财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度摊薄后普通股每股净收益为0.47美元，2021年同期为0.85美元，较2022年第一季度环比增长0.29美元；2022年上半年为0.66美元，2021年同期为1.63美元 [17] - 本季度Bickford直线租金应收款和租赁无形资产的核销约为每股摊薄0.55美元，对净收益和NAREIT FFO每股指标产生负面影响 [18] - 本季度与疫情相关的特许权为2290万美元，上一季度为780万美元，主要是Bickford租赁重组的结果 [19] - 2022年第二季度GAAP基础上的收入较上年同期下降1440万美元；剔除Bickford直线租金和无形资产租赁激励核销的影响后，较上年同期增长1080万美元 [22] - 截至6月30日的六个月净营业收入较2021年同期下降约3400万美元；第二季度调整后净营业收入为7000万美元，较2022年第一季度环比增长270万美元 [23] - 2022年第二季度NAREIT FFO从1.05美元降至0.71美元，下降0.34美元；不包括Bickford核销影响的正常化FFO从1.10美元增至1.26美元，增长0.16美元 [26][27] - 第二季度正常化可分配资金较第一季度增加360万美元，达到5630万美元 [27] - 第二季度股息为每股0.90美元，分别占正常化FFO和FAD的69.5%和71.4%；董事会宣布第三季度股息为每股0.90美元 [29] - 截至6月30日，净债务与年化EBITDA杠杆比率为4倍，处于目标范围4 - 5倍的低端，较第一季度的4.9倍有所改善 [30] - 7月31日，循环信贷额度无未偿还金额，公司现金为5100万美元；第二季度未通过ATM计划发行股权，预计第三季度也不会发行，ATM计划仍有约4.16亿美元可用 [31] - 2022年第二季度回购约120万股股票，花费约7000万美元，平均价格为每股58.52美元，按当前每股股息计算，此次回购每年减少股息约430万美元 [32] - 2022年全年指导包括：NAREIT FFO每股摊薄在3.86 - 3.92美元之间，正常化FFO每股在4.48 - 4.53美元之间，FAD在2 - 2.03亿美元之间 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房需求驱动型投资组合 - 占调整后净营业收入的约26%，第二季度总延期付款390万美元，均与五家需求驱动型运营商有关 [38] - 自2021年第二季度以来，已出售31栋建筑，价值2.882亿美元，其中2022年第二季度为7330万美元 [39] - 不包括Bickford的需求驱动型覆盖率在2022年第一季度环比提高8个基点，达到0.87倍 [39] - Bickford过去12个月的EBITDARM覆盖率在2022年第一季度环比提高10个基点，达到0.92倍（按旧租赁计算）；按新租赁调整后，2022年第一季度的预计覆盖率为1.31倍，第二季度过去三个月的覆盖率为1.3倍 [40][41] - 通过出售三座表现不佳的建筑，当前38处房产的投资组合平均入住率自5月最近一次资产出售以来提高了190个基点，达到84.5% [42] - 与Bickford有2600万美元的延期付款余额，目标是每年最低偿还300万美元，若Bickford达到特定绩效目标并完成某些房产处置，最多可减少600万美元 [43] 高级住房运营投资组合（SHOP） - 15处房产的SHOP投资组合占调整后净营业收入的5%，第一季度运营受运营商过渡影响，排除过渡成本后的净营业收入为320万美元，符合预测，预计第一年年化净营业收入贡献将处于低至中两位数水平，未来有600 - 800万美元的增量上行空间 [44] - 第二季度利润率处于20%多的中间水平，远低于历史表现；运营重点是重建销售渠道以提高入住率，7月Merrill Gardens和Discovery的综合投资组合入住率较6月提高90个基点，达到77.1% [45] 入口费社区 - 13个入口费社区占年化调整后净营业收入的27%，表现出色；最大租户SLC的EBITDARM覆盖率为1.22倍，第二季度入住率提高60个基点，达到82.3%，比疫情前高200个基点，7月入住率较6月又提高130个基点 [46] - 高级住房自由支配覆盖率从2021年第四季度的1.16倍提高到2022年第一季度的1.39倍 [47] 熟练护理投资组合 - 占年化调整后净营业收入的34%，EBITDARM覆盖率稳定在2.7倍，其中NHC为3.51倍，其他运营商约为1.98倍；SNF的弹性主要归因于NHC和Ensign，占SNF投资组合的约77%；自疫情开始以来，其他五家SNF运营商获得的租金减免很少，第二季度未提供与SNF相关的延期付款 [48] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 一年多前开始的投资组合优化基本完成，已完成超过3.56亿美元的资产出售，包括2.882亿美元的高级住房销售，开始看到EBITDARM覆盖率改善的成果 [13] - 优先考虑具有即时房地产所有权或有所有权途径的短期融资结构的交易；看到更多RIDEA类型的机会，但目前重点是推动当前业务的运营改善，再考虑扩展平台 [50] - 行业面临运营成本上升、入住率、通胀、劳动力限制等挑战 [9][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司投资组合状况改善，但Bickford组织中与公司投资组合无关的其他部分仍需关注，出于谨慎将其转为现金会计基础 [10] - SHOP业务开局良好，虽恢复过程漫长，但有内部增长的显著上行空间，也可作为长期外部增长的途径 [12] - 公司财务状况良好，杠杆处于目标范围低端，有大量资金可部署，无需立即发行股权，重点是回归增长 [53] 问答环节所有提问和回答 问题：为何现在将Bickford转为现金基础，以及在其财务方面看到了什么导致做出这一决定 - 原因包括Bickford有公司无法控制的其他贷款和债权人，且有即将到期的债务，尽管可能会展期和再融资，但审计师对此很关注，因此决定转换；公司认为已围绕投资组合建立了良好的隔离，有主租赁协议和良好的覆盖率，对自身房产和投资组合有信心 [57] 问题：若Bickford无法持续经营，公司有哪些选择，是否有备用运营商，能否保留与Bickford最近重组的租赁条款 - 可以考虑像将Holiday房产过渡到RIDEA那样，让不同地区的不同经理接管部分房产；另一种可能是，如果Bickford进行重组，他们可能会精简并希望保留该投资组合，因为这是一个表现良好、位于较好市场的新建筑投资组合，对重新调整后的Bickford或其他运营商来说是一个有吸引力的收购目标 [59][60] 问题：在上述情况下，2600万美元的递延租金会怎样，以及是否能出售三处待售资产 - 公司从未将递延租金计入资产负债表，随着直线收入开始将递延余额计入资产负债表，未来会持续评估Bickford的情况，不排除后期改变会计处理方式；待售房产是较旧且表现不佳的房产，公司在田纳西州的会计处理不会影响买家对房产的看法，买家会根据房产的年龄和表现，以及自身的运营平台和资本结构来考虑购买 [63][64][65] 问题：SHOP投资组合的RevPOR增长预期如何，与实时租赁的空置房间相比如何 - 目前重点是提高租赁量、重建销售渠道和改善入住率；随着入住率提高，预计会有相当一部分收益流入底线；目标有所调整，虽不期望回到45%的利润率，但预计利润率会随时间改善；在入住率稳定后，再关注提高RevPOR [68][69] 问题：SHOP投资组合的运营费用方面，是否达到满员，代理劳动力的使用情况如何 - 从满员角度来看，目前没有达到，招聘和留住员工具有挑战性，存在一定的人员流动；好在该投资组合不需要大量代理劳动力，没有因代理产生大量费用，虽有一些加班和招聘压力，但不像需求驱动型业务那样严重 [70] 问题：SHOP投资组合的低至中两位数年化净营业收入收益预期在短期内是否仍然有效，以及600 - 800万美元的增量应如何考虑时间安排 - 仍然目标是低至中两位数的运行率，目前进展符合预期；这一机会将在未来18 - 24个月内逐步显现，不会在明年全部体现，需要时间重建入住率和稳定运营 [75] 问题：递延余额在第二季度后是否有新情况，是否应认为第二季度的数字是合适的运行率，直到解决与小运营商的问题 - 公司难以回答这个问题，因为不想透露未来可能的特许权情况；今年年底前会有一些持续的递延付款，可能会延续到2023年；公司的目标是尽量减少递延付款，使其回到四五年前的正常业务水平 [76][77] 问题：是否意味着公司与小运营商的问题接近解决，比以前更乐观 - 是的，从EBITDARM覆盖率图表和进展报告中可以看到情况正在改善，这是出售表现不佳的建筑以及剩余建筑入住率和利润率提高的综合结果 [78][79] 问题：7月的收款数字是多少 - 公司未公布也不会公布该数字；第二季度有390万美元的租金递延付款，随着业务重组，收款情况比疫情期间有很大改善 [81] 问题：随着这些重组，收款是否会增加，以及4月递延付款的运行率在本季度保持稳定，但涉及的运营商从三家增加到五家，未来几个月递延付款是否会增加 - 公司会继续与运营商逐案合作，本季度有几家运营商出现了递延付款情况，会持续监控；已给出了今年递延付款的指导范围，并且正在对投资组合进行持续优化；正在评估出售一些建筑，出售后就不再有递延付款问题，这将是今年剩余时间的工作重点 [82][83]

公司基本信息 - 公司成立于1991年，是自管理房地产投资信托，有房地产投资和SHOP两个业务板块[165] 房地产投资业务数据 - 截至2022年6月30日，房地产及应收票据投资涉及33个州的181个设施，原始成本约24亿美元，应收票据账面价值2.095亿美元[166] - 高级住房需求驱动型的辅助生活设施74个，3975张床位，净营业收入 - 289万美元，占比 - 2.5%，投资7.44859亿美元[173] - 高级住房需求驱动型的高级生活园区10个，1359张床位，净营业收入641万美元，占比5.5%，投资2.45989亿美元[173] - 高级住房自由裁量型的独立生活设施7个，862个单元，净营业收入2014.5万美元，占比17.3%，投资1.07236亿美元[173] - 高级住房自由裁量型的入门费社区11个，2707个单元，净营业收入3084.7万美元，占比26.4%，投资7.45944亿美元[173] - 医疗设施中的专业护理机构65个，8653张床位，净营业收入3911.4万美元，占比33.5%，投资5.57996亿美元[173] - 医疗设施中的医院1个，64张床位，净营业收入204.6万美元，占比1.8%，投资4025万美元[173] - 截至2022年6月30日，房地产投资可报告部分中，SNFs平均有效年化NOI为每张床位9147美元，SLCs为每单元10646美元等；SHOP可报告部分平均有效年化NOI为每单元6652美元[176] - 截至2022年6月30日，公司房地产投资可报告部分13处物业被分类为待售资产，总净房地产余额为5670万美元[195] - 2022年第一季度，NHI房地产投资组合的SHO覆盖率为1.11x，SNF为2.67x，医疗非SNF为2.69x，总计为1.68x[209] - 2022年第一季度，NHI房地产投资同店组合的SHO覆盖率为1.13x，SNF为2.67x，总计为1.68x[212] SHOP业务数据 - 2022年4月1日起，15个高级住房独立生活设施从净租赁转为SHOP投资组合的两个独立企业[171] - 截至2022年6月30日，SHOP投资组合包括8个州的15个独立生活设施，共1731个单元[172] 房地产投资与处置情况 - 2022年4月29日，公司以1330万美元收购位于威斯康星州奥什科什的53单元辅助生活设施，初始租赁利率为7.25%，年递增率为2.5%[189] - 2022年上半年，公司完成房地产处置净收益1.08924亿美元，实现收益1111.1万美元[191] - 2022年7月，公司以约850万美元出售位于印第安纳州的辅助生活设施，产生交易成本30万美元[194] - 2022年4月1日，公司处置一处待售资产，并将佛罗里达州的一个辅助生活社区过渡到与Discovery Senior Living的现有房地产合伙企业[202] 租金与收入相关数据 - 2022年上半年，高级生活社区收入573,631美元，国民医疗保健公司收入171,530美元，假日公司收入为0，比克福德高级生活收入412,304美元，其他净收入1,370,360美元[201] - 2022年第二季度，公司租金收入为3998.2万美元，较2021年同期的6835.1万美元减少2836.9万美元，降幅41.5%[218] - 2022年第二季度，公司来自抵押贷款和其他票据的利息收入为782.6万美元，较2021年同期的591.9万美元增加190.7万美元，增幅32.2%[218] - 2022年第二季度，公司总费用为4961.1万美元，较2021年同期的4067.4万美元增加893.7万美元，增幅22.0%[218] - 2022年第二季度，公司净收入为2146.6万美元，较2021年同期的3923.1万美元减少1776.5万美元，降幅45.3%[218] - 2022年上半年，公司租金收入为10454.1万美元，较2021年同期的14310.1万美元减少3856万美元，降幅26.9%[220] - 2022年上半年，公司来自抵押贷款和其他票据的利息收入为1454.1万美元，较2021年同期的1197.8万美元增加256.3万美元，增幅21.4%[220] - 2022年上半年，公司总费用为11581.9万美元，较2021年同期的8491.7万美元增加3090.2万美元，增幅36.4%[220] - 2022年上半年，公司净收入为2971.2万美元，较2021年同期的7461.3万美元减少4490.1万美元，降幅60.2%[220] - 2022年上半年租金收入减少3860万美元，降幅26.9%，利息收入增加260万美元，增幅21.4%，利息支出减少480万美元，降幅18.4%[221] - 2022年上半年房地产销售净收益增加700万美元，2022年为1350万美元，2021年为650万美元[221] 疫情相关影响 - 截至2022年6月30日，公司给予租户的与疫情相关租金减免总计约4400万美元，其中合同约定需偿还的净租金递延为3800万美元[182] - 2022年上半年，比克福德的收入受大流行相关租金减免影响，约为550万美元，2021年三个和六个月分别为650万美元和1030万美元[203] 租赁协议调整 - 2022年第二季度，公司将比克福德的四个主租赁协议改为现金会计基础，冲销约1810万美元的直线租金应收款和约710万美元的租赁激励措施[204] - 2022年3月，公司将宾夕法尼亚州的一个辅助生活设施从比克福德投资组合转移到新运营商，并冲销约70万美元的直线租金应收款[205] - 2022年第二季度，公司重组并修订比克福德的三个主租赁协议，涉及26处房产，达成2600万美元未偿还大流行相关延期付款的还款条款[205] 入住率数据 - 2022年6月，高级生活社区平均入住率为82.1%，比克福德为83.5%，SHOP为76.2%；7月，高级生活社区为83.4%，比克福德为84.5%，SHOP为77.1%[207] 财务指标计算方式 - 公司将EBITDARM作为租户的主要绩效指标，通过计算覆盖率（EBITDARM/现金租金）评估运营商支付能力[208] 资产减值情况 - 2022年6月30日止三个月和六个月，公司房地产投资可报告部分分别记录减值费用410万美元和2870万美元[196] - 2022年上半年和第二季度，公司因新冠疫情等因素对长期资产分别计提约2870万美元和410万美元减值费用[214] 信用损失准备金 - 截至2022年6月30日，公司为估计信用损失设立520万美元准备金，对未提取贷款承诺的估计信用损失负债为80万美元[215] 资金流动性与债务情况 - 2022年6月30日，公司有7亿美元可动用的循环信贷额度、4340万美元无限制现金及现金等价物，还有通过ATM股权计划发行普通股获取4.174亿美元的潜力[222] - 2022年上半年经营活动提供净现金9544.8万美元，较2021年减少1306.4万美元，降幅12.0%；投资活动提供净现金1.92223亿美元，较2021年增加1.86994亿美元；融资活动使用净现金2.81096亿美元，较2021年增加1.55737亿美元[224] - 截至2022年6月30日，公司未偿还债务为11亿美元[227] - 2022年3月31日，公司签订7亿美元无担保循环信贷协议，取代之前的5.5亿美元无担保循环信贷额度，同时修订3亿美元定期贷款协议，第二季度偿还6000万美元[228][230] - 2022年3月，公司用循环信贷额度偿还7500万美元定期贷款，产生约20万美元未摊销贷款成本费用[231] - 截至2022年6月30日，循环信贷和定期贷款的利率分别为2.836%和3.04%，设施费为0.25%[232] - 截至2022年6月30日，公司合同付款义务总计12.70234亿美元，其中一年内到期1.65265亿美元，1 - 3年到期4.54071亿美元，3 - 5年到期1.74417亿美元，5年以上到期3.9724亿美元[255] - 截至2022年6月30日，公司未偿还贷款承诺总额1.449亿美元，已提供资金7571万美元，剩余6919万美元；开发承诺总额3404.5万美元，已提供资金2399.4万美元，剩余1005.1万美元[257][259] 财务比率指标 - 2022年上半年固定费用覆盖率约为6.6倍，截至2022年6月30日的三个月，综合净债务与年化调整后EBITDA比率约为4.0倍[240] 担保情况 - 公司的9.4亿美元银行信贷额度、4亿美元无担保私募定期贷款和2031年高级票据由子公司提供全额无条件担保[241] 股权与市值情况 - 截至2022年6月30日，公司有44,655,156股流通普通股，市值27亿美元，权益总额14亿美元[244] 股票回购计划 - 2022年4月15日，公司董事会批准最高2.4亿美元的股票回购计划，有效期一年，截至6月30日，该计划剩余约1.704亿美元[245][247] - 2022年第二季度，公司通过公开市场交易回购1,196,175股普通股，平均每股价格58.52美元[246] 股息情况 - 2022年和2021年上半年，公司董事会宣布或支付的季度股息分别为0.9美元和1.1025美元、0.9美元，2022年8月5日，董事会宣布向9月30日登记在册的普通股股东每股派发0.9美元股息，11月4日支付[251][252] 租赁诱导付款摊销 - 2022年第二季度和上半年，租赁诱导付款对收入的摊销分别为720万美元和740万美元，2021年同期分别为30万美元和50万美元[261] 诉讼相关情况 - 2021年12月20日，公司及其子公司对Welltower及其相关公司提起诉讼，称被告未履行对公司的法律义务，包括未支付租金和提供担保协议等[264] - 2022年第一季度，公司将约880万美元的租赁押金用于支付逾期租金，Welltower向托管账户转入约690万美元，2022年3月31日，公司与被告达成和解协议[265] - 2022年4月1日起，诉讼和解，690万美元托管资金释放给公司并确认为租金收入[267] 运营资金与可分配资金变化 - 2022年上半年摊薄后每股运营资金（FFO）较2021年同期减少0.63美元，降幅26.4%[270] - 2022年上半年摊薄后每股正常化运营资金（Normalized FFO）较2021年同期减少0.03美元，降幅1.3%[271] - 2022年上半年正常化可分配资金（Normalized FAD）较2021年同期减少340万美元，降幅3.06%[273] 不同时间段财务数据对比 - 2022年6月30日结束的三个月，净收入为2.1673亿美元，2021年同期为3.9183亿美元；六个月净收入为3.0073亿美元，2021年同期为7.4513亿美元[276] - 2022年6月30日结束的三个月，调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为6943.5万美元，2021年同期为6849.6万美元；六个月为1.3114亿美元，2021年同期为1.38979亿美元[279] - 2022年6月30日结束的三个月，固定费用为1045.5万美元，2021年同期为1227.9万美元；六个月为2001.2万美元，2021年同期为2460.4万美元[279] - 2022年6月30日结束的三个月，固定费用覆盖率为6.6倍，2021年同期为5.6倍；六个月为6.6倍，2021年同期为5.6倍[279] - 2022年第二季度净利润为2.15亿美元，2021年同期为3.92亿美元；2022年上半年净利润为2.97亿美元，2021年同期为7.46亿美元[282] 利率风险相关 - 截至2022年6月30日，公司约2.4亿美元的可变利率债务和抵押贷款及其他应收票据面临利率波动的市场风险，循环信贷安排未使用部分7亿美元若提取也适用可变利率[283] - 假设可变利率债务利率变动50个基点，且2022年6月30日未偿余额不变，净利息费用每年将增减约120万美元，摊薄后每股约增减0.03美元[284] - 截至2022年6月30日，固定利率债务中私募定期贷款、高级票据、房利美定期贷款余额分别为4亿美元、4亿美元、7684.5万美元，占比分别为35.8%、35.8%、6.9%；可变利率债务中银行定期贷款余额为2.4亿美元，占比21.5%[286] - 假设市场利率平行变动50个基点，私募定期贷款、高级票据、房利美贷款公允价值会相应变化，如私募定期贷款利率降50个基点公允价值为3.96亿美元，升50个基点为3.87亿美元[287] - 2022年6月30日，抵押贷款和其他应收票据公允价值约2.04亿美元，市场利率变动50个基点，其公允价值将增减约260万或310万美元[288] 合并净营业收入情况 - 2022年Q2合并净营业收入（NOI）为4862.9万美元，2021年

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度摊薄后普通股每股净收益为0.18美元，2021年同期为0.78美元，较2021年第四季度环比增长0.04美元 [16] - 2022年第一季度摊薄后普通股每股FFO指标，与2021年第四季度相比，NAREIT FFO从1.07美元降至1.05美元，下降0.02美元；正常化FFO从1.06美元增至1.10美元，增长0.04美元 [16] - 2022年第一季度正常化可分配资金较2021年第四季度增加680万美元，主要因确认880万美元Holiday租赁押金及较低利息费用，被额外租金减免、先前宣布的租赁修改、资产处置和较高法律费用抵消 [17] - 2022年第一季度股息为每股0.90美元，于5月6日支付，代表正常化FFO和FAD总美元派息率分别为81.9%和78.3%；董事会宣布第二季度股息为每股0.90美元，6月30日登记股东可于8月5日获得 [19] - 截至2022年3月31日，公司自2021年第一季度末减少债务约2.757亿美元，净债务与调整后EBITDA杠杆比率为4.9倍 [20] - 2022年第一季度重铸循环信贷安排，可用信贷从5.5亿美元增至7亿美元；4月30日，循环信贷下有8500万美元未偿还，现金为1640万美元；第一季度未通过ATM计划发行股权，预计第二季度也不会发行；ATM计划下仍有约4.16亿美元可用，近期股票回购计划下还有2.4亿美元剩余 [22] - 4月18日发布年度指引，NAREIT FFO每股在4.32 - 4.42美元之间，正常化FFO每股在4.38 - 4.48美元之间，FAD在2.018 - 2.064亿美元之间 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房需求驱动型投资组合 - 完成约2.14亿美元高级住房资产处置，与大型租户（如Bickford）重组了几份租约；Bickford租约重组后，投资组合年化租金定为2800万美元，过去三个月租赁覆盖率高于1倍，预计随销售和潜在客户增加而上升；仍在出售部分Bickford建筑，以改善企业现金流并减少未来援助需求；4月未为Bickford提供租金减免，预计5月也不会提供；目标是Bickford每年至少偿还300万美元递延余额，最高可减少600万美元，具体取决于其业绩目标完成情况和特定资产处置情况 [25][26] - 4月1日，将6处遗留Holiday房产过渡给Merrill Gardens，9处房产过渡给Discovery Senior Living，均为高级住房运营模式（SHOP）下的合资企业；预计年化NOI贡献处于低至中两位数水平，未来有600 - 800万美元的增量上行空间 [27] 持续照料退休社区（CCRCs） - 13处CCRCs占扣除递延款项后年度现金收入的30%，表现出色；最大租户SLC的EBITDARM覆盖率为1.18倍，排除PPP贷款后较上一时期的1.1倍有所增加；其他CCRCs的覆盖率同比下降，但仍约为1.57倍，公司对此感到满意 [28] 熟练护理投资组合 - 占扣除递延款项后年度现金收入的35%，EBITDARM覆盖率稳定在2.71倍，其中NHC为3.61倍，其他运营商约为1.9倍；这种韧性主要归因于NHC和Ensign，它们约占熟练护理（SNF）投资组合的75%；自疫情开始以来，其他五家SNF运营商获得的租金减免极少，4月未提供任何援助 [29] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 过去一年通过约2.62亿美元资产出售、租约重组和租户过渡等方式优化投资组合，预计今年上半年完成净收益超1亿美元的其他表现不佳房产处置，这些处置对现金NOI影响极小 [9][10] - 4月将剩余遗留Holiday房产过渡到与Merrill Gardens和Discovery Senior Living的两个新SHOP合资企业，此类合资企业与传统的 triple net 战略相结合，使公司在新业务和高级住房领域具有强大竞争力 [12] - 资产负债表状况良好，过去12个月减少债务超2.75亿美元，尽管Welltower有8个月延期付款和未付款情况，仍将杠杆率维持在净债务与调整后EBITDA的4 - 5倍目标范围内；投资管道开始重建，近期宣布2.4亿美元股票回购计划，短期内有充足机会部署资本，无需发行股权 [13] - 公司对新的SHOP合资企业持乐观态度，认为这是高级住房行业的另一种增长途径，但近期重点是对自身组织进行投资，确保有足够资源使SHOP成为稳定的NOI贡献者 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为已基本完成投资组合优化，达到转折点，大大提高了可见性，近期发布的指引与第一季度业绩相符 [15][18] - 运营商仍面临运营挑战，但公司现在能更好地预测这些挑战 [15] - 希望CMS最终报销规则比提议规则更有利，但即使并非如此，也预计SNF运营商的整体健康状况不会发生重大变化 [30] 其他重要信息 - 欢迎Tracy Colden于6月1日加入公司董事会 [36] 问答环节所有提问和回答 问题1: Bickford递延款项的偿还方式 - 目标是每年至少偿还300万美元，按每月分期付款，具体支付公式和时间正在确定；随着Bickford业绩提升，偿还金额可能增加 [39] 问题2: 第一季度980万美元租金减免的定义 - 包括延期付款和减免，具体可查看补充材料第20页 [40] 问题3: 第一季度79.7%的收款率与4月94.1%的收款率差异原因 - 这是长期租约调整的结果，除非有意外的延期付款或减免，收款率应会提高 [43] 问题4: Bickford采用四份主租约而非一份主租约的原因 - 部分房产有债务担保，需采用不同租约结构；此外，不同时期收购的不同投资组合也导致租约分散；未来有简化的可能性，但目前为解决问题和维持现状，暂保持现有结构 [45][46] 问题5: 高级住房投资组合从 triple net 租约转换为SHOP模式的潜在比例 - 目前更多从新业务角度考虑，而非转换角度；若有机会获取额外收益，会进行相关讨论 [47] 问题6: 15处Holiday资产第一季度的季度NOI以及到年底的预计增长情况 - 第一季度数据噪音大，无太大参考意义；第二季度数据更有意义，但会受过渡影响有所波动；预计第三和第四季度将达到低至中两位数的年化NOI目标 [49] 问题7: 与新运营商关系中的管理费计算基础 - 管理费基于收入计算，是典型的市场管理费；合资企业中运营商通过盈利分成、房产估值增值和未来现金流分享获取额外收益，而非通过管理费结构 [50] 问题8: 投资积压情况，包括时间、规模和产品类型 - 公司保持机会主义态度，交易流不稳定，目前市场仍有波动；已完成与Encore的几笔交易，正在履行现有承诺，并耐心寻找新机会 [51] 问题9: Bickford每月最低还款额的确定方式以及获得600万美元递延款项减免的条件 - 激励措施主要围绕企业层面的投资组合入住率、利润率和资产处置等目标；还款公式基于公司投资组合子集产生的NOI，但具体还款时间和方式仍在考虑中，会综合考虑市场情况和运营稳定性 [54][55] 问题10: 4月向三家运营商提供的130万美元递延款项是否涉及新运营商 - 不涉及过去未提及的新运营商，目前处于优化战略的最后10% - 15%阶段 [57] 问题11: 利率上升是否会对租户造成问题 - 公司与所有客户保持沟通，据了解，投资组合中没有会对客户信用产生负面影响的重大债务到期或债务重组情况，但会持续关注该问题 [59]

公司概况 - 公司是专注于高级住房和医疗设施投资的房地产投资信托基金，投资组合包括多种类型的社区和设施[11] - 公司领导团队包括总裁兼首席执行官Eric Mendelsohn等[12] 投资组合 - 截至2022年5月9日，投资组合有201处物业，分布在30个州，与32个运营伙伴合作[14][15] - 截至2022年3月31日，投资组合的年化现金收入为2.227亿美元，其中医疗占36%，其他收入占4%[17][18][19] 运营伙伴 - 运营伙伴包括私有SHO、公有SNF/SHO等多种类型，按年收入占比划分，私有SHO占比最高为23%[22] 财务表现 - 2022年第一季度总营收7.1327亿美元，调整后EBITDA为6.1475亿美元[40] - 2022年第一季度净收入8246万美元，摊薄后每股收益0.18美元[76] 债务情况 - 截至2022年3月31日，总债务12.49043亿美元，净债务12.12921亿美元[40] - 债务包括有担保债务和无担保债务，加权平均利率3.00%，加权平均期限4.4年[47][48] 投资与处置 - 近期有多项租赁和贷款投资活动，如对Vizion Health的租赁投资4.025亿美元，收益率8.50%[36] - 2021 - 2022年有多项物业处置，总处置金额2.62359亿美元[80]

财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度总收入为7.1327亿美元，较2021年同期的8.0885亿美元下降11.8%[175] - 公司2022年第一季度租金收入同比下降1360万美元（13.6%），主要因360万美元租金减免和630万美元资产处置影响[190][188] - 公司抵押贷款和其他票据利息收入增加65.6万美元（10.8%），主要来自新增贷款[190][188] - 利息支出减少277.5万美元（21.4%），因利率互换协议到期及债务偿还[190][188] - 房地产和贷款减值损失增加2457.8万美元，主要来自三处物业的减值[190][188] - 公司2022年第一季度净利润同比下降2713.8万美元（76.7%），主要受租金下降和资产减值影响[188][189] - 公司2022年第一季度经营活动现金流同比下降1823.2万美元（32.0%），主要因租金减免[193] - 2022年第一季度FFO每股摊薄收益下降0.18美元（14.6%），主要受COVID-19疫情影响[232] - 2022年第一季度Normalized FFO每股摊薄收益下降0.14美元（11.3%）[233] - 2022年第一季度Normalized FAD下降690万美元（11.54%）[236] - 2022年第一季度调整后EBITDA为6147.5万美元，2021年同期为7048.5万美元[242] 各条业务线表现 - 高级住房-需求驱动型物业（辅助生活和记忆护理社区）占总收入的16%，投资额为9.973亿美元[140] - 高级住房-自由支配型物业（独立生活和入门费社区）占总收入的37.3%，投资额为11.852亿美元[140] - 医疗设施（专业护理设施和医院）占总收入的28.5%，投资额为5.982亿美元[140] - 公司总收入的72%来自9个主要运营商，包括Bickford Senior Living和The Ensign Group等[141] - 截至2022年3月31日，公司平均有效年化租金收入为：专业护理设施每床8,934美元，医院每床63,899美元[142] - 2022年第一季度四大核心租户收入占比：Senior Living Communities（18%）、Holiday（14%）、NHC（13%）、Bickford（10%）[163] 各地区表现 - 佛罗里达州收入从2021年的7707万美元下降至2022年的5944万美元，降幅达22.9%[175] - 华盛顿州收入从2021年的4662万美元下降至2022年的3904万美元，降幅达16.3%[175] - 田纳西州一处物业在2022年第一季度出售，德州两处物业被归类为持有待售资产[183] 管理层讨论和指引 - 公司已同意推迟2022年第二季度180万美元合同租金，并预计部分租户可能需要额外延期[147] - 截至2022年3月31日，Bickford Senior Living未偿还延期租金达2600万美元，正协商每年最低偿还300万美元，并可能根据业绩目标再减少600万美元[148][170] - 公司2022年第一季度计提2460万美元减值损失，其中1530万美元涉及一处在用物业[157] - 公司2022年第一季度计提长期资产减值约2460万美元，其中1540万美元与疫情相关[184] - 公司董事会批准了2.4亿美元的股票回购计划，有效期至2023年4月[215] - 公司董事会宣布2022年第一季度每股季度股息为0.90美元，与2021年同期的1.1025美元相比有所下降[214] 资产和债务情况 - 公司投资组合包括201个设施，分布在32个州，其中132个为高级住房物业，68个为专业护理设施，1个医院[133] - 公司房地产投资组合原始成本约为28亿美元，租金收入主要来自27个承租人的三重净租赁[133] - 抵押贷款和其他应收票据的账面价值为3.215亿美元，扣除510万美元的预期信用损失准备[133] - 公司总房地产投资组合价值为27.807亿美元，占总投资的89.7%，而抵押贷款和其他应收票据占10.3%[140] - 截至2022年3月31日，公司拥有6150万美元可用信贷额度及3610万美元无限制现金[191] - 公司2022年3月完成7亿美元无担保循环信贷协议，取代原5.5亿美元信贷额度[197] - 截至2022年3月31日，公司未偿债务总额为12亿美元[196] - 公司无担保循环信贷和3亿美元定期贷款的SOFR利差为1.05%，费用为0.25%，基于BBB-/Baa3评级[201] - 截至2022年3月31日，公司合并总债务为12.49亿美元，净债务为12.13亿美元[207] - 公司2021年1月发行了4亿美元、利率3.00%的2031年到期高级票据[203] 其他重要内容 - 截至2022年3月31日，公司因疫情给予租户的租金减免总额为4140万美元，其中3590万美元为合同约定需偿还的延期租金[146] - 2022年第一季度公司向6个租户批准630万美元租金延期，其中Bickford Senior Living占400万美元，并获150万美元租金豁免[146] - 2022年第一季度公司完成两笔房地产处置，总净收益1317万美元，实现净利298万美元[153] - 2022年4月公司出售两处德克萨斯州养老设施，现金对价780万美元，交易成本50万美元，录得微小收益[155] - 截至2022年3月31日，20处物业（净值1.32亿美元）被列为待售资产，第一季度租金收入310万美元[156] - 公司10处物业（净值8950万美元）存在租户购买权，2022年第一季度相关租金收入260万美元[159][160] - 公司因Welltower诉讼和过渡活动增加170万美元法律费用[232][233][236] - 公司收到880万美元Holiday租赁押金用于抵偿拖欠租金，截至2022年3月31日未付合同租金为910万美元[228] - Welltower将690万美元转入托管账户，后因诉讼和解释放给公司[228][230] - 公司与Welltower的诉讼达成和解，Welltower将689万美元转入托管账户，并于2022年4月1日释放给公司[228][230] - 公司终止了与Well Churchill Leasehold Owner LLC的母租约，将15处物业转入两个新的SHOP合伙企业中[229]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司摊薄后普通股每股净收益为0.14美元，2020年同期为0.83美元；全年摊薄后普通股每股净收益为2.44美元，2020年为4.14美元，同比下降主要因5180万美元减值费用、2800万美元租金减免、140万美元五个月的假日租金未支付以及540万美元非现金股票薪酬费用增加，部分被1120万美元房地产销售收益抵消 [16] - 2021年第四季度，摊薄后普通股每股FFO从1.28美元降至1.07美元，下降0.21美元；正常化FFO从1.37美元降至1.06美元，下降0.31美元；正常化FAD同比下降1310万美元，环比下降530万美元至4590万美元，主要受假日租金降低、额外租金减免和资产处置影响 [17] - 截至2021年12月31日的季度，公司债务减少约4300万美元，包括1800万美元有担保债务和2500万美元2022年定期贷款；净债务与年化EBITDA杠杆比率为4.9倍 [21] - 1月31日，公司在5.5亿美元循环信贷额度下有1000万美元未偿还债务，现金为1640万美元；第四季度未通过ATM计划发行任何股权，预计第一季度也不会发行，ATM计划仍有4.16亿美元可用额度；8亿美元循环信贷和定期贷款信贷安排将于今年8月到期，正在进行7亿美元新循环信贷额度的银团贷款流程，目标是3月完成 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 持续护理退休社区（CCRCs） - 13个CCRCs占公司扣除递延款项后年化现金收入的30%，自疫情开始以来表现一直优于租赁驱动和独立式独立生活社区；非SLC物业的EBITDARM覆盖率从上年同期的1.66倍提高到1.75倍；SLC团队表现出色，第四季度平均入住率为81.7%，较第三季度提高130个基点，12月和1月保持在81.7%，高于疫情前水平 [24] 需求驱动型老年住房 - 101处物业占扣除递延款项后年化现金收入的约29%，第四季度入住率普遍上升，但季度末和今年1月增长放缓，归因于正常季节性因素和近期新冠病例激增；EBITDARM覆盖率为0.84倍，不包括Bickford时降至0.76倍；居民和家属对劳动力问题表示理解，租金有中到高个位数增长，对入住率影响较小，有助于维持2022年NOI利润率 [25][26][27] 独立生活社区 - 17处假日物业本季度未支付租金，占扣除递延款项后年化现金收入的2%；正在出售1处物业，将其余物业过渡给Merrill Gardens和Discovery；NOI利润率从疫情前的40%多降至目前的30%多，入住率下降超过1000个基点；预计该投资组合目前的年化NOI处于低至中个位数区间，未来几年有600万至800万美元的增长空间 [29] 专业护理 - 占扣除递延款项后年化现金收入的35%，由NHC和Ensign Group主导，分别贡献16%和10%的年化现金收入；同店SNF EBITDARM覆盖率为2.85倍，其中NHC为3.94倍，其他运营商为1.96倍；部分小运营商因劳动力问题面临压力，可能提供财务援助，但尚未做出决定 [30] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司计划出售表现不佳的资产、将物业过渡给新租户、重组租约并开拓新收入来源，以将公司转变为更强大的医疗房地产投资信托基金；已完成23处物业出售，净收益约2.44亿美元，包括19处表现不佳的老年住房物业，售价1.95亿美元；预计完成剩余12处物业的重新定位；董事会已批准出售另外4处表现不佳的物业，预计今年晚些时候完成交易；目前目标出售16处住房物业，预计净收益1.25亿美元，合同租金资本化率约9%，NOI资本化率为个位数 [7][8][9] - 公司与Bickford的重组进度因Omicron受阻，正在评估是否需要提供更多短期财务援助，有信心重组将改善投资组合质量和覆盖比率 [10] - 公司正努力将遗留假日投资组合过渡到与Merrill Gardens和Discovery的店铺合资企业，但因对Welltower的诉讼而延迟，与现有经理Atria保持良好沟通，认为行业基本面好转时可实现长期增长 [11][12] - 公司业务发展活跃，2021年宣布超过1.205亿美元投资，加权平均收益率近9%；与Montecito的合作增加，第四季度投资超过1000万美元，预计两年内完成5000万美元承诺；宣布为Encore Senior Living提供2850万美元新建设贷款，双方关系良好且不断发展 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前处于盈利低谷，随着疫情影响减弱和重新定位战略全面实施，未来前景乐观；虽战略行动时间延长，但整体战略不变 [14] - 行业基本面开始好转，公司有望抓住因疫情损失的NOI增长机会；高级住房市场在部分市场已开始复苏，2022年将是复苏转折点 [12][59] 其他重要信息 - 截至1月底，公司有未出资承诺约1.09亿美元，平均收益率约8.5%，预计2022年大部分承诺将出资 [20] - 2021年第四季度股息为每股0.90美元，于2022年1月31日支付，占正常化FFO和FAD的总美元派息率分别为84.8%和89.9%；董事会宣布第一季度股息为每股0.90美元，记录日期为3月31日，支付日期为5月6日 [20] 问答环节所有提问和回答 问题1: 能否以第四季度为基础预测未来业绩 - 可以从第四季度开始考虑，但需注意所有掉期已到期，利息费用会有收益；其他费用如法律费用增加；公司仍在处置部分物业，会影响债务和NOI；假日资产控制权问题尚未解决，难以给出准确预测，预计周五听证会结束后会有更清晰信息 [39][40] 问题2: 公司拥有控制权的影响 - 这涉及合并问题，需要将相关信息纳入财务报表；还需确定NOI归属，以及周五听证会结果未知，听证会结束后会提供更多信息 [41] 问题3: 假日投资组合目前的NOI和增长潜力 - 目前年化NOI处于低至中个位数区间，未来几年有600万至800万美元的增长空间 [42] 问题4: 1月10日宣布的租赁修正案相关问题 - 该修正案针对高级住房租户，目的是使租户覆盖率接近1倍；公司有资产处置计划，有助于租户改善状况；未公布除前三大客户外的个别覆盖率，可参考非大客户的投资组合覆盖率作为参考 [43][44][45] 问题5: 今年投资活动与去年相比如何 - 公司有超过1亿美元的承诺待履行，去年在困难情况下仍有1亿美元投资；虽未设定具体投资目标，但认为去年投资水平是下限，预计会部署未出资承诺并进行一定水平投资 [48] 问题6: 是否考虑放弃与Bickford的合作 - 公司将Bickford视为合作伙伴，一直在帮助其成为更独立的组织；目前在减少对其的敞口并限制未来业务，但未考虑出售整个投资组合，认为其是优秀运营商，通过财务解决方案可恢复盈利能力 [50][51][52] 问题7: 对新运营商管理能力的信心 - 公司出售大部分Bickford物业，只有一处物业将过渡给宾夕法尼亚的新运营商 [53] 问题8: 对投资组合进行压力测试时，对是否会出现新租户需要帮助的信心 - 公司认为总有部分投资组合需要援助，不同租户面临不同情况，如政府援助、个人资源耗尽和劳动力困难等；寻找有能力的运营商困难，行业中许多运营商面临压力；高级住房市场正在复苏，2022年将是转折点 [56][57][59] 问题9: 周五听证会的积极和消极结果 - 积极结果是裁决有利于公司，即公司能够对租户实体的会员权益进行止赎，从而控制建筑物的过渡；消极结果是裁决不利于公司 [60][61] 问题10: 假日投资组合已收取资金的存放位置 - 公司无法明确回答，但有相关财务报表显示资金存在 [64] 问题11: 为何不先完成过渡再进行法律诉讼 - 过渡建筑物需要对方大量合作，包括信息提供、员工假期工资支付和物业税代管账户转移等，无法单方面完成过渡，诉讼时机经过仔细分析和战略考量 [66] 问题12: 第一季度租金减免和延期情况 - 预计第一季度租金减免和延期情况与第四季度相当 [67] 问题13: 2022年三大租户的入住率展望和租金增长情况 - 1月入住率略有下降，部分归因于季节性因素和Omicron；预计4 - 6月销售情况较好，运营商需建立潜在客户和参观量管道；租金增长在5% - 8%之间，部分在特定时间调整，部分在居民周年日调整，需一年时间全面实施，有助于维持利润率，但主要是为了抵消加班费、代理费用和工资上涨的影响 [70][71][72] 问题14: 公司对行为健康领域的看法和相关计划 - 公司一直对行为健康领域感兴趣，正在与Vision等合作伙伴探索机会，预计会有更多相关交易；在转换方面，虽未进行大量操作，但部分资产处置考虑了行为健康客户的需求，若有合适机会会考虑 [75][76] 问题15: 遗留假日资产过渡到新运营商和合资企业的时间线 - 理想情况下，若周五听证会结果有利，将在听证会结束后30天内完成过渡，即同一季度；但可能有多种因素导致延迟，不做具体猜测 [77][78][81] 问题16: 若周五听证会结果不利，公司的备用计划 - 公司有其他选择，但不会在财报电话会议上透露 [87] 问题17: 是否仍会在第一季度确认假日投资组合的保证金，金额是多少 - 公司仍打算在第一季度确认880万美元保证金，目前正在接受审计，预计会按计划进行，该保证金将计入租金收入 [90][91]

公司概况 - 公司是专注于老年住房和医疗设施投资的房地产投资信托基金，投资组合涵盖多种类型物业[7] - 公司领导团队包括总裁兼CEO、首席财务官等多个职位[9] 投资组合 - 截至2021年12月31日，投资组合包括213处物业，分布在31个州，高级住房需求驱动型占29%，高级住房自由裁量型占32%，医疗类占36%，其他收入占3%[14][15] - 2021年第四季度总租赁物业198处，总租金收入2.71049亿美元，总营收2.98715亿美元[18] 运营伙伴 - 公司有多个运营伙伴，如Senior Living Communities占收入的20%，National HealthCare Corporation占16%等[20] 财务指标 - 2021年第四季度调整后EBITDA为6173.3万美元，净债务与调整后EBITDA的比率为4.9倍[38][76] - 2021年第四季度固定费用覆盖率为5.2倍，利息覆盖率为5.0倍[38] 债务情况 - 截至2021年12月31日，总债务为12.42883亿美元，其中有担保债务7703.8万美元，无担保债务11.75亿美元[38][47] - 债务到期情况分散，2022 - 2023年有部分短期债务到期，也有长期债务在2031年到期[49] 投资活动 - 近期有多项租赁和贷款投资活动，如2021年第二季度对Vizion Health的租赁投资4.025亿美元，收益率8.50%[34] 处置情况 - 2021 - 2022年有多项物业处置，高级住房处置总净收益1.95448亿美元，医院及医疗办公楼处置总净收益4828万美元[80]

财务数据关键指标变化 - 2021年公司总收入2.987亿美元，较2020年下降10.2%，其中租金收入2.71亿美元（占比90.7%），抵押贷款和其他应收票据利息收入2770万美元（占比9.3%）[23] - 2021年公司摊薄后每股FFO较2020年同期减少0.89美元，降幅16.2% [324] - 2021年12月31日财年摊薄后普通股每股正常化FFO较2020年同期减少1美元，降幅17.9%[325] - 2021年12月31日财年正常化FAD较2020年同期减少3030万美元，降幅12.6%[327] - 2021年净收入为1.11967亿美元，2020年为1.85311亿美元，2019年为1.60449亿美元[332] - 2021年调整后EBITDA为2.66645亿美元，2020年为3.07351亿美元，2019年为2.98437亿美元[332] - 2021年固定费用覆盖率为5.5倍，2020年为6.0倍，2019年为5.4倍[332] - 截至2021年12月31日，公司债务总额12.52038亿美元，加权平均利率2.95%；2020年债务总额15.03354亿美元，加权平均利率2.91%[337] - 2021年和2020年12月31日，公司总资产分别为28.38876亿美元和31.20489亿美元[354] - 2021年和2020年12月31日，公司总负债分别为13.21893亿美元和15.97544亿美元[354] - 2021年、2020年和2019年，公司净收入分别为1.11967亿美元、1.85311亿美元和1.60449亿美元[357] - 2021年、2020年和2019年，公司综合收入分别为1.19116亿美元、1.81594亿美元和1.55718亿美元[360] - 2021年、2020年和2019年，公司租金收入分别为2.71049亿美元、3.07208亿美元和2.94182亿美元[357] - 2021年、2020年和2019年，公司折旧费用分别为8079.8万美元、8315万美元和7681.6万美元[357] - 2021年、2020年和2019年，公司利息费用分别为5081万美元、5288.2万美元和5629.9万美元[357] - 2021年、2020年和2019年，归属于普通股股东的基本每股收益分别为2.45美元、4.14美元和3.70美元[357] - 2021年、2020年和2019年，归属于普通股股东的摊薄每股收益分别为2.44美元、4.14美元和3.67美元[357] - 2021年净收入为111,967千美元，2020年为185,311千美元，2019年为160,449千美元[363] - 2021年经营活动提供的净现金为210,859千美元，2020年为232,148千美元，2019年为240,955千美元[363] - 2021年投资活动提供的净现金为185,277千美元，2020年使用89,712千美元，2019年使用342,521千美元[363] - 2021年融资活动使用402,994千美元，2020年使用111,762千美元，2019年提供107,323千美元[363] - 2021年现金及现金等价物和受限现金减少6,858千美元，2020年增加30,674千美元，2019年增加5,757千美元[363] - 2021年支付的利息净额为43,680千美元，2020年为43,406千美元，2019年为54,027千美元[366] - 2021年末普通股股东权益为1,507,083千美元，2020年末为1,512,234千美元，2019年末为1,497,631千美元[369] - 2021年末非控股股东权益为9,900千美元，2020年末为10,711千美元，2019年末为621千美元[369] - 2021年宣布的普通股股息为每股3.8025美元，2020年为每股4.41美元，2019年为每股4.20美元[369] - 2021年发行普通股净收入为47,904千美元，2020年为34,649千美元，2019年为95,774千美元[363][369] 投资组合资产情况 - 截至2021年12月31日，公司投资组合中有125处老年住房物业和11处以老年住房物业为抵押的抵押贷款[25] - 截至2021年12月31日，公司投资组合中有73处医疗设施和3处以医疗设施为抵押的抵押贷款[30] - 截至2021年12月31日，公司在33个州的198处医疗房地产的投资约为29亿美元，包括125个老年住房社区、72个专业护理机构和1家医院[371] - 截至2021年12月31日，公司14笔抵押贷款及其他应收票据总计3.052亿美元，扣除预期信贷损失准备金520万美元[371] - 截至2021年12月31日，公司持有10个未合并可变利益实体的权益，因缺乏对其经济绩效产生重大影响活动的直接或间接决策权，不将其作为主要受益人[376] 贷款相关利率情况 - 2021年公司抵押贷款、建筑贷款和夹层贷款的年利率在6.5%至9.5%之间[34] - 截至2021年12月31日，公司有7笔抵押贷款，利率在7%至8.25%之间[39] - 截至2021年12月31日，公司有6笔夹层贷款，利率约在6.5%至9.5%之间[40] - 截至2021年12月31日，公司有8笔建筑贷款，利率在7.25%至9%之间[41] - 截至2021年12月31日，公司为一位老年住房行业借款人提供的循环信贷额度利率为7.52%[42] - 公司为Senior Living提供2000万美元循环信贷额度，2023年1月1日起降至1500万美元，2021年末已使用960万美元，年利率7.52%[49] - 2019年6月公司向Senior Living提供3270万美元抵押贷款，利率7.25%，贷款赋予公司3820万美元购买选择权[50][51] 业务运营与计划 - 公司大部分现有租约包含租金年度递增条款，租赁收入按直线法在租约期限内确认[35] - 公司计划在2022年上半年将15处独立生活设施转移到两个独立的合资企业中[44] - 2021年公司组合收入中，公有运营商占比24%，区域运营商占比59%，私有全国连锁占比14%，小型运营商占比3%[46] - 2021年Senior Living、NHC、Bickford、Holiday等租户收入占比分别为17%、12%、12%、未达10%，其他租户净收入占比55%[47] - 截至2021年12月31日，公司向Senior Living出租10个退休社区共2068个单元，15年主租赁协议含两个5年续约选项，年递增率3%[48] - 2021年公司向Bickford出售6处房产，售价5290万美元，获现金3990万美元，产生360万美元收益[57] - 截至2021年12月31日，公司对Bickford的3笔建设贷款承诺为4290万美元，已提供3670万美元[58] - 2021年公司出售9处租给Holiday的房产，净账面价值1.24亿美元，现金对价1.208亿美元，产生190万美元收益和460万美元减值[61] - 截至2021年12月31日，公司对7个运营商的营运资金和建设贷款承诺为2.747亿美元，已提供1.994亿美元[64] - 截至2021年12月31日，公司有3390万美元或有租赁激励承诺，已提供150万美元[66] 行业政策与资金分配 - 2022财年，CMS预计根据SNF PPS向专业护理机构的付款将比2021财年增加4.1亿美元，即1.2%[79] - 在SNF基于价值的采购计划下，CMS将专业护理机构的医疗保险付款减少2个百分点[81] - CARES法案、PPPHCE法案和CAA总共授权通过公共卫生和社会服务应急基金向医疗保健提供者分配1860亿美元资金[85] - 2020年5月1日至2022年3月31日，暂停了根据2011年预算控制法案对医疗保险提供者2%的自动减支付款调整，2022年4月1日至6月30日减支调整降至1%，7月1日恢复至2%，2030年减支调整增至最高3%[87] - 由于ARPA对联邦预算赤字的影响，原本2022年1月需生效的高达4%的额外医疗保险付款削减被推迟至2023年[88] REIT资格相关要求 - 公司需满足两个总收入测试以维持REIT资格，一是每个纳税年度至少75%的总收入（不包括禁止交易的总收入）需为特定类型收入，二是至少95%的总收入（不包括禁止交易的总收入）需为符合75%总收入测试的收入等[104][105] - 为维持REIT资格，每个纳税年度每季度末需满足资产测试，至少75%的总资产价值需由特定资产构成[106] - 每个纳税年度，公司必须向股东分配股息（非资本利得股息），总额不少于90%的“REIT应税收入”（不考虑股息支付扣除或净资本损益）与90%的税后净收入（如有）之和减去某些非现金收入项目[108] - 公司拥有的所有TRS价值不能超过其资产价值的20%，目前拥有NHI - SS TRS, LLC的全部成员权益[109] - 公司自1991年首次选择作为REIT纳税，预计每个纳税年度都符合REIT资格，但不能保证实际运营结果能满足相关要求，且美国联邦所得税待遇可能随时改变[98][99] 债务与融资情况 - 截至2021年12月31日，公司未偿还债务为12亿美元[279] - 公司的无担保银行信贷安排包括9.25亿美元的银行信贷额度，其中7500万美元的定期贷款于2022年8月到期，3亿美元的定期贷款于2023年9月到期，5.5亿美元的循环信贷额度于2022年8月到期[280] - 2021年4月，公司支付60万美元的延期费，将循环信贷额度的到期日延长至2022年8月[281] - 公司正在协商新的信贷协议，将提供7亿美元的高级无担保循环信贷额度，可增加至多3亿美元的增量信贷额度[282] - 2021年1月26日，公司发行4亿美元的3%高级票据，净收益约为3.923亿美元，用于偿还1亿美元的定期贷款和减少循环信贷额度的借款[289] - 2021年4月1日，公司支付6710万美元，包括100万美元的应计利息和610万美元的转换溢价，以赎回可转换高级票据[291] - 截至2021年12月31日，公司的固定费用覆盖率约为5.5倍，综合净债务与调整后EBITDA的比率约为4.8倍[298] - 2021年12月31日，公司4亿美元的利率互换协议到期，无剩余利率互换协议[299] - 公司的9.25亿美元银行信贷额度、4亿美元的无担保私募定期贷款和2031年高级票据由子公司提供全额无条件担保[301] 市场风险与影响 - 截至2021年12月31日，公司约3.75亿美元可变利率债务和应收抵押贷款及其他票据面临利率波动市场风险，循环信贷安排未使用部分5.5亿美元若提取也适用可变利率[334] - 假设利率变动50个基点，可变利率债务年净利息费用将增减约190万美元，摊薄后每股约0.04美元[335] - 假设市场利率平行变动50个基点，2021年12月31日固定利率债务公允价值会相应变化，如私募定期贷款、高级无担保票据和房利美定期贷款[339] - 截至2021年12月31日，应收抵押贷款及其他票据公允价值约3.148亿美元，市场利率变动50个基点，其公允价值将增减约400万或700万美元[340] 人员情况 - 截至2021年12月31日，公司有19名全职员工和1名兼职员工，数量与2020年12月31日相比无变化[73] 未来现金需求与承诺 - 截至2021年12月31日，公司预计2022年及以后的重大现金需求总计14.11117亿美元，其中2022年为1.58011亿美元[313] - 截至2021年12月31日，公司未偿还贷款承诺总额2.747亿美元，其中3760万美元预计12个月内支付[315] - 截至2021年12月31日，公司开发承诺总额3134.5万美元，预计12个月内支付[317] - 截至2021年12月31日，公司租赁诱导应急费用总计3385万美元，已支付150万美元[318] 诉讼与欠款情况 - 2021年公司因East Lake Capital Management LLC诉讼和解获得0.4百万美元，并冲回约0.3百万美元相关负债[320] - 截至2021年12月31日，Welltower实体欠公司未付合同租金1140万美元[322] 公司投资目标与政策 - 公司投资目标包括为股东提供稳定增长的当前收入、实现资本增长、保护股东资本[112] - 公司投资政策包括投资房地产、抵押贷款和其他应收票据以及符合RIDEA规定的合资企业[115] 合规相关情况 - 公司物业需遵守《美国残疾人法案》及类似州或地方法律，租户通常负责使设施符合ADA要求的额外成本，公司可能间接

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度摊薄后普通股每股净收益为0.67美元，2020年同期为0.95美元，同比下降主要因假日公司租金减少660万美元、向其他运营商提供额外季度租金递延520万美元、房地产减值费用2240万美元，以及处置和抵押贷款还款导致的收入减少，部分被房地产销售收益1990万美元和自2020年第三季度以来1.422亿美元投资和承诺资金带来的收入增加所抵消 [17][18] - 2021年第三季度，与上年同期相比，NAREIT FFO从每股1.42美元降至1.16美元，下降0.26美元；正常化FFO从每股1.42美元降至1.15美元，下降0.27美元 [18] - 2021年第三季度，正常化FAD同比下降910万美元，环比下降170万美元，至5120万美元，主要受假日租金降低、额外租金递延、处置和抵押贷款还款影响，被过去12个月的投资部分抵消 [19] - 第三季度股息为每股0.90美元，于2021年11月5日支付，代表正常化FFO和FAD总支付比率分别为78.6%和80.6%；董事会宣布第四季度股息为每股0.90美元，记录日期为12月31日，支付日期为1月31日 [19] - 截至9月30日的季度，净债务年化EBITDA杠杆比率从5.1倍降至4.8倍，改善因处置低收益资产和假日租金意外减少 [20] - 10月31日，5.5亿美元循环信贷额度无未偿还金额，现金7400万美元；第三季度未通过ATM计划发行股权，预计第四季度也不会，ATM计划仍有4.17亿美元可用额度；2017年8亿美元循环信贷和定期贷款信贷安排将于明年8月到期，公司正与银行协商，目标在2022年第一季度完成新信贷安排 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 需求驱动型老年住房组合 - 约占扣除递延款项后年化现金收入的31%，本季度入住率普遍稳定增长，但由于小时工工资增加和代理人员使用增加，利润率增长未与历史趋势和入住率增长同步 [23] Bickford（最大辅助生活运营商） - 占扣除递延款项后年化现金收入的14%，第三季度入住率环比增加280个基点，但劳动力成本是主要障碍，第三季度递延租金350万美元；已达成初步协议，第四季度递延租金450万美元，2022年第一季度最多再递延400万美元；预计重组后年租金约2800万美元，第三季度收取约780万美元，预计第四季度收取约680万美元；重置后租赁覆盖率将从0.91倍提高到1.21倍；2年后租金将根据公平市场价值调整，但不低于基于投资组合原始购买价格8%收益率的水平 [24][25][26] 独立生活社区 - 占扣除递延款项后年化现金收入的5%，已出售9处假日房产，售价1.2亿美元，年化合同租金约900万美元；另有2处目标出售房产，年化租金约180万美元；这11处房产租赁覆盖率低于0.5倍，利润率比其余投资组合低约1500个基点；剩余房产预计2022年初过渡给Merrill Gardens和Discovery管理 [26] 入门费社区 - 占扣除递延款项后年化现金收入的27%，持续表现优于其他老年住房资产类别；EBITDARM覆盖率（不包括高级生活社区）从1.65倍增至1.76倍；高级生活社区占现金收入的19%，第三季度平均入住率为80.4%，较第二季度上升190个基点，高于2022年大流行前第一季度的80.3%；DARM覆盖率（不包括赠款债券）从1.13倍降至1.09倍 [27] 熟练护理组合 - 占扣除递延款项后年化现金收入的32%，由NHC和Inside Group主导，分别贡献15%和9%的年化现金收入；截至6月30日的过去12个月，SNF EBITDARM覆盖率为2.8倍，其中NHC为3.82倍，其他医疗物业为2.1倍 [28] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司今年致力于将NHI转型为更强的公司，预计到2022年第一季度末基本完成投资组合优化工作，包括处置、租户过渡和租金重组，涉及超120处老年住房物业，超整个投资组合的50% [7] - 处置Bickford部分建筑，将租赁投资组合规模减至35或36处，重置年现金租金，使其财务更健康并偿还递延租金；Bickford入住率回升，第三季度较第二季度增加280个基点，较第一季度增加520个基点，超过行业可比资产210个基点的增长率 [8] - 处置9处表现不佳的假日房产，评估出售另外2处；将剩余假日房产与Merrill Gardens和Discovery成立类似RIDEA结构的合资企业，预计2022年初完成过渡，以参与独立生活社区运营复苏并推动老年住房业务增长 [9][10] - 已完成16处表现不佳的老年住房资产处置，售价约1.73亿美元，资本化率3.1%，租赁覆盖率0.33倍；另有21处目标处置资产，预计产生毛收入1.5亿 - 1.55亿美元，综合NOI收益率为个位数低点，租赁覆盖率极低 [12] - 公司正将投资组合转变为高覆盖率、高质量的“珠宝盒”组合，资产负债表健康，本季度减少债务1.5亿美元，循环信贷额度可用，计划用中高个位数收益率的投资取代低个位数资本化率的资产 [12][13] - 预计2022年老年住房基本面将恢复，短期受补偿压力缓解推动，长期受益于供需动态改善；公司有望实现强劲的长期有机增长，2022年开始偿还递延款项，新合资企业将直接参与老年住房复苏；低杠杆资产负债表将随现金流稳定而改善，有充足资本获取能力，可推动收购增长，且无需大量发行股权 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为老年住房行业短期将因补偿压力缓解和其他因素复苏，长期随着供需动态改善将迎来多年持续增长 [30] - 公司对未来乐观，投资组合优化活动预计2022年第一季度末完成，有利于长期利益；预计2022年开始偿还递延款项，新合资企业将参与老年住房复苏；低杠杆资产负债表和充足资本获取能力将推动收购增长 [30][31] 其他重要信息 - 第四季度，9月出售的两处房产使第三季度现金收入增加约100万美元；Bickford递延款项预计比第三季度增加100万美元；第三季度收到假日公司约230万美元租金，截至电话会议，第四季度未收到付款，公司持有880万美元假日公司保证金，预计2022年初解决保证金问题 [22] - 年初至今，公司宣布超1.2亿美元投资，加权平均收益率近9%；第三季度未进行新投资，但与Montecito的合作近期活跃，预计年底前为多个项目提供资金，基金预计自成立起2年内全部投资；随着处置计划结束，预计2022年重建投资管道将更活跃 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Bickford约18%的租金削减是如何得出的，何时生效 - 公司综合考虑当前投资组合、未来3 - 6个月拟处置建筑及其底层NOI，以及预计的入住率改善情况，认为新投资组合基于当前表现可支撑租金水平；预计明年租金从4600万美元降至3700万美元，再降至2800万美元，24个月后根据稳定后的投资组合重置租金 [34][35][37] 问题2：租金削减幅度是基于什么得出的 - 3770万美元是减去7处拟处置建筑后的投资组合租金，2800万美元是基于当前NOI认为投资组合可承受的租金水平 [37] 问题3：Bickford资产8%收益率对应的金额是多少 - 基于7处房产的处置情况，该金额在3200万 - 3300万美元之间，若有额外销售或建筑情况变化，该金额会有所变动 [40] 问题4：合资协议的基本管理费、NOI以及结构百分比是多少 - 通常管理协议基本管理费约5%，还有基于业绩的激励措施；对于剩余15处建筑的NOI，公司认为会比1500万美元高一些；公司计划2月提供更明确指引，这些房产有600万 - 800万美元的NOI提升空间 [45][47][48] 问题5：两个投资组合的过渡日期何时生效 - 目标是年初开始过渡 [49][50] 问题6：假日合资企业的结构、所有权分割以及与Bickford的差异 - 与Bickford不同，NHI仍是大股东，无租赁协议，是背对背管理协议；Discovery和Merrill的所有权比例暂未确定，但会有意义的出资；合资企业将采用合成债务结构，公司提供超90%的资本 [55][58] 问题7：收回假日公司未付租金的信心以及相关租赁信用情况 - 公司专注于收回未付租金，从Atria获得的资产负债表信息显示资金在积累，但这是敏感法律问题，不便在财报电话会议上推测 [60] 问题8：对Bickford基于当前表现和现金流削减租金，而非降低初始覆盖率并牺牲递延款项偿还的考虑 - 递延款项偿还可能不稳定，取决于建筑恢复和劳动力成本带来的利润率变化；公司希望有可靠的租金和租赁覆盖率，向投资者展示租赁的稳定性；还计划在2月财报电话会议提供指引 [62] 问题9：2022年第一季度末股息覆盖率的预期和信心 - 公司对股息支付率处于低80%甚至低于80%有高度信心，这取决于合资企业的完成情况和可能出现的过渡成本；第四季度递延款项增加会使支付率上升，但预计是短期情况 [63] 问题10：与其他REITs相比，公司发展艰难的原因 - 公司在Bickford和假日公司的重组中为参与行业复苏做了准备，对2022年及以后持乐观态度；Bickford入住率领先；公司通过宣布股息、计划提供2022年指引、调整支付率等方式向市场传递信心 [68][69] 问题11：租金增长的时间安排 - 大部分运营商目标在年初提高租金，部分按居民入住周年日调整；预计租金增长在5% - 10%，多数运营伙伴要求在5% - 6%，以覆盖劳动力成本；若能缓解劳动力问题，租金增长可减轻成本压力 [71][72] 问题12：居民是否愿意支付更高租金以覆盖劳动力成本 - 这是市场因素和居民理解共同作用的结果，居民在了解情况后虽不积极支持，但能接受一定幅度的租金增长 [73] 问题13：Bickford重组时对租金增长的假设 - 预计租金增长6%，考虑到冬季和第一季度可能的利润率压缩，为其偿还递延款项留出空间 [74] 问题14：Bickford的总递延款项余额是多少 - 预计为2600万美元，包括第四季度和2022年第一季度的递延款项；公司总递延款项超400万美元，部分作为业绩激励，若达到特定目标可减免 [75][76] 问题15：2023年报告FFO时如何处理可能的大幅增长 - 公司会谨慎处理，帮助投资者理解数据变化，除递延款项外，假日公司的880万美元保证金和租金回收也会影响FAD数据，后续会进行相关讨论 [79] 问题16：假日合资企业的递延资本支出和资本支出义务如何考虑 - 建筑总体维护良好，但存在一定维护延迟情况；合资企业资本化时会预留大量资本支出，确保建筑符合新运营伙伴的市场销售需求 [84] 问题17：假日公司第三季度实际入账租金是多少 - 原保证金1060万美元，第三季度使用60万美元，FAD确认230万美元 [86] 问题18：除捐赠给合资企业的资产外，是否有其他资产可捐赠，2022年是否会通过收购扩大合资企业 - 公司大部分其他物业为 triple - net 租赁，可能无法纳入合资企业；但合资企业有作为增长和新收购平台的潜力 [90] 问题19：Bickford重组时除运营成本、劳动力和租金增长外，还有哪些假设使其能支付新租金和递延款项 - 基于第三季度和预计第四季度的收款情况，以及Bickford目前的入住率和租金水平，即使无额外租金增长，也能支付2800万美元租金；减少建筑数量、控制劳动力成本、入住率和租金增长等因素将增加其NOI；历史数据显示其入住率每月增加50 - 100个基点 [95][96] 问题20：过去处于过渡、租赁期的小租户情况如何，是否会拖累未来收益 - 公司对部分表现不佳、无NOI且近期无改善可能的建筑进行处置，将其转化为现金偿还债务或再投资；也有部分看好的建筑会继续持有等待复苏；处置名单中的21处资产包括2处未处置的假日资产、7处Bickford资产和约12处小租户资产 [100][104]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) Commission File Number 001-10822 National Health Investors Inc (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 62-1470956 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) (I.R.S. Employer Identification No.) 222 Robert Rose Drive Murfreesboro Tennessee 37129 (Address of principal executive offices) (Zip Code) (615) 890-9100 (Registrant's telephone number, including area code) Securities ...