财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度核心FFO为每股0.71美元，较上一季度的每股0.70美元增加0.01美元，较去年同期的每股0.62美元增加0.09美元 [17] - 2021年第三季度AFFO为每股0.75美元，较上一季度的每股0.77美元下降0.02美元，主要因2021年上半年延期还款高峰逐渐结束 [17] - 2021年前9个月，剔除所有延期还款后，AFFO股息支付率为73.5%，与去年水平基本一致 [18] - 2021年第三季度G&A费用为1110万美元，季度和前9个月的增长主要由激励性薪酬推动 [19] - 截至2021年9月30日，所有租约的年度基础租金为7.06亿美元 [19] - 2021年第三季度租金收取率约为99% [19] - 现金基础租户的租金收取率在2021年第三季度提高至约94%，高于第二季度的92%和第一季度的80% [20] - 2021年核心FFO每股指引提高至2.80 - 2.84美元，AFFO指引提高至3 - 3.04美元 [21] - 2022年核心FFO每股指引为2.90 - 2.97美元，较2021年中点增长4.1%；AFFO指引为2.99 - 3.06美元 [25] - 第三季度末现金为5.435亿美元，但10月15日赎回优先股使用3.45亿美元，预计现金约为2亿美元，且11亿美元银行信贷额度无欠款 [27] - 加权平均债务期限约为14.9年，加权平均固定利率为3.7%，下一次债务到期为2024年年中的3.5亿美元、票面利率3.9%的债务 [28] - 截至9月30日，净债务与总账面价值资产比率为39.8%，净债务与EBITDA比率为5.4倍，第三季度利息覆盖率为4.8倍，固定费用覆盖率为4.2倍 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3195处独立单租户零售物业组合，第三季度入住率从上个季度的98.6%略有上升，高于98%的长期平均水平 [6] - 第三季度投资2.47亿美元收购49处新物业，初始现金资本化率为6.4%，平均租约期限为19年 [8] - 年初至今投资4.55亿美元收购107处新物业，初始现金资本化率为6.5%，平均租约期限为18年 [9] - 2021年收购指引提高至5.5 - 6亿美元，2022年收购初始指引为5.5 - 6.5亿美元 [10] - 第三季度出售27处物业，获得3000万美元收益用于再投资新收购；年初至今出售53处物业，获得超7000万美元收益，租赁物业和空置物业大致各占一半 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 单租户零售行业的资本化率仍处于历史低位且保持平稳 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是拥有广泛多元化、位置优越、价格合理的房地产组合，租给强大的地区和全国性租户，由低杠杆资产负债表和资深行业专家团队支持 [14] - 公司专注与关系租户进行售后回租交易，建立长期合作关系，而非仅关注资本化率 [49] - 公司将继续审查和完善战略，以实现多年的每股持续增长 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第三季度表现稳健，收购量增加，入住率和租金收取率高，资产负债表稳固 [4] - 公司预计2022年将恢复到疫情前的收购水平，对关系租户的增长和扩张持乐观态度 [35][37] - 公司认为当前的租金收取率将保持在较高水平，但预计有1.5%的潜在租金损失，希望未来能回到1%的假设 [24] - 公司认为其战略在动荡和危机时期具有韧性和持久性，为2022年及以后的发展奠定了良好基础 [14] 其他重要信息 - 公司在8月提高了普通股股息，2021年是连续第32年增加股息，美国仅有86家上市公司（包括2家REITs）能提供如此出色的股息增长记录 [4] - 公司7月全面重新开放办公室，近期获得2021年信诺健康福利奖 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第四季度隐含收购量与第三季度相比偏低，如何看待2022年收购量情况 - 2022年收购指引中点为6亿美元，与疫情前水平相当，第三季度收购量略高是时机问题，关系租户恢复增长模式且部分交易在该季度完成 [35][36] - 公司对关系租户在2022年的增长和扩张感到乐观，收购团队也在建立新关系，不应过度解读单季度收购量的波动 [37] 问题: 第三季度通过关系渠道完成的收购量占比 - 历史上约2/3的收购通过关系渠道完成，本季度略低于历史水平，但年初至今占比回到2/3 - 70%的范围 [39] - 本季度有一个重要的洗车场组合收购并非来自关系渠道，但公司希望与该公司建立长期合作关系 [40][42] 问题: 租金收取方面，全服务餐厅仍落后，是单个租户问题还是普遍问题，以及如何恢复到接近100% - 主要是一个特定的全服务餐厅租户问题，租金已延期支付，预计明年会逐渐恢复到接近100% [43][44] 问题: 交易市场估值情况，资本化率是否继续压缩，以及公司关注资产的价值范围 - 单租户零售行业的资本化率保持平稳但处于历史低位，公司专注与关系租户进行售后回租交易，初始现金资本化率通常高于一次性市场收购的公司 [48][50] - 公司认为除资本化率外，物业位置、租约期限等因素也会影响资产价值评估 [52] 问题: 哪些行业或领域可能受到人工智能发展和机器替代人力的影响，是否影响公司租户类别 - 人工智能影响经济各领域，但公司与大型地区和全国性运营商合作，这些公司会通过自动化、人工智能等方式优化业务 [54][55] - 公司关注拥有良好地理位置、合理租金的房地产，此类物业需求持续存在，租户也表示未来仍有需求 [56] 问题: 自疫情以来公司资产负债表上平均持有约2.5亿美元现金，明年是否继续保持 - 过去30年并非如此，过去18个月因2020年初发行债务获得大量流动性，且租户收购暂停，所以持有现金 [58][61] - 未来几个季度公司将回归正常现金状况，适度使用银行信贷额度，减少现金持有 [59] 问题: 本季度收购活动增加，是由租户的并购交易还是有机增长驱动 - 本季度收购主要是售后回租融资和租户的有机增长，有一笔较大的洗车场行业收购属于并购交易，其余是租户的资产负债表强化 [62] 问题: 2021年和2022年指引中的1.5%信用储备高于典型水平，是特定租户问题还是普遍谨慎考虑 - 是普遍谨慎考虑，目前没有特别担忧的租户，希望未来能回到1%的假设 [63] 问题: 公司处置的物业涉及哪些行业，已占用物业处置的资本化率是多少 - 已占用物业处置的资本化率为7%，3000万美元的处置中，1000万美元是空置物业，2000万美元是16处不同的已占用物业，涉及便利店、餐厅等多种行业 [65] - 处置决策通常基于具体物业情况，而非行业因素 [66] 问题: 现有客户中，哪些行业处于增长模式 - 预计明年便利店、快餐QSR、汽车服务、洗车、碰撞修复等行业有增长 [68] - 汽车服务行业有大量私募股权资金进入，QSR行业大型加盟商收购小型加盟商的活动频繁 [69][70] 问题: 如何应对工资通胀和劳动力短缺挑战，对特定行业租户有何影响 - 公司战略上关注位置优越、价格和租金合理的房地产，此类物业在经济衰退和疫情期间保持高入住率，有助于稳定收入 [74][76] - 便利店曾减少营业时间，现在效率提高；餐厅行业工资通胀导致员工减少，但利润率上升，且开始将成本转嫁给消费者 [77][78] 问题: 公司投资组合中租户的历史构成，是否有计划从某些行业或最大租户7 - Eleven转移投资 - 过去5年投资组合构成变化不大，预计未来将保持一致 [81] - 公司对特殊用途的大型物业投资持谨慎态度，如电影院行业，未来不太可能大量收购 [82][83] - 公司与7 - Eleven无直接业务往来，现有7 - Eleven物业是与地区运营商交易后被收购而来，这些物业是优质资产 [87][88] 问题: 与2021年和2022年指引中的1.5%信用损失相比，今年前9个月的实际信用损失结果如何 - 应计基础租户的信用损失约为0.5%，现金基础租户约为6%，总体约为80个基点 [91] - 疫情前该数字可能低于50个基点，公司希望未来能回到低水平 [93] 问题: 在当前通胀环境下，新交易中是否有机会提高租金递增率或与CPI挂钩 - 对于公司合作的大型地区和全国性运营商，预计租金年增长率维持在1.5%的长期平均水平，不太可能获得更高的递增率 [95] 问题: 2022年资本化率预期与2021年相比是否有变化 - 预计2022年整体资本化率较2021年有所压缩，处于低6%的范围 [97] 问题: 2022年收购的节奏如何 - 预计2022年收购节奏与2021年相似，前半部分占40%，后半部分占60% [99] 问题: 2022年租约到期量略有增加，续租率预期如何 - 历史长期续租率为80% - 85%，预计2022年也在这个范围内，到期租约主要涉及便利店、汽车服务和少量QSR [100][102] 问题: 汽车服务行业整合的驱动因素是什么 - 洗车行业因Mister Car Wash的成功和机构化售后回租吸引了大量私募股权资金，汽车服务行业如Mavis也有资金流入 [104][105] 问题: 2022年资本筹集活动的时机如何，是否考虑收购量的季节性 - 公司不提供资本筹集指引，但会保持杠杆中性，资本筹集和部署不一定在季度或年度直接关联，会在资金可用且价格合理时筹集，有好机会时部署 [106][108] 问题: 2021年和2022年指引中1.5%租金损失的保守考虑因素是什么 - 主要是出于保守考虑，不确定是否已完全走出疫情，没有特定租户或问题导致，只是普遍的谨慎态度 [112] 问题: 考虑明年收购资金时，在债务市场活跃的情况下，是否更倾向于债务融资而非股权融资 - 今年公司进行了两次债务发行，未发行股权，因债务市场有吸引力，但明年的决策将取决于资本定价，目前没有明显偏好 [113][114]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorp ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度核心FFO为每股0.70美元，较上一季度的0.69美元增加0.01美元，较去年同期的0.65美元增加0.05美元 [18] - 2021年第二季度AFFO为每股0.77美元，较上一季度的0.76美元增加0.01美元，若排除830万美元的递延租金还款和应计租金收入调整，AFFO为每股0.72美元 [18][19] - 2021年前6个月，排除递延还款后AFFO股息支付率为72.7%，与去年水平基本一致 [19] - 第二季度末净债务与总账面价值资产比率为35%，净债务与EBITDA比率为5.0倍，利息覆盖率为4.7倍，固定费用覆盖率为4.2倍 [26] - 公司将2021年核心FFO每股指导区间从2.70 - 2.75美元上调至2.75 - 2.80美元 [6][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3173处独立单租户零售物业组合，第二季度入住率为98.3%，与上一季度持平，高于98%的长期平均水平 [8] - 第二季度租金收取率约为99%，现金基础租户租金收取率从第一季度的80%提高至约92%，这些租户约占公司年度基本租金总额的7% [8][20] - 第二季度G&A费用为1190万美元，本季度和前6个月的增长主要是由激励性薪酬推动 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度公司投资近1.03亿美元收购29处新物业，初始现金资本化率为6.7%，平均租赁期限超过17年；年初至今已投资超2.08亿美元收购58处新物业，初始现金资本化率为6.5%，平均租赁期限为17.5年 [11][12] - 第二季度公司出售15处物业，获得近2300万美元收益用于再投资新收购项目；年初至今已通过出售26处物业（包括15处空置物业）筹集超4000万美元 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略旨在实现多年期的每股收益持续增长，主要通过与大型区域和全国运营商进行直接售后回租交易，专注于位置优越、成本低、租金合理的房地产项目 [7][9] - 公司收购策略是与大型区域和全国运营商建立合作关系，进行重复的计划性业务，相比公开市场，这种方式能获得更好的房地产、定制的租赁文件、长期租赁和稍高的资本化率 [37][38] - 行业内售后回租市场活动有所增加，特别是在QSR和汽车服务领域，但公司不会追逐低质量的售后回租机会 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着经济和零售商受益于政府刺激措施，2021年公司业绩表现良好，预计2022年仍将有积极影响 [26] - 公司租户已恢复增长模式，收购管道情况良好，有信心实现并有望超过2021年4 - 5亿美元的收购指导目标 [13][38] - 尽管市场资本化率处于低位，但公司认为与大型运营商合作、专注优质地段和合理价格的策略已得到验证 [48][49] 其他重要信息 - 7月公司宣布普通股股息约增加2%，2021年是公司连续第32年提高年度股息，是仅有的85家实现这一记录的美国上市公司之一，其中只有另外2家REITs [6] - 6月公司将无担保信贷额度从9亿美元提高到11亿美元，利率降低10个基点至LIBOR加77个基点，到期日延长至2025年6月，季度末现金约2.5亿美元，信贷额度无未偿还余额 [15][24] - 公司加权平均债务期限为13年，加权平均固定利率为3.7%，下一次债务到期是2024年年中，金额为3.5亿美元，票面利率为3.9% [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司本季度购买影院资产情况及对影院行业的看法 - 公司未购买影院资产，是AMC接管了作为租赁担保人的另一家影院；公司对影院业务仍有担忧，多年来未寻求扩大影院业务，近期不太可能购买影院 [30][32] 问题2: 全服务餐厅租金收取情况 - 全服务餐厅和影院租金收取率低于其他类别，主要是由于租户租金延期支付，预计后期会收回 [34] 问题3: 公司收购管道情况及超过收购指导目标上限的可能性 - 公司收购战略是与大型区域和全国运营商建立合作关系进行重复业务；目前收购管道情况良好，有信心实现并有望超过2021年收购指导目标；行业内便利店、汽车服务和QSR餐厅业务量较大 [36][38][39] 问题4: 同行提到售后回租活动增加，公司是否有同样情况 - 2021年售后回租市场活动确实增加，特别是在QSR和汽车服务领域，公司租户在去年年中暂停业务后已恢复增长，收购管道前景良好 [41][42][43] 问题5: 本季度收购的行业组合情况 - 行业组合与当前投资组合相似，汽车服务行业占比较重，还有QSR、百思买等一般零售商以及设备租赁业务 [46] 问题6: 交易市场开放后，资本化率变动和交易活动是否有意外情况 - 资本化率仍然很低，主要是由于市场上资金充裕；疫情验证了公司与大型运营商合作、专注优质地段和合理价格的策略 [48][49] 问题7: 本季度出售资产中空置资产数量及是否有现金基础租户资产 - 一般情况下，出售资产中约50%为租赁状态，50%为空置状态；本季度未出售现金基础租户资产，这不是公司出售决策的主要驱动因素 [50][51][61] 问题8: 售后回租活动是否会回到2019年水平，公司是否能维持与现有租户的业务份额 - 随着租户恢复增长模式，公司预计业务量将达到或超过疫情前水平，收购团队也在不断建立新的租户关系 [53] 问题9: 下半年并购活动是否会成为重要部分，以及第三季度和第四季度的业务分配情况 - 公司无法准确预测交易时间，指导目标通常倾向于下半年，但不会过于细化预测；收购团队更注重尽快完成交易，目前管道主要关注第三季度，部分会延续到第四季度 [54][55][57] 问题10: 现金基础租户92%的租金收取率中，未收取的8%是否主要来自影院等行业 - 公司主要的现金基础租户包括AMC、Frisch's、Chuck E. Cheese和Ruby Tuesday，约占现金基础租户的90%，主要受影响行业为影院和休闲餐饮 [59] 问题11: 过去3 - 6个月，公司对哪些子行业更看好或想远离 - 公司试图与各行业零售商建立关系，不过多预测特定行业的交易活动；近期与轮胎店、洗车店、设备租赁等运营商建立了良好关系；公司对大型特殊用途物业会保持谨慎 [62][63][65] 问题12: 现金基础租户租金收取率提高至92%后，公司将其转回权责发生制会计的展望及所需时间 - 公司不急于将租户转回权责发生制会计，希望看到这些租户几个季度的表现后再做决定，可能要到明年才会考虑进行转换 [67][68][69] 问题13: 租金收取接近100%时，租户的覆盖率情况及与疫情前的对比 - 数据仍在收集且有一定滞后性，大部分租户的覆盖率已恢复到疫情前的强劲水平；公司担心部分改善可能与刺激措施有关，需关注后刺激环境下的可持续性 [71] 问题14: 本季度减值的驱动因素 - 本季度减值主要是由于2 - 3处较大规模的处置物业，其中前4大减值物业中有3处为空置物业 [74] 问题15: 房地产费用净报销减少和G&A费用增加的原因 - 房地产费用通常与空置率或租金损失相关，租金损失预测改善会使房地产费用预测相应改善；G&A费用增加主要是由于激励性薪酬，去年该费用显著下降，今年有望恢复到更正常的水平 [76] 问题16: 公司对健身行业的看法及是否会进一步投资 - 疫情期间公司对健身行业表示担忧，但主要合作的LA Fitness和Life Time Fitness已较好地度过疫情；从长期来看，该行业有望反弹；公司会谨慎对待大型特殊用途的健身中心物业，但如果有合适的投资机会，会考虑成本和租金因素 [77][78][79] 问题17: 未来6 - 12个月公司首选的融资来源 - 公司会综合考虑债务和股权融资，根据市场情况灵活选择；公司目前不需要大量资金，会采取机会主义的融资策略；此外，资产处置和支付股息后的自由现金流也是重要的资金来源 [81][82][84]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 Maryland 56-1431377 (I.R.S. Employer Identification No.) 450 South Orange Avenue, Suite 900 Orlando, Florida 32801 (Address of prin ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度核心FFO为每股0.69美元，较上一季度的0.63美元增加0.06美元，较去年同期的0.70美元减少0.01美元，结果包含两项非经常性项目共500万美元 [17] - 第一季度AFFO为每股0.76美元，较上一季度的0.69美元增加0.07美元，该金额包含940万美元的递延租金还款和原油租金收入调整 [18] - 第一季度租金回收率约为97%，4月租金回收率为98%，现金基础租户的租金回收率从之前预计的50%提高到约80%，增加了约400万美元的收入 [19] - 公司将2021年核心FFO每股指导范围从2.55 - 2.62美元提高到2.70 - 2.75美元，主要是由于第一季度500万美元的非经常性项目和更高的租金回收率 [20][21] - 净债务与总资产的比率在季度末为34.7%，净债务与EBITDA的比率在3月31日为5.0倍，第一季度利息覆盖率为4.6倍，固定费用覆盖率为4.1倍 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3161个独立单租户零售物业组合，季度末入住率为98.3%，较12月31日下降20个基点，但租赁部门活动活跃 [6] - 第一季度收购29个新物业，花费1.06亿美元，初始现金资本化率为6.4%，平均租赁期限为17.5年 [11] - 第一季度出售11个物业，获得1760万美元收益用于再投资新收购项目 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 售后回租市场有所开放，投资级和重要资产的资本化率仍处于历史低位，且暂无上升迹象 [34][35] - 空置物业和重新租赁物业需求良好，但受疫情影响的租赁物业和高风险行业物业的市场需求不高，如健身和电影院领域，买卖双方出价差距较大 [46][50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司主要与强大的区域和全国运营商建立长期合作关系，进行售后回租交易，以获取高质量房地产、更好的租赁经济和更长的租赁期限 [30][31] - 在不确定的后疫情环境下，公司将继续审慎承保，主要追求与合作租户的售后回租交易 [12] - 公司认为与大型运营商直接交易并保持低租金的策略已得到验证，至少与专注投资级物业的策略相当，甚至在短期内表现更好 [66][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年开局良好，经济和零售商因政府数万亿美元的刺激措施而受益，预计这种情况将持续到2022年 [26] - 公司租户在疫情中表现良好，正在反弹并进入进攻模式，这反映在售后回租交易数量的增加上 [36] - 原本认为情况会比2008 - 2009年金融危机更糟，但数万亿美元的刺激措施使零售房地产公司表现相对较好，超出预期 [70] 其他重要信息 - 公司在2021年被评为彭博性别平等指数中的少数房地产投资信托基金之一 [4] - 公司最大的两起破产案结果良好，Chuck - E - Cheese确认了全部53份租约，Ruby Tuesday确认了34份租约中的26份，均以临时降低25%基本租金为交换，该减免将于年底到期 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购管道和定价情况如何 - 公司主要与合作租户进行重复业务，能获得高质量房地产、更好的租赁经济和更长的租赁期限，目前收购管道情况良好，售后回租市场有所开放，资本化率仍处于历史低位且暂无上升迹象 [30][31][34] 问题: 对租户健康状况的最新看法 - 公司与租户沟通良好，租户在疫情中表现良好并正在反弹，租金回收率的提高是基于实际历史租金回收情况，刺激措施使资金流向消费者和零售商 [36][37][38] 问题: 本季度处置的行业或资产以及支付的资本化率 - 处置的主要是核心冷却物业和一些空置资产，出售的1760万美元中，1170万美元为已出租资产，590万美元为空置资产 [40][41] 问题: 是否有租户从现金基础类别中移除 - 公司未将任何租户移出或移入现金基础类别，需要更多时间观察后再做决定 [42] 问题: 期末租金6.843亿美元是否包括Ruby Tuesday和Chuck E. Cheese的调整后租金，能否维持与Chuck E. Cheese的主租赁结构 - 年度基础租金反映了租金的永久变化，公司维持了与Chuck E. Cheese的主租赁结构 [44][45] 问题: 非核心资产的需求如何，如有确定出价是否会在今年出售更多 - 空置物业的买卖和租赁需求良好，但受疫情影响的租赁物业和高风险行业物业的市场需求不高，目前租赁团队正在努力推广这些物业 [46][47][48] 问题: 过去两个季度资本化率低于正常范围是否由于组合原因，低资本化率是否有更高的租金增长率 - 资本化率下降部分是由于市场趋势，公司与强大运营商合作，需跟随市场调整，租金增长率保持在1.5% - 2%之间 [51][52] 问题: 2021年第二季度和第四季度新的租金延期以及2023 - 2025年还款计划的驱动因素是什么 - 新的租金延期是由于与部分租户达成最终协议，数量不多，主要来自休闲餐饮和电影院行业 [54][56][57] 问题: 健康和健身行业租金回收率下降的原因 - 公司认为这不是明显趋势，处理的大型运营商最终有能力支付租金 [58][59] 问题: 过去一个季度与电影院租户的对话有何变化，4月电影院的实际租金回收率是多少 - 部分电影院租户的租金从2020年的未解决或未支付状态转为延期状态，目前租金回收情况良好，公司未提供4月电影院的具体租金回收率，但4月整体租金回收率为98% [62][63] 问题: 公司第一季度97%和4月98%的高租金回收率超过一些投资级租户占比较高的公司的原因是什么 - 公司认为这验证了与大型运营商直接交易并保持低租金的策略，该策略能使物业在情况好转时更快反弹 [66][67][68] 问题: 鉴于零售行业的强劲表现，是否可以说入住率下降不会像大金融危机时那么严重 - 公司认为原本情况可能比2008 - 2009年更糟，但数万亿美元的刺激措施使零售房地产公司表现相对较好，超出预期 [70]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended March 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporat ...

公司战略 - 专注单租户净租赁零售物业，维持高入住率和资产多元化，通过内部增长和收购实现增长，利用资产销售管理风险，保持保守资产负债表[11] - 长期零售净租赁战略自2015年起实现核心FFO每股3.0%的年均增长[13] 业务优势 - 2003 - 2020年公司入住率从未低于96.4%，而REIT行业平均从未高于93.7%[17] - 收购注重质量，与约25家零售企业建立关系，多笔收购后租户获信用升级[21] 财务状况 - 截至2020年底总资产86亿美元，无担保债务占34.2%，优先股占4.0%，普通股占61.7%，担保债务仅占0.1%[15][37] - 2020年股息收益率为5.1%，入住率达98.5%，投资1.8亿美元于物业，出售38处物业获5450万美元[54] 疫情应对 - 截至2021年1月31日，2020年第四季度和全年租金收取率分别约为95.7%和89.7%，租金延期还款期限为2020年末至2022年年中[54][56] 团队与文化 - 员工平均任期10年，高级领导平均任期19年，提供3000多门在线课程，2020年有235小时志愿活动[91][93]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度核心FFO为每股0.63美元，较上一季度的0.62美元增加0.01美元；AFFO为每股0.69美元，较上一季度的0.62美元增加0.07美元 [23] - 第四季度末，约1500万美元（占年度基础租金约7.4%）租金按现金基础确认，第四季度冲销700万美元应收账款和应计租金余额，约合每股0.04美元 [27] - 截至12月31日，现金基础租户的租金应收款约为1000万美元，资产负债表上租金应收款为430万美元，与9月30日水平基本持平；应计租金收入应收款略降至5400万美元 [29][30] - 2020年全年G&A费用占收入的5.8%，与2019年基本持平；第四季度G&A费用占收入的5.7% [24] - 2021年核心FFO每股指导为2.55 - 2.62美元，假设G&A费用4200 - 4400万美元，房地产净费用1100 - 1300万美元，收购额4 - 5亿美元，处置额8000 - 1亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第四季度投资1.02亿美元用于42处新单租户零售物业，初始现金收益率为6.2%，平均租赁期限为20年；全年投资1.8亿美元用于63处新物业，加权平均初始现金收益率略低于6.5%，平均租赁期限超过18年 [13] - 第四季度出售13处物业，收入1200万美元；2020年全年出售38处物业，筹集超过5400万美元资金 [13] - 2020年约80%到期租约由现有租户续约，续约租金约为到期租金的100%，平均续约期限超过6年 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年底，3143处单租户零售物业组合的 occupancy 率为98.5%，高于上一季度的98.4%，超过长期平均水平 [11][24] - 2020年第四季度租金收取率为95.7%，2021年1月约为95%，较之前有所改善 [9][25] - 目前年度基础租金中来自破产租户的比例不到1%，主要为Ruby Tuesday，Chuck - E - Cheese在第四季度已退出破产 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注单租户净租赁零售物业，保持多元化投资组合，维持稳健资产负债表，坚持以关系为导向的收购模式，积极进行资产管理，并致力于ESG [16][17][18] - 2021年收购指导为4 - 5亿美元，预计上半年占40%，下半年占60%，主要依赖与关系租户的合作 [32][58] - 预计2021年处置额为8000 - 1亿美元，处置类型可能包括进攻性处置和风险管理处置，比例约为60/40 [32][69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情影响仍在，但公司投资组合表现良好，关系租户恢复增长，租金收取情况持续改善，公司有能力抓住机会并应对经济波动 [12][14][37] - 由于疫情不确定性，公司在制定2021年指导时持保守态度，但认为实际租金损失可能好于指导预期 [15][34] 其他重要信息 - 2020年公司连续第31年提高普通股股息，年初筹集7亿美元低成本债务资本，年末银行现金余额为2.67亿美元，9亿美元信贷额度未使用 [7] - 疫情初期与部分租户达成租金递延协议，第四季度收回250万美元递延租金，约占2020年第四季度到期递延租金的100%，大部分递延租金将于2021年到期 [8][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何得出2021年收购指导，资本分配优先级如何考虑 - 收购指导主要基于与关系租户的沟通，租户在疫情后恢复增长，预计2021年收购额4 - 5亿美元，可能较为准确，也可能偏保守或乐观 [40] - 第四季度观察到租户有更多并购活动，市场上某些行业有更多投资组合出现，公司认为可以通过现有关系找到符合目标的收购项目 [42] 问题2: 第四季度收购物业类型及2021年收购定价 - 第四季度主要是QSR快餐项目，此类物业交易的资本化率较低，公司认为20年租约加上租金增长条款可带来更有吸引力的长期收益 [43] - 预计2021年收购项目的资本化率在中6%左右 [43] 问题3: 2021年G&A费用增加的原因 - 无特别原因，只是一般性增加 [47] 问题4: 如何从第四季度AFFO推算到2021年指导 - 从年度基础租金开始，扣除现金基础租户储备金和其他租金储备金，再考虑物业费用、G&A等因素，得出核心FFO约2.58亿美元，递延租金还款约为每股0.2美元，可得出核心FFO与AFFO的差异 [49] 问题5: 现金基础租户的构成及50%租金支付假设的依据 - 现金基础租户主要包括Chuck - E - Cheese、Ruby Tuesday、Frisch’s、MAMC等，占该类别年度基础租金的90%以上 [50] - 50%是该类别租户的平均支付水平，其中有表现较好和较差的租户，实际支付情况可能好于假设 [50][55] 问题6: 额外1200 - 1300万美元租金损失的原因 - 对于非现金基础的年度基础租金，正常年份假设1%的租金损失或空置率，在当前环境下提高到2% [56] 问题7: 收购额的节奏及影响因素 - 预计2021年收购额上半年占40%，下半年占60%，主要取决于关系租户的增长情况，租户有扩张业务的能力和机会，可能带来售后回租业务 [58] 问题8: Chuck - E - Cheese今年减免的租金及对50%租金支付假设的影响 - 今年Chuck - E - Cheese减免租金约360万美元，每月约29.5万美元，已包含在相关数据中 [63] 问题9: Frisch’s是否有门店关闭及租赁安排 - 公司与Frisch’s有多个租赁协议 [66] 问题10: 如何规划资产负债表和现金余额 - 2021年可能不发行重要股权，目前不需要额外筹集股权资金即可实现收购目标，保持杠杆中性的资产负债表 [67] - 公司尽量将资本筹集与资本部署分开，若股价有利，可能会筹集更多资本 [68] 问题11: 2021年处置物业的类型 - 历史上处置物业在进攻性和风险管理方面各占约50%（按物业数量），按金额主要是进攻性处置；2021年预计比例约为60/40，上下浮动20个基点 [69] 问题12: 第四季度市场上的物业类型及资本化率趋势 - 市场上有大量配送中心、C - store组合、单租户净租赁混合组合、QSR组合、租赁组合和仓储俱乐部等物业 [73][74] - 混合组合资本化率较高，QSR组合资本化率在高5% - 低6% [73] 问题13: 疫情后与租户谈判新租约的变化 - 疫情后公司收购业务量不大，未发现租户在长期租约方面的行为有变化，租户未因当前环境要求降低初始租金以换取长期租约 [75][77] 问题14: 除QSR外，第四季度收购的其他行业、平均租赁期限和资本化率范围 - 除QSR外，收购行业与当前投资组合类似，包括便利店、快餐餐厅、洗车、汽车服务、设备租赁等 [81] - 公司对受疫情影响较大的物业类型会更谨慎，等待业务恢复和确定合适的承保方式 [81] 问题15: 2022 - 2023年租金递延还款的租户类型 - 租金递延协议涉及约25% - 30%的租户，还款租户类型广泛，主要集中在餐厅和家庭娱乐行业 [82] 问题16: 电影院租金情况及2021年是否改善 - 公司未按租户和行业每月披露租金情况，对电影院租金改善持乐观态度，但不预设2021年一定会改善 [85] - 公司认为休闲餐饮、健身俱乐部和家庭娱乐行业恢复较快，电影院行业恢复较慢，因此在指导中对电影院业务持谨慎态度 [86] 问题17: 2%租金损失与 occupancy 的关系 - 公司认为2%租金损失可能是租户未支付租金或物业空置导致，未明确说明与 occupancy 的具体转换关系 [88] 问题18: QSR 20年租约是否可重复 - 谈判长期租约对公司很重要，这是与租户谈判的重要内容之一，并非特殊情况，公司认为可以重复 [89] - 租户希望长期控制资产，短期租约选择较少，因此愿意签订长期租约 [90] 问题19: 2%租金损失假设是否基于100% occupancy - 2%租金损失是基于当前年度基础租金运行率的减少，若为实际空置物业，可能导致 occupancy 降至96%左右，该假设适用于整个指导范围 [94][96] 问题20: 2021年到期租约的续约租金趋势及假设 - 2020年续约率较高，续约租金为之前租金的100%，2021 - 2022年到期租约主要为快餐店和便利店，公司预计这些物业续约率较高 [102] 问题21: 2月租金收取情况 - 2月租金收取情况与近期情况一致，目前感觉良好 [104][105]

公司物业资产情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有3143处物业，总可租赁面积约3246.1万平方英尺，位于48个州，加权平均剩余租赁期限为10.7年，约99%的物业已出租[17][41][159][189] - 截至2020年12月31日，公司已承诺为五处物业的建设提供资金，预计这些物业的改善工程将在12个月内完成，建设承诺总额为4244.3万美元，已支付3509.4万美元，剩余承诺为734.9万美元[41] - 截至2020年12月31日，公司拥有47处空置未出租物业，约占物业组合中总物业的1%[87] - 截至2021年2月10日，不到2%的总物业和约1%的物业组合总可租赁面积租给了两家根据美国破产法第11章申请破产的租户[87] - 截至2020年、2019年和2018年12月31日，物业组合的出租率至少为98%，加权平均剩余租赁期限约为11年[163] - 截至2020年12月31日，公司拥有物业3143处，总可租赁面积3246.1万平方英尺，其中租赁和未改良土地物业3096处，占比99%，加权平均剩余租赁期限10.7年[189] 公司人员情况 - 截至2021年1月31日，公司有69名员工，高管团队、部门负责人和高级经理在公司的平均工作经验超过18年，一半员工在公司工作10年或更长时间[19][21] 公司股票交易情况 - 公司普通股在纽约证券交易所交易，股票代码为“NNN”，还有一系列优先股以存托股份形式交易，存托股份代表5.200% F系列累积可赎回优先股的1/100，股票代码为“NNN/PF”[16] 公司股息情况 - 公司运营策略使普通股年度股息（按季度支付）连续31年增加，在所有公开交易的房地产投资信托基金中，连续年度股息增加记录排名第三[29] - 2021年1月，公司宣布向普通股股东支付股息9084.7万美元，每股0.520美元[151] 公司流动性与债务情况 - 公司通常用可用现金余额或9亿美元无担保循环信贷安排的预付款来满足短期流动性需求，截至2020年12月31日，该信贷安排无未偿还余额，有9亿美元可用于未来借款[35] - 截至2020年12月31日，公司总债务与总资产（未计累计折旧和摊销）的比率约为34%，有担保债务与总资产的比率低于1%，总债务与总市值的比率约为29%[36] - 截至2020年12月31日，公司有未偿还债务约32.20922亿美元，其中约1139.5万美元为有担保债务[101] - 公司债务到期时间在2022年至2050年之间，偿债能力可能受无法展期或再融资、资产处置价格不佳、无法获得额外资本等因素影响[95] - 公司债务工具包含限制条款，如限制产生或担保额外债务、进行特定分配等，违反可能导致违约加速偿债[103] - 截至2020年12月31日，公司持有现金及现金等价物2.67236亿美元，无担保循环信贷额度下可用借款为9亿美元[171] - 2020年12月31日止年度利息费用增加，归因于未偿债务增加，包括发行2030年票据4亿美元（利率2.500%）、2050年票据3亿美元（利率3.100%），赎回2022年票据3.25亿美元（利率3.800%）[206] - 2020年12月31日止年度信贷安排加权平均未偿余额减少516.3万美元，利率降低20个基点，部分抵消了利息费用的增加[206] - 2020年12月31日和2019年12月31日，信贷安排加权平均未偿余额分别为1889.5万美元和2405.8万美元[206] - 2020年3月，公司赎回2022年到期的3.25亿美元、利率3.800%的应付票据，赎回价格为本金的100%，外加1667.9万美元的补足金额及所有应计未付利息[207] - 截至2020年12月31日，公司有2.67236亿美元现金及现金等价物，信贷安排下有9亿美元可用于未来借款[206][213] 公司物业租赁情况 - 物业租赁初始期限一般为10至20年，截至2020年12月31日，物业组合的加权平均剩余租赁期限约为10.7年，物业一般采用三净租赁[42] - 公司物业租赁的年度基本租金支付范围从6000美元到371.4万美元（平均21.5万美元），租金通常会因消费者物价指数上涨、固定增长或租户销售额增加而提高[42] - 2021 - 2030年及之后物业组合租赁到期情况：2021年占年基础租金3.0%、物业108处、可租赁面积112万平方英尺；2027年占6.3%、172处、244.3万平方英尺；之后占56.6%、1758处、1636.4万平方英尺[45] - 2020 - 2018年物业组合按前20大行业的多元化情况：2020年便利店占年基础租金18.2%，餐厅 - 全方位服务占10.5%，汽车服务占10.3%等[45] - 截至2020年12月31日物业组合按州的多元化情况：得克萨斯州物业503处，占年基础租金17.5%；佛罗里达州225处，占8.5%等[46] - 截至2021年1月31日，公司已收取2020年第四季度约96%的租金和2021年1月约95%的租金[55] - 2020年公司与部分租户签订租金递延租赁修正案，预计2021年收回大部分递延租金，到2022年12月31日基本全部收回[54] - 截至2020年12月31日，约54.6%的物业组合年度基本租金来自五个零售行业租户，其中便利店占18.2%，全服务和有限服务餐厅占20.2%[84] - 截至2020年12月31日，约21.4%的物业组合年度基本租金来自五个租户，7 - Eleven占5.1%，Mister Car Wash占4.6%，Camping World占4.4%，LA Fitness占3.8%，Flynn Restaurant Group（Taco Bell/Arby's）占3.5%[84] - 截至2020年12月31日，约41.4%的物业组合年度基本租金来自位于五个州的物业，其中得克萨斯州占17.5%，佛罗里达州占8.5%[84] - 截至2021年1月31日，公司收取了约96%的2020年第四季度到期租金和约95%的2021年1月到期租金[167] - 2020年公司与部分租户达成租金递延租赁修订协议，2020年和2021年原本到期租金分别为5071.9万美元和141万美元，2020年已偿还约325.9万美元递延租金，2021 - 2023年待偿还递延租金分别为3679.4万美元、1094.4万美元和113.2万美元[169] - 2021 - 2030年及之后各时间段，物业租赁到期情况按年化基本租金和可租赁面积占比不同，如2021年年化基本租金占比3.0%，可租赁面积112万平方英尺[189] - 2020年物业组合前20大行业中便利店年基本租金占比18.2%，餐厅 - 全方位服务占比10.5%，汽车服务占比10.3% [191] - 截至2020年12月31日，物业组合按州划分，得克萨斯州物业数量503个，年基本租金占比17.5%，佛罗里达州物业数量225个，占比8.5% [191] 公司物业投资与处置情况 - 公司评估收购物业时会考虑物业位置、当地市场条件、租户财务状况等多种因素[37] - 2020年公司放缓新物业投资，2021年考虑新投资时将继续监测经济衰退的影响[53] - 2020 - 2018年物业收购数量分别为63个、210个、265个，总投资金额分别为179,967,000美元、752,497,000美元、715,572,000美元 [193] - 2020 - 2018年物业处置数量分别为38个、59个、61个，净销售收益分别为54,488,000美元、126,194,000美元、147,646,000美元 [194] - 2020年公司放缓新物业投资，2021年将继续监测经济衰退影响后再考虑新投资[171] 公司面临的风险情况 - 金融和经济状况变化可能对公司、租户和商业地产产生不利影响，政府稳定经济的行动不一定能达到预期效果[64][66] - 新冠疫情及政府应对措施导致公司租户收入损失，影响租金收取，增加财务结果不确定性[52][53] - 新冠疫情可能导致租户违约、限制公司融资能力、使物业或租户应收账款减值、降低物业处置价格和短期投资价值[69][70] - 新冠疫情对公司运营和租户的影响高度不确定，可能导致租户违约、破产，减少公司租金收入和现金流[72][73][74][75] - 公司可能无法成功执行收购、开发或处置物业的策略，影响投资回报和经营业绩[78][79][80][83] - 公司部分租赁或贷款协议条款可能无法执行，影响公司权益[81] - 网络安全风险和事件可能损害公司业务、运营和声誉，导致法律诉讼和财务损失[88][89][90] - 公司房地产投资面临多种风险，如经济环境变化、消费者偏好改变、环境负债等，可能导致租金下降、空置率上升[107] - 公司若未能符合房地产投资信托（REIT）资格，将面临重大税务责任，可能按常规公司税率缴纳联邦所得税[117] - 遵守政府法律法规的成本可能对公司经营业绩产生不利影响[124] - 公司关键管理人员的流失可能对公司业绩和证券价值产生不利影响[129] 公司环境相关情况 - 截至2021年2月4日，公司有74处物业正在进行一定程度的环境修复和/或监测[48] - 截至2021年2月4日，公司有74处房产正在进行某种程度的环境修复和/或监测[114] - 公司为减轻环境责任风险，购买了环境保险，但政策有除外责任和限制，不能覆盖所有房产[116] 公司REIT资格相关情况 - 为维持REIT资格，公司需满足多项要求，包括收入来源、资产性质和多元化、向股东分配金额等[121] - 公司需在每个应税年度的最后半年内，确保五名或更少个人实际或推定拥有的股份价值不超过已发行和流通股份价值的50% [122] - 公司章程限制股东受益或推定拥有超过9.8%价值的公司流通股份，可能抑制市场活动和限制业务合并机会[123] 公司普通股登记持有人情况 - 截至2021年1月28日，公司有1643名普通股登记持有人[152] 新冠疫情相关情况 - 2020年3月11日，世界卫生组织宣布新冠疫情为大流行，3月13日，美国宣布国家紧急状态[165] - 新冠疫情导致公司许多租户宣布临时关闭业务和/或要求调整租赁条款，增加了租金收款的不确定性，对公司财务业绩产生负面影响[166] 公司会计处理情况 - 2019年1月1日，公司记录使用权资产约773.5万美元，经营租赁负债约1015.5万美元[178] - 2020年公司注销了2179.2万美元的未偿应收账款及相关应计租金，并将部分租户重新分类为现金收付制核算[180] - 截至2020年12月31日，约6%的物业和约8%的物业组合总可租赁面积租给了13个采用现金收付制确认收入的租户，2020年从这些租户获得租金收入472.2万美元[182] - 公司对受COVID - 19影响的租赁让步选择不应用租赁修改会计处理[179] 公司财务数据关键指标变化 - 2020 - 2019年公司总收入分别为660,681,000美元、670,487,000美元，2020年较2019年下降1.5% [196] - 2020年租金收入减少主要因注销217,930,000美元应收账款及疫情影响部分租户租金收取 [198] - 2020 - 2019年总运营费用分别为302,430,000美元、286,431,000美元，2020年较2019年增长5.6% [200] - 2020年一般及行政费用增加主要因薪酬成本增加，部分被其他一般成本减少抵消 [201] - 2020 - 2019年公司净房地产费用分别为103,230,000美元、108,670,000美元，2020年减少主要因空置物业出售 [202] - 2020 - 2019年公司记录的房地产减值净额分别为37,442,000美元、31,992,000美元 [205] - 2020年12月31日退休遣散费主要与前首席投资官退休有关[206] - 2020年、2019年和2018年经营活动提供的现金分别为4.50194亿美元、5.01727亿美元和4.71909亿美元[215] - 2020年、2019年和2018年投资活动使用的现金分别为1.42816亿美元、6.19408亿美元和6.09371亿美元[215] - 2020年、2019年和2018年融资活动提供（使用）的现金分别为 - 412.54万美元、45.26万美元和2503.65万美元[215] - 2020年、2019年和2018年现金增加（减少）分别为2.66124亿美元、 - 1131.55万美元和1129.03万美元[215] 公司物业组合特征情况 - 公司最大的行业集中度是便利店和餐饮（包括全方位服务和有限服务）行业[162] - 物业组合在地理上集中在美国南部和东南部[162]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第三季度FFO和核心FFO为每股0.62美元，包含1480万美元（每股0.09美元）应收账款核销 [17] - 第三季度确认850万美元递延租金，计算AFFO时排除该部分 [18] - 第三季度末租金应收款降至410万美元，与疫情前水平一致，一般准备金为18%（87.9万美元）；应计租金收入应收款较6月30日增加230万美元（4%），一般准备金为11%（800万美元） [23][24] - 截至第三季度末，约6%租金按现金基础确认，需核销1480万美元应收款余额 [21][22] - 约3%年度基础租金来自破产租户，主要是Chuck E - Cheese（2.1%）和Ruby Tuesday（0.6%） [26] - 第二季度末现金2.95亿美元，9亿美元银行信贷额度无未偿还金额；加权平均债务期限10.4年，加权平均利率3.7%；净债务与总账面价值资产比率为34.4%，净债务与EBITDA比率为4.8倍，利息覆盖率为4.6倍，固定费用覆盖率为4.0倍 [27][28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租金收取率约90%，10月约94% [6][19] - 第三季度末 occupancy rate为98.4%，租户租约续签率为80% - 85%，租金约为之前的100% [11] - 有限服务餐厅第三季度收款率略低于全服务餐厅，是与部分租户的租金递延协议的时间问题 [67][68] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场资本化率处于历史低位，疫情后对企业信用和门店业绩进行承保具有挑战性 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 长期战略是拥有广泛多元化、位置优越的房地产投资组合，以合理价格收购，租给强大的地区和全国性租户，保持低杠杆资产负债表和经验丰富的员工团队 [13] - 继续审查和完善战略，预计收购量将在近期回升，但会谨慎进行新投资 [8][9] - 倾向于与大型非投资级租户合作，以获得更好的初始收益率、租金增长和更有利的租约条款 [41] - 不将资本化率作为收购的限制因素，更关注整体风险回报分析，包括租约期限和租金增长等 [93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 许多租户业务复苏速度快于预期，但2021年仍存在不确定性，公司将保持谨慎 [8][20] - 认为2021年可能会有更多挑战，特别是联邦政府刺激措施减弱后，但目前公司状况良好 [36] - 对租金收取情况感到满意，除影院外，其他业务表现相对稳定 [73] 其他重要信息 - 8月提高季度普通股股息，2020年是连续第31年提高股息 [5] - 第三季度出售3处房产，收入240万美元，均为非空置房产，属于防御性处置 [100] - 约三分之二的交易来自关系租户，收购团队已开始看到交易管道增加 [58] - 很少有收购来自1031市场，约30%的近期处置交易是卖给1031买家 [104] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 高风险类别租户买断预期及 occupancy 情况 - 认为影院、健康和健身、休闲餐饮和家庭娱乐四个行业仍面临困境，影院问题最严重；预计2021年可能有更多挑战，但目前 occupancy 率为98%，即使有下降也不会造成太大问题；便利店、快餐、洗车、汽车服务和轮胎店等行业业务正在恢复 [35][36][38] 问题: 投资级风险敞口策略及收购时如何评估风险 - 对追求大型非投资级租户的策略感到满意，该策略能带来更好的初始收益率、租金增长和更有利的租约条款，但会持续评估 [40][41] 问题: 从现金基础转为GAAP基础的影响及后续情况 - 难以确定是否还有更多租户转为现金基础，但目前来看不会有太多，因为租金收取率达94%，多数租户情况向好，除影院外 [46] 问题: 未达成延期协议租户的处理方式 - 与租户保持持续对话，存在对租金减免意见不一致的情况；同时会采取法律补救措施，包括提起驱逐诉讼，但目前重新出租空置房产不太现实，目标是与租户达成协议 [49][50][51] 问题: 因政府禁令未开业的房产数量 - 约99%的房产目前已开业，虽伊利诺伊州有部分关闭情况，但不影响租金收取 [53][54][55] 问题: 收购意愿及资金分配 - 未重新制定收购指引，会谨慎进行新收购；收购团队看到交易管道增加，多数交易来自关系租户；收购初期可能以现金和少量债务融资，整体杠杆率不会有显著变化 [57][58][84] 问题: 10月租金收取计算基础及未解决情况 - 10月租金收取率94%是基于疫情前应缴租金；第三季度约5%租金延期，约5%未解决；第四季度延期租金比例会大幅下降 [61][64] 问题: 6%现金基础租金中另外3%的类别 - 可能是影院行业 [66] 问题: 有限服务餐厅收款率低于全服务餐厅的原因 - 是与部分租户的租金递延协议时间问题，不影响租金偿还 [67][68] 问题: 租户流失预期及相关情况 - 虽认为空置率可能低于2008 - 2009年水平（96.4%），但目前租金收取情况好于预期；现金基础租金和未解决租金有重叠；对现金基础租金租户仍会积极追收 [70][72][75] 问题: 季度间 occupancy 率下降原因 - 未发现明显趋势，可能是多方面小因素导致 [80] 问题: 是否考虑冬季疫情情景 - 会关注冬季疫情可能带来的影响，这也是不重新制定指引的原因之一；关系零售商已将其纳入增长和扩张计划，公司会跟随他们的步伐 [82] 问题: 重启收购平台的资金来源 - 初期可能以现金和少量债务融资，整体杠杆率不会有显著变化 [84][85] 问题: 破产租户应收账款及租金支付情况 - 现金基础租户租金收取约为应缴租金的一半；Ruby Tuesday 占年度基础租金约0.6%，物业数量相对稳定，公司收购时注重降低成本和租金以控制风险 [88][89][92] 问题: 收购时对资本化率的要求 - 不将资本化率作为收购的限制因素，更关注整体风险回报分析，包括租约期限和租金增长等；虽预期资本化率可能上升，但实际可能略有下降，不过仍能通过关系租户找到合适交易 [93][94][95] 问题: 季度内资产剥离情况 - 出售3处非空置房产，收入240万美元，属于防御性处置 [100] 问题: 是否有行业想减少风险敞口 - 不只是关注行业，更关注单个房产是否为长期核心资产；目前不太可能收购更多影院房产，如果有市场，可能会出售 [101][102] 问题: 交易活动中与1031市场的关系及影响 - 很少有收购来自1031市场，若其消失，资本化率上升，可能会有更多符合收购标准的交易；约30%的近期处置交易是卖给1031买家，预计其消失不会对业务产生重大影响 [104][105] 问题: 与同行在收购观点上的差异原因 - 公司采取长期视角，疫情期间暂停收购，因核心客户也暂停扩张；目前核心客户开始扩张，公司会谨慎支持他们，就像2008 - 2009年那样，先等待情况明朗再更积极地参与 [108][109][111] 问题: 疫情后投资组合调整及行业看法 - 未来可能不会收购很多影院房产，会观察行业发展和房产用途变化；认为正确的策略是关注优质地段，租给大型运营商，以合理价格和租金租赁，从长期视角应对经济波动 [114][115] 问题: 租金延期协议是否符合FASB规定 - 所有租金延期协议都符合FASB规定 [118] 问题: 未来是否会建立新的合作关系 - 收购主要关注维护现有租户关系，但也会积极寻找新租户建立合作关系 [121][122]