物业组合情况 - 截至2020年9月30日，公司物业组合有3114处物业，总可租赁面积3242.1万平方英尺，分布于48个州，加权平均剩余租赁期限10.7年[34] - 2020年9月30日，经营租赁3109项，直接融资租赁6项，加权平均剩余租赁期限为10.7年[64] 资本化利息情况 - 2020年和2019年前九个月开发期间资本化利息分别为121.8万美元和79.7万美元，其中2020年和2019年第三季度分别为33.2万美元和32.7万美元[42] 应收账款及租金核算情况 - 2020年第三季度和前九个月，公司注销1475.8万美元未偿还应收账款及相关应计租金，并将部分租户重新分类为按现金制核算[48] - 2020年第三季度和前九个月，公司按现金制确认收入分别为220.3万美元和240.6万美元，2019年同期无现金制收入[49] - 截至2020年9月30日，约4%的物业和约6%的总可租赁面积租给6个租户，公司对其按现金制确认收入[49] 使用权资产与经营租赁负债情况 - 截至2019年1月1日，公司记录使用权资产约773.5万美元，经营租赁负债约1015.5万美元[50] 应付票据债务情况 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，应付票据债务成本分别为3114万美元和2693.2万美元，累计摊销分别为870.5万美元和896.2万美元[52] 抵押贷款应收款情况 - 截至2020年9月30日，公司抵押贷款应收款为256.9万美元，信贷损失备抵为16.4万美元[56] 租赁条款调整情况 - 部分租户请求调整租赁条款，主要是30至90天的短期租金延期，延期租金通常在3至18个月内支付，从2020年第四季度开始[37] 新物业投资情况 - 公司在2020年大幅缩减新物业投资，以评估经济衰退对零售商、零售房地产、资本市场和投资回报的影响[39] 净收益情况 - 2020年前三季度归属于NNN的净收益为5606.9万美元，2019年为6669.3万美元；2020年第三季度为1.67512亿美元，2019年为2.25394亿美元[59] 累计其他综合收益（损失）情况 - 截至2020年9月30日，累计其他综合收益（损失）期末余额为-1708.2万美元[60] 租金递延情况 - 因疫情，截至2020年9月30日，公司与部分租户达成租金递延租赁修正案，涉及约6%的2020年年度租金，平均递延2.7个月租金，约77%原定于2020年第二季度支付，23%原定于第三季度支付，约66%应于2021年6月30日前支付，89%应于2021年12月31日前支付[66][67] 房地产账面价值情况 - 2020年9月30日，采用经营法核算的房地产账面价值为7.167992亿美元，2019年12月31日为7.287374亿美元[68] 应计租金收入情况 - 2020年前三季度和2019年前三季度，公司分别确认应计租金收入3302.2万美元和135.4万美元，其中2020年和2019年第三季度分别记录230.5万美元和42.9万美元[69] - 2020年第三季度，因将部分租户重新分类为现金收付制核算，公司冲销约1139.3万美元应计租金收入；2020年9月30日和2019年12月31日，应计租金收入余额分别为6175.4万美元和2889.7万美元，分别扣除备抵797.8万美元和184.2万美元[70] 无形资产租赁资产与负债净额情况 - 2020年9月30日和2019年12月31日，无形资产租赁资产净额分别为5.7044万美元和6.0785万美元，无形资产租赁负债净额分别为1.5428万美元和1.5632万美元[72] 高于和低于市场的现有租赁摊销情况 - 2020年前三季度和2019年前三季度，高于和低于市场的现有租赁摊销增加租金收入分别为71.1万美元和57.9万美元，其中2020年和2019年第三季度分别记录30.1万美元和17.8万美元[72] 待售房地产情况 - 2020年9月30日，公司有3处房产被归类为待售，2019年12月31日有8处，其中5处在2020年出售；2020年9月30日和2019年12月31日，待售房地产账面价值分别为540.8万美元和966.1万美元[73] 房产出售净收益情况 - 2020年前三季度出售25处房产，净收益1.3637亿美元；2019年同期出售43处，净收益2.5508亿美元[74] 房地产建设承诺情况 - 截至2020年9月30日，公司房地产建设承诺总额4.7424亿美元，已投入3.6471亿美元，剩余承诺1.0953亿美元[75] 房地产减值情况 - 2020年前三季度和2019年前三季度，公司分别确认房地产减值3306.2万美元和2112.4万美元[76] 无担保循环信贷安排情况 - 2020年前三季度，公司9亿美元无担保循环信贷安排的加权平均未偿还余额为2523.9万美元，加权平均利率为2.6%；截至9月30日，无未偿还余额，9亿美元可用于未来借款[78] 票据发行情况 - 2020年3月，公司发行4亿美元2.500%的2030年到期票据和3亿美元3.100%的2050年到期票据[79] 票据有效利率情况 - 2030年票据有效利率为2.536%，2050年票据有效利率为3.205%[80][81] 票据赎回情况 - 2020年3月，公司赎回3.25亿美元3.800%的2022年到期应付票据，支付赎回溢价1667.9万美元[84] 普通股发行净收益情况 - 2020年前三季度，公司通过股息再投资和股票购买计划发行12.1988万股普通股，净收益445.8万美元；2019年同期发行30.9127万股，净收益1648.1万美元[86] - 2020年前三季度，公司通过ATM股权计划发行163.435万股普通股，净收益5975.2万美元；2019年同期发行234.4022万股，净收益1.25946亿美元[87] 普通股股息情况 - 2020年第三季度，公司普通股股息为8994.7万美元，每股0.52美元；2019年同期股息为8393.5万美元，每股0.515美元[88] 其他综合收益中转出情况 - 截至2020年9月30日，公司其他综合收益中与先前终止的利率套期保值相关的金额为1708.2万美元，2020年和2019年前九个月分别从其他综合收益中转出166.3万美元和97.5万美元，其中2020年和2019年第三季度分别转出64.2万美元和32.7万美元作为利息费用增加，未来12个月预计额外转出257.4万美元[94] 应付票据公允价值情况 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司应付票据扣除未摊销折价和债务成本后的公允价值分别为34.37058亿美元和30.74538亿美元[96] 租金收取情况 - 截至2020年10月28日，公司已收取2020年第三季度原到期租金的约90%和10月原到期租金的94%[98] 衍生金融工具情况 - 截至2020年9月30日，公司无未偿还的衍生金融工具[95] - 公司不将衍生品用于交易或投机目的，目前没有未指定为套期保值的衍生品[95] 信贷安排未偿还余额及利率情况 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司信贷安排的未偿还余额分别为0美元和1.336亿美元，加权平均利率分别为2.6%和2.8%[163] 可变利率债务利率影响情况 - 若公司可变利率债务的利率提高1%，2020年前九个月的利息费用增加不到1%[163] 应付抵押债务及固定利率无担保债务情况 - 2020 - 2023年公司应付抵押债务分别为17.4万美元、71.6万美元、75万美元、996.8万美元，有效利率均为5.23%；2023 - 2024年及以后固定利率无担保债务分别为3.49256亿美元、3.49708亿美元、25.32004亿美元，有效利率分别为3.39%、3.92%、3.74%[164] 应付抵押债务公允价值情况 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司应付抵押债务的公允价值分别为1160.8万美元和1211.6万美元[164] 固定利率债务情况 - 截至2020年9月30日，公司固定利率债务总额为32.30968亿美元，加权平均有效利率为3.72%[164]

财务数据和关键指标变化 - 二季度FFO为每股0.65美元，AFFO为每股0.49美元，反映了3020万美元（每股0.17美元）与租金递延协议相关的非现金直线租金 [18] - 季末入住率为98.7%，较上一季度下降10个基点；二季度G&A费用占收入的5.7%，低于一季度的5.8% [19] - 二季度租金收款率约为69%，7月约为84% [19] - 二季度确认了3580万美元与租户租金递延协议相关的应计租金，但预留了560万美元，本季度应计租金净增加3020万美元 [21][22] - 二季度租金应收账款增加了1700万美元，建立了260万美元的准备金，本季度净租金应收账款增加1440万美元 [24] - 二季度末手头现金为2.25亿美元，银行信贷安排无未偿还金额；加权平均债务期限为10.7年，加权平均利率为3.7% [26][27] - 6月30日，净债务与总账面价值资产比率为35.1%，净债务与EBITDA比率为4.8倍，二季度利息覆盖率为4.6倍，固定费用覆盖率为4.1倍 [28] - 二季度发生了2180万美元的减值，约三分之二与一家小型家庭娱乐运营商零售商有关 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度未收购新物业，仅投资700万美元完成一些正在进行的项目；年初至今，已投资7400万美元，初始现金资本化率为6.9% [12] - 二季度通过ATM发行了5300万美元的股权，并通过出售物业筹集了4000万美元 [13] - 二季度出售的8处房产中有3处为空置房产 [55] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取长期经营策略，认为以合理价格收购位置优越的房地产，租给强大的地区和全国性租户，并由低杠杆资产负债表和经验丰富的行业专家团队支持，是创造股东价值的正确方式 [14] - 继续谨慎对待新的资本承诺，专注于保持强大的流动性状况 [12] - 优先重新出租空置物业，若在9个月或1年内未能成功出租，可能会更快地处置空置物业并将资金用于新的收购 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度业绩反映了公司长期战略和商业模式的基本实力和弹性，相信疫情后公司物业仍将有很高的需求 [5][11] - 认为要到2021年才能更好地了解经济表现，因此保持谨慎，但在租金收款方面看到了一些积极的迹象 [21] - 对租户租金递延安排的进展相对满意，希望已达成合理平衡 [20] - 由于经济不确定性，未提供2020年盈利指引，将努力为公司在未来几年取得成功创造最佳机会 [29] 其他重要信息 - 公司与受疫情影响较大的租户采取合作方式，达成租金递延协议，期限通常少于3个月，递延租金还款通常从四季度开始，持续到2021年底，仅免除了0.1%的季度基本租金 [7][8][9] - 公司普通股股息将增加，2020年将是公司连续第31年增加股息，这一成就仅被另外两家REIT和不到90家美国上市公司所匹配 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁环境如何，租赁需求深度以及疫情期间续租意向是否有变化 - 目前空置物业的租赁需求低于往常，许多企业在观望是否开设新门店；但续租指标与长期平均水平一致，约80% - 85%的租户以约100%的先前租金续租，且房东无需提供激励措施 [32][33] 问题: 什么情况下会考虑延长租金递延协议，延长协议会是什么样的 - 若首次递延安排对租户不足，将进行“第二阶段”讨论，可采取的措施包括延长租期、改变租赁期间的租金涨幅、开展新交易、置换租赁物业等，但目前这些措施尚未大规模实施，首次递延安排效果良好，7月剧院租金明显回升 [34][35][36] 问题: 7月租金收款增加主要由哪些特定租户行业推动 - 整体业务有所改善，但剧院和健身行业仍面临困难，对租金收款增加贡献不大 [38] 问题: 下半年在外部增长方面更积极需要什么条件 - 希望观察长期情况的发展，了解未来几个月物业定价和资本成本的变化 [39][40] 问题: 1031计划是否有变化，是否会在年底增加资产处置以利用可能的低资本化率 - 处置资产是公司的核心能力之一，约30%的处置交易是与1031交换买家进行的，预计影响不大；年底是否增加处置将取决于需求 [44][45] 问题: 受挑战的运营商（如Dave & Buster's、Main Event、Chuck - E - Cheese's、剧院、健身房）在2021年是否有重大租约到期 - 近期租约到期情况在这些行业中没有异常，不会有大量资产因租约到期而收回 [46][47] 问题: 本季度的减值情况以及对空置物业处置的想法 - 本季度减值2180万美元，约三分之二与一家小型家庭娱乐运营商零售商有关；目前处置的空置和已占用物业比例正常，未来将优先重新出租空置物业，若未能成功出租，可能会更快地处置并将资金用于新收购 [54][55][56] 问题: 未来6 - 12个月入住率的走势，与全球金融危机（GFC）相比，衰退对入住率的影响如何 - 目前比之前略乐观，收款情况有所改善，但认为此次衰退对入住率的影响将超过2008 - 2009年，不过公司在资产负债表、股息等关键指标方面应该没问题，后续关键是重新出租物业和适时重启收购 [57][58][59] 问题: 未来六个月是否计划一定比例的租金递延继续到年底 - 乐观认为大部分初始递延租金将按计划偿还，租户将在三季度及年底前恢复正常租金支付；但不排除会有一些问题，需要与部分租户进行额外的递延或租约重组，但目前相关讨论很少 [60][61] 问题: 对Chuck E. Cheese's的复苏潜力有何看法，预计其复苏情况与历史水平相比如何 - Chuck E. Cheese's已申请破产，公司是其债权人委员会成员，该公司尚未放弃公司的物业；历史上，空置物业在不投入额外资金的情况下，可收回约70%的先前租金，但目前判断其复苏情况还为时过早 [69][70][72] 问题: 二季度汽车服务行业租金收款低的原因是什么，该行业在7月是否有所反弹 - 该行业包括洗车业务，疫情初期公司与这些企业达成了租金递延协议；许多企业在7月已反弹，该行业有很多强大的租户，公司对其恢复全额租金支付和偿还递延租金有信心 [73] 问题: 预留的低于可收回性门槛的金额是否在560万美元内 - 是的，这是对应计租金的一般准备金，所有应计租金都与租金递延租赁修正案有关 [74][75] 问题: 260万美元的准备金是否是560万美元的一部分，本季度是否注销了任何直线租金 - 不是，这是两个不同类别的应收账款准备金。应计租金应收账款增加了3580万美元，预留了560万美元；典型的季末租金应收账款增加了1700万美元，预留了260万美元，本季度未注销直线租金 [79][80] 问题: 递延租金的会计处理为何作为租赁修改，而未利用FASB的非修改处理救济 - 公司决定将其作为应计租金入账，利用了FASB的救济，未对这些租赁进行重新分类，租赁递延修正案均作为应计租金收入的增加处理 [82] 问题: 二季度和7月租金收款中，未解决部分的情况，包括递延金额、未解决金额，以及未解决部分中采取法律措施和全国性租户的比例 - 7月未解决部分约为10%，与二季度类似，其中约6%的租金递延到三季度；目前难以确定这10%将如何分配为已收款、达成递延协议或进入诉讼，公司正在初步梳理；约一半的未解决部分有望达成递延协议，另一半可能进入法律程序，涉及的租户大多是大型强实力公司 [84][86] 问题: 对租户直接支付费用（如房地产税、水电费、保险费等）的情况了解多少，是否能跟踪未支付租金且未达成递延协议的租户的费用支付情况 - 公司会跟踪租户的费用支付情况，尤其是房地产税，递延协议通常要求租户继续支付这些费用；公司能了解租户是否支付了房地产税，这些费用是与租户整体讨论的一部分 [89][90][92] 问题: 二季度的留存现金流是多少 - 二季度基本收支平衡，AFFO为8300万美元，股息为8800万美元；上半年仍为正现金流 [94][97][98] 问题: 租户在德克萨斯州和佛罗里达州等病例增加的州，租金递延或收款情况是否有变化 - 目前在地区或州层面未观察到明显差异，公司的租户大多是全国性企业，即使某些热点地区的部分门店关闭，只要租户之前支付租金，仍会继续支付 [105]

物业组合情况 - 截至2020年6月30日，公司物业组合有3117处物业，总可租赁面积3245.4万平方英尺，分布于48个州，加权平均剩余租赁期限10.9年[35] - 2020年6月30日，公司经营租赁数量为3128个，直接融资租赁数量为6个，加权平均剩余租赁期限为10.9年[66] 资本化利息情况 - 2020年和2019年上半年开发期间资本化利息分别为88.6万美元和47.1万美元，其中2020年和2019年第二季度分别为42万美元和34.5万美元[43] 使用权资产与经营租赁负债情况 - 截至2019年1月1日，公司记录使用权资产约773.5万美元，经营租赁负债约1015.5万美元[51] 应付票据相关债务成本情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，应付票据相关债务成本分别为3114万美元和2693.2万美元，扣除累计摊销后列于合并资产负债表[53] 抵押贷款应收款情况 - 截至2020年6月30日，公司有抵押贷款应收款265.3万美元，计入合并资产负债表其他资产，扣除16.9万美元信用损失备抵[57] 新冠疫情对公司的影响 - 受新冠疫情影响，公司租户收入受损，支付租金能力受挑战，公司应收账款及相关备抵增加[37] - 部分租户请求调整租赁条款，主要是30至90天短期租金递延，公司协商后要求递延租金在租赁期后期支付，通常在2020年第四季度开始，为期3至18个月[38] - 公司目前推迟重大新物业投资，等待经济和资本市场复苏更明确的信号[40] 会计政策变更情况 - 公司采用FASB ASU 2016 - 13，以预期信用损失方法替代已发生损失减值方法[55] - 公司对新冠疫情相关租赁让步选择不应用租赁修改会计处理，将其视为现有合同一部分[52] 净收益情况 - 2020年上半年归属于公司的净收益为1.11443亿美元，2019年为1.58701亿美元[59] 租金递延协议情况 - 2020年第二季度，公司与部分租户达成租金递延租赁协议，涉及约21%的本季度到期租金，平均递延2.4个月租金，约86%的递延租金原定于2020年第二季度到期，14%原定于第三季度到期[68] 房地产账面价值情况 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司房地产按经营法核算的账面价值分别为7.221418亿美元和7.289048亿美元[70] 租赁收入情况 - 2020年第二季度和上半年，公司租赁收入分别为1.63479亿美元和3.38026亿美元，2019年同期分别为1.64596亿美元和3.27622亿美元[71] 应计租赁收入余额情况 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司应计租赁收入余额分别为5945.9万美元和2889.7万美元，分别扣除了748.1万美元和184.2万美元的备抵[71] 无形资产租赁资产与负债净值情况 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司无形资产租赁资产净值分别为5.9248亿美元和6.0785亿美元，无形资产租赁负债净值分别为1.5902亿美元和1.5632亿美元[73] 现有租赁净增加租金收入情况 - 2020年和2019年上半年，公司高于和低于市场的现有租赁净增加租金收入分别为41万美元和40.1万美元[73] 现有租赁摊销费用情况 - 2020年和2019年上半年，公司现有租赁摊销费用分别为433.7万美元和404.2万美元[73] 待售房产情况 - 截至2020年6月30日，公司有4处房产被归类为待售，2019年12月31日有9处，其中5处在2020年出售[74] 房产出售净收益情况 - 2020年上半年公司出售22处房产，净收益1348.9万美元；2019年同期出售30处，净收益2344.7万美元[75] 房地产建设承诺情况 - 截至2020年6月30日，公司房地产建设承诺总额为5248.8万美元，已投入3851.7万美元，剩余承诺1397.1万美元[76] 房地产减值损失情况 - 2020年和2019年上半年，公司分别确认房地产减值损失2736.7万美元和1043.2万美元，其中2020年和2019年第二季度分别为2185.4万美元和718.7万美元[77] 无担保循环信贷额度情况 - 2020年上半年，公司9亿美元无担保循环信贷额度的加权平均未偿还余额为3799.8万美元，加权平均利率为2.5%；截至6月30日，无未偿还余额，9亿美元可用于未来借款[79] 票据发行情况 - 2020年3月，公司发行4亿美元2.500%的2030年到期票据和3亿美元3.100%的2050年到期票据[80] - 2030年票据以3.98712亿美元的总价折价出售，有效利率为2.536%；2050年票据以2.93934亿美元的总价折价出售，有效利率为3.205%[81][82] 票据赎回情况 - 2020年3月，公司赎回3.25亿美元3.800%的2022年到期应付票据，赎回价格为本金加1667.9万美元的补足金额及应计未付利息[85] 股票发行净收益情况 - 2020年上半年，公司通过股息再投资和股票购买计划发行33246股普通股，净收益132.1万美元；通过市价发行计划发行1417977股，净收益5201.8万美元[87][88] 普通股股息情况 - 2020年第二季度，公司普通股股息为8827万美元，每股0.515美元；上半年股息为17641.8万美元，每股1.03美元[89] 衍生工具终止情况 - 公司有多笔已终止的用于对冲长期债务预测利息支付风险的衍生工具，如2020年3月终止的三笔远期起息互换，名义金额2亿美元，终止时公允价值为1314.1万美元[96] 其他综合收益余额情况 - 截至2020年6月30日，与公司先前终止的利率套期保值相关的其他综合收益余额为1772.4万美元[97] 其他综合收益转出情况 - 2020年和2019年上半年，公司分别从其他综合收益中转出102.1万美元和64.8万美元，其中2020年和2019年第二季度分别转出63.8万美元和32.5万美元作为利息费用增加项[97] - 未来12个月，公司预计将从这些终止的衍生品中额外转出256.4万美元作为利息费用增加项[97] 应付票据公允价值情况 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司应付票据的公允价值（扣除未摊销折价且不包括债务成本）分别为33.3191亿美元和30.74538亿美元[99] 租金收取情况 - 截至2020年7月30日，公司已收取2020年第二季度到期租金的约69%和2020年7月到期租金的84%[101] 衍生品到期情况 - 截至2020年6月30日，公司无未到期的衍生品[98,172] 信贷安排未偿余额情况 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司信贷安排的未偿余额分别为0美元和1.336亿美元，加权平均利率分别为2.5%和2.8%[172] 可变利率债务利率影响情况 - 若公司可变利率债务的利率提高1%，2020年上半年的利息费用增幅将低于1%[172] 固定利率债务情况 - 2020 - 2024年及以后，公司固定利率债务（抵押贷款和无担保债务）的债务义务和有效利率各有不同，如2020年抵押贷款债务义务为34.5万美元，有效利率为5.23%[174] - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司固定利率债务（抵押贷款和无担保债务）的公允价值分别为1177.9万美元和1211.6万美元（抵押贷款）、33.3191亿美元和30.74538亿美元（无担保债务）[174]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度核心FFO为每股0.70美元，较上年增长4.5%，与公司预测和指引一致；若排除230万美元的非现金费用，核心FFO为每股0.71美元，同比增长6% [18][20] - AFFO股息支付率为72.4%，与2019年全年水平一致 [18] - 一季度末投资组合的入住率为98.8%，与长期平均入住率一致 [9][18] - 一季度G&A费用占收入的5.8%，与上一季度持平 [18] - 截至2020年3月31日，所有租约的年度基础租金为6.775亿美元 [18] - 2月18日，公司发行7亿美元无担保债务，其中4亿美元为10年期，票面利率2.5%；3亿美元为30年期，票面利率3.1%；使用部分收益赎回3.25亿美元2022年到期、票面利率3.8%的票据 [19] - 一季度末资产负债表上有2.17亿美元现金，9亿美元银行信贷额度无未偿还金额；加权平均债务期限为11.2年，加权平均利率为3.7% [20] - 债务与总账面价值资产比率为35.3%，与年末持平；净债务与EBITDA比率为4.9倍；利息覆盖率为4.6倍，固定费用覆盖率为4.1倍；若排除230万美元的票据折扣和票据成本摊销，利息覆盖率和固定费用覆盖率分别为5倍和4.3倍 [21] - 3125处房产中仅有5处有抵押贷款，总计1200万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度收购21处新房产，投资略超6700万美元，初始现金资本化率为6.9%；约三分之二的投资与合作租户进行 [10] - 一季度出售14处房产，收益略超3600万美元，现金资本化率为4.7% [10] - 4月收到约52%的到期租金，与代表约37%年化基础租金的租户达成租金延期协议或正在协商 [11] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略属性使其能够应对当前的市场干扰，包括保持良好的资产负债表、拥有大型资本充足的租户、优质的房地产地块以及经验丰富的管理团队 [5][6][7][8] - 暂停收购以储备现金，与租户合作制定租金延期计划，帮助租户度过业务中断期 [5][9] - 公司董事会将继续审查股息政策，股息并非不可触及，但30年连续增加股息的记录体现了公司保守的资产负债表理念和商业模式的价值 [14] - 公司在房地产回收资本方面具有战略优势，优于许多其他REITs [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于新冠疫情导致的经济动荡深度和持续时间不确定，公司撤回2020年业绩指引，希望在今年晚些时候提供更新指引 [4][22] - 预计二季度入住率将下降，但公司正与租户合作制定租金延期计划，希望租户能恢复业务 [9] - 租金延期决策取决于停工持续时间和后续复苏情况，公司希望在帮助租户和自身利益之间取得合理平衡 [23][24] 其他重要信息 - 租金延期一般涉及延期支付二季度1 - 3个月的基础租金，延期租金将于2020年末至2021年末偿还，租户通常需继续支付当前的三重净费用，公司不考虑租金减免或提前向租户提供资金 [12] - 对于未支付租金或未达成延期安排的租户，公司正在寻求法律补救措施，但仍希望与这些租户达成付款协议 [13] - 公司不计划在二季度财报发布前报告5月或6月的月度租金收取情况 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何平衡股息记录、潜在增加的杠杆和股息与现金流的匹配 - 公司股息政策基于长期可持续性，72%的支付率为应对挑战时期提供了缓冲；公司会评估情况，但不会基于一两个季度的业绩决定股息政策；公司强大的流动性有助于做出决策 [27][28][29] 问题: 5月租金收取情况及租户支付意愿变化 - 无法提供5月租金收取的具体信息；若4月和5月已达成租金延期协议，预计5月租金将延期支付；公司采取长期合作的方式与租户合作 [30] 问题: 租金延期是否有额外条件 - 目前主要处理短期租金延期，希望尽快收回延期租金，未向租户提出额外要求 [31] 问题: 一季度直线租金较低是否因将租赁转换为现金基础会计而核销租金应收款，以及未来转换为现金基础的可能性 - 一季度没有明显的应计租金核销；由于二季度有大量租金延期，未来直线租金将大幅增加；目前认为租金无法收回的情况不会成为重大问题，但会根据情况评估是否需要转换为现金基础会计 [34][35] 问题: 4月未支付租金的租户中未支付运营费用的比例，以及如何估算和跟踪这些费用 - 绝大多数租户仍在支付运营费用，延期协议通常要求租户支付这些费用；公司内部假设租户不支付租金时，物业层面费用约占租金的15% [37] 问题: 37%申请租金延期的租户中，正在协商延期和采取强硬措施追讨租金的比例 - 公司未量化该比例，但未支付租金且未达成延期协议的租户中，绝大多数公司认为有能力支付，公司正在采取措施追讨，但仍希望与他们达成付款协议 [39] 问题: 是否能提供5月和6月租金收取情况的更新，以及未支付租金的租户是否仍可获得延期 - 公司将根据具体情况与租户协商，目前希望与租户保持简单的延期安排 [42] 问题: 宣布破产或重组的租户情况，特别是Chuck E. Cheese - 除新闻报道外，无其他更新信息 [43] 问题: 若近期出现现金流短缺，是否愿意增加杠杆或使用其他资金维持股息 - 公司股息理念是长期的，一个月或一个季度的情况不会影响长期政策；希望在未来几个月获得更多信息，以确定可持续的股息政策；目前对股息支付感到满意 [45][46] 问题: 申请租金延期的租户类型，特别是投资级租户的支付情况 - 投资级租户的支付成功率很高 [47] 问题: 支付租金的租户是支付全额还是部分租金 - 所有支付租金的租户都支付了全额租金 [49] 问题: 11%未收取租金且未达成延期协议的租户主要集中在哪些行业 - 这些租户分布在多个行业，主要是业务受疫情影响较大的行业，没有明显的共同特征 [51] 问题: 餐饮租户外卖业务的收入情况以及支付租金的能力 - 目前难以预测最终结果，不同租户的外卖业务情况差异较大；餐饮租户都在努力重新开业并恢复业务 [52] 问题: 租户电子支付的比例以及通常何时能确定当月租金收取情况 - 约80%的租户通过某种电子方式支付租金；通常在月中（10日或15日）能大致了解当月租金收取情况，但4月情况特殊 [53] 问题: 目前租户的开业情况 - 公司未密切跟踪租户开业情况，据估计约一半租户完全开业，30%左右部分开业，25%左右完全关闭，这些数据是粗略估计 [58] 问题: 部分州解除关闭令后，租户重新开业的情况 - 随着各州允许更多顾客进店，租户正在做好准备利用这一机会，预计情况会有所改善 [59] 问题: 一季度出售的房产中，空置房产的处置资本化率以及已入住房产的情况 - 处置资本化率为4.7%；出售的14处房产中，6处为空置房产，总收益约840万美元，空置房产无资本化率 [60][61] 问题: 便利店业务的情况以及与租户的沟通内容 - 便利店业务在4月表现较好，虽然客流量和汽油销量下降，但汽油利润率上升，店内销售情况稳定 [66] 问题: 租金延期的可能结果以及谈判情况 - 目前主要是与租户制定短期延期安排，未来若保持良好关系，可与租户就未来业务、租约文件变更等进行广泛讨论 [67] 问题: 目前未动用信贷额度，是否需要看到信贷市场混乱才会动用，以及如何考虑动用信贷额度 - 公司目前不需要动用信贷额度，有2.17亿美元现金，无重大资本支出、新投资或债务义务；公司认为目前资本市场稳定，会密切关注情况 [68][69] 问题: 二季度租户搬出是否与特定租户或疫情有关 - 这是一个更普遍的情况，公司长期保持高入住率，在当前环境下入住率可能会下降 [72] 问题: 给予1 - 3个月租金延期的原因以及如何确定该范围 - 公司希望与租户采取短期、简单的措施，目前难以确定疫情何时结束和复苏情况，1 - 3个月是一个合理的起始时间段 [73] 问题: 若再延长3个月租金延期，还款情况会如何变化 - 目前难以确定，若租户业务仍困难，可能会进行更广泛的讨论，包括租约期限、租约调整等方面 [75] 问题: 申请租金延期的租户在行业分布上是否有共同特征 - 主要来自受疫情关闭和居家令影响较大的行业，如餐饮、家庭娱乐、健康健身和电影院等 [76] 问题: 需要看到什么情况才能重新加速收购业务 - 没有明确的标准，公司财务状况良好，希望看到复苏的迹象后重新启动收购；目前收购交易市场尚未受到疫情的明显影响，买卖价差较大 [78][79] 问题: 是否看到潜在的交易机会，包括第三方交易市场和传统售后回租合作伙伴的业务 - 目前尚未看到因疫情导致的高资本化率交易，1031交换市场的资本化率仍然较低 [79] 问题: 是否有租户原本寻求机会性延期，但后来改变主意支付租金 - 有部分租户在与公司沟通后支付了租金，公司希望与租户保持开放、坦诚的对话 [80] 问题: 疫情背景下，公司对杠杆的看法是否改变 - 公司认为目前的杠杆水平较为保守，流动性充足，不需要对资产负债表操作方式进行重大改变 [81][82] 问题: 金融危机期间的最低入住率是多少，以及二季度入住率下降时，对空置房产的处理策略 - 2008 - 2009年金融危机期间，入住率最低降至96.4%，几年后恢复到98%以上；公司长期的空置房产处理策略是优先重新出租，若努力后仍无法出租，可能会考虑出售 [84][85] 问题: 随着世界重新开放，交易方式是否会改变，面对面交流是否必要 - 公司认为在建立关系的早期阶段，面对面交流是必要的，但对于现有租户的后续访问，可能会减少旅行 [86] 问题: 4月收取的52%租金中，是否有部分租户随后申请延期 - 可能存在少量重叠，但具体金额不确定 [88] 问题: 是否考虑以股票形式支付股息，以及这种方式是否会在降低股息之前实施 - 目前尚未认真考虑以股票形式支付股息，但这是一个选项；若要采取行动，可能会作为中间步骤，避免直接大幅削减股息 [91][93] 问题: 未来收购时如何考虑租户的信用状况，是否会增加投资级租户的比例 - 公司的收购策略一直关注优质房地产、强大租户、合理价格和高入住率；目前投资级租户在收购时并非投资级，公司认为投资级租户信用成本高且可能不稳定，目前倾向于坚持现有策略，但会不断评估 [95][96] 问题: 租金延期是否根据租户的具体情况（如3月利润、利润率、剩余租期）进行定制 - 不是一刀切的方式，但尽量保持简单，与租户进行直接沟通，根据双方情况制定延期安排 [98] 问题: 租户除净租赁付款外的其他义务（如物业税、保险、资本支出）是否有保障，以及如何确保这些义务得到履行 - 公司有专门团队跟踪这些义务，这是与租户讨论和延期文件的一部分；通常在税单到期后，公司会通过税务机关或保险供应商得知租户是否未履行义务；对于较小或有担忧的租户，可能会设立托管账户 [100][103][104] 问题: 在租户租金支付情况不佳的情况下，为何仍按季度支付现金股息 - 公司认为目前有足够的流动性，4月和延期的两个月情况不能代表整体，现在改变长期股息政策为时过早；公司的股息支付率、流动性和杠杆指标使其有时间观察情况后再做决策 [107][108] 问题: 一季度暂停的收购交易是因为租户行业受疫情影响还是为了储备现金 - 公司暂停收购交易是为了储备现金，随着季度末临近，认为保留资金更为重要 [112]

物业组合情况 - 截至2020年3月31日，公司物业组合有3125处物业，可出租总面积3250万平方英尺，分布于48个州，加权平均剩余租赁期限11.1年[29] - 2020年3月31日，经营租赁3141项，直接融资租赁6项，加权平均剩余租赁期限11.1年[54] 资本化利息情况 - 2020年和2019年第一季度开发期间资本化利息分别为46.6万美元和12.6万美元[31] 使用权资产与经营租赁负债情况 - 截至2019年1月1日，公司记录使用权资产约773.5万美元，经营租赁负债约1015.5万美元[40] 应付票据债务情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，应付票据债务成本分别为3114万美元和2693.2万美元，累计摊销分别为749.2万美元和896.2万美元[42] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司应付票据扣除未摊销折价和债务成本后的公允价值分别为32.7773亿美元和30.74538亿美元[85] 抵押贷款应收款与信贷损失备抵情况 - 2020年第一季度，公司记录抵押贷款应收款273.7万美元，信贷损失备抵17.4万美元[46] 净收益情况 - 2020年和2019年第一季度归属于公司的净收益分别为6517.8万美元和8002.3万美元[48] 每股收益计算相关情况 - 2020年和2019年第一季度用于计算基本和摊薄每股收益的净收益分别为6053.3万美元和7132.5万美元[48] - 2020年和2019年第一季度用于计算基本每股收益的加权平均流通股数分别为1.71039017亿股和1.61105315亿股[48] - 2020年和2019年第一季度用于计算摊薄每股收益的加权平均流通股数分别为1.71231828亿股和1.61614074亿股[48] 累计其他综合收益（损失）情况 - 截至2019年12月31日累计其他综合收益（损失）期初余额为 - 1112.8万美元，截至2020年3月31日期末余额为 - 1836.2万美元[49] 房地产账面价值情况 - 2020年3月31日，采用经营法核算的房地产账面价值为7285236000美元，较2019年12月31日的7286217000美元略有下降[57] 租赁收入情况 - 2020年第一季度，公司租赁收入为174547000美元，较2019年同期的163026000美元增长6.94%[57] 无形资产租赁资产与负债净值情况 - 2020年3月31日，无形资产租赁资产净值为61381000美元，无形资产租赁负债净值为16282000美元[58] 持有待售房地产情况 - 2020年3月31日，公司持有待售房地产为4498000美元，较2019年12月31日的10818000美元减少58.42%[59] 房产出售情况 - 2020年第一季度，公司出售14处房产，净收益为12770000美元，2019年同期出售17处房产，净收益为10445000美元[60] 房产建设资金承诺情况 - 截至2020年3月31日，公司承诺为17处房产的建设提供资金，总承诺金额为74525000美元，已投入56055000美元，剩余承诺金额为18470000美元[61] 房地产减值损失情况 - 2020年第一季度，公司确认房地产减值损失5513000美元，2019年同期为3245000美元[62] 无担保循环信贷额度情况 - 2020年第一季度，公司9亿美元无担保循环信贷额度的加权平均未偿还余额为75996000美元，加权平均利率为2.5%[64] 票据发行情况 - 2020年3月，公司发行4亿美元2.500%的2030年到期票据和3亿美元3.100%的2050年到期票据[65] 普通股股息情况 - 2020年第一季度普通股股息为8814.8万美元，每股0.515美元；2019年同期股息为8056.6万美元，每股0.5美元[75] 其他综合收益与利率套期保值情况 - 截至2020年3月31日，其他综合收益中与此前终止的利率套期保值相关的金额为1836.2万美元；2020年和2019年第一季度，分别从其他综合收益中转出38.4万美元和32.3万美元计入利息费用；未来12个月，预计还将转出255.5万美元[83] 租金收取与租户请求情况 - 截至2020年4月29日，公司已收取4月份年化基础租金的约52%；约37%年化基础租金的租户请求调整租赁条款，主要是30 - 90天的短期租金递延[88] 衍生品与信贷安排情况 - 2020年3月31日，公司无未偿还的衍生品；2019年12月31日，信贷安排未偿还余额为1.336亿美元，加权平均利率为2.8%[155][158] 可变利率债务利率影响情况 - 若公司可变利率债务的利率提高1%，2020年第一季度的利息费用增幅将低于1%[158] 固定利率抵押贷款与无担保债务义务情况 - 2020 - 2022年，公司固定利率抵押贷款债务义务分别为51.3万美元、71.6万美元、75万美元，有效利率均为5.23%[160] - 2023年，公司固定利率抵押贷款债务义务为996.8万美元，有效利率5.23%；无担保债务义务为3.49117亿美元，有效利率3.39%[160] - 2024年，公司无固定利率抵押贷款债务义务；无担保债务义务为3.49671亿美元，有效利率3.92%[160] - 2024年之后，公司无固定利率抵押贷款债务义务；无担保债务义务为25.31423亿美元，加权平均有效利率3.74%[160]

财务数据和关键指标变化 - 2019年核心每股运营资金（FFO）增长4.2%，达到2.76美元/股，与公司预测和指引一致 [5][19] - 2019年年度股息连续第30年增加，全年调整后运营资金（AFFO）股息支付率为72.2%，较2018年下降20个基点 [20] - 2019年总股东回报率为14.8%，超过REIT平均水平和许多主要指数 [5] - 2019年12月31日，净债务与总账面价值资产比率为35.3%，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为4.9倍，利息覆盖率为5.0倍，固定费用覆盖率为4.0倍 [27] - 维持2020年核心FFO指引为2.83 - 2.87美元/股，AFFO指引为2.90 - 2.94美元/股，意味着每股业绩增长3% - 4% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有超3100处单租户零售物业组合，2019年末出租率达99%，高于98%的长期平均水平 [6] - 2019年约85%到期租约由现有租户续约，续约租金约为到期租金的104%，且未投入大量租赁激励或租户改进资金 [6] - 2019年第四季度投资2.43亿美元收购79处单租户零售物业，初始现金资本化率为6.8%；全年投资7.525亿美元收购210处单租户零售物业，初始现金资本化率为6.9%，平均租约期限近18年，平均收购价格约350万美元/处 [7] - 2019年超80%投资资金投向关系租户组合，与近30家关系租户开展业务，其中11家为上一年未合作过的租户 [8] - 2019年第四季度出售16处物业，收入超3100万美元；全年出售59处物业，筹集1.26亿美元资金用于新投资，处置资本化率为5.9% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去两年资本化率总体持平或略有下降，公司预计2020年可能略有下降，但仍接近过去水平 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司注重每股业绩的持续多年增长，保持保守资产负债表，而非追求资产规模的头条式增长，以创造股东价值 [9] - 公司专注于收购租金合理的优质零售地产，租户多为大型区域和全国性企业，专注客户服务、体验和抗电商的消费必需品，受电商冲击小 [10][11] - 公司团队长期任职是关键战略优势，高级管理人员平均任职19年，超50%员工任职至少10年，超70%员工任职5年以上 [13] - 公司董事会近年来引入新的有能力的董事，背景、经验、任期和性别更加多元化，能提供有效监督 [14] - 公司业务具有一致性，包括专注单租户零售物业投资、人员和文化稳定、连续30年提高股息、保守资产负债表哲学和多年实现中个位数每股增长 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是公司取得重要里程碑的一年，2020年运营业绩有望继续稳健增长，同时公司也在思考如何在2021年和2022年延续良好业绩 [4][28] - 公司认为资本市场环境对债务和股权融资有利，将继续利用这一环境，保持保守杠杆率，维持积极的收购活动 [22][23] 其他重要信息 - 截至2019年12月31日，所有租约的年度基础租金为6.743亿美元，可作为2020年租金预测的基础 [21] - 2019年通过股息再投资计划（DRIP）、9月的股权发行和自动售股计划（ATM）筹集5.25亿美元普通股股权，加上1.26亿美元物业处置收益和1.29亿美元留存运营现金流，共筹集7.8亿美元类股权资本，超过2019年7.52亿美元的总收购支出 [22] - 2019年10月，公司以普通股股权收益赎回2.875亿美元5.7%的优先股，实现增值赎回 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020年是否会维持与2019年一致的杠杆水平？ - 公司认为这一假设总体合理，2018年和2019年公司股权略有增加，但赎回优先股可视为减少了部分股权，2020年公司将保持杠杆中性 [31] 问题2: 如何考虑收购时间安排和资本化率趋势？ - 资本化率过去两年总体持平或略有下降，预计2020年可能略有下降但仍接近过去水平；收购管道情况良好，大部分收购通过关系租户进行，公司对交易流量有信心；公司指导略显后端集中，2020年可能与2019年类似，上半年和下半年收购比例约为40:60 [33][34][35] 问题3: 2020年与关键关系租户的业务增长预期，以及收购的物业是新建立关系的还是已有关系租户的旧物业？ - 与关系租户的业务包括为其资助新建设项目、进行售后回租交易以及参与租户的并购活动等；过去几年约80%投资资金投向关系租户，2020年预计仍在这一范围内，但具体取决于市场上其他可售物业情况；公司对整体收购指导有信心 [39][40] 问题4: 2019年租赁数据中，同一租户续约与新租户租赁的比例是否异常，2020年是否会延续？ - 2019年情况正常，约85%到期租约由同一租户以104%的先前租金续约，高于长期平均水平；23处重新出租物业的租金约为先前租金的80%，也处于较高水平；公司强调重新出租物业时注重保持现状，避免投入租户改进资金和租赁激励资金 [44][45][46] 问题5: 如何看待汽车零部件业务，以及未来几年该业务的组合情况？ - 公司认为该业务的租户是强大的全国性企业，相关物业多为小型零售地点，租金合理，即使租户出现问题，物业也有机会找到新用户 [47] 问题6: 目前对优先股的看法，以及在当前155国债利率下的定价？ - 目前公司不倾向于发行优先股，更倾向于债务融资；现有一笔5.2%、3.45亿美元的优先股，感觉是不错的资本；目前优先股定价接近5%，可能略低，但公司今年不计划发行，会根据情况灵活决策 [48] 问题7: 请介绍租户观察名单，以及处置指导中战略处置的比例？ - 观察名单自上一季度以来变化不大，包括Logan's Roadhouse、Barnes & Nobles、Ruby Tuesday、Pier 1、PetSmart、Petco等租户，每个租户的敞口均低于1%，名单整体规模和构成未变；目前有两家租户处于破产状态，但租金总和不到公司年度基础租金的1%；公司在处置非核心物业时，会考虑租户信用和房地产情况，观察名单上大部分物业位置良好，公司有信心在必要时收回物业并重新出租 [51][52][53] 问题8: 第四季度出售物业的特征，如租约期限、租金覆盖率、租户等？ - 第四季度出售的物业约三分之二为空置物业，三分之一为已出租物业；全年出售物业中，约60%的金额来自空置物业，40%来自已出租物业，处置资本化率为5.9%；公司意识到空置物业持有时间过长，未来更可能在尝试出租9个月至1年后决定出售，以避免持有成本 [56][57][58] 问题9: 出售空置物业是否需要投入资本支出，是否会拉低资本化率？ - 空置物业按现状出售，无需投入资本支出；公司引用的资本化率仅针对已出租物业，空置物业不纳入计算 [59][61] 问题10: 德克萨斯州的物业税增加和加利福尼亚州Prop 13法案废除的威胁是否会影响公司的承保决策？ - 公司在承保时会考虑这些因素，并与租户讨论可能增加的税收对其占用成本的影响，但目前尚未因此放弃收购项目 [63] 问题11: 目前处于破产状态的两家小租户是否按时支付租金，2019年同店租金数据是否具有代表性，未来是否会延续？ - 两家租户目前未按时支付租金，但其中一家预计很快会支付2月租金，金额对公司整体业绩影响不大；2019年同店租金数据略低，正常情况下公司预计租金增长约1.5%，但其中约1%会被租户问题消耗，预计未来同店租金增长接近0.5%，波动范围在正负0.5% [68][70][72] 问题12: 公司对便利店业务的收购是否会成为未来的主要途径，是否受并购活动或现有租户融资需求驱动？ - 公司看好便利店业务和相关房地产，预计会继续关注并开展有意义的交易；第四季度收购了一个中型便利店组合；业务来源包括并购活动和与关系租户的小型交易 [73][74] 问题13: 提前出售空置物业的决策是否会影响公司对资产投入租户改进资金和其他资本的想法？ - 公司会进行全面经济分析，资产管理人员和租赁人员会提供所有可选方案，包括对物业进行再开发或投入资本支出；但在商业房地产中，投入租户改进资金的经济回报往往不佳，公司会要求投入的增量资本有回报，这会影响租赁或出售决策 [81][82][83] 问题14: 目前对潜在 feeder 投资的看法，以及相关敞口和意愿？ - 公司对现有投资组合感到满意，曾因每处物业成本过高而拒绝其他投资组合；与AMC和Cinemark有良好关系，可能会与关系租户偶尔开展影院投资项目，但需满足物业价格合理、位置良好和运营商强大等条件 [84] 问题15: 处于破产状态的两家租户是哪些行业或租户，公司是否有对刚申请破产的SD Holdings旗下Sonic加盟店的敞口？ - 两家破产租户中，Sonic已公开，另一家是小型私人运营商；公司拥有多家Sonic门店，通过两份主租约持有，目前正在进行破产程序，Sonic加盟商可能会推动解决，公司门店运营表现良好；两家破产租户租金总和不到公司年度基础租金的1% [89][90][91] 问题16: 未来交易的资金来源，包括股权发行、ATM和杠杆的组合情况？ - 公司目前不打算显著改变资金来源组合，预计会保持杠杆中性，根据债务和股权的定价情况灵活决策 [95]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度核心FFO为每股0.70美元，较上年增长4.5%，全年核心FFO每股指引上调至2.74 - 2.77美元，较2018年中点增长4% [14] - 2020年核心FFO每股指引为2.83 - 2.87美元，AFFO指引为2.90 - 2.94美元，每股收益预计增长3% - 4% [18] - 2019年前三季度AFFO股息支付率为72.2%，第三季度 occupancy为99.1%，较上一季度提高30个基点 [14] - 2019年前三季度G&A费用占收入的5.5%，第三季度为5.2%，预计全年G&A费用为3700 - 3800万美元，占收入的5.6% [14][17] - 2019年前三季度筹集了5.22亿美元普通股，第三季度处置资产收入3350万美元，全年处置资产收入9500万美元 [16] - 截至季度末，9亿美元银行信贷额度无未偿还金额，现金为3.54亿美元，10月使用2.875亿美元赎回5.7%的优先股 [19] - 9月30日，净债务与总账面价值资产比率为33.8%，净债务与EBITDA比率为4.7倍，利息覆盖率为5.0倍，固定费用覆盖率为3.9倍 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3057处单租户零售物业，第三季度收购17处，投资近1.17亿美元，初始现金收益率为6.8%；年初至今投资近5.1亿美元，收购131处，初始现金收益率为6.9%，平均租赁期限为17年 [5][6] - 2019年投资的近80%资金与关系租户有关 [7] - 第三季度出售13处物业，收入近3350万美元；年初至今出售43处，收入近9500万美元，平均出售资本化率为5.7% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 优质物业的资本化率持平或略有下降，预计2020年可能会更低 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于多租户零售物业，战略上继续关注多年期的每股持续增长，以创造长期股东价值 [3] - 2019年收购指引提高至6.5 - 7.5亿美元，2020年收购指引为5.5 - 6.5亿美元，重点是收购高质量房地产 [9] - 资产处置采取杠铃策略，出售低资本化率收购机会和非长期持有的物业 [40] - 公司与许多同行的区别在于资本的增值回收，保持保守的杠杆率，在资金可用且价格合理时筹集资金 [10][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年经营业绩有望实现稳健增长，2020年也有机会延续，投资和资产负债表策略多年来保持一致 [21] - 公司主要与大型区域和全国运营商合作，租户业务持续增长，未收到业务放缓的迹象，但零售商招聘员工困难 [32] - 信用观察名单变化不大，租户支付租金的能力未改变 [33] 其他重要信息 - 截至9月30日，所有租赁的年度基本租金为6.583亿美元，便于进行未来业绩预测 [15] - 公司租赁结构使租金每年有1.5% - 2%的增长，预计长期投资收益率在7%以上 [26] - 公司投资级租户比例约为19%，不将其作为管理重点，更关注房地产价值和指标 [56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何得出2020年收购指引范围，是否会前端加载 - 收购主要来自租户关系，虽无法明确总量和时间，但对2020年业务有信心，指引与2019年一致，管道情况良好，市场供应充足，历史上指引偏保守，预计后端加载 [25] 问题: 2020年定价预期，是否预计资本化率低于年初至今水平 - 市场上优质物业资本化率持平或略有下降，预计2020年可能更低；公司租赁租金每年有1.5% - 2%增长，预计长期投资收益率在7%以上 [26] 问题: 过去两个季度入住率上升，能否分解是由于租赁还是出售空置资产 - 租赁部门积极重新租赁空置物业，对于长期空置且持有成本高的物业会选择出售；约60%的空置变化来自出售，40%来自重新租赁 [29] 问题: 租户基础的多样性，是否有特定细分市场放缓或采取观望态度 - 主要与大型区域和全国运营商合作，租户业务持续增长，未收到业务放缓迹象，但零售商招聘员工困难；信用观察名单变化不大，租户支付租金能力未改变 [32][33] 问题: 能否用低成本债务替换部分债务 - 可以进行再融资，但需考虑提前还款罚款和期限；倾向于获得长期债务，虽不一定增值但可降低资产负债表风险；近期利率下降带来再融资顺风 [37] 问题: 2020年处置资产的目标，以及未来几年各行业板块的增长预期 - 2020年收购将反映整体投资组合构成，主要是便利店、轮胎店和洗车店等；处置资产采取杠铃策略，一是出售低资本化率收购机会的物业，二是出售非长期持有的物业，需逐案分析 [40] 问题: Camping World收购Gander Mountain后，Gander Mountain物业的表现及公司对这些资产的看法 - 公司对Camping World所有资产满意，包括RV经销商物业；Gander Outdoor物业租金已大幅减记，目前租金水平舒适，虽暂无具体业绩数据，但对租金水平有信心 [41] 问题: 本季度同店入住率和NOI的变化，以及是否有计划在年度披露中详细说明 - 本季度变化不大，公司按年度披露，认为全年数据样本更优；内部模型假设每年约1%的租金会因租户问题受到影响；会考虑在年度披露中提供更详细信息 [45][46] 问题: 本季度出售13处物业的资本化率范围和平均剩余租赁期限 - 本季度租赁物业平均资本化率约为8%，有一处银行分行低于6%，一处较高；年初至今出售43处物业，资本化率范围为4% - 10%，前九个月平均约为5.7%；季度数据波动大，年度数据更具代表性 [53][55] 问题: 投资级租户比例情况 - 目前投资级租户比例约为19%，是由于非投资级租户升级而来；公司不将其作为管理重点，更关注房地产价值和指标 [56] 问题: 2019年房地产净费用指引未变，是否意味着第四季度成本大幅下降，原因是什么 - 今年该费用有所上升，2020年预计下降；大部分物业费用来自空置物业，随着空置率下降，该费用会降低 [60][61] 问题: 本季度收购中除批发俱乐部外，是否有其他重要行业或租户 - 有一个区域运营商的餐厅物业组合和两个折扣俱乐部物业，其余是与关系租户的小额交易 [62] 问题: 过去12个月对特许经营餐厅的看法是否改变 - 看法未改变，重点是优质房地产，会分析租户信用，但更关注以合理价格获得好位置和合理租金；与餐厅运营商合作时，倾向于大型运营商 [63]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended September 30, 2019 OR ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorpo ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度核心FFO为每股0.68美元，与去年同期持平，符合公司预期和估计，公司仍维持2019年核心FFO每股2.71 - 2.76美元的指引，意味着中点增长3.2% [17] - 2019年上半年AFFO股息支付率为72.4%，与2018年全年支付率相同 [18] - 截至6月30日，净债务与总账面价值资产比率为35.4%，净债务与EBITDA比率为5.0倍，利息覆盖率为4.9倍，固定费用覆盖率为3.8倍，均比2018年末高10个基点 [24] - 2019年第二季度G&A费用占收入的5.6%，上半年为5.7%，与去年同期水平一致 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3043处单租户零售物业的多元化投资组合，二季度入住率上升60个基点至98.8% [6] - 二季度收购71处新单租户零售物业，投资近2.76亿美元，初始现金收益率为6.9%；年初至今已投资近3.93亿美元，收购104处单租户零售物业，初始现金收益率为6.9%，平均租赁期限为17.5年 [7] - 二季度出售13处物业，获得近4200万美元收益；年初至6月底，出售30处物业，筹集超过6100万美元，平均出售资本化率略高于5% [10][11] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是在价格合适时筹集资金，同时在选择性收购过程中保持纪律性，以实现多年期的每股收益持续增长 [13][14] - 公司通过内部处置平台出售物业，采用杠铃策略，平均出售资本化率远低于收购资本化率，能够有效回收资本 [33][34][36] - 公司专注于与关系租户进行重复的场外售后回租交易，获取优质房地产位置和有利租赁条款 [8][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其商业模式在长期内将为股东带来高于平均水平的回报，同时承担低于平均水平的风险 [5] - 收购环境仍为公司提供了很多机会，业务管道在今年剩余时间内看起来良好，但目前不准备说有信心大幅超过今年的收购指引 [28][29] - 2019年看起来将是又一个实现稳健增长和运营业绩的年份，尽管过去多年的比较基数并不容易 [25] 其他重要信息 - 2019年7月，公司将普通股股息提高3%，至每股0.515美元，这将是公司连续第30年增加年度股息 [4] - 截至2019年6月30日，所有现有租约的年度基本租金为6.501亿美元 [19] - 二季度通过ATM计划筹集了超过8000万美元的优质股权 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司到目前为止在收购方面取得了哪些进展，对今年剩余时间的展望如何，是否更有可能达到指引上限？ - 公司未改变收购指引，二季度收购业务繁忙，一季度较慢，对目前的进展感到满意，认为能够在指引范围内完成收购；收购管道看起来良好，但目前不准备说有信心大幅超过今年的指引；若在四季度超过指引，对2019年业绩影响不大，更多影响2020年 [28][29][30] 问题2: 随着利率下降，公司是否看到更多机会进行机会性处置？ - 公司拥有有效的内部处置平台，处置环境中的资本化率仍然很低，为公司提供了有意义的机会来持续增值回收资本；公司的处置策略是杠铃策略，一方面出售那些市场上有人愿意以低资本化率购买的物业，另一方面出售那些在租约到期前或空置且有持有成本的物业 [33][34][35] 问题3: 哪些行业似乎有最多的扩张计划？ - 公司专注于优质房地产位置，由强大租户运营的业务，在所有现有行业中都能找到与强大零售商在优质零售位置开展业务的机会 [37][38] 问题4: 指引中房地产费用和G&A费用略有增加，G&A费用是否有特定原因？ - G&A费用增加0.5百万美元，在3600 - 3700万美元的运行率上，只是公司的微调，没有太多可解读的内容 [41] 问题5: 资产负债表上的非控股权益大幅下降，是否与本季度的处置有关？ - 是的 [42] 问题6: 能否提供更多关于CVS资产出售的信息，是什么因素导致资本化率如此之低？ - 主要是由于位置因素，该物业原为Borders书店，位于佛罗里达州，位置优越；租赁团队成功找到CVS作为租户，签订了长期租约，但租约增长空间不大；这是公司通过处置平台出售的理想物业类型，也是对物业进行信用升级的一种方式 [46][47][48] 问题7: 公司是否有兴趣在今年下半年预先筹集额外资金以支持增长？ - 公司一直有兴趣在价格合适时筹集资金，2018年就是一个例子；2020年公司将有更多收购需求，因此倾向于在价格合适时获取资金；虽然可能会造成短期摊薄，但从长期来看是正确的做法 [50][51][53] 问题8: 是否预计今年通过三种方式（ATM股权、处置和运营现金流）为收购提供资金的比例仍为84%左右？ - 公司不会承诺达到84%，历史上该比例约为65%左右；公司的总体方法是在多年期内保持相对中性的杠杆水平，目前没有理由认为这种情况不会持续；近期公司的杠杆率处于舒适区间的较低水平，预计这种情况将继续 [52] 问题9: 能否详细说明设备租赁类别在本季度的增量敞口情况？ - 二季度公司与一家大型设备租赁公司进行了一笔超过5000万美元（约8000万美元）的投资组合收购交易，该交易符合公司的投资标准，租户是强大的运营商，公司对物业和运营商都很满意 [59] 问题10: 关于该设备租赁交易，能否提供地理分布、资本化率等详细信息？ - 收购的资本化率带宽较窄，该交易的资本化率在公司总体平均范围内；地理上，物业分布在美国各地 [61] 问题11: 二季度收购的71处物业中，有多少是大型投资组合，有多少是关系投资，多少是公开市场交易？ - 大型投资组合中有一部分是设备租赁物业，此外还有汽车服务、轮胎店、洗车店和折扣零售商等；几乎所有投资都是与关系租户进行的，超过80%的投资金额是与现有租户或建立了直接场外关系的新租户进行的 [65][66] 问题12: 2019年公司的合理自由现金流估计是多少？ - 1.2 - 1.25亿美元 [69] 问题13: 公司是否在关注优先股市场，以及可能的发行价格？ - 公司肯定在关注优先股市场，在考虑资本结构时会考虑10年期债务、30年期债务和优先股的相对价格；优先股的发行窗口相对不稳定，如果价格合适且可用，公司会考虑发行；目前公司的优先股资本结构处于较高水平，但仍是重要的考虑因素；目前债务利率具有吸引力，10年期和30年期债务与优先股发行竞争激烈，最终决策可能是综合考虑各种因素的结果 [71][72] 问题14: 二季度入住率上升是否与年初预计的一些空置物业（如ShopKo和Virginia College）的成功处置有关？ - 无关，公司投资组合整体健康，入住率接近99%，高于正常平均水平；ShopKo有一家仍在营业并支付租金，一家待售，一家临时租给了一家假日商店；Virginia College有两家已签订出售合同但尚未完成，一家仍在处理中；入住率上升主要是由于租赁团队在处理其他小空置物业方面的努力，二季度有多个交易达成，使这些物业得以出租或出售 [77][78] 问题15: 租户观察名单最近是否有变化，特别是在特许经营餐厅领域？ - 没有明显变化，Logan's Roadhouse和Ruby Tuesday's一直在观察名单上，但两者占比均小于1% [79] 问题16: 鉴于今年到目前为止股票表现与债券表现和收益率压缩的关系，公司是否更倾向于债务融资而非股权融资？ - 没有明显偏向，长期债务价格良好，股权价格也合理 [83] 问题17: 公司是否可以以更有竞争力的利率对一批优先股进行再融资？ - 公司有一批5.7%票面利率的D系列优先股可赎回，公司可以赎回并以更低的利率重新发行优先股，但会综合考虑发行10年期和30年期债务以及普通股的情况后再做决定 [84]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended June 30, 2019 OR ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporatio ...