财务数据和关键指标变化 - 第一季度归一化运营资金（normalized FFO）为6760万美元，即每股1.40美元，超出市场共识预期的每股1.33美元，也高于公司指引的每股1.30 - 1.33美元 [12][33] - 第一季度可分配现金（CAD）为4740万美元，即每股0.98美元，CAD派息率为56.1%，4月宣布每股0.55美元股息，维持之前水平 [35] - 第一季度总一般及行政费用（G&A）为710万美元，低于2019年第一季度的870万美元，主要因物业处置后债务水平降低，支付给RMR的业务管理费减少 [37] - 第一季度利息费用为2720万美元，低于2019年第一季度的3710万美元，主要因2019年7月1日以来偿还7.5亿美元无抵押优先票据及2019年第一季度以来偿还3.88亿美元定期贷款 [40] - 预计2020年第二季度归一化运营资金（normalized FFO）每股在1.33 - 1.36美元之间，第二季度同店税基净运营收入（NOI）增长在 - 0.5%至1.5%之间 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度完成新租和续租面积总计58.9万平方英尺，加权平均租金下降4.1%，加权平均租期4.8年，每平方英尺租赁优惠和资本承诺为4.60美元，总投资组合入住率同比增加190个基点至91.5% [26] - 目前租赁管道面积为160万平方英尺，其中45万平方英尺可吸收投资组合内空置空间，预计近期可转化45%的管道面积 [27] - 第一季度同物业现金基础净运营收入（NOI）同比增长1.2%，超过公司指引的持平至下降2%的范围，主要因费用节省，如除雪成本和公用事业费用减少，但部分被物业保险费增加抵消 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月租金收取率保持强劲，与前几个月趋势一致，达到96%，前20大租户占年化租金收入的58.6%，均已支付4月租金 [31] - 截至4月28日，已向18个租户提供临时租金延期，总计延期租金140万美元，占该期间合同现金收入的0.7%，预计租金援助不会影响收入，但会暂时减少现金流 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司于2019年底完成去杠杆处置计划，原计划2020年进行1 - 3亿美元的资本循环计划，但因债务资本缺乏，物业销售市场基本冻结，决定在市场流动性恢复前不推出资产，希望下半年重启资本循环计划 [13][46] - 收购计划将暂停，直到出现符合当前经济风险的合适机会 [14] - 公司拥有多元化物业组合，租户行业风险较低，62.2%的年化租金来自投资级评级租户，其中38.4%来自政府租户，约78%的年化租金来自从事关键行业的租户，约94%的年化收入按行业划分被认为是低风险 [11][18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID - 19大流行和油价战导致经济混乱，美国失业率创上世纪30年代以来新高，对全球经济各规模企业产生不利影响，但公司凭借RMR组织的实力和自身优势，不仅能在经济冲击中生存，还有望在经济衰退后繁荣发展 [9][10] - 公司认为政府租户对远程工作的需求不会有重大变化，但可能会重新考虑过去几年提高的利用率；私营部门员工虽远程工作有成效，但多数希望回到办公室，未来可能会有更多人选择每周远程工作1 - 2天，且部分租户可能需要更多办公空间以实现更好的物理距离，因此办公空间使用量可能会增加，但目前判断还为时过早 [53][54] 其他重要信息 - 公司40栋建筑获得ENERGY STAR认证，且获得2020年ENERGY STAR年度合作伙伴持续卓越奖，这是连续第三年获年度合作伙伴认可，也是首次在能源管理类别获得持续卓越称号；公司管理方RMR集团连续第二年获得2020年ENERGY STAR年度合作伙伴奖 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司是否已完成今年资产处置流程 - 公司于去年底完成去杠杆处置流程，原计划今年进行1 - 3亿美元的资本循环计划，但因债务资本缺乏，物业销售市场冻结，决定在市场流动性恢复前不推出资产，希望下半年重启资本循环计划 [46][47] 问题2: 运营费用（OpEx）近期趋势如何 - 因物业内人员减少，物业管理团队采取措施，预计运营费用会下降，但幅度不大 [52] 问题3: 远程工作是否会永久改变办公需求，政府租户未来空间需求如何 - 政府租户对远程工作需求不会有重大变化，但可能重新考虑利用率；私营部门员工多数希望回到办公室，未来可能每周远程工作1 - 2天，部分租户可能需要更多办公空间，办公空间使用量可能增加，但目前判断还为时过早 [53][54] 问题4: 直线租金和租金摊销是否有可预期的运行率 - 2019年底部分免租期结束，对本季度现金净运营收入有利约100万美元，预计第二季度开始还有约140万美元免租期结束；第一季度的租赁摊销数据是一个较好的运行率 [56][58] 问题5: 处置资产后，是否看到有压力的资产所有者，公司是否会改变资产和租户类型 - 目前有一些困境资产所有者想出售资产，但价格尚未大幅下降，买家期望价格下降，卖家未妥协，情况可能在下半年改变；公司无意改变业务计划 [60][62] 问题6: 公司是否有机会提前偿还高利息债务 - 公司债务一般有提前还款罚金，有90天左右无罚金还款窗口，尚未计算提前还款罚金是否划算，目前对债务水平很满意 [63] 问题7: 运营费用未来运行率是否与季度环比值一致 - 预计第二季度费用略高于第一季度，因季节性公用事业费用增加和维修保养活动通常在第二季度较多 [65] 问题8: 顶级租户Tailor Brands情况如何，收购计划是否会因处置延迟而延迟，未来租赁到期租户是否有不续租迹象 - 已同意为Tailor Brands延期4月和5月租金；第一季度出售超8500万美元资产，有能力进行杠杆中性收购，但未看到有吸引力的收购机会，在重新进入处置市场前，收购规模不会很大；今年剩余时间内，约60个基点年化租金的租户确定会搬离，约40个基点的租户有风险，不确定租赁市场何时恢复 [68][69][73]

公司概况 - 公司是专注于拥有、运营和租赁主要租给单一租户和高信用质量实体的房地产投资信托基金，多数物业为办公楼，是46个市场指数的成分股[12] - 由RMR LLC管理，截至2020年3月31日，RMR管理的房地产资产达320亿美元，旗下公司年收入约120亿美元，拥有超2100处物业和近5万名员工[13] 财务数据 - 截至2020年3月31日，总资产40.29亿美元，总负债23.38亿美元，股东权益16.90亿美元[26][29] - 2020年第一季度租金收入1.499亿美元，净收入1084万美元，正常化FFO为6755万美元，CAD为4737万美元[14][26] 债务情况 - 截至2020年3月31日，总债务22.53亿美元，加权平均利率4.072%，债务到期分布在2020 - 2046年[42] - 净债务/总毛资产为50.2%，调整后EBITDAre/利息费用为3.5倍，满足公共债务契约要求[50][51] 物业组合 - 截至2020年3月31日，共有184处物业，总面积2490.6万平方英尺，出租率91.5%[14] - 同一物业2020年第一季度租金收入1.475亿美元，NOI为9937万美元，现金基础NOI为9515万美元[79] 租户情况 - 租户行业包括政府、科技通信、法律咨询等，投资级租户占比62.2%[87][89] - 贡献超1%年度化租金收入的租户共21家，占总年度化租金收入的59.6%[92] 租赁情况 - 2020年第一季度新租面积8.1万平方英尺，续租面积50.8万平方英尺，总租赁面积58.9万平方英尺[83] - 新租和续租的GAAP租金分别增长10.0%和3.6%，加权平均租赁期限分别为10.8年和3.8年[83] 资本支出 - 2020年第一季度资本支出1950万美元，包括租户改进、租赁成本和建筑改进等[53] 非GAAP财务指标 - 包括Property NOI、EBITDAre、FFO等，用于评估运营表现和与其他REITs比较[102] 风险提示 - 补充运营和财务数据包含前瞻性陈述，实际结果可能与预期有重大差异[121]

财务数据关键指标变化 - 公司通过处置物业和完成二次销售在2019年成功降低了杠杆率[47] - 公司于2019年出售了约280万股RMR Inc.的A类普通股以降低杠杆率[47] - 2020年1月公司已赎回4亿美元3.6%优先无抵押票据[386] 债务和利息支出 - 公司固定利率债务总额为23.862亿美元，年利息支出为1.0356亿美元[385] - 合资企业持有固定利率抵押贷款8200万美元，年利息支出322.6万美元[390] - 华盛顿特区房产抵押贷款利率为5.72%，余额3288.8万美元[385] - 费城房产抵押贷款利率为3.69%，余额4006.2万美元[385] - 若利率上升1个百分点，公司年利息成本将增加约2386.2万美元[387] - 利率上升1个百分点将导致固定利率债务公允价值减少约7288.8万美元[388] - 利率上升1个百分点对每股收益的影响为0.58美元[394] 信贷额度和融资政策 - 公司拥有7.5亿美元的无抵押循环信贷额度，用于营运资金和一般业务目的[46] - 循环信贷额度为7.5亿美元，利率为LIBOR加110个基点，年化利率2.7%[392][394] - 若全额提取循环信贷额度且利率上升1个百分点，年利息支出将增加750万美元至2775万美元[394] - 公司董事会可在不经过股东投票或通知的情况下随时更改融资政策[48] REIT税务资格要求 - 公司选择作为REIT纳税，自2009纳税年度起根据《国内收入法》第856-860条运作[66] - REIT资格需满足全年持股人数超100人且前五大股东持股不超过50%[84] - REIT资格要求75%总收入来自房地产相关投资[91] - 95%总收入需符合合格收入标准[91] - 公司必须满足至少75%总资产价值由房地产资产组成的要求[101] - 公司证券投资不得超过总资产价值的25%[101] - 单家非REIT发行人的证券持有量不得超过总资产价值的5%[101] - 对任何非REIT发行人的证券投资不得超过其流通证券投票权或价值的10%[101] - TRS（应税REIT子公司）的股票和证券投资不得超过总资产价值的20%[101] - 非合格公开REIT债务工具不得超过总资产价值的25%[101] - 租户关联方规则禁止从持股10%或以上的租户获取合格租金[92] - 动产租金占比超过15%将导致整笔租金不符合资格[92] - 非惯例服务价值不超过物业总收入1%时可保留租金资格[92] - 公司投资房地产的合伙企业持股比例按资本权益计算收入和资产份额[85] - TRS投资不得超过公司总资产价值的20%[87] REIT税务违规处罚 - 公司若不符合REIT资格将作为C类公司纳税，面临双重征税（公司及股东层面）[71][74] - 未分配REIT应税收入（含普通收入和净资本收益）按常规公司所得税率征税[72] - 处置止赎财产的非合格收入按最高公司税率（21%）征税[72] - 禁止交易（如库存资产销售）收入适用100%税率[72] - 未通过75%或95%总收入测试时，超额部分按100%税率征税（需合理原因）[72] - 未满足资产测试（非最小额违规）需缴纳5万美元或最高公司税率乘以违规资产净收入的税款[77] - 未达到年度分红要求（85%普通收入+95%资本收益）需缴纳4%不可抵扣消费税[77] - 与应税REIT子公司（TRS）的非公平交易可能被征收100%惩罚性税款[77] - 资产测试失败时若金额不超过1000万美元可视为轻微违规[103] - 非轻微违规情况下需向IRS支付5万美元或该期间违规资产所产生净收入的最高常规企业所得税[103] - TRS向关联REIT超额付款可能触发100%消费税[89] - TRS服务成本补偿安全港门槛为直接成本的150%[89] - 子公司REIT资格失败将导致母公司REIT资格受威胁并触发5%资产测试和10%投票/价值测试[86] 股东分红和税务处理 - 公司作为REIT通常不对分配给股东的红利净收入缴纳联邦所得税[67] - 公司需将90%的REIT应税收入作为年度分配[107] - 未分配收入将按常规企业所得税税率征税[109] - 非企业美国股东长期资本利得和合格股息最高联邦税率为15%（收入低于阈值）或20%（收入超过阈值）[123] - 公司普通股息通常按普通收入较高税率征税，但C类公司累积收益分配可享受优惠税率[123] - 资本利得股息分配按长期资本利得征税，但企业股东需将最多20%视为普通收入[124] - 超额分配（超过累积收益部分）在股东税基范围内不征税，但会减少税基；超出部分按资本利得征税[129] - 非企业股东出售持股超1年的股份时，利得按长期资本利得优惠税率征税[131] - 个人、遗产或信托股东需对净投资收入（含股息和股份出售利得）缴纳3.8%医疗保险税[132] 非美国股东税务处理 - 非美国股东普通股息预扣税率为30%或更低条约税率[140] - 资本收益股息和不动产收益股息不按营业联系所得预扣[141] - 税收条约可能将REIT股息预扣税率降至30%以下[142] - 非上市股票的不动产收益分配可能面临21%预扣税[145] - 非美国股东出售股票收益通常免征联邦所得税[146] - 国内控股REIT要求非美股东持股比例低于50%[147] - 股票交易购买方可能需预扣15%收购价款[148] - 备用预扣税可申请退税或抵免所得税[150] - 外国金融机构未合规时面临30%预扣税[154] 物业可持续性认证 - 截至2019年12月31日，公司有40处物业（占符合条件物业的21.7%）总计580万平方英尺可出租面积（占符合条件面积的23.2%）获得ENERGY STAR认证[52] - 截至2019年12月31日，公司有28处物业（占总物业的15.2%）总计450万平方英尺可出租面积（占总面积的18.0%）获得LEED认证[53] - 公司物业组合中实验室用途、医疗办公物业和入住率低于50%的物业不符合ENERGY STAR认证资格[52] 保险和风险管理 - 公司参与的组合财产保险计划于2019年6月30日到期，现已转向第三方保险公司购买独立财产保险[56] 公司结构和员工 - 公司没有雇员，由RMR LLC提供管理服务，截至2019年底RMR LLC拥有约600名全职员工[49] 收购和潜在税务责任 - 公司2018年12月31日收购SIR，2017年收购FPO，两笔交易均旨在实现税务重组或资产出售处理[117] - 若SIR或FPO在收购前丧失REIT资格，公司将承担其未缴税款、罚款及利息[117] - 公司可能需支付重大现金支出用于补救SIR或FPO的REIT资格问题，包括向股东分配款项及向IRS支付利息[118] 资产折旧和摊销 - 折旧性不动产按直线法分40年摊销，动产按更短年限摊销[119] ERISA计划合规风险 - ERISA计划受托人可能承担20%民事罚款[158]

公司参会人员 - 投资者关系经理Olivia Snyder [4] - 总裁、首席执行官兼管理受托人David Blackman [4] - 副总裁Christopher Bilotto [4] - 首席财务官兼财务主管Matthew Brown [4] 会议相关说明 - 未经公司事先书面同意，禁止录制和转播本次电话会议 [5] - 本次电话会议包含1995年《私人证券诉讼改革法案》及其他证券法所定义的前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修改或公开披露对前瞻性陈述的任何修订结果 [5][6] 问答环节所有提问和回答 - 文档中未提及问答环节的提问和回答内容

这

公司概况 - 公司是专注于办公物业的REIT，投资组合达47亿美元，有200处物业，面积2730万平方英尺，分布在36个州和华盛顿特区[11][12][13] - 物业出租率93.3%，63.9%的收入来自投资级租户，约40%的租金收入来自政府租户[14][22] 风险因素 - 前瞻性陈述存在风险，实际结果可能与预期有重大差异，受经济、市场、竞争、法规等多种因素影响[3][4] - 穆迪将公司信用评级展望更新为负面，可能导致信用评级下调，影响债务融资[4] 财务指标 - 截至2019年9月30日，总毛资产47.36亿美元，总资产43.60亿美元，总负债26.94亿美元，股东权益16.67亿美元[78] - 2019年第三季度租金收入1.67亿美元，净亏损393.9万美元，调整后EBITDAre为1.03亿美元，可供普通股股东分配的FFO为6945.5万美元[78] 杠杆管理 - 通过出售资产降低杠杆，已降至目标范围6.0x - 6.5x以下，若所有资产出售按预期完成，杠杆将降至目标范围低端[31] - 计划每年进行1 - 3亿美元的资本循环计划，用于收购核心物业[35] 收购策略 - 专注收购经济基本面良好、能支持租金增长市场的办公物业，主要为单租户、租期至少七年、对租户有战略意义的物业[38][39] - 也关注政府租户租赁的物业，包括单租户和多租户物业[40] 合作关系 - 与RMR合作，RMR提供规模和效率，拥有328亿美元平台，约600名商业地产专业人员[44][45][75] - RMR收取的费用主要基于业绩，与股东利益一致，激励其提高股东总回报[49][50] 投资亮点 - 具有全国规模和多元化，收入稳定，60%的租约在2024年及以后到期，股息收益率为7.2%[57] - 资本循环计划有助于改善投资组合质量，股息有保障，目标是低于可分配现金的75%[57][58] 近期荣誉 - 2019年获得能源之星合作伙伴年度奖、绿色租赁领袖银奖、房地产管理卓越奖等多项荣誉[69][70] - 多个物业获得BOMA 360认证、LEED银级认证等[71] 债务情况 - 总债务25.97亿美元，加权平均利率4.241%，到期期限6.1年，包括无抵押浮动利率债务、无抵押固定利率债务和有抵押固定利率债务[81] 非GAAP指标 - 报告包含非GAAP财务指标，如FFO、Normalized FFO、EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre、Property NOI和Property Cash Basis NOI，并提供与GAAP指标的调节[7][86]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-34364 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST (Registrant's Telephone Number, Including Area Code) (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Securiti ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-34364 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 26-4273474 (State or Other Jurisdiction of Incorporation ...

WASHINGTON, D.C. 20549 Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-34364 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 26-4273474 Large accelerated filer ☒ Accelerated filer ☐ ...

OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number 1-34364 (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland (State of Organization) 26-4273474 (IRS Employer Identificati ...