财务数据和关键指标变化 - 二季度正常化运营资金（normalized FFO）为6720万美元，即每股1.40美元，超过市场共识的每股1.34美元和公司指引上限的每股1.36美元 [29] - 二季度可分配现金（CAD）为4550万美元，即每股0.95美元，CAD派息率为57.9%，7月宣布每股0.55美元股息，维持之前水平，预计2020年派息率低于75%的目标 [30][31] - 与2019年第二季度相比，租金收入、物业运营费用、折旧和摊销均下降，主要因自2019年4月1日以来出售29处物业，总收益6.66亿美元 [32] - 二季度一般及行政费用（G&A）为720万美元，低于2019年二季度的870万美元，主要因物业处置后债务水平降低，支付给RMR的业务管理费减少，以及公司平均股价下降 [32] - 二季度利息费用为2520万美元，低于2019年二季度的3530万美元，主要因自2019年7月1日以来偿还7.5亿美元无抵押优先票据、自2019年4月1日以来偿还2.35亿美元定期贷款和2020年偿还1.13亿美元有抵押债务 [34] - 二季度同店现金基础净营业收入（NOI）同比增长240万美元，即2.5%，超过指引上限1.5% [35] - 预计2020年第三季度正常化运营资金在每股27 - 29美元之间，同店现金基础NOI同比增长1% - 3% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度完成64.2万平方英尺的新租约和续租约，租金平均上调3.9%，加权平均租约期限超过6年，每平方英尺每年的租赁资本为4.25美元，年初至今租赁活动的租金平均上调4%，加权平均租约期限为5.4年，季度末入住率为91.7%，较上一季度提高20个基点 [17] - 二季度租金收取情况良好，98%的现金租金已收取，4 - 9月共批准250万美元的租金延期，占同期合同现金租金的88个基点 [12] - 截至7月27日，7月租金义务的97%已收取，调整租金延期后为98%，自第一季度财报电话会议以来，批准租金延期的租户数量从18个增至23个，累计延期租金为250万美元 [39][40] - 租户观察名单目前包括18个租户，其中11个未支付租金且未获租金延期，主要是健身、餐饮等建筑配套租户，占公司总租赁面积的20个基点，每月合同租金约20万美元 [41] - 二季度记录了96.2万美元的收入准备金，占二季度租金收入的66个基点，较上一季度增加 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 与去年同期相比，公司租赁量增长约12.5%，而整体市场下降44% [11] - 新租赁量落后于疫情前水平，但租户参观量有所增加，续租活动持续推进，租赁管道活跃，正在洽谈的面积达210万平方英尺，其中约40万平方英尺处于谈判后期 [19][20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已暂时暂停资本循环计划，但认为从第四季度开始可能有机会出售部分物业，目标是在未来18个月内通过资本循环计划实现每年3亿美元的现金流入 [15][58] - 7月，公司达成协议以3810万美元收购科罗拉多州丹佛的一处单租户办公物业，该物业已100%出租给一家投资级租户，租期11.5年，预计在下一次财报电话会议前完成交易 [14] - 公司正在评估华盛顿特区一处物业的混合用途重建计划，包括增加两层，预计在2023年初交付，现金回报率为8% - 10%，重建成本约1.5亿美元 [24] - 公司认为其租户基础的多样性和财务实力将有助于应对经济不确定性，近63%的年化收入来自投资级租户，其中近39%来自政府部门，从事必需品或服务业务的租户占年化收入的78%，约95%被认为是低风险行业 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场对办公空间的使用和租户需求存在不确定性，但公司核心业务表现出色，二季度正常化运营资金和同店现金NOI增长均超预期 [10] - 公司预计年底租金上调3% - 5%，入住率约91%，较上一季度的预测有所改善 [20] - 考虑到疫情带来的不确定性，公司仅对2020年剩余时间的租户迁出情况提供指引，预计年化租金的迁出率约为50个基点 [23] - 公司认为租户对灵活办公空间的需求变化不大，政府和政府承包商租户因战略位置和安全要求，续租活动未减少办公面积 [21] 其他重要信息 - RMR发布首份年度可持续发展报告，突出多项环境、社会和治理（ESG）举措和相应里程碑，包括公司董事会中女性占比37%，RMR的能源管理计划使同店能源消耗同比降低4.9%，公司获得美国环保署2020年能源之星持续卓越奖 [26][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租户观察名单中未支付租金租户的情况及应对计划 - 11个未支付租金的租户中，有一个已申请破产，另一个位于华盛顿特区的健身房租户表示在情况稳定前不打算支付租金，公司正在积极与租户合作，谨慎处理租金延期问题，避免在租户财务状况不佳时给予延期，以免无法在其破产时提出索赔 [51][53] 问题2: 资本循环计划未来6 - 18个月的情况及收购和出售资产的资本化率差异 - 二季度看到的潜在收购机会主要是核心房地产项目，价格与疫情前变化不大，非核心或增值资产交易很少，公司通过比较出售和收购资产的5年平均现金贡献来评估资本循环计划，认为出售资产的5年现金贡献与收购资产的差异为1% - 2%，目标是在未来18个月内通过该计划实现每年3亿美元的现金流入 [55][56][58] 问题3: 丹佛物业和华盛顿特区靠近联合车站物业的情况 - 华盛顿特区的物业目前主要由美国总务管理局（GSA）占用，GSA将于2021年第一季度末搬迁，公司一直在购买密度信用以增加两层楼，考虑混合用途开发（包括办公、零售和多户住宅）或整租给GSA或其他潜在租户，预计2023年初交付 [61][62][63] 问题4: 计划出售的资产情况及资本分配优先级是否会改变 - 计划出售的资产是公司之前确定用于资本循环计划的资产，因疫情暂停，公司希望通过将这些资产推向市场，根据市场定价决定是否交易，以实现机会主义战略，公司认为疫情并未改变资本分配优先级，而是希望在核心市场对有潜力的资产进行再开发，未来3 - 5年可能有3 - 4个再开发机会 [67][69][72] 问题5: 当前环境对目标杠杆率和可用流动性的影响 - 公司目前不打算发行股权来降低杠杆率，主要工具是资本循环计划，目标杠杆率仍为6% - 6.5%，出售资产的成功与否将对收购和开发产生重大影响 [75] 问题6: 公司开发项目的时间安排及是否需要租户迁出才能进行 - 位于马萨诸塞大道的项目可能于2021年第二季度初启动，另外两个已知租户将迁出的项目分别可能于2023年和2024 - 2025年启动，这些项目的时间安排较为合理，具有战略意义 [78] 问题7: 马萨诸塞大道大楼租户的搬迁情况及是否会续租 - 租户是CIF，他们的定制建筑已完工并开始支付租金，预计会在租约到期时迁出，目前公司正在考虑将该大楼整租给其他租户或进行混合用途开发，两种选择都需要大量投资，整租给政府租户风险较低但回报也较低，混合用途开发回报较高但需在市场不确定的情况下进行，公司认为可以在开工前实现50%的预租 [80][84][86][91][92] 问题8: Technicolor和Tailored Brands的最新情况 - Technicolor的重组主要围绕债务义务，对美国实体的租赁业务没有直接影响，公司与他们在阿拉巴马州亨茨维尔的租约进行了租金重新谈判，导致其在顶级租户名单中的排名从第10降至第13，Tailored Brands预计在第三季度申请破产，公司正在密切关注，其位于休斯顿的总部大楼对公司来说至关重要，目前业务正常，暂无迹象表明会对公司物业产生影响 [96][98][101][102][104] 问题9: 二季度是否有短期续租情况及加权平均租约期限是否受影响 - 二季度有两个短期续租案例，一个是与奥斯汀的一家科技公司签订的3年租约，租金上调23%，另一个是与加州政府签订的近4年租约，属于战略规划的一部分，公司认为这些短期续租是正常情况，未受疫情影响 [106][107][110] 问题10: 未来G&A费用的预期 - 二季度G&A费用为720万美元，根据公司当前股价，这一水平在第三和第四季度仍将是合理的运行率 [112]

物业资产与出租情况 - 截至2020年6月30日，公司拥有184处全资物业，总计约24,909,000平方英尺可出租面积，出租率为91.7%[80][91] - 截至2020年7月29日，约16.7万平方英尺的租户已通知不计划续租2020年到期的租约[106] - 2020年到期租约涉及70.7万平方英尺，占公司总可出租面积的3.1%，年化租金收入为1744万美元[107] - 截至2020年6月30日，约11.5%的可出租面积（占年化租金收入的8.6%）的租户拥有可行使的提前终止权[108] 租户构成与集中度 - 美国政府是公司最大租户，占截至2020年6月30日年化租金收入的25.2%[80] - 截至2020年6月30日，公司62.8%的年化租金收入来自投资级租户[86] - 截至2020年6月30日，投资级租户（或其支付义务由投资级母公司担保）贡献了年化租金收入的53.1%[114] - 截至2020年6月30日，年化租金收入占比1%或以上的前21大租户合计贡献了总年化租金收入的59.6%，即3.46651亿美元[116] - 美国政府在总年化租金收入中占比最高，为25.2%，年化租金收入为1.46308亿美元[116] - 公司24.2%的年化租金收入来自华盛顿特区大都会市场区域[113] 租赁活动与租金表现 - 在截至2020年6月30日的三个月和六个月内，新签和续租的加权平均租金分别比原租金高出3.9%和4.0%[99] - 在截至2020年6月30日的三个月和六个月内，新签和续租的加权平均租期分别为6.1年和5.4年[99] - 2020年第二季度新租约加权平均租期为12.8年，续租租约为5.1年[101] - 2020年第二季度，所有物业的平均有效租金为每平方英尺25.71美元，同比下降2.5%[95] - 2020年第二季度新签和续租总面积达64.2万平方英尺，其中新签7.8万平方英尺，续租56.4万平方英尺[101] - 2020年第二季度续租有效租金从每平方英尺32.48美元增至32.85美元，涉及面积28万平方英尺[102] 租金收取与租户援助 - 截至2020年7月27日，公司已向23个租户（占年化租金收入的3.7%）提供了总计247.5万美元的临时租金援助[82] - 截至2020年6月30日，与租金延期支付相关的应收账款增加了222.2万美元[82] - 在截至2020年6月30日的季度，公司收取了约98%的合同租金，考虑租金延期后收取率为99%[82] - 公司向23家租户提供了总计247.5万美元的临时租金援助，约占年化租金收入的3.7%[175] 收入与利润变化 - 2020年第二季度总租金收入为1.45603亿美元，较2019年同期的1.76032亿美元下降17.3%[131] - 2020年第二季度物业净营业收入为9883.4万美元，较2019年同期的1.20723亿美元下降18.1%[131] - 2020年第二季度净收入为129.9万美元，而2019年同期为净亏损6477.4万美元，实现扭亏为盈[131] - 可比物业租金收入下降271.6万美元，降幅0.9%[147] - 总营业收入下降5532.1万美元，降幅15.8%[147] - 净收入由亏损3075.5万美元转为盈利1213.9万美元，改善4289.4万美元[147] - 2020年第二季度净收入为129.9万美元，相比2019年同期的净亏损6477.4万美元有所改善[168] - 2020年第二季度物业净营业收入为9883.4万美元，低于2019年同期的1.20723亿美元[168] 成本与费用变化 - 2020年第二季度利息支出为2520.5万美元，较2019年同期的3534.8万美元下降28.7%[131] - 可比物业水电费用下降213.7万美元，降幅15.2%[147][153] - 总水电费用下降463.8万美元，降幅27.5%[147] - 折旧与摊销费用下降2432.1万美元，降幅16.1%[147] - 一般及行政费用下降315.4万美元，降幅18.1%[147] - 利息支出下降2011.7万美元，降幅27.8%[147] 资本支出与租赁义务 - 2020年上半年新签和续租总租赁成本为2946万美元，每平方英尺成本为23.93美元[101] - 2020年上半年总资本支出为4401万美元，其中经常性资本支出3827万美元，开发再开发活动支出574万美元[103] - 截至2020年6月30日，公司未支出的租赁相关义务估计为6172万美元[105] - 截至2020年6月30日，公司未支出的租赁相关义务估计为6172万美元[192] 投资与资产处置活动 - 2020年上半年以1.15亿美元收购了波士顿的一处物业[117] - 2020年上半年出售了六处物业，总售价为8536.3万美元，其中包括偿还一笔未偿还本金为1309.5万美元的抵押贷款[120] - 房地产处置导致租金收入减少4855.3万美元[149] - 2020年上半年以8.5363亿美元（不含交易成本）出售了六处物业[177] 融资与债务活动 - 2020年6月发行了1.5亿美元、利率为6.375%的优先无抵押票据，于2050年到期，净收益为1.44772亿美元[127] - 2020年发行了1.5亿美元的6.375%高级无抵押票据，于2050年到期[180] - 公司于2020年6月公开发行15亿美元、利率6.375%的优先无抵押票据，净收益约为14.4772亿美元；2020年7月又额外发行1.2亿美元同类票据[189] - 2020年1月赎回了全部4亿美元的3.60%高级无抵押票据[180] - 公司于2020年1月赎回了所有4亿美元、利率3.60%的优先无抵押票据[185] - 提前清偿债务损失在2020年期间为383.9万美元[147] - 债务提前清偿损失为383.9万美元，而2019年同期为48.5万美元[161] 流动性、债务结构与信用额度 - 截至2020年7月29日，公司循环信贷额度下有57万美元可用资金，且直至2022年仅有约4万美元债务到期[86] - 截至2020年7月29日，公司循环信贷额度下可用资金为5.7亿美元[175] - 循环信贷额度截至2020年6月30日的年利率为1.2%，未偿还金额为20万美元，可用借款额度为55万美元；截至2020年7月29日，未偿还金额为18万美元，可用借款额度为57万美元[182] - 公司信用协议允许在特定情况下将最大借款额度增加至195万美元[183] - 截至2020年6月30日，债务到期情况为：2020年4095.3万美元，2021年154.1万美元，2022年6.25518亿美元，2023年1.43784亿美元，2024年3.5亿美元，2025年及以后8.6亿美元，总计20.21796亿美元[190] - 截至2020年6月30日，公司有2.11796亿美元的抵押债务，以及估计未支出的租赁相关义务6172万美元[191] - 截至2020年6月30日，公司固定利率债务总额为20.21796亿美元，年利息支出约为9267万美元[205] - 公司信用协议和优先无抵押票据契约包含多项承诺，如果信用评级被下调，信用协议下的利息支出和相关成本将会增加[197][199] 现金流与股东回报 - 2020年第二季度运营活动产生的现金流量为1.1119亿美元，高于2019年同期的1.0779亿美元[179] - 在2020年前六个月，公司向普通股股东支付了总计5302.1万美元的季度股息；2020年7月宣布的季度股息为每股0.55美元，总额约2650万美元[195] 合资企业与表外债务 - 公司在两家非合并合资企业中持有51%和50%的权益，这些合资企业拥有的物业承担了总计8200万美元的抵押债务[196] - 合资企业抵押贷款总额为82,000美元，年利息费用为3,226美元，其中公司持股51%和50%[210] 利率风险敏感性 - 公司固定利率债务在利率变动1个百分点时，年利息成本将变化约20,218美元[207] - 基于2020年6月30日余额，利率立即上升1个百分点将导致固定利率债务公允价值减少约96,698美元[208] - 浮动利率债务包括循环信贷额度下200,000美元的借款，年利率为1.2%，年利息费用为2,400美元[213][215] - 利率上升1个百分点将使浮动利率债务年利息费用增至4,400美元，每股收益影响为0.09美元[215] - 若循环信贷额度全额动用750,000美元，利率上升1个百分点将使年利息费用从9,000美元增至16,500美元，每股收益影响从0.19美元增至0.34美元[216] - 循环信贷额度基于LIBOR计息，LIBOR预计在2021年淘汰，公司预计将修订协议以近似现有利率[219]

Table of Contents OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-34364 Indicate by check mark whether the registrant: (1) has filed all ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归一化运营资金（normalized FFO）为6760万美元，即每股1.40美元，超出市场共识预期的每股1.33美元，也高于公司指引的每股1.30 - 1.33美元 [12][33] - 第一季度可分配现金（CAD）为4740万美元，即每股0.98美元，CAD派息率为56.1%，4月宣布每股0.55美元股息，维持之前水平 [35] - 第一季度总一般及行政费用（G&A）为710万美元，低于2019年第一季度的870万美元，主要因物业处置后债务水平降低，支付给RMR的业务管理费减少 [37] - 第一季度利息费用为2720万美元，低于2019年第一季度的3710万美元，主要因2019年7月1日以来偿还7.5亿美元无抵押优先票据及2019年第一季度以来偿还3.88亿美元定期贷款 [40] - 预计2020年第二季度归一化运营资金（normalized FFO）每股在1.33 - 1.36美元之间，第二季度同店税基净运营收入（NOI）增长在 - 0.5%至1.5%之间 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度完成新租和续租面积总计58.9万平方英尺，加权平均租金下降4.1%，加权平均租期4.8年，每平方英尺租赁优惠和资本承诺为4.60美元，总投资组合入住率同比增加190个基点至91.5% [26] - 目前租赁管道面积为160万平方英尺，其中45万平方英尺可吸收投资组合内空置空间，预计近期可转化45%的管道面积 [27] - 第一季度同物业现金基础净运营收入（NOI）同比增长1.2%，超过公司指引的持平至下降2%的范围，主要因费用节省，如除雪成本和公用事业费用减少，但部分被物业保险费增加抵消 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月租金收取率保持强劲，与前几个月趋势一致，达到96%，前20大租户占年化租金收入的58.6%，均已支付4月租金 [31] - 截至4月28日，已向18个租户提供临时租金延期，总计延期租金140万美元，占该期间合同现金收入的0.7%，预计租金援助不会影响收入，但会暂时减少现金流 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司于2019年底完成去杠杆处置计划，原计划2020年进行1 - 3亿美元的资本循环计划，但因债务资本缺乏，物业销售市场基本冻结，决定在市场流动性恢复前不推出资产，希望下半年重启资本循环计划 [13][46] - 收购计划将暂停，直到出现符合当前经济风险的合适机会 [14] - 公司拥有多元化物业组合，租户行业风险较低，62.2%的年化租金来自投资级评级租户，其中38.4%来自政府租户，约78%的年化租金来自从事关键行业的租户，约94%的年化收入按行业划分被认为是低风险 [11][18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID - 19大流行和油价战导致经济混乱，美国失业率创上世纪30年代以来新高，对全球经济各规模企业产生不利影响，但公司凭借RMR组织的实力和自身优势，不仅能在经济冲击中生存，还有望在经济衰退后繁荣发展 [9][10] - 公司认为政府租户对远程工作的需求不会有重大变化，但可能会重新考虑过去几年提高的利用率；私营部门员工虽远程工作有成效，但多数希望回到办公室，未来可能会有更多人选择每周远程工作1 - 2天，且部分租户可能需要更多办公空间以实现更好的物理距离，因此办公空间使用量可能会增加，但目前判断还为时过早 [53][54] 其他重要信息 - 公司40栋建筑获得ENERGY STAR认证，且获得2020年ENERGY STAR年度合作伙伴持续卓越奖，这是连续第三年获年度合作伙伴认可，也是首次在能源管理类别获得持续卓越称号；公司管理方RMR集团连续第二年获得2020年ENERGY STAR年度合作伙伴奖 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司是否已完成今年资产处置流程 - 公司于去年底完成去杠杆处置流程，原计划今年进行1 - 3亿美元的资本循环计划，但因债务资本缺乏，物业销售市场冻结，决定在市场流动性恢复前不推出资产，希望下半年重启资本循环计划 [46][47] 问题2: 运营费用（OpEx）近期趋势如何 - 因物业内人员减少，物业管理团队采取措施，预计运营费用会下降，但幅度不大 [52] 问题3: 远程工作是否会永久改变办公需求，政府租户未来空间需求如何 - 政府租户对远程工作需求不会有重大变化，但可能重新考虑利用率；私营部门员工多数希望回到办公室，未来可能每周远程工作1 - 2天，部分租户可能需要更多办公空间，办公空间使用量可能增加，但目前判断还为时过早 [53][54] 问题4: 直线租金和租金摊销是否有可预期的运行率 - 2019年底部分免租期结束，对本季度现金净运营收入有利约100万美元，预计第二季度开始还有约140万美元免租期结束；第一季度的租赁摊销数据是一个较好的运行率 [56][58] 问题5: 处置资产后，是否看到有压力的资产所有者，公司是否会改变资产和租户类型 - 目前有一些困境资产所有者想出售资产，但价格尚未大幅下降，买家期望价格下降，卖家未妥协，情况可能在下半年改变；公司无意改变业务计划 [60][62] 问题6: 公司是否有机会提前偿还高利息债务 - 公司债务一般有提前还款罚金，有90天左右无罚金还款窗口，尚未计算提前还款罚金是否划算，目前对债务水平很满意 [63] 问题7: 运营费用未来运行率是否与季度环比值一致 - 预计第二季度费用略高于第一季度，因季节性公用事业费用增加和维修保养活动通常在第二季度较多 [65] 问题8: 顶级租户Tailor Brands情况如何，收购计划是否会因处置延迟而延迟，未来租赁到期租户是否有不续租迹象 - 已同意为Tailor Brands延期4月和5月租金；第一季度出售超8500万美元资产，有能力进行杠杆中性收购，但未看到有吸引力的收购机会，在重新进入处置市场前，收购规模不会很大；今年剩余时间内，约60个基点年化租金的租户确定会搬离，约40个基点的租户有风险，不确定租赁市场何时恢复 [68][69][73]

公司概况 - 公司是专注于拥有、运营和租赁主要租给单一租户和高信用质量实体的房地产投资信托基金，多数物业为办公楼，是46个市场指数的成分股[12] - 由RMR LLC管理，截至2020年3月31日，RMR管理的房地产资产达320亿美元，旗下公司年收入约120亿美元，拥有超2100处物业和近5万名员工[13] 财务数据 - 截至2020年3月31日，总资产40.29亿美元，总负债23.38亿美元，股东权益16.90亿美元[26][29] - 2020年第一季度租金收入1.499亿美元，净收入1084万美元，正常化FFO为6755万美元，CAD为4737万美元[14][26] 债务情况 - 截至2020年3月31日，总债务22.53亿美元，加权平均利率4.072%，债务到期分布在2020 - 2046年[42] - 净债务/总毛资产为50.2%，调整后EBITDAre/利息费用为3.5倍，满足公共债务契约要求[50][51] 物业组合 - 截至2020年3月31日，共有184处物业，总面积2490.6万平方英尺，出租率91.5%[14] - 同一物业2020年第一季度租金收入1.475亿美元，NOI为9937万美元，现金基础NOI为9515万美元[79] 租户情况 - 租户行业包括政府、科技通信、法律咨询等，投资级租户占比62.2%[87][89] - 贡献超1%年度化租金收入的租户共21家，占总年度化租金收入的59.6%[92] 租赁情况 - 2020年第一季度新租面积8.1万平方英尺，续租面积50.8万平方英尺，总租赁面积58.9万平方英尺[83] - 新租和续租的GAAP租金分别增长10.0%和3.6%，加权平均租赁期限分别为10.8年和3.8年[83] 资本支出 - 2020年第一季度资本支出1950万美元，包括租户改进、租赁成本和建筑改进等[53] 非GAAP财务指标 - 包括Property NOI、EBITDAre、FFO等，用于评估运营表现和与其他REITs比较[102] 风险提示 - 补充运营和财务数据包含前瞻性陈述，实际结果可能与预期有重大差异[121]

财务数据关键指标变化 - 公司通过处置物业和完成二次销售在2019年成功降低了杠杆率[47] - 公司于2019年出售了约280万股RMR Inc.的A类普通股以降低杠杆率[47] - 2020年1月公司已赎回4亿美元3.6%优先无抵押票据[386] 债务和利息支出 - 公司固定利率债务总额为23.862亿美元，年利息支出为1.0356亿美元[385] - 合资企业持有固定利率抵押贷款8200万美元，年利息支出322.6万美元[390] - 华盛顿特区房产抵押贷款利率为5.72%，余额3288.8万美元[385] - 费城房产抵押贷款利率为3.69%，余额4006.2万美元[385] - 若利率上升1个百分点，公司年利息成本将增加约2386.2万美元[387] - 利率上升1个百分点将导致固定利率债务公允价值减少约7288.8万美元[388] - 利率上升1个百分点对每股收益的影响为0.58美元[394] 信贷额度和融资政策 - 公司拥有7.5亿美元的无抵押循环信贷额度，用于营运资金和一般业务目的[46] - 循环信贷额度为7.5亿美元，利率为LIBOR加110个基点，年化利率2.7%[392][394] - 若全额提取循环信贷额度且利率上升1个百分点，年利息支出将增加750万美元至2775万美元[394] - 公司董事会可在不经过股东投票或通知的情况下随时更改融资政策[48] REIT税务资格要求 - 公司选择作为REIT纳税，自2009纳税年度起根据《国内收入法》第856-860条运作[66] - REIT资格需满足全年持股人数超100人且前五大股东持股不超过50%[84] - REIT资格要求75%总收入来自房地产相关投资[91] - 95%总收入需符合合格收入标准[91] - 公司必须满足至少75%总资产价值由房地产资产组成的要求[101] - 公司证券投资不得超过总资产价值的25%[101] - 单家非REIT发行人的证券持有量不得超过总资产价值的5%[101] - 对任何非REIT发行人的证券投资不得超过其流通证券投票权或价值的10%[101] - TRS（应税REIT子公司）的股票和证券投资不得超过总资产价值的20%[101] - 非合格公开REIT债务工具不得超过总资产价值的25%[101] - 租户关联方规则禁止从持股10%或以上的租户获取合格租金[92] - 动产租金占比超过15%将导致整笔租金不符合资格[92] - 非惯例服务价值不超过物业总收入1%时可保留租金资格[92] - 公司投资房地产的合伙企业持股比例按资本权益计算收入和资产份额[85] - TRS投资不得超过公司总资产价值的20%[87] REIT税务违规处罚 - 公司若不符合REIT资格将作为C类公司纳税，面临双重征税（公司及股东层面）[71][74] - 未分配REIT应税收入（含普通收入和净资本收益）按常规公司所得税率征税[72] - 处置止赎财产的非合格收入按最高公司税率（21%）征税[72] - 禁止交易（如库存资产销售）收入适用100%税率[72] - 未通过75%或95%总收入测试时，超额部分按100%税率征税（需合理原因）[72] - 未满足资产测试（非最小额违规）需缴纳5万美元或最高公司税率乘以违规资产净收入的税款[77] - 未达到年度分红要求（85%普通收入+95%资本收益）需缴纳4%不可抵扣消费税[77] - 与应税REIT子公司（TRS）的非公平交易可能被征收100%惩罚性税款[77] - 资产测试失败时若金额不超过1000万美元可视为轻微违规[103] - 非轻微违规情况下需向IRS支付5万美元或该期间违规资产所产生净收入的最高常规企业所得税[103] - TRS向关联REIT超额付款可能触发100%消费税[89] - TRS服务成本补偿安全港门槛为直接成本的150%[89] - 子公司REIT资格失败将导致母公司REIT资格受威胁并触发5%资产测试和10%投票/价值测试[86] 股东分红和税务处理 - 公司作为REIT通常不对分配给股东的红利净收入缴纳联邦所得税[67] - 公司需将90%的REIT应税收入作为年度分配[107] - 未分配收入将按常规企业所得税税率征税[109] - 非企业美国股东长期资本利得和合格股息最高联邦税率为15%（收入低于阈值）或20%（收入超过阈值）[123] - 公司普通股息通常按普通收入较高税率征税，但C类公司累积收益分配可享受优惠税率[123] - 资本利得股息分配按长期资本利得征税，但企业股东需将最多20%视为普通收入[124] - 超额分配（超过累积收益部分）在股东税基范围内不征税，但会减少税基；超出部分按资本利得征税[129] - 非企业股东出售持股超1年的股份时，利得按长期资本利得优惠税率征税[131] - 个人、遗产或信托股东需对净投资收入（含股息和股份出售利得）缴纳3.8%医疗保险税[132] 非美国股东税务处理 - 非美国股东普通股息预扣税率为30%或更低条约税率[140] - 资本收益股息和不动产收益股息不按营业联系所得预扣[141] - 税收条约可能将REIT股息预扣税率降至30%以下[142] - 非上市股票的不动产收益分配可能面临21%预扣税[145] - 非美国股东出售股票收益通常免征联邦所得税[146] - 国内控股REIT要求非美股东持股比例低于50%[147] - 股票交易购买方可能需预扣15%收购价款[148] - 备用预扣税可申请退税或抵免所得税[150] - 外国金融机构未合规时面临30%预扣税[154] 物业可持续性认证 - 截至2019年12月31日，公司有40处物业（占符合条件物业的21.7%）总计580万平方英尺可出租面积（占符合条件面积的23.2%）获得ENERGY STAR认证[52] - 截至2019年12月31日，公司有28处物业（占总物业的15.2%）总计450万平方英尺可出租面积（占总面积的18.0%）获得LEED认证[53] - 公司物业组合中实验室用途、医疗办公物业和入住率低于50%的物业不符合ENERGY STAR认证资格[52] 保险和风险管理 - 公司参与的组合财产保险计划于2019年6月30日到期，现已转向第三方保险公司购买独立财产保险[56] 公司结构和员工 - 公司没有雇员，由RMR LLC提供管理服务，截至2019年底RMR LLC拥有约600名全职员工[49] 收购和潜在税务责任 - 公司2018年12月31日收购SIR，2017年收购FPO，两笔交易均旨在实现税务重组或资产出售处理[117] - 若SIR或FPO在收购前丧失REIT资格，公司将承担其未缴税款、罚款及利息[117] - 公司可能需支付重大现金支出用于补救SIR或FPO的REIT资格问题，包括向股东分配款项及向IRS支付利息[118] 资产折旧和摊销 - 折旧性不动产按直线法分40年摊销，动产按更短年限摊销[119] ERISA计划合规风险 - ERISA计划受托人可能承担20%民事罚款[158]

公司参会人员 - 投资者关系经理Olivia Snyder [4] - 总裁、首席执行官兼管理受托人David Blackman [4] - 副总裁Christopher Bilotto [4] - 首席财务官兼财务主管Matthew Brown [4] 会议相关说明 - 未经公司事先书面同意，禁止录制和转播本次电话会议 [5] - 本次电话会议包含1995年《私人证券诉讼改革法案》及其他证券法所定义的前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修改或公开披露对前瞻性陈述的任何修订结果 [5][6] 问答环节所有提问和回答 - 文档中未提及问答环节的提问和回答内容

这

公司概况 - 公司是专注于办公物业的REIT，投资组合达47亿美元，有200处物业，面积2730万平方英尺，分布在36个州和华盛顿特区[11][12][13] - 物业出租率93.3%，63.9%的收入来自投资级租户，约40%的租金收入来自政府租户[14][22] 风险因素 - 前瞻性陈述存在风险，实际结果可能与预期有重大差异，受经济、市场、竞争、法规等多种因素影响[3][4] - 穆迪将公司信用评级展望更新为负面，可能导致信用评级下调，影响债务融资[4] 财务指标 - 截至2019年9月30日，总毛资产47.36亿美元，总资产43.60亿美元，总负债26.94亿美元，股东权益16.67亿美元[78] - 2019年第三季度租金收入1.67亿美元，净亏损393.9万美元，调整后EBITDAre为1.03亿美元，可供普通股股东分配的FFO为6945.5万美元[78] 杠杆管理 - 通过出售资产降低杠杆，已降至目标范围6.0x - 6.5x以下，若所有资产出售按预期完成，杠杆将降至目标范围低端[31] - 计划每年进行1 - 3亿美元的资本循环计划，用于收购核心物业[35] 收购策略 - 专注收购经济基本面良好、能支持租金增长市场的办公物业，主要为单租户、租期至少七年、对租户有战略意义的物业[38][39] - 也关注政府租户租赁的物业，包括单租户和多租户物业[40] 合作关系 - 与RMR合作，RMR提供规模和效率，拥有328亿美元平台，约600名商业地产专业人员[44][45][75] - RMR收取的费用主要基于业绩，与股东利益一致，激励其提高股东总回报[49][50] 投资亮点 - 具有全国规模和多元化，收入稳定，60%的租约在2024年及以后到期，股息收益率为7.2%[57] - 资本循环计划有助于改善投资组合质量，股息有保障，目标是低于可分配现金的75%[57][58] 近期荣誉 - 2019年获得能源之星合作伙伴年度奖、绿色租赁领袖银奖、房地产管理卓越奖等多项荣誉[69][70] - 多个物业获得BOMA 360认证、LEED银级认证等[71] 债务情况 - 总债务25.97亿美元，加权平均利率4.241%，到期期限6.1年，包括无抵押浮动利率债务、无抵押固定利率债务和有抵押固定利率债务[81] 非GAAP指标 - 报告包含非GAAP财务指标，如FFO、Normalized FFO、EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre、Property NOI和Property Cash Basis NOI，并提供与GAAP指标的调节[7][86]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-34364 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST (Registrant's Telephone Number, Including Area Code) (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Securiti ...