的租赁面积增加58万平方英尺，截至2023年3月31日，已执行租赁的总积压超过130万平方英尺 [62] - 第一季度租赁到期占年化租赁收入约2%，也导致同店NOI变化 [62] - 第一季度公司签订新的2.15亿美元无担保定期贷款，计划用其及潜在非核心资产处置收益、6亿美元信贷额度还款，偿还6月到期3.5亿美元10年期债券后，预计债务与总资产比率在37% - 38% [63] - 2023年无新建项目，未来两年预计再开发支出约4000万美元 [63] - 2023年债务偿还后，下一次预定债务到期为2024年3月的4亿美元10年期债券，公司已开始通过多种方式应对 [63] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：2023年第一季度执行近55万平方英尺租赁，约一半租给新租户，为2018年以来季度新租户租赁最高，平均租赁期限八年，现金租金率增长近6% [5] - 租赁业务：第一季度末租赁率为86.1%，较去年底下降约0.5%，因第一季度约2%租赁到期及待开始租赁积压增加 [17] - 租赁业务：未来几个季度季度租赁到期量下降约1%，平均每季度15万平方英尺，预计年底租赁率在87% - 88% [18] - 租赁业务：近90%新租户租赁活动发生在阳光地带投资组合 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 达拉斯市场：公司第二大市场，占约20%ALR，本季度租赁近25万平方英尺，占总租赁量46%，包括17.2万平方英尺新交易，执行三笔新租户整层或以上交易 [20] - 亚特兰大市场：公司最大市场，近500万平方英尺，占公司约27%ALR，本季度完成近17.5万平方英尺租赁，37%为新租户租赁，在亚特兰大广场600完成另一整层总部租赁 [26] - 波士顿市场：80中央大道资产本季度达成新租户交易，租赁率升至86%，整体波士顿投资组合租赁良好，未来两年到期较少，但Salesforce和Microsoft宣布裁员，Salesforce将部分空间转租，两份大租约分别2029年和2031年到期 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：提供优质工作空间，以低于新建筑的租金吸引中小和大型非科技企业租户，专注吸引整层或以下租户，通过销售方式、物业设施和服务模式受益 [6] - 公司战略：继续作为资产净卖方，去杠杆化并增强流动性，处置收益用于偿还债务 [39] - 行业竞争：写字楼租赁市场竞争激烈，行业面临经济和长期逆风，但高品质、设施完善的工作环境受租户欢迎，资本雄厚的房东有竞争优势 [5] - 行业竞争：市场向优质建筑和业主运营商转移，有利于公司，公司租赁管道强劲，资产负债表和流动性强，是吸引租户的差异化因素 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：写字楼行业面临宏观挑战和负面情绪，但公司租赁成功，预计全年有适度空间吸收和运营增长 [39] - 经营环境：资本市场受限，交易活动有挑战，新写字楼开发几乎不存在，租户需求将集中在现有最佳物业 [14] - 未来前景：对租赁生产趋势持谨慎乐观态度，预计同店现金NOI年增长约1% - 3%，年底租赁率在87% - 88% [15][37] - 未来前景：重申2023年年度核心FFO指引为每股1.80 - 1.90美元，不包括处置或收购活动，如有交易将调整更新 [38] 其他重要信息 - 公司连续三年被评为能源之星年度合作伙伴，其投资组合拥有行业最高比例的能源之星认证物业之一 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: TIs本季度有所上升，是否看到CapEx持续压力，净有效租金何时能稳定或增长 - 公司在有租赁势头的项目上继续提高租金，主要在阳光地带项目，过去三年现金租金平均增长约7%，认为在当前环境下，特别是今年，净有效租金增长困难，更可能在2024 - 2025年随着负面情绪消散而增长 [40] 问题: 如何看待公司股票估值低及缺乏投资者兴趣 - 公司认为投资者难以辨别成功和不成功的投资组合，市场未区分不同地区和资产，公司专注中小业务和优质资产，租赁成功，应以此判断投资组合 [42] 问题: 如何看待股息 - 董事会和管理层每季度审查业务计划和进展，目前每年支付0.84美元股息，应税收入约为股息的50% - 60%，支付超出应税水平3500 - 4000万美元，股息有1.4倍AFFO现金流覆盖，只要业务租赁成功、无新建项目、能增加合同收入积压，就会维持当前股息水平，不会长期用杠杆支付股息，董事会将根据现金流影响因素评估股息水平 [43] 问题: 休斯顿资产处置情况及非核心资产市场 - 公司对2023年完成两到三笔交易持谨慎乐观态度，休斯顿资产已签订合同，有融资条件，买家正在寻求债务，未透露其他非核心资产市场具体信息，非核心资产因建筑概况、位置、竞争地位或现金流增长等原因不符合战略 [47] 问题: 35万平方英尺活跃谈判中，新租赁和续约比例及平均租户规模或概况 - 公司对完成35万平方英尺租赁有信心，约三分之一为新业务，整体提案管道约220万平方英尺，希望更多转化，平均租户规模约1.5万平方英尺，仍保持每季度有一个5万平方英尺以上大租户和很多整层或以下租户的趋势 [49][50] 问题: 大型租户如美国银行和亚马逊的最新情况 - 亚马逊位于达拉斯广场项目，该项目适合其需求，不太可能搬到新开发项目，续约决策尚早，公司通过观察其空间使用情况了解，亚马逊本周要求员工返回工作，这一态度变化将影响其2025年租约到期决策 [51] 问题: 融资环境对行业影响及公司机会 - 写字楼融资困难，主要影响西海岸和东北部CBD资产，公司目标资产未受影响，公司与有资产问题的运营商保持联系，认为机会可能在12 - 18个月后出现，目前会保持耐心 [53] 问题: 疫情后租户使用和建设空间方式是否改变 - 疫情初期租户注重户外空间和个性化设施，现在人们更需要社区和团队建设空间，公司设计建筑时增加社区空间和酒店式氛围，整体租户空间建设变化不大，约30%个人工作空间用于社区和团队建设 [54] 问题: 如何稳定公司股票 - 公司认为市场对行业缺乏兴趣将持续，因难以辨别成功投资组合，公司将专注可控因素，依靠运营指标让市场自行判断，认为基本面和融资问题对公司股价影响过大 [68] 问题: 非核心资产处置活动及非核心市场 - 资产回收不是新举措，2023年市场背景下能否成功难以预测，但会尝试，非核心资产询问主要来自当地运营商，公司未主动营销，正在评估 [72][73] 问题: 美国银行续租情况 - 美国银行在明尼阿波利斯的租赁即将到期，公司与其实时沟通，其与加州联合银行的合并整合进展顺利，预计今年夏天有明确结果，公司认为其续租部分空间可能性较大，金融服务行业采用混合办公策略，新开发项目对其不是风险 [76] 问题: 未来几年行业是否会出现大量困境资产，是否为公司创造机会 - 公司认为融资环境困难可能导致行业出现困境资产，但公司目标资产未受影响，公司会与有资产问题的运营商建立关系，等待机会，目前会继续去杠杆，为未来机会做好准备 [53][84]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，公司总资产42.3746亿美元，较2022年12月31日的40.85525亿美元增长3.72%[13] - 2023年第一季度，公司总营收1.42367亿美元，较2022年同期的1.36149亿美元增长4.56%[14] - 2023年第一季度，公司净亏损136.7万美元，而2022年同期净利润为5996.4万美元[14] - 2023年第一季度，经营活动提供的净现金为4039.8万美元，较2022年同期的3984.9万美元增长1.38%[17] - 2023年第一季度，投资活动使用的净现金为4540.2万美元，而2022年同期提供净现金2.24294亿美元[17] - 2023年第一季度，融资活动提供的净现金为1.6018亿美元，而2022年同期使用净现金2.64335亿美元[17] - 2023年第一季度，公司普通股股东应占净亏损为每股0.01美元，而2022年同期为每股0.49美元[14] - 截至2023年3月31日，公司发行并流通的普通股为1.23642953亿股，较2022年12月31日的1.23439558亿股增长0.17%[13] - 2023年第一季度和2022年第一季度，计算稀释每股收益时分别排除加权平均流通的反稀释股份120.4123万股和19.5837万股[55] - 2023年第一季度和2022年第一季度，基本加权平均普通股分别为12355万股和12322.5万股[56] - 2023年第一季度总营收为1.423亿美元，2022年同期为1.362亿美元，同比增长4.5%[73] - 2023年第一季度总费用为1.233亿美元，2022年同期为1.15亿美元，同比增长7.22%[73] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司合并总资产分别为479,581千美元和325,884千美元，总负债分别为2,031,551千美元和1,845,551千美元[83] - 2023年第一季度，公司总收入为11,918千美元，净亏损为17,543千美元[83] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司来自普通股的GAAP净收入/（亏损）分别为 - 1,367千美元和59,964千美元[95] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司来自普通股的NAREIT资金运营（FFO）和核心资金运营（Core FFO）分别为56,344千美元和62,863千美元[95] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司调整后资金运营（AFFO）分别为36,792千美元和38,576千美元[95] - 2023年第一季度归属于普通股股东的净亏损约为140万美元，即每股摊薄亏损0.01美元；2022年同期净收入为6000万美元，即每股摊薄收益0.49美元[72] 租金收入相关数据关键指标变化 - 2023年第一季度固定租金收入1.1256亿美元，可变租金收入2426.9万美元，总计1.36829亿美元；2022年同期固定租金收入1.09732亿美元，可变租金收入2218万美元，总计1.31912亿美元[26] - 2023年第一季度和2022年第一季度，总租金收入和其他物业相关收入分别为1.42367亿美元和1.36149亿美元[60] 物业运营相关数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，公司拥有51处运营中的办公物业和1处再开发资产，运营中办公物业约1670万平方英尺，出租率为86.1%[19] - 2023年第一季度净营业收入（NOI）为8449.9万美元，2022年同期为8238.1万美元，同比增长2.57%[61] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司应计基础净营业收入（NOI）分别为84,499千美元和82,381千美元[86] - 亚特兰大NOI增长主要因2022年第三季度收购1180 Peachtree Street；奥兰多NOI增长因2022年新租户租约；华盛顿特区NOI下降因2022年末租约提前终止；波士顿NOI下降因2022年资产处置[86][87][88] - 截至2023年3月31日，公司投资组合出租率为86.1%，较2022年12月31日的86.7%略有下降，本季度净新增租赁面积约22.4万平方英尺[106] - 截至2023年3月31日，公司有大约130万平方英尺已签订的空置空间租约尚未开始或处于租金减免期，预计将带来约4000万美元的额外年度现金收入[107][108] - 2023年第一季度，公司在空置一年或更短时间的空间执行租约上，现金租金和应计租金分别实现了5.7%和9.9%的增长[109] - 与去年同期相比，2023年第一季度物业净营业收入（NOI）现金基础增长1.1%，应计基础增长2.6%；同店NOI现金基础下降1.5%，应计基础下降2.8%[110] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司物业净营业收入（Property NOI）现金基础分别为77,496千美元和76,641千美元，应计基础分别为84,499千美元和82,381千美元[100] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司同店净营业收入（Same Store NOI）现金基础分别为72,612千美元和73,750千美元，应计基础分别为77,218千美元和79,467千美元[100] - 同店净营业收入（Same Store NOI）现金基础和应计基础较上一时期分别下降1.5%和2.8%[100] 债务相关数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，公司未偿还无担保债务净额为20.00955亿美元，较2022年12月31日的17.86681亿美元增长11.99%[13] - 2023年第一季度，公司新增2.15亿美元浮动利率无担保定期贷款，期限一年，可选择延长一年至2025年1月31日，利率利差在0.85% - 1.70%之间，截至2023年3月31日为1.05%[27] - 2023年第一季度，公司修订2.5亿美元浮动利率无担保定期贷款，将参考利率从LIBOR转换为SOFR[29] - 截至2023年3月31日，公司未偿债务总额为21.97955亿美元，加权平均利率为4.13%；2022年12月31日，未偿债务总额为19.83681亿美元[30] - 2023年和2022年第一季度，公司支付债务利息分别约为2340万美元和1580万美元，资本化利息分别约为120万美元和100万美元[34] - 公司发行了多笔高级无担保票据，包括2023年到期的3.5亿美元、2024年到期的4亿美元、2030年和2032年到期的各3亿美元[79] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司债务的估计公允价值分别约为20亿美元和18亿美元，利率互换协议名义总额为2.5亿美元，加权平均固定利率为4.54%[123] - 截至2023年3月31日，公司约18亿美元的固定或有效固定利率未偿债务平均有效年利率约为3.72%，到期时间从2023年到2032年[124] - 截至2023年3月31日，公司6亿美元的2022年无担保信贷额度无未偿余额，2亿美元的2022年无担保定期贷款安排总利率为5.91%，2.15亿美元的2023年无担保定期贷款总利率为5.95%[125] - 现有未偿借款的可变利率每增加1.0%，公司每年利息费用将增加约420万美元[125] 衍生工具相关数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，公司有8笔利率互换协议，名义总额为2.5亿美元，按总额列示的衍生资产为289.9万美元，衍生负债为39.4万美元，净衍生资产为250.5万美元；2022年12月31日，按总额列示的衍生资产为418.3万美元[38] - 2023年和2022年第一季度，利率互换在现金流量套期关系中的OCI损益分别为 - 110.3万美元和387.6万美元，从OCI重分类至利息费用的损益分别为48.4万美元和 - 70.5万美元[39] - 预计未来十二个月约280万美元将从OCI重分类为利息费用的减少额[39] - 截至2023年3月31日，若公司违约，需按估计公允价值加应计利息结算衍生负债，约为40万美元[40] - 2023年3月31日和2022年12月31日，利率互换协议按估计公允价值入账[44] 股票相关数据关键指标变化 - 2023年第一季度递延股票授予的加权平均授予日每股公允价值为10.03美元，2022年同期为16.85美元[50] - 2023年第一季度递延股票归属的总授予日公允价值为407.3万美元，2022年同期为331.9万美元[50] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司分别确认约180万美元和280万美元与股票奖励相关的薪酬费用[52] - 截至2023年3月31日，约1770万美元与未归属和潜在股票奖励相关的未确认薪酬成本将在约两年的加权平均归属期内计入合并经营报表[52] - 公司有1.505亿美元董事会授权的股票回购额度，可在2024年2月前使用[70] 其他财务数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，使用权资产约为10万美元，租赁负债约为20万美元；2022年12月31日，使用权资产对应租赁负债约为20万美元；2023年和2022年第一季度运营租赁成本均约为2万美元；截至2023年3月31日，剩余租赁期限约为2年，折现率为3.86%[26] - 2023年第一季度和2022年第一季度，应计资本支出和递延租赁成本分别为1570.9万美元和1555.7万美元[53] - 2023年第一季度和2022年第一季度，应计股息变动分别为 - 2535.8万美元和 - 2604.8万美元[53] - 2023年第二季度股息为每股0.21美元，记录日期为5月26日，支付日期为6月16日[61] - 公司主要流动性来源包括手头现金、物业运营现金流、潜在物业处置净收益和6亿美元无担保2022年信贷额度借款，用于偿还2023年6月1日到期的3.5亿美元无担保优先票据[63] - 2023年第一季度和2022年第一季度资本支出分别为3618.4万美元和3256.5万美元，其中2023年约200万美元、2022年约120万美元为软成本[65] - 2023年第一季度每平方英尺每年承诺用于租户改善津贴和租赁佣金的支出为6.18美元，2022年同期为5.59美元[68] - 公司自1998年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，需将至少90%的调整后REIT应税收入分配给股东，对TRS的投资不能超过总资产价值的20%[111] - 截至2023年3月31日，公司面临市场风险主要为利率风险，涉及6亿美元的2022年无担保信贷额度、2亿美元的2022年无担保定期贷款安排和2.15亿美元的2023年无担保定期贷款[119]

业务收入来源 - 截至2022年12月31日，公司超三分之二的调整后租赁收入（ALR）来自阳光地带市场的房产[48] - 截至2022年12月31日，公司两大租户为美国合众银行（占ALR的5.0%）和纽约州（占ALR的4.6%）[52] 财务减值情况 - 2022年，公司确认了约1600万美元的商誉减值费用[60] 经营风险 - 经济、监管、社会经济或技术变化可能影响公司经营业绩和房地产价值[43] - 公司在租赁市场面临激烈竞争，可能无法按现有条款续租或转租[46] - 公司业务依赖租户，租户违约或提前终止租约会影响收入[50] - 公司直接管理政府租户房产，面临合规风险和成本[55] - 不利市场和经济条件可能导致公司对房地产和相关租赁无形资产计提减值[56] 收购风险 - 公司业务战略涉及收购优质办公物业，但可能无法成功完成收购[62] - 公司在投资机会上面临激烈竞争，可能影响财务状况和经营成果[63] - 公司收购高质量办公物业面临多种风险，如物业表现不及预期、无法实现成本节约和运营效率等[64] - 进入新市场收购物业可能面临缺乏市场知识、难以实现规模经济等风险，影响物业运营表现和整合[66] 物业流动性风险 - 房地产投资流动性差，公司难以及时出售物业应对不利变化，影响现金流和运营结果[67] 开发与再开发风险 - 公司房地产开发和再开发策略可能不成功，面临政府许可、建设成本超支等风险[69] 疫情影响 - 新冠疫情及相关措施对公司业务和财务结果产生不利影响，未来病毒变种可能导致疫情反弹[72] 外部安全风险 - 恐怖袭击、武装冲突或内乱可能影响公司物业需求和价值，增加运营和保险成本[75] 网络安全风险 - 网络安全事件可能导致公司运营中断、信息泄露等，影响财务结果[77] - 公司虽采取措施防范网络风险，但无法完全避免安全漏洞和破坏[80] 保险风险 - 未投保损失或超出保险范围的损失可能影响公司财务状况和现金流，未来保险成本和范围不确定[81] 合资企业风险 - 公司合资企业投资可能受缺乏决策权和依赖合作伙伴财务状况的不利影响[85] - 公司与机构投资者成立战略合资企业投资房地产项目，存在缺乏控制权、转让受限等风险[86] 环保与合规风险 - 公司房地产及运营受环保、健康安全等法律法规约束，合规成本可能降低净收入[87][88] - 公司可能因房地产环境问题承担责任，成本或高昂，影响净收入和现金流[90][92] - 公司部分房产含石棉、有害霉菌等，可能导致人身伤害责任和治理成本[93][94] - 公司可能因租户环保和健康安全违规承担责任，影响租户租金支付能力[95][96] 气候变化风险 - 气候变化可能对公司房产、运营和业务造成重大不利影响，增加成本[97][98] - 向低碳经济转型可能给公司和租户带来财务和声誉风险[99] 人员风险 - 公司依赖关键人员，人员流失可能影响运营和增长[101] 诉讼风险 - 公司可能面临诉讼，影响财务状况和保险覆盖[102] 股东权益限制 - 公司组织文件和章程限制股东持股，可能阻碍控制权变更和股东利益[104][105][106][107] - 马里兰州法律规定，“利益相关股东”（即实益拥有公司已发行有表决权股票10%或以上表决权的任何人）与公司进行某些业务合并，在该股东成为利益相关股东的最近日期起五年内被禁止，此后进行这些合并需超级多数投票[113] 税收风险与政策影响 - 公司若未能符合REIT资格，将无法在计算应纳税所得额时扣除支付给股东的股息，并需按公司税率缴纳美国联邦所得税，且在失去资格后的四个纳税年度内将被取消REIT待遇[120] - 《减税与就业法案》（H.R. 1）于2018年生效，对美国联邦所得税法做出重大改变，部分影响非公司纳税人的变更将于2025年底到期[122] - 公司若未能在每个日历年至少分配（a）该年普通收入的85%、（b）该年净资本利得收入的95%以及（c）以前期间的任何未分配应纳税所得额，将对超出实际分配金额与公司层面缴纳所得税的留存金额之和的部分征收4%的消费税[123] - 若公司实现主要为在正常业务过程中出售给客户而持有的止赎房产的净收入，需按最高公司所得税税率纳税；若出售被认定为在正常业务过程中为出售给客户而持有的非止赎房产，实现的任何收益将需缴纳100%的“禁止交易”税[124] - H.R. 1规定，2017年12月31日之后开始的纳税年度产生的联邦净营业亏损可无限期结转，且REIT的净营业亏损不得结转至任何纳税年度，2017年12月31日之后开始的纳税年度，净营业亏损的扣除限额为当年应纳税所得额（不考虑股息支付扣除）的80%[126] - H.R. 1修订的《国内税收法》第163(j)条将适用于贸易或业务的债务支付或应计的净利息费用的可扣除性限制为“调整后应纳税所得额”的30%，加上纳税人该纳税年度的业务利息收入[126] - 国内公司向个人、信托和遗产支付的某些股息的最高联邦所得税税率通常为20%，而REIT支付的股息（除公司正确指定为资本利得股息或合格股息收入的分配外）按适用于个人受款人的正常所得税税率（目前最高税率为37%）征税，非公司纳税人在2025年前可享受相当于某些“合格REIT股息”金额20%的扣除，使合格REIT股息的最高有效所得税税率降至29.6%[127] - 若IRS对公司运营合伙企业交易进行重新定性，特定交易收益将被视为禁止交易所得，需缴纳100%的税[129] - 公司面临州和地方税法变化风险，可能导致税收负债增加[129][130] 债务情况 - 截至2022年12月31日，公司总未偿债务约为20亿美元，其中包括1.97亿美元的抵押贷款债务[133] - 公司有6亿美元无担保2022年信贷额度，任何未偿还提款和未通过利率互换协议进行套期保值的可变利率债务工具面临利率变化风险[143] - 截至2022年12月31日，公司2.5亿美元无担保2018年定期贷款的利率支付基于LIBOR确定，还有名义价值为1亿美元的利率互换也使用LIBOR作为参考利率[148] - 利率上升会使公司可变利率债务付款增加，可能限制向股东进行分配的能力[142] - 公司现有债务协议包含限制性契约，可能限制向股东分配的能力和开展某些业务举措的能力[140][141] - 截至2022年12月31日，公司潜在市场风险包括6亿美元无担保2022年信贷额度和2亿美元无担保2022年定期贷款安排的利率波动[243] - 截至2022年12月31日，公司除6亿美元无担保2022年信贷额度和2亿美元无担保定期贷款安排外，其他债务基于固定或有效固定利率[244] - 截至2022年12月31日，公司2024年到期的可变利率债务还款额为20万美元，平均利率为5.42%；固定利率债务还款额在2023 - 2027年及以后分别为35万美元、40万美元、25万美元、0、0、79.7万美元，平均利率分别为3.40%、4.45%、4.54%、0、0、3.23%，总体平均利率为3.72%[245] - 公司债务在2022年12月31日和2021年12月31日的估计公允价值分别约为18亿美元和19亿美元[246] - 截至2022年12月31日，公司利率互换协议名义金额为2.5亿美元，加权平均固定利率为4.54%；2021年12月31日名义金额总计1亿美元，加权平均固定利率为3.56%[246] - 截至2022年12月31日，公司约18亿美元固定或有效固定利率的未偿债务平均有效年利率约为3.72%，到期时间从2023年到2032年[247] - 截至2022年12月31日，公司6亿美元无担保2022年信贷额度无未偿余额，该额度规定利率为调整后的SOFR加0.85%；2亿美元无担保定期贷款安排规定利率为调整后的SOFR加1.00%，总利率为5.42%[248] - 若2022年12月31日现有未偿借款的可变利率提高1.0%，公司每年利息费用将增加约200万美元[248] 股价影响因素 - 公司股息政策的任何变化可能对普通股市场价格产生重大不利影响[150][152] - 美国股市价格和成交量波动大，公司普通股市场价格可能高度不稳定，受多种因素影响[153][154] - 未来发行债务或股权证券可能对公司普通股市场价格产生不利影响，股权发行还可能稀释现有股东持股[155][156] - 若市场利率持续上升，公司普通股市场价格可能下降[157] - 若证券分析师不发布公司研究报告、下调公司普通股或行业评级，或停止覆盖公司，公司普通股价格可能下跌[158][159]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度核心FFO为每股摊薄后0.50美元，2021年同期为每股摊薄后0.51美元，2022年第四季度利息费用较上一季度增加约每股摊薄后0.06美元 [65] - 2022年全年核心FFO为每股摊薄后2美元，较2021年增加每股0.03美元，尽管利息费用增加超1400万美元（每股摊薄后0.12美元） [66] - 2022年第四季度AFFO约为4700万美元，远高于当前季度股息水平2600万美元，2023年股息水平预计不变 [67] - 2022年核心EBITDA增加约1600万美元，物业净营业收入按应计基础计算同比增加约2000万美元 [67] - 2022年整体租金在租赁交易中的现金和应计基础分别较上一年增长约10%和17%，同店NOI现金基础增长近2%，应计基础增长略超1% [68] - 2022年末债务与总资产比率恢复至37.6% [69] - 2023年核心FFO指导范围为每股摊薄后1.80 - 1.90美元，预计执行租赁活动在160 - 200万平方英尺，年末租赁率在87% - 88%，同店NOI现金和应计基础预计增长1% - 3%，G&A费用预计全年持平在约2900万美元 [76][77] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年完成约220万平方英尺的租赁，与2021年相近，其中新租户租赁76.3万平方英尺，租户保留率超70% [16] - 2022年租赁了近13%的投资组合，平均现金租金增长率约为10% [17] - 2022年第四季度完成42笔租赁交易，总面积约43.3万平方英尺，其中新租户租赁和扩张面积约16.4万平方英尺，接近疫情前季度平均水平 [34] - 2022年第四季度末租赁率约为87%，较2021年末提高150个基点，与上一季度末基本持平 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年亚特兰大市场表现最佳，其次是达拉斯，两个市场约占全年总租赁量的三分之二 [17] - 2022年亚特兰大市场全年总吸纳量达110万平方英尺，为2015年以来最高，中城子市场直接租金同比增长10% [38] - 2023年1月，达拉斯市场签订一份7万平方英尺的新总部租赁协议，预计2024年初开始 [54] - 纽约和明尼阿波利斯市中心市场逐步改善，哥伦比亚特区市场需求可能持续低迷 [55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是到2023年底将阳光地带市场的年化租赁收入占比提高到70% [15] - 2023年将继续专注于适度规模的重建项目，以提高近期入住率和租金水平 [51] - 2023年将选择性地进行资本部署用于收购，预计成为资产净处置方以降低资产负债表杠杆并增强流动性 [81] - 行业面临远程工作、利率上升和经济衰退担忧等挑战，资本市场仍然具有挑战性，办公室交易将限于高质量建筑 [23][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济环境存在不确定性，但公司自2021年末疫情后复苏以来一直保持稳定的运营业绩，对2023年持谨慎乐观态度 [33] - 阳光地带市场将表现出色，公司租赁业务将受益于该地区的人口迁入、商业文化和政策 [22] - 市场的“追求品质”心态将继续影响客户的租赁决策，小型企业将继续推动市场 [24][26] 其他重要信息 - 公司连续第二年被评为能源之星年度合作伙伴，所有物业在春季获得良好认证，向GRESB提交运营数据并获得整体4星评级和绿色之星认可 [19] - 公司欢迎Mary Hager加入董事会提名和公司治理委员会 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁率上升与FFO预测中已开始租赁数量的变化关系 - 公司认为租赁率上升约80个基点，已开始租赁数量应大致随之上升，但具体情况取决于租赁业务，难以预测 [84][85] 问题2: 达拉斯市场36万平方英尺到期租赁的需求情况 - 达拉斯市场仍然强劲，大型用户和能源公司持续推动需求，小租户市场也有深度，公司对维持和填补到期租赁有信心，目前租户保留率约70% [87][88] 问题3: 200万平方英尺提案的平均规模及是否有大型租户，以及美国银行租赁续约情况 - 过去几个季度提案平均约200万平方英尺，约40 - 45%为新业务，预计阳光地带市场未来表现更好，有两到三个一到三层的大型租户 [96][99] - 公司与美国银行关系深厚，其在明尼阿波利斯的总部资产优质，金融服务公司倾向于使用办公室，美国银行员工返回办公室比例超50%，预计续约比例在50% - 100%，夏季初会有更明确信息 [100][102][106] 问题4: 目前可交易的处置资产情况 - 休斯顿的两个资产暂无新进展，公司与相关方保持对话，其他待售资产将符合公司历史惯例，但市场条件需稳定才能更有信心进行资产出售 [108][109][110] 问题5: 2023年同店NOI增长的组成部分及市场竞争空缺情况 - 同店NOI增长预计在1% - 3%，得益于现有租赁的增量增长、租金减免期结束以及预计的新租赁活动 [113] - 公司在部分市场的收购项目符合预期，预计全年能推动投资组合的吸纳量，2023 - 2024年对科技租户的敞口仅约1% [117][120][121] 问题6: 近期大型科技公司裁员对市场的影响 - 目前公司未感受到明显影响，若有最大敞口可能在波士顿的伯灵顿投资组合，但大型租赁要到本十年末才到期，未出现大量转租空间或竞争空间 [122][123] 问题7: 股份回购计划及净有效租金增长预期 - 公司目前不会进行股份回购，将优先使用处置收益偿还债务，维持业务运营和流动性，因市场交易有限，资产净值不确定 [127][128][130] - 不同市场净有效租金增长情况不同，亚特兰大有望增长，达拉斯可能有正增长，奥兰多、明尼阿波利斯郊区、波士顿郊区预计持平，华盛顿特区可能出现负增长，纽约可能持平或略有下降 [131][132][133]

公司概况 - 公司是位于阳光地带的优质甲级写字楼物业所有者等，截至2022年第三季度末，约50亿美元的投资组合，面积约1700万平方英尺，85%的投资组合获能源之星认证，约50%获LEED认证[4] - 截至2022年9月30日，约65%的年化租赁收入来自阳光地带，目标是到2023年底增至约70 - 75%[10] 租赁机会 - 71%的可用空置位于阳光地带，约70%的疫情后新租赁面积在过去五年内翻新的建筑中，2023年到期租约60%在阳光地带[14][15][16] - 2020年7月至2022年9月新租赁加权平均期限约8.1年，过去十二个月现金租金上涨9%，小于15000平方英尺的新交易数量增加60%[14][16] 集中节点 - 在亚特兰大、奥兰多、波士顿等多个子市场拥有物业，市场份额从5%到28%不等，租金较子市场有5% - 18%的溢价[24][26][27][28] 投资策略 - 核心增值收购1180 Peachtree Street，约4.65亿美元，首年预计应计收益率约6.3%；增值收购999 Peachtree Street，约2.24亿美元，稳定应计收益率约7.5%[32][33] 财务增长 - 2012 - 2022年核心FFO每股复合年增长率约3.5%，2022年在关键指标上领先同行[65][68] 财务灵活性 - 无担保信贷额度可用4.38亿美元，手头现金1100万美元，到2023年年中无到期债务，债务指标良好[75] ESG举措 - 致力于环境可持续实践和社会责任，设定能源、水、温室气体减排目标，在企业治理方面表现良好[82] 市场快照 - 各主要市场如亚特兰大、波士顿、达拉斯等的物业数量、总面积、出租率、占公司年化租赁收入和总面积的比例等情况不同[106][112][117]