业绩总结 - 2025年第二季度普通股东的GAAP净收入为每股0.05美元[9] - 2025年第二季度可分配收益为每股0.05美元[9] - 2025年第二季度现金分红为每股0.06美元[9] - 2025年第二季度公司净利息收入为6,960,779美元，较2024年第二季度的9,522,927美元下降了约26.5%[44] - 2025年第二季度公司净收入为3,690,773美元，较2024年第二季度的4,598,446美元下降了约20%[44] - 2025年第二季度公司可分配收益为2,771,648美元，较2024年第二季度的5,462,638美元下降了约49.3%[47] - 2025年第二季度每股可分配收益为0.05美元，较2024年第二季度的0.10美元下降了50%[47] 资产与负债 - 截至2025年6月30日，公司总资产为9.98387亿美元，总负债为7.66931亿美元，负债与股东权益比为3.3倍[11] - 截至2025年6月30日，公司投资组合总额为9.24亿美元，其中约90.6%为多家庭资产担保的浮动利率商业房地产贷款[9][20] - 截至2025年6月30日，公司持有现金及现金等价物5940万美元，杠杆比率从3.6倍降至3.3倍[9] - 截至2025年6月30日，公司信用损失准备金为14,252,268美元，较2024年6月30日的9,193,174美元增加了55%[46] - 截至2025年6月30日，公司账面价值为每股3.27美元[9][11] 贷款组合 - 截至2025年6月30日，公司贷款组合的平均贷款价值比（LTV）为72.11%[42] - 贷款组合的平均利差为3.56%，未摊销折扣/溢价为-2,284,646美元[42] - 100%的贷款组合为浮动利率，且全部与30天期SOFR挂钩[39] - 每股净利息收入对SOFR变化的敏感度为每年0.01美元，假设30天期SOFR起始值为4.32%[38] - 浮动利率资产总额为924百万美元，浮动利率负债为712百万美元，净敞口为213百万美元[37] 贷款详情 - 贷款1的未偿本金为51,375,000美元，利差为3.16%[41] - 贷款2的未偿本金为31,627,625美元，利差为3.35%[41] - 贷款3的未偿本金为29,623,930美元，利差为3.40%[41] - 贷款4的未偿本金为29,543,566美元，利差为3.31%[41] - 贷款5的未偿本金为27,549,146美元，利差为3.96%[41] 其他信息 - 2025年第二季度公司经历了6340万美元的贷款偿还和360万美元的贷款融资[21] - 截至2025年6月30日，公司净商业抵押贷款为905,419,912美元，较2024年12月31日的1,048,803,078美元下降了约13.6%[43] - 截至2025年6月30日，公司总负债为766,931,336美元，较2024年12月31日的890,695,346美元下降了约13.9%[43] - 截至2025年6月30日，公司总资产为998,387,140美元，较2024年12月31日的1,128,594,378美元下降了约11.5%[43] - 2025年第二季度，公司支付给优先股股东的股息为1,185,042美元，与2024年第二季度的1,185,001美元基本持平[44]

财务数据关键指标变化 - Q2 2025 GAAP归属于普通股股东的净收入为每股0.05美元，可分配收益为每股0.05美元[8] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净收入为250万美元，较上年同期的341万美元下降26.6%[36] - 2025年第二季度基本和稀释每股收益为0.05美元，上年同期为0.07美元[36] - 可分配收益从538万美元降至546万美元，增幅1.5%[41] - 净利息收入从952万美元降至696万美元，降幅26.9%[36] - 信贷损失准备金从1706万美元降至1425万美元，降幅16.5%[39] 股息与股东权益 - 公司宣布季度现金股息为每股普通股0.06美元，7.8%优先股每股0.49219美元[8] - 2025年第二季度宣布的普通股每股股息为0.06美元，上年同期为0.08美元[36] - 截至2025年6月30日，普通股每股账面价值为3.27美元[8] - 普通股每股账面价值为3.27美元[45] 投资组合与贷款表现 - 公司投资组合包括9.24亿美元的浮动利率商业房地产贷款，其中90.6%由多户资产担保[8] - 贷款组合的加权平均剩余期限为46个月，加权平均票面利率为SOFR + 3.56%[8] - 公司100%的贷款组合为浮动利率，全部以30天期SOFR为基准[29] - 商业地产贷款组合总未偿还本金为924,227,644美元，平均利差为3.50%[32] - 贷款组合中占比最高的物业类型为多户住宅（Multifamily），共涉及50笔贷款[31][32] - 医疗健康类物业（Healthcare）贷款共5笔，平均利差为4.00%[31][32] - 利差最高的贷款为Loan 52（医疗健康类），达到450个基点[32] - 贷款利差分布区间为2.158%-4.50%，其中3.30%-3.50%区间占比最高[31][32] 资产与负债情况 - 截至2025年6月30日，公司持有现金及现金等价物5940万美元[9] - 公司总资产为9.98387亿美元，总负债为7.66931亿美元，总股本为2.31456亿美元[9] - 公司总资产从2024年12月31日的11.28亿美元下降至2025年6月30日的9.98亿美元[34] - 商业抵押贷款投资净额从10.48亿美元降至9.05亿美元，降幅13.6%[34] - LFT资本化调整后为9.91亿美元[42] 杠杆与风险评级 - 公司杠杆率从3.6倍降至3.3倍[8] - 公司投资组合的加权平均风险评级为3.5，86.6%的资产为"表现良好"[22][23] 贷款期限与地区分布 - 贷款期限集中在2025-2026年到期，其中2025年到期的贷款数量占比最高[31][32] - 德克萨斯州（TX）是贷款最集中的地区，涉及休斯顿、达拉斯等多个城市[31][32] 单笔贷款详情 - 最大单笔贷款为Loan 1，未偿还本金51,375,000美元，利差215个基点[31] - 贷款组合中最小单笔贷款为Loan 56，未偿还本金1,705,000美元[32] 数据异常提示 - 贷款组合中部分数据存在格式错误（如Loan 30利差显示异常）需核实[31]

收入和利润（同比环比） - 公司2025年第二季度归属于普通股股东的净利润为250万美元，每股收益0.05美元[184] - 2025年第二季度每股收益为0.05美元，季度普通股股息为每股0.06美元，可分配收益为每股0.05美元[190] - 2025年第二季度净收入为2,505,731美元，加权平均流通股为52,332,304股，基本和稀释后每股净收入为0.05美元[192] - 2025年第二季度可分配收益为2,771,648美元，基本和稀释后每股可分配收益为0.05美元[197] - 2025年第二季度公司归属于普通股股东的净利润为2,505,731美元（每股0.05美元），而第一季度净亏损1,707,526美元（每股-0.03美元），环比扭亏为盈[254][255] - 2025年上半年归属于普通股股东的净亏损为798,205美元（每股-0.02美元），而2024年同期净利润为9,208,628美元（每股0.18美元）[266][267] 成本和费用（同比环比） - 2025年第二季度信贷损失准备金为94,768美元，较第一季度的5,697,661美元大幅下降98%[254][262][263] - 2025年上半年管理及激励费用为2,415,840美元，较2024年同期的4,380,948美元下降45%[266][271] - 2025年第二季度运营费用为3,156,065美元，较第一季度增长22%[254][255] - 截至2024年6月30日的六个月，公司支付管理费和激励费4,380,948美元，运营费用3,420,596美元，其中875,074美元支付给管理者，2,545,522美元由公司直接支付[272] - 2025年6月30日六个月的其他收入和费用为5,773,324美元亏损，主要由5,792,429美元的信贷损失准备金驱动[274] - 2024年6月30日六个月的其他收入和费用为3,125,450美元亏损，主要由3,176,576美元的信贷损失准备金驱动[275] 贷款组合表现 - 公司贷款组合中90.6%为多户住宅资产[184] - 公司商业贷款组合的加权平均利差为3.56%[181] - 公司75%的贷款有利率上限合约，加权平均执行价格为2.6%[183] - 公司95.2%的商业抵押贷款按时支付本金和利息[185] - 公司商业抵押贷款组合100%为浮动利率，平均利差为30天期SOFR加356个基点[184] - 公司贷款组合中多户住宅资产占比90.6%[184] - 截至2025年6月30日，商业抵押贷款持有至投资的未偿还本金余额为9.242亿美元，加权平均票面利率为7.9%[200] - 2025年6月30日商业抵押贷款持有至投资的信用损失准备金为14,252,268美元[200] - 2025年6月30日商业抵押贷款持有至投资的加权平均剩余期限为1.5年[200] - 2025年6月30日商业抵押贷款持有至投资的浮动利率贷款占比为100%[200] 贷款收购与投资 - 公司收购了29笔贷款和17笔已拨付贷款预付款，初始未偿还本金总额为4.731亿美元，总购买折扣为810万美元[187] - 截至2025年6月30日，公司未摊销购买折扣总额为230万美元[187] - 截至2025年6月30日，抵押贷款投资本金价值为9.206亿美元，账面价值为9.029亿美元，加权平均票面利率为7.87%[235] - 抵押房地产资产（REO）本金价值为2686.8万美元，账面价值为2381.8万美元[235] - 提供的融资总额为7.1167亿美元，账面价值为7.0986亿美元，加权平均票面利率为6.64%[235] 融资安排 - 公司融资安排总额为9.9427亿美元，包括6.0553亿美元CLO、3.4146亿美元担保融资及4775万美元定期贷款，均不受市值计价条款约束[231] - 2021-FL1 CLO发行总额9.038亿美元，其中8.338亿美元为投资级票据，7000万美元为自持次级票据，初始杠杆率为83%[233] - 公司于2023年7月12日完成LMF 2023-1融资，涉及3.864亿美元的第一留置权浮动利率多户抵押资产，其中2.704亿美元由私人贷款人提供，4730万美元为投资级票据，6860万美元由子公司保留[234] - LMF 2023-1融资的初始加权平均利差为314个基点，期限至2032年7月，前两年为再投资期[234] - 2020年1月签订的担保定期贷款初始金额为4025万美元，2021年4月增加750万美元，期限延长至2026年2月[236] - 担保定期贷款利率在第六年后逐步上升，2025年2月24日升至7.50%，2025年6月23日升至7.85%[237] 风险贷款与止赎 - 公司识别一笔位于德克萨斯州Cedar Park的多户房产抵押贷款，未偿还本金为1370万美元，因货币违约被列为非应计状态，2025年第二季度确认利息收入10万美元[212] - 公司识别一笔位于德克萨斯州San Antonio的多户房产抵押贷款，未偿还本金为2660万美元，因货币违约被评估为风险评级"5"，但无需计提特定信用损失准备金[213] - 公司识别一笔位于爱荷华州Des Moines的多户房产抵押贷款，未偿还本金为820万美元，因货币违约被列为非应计状态，2025年第二季度确认利息收入0美元[214] - 公司识别一笔位于德克萨斯州San Antonio的多户房产抵押贷款，未偿还本金为910万美元，因货币违约需计提20万美元特定信用损失准备金[215] - 公司识别一笔位于佛罗里达州Polk County的医疗房产抵押贷款，未偿还本金为610万美元，因货币违约需计提60万美元特定信用损失准备金，2025年第一季度恢复为应计状态[217] - 公司2025年第二季度止赎两笔贷款：一笔净账面价值1300万美元（扣除240万美元CECL准备金），另一笔净账面价值1100万美元（扣除50万美元CECL准备金），转为子公司持有的不动产[227] - 截至2025年6月30日，公司不动产（REO）净值为2381.8万美元，加权平均入住率为73.5%，当季折旧费用为10万美元[226][229] - 2025年上半年贷款风险评级变动：49.4亿美元从"3"级升至"5"级，29.6亿美元从"5"级降至"3"级，1150万美元"4"级及1540万美元"5"级贷款转为不动产[225] 现金流与资本结构 - 截至2025年6月30日，公司拥有无限制现金及现金等价物59.4百万美元，较2024年12月31日的69.2百万美元减少[282] - 截至2025年6月30日，公司高级担保定期贷款未偿还本金47.8百万美元，借款利率为7.875%[283] - 截至2025年6月30日，公司总债务与权益比率为3.3:1（GAAP基础）[284] - 2025年6月30日六个月，经营活动产生的现金流量净额为7.7百万美元，2024年同期为14.6百万美元[287] - 2025年6月30日六个月，投资活动产生的现金流量净额为116.0百万美元，2024年同期为162.3百万美元[289] - 2025年6月30日六个月，融资活动使用的现金流量净额为134.5百万美元，主要用于偿还2021-FL1 CLO和LMF 2023-1融资的债务[290] 股息与分配 - 2025年第二季度，公司宣布普通股每股现金股息0.06美元，A系列优先股每股现金股息0.49219美元[297]

财务业绩 - 2025年第二季度GAAP净收入为250万美元 合每股普通股0 05美元 [1] - 可分配收益为280万美元 合每股普通股0 05美元 [1] - 非GAAP调整包括未实现抵押服务权损失36 456美元 信贷损失准备金94 768美元 房地产折旧138 777美元 合计调整27万美元 [10] - 经调整后可分配收益达到277 1648美元 加权平均流通股数为5233 2304万股 [10] 业务说明 - 公司专注于投资 融资和管理商业房地产债务投资组合 重点投资于过渡性浮动利率商业抵押贷款 尤其是中等规模多户住宅资产 [11] - 公司由Lument Investment Management LLC外部管理 [11] - 作为REIT 公司每年需分配至少90%的应税收入 可分配收益是决定股息的重要绩效指标 [7][8] 投资者沟通 - 将于2025年8月11日美国东部时间8:30举行电话会议 讨论第二季度财务业绩 [2] - 会议接入号码为1-800-836-8184(美国)或1-646-357-8785(国际) 无密码要求 [2] - 提供网络直播链接https://app webinar net/pGm1xAzPEMq 直播结束后一小时可获取电话录音回放 回放号码1-888-660-6345(美国)或1-646-517-4150(国际) 密码48892 [3] 财务指标定义 - 可分配收益定义为GAAP净收入 包含已实现损失 排除非现金股权补偿 折旧摊销 未实现损益等非现金项目 [5] - 该指标反映核心收益计算方法 用于计算支付给管理层的激励费用 [5] - 信贷损失在实际发生时通过可分配收益确认 包括贷款清偿或确定无法收回两种情况 [6]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司GAAP净亏损为每股0.03美元，可分配收益为每股0.08美元，3月宣布每股普通股季度股息为0.08美元，与上一季度持平 [4] - 第一季度净亏损约170万美元，可分配收益约400万美元，Q1利息收入为770万美元，较2024年第四季度的940万美元有所下降，加权平均票面利率和投资组合平均未偿本金余额环比下降，主要由于SOFR基准利率下降和有担保融资去杠杆化 [16] - 第一季度公司确认约70万美元退出费，低于上一季度的约110万美元，总运营费用基本持平，Q1为260万美元，Q4为280万美元，经理放弃了约45万美元与Q1相关的激励费用 [16][17] - 报告净收入和可分配收益的主要差异是信贷损失拨备净增加570万美元，截至3月31日，有七笔贷款风险评级为五级，其中三笔在Q1新降至五级 [17] - 特定准备金增至1110万美元，较上一季度增加730万美元，一般信贷损失准备金在该期间减少160万美元，主要由于优质贷款还款、贷款修改和某些资产转为特定评估 [18][19] - 第一季度末，无限制现金余额为6400万美元，两项有担保融资的投资能力已全部使用，两项证券化组合为投资组合提供了77%的有效杠杆，季度末加权平均资金成本为SOFR加225个基点 [19] - 季度末公司总股本约为2.32亿美元，普通股总账面价值约为1.72亿美元，即每股3.29美元，较12月31日的3.4美元有所下降，主要由于信贷损失拨备增加 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，公司贷款还款额为5500万美元，其中约3100万美元在LMS内，公司决定部分偿还LMF债券，以满足超额抵押测试要求 [20] - 截至3月31日，投资组合包括61笔浮动利率票据贷款，未偿本金余额约为10亿美元，100%的投资组合与一个月SOFR挂钩，92%的投资组合以多户住宅物业为抵押 [20] - 第一季度末，投资组合加权平均票据浮动利率为SOFR加355个基点，未摊销总购买折扣为300万美元，加权平均剩余期限约为40个月 [21] - 截至3月31日，约60%的贷款风险评级为三级或更好，低于上一季度的64%，加权平均风险评级为3.5，与上一季度持平 [21] - 有七笔贷款资产风险评级为五级，总本金约为1.08亿美元，占投资组合未偿本金余额的约11% [21][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 尽管利率政策存在不确定性，但美国经济表现出一定的韧性，劳动力市场紧张，消费者支出好于预期，通胀虽从峰值回落，但仍是美联储和投资者关注的焦点 [8] - 贸易和关税问题对市场和情绪产生重大影响，2025年市场可能出现波动，但公司对投资机会持谨慎乐观态度，货币政策稳定将为商业房地产金融市场的复苏提供有利背景 [9] - 多户住宅市场相对具有韧性，租金增长低迷，但入住率保持强劲，多户住宅建设开工率因融资稀缺和建筑成本上升而下降，中长期来看，多户住宅投资环境有利 [10] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司优先进行积极的资产管理，主动监控借款人表现、市场趋势和抵押品价值，与借款人保持沟通，及时识别问题并制定战略，包括必要时的止赎和REO策略 [11] - 公司适当管理流动性，保持资产负债表上有大量无限制现金，而不是将其投入新的贷款资产，还选择用LMS融资结构中资产的本金还款部分偿还未偿债务，以满足抵押和利率覆盖契约要求 [12] - 公司正在审查新的有担保融资方案，预计未来几个月完成，新融资将提供管理成熟信贷的灵活性，并使公司能够作为发行人进入CRE CLO市场 [12][13] - 公司利用经理及其附属机构的专业知识，识别和把握有吸引力的投资机会，谨慎应对当前环境，管理流动性，优化资本配置，处理有问题的资产，为股东创造长期价值 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2025年投资机会持谨慎乐观态度，认为货币政策稳定将有利于商业房地产金融市场的复苏，多户住宅市场中长期投资环境有利 [9][10] - 尽管市场存在波动，但公司有信心通过积极的资产管理和灵活的融资策略，应对挑战，实现长期增长 [11][13] 其他重要信息 - 公司欢迎Greg Calvert担任新总裁，他在多户住宅信贷领域有丰富经验，在公司及其前身实体工作近30年 [6][7] - 公司在第一季度成功解决了两笔风险评级为五级的贷款，包括一笔3200万美元和一笔600万美元的贷款，一笔贷款被承接，另一笔提供了三个月宽限期并同意延长至11月，月债务服务付款已恢复 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请描述当前的业务管道情况，以及为维持当前股息能力，今年剩余时间需要达到的净发起水平是多少？ - 公司有资产可用于LFT，不担心发起水平，若市场波动持续，机会可能减少，但不会像过去几年那样枯竭，发起方面情况良好，可根据需要补充LFT资产，目前看到租赁、新建设和较新资产方面有有吸引力的机会，从信贷角度看，这些资产定价较紧，竞争激烈，再融资和桥接交易略有放缓，建设和租赁机会仍存在，但交付量有所下降，随着到期贷款的解决，将有再投资机会 [30][31][32] 问题2: 除CLO市场外，是否有其他融资选择，在进行下一次CLO之前是否有其他操作？ - 市场上有来自银行和私人信贷的其他融资机会，银行融资类似传统仓库，有不同条款和灵活性，比传统回购更有吸引力，公司会考虑将其作为临时措施或永久保留以保持灵活性，但CLO市场仍是浮动利率多户住宅资产最有吸引力的融资方式，尽管市场偶尔会受到干扰，但近期有很多资本希望进入CLO领域 [35][36][37] 问题3: 公司的问题贷款是否有近期解决的可能性，还是会继续增加五级贷款数量，直到市场出现更大转机？ - 未来三到六个月有解决问题贷款的可能性，过去几个季度公司一直在解决此类问题，但市场波动，很多资产的问题在于赞助商因收购时机和租金增长预期未达目标，缺乏资金改善资产，公司的策略是控制资产或引入新赞助商，提供增量资本或非市场融资，使资产增值，随着公司去杠杆和保持流动性，问题资产机会减少，预计市场将出现更多解决方案 [39][40][42] 问题4: 五级贷款增加是否是因为赞助商现金流问题，即物业产生的AFFO不足以支付利息？ - 这是一个现金流和管理的综合问题，赞助商不继续支持资产会导致资产恶化，现金流进一步下降，公司有经验丰富的团队处理问题，但如果不控制资产，资产仍会继续恶化 [47][48] 问题5: 公司在3月20日的电话会议中提到市场基本面强劲，但五级贷款增加，这是否矛盾？ - 市场和公司投资组合总体情况属实，但部分资产因赞助商未按计划支持资产，导致资产恶化迅速，公司认为目前的价值和准备金是合适的，相信可以通过更好的管理改善情况 [49]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司GAAP净亏损为每股0.03美元，可分配收益为每股0.08美元，3月宣布每股普通股季度股息为0.08美元，与上一季度持平 [4] - 第一季度净亏损约170万美元，即每股0.03美元，可分配收益约400万美元，即每股0.08美元 [15] - 第一季度利息收入为770万美元，低于2024年第四季度的940万美元，加权平均票面利率和投资组合平均未偿本金余额环比下降，主要由于SOFR基准利率下降和有担保融资去杠杆化 [15] - 第一季度公司确认约70万美元退出费，低于上一季度的约110万美元，第一季度总运营费用约260万美元，与上一季度的280万美元基本持平，经理放弃了本应在第一季度产生的约45万美元激励费 [16] - 报告净收入与可分配收益的主要差异是信贷损失拨备净增加570万美元 [17] - 截至3月31日，有7笔贷款风险评级为5，其中3笔在第一季度新降至5，公司将特定准备金增加至1110万美元，较上一季度增加730万美元 [17][18] - 信贷损失一般准备金在本季度减少160万美元，主要由于优质贷款还款、贷款修改以及某些资产转为特定评估 [19] - 第一季度末，无限制现金余额为6400万美元，两项有担保融资的投资能力已全部使用 [19] - 2021年发行的CRE CLO证券化交易为贷款资产提供75%的有效杠杆，加权平均资金成本为SOFR加173个基点，2023年完成的LMS融资为投资组合提供81%的有效杠杆，加权平均资金成本为SOFR加314个基点，截至季度末，两项证券化交易综合为投资组合提供77%的有效杠杆，加权平均资金成本为SOFR加225个基点 [19] - 季度末公司总股本约2.32亿美元，普通股总账面价值约1.72亿美元，即每股3.29美元，较12月31日的每股3.4美元有所下降，主要由于信贷损失拨备增加 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，公司贷款还款额为5500万美元，其中约3100万美元在LMS内，公司决定用这些还款部分偿还LMF债券，以满足超额抵押测试要求 [21] - 截至3月31日，投资组合包括61笔浮动利率票据贷款，未偿本金总额约10亿美元，100%的投资组合与1个月SOFR挂钩，92%的投资组合以多户住宅物业为抵押 [21] - 第一季度末，投资组合加权平均票据浮动利率为SOFR加355个基点，未摊销总购买折扣为300万美元，假设借款人执行所有可用展期，季度末投资组合加权平均剩余期限约为40个月 [22] - 截至3月31日，约60%的贷款风险评级为3或更好，低于上一季度的64%，加权平均风险评级环比持平于3.5 [22] - 有7笔贷款资产风险评级为5，本金总额约1.08亿美元，占投资组合未偿本金余额的约11% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 尽管利率政策的节奏和方向存在不确定性，但美国经济仍表现出一定的韧性，劳动力市场紧张，消费者支出好于预期，通胀虽从峰值回落，但仍是美联储和投资者关注的焦点 [7][8] - 贸易和关税问题对市场和情绪产生重大影响，2025年市场可能出现波动，但公司仍谨慎乐观地认为当年会有良好的投资机会 [9] - 货币政策的稳定将为商业房地产金融市场的复苏提供有利背景，多户住宅行业在不断变化的市场动态中表现出相对的韧性，尽管租金增长低迷，但入住率保持强劲 [9][10] - 多户住宅建设开工数因融资渠道有限和建筑成本上升而减速，从中长期来看，稳定的需求、有限的新供应以及潜在购房者面临的高抵押贷款利率，为多户住宅投资创造了有利环境 [10] - 在过去45天里，融资发起机会有所增加，但过程并不平稳，资本市场仍保持较高的参与度 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将积极的资产管理作为优先事项，采取主动措施监测借款人表现、市场趋势和抵押品价值，与借款人保持密切沟通，及时发现问题并制定战略，以实现回收价值最大化 [11] - 公司执行了多项成功的贷款修改和展期，以保护价值并增强下行保护，致力于在整个周期内保护资本并实现风险调整后回报的最大化 [11] - 公司适当管理流动性，在资产负债表上保留大量无限制现金，而非将其投入新的贷款资产，还选择用LMS融资结构中资产的本金还款部分偿还未偿债务，以满足抵押和利率覆盖契约要求 [12] - 公司正在审查为投资组合提供新的有担保融资的选项，预计在未来几个月内完成，新融资将为管理成熟信贷提供足够的灵活性，并使公司能够作为发行人重新进入CRE CLO市场 [12][13] - 公司将继续利用经理及其附属公司的发起、承销和资产管理专业知识，识别并抓住有吸引力的投资机会，谨慎应对当前环境、管理流动性、优化资本配置和处理问题资产，是为股东创造长期价值的关键 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场存在不确定性和波动，但公司对2025年的投资机会持谨慎乐观态度，货币政策的稳定将有助于商业房地产金融市场的复苏 [9] - 多户住宅行业在当前市场环境中表现出相对的韧性，从中长期来看，该行业的投资环境较为有利 [10] - 公司有信心通过经验丰富的资产管理团队和广泛的能力，采取必要措施保护和回收资产价值，预计在解决问题资产的过程中，可能会为经验丰富的赞助商提供非市场融资 [27] - 公司认为市场可能会出现转变，届时将看到更多长期未解决资产的解决方案 [44] 其他重要信息 - 公司欢迎Greg Calvert担任新总裁和管理团队新成员，他在多户住宅信贷领域拥有丰富经验，在公司及其前身实体工作近30年 [6][7] - 会议中讨论的某些陈述可能构成前瞻性陈述，存在各种风险和不确定性，可能导致实际结果与陈述内容存在重大差异，公司不承担更新这些前瞻性陈述的义务 [3] - 会议中还将讨论某些非GAAP财务指标，这些信息不应孤立看待，也不能替代按照GAAP编制的财务信息，相关非GAAP指标与最可比GAAP指标的调节可通过公司向SEC提交的文件获取 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请描述当前的业务管道情况，以及为维持当前股息能力，今年剩余时间需要达到的净发起水平是多少？ - 公司有资产可用于LFT，不担心发起水平，若市场波动持续，机会可能减少，但不会像过去几年那样枯竭，公司认为在发起方面状况良好，能够根据需要补充LFT的资产 [31][32] - 目前在发起方面看到租赁、新建设和较新资产等有吸引力的机会，但竞争较为激烈，再融资和桥接贷款交易有所放缓，随着交付量下降，相关机会也会逐渐减少，但预计在到期贷款的解决过程中会有再投资机会 [32][33][34] 问题2: 除了CLO市场，是否还有其他融资选择，是否会在进行下一次CLO之前采取其他措施？ - 市场上有来自银行和私人信贷的融资机会，银行提供的融资结构类似传统仓库，但有不同的条款和灵活性，公司正在考虑将其作为临时措施，并希望在获得合适灵活性的情况下长期保留 [37] - CLO市场仍然是浮动利率多户住宅资产最具吸引力的融资方式，尽管偶尔会受到资本市场干扰，但近期市场上有多个CLO交易定价符合或优于预期，表明有大量资金希望进入该领域，CLO证券化仍将是公司的主要融资重点 [37][38] 问题3: 对于问题贷款，是否预计在未来三到六个月内会有一些解决方案，还是会看到风险评级为5的贷款数量逐渐增加？ - 公司认为未来三到六个月内有解决问题贷款的可能性，过去几个季度也有类似情况发生 [41] - 市场情况不稳定，赞助商的资金和管理能力是关键因素，许多资产由于赞助商未能按计划投资和改善资产，导致资产状况恶化 [42] - 公司的策略是通过直接控制资产或引入新赞助商，提供增量资本或非市场融资，使资产价值得到提升，随着公司去杠杆化和保持流动性，问题资产的机会逐渐减少，预计市场将出现转变，更多长期未解决的资产将得到解决 [43][44] 问题4: 风险评级为5的贷款增加是否是由于赞助商的现金流问题，即物业产生的AFFO不足以支付利息？ - 这是一个现金流问题，既涉及资产层面，也涉及赞助商层面，缺乏对资产的再投资会导致现金流和运营状况进一步恶化，这是许多赞助商面临的挑战 [48] - 这是现金流和管理的综合问题，两者之间存在关联，如果资产产生更多现金流，管理情况可能会更好，或者至少问题会被掩盖 [49] 问题5: 在3月20日的电话会议中提到市场和投资组合的基本面强劲，但现在风险评级为5的贷款增加，这是否矛盾？ - 公司认为市场和投资组合总体上仍然符合之前的描述，但在个别资产上，赞助商未能实现其目标和意图，导致资产状况迅速恶化 [51] - 公司认为目前的资产价值和准备金是合适的，并认为自己或其他方可以更好地管理这些资产 [52]

业绩总结 - 2025年第一季度普通股东的GAAP净亏损为每股0.03美元[9] - 2025年第一季度可分配收益为4021万美元，较2024年同期的5795万美元下降约30.7%[46] - 2025年第一季度的净亏损为522,568美元，而2024年同期的净收入为6,980,182美元[43] - 2025年第一季度的净利息收入为7735万美元，较2024年同期的12992万美元下降约40.4%[43] - 2025年第一季度的总费用为259万3253美元，较2024年同期的426万7740美元下降约39.4%[43] 资产与负债 - 截至2025年3月31日，公司总资产为10.61517亿美元，总负债为8.29469亿美元，总股东权益为2.32048亿美元[10] - 截至2025年3月31日，公司投资组合的账面价值为10亿美元，其中91.7%为多家庭资产抵押贷款[21] - 截至2025年3月31日，公司持有的现金及现金等价物为6350万美元，杠杆比率从3.7倍降至3.6倍[9] - 截至2025年3月31日，公司的股东权益总额为232,048,040美元，较2024年12月31日的237,899,032美元下降约2.4%[42] 贷款组合 - 截至2025年3月31日，未偿还本金总额为1,010,888,938美元，平均利差为3.55%[41] - 贷款组合100%为浮动利率贷款，且100%与30天期SOFR挂钩[38] - 截至2025年3月31日，公司的贷款投资组合的加权平均风险评级为3.5，其中59.9%的投资组合评级为“3”（中等风险）或更好[9] - 2025年第一季度公司经历了5470万美元的贷款偿还[22] 贷款损失准备金 - 2025年第一季度的贷款损失准备金期末余额为17,060,194美元，较2024年同期的7,816,462美元增长约118.5%[45] 每股数据 - 2025年第一季度每股可分配收益为0.08美元，较2024年同期的0.11美元下降约27.3%[46] - 截至2025年3月31日，每股普通股的账面价值为3.29美元[49]

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度GAAP普通股股东净亏损为每股0.03美元，可分配收益为每股0.08美元，公司宣布普通股现金股息为每股0.08美元，7.875%累积可赎回A系列优先股现金股息为每股0.49219美元[8] - 2025年第一季度净利息收入为773.5万美元，其他收入（损失）总计为 - 565.5万美元，营业收入为 - 259.3万美元，归属于普通股股东的净收入为 - 170.8万美元[11] - 2025年3月31日现金及现金等价物为6352.0405万美元，较2024年12月31日的6917.3444万美元有所减少[37] - 2025年3月31日商业抵押贷款投资（摊销成本）为10.05841618亿美元，较2024年12月31日的10.60123298亿美元减少[37] - 2025年第一季度商业抵押贷款投资利息收入为2168.489万美元，较2024年同期的3479.0118万美元减少[38] - 2025年第一季度净利息收入为773.4534万美元，较2024年同期的1299.2557万美元减少[38] - 2025年第一季度总费用为259.3253万美元，较2024年同期的426.774万美元减少[38] - 2025年第一季度净亏损52.2568万美元，而2024年同期净利润为698.0182万美元[38] - 2025年第一季度归属于普通股股东的净亏损为170.7526万美元，而2024年同期净利润为579.5183万美元[38] - 2025年第一季度基本和摊薄后每股亏损0.03美元，而2024年同期每股收益0.11美元[38] - 2025年第一季度普通股每股股息为0.08美元，2024年同期为0.07美元[38] - 截至2025年3月31日和2024年3月31日，贷款损失准备金期初分别为11320220和6059006，期末分别为17060194和7816462，当期信贷损失拨备分别为5739974和1757456[39] - 2024年6月30日、9月30日、12月31日和2025年3月31日，归属于普通股股东的净利润分别为3413445美元、5095684美元、3604879美元和 - 1707526美元[41] - 上述对应时间的可分配收益分别为4822392美元、5462638美元、5382456美元和4021203美元，普通股可分配收益每股分别为0.09美元、0.10美元、0.10美元和0.08美元[41] - 2024年6月30日、9月30日、12月31日和2025年3月31日，加权平均流通股数（基本和摊薄）分别为52266174股、52283669股、52300100股和52309887股[41] - 截至2025年3月31日，总GAAP负债和股东权益为1061418000美元，LFT资本化为1054041000美元[42] - 截至2025年3月31日，总股东权益为232048000美元，普通股权益为171949000美元，每股账面价值为3.29美元[44] - 2024年6月30日、9月30日、12月31日和2025年3月31日，未实现的抵押贷款服务权损失（收益）分别为10274美元、46017美元、 - 8978美元和22518美元[41] - 上述对应时间的未实现信贷损失拨备分别为1399703美元、317448美元、1781098美元和5697661美元[41] - 2025年3月31日，资本调整中应计利息应付为 - 2487000美元，应付股息为 - 5187000美元，应付给经理的费用和开支为 - 1569000美元，其他应付账款和应计费用为 - 409000美元，其他资本化融资及发行成本为2276000美元[42] 各条业务线数据关键指标变化 - 第一季度公司经历了5470万美元的贷款偿还[8][20][21] - 截至2025年3月31日，公司10亿美元的贷款投资组合中约91.7%由多户住宅资产抵押，加权平均剩余初始期限为5个月，加权平均票据利率为SOFR + 3.55%，未摊销总购买折扣为300万美元[8] - 截至2025年3月31日，公司投资组合加权平均风险评级为3.5，59.9%的投资组合评级为“3”（中度风险）或更好[8] - 浮动利率商业房地产贷款组合主要通过两笔未到期的非按市值计价的有担保融资提供资金：2021 - FL1 CLO发行的4.896亿美元投资级票据和LMF 2023 - 1发行的2.848亿美元投资级票据[8] - 截至2025年3月31日，公司持有现金及现金等价物6350万美元，杠杆率从3.7倍降至3.6倍，公司的企业债务将于2026年到期[8] - 截至2025年3月31日，公司拥有的浮动利率商业房地产贷款组合账面价值为10亿美元，89.3%的投资组合处于履约状态[19][25] - 公司主要融资来源包括两笔有担保融资（2021 - FL1 CLO和LMF 2023 - 1）、优先股和一笔企业定期贷款[28] - 贷款1未偿还本金余额为5137.5万美元，利差3.16%，初始贷款价值比71.70%[34] - 贷款2未偿还本金余额为3187.6244万美元，利差3.35%，未摊销折扣为38.2205万美元，初始贷款价值比74.54%[34] - 贷款3未偿还本金余额为2962.393万美元，利差3.40%，未摊销折扣为32.6624万美元，初始贷款价值比71.59%[34] - 贷款4未偿还本金余额为2954.3566万美元，利差3.31%，初始贷款价值比74.26%[34] - 贷款5未偿还本金余额为2754.9146万美元，利差3.96%，初始贷款价值比59.90%[34] - 贷款6未偿还本金余额为2712万美元，利差3.05%，初始贷款价值比74.00%[34] - 贷款7未偿还本金余额为2658.5176万美元，利差3.51%，初始贷款价值比80.00%[34] - 贷款8未偿还本金余额为2604.9291万美元，利差3.81%，初始贷款价值比72.09%[34] - 贷款9未偿还本金余额为2446.8032万美元，利差3.61%，初始贷款价值比79.00%[34] - 贷款10未偿还本金余额为2334.8万美元，利差3.11%，初始贷款价值比72.40%[34] - 截至2025年3月31日，商业房地产贷款组合未偿还本金余额总计10.10888938亿美元，平均利差3.55%，未摊销折扣/溢价为 - 297.8213万美元，初始平均期限40个月，初始平均贷款价值比（LTV）为72.43%[35] 公司REIT相关规定 - 公司作为REIT，一般每年需分配至少90%的应税收入[48]

股权变动情况 - 2020年1月公司与ORIX USA子公司交易，其关联方通过私募发行购股持股约5.0%，2022年2月22日又购股使持股增至约27.4%[156] 融资情况 - 截至2025年3月31日，非按市值计价融资为8亿美元，占公司有担保融资的100%[164] - 截至2025年3月31日，公司融资协议中，抵押贷款义务、有担保融资和有担保定期贷款的借款总额为10.56942956亿美元，较2024年12月31日的11.13298696亿美元有所减少[207] - 2020年1月，公司签订4025万美元有担保定期贷款，2021年4月增加750万美元并延期至2026年2月，2021年8月提取750万美元，2025年2月24日利率升至7.50%[212][213] - 截至2025年3月31日，公司资产负债表包括4780万美元的有担保定期贷款和8亿美元的抵押信贷融资[253] - 截至2025年3月31日，公司高级有担保定期贷款未偿还本金为4780万美元，借款利率为7.50%，有追索权债务与股权比率为0.2:1[258] - 截至2025年3月31日，公司合并的非追索权负债账面价值总计7.723亿美元，总债务与股权比率按GAAP基础计算为3.6:1[259] 利率相关情况 - 截至2025年3月31日，公司99.9%的投资按总投资敞口计算赚取浮动利率，100.0%与30天期SOFR挂钩，所有担保贷款义务和有担保融资也与30天期SOFR挂钩[166] - 截至2024年12月31日，公司商业抵押贷款组合中99.0%的贷款设有SOFR下限，加权平均SOFR下限为0.94%[166] - 截至2025年3月31日，公司商业贷款组合的加权平均利差为3.55%[166] - 2021年大部分时间美国联邦基金目标利率维持在0.0% - 0.25%，2022年3月起加息11次至5.25% - 5.50%，2024年多次降息，2025年1、3、5月维持在4.25% - 4.50%[167] - 截至2025年3月31日，公司68.1%的正常贷款有利率上限，加权平均执行价格为2.3%[168] - 截至2025年3月31日，公司10亿美元高级贷款组合100%为浮动利率，与30天期SOFR的平均利差为3.55%，不包括300万美元未摊销购买折扣[169] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，100%的投资按总投资敞口计算获得与30天期SOFR挂钩的浮动利率，适用的30天期SOFR分别为4.31%和4.51%[186] 商业抵押贷款组合情况 - 截至2025年3月31日，公司商业抵押贷款组合中94.6%的贷款本金和利息按时支付[170] - 截至2025年3月31日，商业抵押贷款持有投资余额为9.88781424亿美元，2024年12月31日为10.48803078亿美元[185] - 截至2025年3月31日，费城两笔多户住宅贷款未偿本金1500万美元因货币违约需评估，无信用损失拨备，自2024年6月30日起非应计，2025年一季度用0.3万美元利息抵减贷款账面价值[193] - 截至2025年3月31日，奥兰多一笔多户住宅贷款未偿本金1960万美元因货币违约需评估，无信用损失拨备，自2024年12月31日起非应计，2025年一季度确认0.4万美元利息收入[194] - 截至2025年3月31日，圣安东尼奥一笔多户住宅贷款未偿本金1540万美元因技术违约需评估，信用损失拨备240万美元，自2024年12月31日起非应计，2025年一季度确认0.1万美元利息收入[195] - 截至2025年3月31日，科罗拉多斯普林斯一笔多户住宅贷款未偿本金1050万美元因货币违约需评估，信用损失拨备150万美元，自2024年12月31日起非应计，2025年一季度确认0.1万美元利息收入[196] - 截至2024年12月31日，达拉斯一笔多户住宅贷款未偿本金3160万美元因技术违约需评估，无信用损失拨备，2025年一季度修改贷款，风险评级降至“3”[200] - 截至2024年12月31日，佛罗里达州波尔克县两笔医疗保健贷款未偿本金610万美元因货币违约需评估，信用损失拨备60万美元，自2024年12月31日起非应计，2025年一季度风险评级降至“4”，恢复应计状态[201] - 截至2025年3月31日，按内部风险评级划分，风险评级为“2”、“3”、“4”、“5”的贷款未偿本金分别为7676万美元、5.20736897亿美元、3.04972794亿美元和1.08419247亿美元[206] - 2025年3月31日，商业抵押贷款、MSRs、无限制现金的资本分配分别为2.20652928亿美元、62.6769万美元、5829.9881万美元，占比分别为78.9%、0.2%、20.9%[227] - 2024年12月31日，商业抵押贷款、MSRs、无限制现金的资本分配分别为2.26138001亿美元、64.9287万美元、5858.1839万美元，占比分别为79.3%、0.2%、20.5%[229] - 2025年第一季度商业抵押贷款投资利息收入为2168.489万美元，2024年第四季度为2584.7416万美元[231] 高级担保贷款情况 - 截至2025年3月31日，高级担保贷款未偿本金余额10.10888938亿美元，账面价值10.05841618亿美元，浮动利率贷款占比100%，加权平均票面利率7.9%，加权平均剩余期限2年[185] - 截至2024年12月31日，高级担保贷款未偿本金余额10.65563646亿美元，账面价值10.60123298亿美元，浮动利率贷款占比100%，加权平均票面利率8.1%，加权平均剩余期限2年[185] - 截至2025年3月31日，9.89668838亿美元的未偿还高级担保贷款存于VIE， - 88.7414万美元存于VIE外；截至2024年12月31日，10.49886009亿美元存于VIE， - 108.2931万美元存于VIE外[187] - 2021 - 2024年有多笔高级担保贷款，如2021年4月12日的1366.6721万美元、2022年6月10日的1525万美元等[190] 公司收益与亏损情况 - 2025年第一季度公司普通股股东净亏损170万美元，即每股普通股亏损0.03美元；可分配收益400万美元，即每股普通股0.08美元[169] - 2025年第一季度，公司每股亏损0.03美元，宣布季度普通股股息为每股0.08美元，可分配收益为每股0.08美元，账面价值为每股3.29美元[175] - 2025年第一季度净亏损170.7526万美元，2024年第四季度净利润579.5183万美元；2025年第一季度每股净亏损0.03美元，2024年第四季度每股净利润0.11美元；2025年第一季度宣布每股股息0.08美元，2024年第四季度为0.07美元[177] - 2025年第一季度可分配收益402.1203万美元，2024年第四季度为538.2456万美元；2025年第一季度每股可分配收益0.08美元，2024年第四季度为0.10美元[182] - 2025年3月31日，公司股东权益总额2.3194854亿美元，2024年12月31日为2.37799532亿美元；2025年3月31日每股账面价值3.29美元，2024年12月31日为3.40美元[183] - 2025年第一季度净利息收入为773.4534万美元，2024年第四季度为935.6662万美元，减少主要因贷款组合加权平均本金余额减少8430万美元等[231][233] - 2025年第一季度净亏损归属于普通股股东为170.7526万美元，每股净亏损0.03美元；2024年第四季度净收入为360.4879万美元，每股净收入0.07美元[231][232] - 2025年第一季度总费用为259.3253万美元，2024年第四季度为280.9422万美元，减少主要因会计等费用减少[231][236] - 2025年第一季度其他损失为565.5299万美元，2024年第四季度为175.1946万美元，增加主要因信贷损失准备金变化[231][237][238][239] - 2025年第一季度所得税准备金为8550美元，2024年第四季度为5457美元，增加主要因FOAC处递延收入总额变化[240] - 2025年第一季度现金及现金等价物利息收入为62.4967万美元，2024年第四季度为53.033万美元[231] - 2025年第一季度宣布普通股每股股息为0.08美元，2024年第四季度为0.17美元[231] - 2025年第一季度公司净亏损170.75万美元，每股亏损0.03美元；2024年同期净利润579.52万美元，每股收益0.11美元[241][242] - 2025年第一季度净利息收入773.45万美元，较2024年同期的1299.26万美元减少，主要因贷款组合加权平均本金余额减少2.989亿美元等因素[241][243] - 2025年第一季度总费用259.33万美元，较2024年同期的426.77万美元减少，主要因激励、会计等费用减少[241][242][247][248] - 2025年第一季度其他损失565.53万美元，较2024年同期的173.37万美元增加，主要因信贷损失拨备增加[249][250][251] - 2025年第一季度所得税拨备8550美元，较2024年同期的10892美元减少，主要因未实现抵押贷款服务权损失变化[252] 项目资金获得情况 - 2021年12月29日，Senior项目获得资金29,549,146美元[189] - 2024年4月19日，Senior项目获得资金27,120,000美元[189] - 2021年6月7日，Senior项目获得资金27,007,982美元[189] - 2021年11月2日，Senior项目获得资金26,049,291美元[189] - 2021年8月26日，Senior项目获得资金25,163,008美元[189] - 2021年10月18日，Senior项目获得资金24,252,193美元[189] - 2021年8月26日，Senior项目获得资金23,370,000美元[189] - 2022年3月22日，Senior项目获得资金22,845,000美元[189] - 2021年11月16日，Senior项目获得资金21,975,000美元[189] - 2022年7月8日，Senior项目获得资金23,095,000美元[189] - 2021年11月23日，公司获得2021年相关金额，分别为19925000美元、19119983美元、18834024美元[1] - 2022年2月2日，公司获得2022年相关金额，分别为19740000美元、19328491美元、18660822美元[2] - 2022年2月11日，公司获得2022年相关金额，分别为20165000美元、19695670美元、18599480美元[3] - 2024年4月30日，公司获得2024年相关金额，分别为19000000美元、18500000美元、18303744美元[4] - 2022年3月31日，公司获得2022年相关金额，分别为18140000美元、16956276美元、16956276美元[5] - 2022年11月10日，公司获得2022年相关金额，分别为18590000美元、16690000美元、16690000美元[6] - 2021年12月1日，公司获得2021年相关金额，分别为16039141美元、16039141美元、15449323美元[7] - 2022年2月1日，公司获得2022年相关金额，分别为16160000美元、15792145美元、15400000美元[8] - 2022年4月6日，公司获得2022年相关金额，分别为16400000美元、16161567美元、15347180美元[9] - 2022年2月22日，公司获得2022年相关金额，分别为18241527美元、15524795美元、15000000美元[10] 贷款

一季度财务业绩 - 公司报告第一季度GAAP净亏损170万美元，合每股普通股亏损0 03美元 [1] - 第一季度可分配收益为400万美元，合每股普通股0 08美元 [1] - 详细业绩演示材料可在公司官网查看 [1] 电话会议安排 - 公司将于2025年5月13日美东时间8:30举行电话会议讨论一季度业绩 [2] - 接入号码为1-800-836-8184（美国）或1-646-357-8785（国际） [2] - 网络直播可通过指定URL参与，仅限收听模式 [2][3] - 会议结束后一小时提供电话重播，号码1-888-660-6345（美国）或1-646-517-4150（国际），密码94575 [3] 非GAAP财务指标 - 可分配收益为非GAAP指标，定义为GAAP净收入（亏损）调整后数值，排除非现金项目及一次性事件 [4][5] - 该指标反映公司计算"核心收益"的方式，用于管理层激励费用核算 [5] - 贷款损失在实际发生时通过可分配收益确认，非回收性判定标准包括贷款结清或资产出售等情况 [6] 可分配收益作用 - 公司认为该指标能有效补充GAAP净收入和经营活动现金流信息 [7] - 历史上可分配收益与每股股息呈现强相关性，作为REIT需分配至少90%应税收入 [7][8] - 该指标帮助评估剔除特定交易影响后的运营表现，是股息宣告的重要参考 [8] GAAP与可分配收益调节表 - 一季度GAAP净亏损1,707,526美元，经调整后实现可分配收益4,021,203美元 [10] - 主要调整项包括抵押服务权未实现损失22,518美元和信贷损失未实现拨备5,697,661美元 [10] - 加权平均流通股数为52,309,887股，可分配收益每股0 08美元 [10] 公司背景 - LFT为马里兰州注册企业，专注于商业房地产债务投资，重点投资过渡性浮动利率商业抵押贷款 [11] - 主要投资标的为中端多户住宅资产，由Lument Investment Management LLC外部管理 [11] 信息披露渠道 - 投资者可通过SEC官网或公司网站获取更多信息，或联系纽约总部投资者关系部门 [12]