公司房屋数量与分布情况 - 截至2020年3月31日，公司在16个市场拥有约80,000套待租房屋[199] - 截至2020年3月31日，公司总投资组合有79,525套房屋[213] - 截至2020年3月31日，同店总投资组合有72,707套房屋[213] - 2019年12月公司宣布全面退出纳什维尔市场，截至2020年3月31日，该市场剩余80套房屋[214] - 截至2020年3月31日和2019年3月31日，公司总投资组合分别拥有79,525套和80,361套单户租赁房屋[238] - 2020年和2019年第一季度，公司分别收购504套和208套房屋，分别出售484套和654套房屋[238] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，分别有35911套和37040套房屋用于抵押[276] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，担保定期贷款抵押池中有3333套房屋[290] - 截至2020年3月31日，公司承诺收购190套单户租赁房屋[331] - 2020年和2019年第一季度，同店投资组合均为72707套房屋[346] - 截至2020年3月31日，公司总投资组合拥有79525套单户租赁房屋[238] - 截至2020年3月31日，公司同店投资组合包括72707套单户租赁房屋[240] 公司房屋特征情况 - 公司房屋平均约1,870平方英尺，有三间卧室和两间浴室[201] 公司入住率与租金情况 - 2020年4月，同店平均入住率升至创纪录的97.2%，同比增长60个基点，较3月增长30个基点[210] - 2020年4月，包含优惠影响，混合租约租金同比增长3.2%[210] - 2020年4月，租金收取率超过历史平均水平的95%，不到2%的居民选择推迟部分租金支付[210] - 2020年5月前五天，租金收取率提高到超过疫情前历史平均水平的100%，达到4月速度的近109%[210] - 截至2020年3月31日，公司总投资组合平均入住率94.4%，平均月租金1,851美元[213] - 截至2020年3月31日，同店总投资组合平均入住率96.7%，平均月租金1,851美元[213] - 2020年和2019年第一季度，总投资组合平均入住率分别为94.4%和94.7%，每套入住房屋的平均月租金分别为1,851美元和1,781美元，增长3.9%[244] - 2020年和2019年第一季度，总投资组合续约租赁净有效租金增长率分别为4.3%和5.2%，新租赁净有效租金增长率分别为2.0%和3.6%[246] - 2020年和2019年第一季度总投资组合平均入住率分别为94.4%和94.7%，每处入住房屋平均月租金分别为1851美元和1781美元，增长3.9%[244] - 2020年和2019年第一季度总投资组合续租净有效租金增长率分别为4.3%和5.2%，新租净有效租金增长率分别为2.0%和3.6%[246] - 2020年和2019年第一季度同店投资组合年化周转率分别为25.0%和25.1%，平均空置天数分别为52天和53天[247] 公司租金收入区域占比情况 - 2020年第一季度的三个月里，美国西部和佛罗里达州市场占公司租金收入和其他物业收入的71.4%[216] 公司财务关键指标对比（2020年与2019年第一季度） - 2020年和2019年第一季度，公司总投资组合的租赁收入和其他物业收入分别为4.498亿美元和4.355亿美元，增长3.3%[242][243] - 2020年和2019年第一季度，公司总费用分别为4.184亿美元和4.350亿美元[250] - 2020年第一季度物业运营和维护费用增至1.669亿美元，2019年同期为1.603亿美元，增长4.1%[242][251] - 2020年和2019年第一季度，利息费用分别为8480万美元和9400万美元，下降9.8%[242][253] - 2020年第一季度折旧和摊销费用增至1.350亿美元，2019年同期为1.336亿美元，增长1.1%[242][254] - 2020年和2019年第一季度，净收入分别为5028万美元和2117万美元，增长137.5%[242] - 2020年和2019年第一季度物业出售净收益分别为1520万美元和1760万美元，房屋销售数量从2019年的654套降至2020年的484套[257] - 2020年和2019年第一季度，经营活动提供的净现金分别为1.777亿美元和1.932亿美元，减少8.0%[319][320] - 2020年和2019年第一季度，投资活动提供（使用）的净现金分别为 - 8074.2万美元和5502.7万美元，减少246.7%[319] - 2020年和2019年第一季度，融资活动提供（使用）的净现金分别为1.32571亿美元和 - 2.56783亿美元，增加151.6%[319] - 2020年和2019年第一季度，融资活动提供（使用）的净现金分别为1.326亿美元和 - 2.568亿美元[323] - 2020年和2019年第一季度，EBITDA分别为2.7006亿美元和2.48761亿美元，EBITDAre分别为2.57331亿美元和2.34442亿美元，Adjusted EBITDAre分别为2.58374亿美元和2.48827亿美元[339] - 2020年和2019年第一季度，总投资组合的NOI分别为2.82873亿美元和2.75154亿美元，同店投资组合的NOI分别为2.67025亿美元和2.56714亿美元[345] - 2020年和2019年第一季度可分配给普通股股东的净利润分别为4985.4万美元和2071.6万美元[353] - 2020年和2019年第一季度的FFO分别为1.71461亿美元和1.3937亿美元[353] - 2020年和2019年第一季度的Core FFO分别为1.86575亿美元和1.73288亿美元[353] - 2020年和2019年第一季度的Adjusted FFO分别为1.60587亿美元和1.48177亿美元[353] - 2020年和2019年第一季度摊薄后每股净利润分别为0.09美元和0.04美元[353] - 2020年和2019年第一季度摊薄后每股FFO分别为0.31美元和0.26美元[353] - 2020年和2019年第一季度摊薄后每股Core FFO分别为0.34美元和0.33美元[353] - 2020年和2019年第一季度摊薄后每股AFFO分别为0.29美元和0.28美元[353] - 2020年第一季度租赁收入和其他物业收入为4.498亿美元，较2019年的4.355亿美元增长3.3%[242][243] - 2020年第一季度总费用为4.184亿美元，较2019年的4.350亿美元下降3.8%[242][250] - 2020年第一季度利息费用为8480万美元，较2019年的9400万美元下降9.8%，债务余额从90.809亿美元降至86.388亿美元[242][253] - 2020年第一季度出售物业税后净收益为1520万美元，较2019年的1760万美元下降13.5%，出售房屋数量从654套降至484套[242][257] 公司现金与流动性情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司无限制现金及现金等价物分别为2.971亿美元和9230万美元，增长222.0% [259] - 2020年3月，公司因新冠疫情影响从循环信贷安排提取2.5亿美元，截至2020年3月31日，公司流动性为10.271亿美元[259] 公司收购项目情况 - 截至2020年3月31日，公司承诺的收购项目管道为5610万美元[261] - 截至2020年3月31日，公司已承诺的收购项目金额为5610万美元[261] 公司股权出售情况 - 2020年第一季度，公司通过ATM股权计划出售1872066股普通股，净收益5590万美元，该计划剩余6.862亿美元可用于未来发行[269] 公司股东分配规定情况 - 公司需按规定向股东分配至少90%的应税收入（不包括净资本利得）[266] 公司抵押贷款情况 - 截至2020年3月31日，公司抵押贷款未偿还本金余额为6.159108亿美元，较2019年12月31日的6.266407亿美元有所下降[273] - 公司抵押贷款除IH 2017 - 1为固定利率4.23%外，其他基于LIBOR加加权平均利差，2020年3月31日LIBOR为0.99% [273][274] - 为满足风险保留规则，IH 2017 - 1发行Class B证书，其他部分贷款保留5%的各类证书[281][282][283] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，留存证书分别为3.115亿美元和3.17亿美元[284] - 2020年和2019年第一季度，公司根据抵押贷款协议分别自愿和强制提前还款1.074亿美元和1.808亿美元[286] 公司担保定期贷款情况 - 2019年6月7日，子公司签订12年期担保定期贷款，前11年利率为3.59%，第12年为1个月伦敦银行同业拆借利率加147个基点[288] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，担保定期贷款本金均为4.03464亿美元，净递延融资成本分别为243.1万美元和248.6万美元[289] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，担保定期贷款抵押池中有3333套房屋，账面价值分别为7.312亿美元和7.348亿美元[290] 公司信贷协议情况 - 2017年2月6日，公司签订信贷协议，包括1亿美元循环信贷额度和1.5亿美元定期贷款额度，利率基于伦敦银行同业拆借利率加适用利差[294] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，定期贷款本金均为1.5亿美元，净递延融资成本分别为553.1万美元和625.3万美元；循环信贷额度本金为2700万美元[295] - 信贷协议下借款利率可选择基于伦敦银行同业拆借利率或基准利率加适用利差，利差基于总杠杆率[297] 公司可转换优先票据情况 - 2014年7月，SWH发行2.3亿美元3%可转换优先票据，2019年到期，公司以发行12553864股普通股结算[305] - 2017年1月，SWH发行3.45亿美元3.5%可转换优先票据，2022年1月15日到期[306] - 2022年可转换票据票面利率3.50%，实际利率5.12%，本金3.45亿美元，2020年3月31日未摊销公允价值调整为 - 944.1万美元，总计3.35559亿美元[308] - 2019年7月1日，公司发行12553864股普通股结算2019年可转换票据，结算时转换率为每1000美元本金兑换54.5954股普通股，相当于转换价格约为每股18.32美元[309] - 2020年3月31日，2022年可转换票据转换率为每1000美元本金兑换43.7694股普通股，相当于转换价格约为每股22.85美元，“如果转换”价值比本金少2230万美元[310] - 2020年和2019年第一季度，2022年可转换票据利息费用分别为430万美元和420万美元[310] 公司利率互换与上限协议情况 - 截至2020年3月31日，公司有多笔利率互换协议，名义金额从3.25亿美元到1.1亿美元不等，执行利率从1.30%到3.16%[316] - 未来12个月，公司估计有1.356亿美元将重新分类至收益，增加利息费用[316] - 公司购买和出售的利率上限协议执行价格范围约为3.24%至5.31%[317] 公司合同义务情况 - 截至2020年3月31日，公司的合同义务总计104.06531亿美元，其中2020年需支付3.04621亿美元，2021 - 2022年需支付27.46248亿美元，2023 - 2024年需支付18.71242亿美元，之后需支付54.8442亿美元[326] 公司资金获取与支出情况 - 2020年第一季度，公司从循环信贷安排获得2.7亿美元净收益，从ATM股权计划获得5590万美元净收益[323] - 2020年第一季度，公司偿还了1.074亿美元的抵押贷款，并支付了8180万美元的股息和分配款项[323] - 2019年第一季度，公司偿还了1.8

财务数据和关键指标变化 - 2019年调整后运营资金（AFFO）增长9%，同店净营业收入（NOI）增长5.6% [9] - 2019年同店收入增长4.5%，可控成本同比下降3% [11] - 2019年出售9亿美元不符合长期战略的房屋，购买约6.5亿美元预期总回报更高的房屋并偿还债务 [13] - 2019年净债务减少超7亿美元，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比从年初的9倍降至年末的8倍 [16] - 2019年第四季度运营资金（FFO）和调整后运营资金（AFFO）每股分别同比增长6.1%和10.8%，达到0.32美元和0.28美元 [39] - 2020年预计同店核心收入增长3.75% - 4.25%，同店核心费用增长3.25% - 4.25%，同店NOI增长3.75% - 4.75% [40][43] - 2020年核心FFO每股预计在1.27 - 1.35美元，AFFO每股预计在1.04 - 1.12美元 [44] - 2020年季度股息提高15.4%至每股0.15美元 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第四季度同店NOI增长3.8%，同店核心收入同比增长4.3%，主要受平均月租金率增长4%和其他物业收入（扣除居民回收款）增长10.8%推动 [27] - 2019年第四季度平均入住率为96%，与上年持平，全年同店收入增长4.5% [28] - 2019年第四季度同店核心费用同比增长5.3%，主要驱动因素是物业税、维修和维护费用 [28] - 2019年第四季度和2020年1月混合租金增长率分别为3.4%和3%，入住率在第四季度和1月有所增加，2020年1月平均为96.5%，比去年1月高20个基点 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司独特业务覆盖区域内家庭形成率超过美国平均水平两倍，且许多家庭倾向于租赁 [18] - 2019年在亚特兰大及拉斯维加斯的填充子市场收购463套房屋，总价1.15亿美元；12月在纳什维尔完成2.1亿美元批量出售，出售该市场90%的投资组合 [14][15] - 2019年多数收购集中在西海岸，如凤凰城第四季度混合租赁利率达7% [108][109] - 南佛罗里达市场因公寓空置和供应问题，新租赁面临压力，但入住率从2018年的95.2%升至95.4% [116][117] - 达拉斯同店入住率从2018年的94.3%升至95.5%，租金同比也有所上涨 [136] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2020年聚焦同店增长，预计同店NOI增长4.25%（指导中点），通过减少居民空置天数、提高ProCare服务效率及推进辅助服务计划来实现 [18][21] - 2020年优先进行增值外部增长，若有机会以低于资本成本的价格收购房屋，计划成为净买家，目标市场包括西雅图、丹佛、拉斯维加斯、达拉斯、凤凰城、奥兰多和亚特兰大等 [22][23] - 拓展增值资本支出计划，对现有房屋进行升级，以增强居民忠诚度、提高资产耐久性和增加风险调整后回报 [24] - 行业整合对行业整体有益，预计未来行业将出现更多大规模运营商，有利于相关配套公司发展及提升居民居住体验 [66][67] - 美国专业管理的单户租赁房屋不足40万套，占单户租赁独立房屋总数不到2%，公司与终端用户、其他消费者及新进入资本在同一市场竞争，市场供应紧张，但公司凭借优越的地理位置和较高的租金价值具有竞争优势 [126][127] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业增长基本面良好，公司拥有战略定位优质的投资组合和规模优势，平台优化，团队创新，有明确目标推动有机和外部增长 [17] - 公司业务具有内置的周期性对冲，随着千禧一代接近公司平均居民年龄40岁，人口结构将成为业务发展的推动力 [20] - 市场供需基本面强劲，入住率是第四季度和2020年1月的重点，目前入住率表现良好，为旺季租赁做好准备 [65] 其他重要信息 - 2018年夏季开始的效率举措使维修和维护效率快速且可持续提升，2019年维护成本仅增长1% [29] - 平台优化使2019年人员成本降低9%，创纪录的低周转率和流程改进使周转成本降低9%，租赁和营销成本降低6% [30] - 公司关注气候变化对资产组合和投资的影响，在投资时会考虑洪泛区等风险，并开展早期工作探索环境、社会和治理（ESG）相关机会 [97][98] - 公司在加利福尼亚州投资时会考虑野火风险，目前受野火和停电影响较小，保险主要针对地震风险；在佛罗里达州投资时会避免沿海和洪泛区，分散风险有助于缓解保险成本压力 [102][103] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何从2019年第四季度核心FFO数据得出2020年指导范围？ - 预计NOI增长4.25%（指导中点）将增加0.08美元；退出纳什维尔市场对NOI贡献有稀释作用，约减少0.01美元；融资成本将产生0.03美元的拖累，其中一半来自远期阶梯式互换协议，另一半与2020年成为净买家的预期有关 [50][51][53] 问题: 2020年收购和处置的指导假设是多少？ - 希望以2019年下半年的速度继续收购，即每季度1 - 2.5亿美元，收购活动通常在年内逐步增加；处置规模预计在2.5 - 4亿美元，且更倾向于前期处置 [57][59] 问题: 2020年指导中收入加速增长的构成要素及市场需求情况如何？ - 2020年指导中点假设收入增长4%，假设入住率与上年基本持平，其他收入略有改善，但租金增长率预计较2019年略有下降；市场供需基本面强劲，公司在第四季度和1月关注入住率，目前入住率表现良好，为旺季租赁做好准备 [61][62][65] 问题: 近期行业整合对行业意味着什么？ - 行业整合对行业整体有益，预计未来行业将出现更多大规模运营商，有利于相关配套公司发展及提升居民居住体验 [66][67] 问题: 要达到指导范围下限，是否意味着年初租赁速度会大幅放缓？ - 指导范围是基于多种可能性给出的，很多收入已基于2019年签订的租约确定，年初租赁活动较少，不应过度解读年初数据，公司对全年发展有信心，有望在旺季取得良好表现 [70][71][73] 问题: 房地产税上诉对今年评估和税率的影响，以及可变费用方面是否有额外收益？ - 房地产税上诉仍有机会取得更好结果，但指导未假设上诉会有大幅成功；目前费用情况符合预期，但由于是年初，难以确定全年费用表现，公司在费用指导中已考虑一定的应急因素 [75][77][78] 问题: 租金增长率季度同比略有放缓的原因是什么？ - 市场供需基本面强劲，但2019年第四季度为关注入住率，部分市场降低了租金，以确保入住率达到96%，1月入住率高于去年，为旺季租赁做好准备 [80][82] 问题: 目前市场上从定价角度看有多少潜在收购金额？ - 公司认为在当前市场环境下，每季度1.75 - 2.5亿美元的收购速度是可行的，若有更多机会，会在考虑资本成本的前提下寻求更多外部增长 [84][85] 问题: 预计年底杠杆率会是多少？ - 预计年底净债务与EBITDA之比将在7 - 7.5倍之间，具体取决于收购和处置活动 [87] 问题: 未来是否有其他市场退出机会，哪些市场可能成为处置目标？ - 2020年计划中未考虑批量出售或市场退出，出售主要集中在非表现良好的资产、地理位置偏远的资产以及长期来看不太合理的资产组合部分 [90][91] 问题: 目标3%的费用增长是否意味着维修和维护费用增长高于此，其他项目增长低于此？ - 预计维修和维护的运营费用（OpEx）和资本支出（CapEx）将以类似的通胀率增长 [94] 问题: 气候变化如何影响公司的资产组合和投资决策，以及何时会影响保险成本和其他运营因素？ - 公司在投资时会考虑洪泛区等风险，并开展早期工作探索ESG相关机会；在加利福尼亚州投资时会考虑野火风险，目前受野火和停电影响较小，保险主要针对地震风险；在佛罗里达州投资时会避免沿海和洪泛区，分散风险有助于缓解保险成本压力 [97][102][103] 问题: 投资时考虑的资本化率（cap rates）期限是多久？ - 公司的模型通常考虑3 - 5年的市场情况，关注长期资产表现和净营业收入（NOI）收益率，2019年多数收购集中在西海岸，这些地区表现出较强的增长潜力 [108] 问题: 天气如何影响租赁物业的资本支出维护策略？ - 公司在丹佛和芝加哥等寒冷天气市场运营时，会注意空置房屋的维护，智能家庭技术和高入住率有助于减少风险，当地团队的经验和关注也能确保房屋得到妥善维护 [112][113] 问题: 智能家庭技术如何影响减少重新出租天数的指标，与去年相比有何变化，未来预期如何？ - 目前重新出租天数处于40多天的中间水平，2020年目标是减少2 - 3天，利用技术提高租赁效率是关键，长期目标是进一步降低该指标 [114] 问题: 佛罗里达市场收入减速的原因，是就业转移还是供应问题，租户群体与公寓租户的重叠程度如何？ - 南佛罗里达市场主要是供应问题，公寓空置和选择增多影响了新租赁，但公司团队已采取措施，入住率有所提高；该市场较为独特，租户群体与公寓租户通常没有明显重叠 [116][117][118] 问题: 假设劳动力和材料成本未来几年零增长，房屋自然老化对维护总成本的合理影响节奏是怎样的？ - 公司需要进一步思考该问题，因为难以区分房屋自然老化和外部增长带来的影响，会在考虑后回复 [120] 问题: 目前外部增长的竞争动态如何，与一两年前相比机会大小和竞争程度如何？ - 市场供应紧张，需求活跃，但公司凭借优越的地理位置和较高的租金价值具有竞争优势，预计将继续采取机会主义策略，每季度收购约2亿美元的房屋 [124][127][130] 问题: 是否考虑建立开发平台？ - 目前公司不考虑承担资产负债表风险成为开发商，专注于成为美国最佳的单户住宅买家，不希望为了增长而牺牲地理位置优势 [131][132] 问题: 达拉斯市场入住率较低的原因，以及达拉斯和休斯顿在资本部署中的优先级和当前收益率情况如何？ - 可能是将总投资组合与同店投资组合的入住率数据混淆，达拉斯同店入住率从2018年的94.3%升至95.5%，租金同比也有所上涨；公司希望在达拉斯和丹佛等市场增长，2019年已在达拉斯增加了资产，预计未来几年总投资组合的空置率将降低 [135][136][138] 问题: 2019年下半年租金维持时间较长是否导致第四季度周转率上升，是否有因购房而迁出的情况增加？ - 未观察到因购房而迁出的情况增加；周转率略有上升，但仍处于较低水平（30%），租金维持时间较长主要影响新租赁，对周转率的影响较小 [140][141] 问题: 2020年的运营现金流预计是多少？ - 公司将在电话会议后回复该问题 [143] 问题: 收购的初始NOI收益率趋势如何？ - 目前收购的资本化率大多在5%左右，与当前市场环境相比没有明显变化 [144] 问题: 在选举年，如何平衡加州租金控制措施对资本分配和投资决策的影响？ - 公司积极参与相关讨论，与加州的多个组织、政府部门合作，2020年指导中已考虑相关因素；认为类似Prop 10 2.0的措施将像两年前一样被否决，对加州市场仍持积极态度，但会持续关注并参与相关进程 [147][148][149] 问题: 小型私人投资者购买房屋增加对租赁季节有何影响，是短期供应逆风还是市场供需失衡仍有利于公司？ - 整体住房市场供需失衡有利于单户住宅业务，小型私人投资者的活动可能在某些市场造成短期波动，但市场基本面最终会发挥作用，多数市场仍对公司有利 [154][156][157]

可转换债券相关情况 - 2022可转换债券持有人有权在发生根本性变更时要求公司以100%本金加应计未付利息的价格回购债券[191] - 公司可能无法筹集资金来结算2022可转换债券的转换或回购，未来债务可能限制公司支付现金的能力[191] - 2022可转换债券的有条件转换特征触发时，若持有人选择转换，公司可能需支付现金，影响流动性[193] - 2019年和2018年，2019年可转换票据利息费用分别为560万美元和1110万美元；2022年可转换票据利息费用分别为1690万美元和1670万美元[366][367] - 2019年7月1日，公司发行12553864股普通股结算2019年可转换票据的大部分未偿余额[366] - 截至2019年12月31日，2022年可转换票据“如果转换”价值超过本金1.076亿美元[367] - 2019和2018年，2019年可转换票据在转换前期间的稀释每股FFO分子分别调整利息费用5,586千美元和11,057千美元[422] - 2019和2018年，2019年可转换票据在转换前期间的稀释每股FFO分母分别调整潜在普通股6,225,341股和12,420,013股[422] 债务工具与利率风险 - 截至2019年12月31日，公司债务工具借款总计67.709亿美元，利率为可变利率，面临利率风险，利率每变动100个基点，年度利息费用将变动250万美元[198] - 截至2019年12月31日，公司有67.709亿美元可变利率债务，到期日在2021年之后，参考伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）确定适用利率或付款金额[200] - 公司未能有效对冲利率变化可能影响经营业绩和向股东分配的能力[198] - 公司LIBOR基准贷款和衍生品工具与LIBOR挂钩，2021年后LIBOR逐步淘汰，利率将基于可比或后续利率调整[324] - 截至2019年12月31日，LIBOR为1.76%[389] - 若利率增减50个基点，公司净衍生资产/负债的终止价值将变化约1.5亿美元[399] 公司经营风险 - 公司使用非追索权长期抵押贷款可能面临会计规则复杂、无法进入证券化市场等风险[190] - 可转换债务证券的会计处理方法可能导致公司报告较低的净收入，影响财务结果[194] - 额外发行优先于普通股的债务或股权证券可能影响普通股市场价格，导致股权稀释[196] - 若公司无法维持有效的财务报告内部控制，投资者可能对财务报告失去信心，影响普通股市场价格[202] 公司治理相关 - 公司“业务合并”条款禁止马里兰公司与“利益相关股东”（实益拥有公司10%或以上有表决权股票的人）进行业务合并五年，之后对这些合并施加两项超级多数股东投票要求[208] - 公司董事会可批准发行包括优先股在内的股票，条款可能阻止第三方收购公司[209] - 2022年可转换票据契约中的某些条款可能延迟或阻止对公司的收购[210] - 公司董事会可在未经股东批准的情况下更改重大公司政策，包括投资、融资等政策，还可撤销REIT选举[211] - 公司宪章消除了董事和高级管理人员对公司和股东的金钱损害赔偿责任，仅在实际获得不当利益或故意不诚实等情况下承担责任[212][213] REIT相关税务与资格要求 - 若公司未能保持REIT资格，将按常规公司纳税，可能面临巨额税务负债，且后续四个完整纳税年度一般无资格重新获得REIT资格[219][222] - REIT在某些情况下可能产生税务负债，如出售“经销商”物业的净收入需缴纳100%的税[220] - 为符合REIT要求，公司每个日历季度末至少75%的资产价值须由现金、政府证券和合格REIT房地产资产组成，投资证券有多项比例限制[223] - REIT规定限制公司有效对冲的能力，可能导致税务负债，TRS的损失在特定条件下只能向前结转并抵扣80%的未来应税收入[224] - 公司应税收入有时可能大于可分配给股东的现金流，可能需借款进行分配[225] - 处置特定增值资产，公司需按最高企业税率缴纳美国联邦所得税，税率未提及，期限为收购资产后五年内[226][228] - 公司章程规定任何人不得拥有超过9.8%的已发行普通股或所有类别或系列的已发行股票[229] - 为符合REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额[230] - 非REIT“C”类公司向特定非公司美国股东支付合格股息收入的最高税率为23.8%，非公司美国股东可从REIT股息中扣除20%，最高边际税率37%的股东REIT股息有效所得税率为29.6%[233] - 公司需将90%的REIT应纳税所得额分配给股东，增长融资依赖外部资本[234] - 《减税与就业法案》规定非公司纳税人在2018 - 2025年可扣除20%的普通REIT股息[235] - 清算资产可能使公司无法满足REIT资格要求，或对所得收益征收100%的税[237] - REIT可拥有最多100%的一个或多个TRS的股票，TRS资产价值不得超过REIT总资产价值的20%，不符合规定可能征收100%的消费税[238][239] - 若租赁交易被重新定性为卖方融资有条件销售交易，公司可能面临折旧和成本回收扣除被拒绝、禁止交易税等问题[240] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额，若现金流不足可能需采取多种方式满足分配要求，否则可能导致股价下跌[242] - 公司需按规定向股东分配至少90%的应税收入（不包括净资本利得）[322] 投资组合业务数据 - 2019年和2018年公司总投资组合租赁收入和其他物业收入分别为17.647亿美元和17.230亿美元，增长2.4%[301] - 2019年和2018年公司总投资组合平均入住率分别为94.2%和94.6%，每间入住房屋的平均月租金分别为1809美元和1735美元，增长4.3%[302] - 2019年和2018年公司同店投资组合平均入住率分别为96.3%和95.8%，每间入住房屋的平均月租金分别为1812美元和1741美元，增长4.1%[302] - 2019年和2018年公司总投资组合续租净有效租金增长率分别为5.0%和4.8%，新租净有效租金增长率分别为3.8%和3.3%[305] - 2019年和2018年公司同店投资组合续租净有效租金增长率分别为5.0%和4.8%，新租净有效租金增长率分别为3.8%和3.4%[305] 公司财务费用与收入数据 - 2019年和2018年公司总费用分别为17.255亿美元和17.846亿美元[308] - 2019年和2018年公司利息费用分别为3.672亿美元和3.836亿美元，债务未偿还余额（扣除递延融资成本和折扣）分别为84.675亿美元和92.498亿美元[311] - 2019年和2018年公司折旧和摊销费用分别为5.337亿美元和5.605亿美元[312] - 2019年和2018年公司其他净收入分别为1.16亿美元和0.70亿美元[315] - 2019年和2018年公司物业销售净收益（税后）分别为9633.6万美元和4968.2万美元[297] 公司现金与信贷情况 - 截至2019年和2018年12月31日，公司无限制现金及现金等价物分别为9230万美元和1.449亿美元，减少36.3%[318] - 2019年公司通过ATM股权计划出售1957139股普通股，扣除佣金和成本后净收益5530万美元，该计划剩余7.43亿美元可用于未来发行[319] - 截至2019年12月31日，公司10亿美元循环信贷安排未提取[318][321] 抵押贷款相关数据 - 2019年和2018年12月31日，公司抵押贷款未偿本金余额分别为62.66407亿美元和72.63476亿美元，扣除递延融资成本后分别为6.238461亿美元和7.201654亿美元[327] - 2019年和2018年12月31日，分别有37040套和41644套房屋用于抵押贷款，账面价值分别为71.376亿美元和83.854亿美元[333] - 公司为满足风险保留规则，保留部分抵押贷款相关证书，2019年和2018年12月31日保留证书总额分别为3.17亿美元和3.666亿美元[341] - 2020年2月7日，公司用手头无限制现金分别对IH 2018 - 2和IH 2018 - 3未偿借款提前还款1500万美元和6000万美元[338] - 截至2019年12月31日及财务报表发布日，各借款实体遵守所有抵押贷款的肯定和否定契约[342] - 2019年和2018年公司按抵押贷款协议自愿和强制提前还款分别为9.974亿美元和45.796亿美元[343] 担保定期贷款情况 - 2019年6月7日，子公司2019 - 1 IH Borrower LP与保险公司签订12年期担保定期贷款协议，前11年固定利率3.59%，第12年浮动利率基于1个月LIBOR加147个基点[345] - 截至2019年12月31日，担保定期贷款本金4.03464亿美元，递延融资成本净额248.6万美元，贷款净额4.00978亿美元[346] - 截至2019年12月31日，担保定期贷款抵押池中包含3333套房屋，账面价值7.348亿美元，2019 - 1 IH Borrower每年可替换最多20%的抵押物，贷款期限内可替换100% [347] 信贷协议情况 - 2017年2月6日，公司与银团签订信贷协议，包括1亿美元循环信贷额度和1.5亿美元定期贷款额度，循环信贷额度2021年到期，有1年展期选项，定期贷款额度2022年到期[351] - 截至2019年12月31日，定期贷款额度本金1.5亿美元，递延融资成本净额625.3万美元，贷款净额1.493747亿美元，循环信贷额度无未偿还本金[352] - 信贷协议借款利率基于LIBOR加适用利差，定期贷款额度利差1.70% - 2.30%，循环信贷额度利差1.75% - 2.30% [352][353] 可转换优先票据情况 - 2014年7月，SWH发行2.3亿美元3.00%可转换优先票据，2019年7月1日到期，公司以发行12553864股普通股结算大部分未偿还余额[361] - 2017年1月，SWH发行3.45亿美元3.50%可转换优先票据，2022年1月15日到期[363] - 截至2019年12月31日和2018年12月31日，可转换优先票据本金总额分别为3.45亿美元和5.74993亿美元，净未摊销公允价值调整分别为 - 1070.1万美元和 - 1769.2万美元，总计分别为3.34299亿美元和5.57301亿美元[364] 利率互换工具情况 - 合并时，公司收购的利率互换工具按合并日估计公允价值2110万美元入账[372] - 2019年12月11日，公司修改利率互换工具，到期日从2022年1月31日延长至2024年12月31日，执行利率从1.97%降至1.74%[374] - 2019年2月15日，公司终止并重新签订利率互换工具，执行利率从2.21%升至2.23%，取消抵押品要求[375] - 2019年12月9日，公司修改利率互换工具起始日期，从2020年1月31日改为2021年7月15日，并支付820万美元[375] - 预计未来12个月，4490万美元将重新分类至收益，减少利息费用[376] 公司现金流量情况 - 2019年与2018年相比，经营活动提供净现金增长18.0%，投资活动提供净现金增长62.3%，融资活动使用净现金增长23.1%，现金及现金等价物和受限现金变化下降30.4%[380] - 2019年和2018年经营活动提供的净现金分别为6.621亿美元和5.612亿美元，增长18.0%[381] - 2019年和2018年投资活动提供的净现金分别为1.022亿美元和6300万美元，增加3920万美元[383] - 2019年和2018年融资活动使用的净现金分别为8.381亿美元和6.808亿美元[384] 公司合同义务情况 - 截至2019年12月31日，公司的合同义务总计103.18425亿美元，其中2020年需支付3.70694亿美元[388] 公司物业组合情况 - 公司在美国16个市场拥有约8万套单户住宅物业组合[393] 折旧费用影响因素 - 若2019年资本化成本的使用寿命增减10%，年化折旧费用将变化约500万美元[395] - 若2019年收购房屋中建筑物和改良物与土地的分配比例增减500个基点，年化折旧费用将变化约100万美元[397] 公司业务板块情况 - 公司有一个可报告的业务板块，即收购、翻新、租赁和运营单户住宅作为租赁物业[401] 公司财务指标情况 - 2019 - 2017年归属于普通股股东的净收入（损失）分别为145,068千美元、 - 5,744千美元、 - 105,952千美元[407][412] - 2019 - 2017年EBITDA分别为1,048,003千美元、939,123千美元、460,722千美元[407] - 2019 - 2017年EBITDAre分别为965,877千美元、896,150千美元、429,057千美元[407] -

业绩总结 - 2019年同店净营业收入（NOI）为10.91亿美元[6] - 2019年同店收入增长指导中值为5.4%[11] - 2019年同店净营业收入增长指导中值为5.4%[11] - 2019年净债务减少5.52亿美元[21] - 2019年9月30日可用流动资金约为11亿美元[22] 用户数据 - 平均年收入为10万美元的居民基础，39岁居民平均年龄[31] - 单家庭租赁表现强劲，经济周期对其影响有限[31] - 预计未来10年将形成1250万个新家庭，推动单户出租需求增长[28] 市场扩张与投资 - 2019年上半年收购487套房屋，投资1.47亿美元[19] - 2019年7月至10月收购670套房屋，投资2.12亿美元[19] - 80,232套房屋的管理规模，覆盖34个市场[14] - 截至2018年，已投资约20亿美元用于房屋翻新[36] 未来展望 - 预计未来三年通过战略举措可实现2500万至5000万美元的潜在NOI增长，约占2019年同店净营业收入的2.3%至4.6%[6] 其他信息 - 租金增长率反映到期租约与新租约之间的百分比差异[42] - 净运营收入（NOI）定义为租金收入减去物业运营和维护费用[41] - 平均入住率计算为房屋在测量期间的总入住天数与总拥有天数之比[38] - 价值提升资本支出代表对稳定房屋的再投资，以增强预期的风险调整回报[49] - 转换率表示在特定期间内，房屋变得空置的次数与该人群中房屋总数的比率[48]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度同店净营业收入（NOI）同比增长4.5%，符合预期 [29] - 第三季度核心资金流（Core FFO）为每股0.29美元，调整后资金流（AFFO）为每股0.23美元，均比预期低约0.01美元 [40] - 截至2019年前三季度，处置房产总额达5.27亿美元，高于初始3 - 5亿美元的预期上限 [41] - 2019年第三季度末，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比降至8.5倍，低于2018年底的9倍 [38] - 公司将2019年全年同店NOI增长指引上调至5.2% - 5.6%，此前为5% - 5.5% [14][42] - 公司将2019年全年核心FFO每股指引收紧至1.24 - 1.28美元，此前为1.23 - 1.29美元；AFFO每股指引收紧至1.02 - 1.06美元，此前为1.01 - 1.07美元 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2019年第三季度同店核心收入同比增长4.4%，受平均月租金增长率4%和平均入住率提高40个基点至95.9%的推动 [29] - 第三季度混合租金增长率同比提高30个基点至4.6%，续租租金增长率为4.7%（2018年第三季度为4.8%），新租租金增长率为4.3%（2018年第三季度为3.4%） [35] 房产买卖业务 - 2019年第三季度购买578套房屋，花费1.83亿美元，主要集中在美国西部、达拉斯和佛罗里达东南部的部分市场 [15] - 2019年第三季度出售668套房屋，总收益1.68亿美元，年初至今收购和处置房产的金额分别为4.56亿美元和5.27亿美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司独特的市场布局集中在美国西部和佛罗里达州，2019年这些地区的家庭形成数量是美国平均水平的两倍多 [12] - 凤凰城市场全年需求旺盛，新租租金增长率超过10% [59] - 西雅图市场增长迅速，公司凭借早期布局和规模优势，在当地有较好的投资机会 [61][63] - 南佛罗里达市场存在一定的供应过剩，公司通过调整租金增长来维持入住率，入住率年初至今提高了40个基点 [80] - 休斯顿市场表现良好，年初至今入住率从94.6%提高到96.3%，第三季度混合租金增长率提高180个基点至2.6% [81] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司将继续专注于有机增长和外部增长，通过优化居民体验、提高运营效率、进行有针对性的收购和处置房产等方式创造价值 [20][25] - 公司计划通过扩大辅助服务，在未来几年为业务带来1500 - 3000万美元的增量NOI；通过加快租赁速度，增加1000 - 2000万美元的NOI [25] - 公司将继续推进资产回收，出售不符合长期目标的房产，同时投资增值性资本支出，提高投资组合质量和风险调整后回报 [26] 行业竞争 - 公司认为自身在市场上具有规模和服务优势，通过领先的技术和本地化服务，为居民提供差异化的体验，从而在竞争中脱颖而出 [13] - 在租赁市场，公司面临来自其他机构运营商和个体房东的竞争，但公司通过优化投资组合和提供优质服务，保持了较高的入住率和租金增长率 [133] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场基本面良好，需求超过供应，公司所处的特定市场和细分市场的增长驱动因素为其提供了竞争优势 [12] - 公司业务具有内置的周期性对冲，无论宏观经济走向如何，千禧一代对单户租赁生活方式的需求将为公司带来增长机会 [22] - 公司对2020年的消费者需求持乐观态度，目前市场需求积极，没有理由认为2020年需求会放缓 [72] - 从长期来看，公司认为有机会实现利润率扩张，通过增加高利润率的辅助收入和控制费用增长，将利润率从目前的60%多提高到更高水平 [108][110] 其他重要信息 - 公司在2019年第三季度完成了多项资本市场活动，包括结算可转换债券转换、提前偿还5000万美元高息有担保债务、通过市价发行计划发行1900万美元股权等 [37][38] - 公司的ProCare服务模式有助于提高居民满意度和降低居民周转率，第三季度居民周转率首次在过去12个月内降至30%以下 [28][34] - 公司在成本控制方面取得了一定进展，平台优化使人员、租赁和营销成本年初至今减少了近10%，维护成本同比降低了0.4% [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：公司未来的收购和处置节奏如何？ - 公司预计未来会更倾向于收购，但也会继续出售不符合长期目标的房产，以优化投资组合 [47][48] 问题：如何看待ATM计划在降低杠杆方面的作用？ - 公司认为这是一个可以考虑的机会，通过过度使用股权融资可能有助于更快地降低杠杆，实现投资级评级 [49] 问题：如何解释2019年第三季度费用与第四季度指引的差异？ - 全年来看，第四季度房地产税增长将低于年初至今的水平，但公司在费用指引中保持了一定的保守性，预计全年费用将在指引范围内 [53][54] 问题：公司在哪些市场最看好，哪些市场不太看好，是否考虑新市场？ - 公司看好凤凰城和西雅图等市场，这些市场有良好的增长机会和较高的利润率；对于较小的市场如博伊西，公司会谨慎考虑资本的最佳用途；目前没有考虑进入新市场 [58][60] 问题：公司在西雅图的竞争优势是什么？ - 公司在西雅图的投资团队成立较早，具有本地化和高接触的优势，能够获得一些独特的非公开市场机会，并且市场的适度降温也为公司提供了更多机会 [63][65] 问题：公司在增加收购的同时如何平衡资产负债表？ - 公司需要平衡多个目标，包括盈利增长、NOI增长、利润率扩张和降低杠杆等；预计杠杆率将在半年到三个季度内下降约一个百分点 [68][69] 问题：如何看待2020年的消费者需求，与公寓市场有何不同？ - 公司目前看到市场需求积极，没有理由认为2020年需求会放缓；公司的客户群体更倾向于高品质的单户租赁住房，与公寓市场的客户有所不同 [72] 问题：维修和维护费用的驱动因素是什么，工资和材料成本如何变化？ - 第三季度维修和维护运营成本上升了9.7%，但资本支出成本下降了5.2%，总体成本上升了1.8%；费用上升主要是由于人员成本和一般通货膨胀，但公司在过去三年的费用控制表现良好 [75][77] 问题：南佛罗里达和休斯顿的收入增长趋势如何？ - 南佛罗里达市场存在供应过剩，公司通过调整租金增长来维持入住率；休斯顿市场表现良好，入住率和租金增长率均有所提高，但第三季度出现了季节性下降 [80][81] 问题：10月份的入住率和租金表现如何？ - 由于10月份尚未结束，公司无法提供最终结果，但表示目前的表现符合预期，并且已纳入指引范围 [84] 问题：居民周转率改善的关键驱动因素是什么，未来的目标是多少？ - 居民周转率主要受房屋质量和服务质量的影响，公司认为未来周转率将处于较低水平，但无法预测具体数值 [85] 问题：处置房产的资本支出是多少，平均每套房屋的成本是多少？ - 处置房产的资本支出因销售类型而异，出售给投资者的房屋通常不需要额外的修复成本，而出售给终端用户的房屋可能需要几百到几千美元的修复成本；公司将在后续提供平均成本的估计值 [89][90] 问题：第三季度在加利福尼亚州处置房产的原因是什么？ - 部分原因是一些房屋的价值已经达到高点，出售后可以重新投资于其他市场以获得更好的风险调整后回报；此外，一些子市场的服务模式和表现不佳也是处置的原因之一 [91] 问题：公司在第三季度是否遇到了批量收购机会，价格和收益率如何？ - 目前一次性收购对公司的投资组合有增值作用，但批量收购机会较少；偶尔会有一些较小的批量收购机会，公司会进行评估并争取以有吸引力的价格购买 [96][97] 问题：未来是否会有机会主义的债务偿还，是否有固定的偿还率？ - 目前很难确定未来是否会有机会主义的债务偿还以及固定的偿还率，公司将在后续提供收购和处置活动的指引后，再评估现金流是否可用于额外的债务偿还 [98] 问题：10月份ATM计划是否有额外的执行？ - 10月份ATM计划没有额外的执行 [99] 问题：如何看待续租率和定价权，新租和续租之间的权衡如何？ - 年初至今续租率为5.1%，高于去年的4.8%；在第三季度末和第四季度，公司可能会根据市场情况和入住率调整续租率，以确保2020年的业绩表现 [105] 问题：明年是否会有利润率扩张，潜在的顺风和逆风因素是什么？ - 从长期来看，公司认为有机会实现利润率扩张，主要通过增加高利润率的辅助收入和控制费用增长；房地产税增长可能会放缓，这将有助于降低费用 [108][110] 问题：提高效率和辅助收入能带来哪些好处？ - 辅助服务可以提高居民满意度和忠诚度，同时为公司带来额外收入；提高效率主要通过利用技术优化运营流程，降低成本 [111][112] 问题：资产出售中受资本支出预期驱动的比例是多少，是否有共同特征？ - 资产出售的决策考虑了多种因素，包括地理位置、未来资本支出风险、房屋质量和位置等；公司会根据内部的评估指标对房产进行排名，以确定是否出售 [115][117] 问题：公司在资产出售时如何考虑未来租金增长、利润率扩张和投资回报率？ - 公司是总回报投资者，会综合考虑资产增值和潜在收益率；在出售房产时，会进行重新购买分析，评估预期的总风险调整后回报 [118][119] 问题：西部地区的租金增长是否会在未来一两年内与其他地区趋同，是否会面临供应压力？ - 公司认为整个投资组合都面临供应压力，但西部地区的需求将继续强劲，由于进入壁垒较低，可能会感受到更多的需求 [124] 问题：公司每季度进行单资产收购的能力如何？ - 公司没有提供具体的指导，但历史上公司有能力通过系统、流程和人员进行大规模的单资产收购，前提是市场机会和资本成本合适 [125] 问题：今年收购的房屋租赁情况如何，第三季度的收益稀释是由于收购量增加还是租赁速度慢于预期？ - 今年收购的房屋在修复成本和租赁速度方面表现优于预期，收益稀释主要是由于处置房产的时间比预期长，特别是出售给终端用户的房屋 [128][132] 问题：哪些市场存在租金竞争，竞争对手的租金策略如何？ - 公司在西南地区的一些市场，如佛罗里达和亚特兰大，看到了来自其他机构运营商的竞争，但目前没有对公司的业绩产生重大影响 [133][134] 问题：在凤凰城，哪些子市场有最多的收购机会？ - 公司认为在凤凰城，主要高速公路（101和202）以内的地区，特别是坦佩和南斯科茨代尔，以及东谷地区，有很好的收购机会 [135][136] 问题：ATM计划在降低杠杆和房屋收购之间的平衡如何，评级机构有何要求？ - 公司将综合考虑各种机会，以平衡的方式降低杠杆；目前公司的资产负债表安全，会根据资本成本和长期目标来决定如何使用ATM计划 [141][144]

公司房屋资产规模与分布 - 截至2019年9月30日，公司在17个市场拥有超80,000套待租独栋房屋[214] - 截至2019年9月30日，公司总投资组合有80,232套房屋，平均入住率93.8%，平均月租金1,821美元[217] - 截至2019年9月30日，公司同店投资组合有72,001套房屋，平均入住率95.9%，平均月租金1,825美元[217] - 截至2019年和2018年9月30日，公司总投资组合分别拥有80,232套和82,260套独栋租赁房屋[242] - 2019年和2018年第三季度，公司平均分别拥有80,267套和82,436套独栋租赁房屋[242] - 2019年和2018年前九个月，公司平均分别拥有80,461套和82,481套独栋租赁房屋[242] - 截至2019年9月30日，公司总投资组合拥有80,232套单户租赁房屋，2018年同期为82,260套；2019年第三季度收购578套，出售668套，2018年同期分别为249套和413套；2019年前九个月收购1,526套，出售2,101套，2018年同期分别为702套和1,012套[242] - 2019年9月30日，公司同店投资组合包括72,001套单户租赁房屋[244] 公司房屋特征 - 公司房屋平均约1,850平方英尺，有三间卧室和两间浴室[216] 公司业务市场占比 - 2019年第三季度，美国西部和佛罗里达市场占公司租赁收入和其他物业收入的70.4%[221] 公司房屋收购与出售情况 - 2019年和2018年第三季度，公司分别收购578套和249套房屋，分别出售668套和413套房屋[242] - 2019年和2018年前九个月，公司分别收购1,526套和702套房屋，分别出售2,101套和1,012套房屋[242] 公司总投资组合财务指标变化（三季度） - 2019年和2018年三季度，总投资组合租赁收入和其他物业收入分别为4.433亿美元和4.343亿美元，增长2.1%[246] - 2019年和2018年三季度，总投资组合平均入住率分别为93.8%和94.3%，每处入住房屋的平均月租金分别为1821美元和1745美元，增长4.4%[247] - 2019年和2018年三季度，总投资组合续租净有效租金增长率分别为4.7%和4.8%，新租净有效租金增长率分别为4.4%和3.3%[249] - 2019年和2018年三季度，总费用分别为4.349亿美元和4.481亿美元[252] - 2019年和2018年三季度，物业销售税后净收益分别为2081.2万美元和1151.2万美元，增长80.8%，主要因2019年三季度售出房屋数量从413套增至668套[260] - 2019年和2018年第三季度，总投资组合租金收入和其他物业收入分别为4.433亿美元和4.343亿美元，增长2.1%；平均入住率分别为93.8%和94.3%；每入住房屋平均月租金分别为1,821美元和1,745美元，增长4.4%[245][246][247] - 2019年和2018年第三季度，总投资组合续约租赁净有效租金增长率分别为4.7%和4.8%，新租赁净有效租金增长率分别为4.4%和3.3%[249] - 2019年和2018年第三季度，总费用分别为4.349亿美元和4.481亿美元[252] - 2019年和2018年第三季度，物业运营和维护费用分别为1.755亿美元和1.700亿美元，增长3.2%[245][253] - 2019年和2018年第三季度，利息费用分别为8910万美元和9760万美元，下降8.7%[245][255] - 2019年和2018年第三季度，税后物业销售收益分别为2080万美元和1150万美元，增长80.8%[245][260] 公司同店投资组合财务指标变化（三季度） - 2019年和2018年三季度，同店投资组合年化周转率分别为36.0%和37.6%，居民更替期间平均空置天数分别为40天和41天[250] - 2019年和2018年第三季度，同店投资组合平均入住率分别为95.9%和95.5%；每入住房屋平均月租金分别为1,825美元和1,754美元，增长4.0%[247] - 2019年和2018年第三季度，同店投资组合续约租赁净有效租金增长率分别为4.7%和4.8%，新租赁净有效租金增长率分别为4.3%和3.4%[249] - 2019年和2018年第三季度，同店投资组合年化周转率分别为36.0%和37.6%；平均每套房屋在租户之间空置天数分别为40天和41天[250] 公司总投资组合财务指标变化（前九个月） - 2019年和2018年前三季度，总投资组合租赁收入和其他物业收入分别为13.204亿美元和12.903亿美元，增长2.3%[262] - 2019年和2018年前三季度，总投资组合平均入住率分别为94.4%和94.6%，每处入住房屋的平均月租金分别为1801美元和1725美元，增长4.4%[263] - 2019年和2018年前三季度，总投资组合续租净有效租金增长率分别为5.1%和4.8%，新租净有效租金增长率分别为4.5%和3.6%[266] - 2019年和2018年前三季度，总费用分别为12.989亿美元和13.487亿美元[269] - 2019年和2018年前三季度减值及其他费用分别为1180万美元和1350万美元[274] - 2019年和2018年前三季度其他净收入分别为850万美元和670万美元[275] - 2019年和2018年前三季度税后物业销售收益分别为6460万美元和2100万美元，房屋销售数量分别为2101套和1012套[277] - 2019年和2018年前九个月租赁收入和其他物业收入分别为13.204亿美元和12.903亿美元，增长2.3%[261][262] - 2019年和2018年前九个月物业运营和维护费用分别为5.02411亿美元和4.96211亿美元，增长1.2%[261] - 2019年和2018年前九个月物业管理费用分别为4705.3万美元和4820.4万美元，下降2.4%[261] - 2019年和2018年前九个月一般及行政费用分别为5889.9万美元和7342.4万美元，下降19.8%[261] - 2019年和2018年前九个月利息费用分别为2.78756亿美元和2.87089亿美元，下降2.9%[261] - 2019年和2018年前九个月折旧和摊销费用分别为3.99955亿美元和4.30321亿美元，下降7.1%[261] - 2019年和2018年前九个月减值及其他费用分别为1180.3万美元和1347.6万美元，下降12.4%[261] - 2019年和2018年前九个月总费用分别为12.98877亿美元和13.48725亿美元，下降3.7%[261] - 2019年和2018年前九个月其他净收入分别为847万美元和669.7万美元，增长26.5%[261] - 2019年和2018年前九个月物业出售净收益分别为6455.6万美元和2095.5万美元，增长208.1%[261] - 2019年和2018年前九个月净收入分别为9455.7万美元和亏损3072.7万美元，增长407.7%[261] 公司现金及等价物与抵押贷款情况 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司无限制现金及现金等价物分别为8150万美元和1.449亿美元，减少43.7%[278] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司抵押贷款未偿还本金余额分别为6.428874亿美元和7.201654亿美元[286] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，用于抵押贷款质押的房屋分别为37,209套和41,644套[291] 公司贷款风险保留情况 - 为满足风险保留规则，公司需保留部分贷款信用风险，不低于贷款收盘日总公允价值的5%[295] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司持有的保留证书分别为3.268亿美元和3.666亿美元[299] 公司借款契约遵守情况 - 截至2019年9月30日，公司认为各借款实体均遵守所有肯定和否定契约[301] - 截至2019年9月30日，公司认为相关借款均符合所有肯定和否定契约[307][316] 公司抵押贷款提前还款情况 - 2019年和2018年前九个月，公司根据抵押贷款协议分别自愿和强制提前还款7.984亿美元和34.163亿美元[302] 公司有担保定期贷款情况 - 2019年6月7日，公司子公司签订12年期固定利率3.59%的有担保定期贷款协议，2019年9月30日贷款本金为4.03464亿美元[303][305] - 截至2019年9月30日，有担保定期贷款的抵押池中共有3326套房屋，每年可替换不超20%，贷款期限内可替换100% [306] 公司信贷安排情况 - 2017年2月6日，公司签订25亿美元信贷安排，包括1亿美元循环信贷和1.5亿美元定期贷款，2019年9月30日定期贷款本金为15亿美元[310][311] - 信贷安排下借款利率基于LIBOR加适用利差，2019年9月30日定期贷款和循环信贷适用利差分别为1.70%和1.75%，LIBOR为2.02% [311] - 循环信贷需支付未使用承诺的安排费，费率为0.35%或0.20%，转换为基于信用评级定价后，费率为0.125% - 0.300% [313] 公司可转换优先票据情况 - 公司承接SWH的可转换优先票据，2019年到期的2.3亿美元票据已基本通过发行1255.3864万股普通股结算[319] - 2022年到期的可转换优先票据本金为3.45亿美元，票面利率3.50%，有效利率5.12% [320][322] - 截至2019年9月30日，可转换优先票据本金总额3.45亿美元，净未摊销公允价值调整为 - 1193万美元[322] - 2019年可转换债券结算时，每1000美元本金对应54.5954股普通股，转换价格约为每股18.32美元，2019年7月1日发行12553864股普通股结算大部分未偿余额[323] - 2019年第三季度，2019年可转换债券无利息费用，2018年同期为280万美元；2019年和2018年前九个月，利息费用分别为560万美元和830万美元[323] - 2019年可转换债券有效利率为4.92%，初始负债减至2.232亿美元；2022年可转换债券初始负债减至3.243亿美元[325] - 截至2019年9月30日，2022年可转换债券每1000美元本金对应43.7694股普通股，转换价格约为每股22.85美元，“如果转换”价值超过本金1.021亿美元[326] - 2019年和2018年第三季度，2022年可转换债券利息费用均为420万美元；2019年和2018年前九个月，分别为1270万美元和1250万美元[326] 公司利率互换与上限协议情况 - 合并日，公司记录的利率互换工具公允价值为2110万美元，将在各互换期限内摊销并重新分类至收益[331] - 截至2019年9月30日，公司有多笔利率互换协议，名义金额从32.5万美元到110万美元不等，执行利率从1.30%到3.16%不等[333] - 未来12个月，预计3400万美元将从累计其他综合收益重新分类至收益，作为利息费用的减少[334] - 公司购买和出售的利率上限协议执行价格在3.24%至5.12%之间[335] 公司现金流量情况 - 2019年前九个月，经营活动净现金为5.908亿美元，投资活动净现金使用2657.1万美元，融资活动净现金使用5.97855亿美元，现金及等价物和受限现金减少3357.8万美元[337] - 2019年和2018年前九个月投资活动使用的净现金分别为2660万美元和1.41亿美元，减少了1.145亿美元[340] - 2019年前九个月房屋销售收入较2018年同期增加2.915亿美元，售出房屋数量从1012套增至2101套[340] - 2019年前九个月债务证券投资净现金流较2018年同期增加5410万美元[340] - 2019年前九个月房屋收购支出较2018年同期增加2.207亿美元，收购房屋数量从702套增至1526套[340] - 2019年和2018年前九个月融资活动使用的净

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度同店净营业收入（NOI）增长超6%，入住率达96.5%创历史同期最佳，新租和续租租金增长均超5%，可控成本（扣除住户回收）降低超7% [12] - 2019年第二季度核心每股运营资金（FFO）同比增长5.2%至0.31美元，调整后每股运营资金（AFFO）同比增长4.1%至0.25美元 [43] - 公司将2019年同店NOI增长指引区间上调至5% - 5.5%，核心FFO预计为1.23 - 1.29美元/股，AFFO预计为1.01 - 1.07美元/股 [16][44][45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第二季度同店收入同比增长4.2%，核心费用同比增长0.6%，可控成本同比下降7.2%（扣除住户回收） [29][30] - 2019年第二季度续租租金增长提高70个基点至5.4%，新租租金增长提高40个基点至5.2%，综合租金增长5.3%，同比提高60个基点 [34][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场家庭形成强劲、供应有限，房价涨幅超通胀，2019年家庭形成预计增速近美国平均水平两倍，租房成本比购房成本低近10% [13][14] - 第二季度末净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比降至8.4倍，低于2018年底的9倍 [42] - 2019年上半年，公司出售1433套房屋，获得3.6亿美元收益，并用这些收益收购948套房屋，花费2.73亿美元 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过资本循环和积极的资产管理创造价值，优化资产负债表，预计完成或超过年初设定的收购和处置指引 [17][20] - 公司关注千禧一代租赁需求，通过提升居民体验创造价值，包括完善服务体系、拓展附属服务、优化资本支出计划和提高租赁效率等 [21][23][24] - 公司利用本地优势和多元化渠道进行房屋买卖，提升投资组合质量，扩大规模优势 [19][25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业基本面有利，公司运营执行出色，预计将继续推动收入增长，同时加强成本控制 [10][47] - 公司业务在各周期都有良好表现，未来将通过提升居民体验和资本循环创造更多价值 [48] 其他重要信息 - ProCare服务已在所有市场推出，随着时间推移将在维修保养和周转方面节省成本 [33] - 公司与多家房地产科技公司交流，但尚未找到适合业务的产品，将保持机会主义态度 [90][91] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司对外部增长机会的兴趣及看好的市场 - 公司将采取机会主义方法，在合适时机和地点寻找机会增加投资组合，目前西海岸市场表现出色，如凤凰城新租增长连续三个月超10%，公司还关注西雅图等市场 [52][55][56] 问题2: 收入和费用趋势及原因 - 收入方面，上半年表现好于预期，下半年租金增长约4%，入住率持平或略升，整体仍较强劲；费用方面，上半年可控成本表现出色，房地产税符合预期，第四季度房地产税同比增幅将降低 [59][60][65] 问题3: 新聘请的附属收入团队的举措及2020年计划 - 公司关注客户体验，通过优化智能家居产品、探索宠物保险等附属服务，提高客户满意度和留存率，有望增加附属收入 [72][73][74] 问题4: 合并后的采购协同效应及对利润率的影响 - 公司持续利用规模优势进行采购，不仅影响运营费用，还涉及资本支出，有望逐步提高利润率 [77][78][79] 问题5: 短期内待售非核心房屋数量及外部增长资金来源 - 公司将优化投资组合，但未给出具体待售房屋数量；外部增长资金可通过循环信贷、发行工具或资本循环等方式获取 [82][83][85] 问题6: 附属服务的优质供应商及对建租市场的看法 - 公司与多家单户和多户房地产科技公司交流，但未找到适合业务的产品；建租市场需考虑位置、装修标准、价格等因素，公司将继续关注机会 [89][90][93] 问题7: 全年经常性资本支出（CapEx）趋势及南佛罗里达市场看法 - 公司CapEx表现好于预期，整体净维护成本预计持平或略降；南佛罗里达市场长期看好，但短期将优化投资组合 [102][103][107] 问题8: 未来房地产税增长趋势及各地区情况 - 今年房地产税预计增长5% - 6%，未来除加州按2%增长外，整体增速将低于过去几年；华盛顿州、得克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州情况各有不同 [111][112][116] 问题9: 下半年可控成本比较及意外增长的项目 - 第三季度房地产税比较困难，第四季度较容易；人员和其他服务表现良好，维修保养和周转成本可能因入住率下降而降低 [125][126][129] 问题10: 是否考虑完全退出芝加哥市场 - 公司将优化芝加哥市场投资组合，目前该市场团队表现改善，若有增值机会将考虑投资 [132][133][134] 问题11: 得克萨斯州租金增长原因及西雅图市场预期和投资决策 - 得克萨斯州租金增长是市场需求和公司举措共同作用的结果；西雅图市场基本面良好，房价下跌是买入机会，公司希望扩大规模 [138][139][143] 问题12: 是否对每个房地产税评估进行抗争及出售给居民的房屋比例和流程 - 公司与第三方合作处理评估，但并非对每个评估都进行抗争；公司“居民优先看房计划”已完成约150笔交易，出售时优先考虑居民，不提供融资 [150][152][153] 问题13: 下半年一般及行政费用（G&A）趋势和居民周转原因 - G&A支出下半年预计与上半年类似；居民搬出原因主要是购房和生活转变，本季度生活转变首次超过购房成为首要原因 [158][159][163] 问题14: 国际资金回流和资本成本改善后对优质资产的投资机会及租金增长差异 - 市场疲软和国际买家减少可能为公司提供机会，西海岸市场租金增长高于其他市场，公司按子市场分析数据以优化投资组合 [170][171][173]

公司业务布局 - 公司有一个可报告的业务板块，即收购、翻新、租赁和运营单户住宅作为租赁物业[344] 房屋数量与分布 - 截至2019年6月30日，公司在17个市场拥有超80,000套待租独栋房屋[212] - 2019年第二季度末，公司总投资组合有80,322套房屋[215] - 2019年第二季度末，同店投资组合有72,787套房屋[215] - 截至2019年和2018年6月30日，公司总投资组合分别拥有80,322和82,424套独栋租赁房屋[239] - 2019年和2018年第二季度，公司分别收购740和263套房屋，分别出售779和348套房屋[239] - 2019年和2018年上半年，公司分别收购948和453套房屋，分别出售1,433和599套房屋[239] - 2019年和2018年第二季度，公司平均分别拥有80,455和82,464套独栋租赁房屋[239] - 2019年和2018年上半年，公司平均分别拥有80,559和82,506套独栋租赁房屋[239] - 截至2019年6月30日和2018年6月30日，公司总投资组合分别拥有80,322套和82,424套单户租赁房屋，2019年第二季度和上半年分别收购740套和948套，出售779套和1,433套[239] - 截至2019年6月30日，公司同店投资组合包括72,787套单户租赁房屋[241] 房屋特征 - 公司房屋平均约1,850平方英尺，有三间卧室和两间浴室[214] 投资组合入住率与租金 - 2019年第二季度末，公司总投资组合平均入住率94.6%，平均月租金1,800美元[215] - 2019年第二季度末，同店投资组合平均入住率96.5%，平均月租金1,804美元[215] - 2019年和2018年Q2，公司总投资组合平均入住率分别为94.6%和95.1%，每间入住房屋的平均月租金分别为1800美元和1725美元，增长4.3%[245] - 2019年和2018年Q2，公司总投资组合续约租赁净有效租金增长率分别为5.4%和4.7%，新租赁净有效租金增长率分别为5.3%和4.8%[247] - 2019年和2018年H1，公司总投资组合平均入住率分别为94.7%和94.8%，每间入住房屋的平均月租金分别为1791美元和1715美元，增长4.4%[261] - 2019年和2018年H1，公司总投资组合续约租赁净有效租金增长率分别为5.3%和4.8%，新租赁净有效租金增长率分别为4.5%和3.7%[263] - 2019年和2018年第二季度，总投资组合平均入住率分别为94.6%和95.1%，每入住房屋平均月租金分别为1,800美元和1,725美元，增长4.3%[245] - 2019年和2018年第二季度，总投资组合续租净有效租金增长率分别为5.4%和4.7%，新租净有效租金增长率分别为5.3%和4.8%[247] - 2019年和2018年第二季度，同店投资组合年化周转率分别为34.1%和37.8%，平均每套房屋在租户之间空置42天和43天[248] - 2019年和2018年截至6月30日的六个月，总投资组合平均入住率分别为94.7%和94.8%，每套入住房屋平均月租金分别为1791美元和1715美元，增长4.4%[261] - 2019年和2018年截至6月30日的六个月，总投资组合续租净有效租金增长率分别为5.3%和4.8%，新租净有效租金增长率分别为4.5%和3.7%[263] - 2019年和2018年截至6月30日的六个月，同店投资组合年化周转率分别为29.6%和34.3%，每套房屋平均空置天数均为48天[264] 区域收入占比 - 2019年第二季度，美国西部和佛罗里达市场占公司租赁收入和其他物业收入的70.4%[219] 收入情况 - 2019年和2018年Q2，公司总租赁收入和其他物业收入分别为4.416亿美元和4.324亿美元，增长2.1%[243][244] - 2019年和2018年H1，公司总租赁收入和其他物业收入分别为8.771亿美元和8.561亿美元，增长2.5%[259][260] - 2019年和2018年第二季度，总投资组合租赁收入和其他物业收入分别为4.416亿美元和4.324亿美元，增长2.1%，主要因每入住房屋平均月租金和公用事业报销增加，部分被平均房屋数量减少2,009套抵消[243][244] - 2019年和2018年截至6月30日的六个月，租赁收入及其他物业收入分别为8.771亿美元和8.561亿美元，增长2.5%[260] 费用情况 - 2019年和2018年Q2，公司总费用分别为4.29亿美元和4.522亿美元，下降5.1%[243][250] - 2019年和2018年H1，公司总费用分别为8.64亿美元和9.007亿美元，下降4.1%[259][267] - 2019年和2018年上半年减值及其他费用分别为710万美元和1020万美元[272] - 2019年和2018年上半年其他净收入分别为370万美元和340万美元[273] - 2019年和2018年第二季度，总费用分别为4.29亿美元和4.522亿美元，物业运营和维护费用从1.654亿美元增至1.666亿美元[243][250][251] - 2019年和2018年第二季度，物业管理费用和一般及行政费用从3900万美元降至3200万美元，主要因股份支付费用减少440万美元和合并及交易相关费用减少270万美元[252] - 2019年和2018年第二季度，利息费用分别为9570万美元和9720万美元，减少主要因抵押贷款提前还款和再融资，平均债务余额减少，部分被平均一个月伦敦银行同业拆借利率从1.97%升至2.44%抵消[243][253] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，减值及其他费用分别为170万美元和410万美元[255] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，其他净收入从160万美元降至60万美元[256] - 2019年和2018年截至6月30日的六个月，总费用分别为8.64亿美元和9.007亿美元[267] - 2019年和2018年截至6月30日的六个月，物业运营及维护费用分别为3.2692亿美元和3.2619亿美元，增长0.2%[259] 物业销售收益 - 2019年和2018年Q2，公司物业销售净收益分别为2620万美元和394.1万美元，增长564.1%，主要因2019年Q2售出房屋数量从348套增至779套[243][257] - 2019年和2018年H1，公司物业销售净收益分别为4374.4万美元和944.3万美元，增长363.2%[259] - 2019年和2018年上半年税后物业销售收益分别为4370万美元和940万美元，房屋销售数量分别为1433套和599套[274] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，物业销售净收益分别为2620万美元和390万美元，房屋销售数量分别为779套和348套[257] - 2019年和2018年截至6月30日的六个月，净收入分别为6057.4万美元和亏损3176.8万美元，增长290.7%[259] 现金及等价物与信贷额度 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司无限制现金及现金等价物分别为7700万美元和1.449亿美元，减少46.9%，2019年6月30日10亿美元循环信贷额度未动用[275] 抵押贷款情况 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，抵押贷款未偿还本金余额分别为65.09962亿美元和72.01654亿美元[282] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，抵押贷款分别质押37416套和41644套房屋[285] - 2019年和2018年上半年，公司根据抵押贷款协议自愿和强制提前还款分别为7.094亿美元和31.986亿美元[296] - 2019年上半年提前还款包括全额偿还CSH 2016 - 2抵押贷款，2018年上半年提前还款包括全额偿还CAH 2014 - 1、CAH 2014 - 2、IH 2015 - 1、IH 2015 - 2和IH 2015 - 3抵押贷款[296] 留存证书情况 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，留存证书分别为3.311亿美元和3.666亿美元[294] 有担保定期贷款情况 - 2019年6月7日，公司子公司2019 - 1 IH Borrower签订12年期有担保定期贷款协议，前11年利率3.59%，第12年为1个月LIBOR加147个基点[298] - 截至2019年6月30日，有担保定期贷款本金403,464千美元，净额400,869千美元[299] - 截至2019年6月30日，有担保定期贷款抵押池包含3,326套房屋，每年可替换最多20%，贷款期内可替换最多100% [300] 信贷安排情况 - 2017年2月6日，公司签订25亿美元信贷安排，包括1亿美元循环信贷安排和1.5亿美元定期贷款安排[304] - 截至2019年6月30日，定期贷款安排本金1,500,000千美元，净额1,492,304千美元，循环信贷安排无未偿还本金[305] - 定期贷款安排利率4.10%，循环信贷安排利率4.15%，基于LIBOR加适用利差，2019年6月30日LIBOR为2.40% [305] 可转换优先票据情况 - 2014年7月，SWH发行2.3亿美元3.00%可转换优先票据，2019年7月1日到期，公司以12,553,864股普通股结算[314] - 2017年1月，SWH发行3.45亿美元3.50%可转换优先票据，2022年1月15日到期[315] - 截至2019年6月30日，可转换优先票据本金总额574,989千美元，净额561,830千美元[316] - 2019年可转换票据结算时转换率为每1000美元本金对应54.5954股普通股，转换价格约为每股18.32美元；截至2019年6月30日，“假设转换”价值超本金1.056亿美元[318] - 2022年可转换票据截至2019年6月30日转换率为每1000美元本金对应43.7694股普通股，转换价格约为每股22.85美元；“假设转换”价值超本金5860万美元[319] - 2019年和2018年第二季度，2019年可转换票据利息费用均为280万美元；2019年和2018年上半年，分别为560万美元和550万美元[318] - 2019年和2018年第二季度，2022年可转换票据利息费用均为420万美元；2019年和2018年上半年，分别为840万美元和830万美元[319] 利率互换工具与上限协议情况 - 合并时收购的利率互换工具在合并日按公允价值2110万美元入账，将在各互换期限内摊销并重新分类至收益[324] - 2019年6月30日利率互换工具涉及多笔协议，名义金额从32.5万美元到110万美元不等，执行利率从1.12%到3.16%不等[326] - 预计未来12个月有1310万美元将重新分类至收益，作为利息费用的减少[327] - 购买和出售的利率上限协议执行价格范围约为3.24% - 5.12%[328] 现金流量情况 - 2019年和2018年上半年，经营活动提供的净现金分别为3.753亿美元和3.103亿美元，增长20.9%[330][331] - 2019年和2018年上半年，投资活动提供（使用）的净现金分别为3920万美元和 - 1.894亿美元，增长120.7%[330][333] - 2019年和2018年上半年，融资活动净现金使用量分别为4.551亿美元和1.276亿美元[334] - 2019年上半年，4.035亿美元有担保定期贷款所得款项用于偿还7.094亿美元抵押贷款和支付1.363亿美元股息[334] - 2018年上半年，32.742亿美元抵押贷款所得款项用于偿还31.986亿美元抵押贷款、3500万美元循环信贷额度、支付4250万美元递延融资成本和1.15亿美元股息[334] 合同义务情况 - 截至2019年6月30日，公司合同义务总计11.135961亿美元，其中2019年需支付45377.9万美元[337] LIBOR情况 - 截至2019年6月30日，LIBOR为2.40%[33

业绩总结 - 公司在2019年第一季度的同店核心收入增长为4.7%[11] - 公司在2019年第一季度的平均出租率为96.5%[15] - 公司在2019年第一季度的同店新租赁租金增长为5.5%[9] - 公司在2019年第一季度的同店续租租金增长为5.0%[11] - 公司在2019年第一季度的西部和佛罗里达地区的收入占比为70%[11] - 公司在2019年第一季度的同店平均出租率在所有市场均超过96.0%[15] - 公司在2019年第一季度的同店租金增长在西部市场达到6.9%[14] 财务状况 - 公司在2019年第一季度的净债务与调整后EBITDA比率为9.7倍[21] - 公司在2019年第一季度的债务中仅有4%在2022年前到期[21] - 公司在2019年第一季度的资本回收情况为219百万美元的处置资金支持202百万美元的收购[19] 市场动态 - Invitation Homes在2019年截至目前的新收购平均购买价格为29.8万美元[33] - Invitation Homes在其市场的新房中位价格为40万美元，较2018年增长34%[34] - 2018年全国新房销售中，售价低于30万美元的房屋占比创下43%的历史低点，而2009年这一比例为75%[33] 投资与支出 - 2018年，Invitation Homes在社区的地方税收支持达2.89亿美元[40] - 2018年，Invitation Homes用于维护房屋的支出为2.56亿美元[40] - Invitation Homes在房屋改造上的投资累计达到20亿美元[40] - 2018年，Invitation Homes向业主协会支付的费用为3100万美元[40] 其他信息 - 2019年5月31日，Invitation Homes每套房屋的隐含企业价值为2563美元[51] - Invitation Homes的平均入住率是通过计算在测量期间内房屋的总入住天数与总拥有天数的比率得出的[42] - Invitation Homes的租金增长率反映了到期租约与新租约之间的百分比差异[44]

财务数据和关键指标变化 - 一季度AFFO增长18%，公司上调全年核心FFO和AFFO每股预期，核心FFO从1.20 - 1.28美元上调至1.21 - 1.29美元，AFFO从0.98 - 1.06美元上调至0.99 - 1.07美元 [9][36] - 一季度核心FFO每股同比增长14.4%至0.33美元，FFO同比增长17.6%至0.28美元 [35] - 一季度末净债务与EBITDA比率降至8.6倍，若考虑可转换债券转换，该比率为8.4倍 [33] - 一季度末公司流动性超11亿美元，包括无限制现金和未使用的信贷额度 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度同店NOI增长7.3%，同店核心收入同比增长4.7%，主要因平均月租金增长4.1%和平均入住率提高80个基点至96.5% [10][20] - 一季度同店核心费用同比下降0.1%，可控成本同比下降10.2%，但同店财产税增长4.8% [20][21] - 一季度续约租金增长30个基点至5.2%，新租租金增长110个基点至3.6%，综合租金增长4.7%，同比提高70个基点 [26][27] - 一季度末居民周转率降至31%，创历史新低 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸市场表现出色，从西雅图到加州再到凤凰城，一季度入住率全面上升，续约和新租租金增长 [41] - 西坦帕和德克萨斯州在入住率和租金方面表现良好，丹佛入住率也有提升 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续优化投资组合，一季度出售654套增长前景较低的房屋，获得1.55亿美元收益，并用所得资金收购208套优质房屋，投资6200万美元；4月又以1.15亿美元收购亚特兰大和拉斯维加斯的463套房屋 [16] - 公司计划在所有市场推广ProCare服务，以提高居民服务质量和成本效率 [38] - 公司将继续进行资本循环，投资增值型资本支出项目，并探索辅助服务，以提升居民体验 [39] - 行业中，单户住宅供应跟不上需求，特别是在公司所在市场，2019年家庭形成预计增长近2%，比美国平均水平高90% [11] - 租赁房屋的性价比高于购买房屋，有利于公司业务发展 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前市场基本面良好，公司独特的地理位置和规模优势使其在竞争中脱颖而出，执行能力不断提升，对未来发展充满信心 [11][12][13] - 虽然一季度业绩出色，但管理层认识到春季和夏季是租赁和服务需求旺季，需要更加努力保持运营卓越 [14] - 公司认为未来增长空间广阔，随着ProCare服务的推广和资本循环的持续进行，有望创造更多价值 [38][39] 其他重要信息 - 公司统一运营平台已在17个市场实施，提前完成整合，并实现了5400万美元的协同效应，高于预期 [24][25] - 公司预计2019年同店NOI增长4% - 5%，同店核心收入增长3.8% - 4.4% [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月租赁价差中哪些市场表现超预期或低于预期，目前续约通知发出的比例是多少？ - 西海岸市场表现出色，西坦帕、德克萨斯州和丹佛也有良好表现；续约通知的要求涨幅在6%左右，实际涨幅会有差异 [41] 问题2: HOA费用大幅增长的原因是什么？ - 这是由于合并后HOA管理流程调整导致的应计费用偏差，预计在第二季度末解决，之后将恢复正常管理 [42] 问题3: 资本支出的节奏如何，3%的增长预期是否仍然适用？ - 由于团队在一季度的出色表现，资本支出增长预期将略低于3% [43] 问题4: 一季度业绩能否作为全年核心FFO的预测依据，还有哪些因素会影响全年业绩？ - 不能，全年利息费用会上升，可转换债券转换会稀释每股收益，业务有季节性，第三季度费用会增加，上半年G&A支出较保守，这些因素会使全年业绩低于一季度年化水平 [47][48][49][50] 问题5: 批量收购的稳定资本化率是多少？ - 收购时的资本化率约为5.7% - 5.8%，预计未来几年将达到6%左右 [51] 问题6: 除了二季度的批量收购，公司如何寻找交易机会，对2019年剩余时间的交易有何预期？ - 公司会持续关注买卖机会，预计全年买卖规模在3 - 5亿美元之间，保持净中性 [55] 问题7: 30年期抵押贷款利率下降是否会影响春季租赁旺季的购房需求？ - 过去几年利率波动对购房率影响不大，公司多数市场中租赁的性价比更高，客户更倾向于租赁 [56] 问题8: 公司是否会在春季和夏季租赁旺季更激进地提高租金，为何不提高收入指引？ - 租金根据市场和需求设定，旺季新租租金增长会更高；一季度收入略超预期，但考虑到后续入住率同比增幅难以维持，且目前判断全年收入情况还为时尚早，因此暂不调整收入指引 [59][60][61] 问题9: 一季度房屋周转时间和客户流失率趋势如何，对2019年剩余时间有何预期？ - 一季度房屋周转时间为15天，4月略有上升；客户流失率与去年一季度持平，4月呈下降趋势，但难以预测全年趋势 [62][63] 问题10: 一季度客户流失率低的原因是什么，是否会在旺季继续下降？ - 主要是因为公司提供的优质服务、房屋质量和性价比，以及团队的出色执行；难以预测旺季是否会继续下降 [67] 问题11: 同店支出持平，多少是由于房屋周转减少，多少是由于运营效率提高？ - 约1 - 1.5个百分点是由于房屋周转减少，大部分是由于团队运营效率提高 [68][69] 问题12: 一季度财产税增长4.8%的原因是什么，后续趋势如何？ - 主要是由于房屋价格上涨，华盛顿州出台限制税率增长的立法使实际增长低于预期；大部分地区的房地产税信息将在9 - 10月公布，目前一季度表现符合预期 [72] 问题13: 费用指引暗示下半年增长4.75%，是否过于保守？ - 公司首次在新系统下经历旺季工作订单高峰期，为谨慎起见，在设定指引时留有余地 [73] 问题14: 客户流失率下降多少是由于调整租赁到期时间，多少是由于自然下降？ - 两者都有影响，整合租赁组合时对到期曲线的调整有一定帮助，但主要还是由于市场需求健康、团队执行出色和统一平台的优势 [77] 问题15: 人员成本下降的驱动因素是什么，是否具有季节性？ - 主要是由于合并和整合导致人员配置调整，目前已接近最终人员水平，并非季节性因素 [78] 问题16: 合并协同效应和系统效率提升后，公司长期费用率如何？ - 难以准确量化，未来ProCare服务推广和车队管理等措施可能带来效益，但旺季是考验，公司将继续关注执行情况 [82] 问题17: 公司业务的费用增长是通胀水平还是通胀加3% - 4%？ - 与一般住宅行业类似，房地产税在公司费用中占比较大，可能使费用增长略高于通胀水平，但公司处于行业早期，有提升效率的空间，有望抵消部分影响 [85][86] 问题18: 公司正在推进哪些辅助服务举措，对收入有何影响和时间安排？ - 公司在智能家居、宠物服务、押金保险等方面探索机会，预计2020年开始产生收入 [90][91][93] 问题19: 股价改善后，公司去杠杆或加速外部增长的思路是否改变，如何更有效地利用资本成本？ - 公司会保持机会主义态度，但目前股价仍低于共识NAV，用股权去杠杆较难决策；外部增长可通过资本循环实现，股价改善会带来更多机会，关键是找到合适项目 [97][98] 问题20: 二季度收购的房屋能否提高现有投资组合的利润率和成本效益？ - 可以，规模效应能提高运营效率，如优化维护路线、库存管理等，还能增强市场竞争力 [100][104] 问题21: 如果客户流失率保持低位，整体投资组合入住率能否超过97%？ - 从长期来看，如果减少客户入住时间和保持低流失率，理论上可以实现 [108] 问题22: 补充材料中110万美元的发行相关费用是什么，为何公司承担，与黑石出售10亿美元股份有何关系？ - 这是为黑石、喜达屋和公司自身提交三个货架注册文件的费用，按规定分摊，是一次性费用，未来黑石交易成本会降低 [111][112] 问题23: 补充材料第9页的140万美元与上述费用有何关系？ - 应该一致，但需进一步核实差异原因 [116] 问题24: 关于用股权加速去杠杆或支持外部增长，如何看待当前股价与NAV的关系？ - 分析师模型显示NAV接近26.5美元，公司有自己的看法；目前公司资产负债表稳健，希望在不稀释股东权益的情况下实现投资级评级，若股价继续表现良好，会考虑相关选项 [118][119] 问题25: 如果黑石进行二次发行，公司能否参与并协商发行规模？ - 公司发行股权需董事会决定，会与董事会讨论；黑石出售股份的决策由其自身决定，公司会与黑石合作，以实现股东利益最大化 [122][123] 问题26: 本季度和近期出售的低质量房屋未来几年的NOI增长如何？ - 可能略低于公司整体水平，出售这些房屋是为了优化投资组合，提高长期风险调整后回报 [127][129] 问题27: 这些低质量房屋的维护成本比公司整体高多少？ - 因房屋面积、地理位置和装修标准而异，公司会根据具体情况进行资产再评估 [131] 问题28: 批量收购的房屋租金比市场水平低多少？ - 租金方面接近高个位数，收购时的资本化率高于市场水平，公司对此次收购很满意 [132] 问题29: 各市场的坏账趋势如何，有无异常波动？ - 坏账趋势同比基本一致，各市场无明显异常 [134] 问题30: 预计6月入住率是否会环比下降？ - 通常第二、三季度入住率会因周转量增加而下降，预计随着夏季深入，入住率会下降 [137] 问题31: 公司是否通过iBuyer平台出售资产，比例是多少？ - 目前通过iBuyer平台出售的资产很少，公司更多是通过该平台收购资产，未来可能会考虑在空置或面向终端用户的销售中使用该平台 [139] 问题32: 租户搬出后购房的比例是否同比下降？ - 同比略有上升，仍在22% - 25%的正常范围内 [140] 问题33: 续约租金增长有利，为何不更激进地提高续约租金，是否有内部限制？ - 租金由市场决定，公司会综合考虑保持入住率和降低流失率的平衡，同时注重居民服务质量 [144] 问题34: 批量收购的房屋与现有投资组合的利润率差异如何，能否在第一年缩小差距？ - 公司未深入研究卖方的费用历史，通过自身模型评估认为收购是双赢的，在拉斯维加斯市场增加的规模有助于提高整体利润率 [145][146][147]