文章核心观点 - 美国领先的自助存储房地产投资信托公司Extra Space Storage将于2月27日收盘后公布2023年第四季度和全年业绩，文章结合行业趋势、公司增长战略和近期收购情况对其第四季度预期表现进行深入预览 [1] 公司过往业绩表现 - 上一季度公司核心每股运营资金为2.02美元，未达Zacks共识预期的2.03美元，原因是入住率下降和利息费用增加 [2] - 过去四个季度，公司一次超过Zacks共识预期，三次未达预期，平均负意外率为1.30% [3] 公司增长战略及优势 - 公司采用多方面增长战略，包括战略收购、第三方管理服务和合资企业，近年来通过多次收购扩大了投资组合、提升了市场影响力并为投资者创造了额外价值 [3] - 2023年第四季度，公司可能继续受益于在关键城市的稳固地位，以及通过增值收购和第三方管理扩大地理覆盖范围的举措，7月完成对Life Storage的全股票收购后成为美国最大的自助存储物业运营商 [4] - 公司通过技术集成和提高运营效率来提升客户体验，高品牌价值和技术优势有望助力其第四季度表现，且可能保持健康的资产负债表状况 [5] 公司面临的挑战 - 公司在美国高度分散的市场中运营，面临众多私人、地区和本地运营商的激烈竞争，且许多市场自助存储单元开发热潮导致供应增加，加剧竞争，抑制提租能力并增加折扣，2023年第四季度新客户费率可能低迷 [6] - 随着疫情影响减弱，行业空置活动增加，入住率下降，2023年第三季度公司同店平方英尺入住率为94.1%，同比收缩100个基点，租户恢复正常搬离行为，对许多市场的费率增长产生不利压力，第四季度费率和入住率可能面临压力 [7] - 高利率是公司的一个担忧，意味着更高的借贷成本，影响其购买或开发房地产的能力 [8] 业绩预测 - Zacks共识预计公司第四季度物业租赁收入为6.7866亿美元，高于上一季度的6.5089亿美元和去年同期的4.3810亿美元；租户保险收入为7089万美元，高于上一季度的6913万美元和去年同期的4744万美元；管理和特许经营费为3086万美元，高于上一季度的2802万美元和去年同期的2118万美元；季度总收入为7.7359亿美元，同比增长52.67% [9][10] - Zacks共识预计公司第四季度核心每股运营资金为2.03美元，与上月持平，同比下降2.87% [11] - 公司预计2023年核心每股运营资金在8.05 - 8.20美元之间，基于同店收入同比增长2.75 - 3.50%和同店费用增长4 - 5%的假设，同店净营业收入预计增长2.25 - 3.25% [12] - Zacks共识预计公司2023年核心每股运营资金为8.13美元，较上月上调1美分，但同比下降3.67%；2023年总收入为25.1亿美元，同比增长30.56% [13] 定量模型预测 - 公司目前Zacks排名为3，收益预期差值为+0.70%，模型预测本季度每股运营资金可能出现意外惊喜 [14][15] 其他REIT表现 - Public Storage 2023年第四季度核心每股运营资金为4.20美元，超过Zacks共识预期的4.15美元，同比增长1%，得益于报告季度每可用平方英尺实际年租金的改善以及通过收购、开发和扩建的扩张努力 [16]

文章核心观点 - 投资者寻找财报季有望超预期的股票，Extra Space Storage Inc.可能是这样的公司，近期盈利预估修正活动向好，即将公布的财报可能超预期 [1][2][6] 公司盈利预估情况 - 近期Extra Space Storage盈利预估修正活动向好，通常是盈利超预期的先兆 [2] - 当前季度最准确预估为每股2.05美元，而Zacks普遍共识预估为每股2.03美元，表明分析师近期上调了对该公司的预估，使股票在财报季前的Zacks盈利ESP为+0.70% [3] 盈利ESP的重要性 - 正的Zacks盈利ESP在带来正向惊喜和跑赢市场方面非常有效，过去10年回测显示，盈利ESP为正且Zacks评级为3（持有）或更高的股票，近70%的时间会带来正向惊喜，平均年回报率超28% [4] 投资建议 - 鉴于Extra Space Storage的Zacks评级为3且ESP为正，投资者可在财报公布前考虑该股票 [5]

财报预期 - Extra Space Storage (EXR)预计在即将发布的季度财报中每股收益为$2.03，同比下降2.9%[1] - 预计营收将达到$773.59亿美元，同比增长52.7%[1] - 分析师对该公司的季度盈利预期在过去30天内下调了7.2%[2] 盈利预期修订 - 在公司发布财报之前，重要的是考虑到对盈利预期的任何修订[3] 投资者评估 - 投资者通常使用共识盈利和营收预期来评估公司的季度表现[4]

文章核心观点 - 尽管Extra Space Storage（EXR）近期受市场环境和业务整合影响表现一般，但长期增长逻辑未变，凭借强大资产负债表、稳定需求和行业整合潜力，对收益和成长型投资者具有吸引力，当前可视为“买入”机会 [22] 公司概况 - EXR是美国最大的自存仓房地产投资信托基金，在42个州拥有3651处物业，涵盖250万套单元 [7] 股价表现 - 自上次分析以来，EXR股价上涨13.6%，总回报率达15.4%，跑赢标普500指数的10.4%，但较上次分析时仍下跌13% [5] 行业情况 - 自存仓行业适合整合，开发和运营成本低，规模大的企业具有规模经济优势 [7] - 疫情推动自存仓需求增长，后需求回落，2023年入住率和新客户获取量下降 [9] 公司业绩 - 2023年第三季度入住率同比下降100个基点至94.1%，同店收入同比增长1.9%，净营业收入仅增长0.7%，较上半年放缓 [11] - 管理层预计第四季度同店收入仅增长0.8%，12月入住率从第三季度的94%降至93%，存在季节性因素 [12] 长期趋势 - 2023年入住率虽低于前三年，但高于2019年疫情前水平，客户长期留存率稳定且高于疫情前平均水平，行业正从疫情高峰回归正常 [13] - 美国家庭对自存仓的需求呈上升趋势，从30年前的2.7%升至目前的10.6% [14] 发展机会 - 行业44%的物业为非房地产投资信托基金的私人市场所有者拥有的优质房地产，EXR作为龙头有整合机会 [15] - 2023年受新供应影响的物业比例从2019年的28%降至18%，高供应市场仍保持高入住率 [15] 财务状况 - EXR资产负债表稳健，信用评级为BBB+/Baa2，净债务与息税折旧摊销前利润比率为5.0倍，利息和固定费用覆盖率分别为4.5倍和4.3倍，加权平均利率为4.4%，债务期限良好，2025年前无到期债务 [16] 股息情况 - EXR当前股息收益率为4.5%，派息率为80%，预计到2024年底派息率降至73% [18] - 虽近期股息难以维持14%的5年复合年增长率，但长期来看，考虑到运营基本面稳定，5 - 10%的增长率合理，当前股息收益率处于10年区间高端 [19] 估值分析 - EXR当前股价为143.53美元，远期市盈率为17.7倍，低于正常的20.6倍 [20] - 分析师预计今年每股运营资金增长3%，2025 - 2026年为6%，结合股息收益率，有望实现10%的年回报率 [20]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度收入增长1.9%,略超预期,主要由于平均入住率高达94.4% [8] - 费用增长高于预期,主要由于物业税上涨较多,导致同店NOI略有下滑 [9] - 核心FFO为每股2.02美元,符合内部预测 [9] - 2023年全年同店收入指引上调25个基点至2.75%-3.5%,同店费用指引上调至4%-5% [15][16] - 2023年全年核心FFO指引维持在8.05-8.20美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司正在将Life Storage客户转移至Extra Space的租金增长算法,客户接受率与Extra Space客户相当 [25][26] - 为保护Life Storage资产的入住率,公司暂时在网上提供折扣优惠,但预计未来可提升租金水平 [29] - 公司正在整合Bar Gold和Storage Express业务,正在学习如何更好地运营这些资产 [105][106] 各个市场数据和关键指标变化 - 德克萨斯州和佛罗里达州等阳光地带市场表现依然良好,但未来可能面临增长放缓 [89][90] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于资产轻资本的外部增长渠道,如再开发、桥贷等 [63][64] - 公司认为行业新供给将进一步放缓,未来发展前景依然看好 [82][83] - 公司正在探索同时运营两个品牌(Extra Space和Life Storage)的策略,初步发现可以增加数字足迹 [97][98] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为行业基本面依然良好,入住率和客户健康状况保持稳定 [13] - 管理层对2024年前景保持谨慎乐观,预计同店收入增长将有所改善 [54][55][78] - 管理层认为物业税和保险费用压力可能有所缓解,但仍需密切关注 [99][100] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Goldsmith 提问** 第四季度同店收入增长预期为0.8%,公司是否有信心实现该目标? [23][24] **Scott Stubbs 回答** 公司有信心实现第四季度同店收入增长目标,因为10月份的数据已经基本确定 [24] 问题2 **Jeffrey Spector 提问** 公司如何看待现有客户的定价能力,以及客户长期入住和流失情况? [31][32][35][36] **Joseph Margolis 回答** 现有客户的定价能力与6个月前相比没有太大变化,保持很强。客户长期入住时间平均为34.4个月,较去年增加1个月,流失率也较为稳定 [35][36] 问题3 **Smedes Rose 提问** 公司未来在工资福利和物业税方面的预期 [72][73][74][75] **Scott Stubbs 回答** 工资福利压力有所缓解,但物业税上涨压力仍存在,公司将继续密切关注 [73][74][75]

公司概况 - 公司是一个全面整合的房地产投资信托基金(REIT)，主要从存储业务和租户再保险两个部门获得收入[63] - 公司于2023年7月20日与Life Storage, Inc.合并，总交易金额为116亿美元[64] 存储设施情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有或持有利益的运营存储设施共计2369家，分布在42个州和华盛顿特区[65] - 公司拥有或管理的存储设施租户数量约为210万，租期通常为月租，平均租期约为17.2个月[65] - 公司现有客户在稳定存储设施的平均年租金每平方英尺为21.43美元，新租户的平均年租金每平方英尺为16.01美元[66] - 公司在各州拥有的存储设施数量和净可租面积分布广泛，其中加利福尼亚州拥有最多的存储设施[67] 业绩表现 - 2023年前三季度的业绩结果包括2369家存储设施的运营，较2022年同期的1441家存储设施有显著增长[68] - 2023年第三季度，公司总收入为7.48亿美元，同比增长49.9%[69] - 2023年第三季度，公司总支出为4.48亿美元，同比增长95.7%[70] - 2023年第三季度，公司其他收入和支出净额为-1.01亿美元，同比增长199.2%[71] - 公司认为FFO是衡量运营绩效的重要指标，2023年第三季度FFO为3.48亿美元，同比增长12.9%[72] - 公司同店销售收入在2023年第三季度增长1.9%，同店净营业收入增长0.7%[73] - 2023年第三季度，公司净收入为198,856美元，同比下降15.9%[74] 财务状况 - 2023年前九个月，公司现金流量从经营活动中获得的净现金较去年同期增加了9.5%[75] - 截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物余额为216,121美元[76] - 公司面值为11,291,333美元的债务，债务占总企业价值比率为29.5%[77] - 公司持有BBB+/稳定的评级，计划通过运营现金流、手头现金和借款来满足短期流动性需求[77] 风险提示 - 公司面临市场风险，未来收入、现金流和金融工具的公允价值取决于市场利率[80] - 公司面临利率风险，如果SOFR上升或下降100个基点，可变利率债务的利息支出将每年约增加或减少3350万美元[81] - 公司的利率风险分析未考虑可能发生的整体经济活动变化[83]

公司合并交易情况 - 2023年7月20日，公司与Life Storage完成全股票合并交易，Life Storage股东和合伙企业单位持有人每股获0.895股公司普通股，总对价116亿美元，合并后公司拥有和/或管理超3500个地点、超2.64亿平方英尺可出租面积[56] 门店数量与运营情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有或有所有权权益的运营门店1460家，其中1136家为全资拥有，1家在合并合资企业，323家在非合并合资企业，另为第三方管理978家门店，总计2438家[57] - 截至2023年6月30日，约144万租户租赁公司拥有和/或管理的运营门店的存储单元，主要为按月租赁[57] - 2023年6月30日已稳定门店的租户平均停留时间约为16.7个月[57] - 2023年第二季度末公司门店总可出租面积为1.84309971亿平方英尺，其中REIT自有物业8323.8906万平方英尺，合资企业拥有物业2484.5089万平方英尺，管理物业7622.5976万平方英尺[58] - 2023年第二季度和上半年运营结果包含1460家门店，2022年同期包含1313家门店[59] - 截至2023年6月30日，公司运营2,438家门店，2022年同期为2,177家[60][62] - 截至2023年6月30日，公司为合资企业和第三方管理1,302家门店，2022年同期为1,168家[60] 租金与折扣情况 - 2023年第二季度末已稳定门店现有客户每平方英尺平均年租金为21.08美元，2022年同期为20.38美元；新租约每平方英尺平均年租金为17.71美元，2022年同期为19.74美元[57] - 2023年和2022年同期所有稳定物业的平均折扣分别占租金收入的2.6%和3.3%[57] 租户再保险业务情况 - 公司租户再保险业务收入来自租户存储货物损失风险的再保险[55] 财务关键指标变化 - 2023年Q2和H1总营收分别为511,386美元和1,014,436美元，同比增长7.7%和10.4%[60] - 2023年Q2和H1总费用分别为238,047美元和477,555美元，同比增长11.5%和13%[61] - 2023年Q2和H1利息费用分别为86,372美元和166,471美元，同比增长82%和85%，加权平均利率从3.1%升至4.5%[63] - 2023年Q2和H1利息收入分别为21,077美元和40,515美元，同比增长40%和19%，过桥贷款余额从349,056美元增至540,355美元[63] - 2023年Q2和H1归属于普通股股东的运营资金分别为296,028美元和585,104美元，2022年同期为303,589美元和590,045美元[65] - 2023年Q2和H1同店总租金收入分别为389,454美元和773,545美元，同比增长2.7%和5%[66] - 2023年Q2和H1同店总运营费用分别为91,375美元和184,616美元，同比增长3%和3.2%[66] - 2023年Q2和H1同店净运营收入分别为298,079美元和588,929美元，同比增长2.6%和5.5%[66] - 2023年Q2净利润为2.15312亿美元，2022年同期为2.47834亿美元；2023年上半年净利润为4.2419亿美元，2022年同期为4.65551亿美元[67] - 2023年上半年经营活动提供的净现金为6.29527亿美元，2022年同期为6.40387亿美元；投资活动使用的净现金为3.57586亿美元，2022年同期为5.70028亿美元；融资活动使用的净现金为3.16763亿美元，2022年同期为7638.7万美元[68] 债务与现金流相关情况 - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物为5064.4万美元，债务面值为75.47638亿美元，债务与企业总价值比率为26.1%[69] - 截至2023年6月30日，固定利率债务和其他工具占总债务的比例为73.4%（固定利率债务总额为55.4097亿美元），固定和可变利率债务的加权平均利率为4.5%[69] - 公司预计用经营现金流、手头现金和循环信贷额度借款来满足短期流动性需求，并寻求额外融资来源[70] - 截至2023年6月30日，公司有909家未抵押门店，未抵押资产价值为175.21761亿美元，总资产价值为227.02422亿美元[70] - 截至2023年6月30日，公司总债务面值约75亿美元，约20亿美元受可变利率影响（不含利率互换债务）[74] - 若SOFR变动100个基点，可变利率债务利息费用变动将使未来年度收益和现金流变动约2010万美元[74] 公司评级情况 - 公司获得标普BBB+/稳定评级（2023年7月升级）和穆迪Baa2评级[70] 自存仓业务季节性情况 - 自存仓业务有季节性波动，5 - 9月收入和利润占比更高，历史上7月底入住率最高，2月底和3月初最低[72] 稳定门店定义情况 - 公司认为门店达到80%的入住率满一年或开业三年以上为稳定状态[56]

财务数据和关键指标变化 - 公司将2023年同店收入增长预期下调至2.5% - 3.5%，同店费用范围降至3.5% - 4.5%，NOI范围调整为2% - 3.5% [14] - 剔除LSI合并影响后，核心FFO范围降至每股8.15 - 8.35美元，主要因物业收入降低和预期利率上升 [15] - 预计2023年Life Storage合并初始摊薄每股0.10 - 0.15美元，2024年初达到1亿美元协同效应运行率 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度同店入住率保持在94.5%，虽租赁量同比下降，但空置率也较低，入住率逐月改善 [4] - 新客户租赁费率同比负增长，3月收紧至 - 3%，4月平均约 - 8%，6 - 7月约 - 10% [24] - 二季度租赁量同比下降9%，Life Storage情况类似，空置率下降幅度稍小 [102] 各个市场数据和关键指标变化 - 部分市场表现分化，奥兰多、坦帕、迈阿密等阳光地带市场和洛杉矶表现良好，部分去年增长30%的市场表现较弱 [74] - 新供应仍可控，未来新开发面临的阻力增加 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 年初战略是保持高入住率以增强新客户定价权，该策略在5月前有效 [35] - 7月20日完成与Life Storage的合并，增加超1200家门店，目前门店超3500家，分布在43个州 [8] - 行业高度分散，公司虽为大型品牌，但仍有众多竞争对手，包括大量独立经营的小型企业 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 夏季新客户费率降低将影响下半年收入增长，预计新客户费率同比负增长将持续到2023年更晚时候 [6] - 虽租赁费率增长弱于预期，但公司和行业现状仍较好，未来前景光明 [7] - 相信存储作为资产类别在REIT领域具有较强韧性，合并后运营平台和多元化投资组合更强，有望实现大幅增长 [17] 其他重要信息 - 完成4.5亿美元债券发行，重组信贷安排，循环信贷额度约20亿美元，还获得10亿美元定期贷款 [26] - 保险费用在财产和意外险市场面临压力，6月续保平均保费增长约50% [25] - 评级机构将公司信用评级上调至BBB +，将降低债务资本成本 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 下半年街道费率假设及对2024年运营指标的影响 - 公司未提供2024年指导，但2023年的情况将是2024年的起点 [84] 问题: 实现1亿美元协同效应运行率的信心来源 - 大部分协同效应来自收入，G&A方面已重新规划预算，对实现超预期节省有信心 [93][94] 问题: 系统之前显示能缩小差距但实际未实现的原因 - 年初街道费率或新客户实际费率稳步上升，入住率差距符合预期，但6月起为维持入住率需降低费率，客户对价格更敏感 [99][100] 问题: 新客户流量健康状况及季节性考虑 - 有足够的自助存储客户，但公司缺乏定价权，二季度租赁量同比下降9%，Life Storage情况类似 [102] 问题: 更轻松比较期的具体时间及是否延续到2024年 - 更轻松比较期延续到2024年，去年下半年新客户费率开始放缓，今年收入增长比较基数也更低 [104] 问题: 入住率和停留时间是否受影响 - 一到两年停留时间略有下降，但仍健康，平均空置客户停留近18个月，中位数约7.5个月 [111] 问题: Life Storage二季度业绩下滑原因及整合措施 - 入住率下降超预期，归因于5 - 6月费率过高，需时间培训经理，随着培训推进业绩将改善 [120][121] 问题: 是否继续提供Life Storage同店组合和业绩细分 - 尚未最终确定2024年是否提供，但可能性较大，这有助于展示业绩改善 [123] 问题: 过去几年交付的资产是否面临挑战 - 需按市场分析，部分市场因新供应多、需求减少面临压力，如凤凰城，但公司能维持新店入住率，只是提价能力不足 [126][128] 问题: 去年削减街道费率策略是否有效及后续计划 - 公司认为其他公司可能基于相同数据调整费率，且策略经过测试，有信心执行正确 [132][145] 问题: 营销支出在6 - 7月的变化及下半年规划 - 5月营销支出增加但效果不佳，后续进行了调整，将继续测试以确定何时支出能获得可接受回报 [43] 问题: 下半年同店收入指导范围的信心和潜在上下行因素 - 指导范围下限意味着下半年可能出现负增长，实现情况取决于新客户费率转正和获得定价权的时间 [75][135] 问题: 同店组合指导是否适用于LSI组合 - 预计LSI组合表现更好，随着门店接入公司平台将开始受益于现有客户费率增长 [139][140] 问题: LSI租户在第三方管理平台的迁移情况 - 预计所有管理业主将迁移至公司的经济模式和服务水平，公司模式优于LSI [141] 问题: 各项协同效应的实现时间 - G&A今年开始见效，营销和收入增长随着费率上调逐步实现，租户保险1月1日生效，此外还有未计入1亿美元的非承保协同效应 [167][168] 问题: LSI和EXR在二季度及7月现有客户费率增长的量化情况 - 未量化LSI现有客户费率增长，仅提及协同效应中有5000万美元与此相关及潜在入住率提升，也未量化EXR二季度后半段的情况 [169][170] 问题: 公司策略对行业的影响及未来策略考虑 - 公司认为市场竞争激烈，有很多成熟的私人区域运营商，产品与公司类似，策略基于测试结果，旨在提高入住率和吸引长期客户 [174][176] 问题: Storage Express的过渡情况和策略推出情况 - Storage Express接入系统比Life Storage困难，但接入后运行良好，公司对Life Storage的现有客户费率增长计划有信心 [180] 问题: 公司是否过于关注高入住率 - 公司策略基于测试结果，高入住率是最大化收入的工具，虽会牺牲初始费率，但可通过现有客户费率增长弥补 [176]

公司概况 - Extra Space Storage是美国自存储行业领先者，拥有超过1.8亿平方英尺的可租赁空间[7] - 公司资产负债表和评级表现稳健，Moody's评级为Baa2，S&P全球评级为BBB**[7] - Extra Space Storage管理团队经验丰富，平均任职时间为19年，拥有灵活的所有权结构和多样化的投资组合[17] 业绩表现 - 自存储行业同店净营业收入增长率为8.7%，自2022年以来的股东回报率达486.6%[7] - Extra Space Storage同店收入增长率为17.4%，高于行业平均水平[13] - 公司在2023年3月31日管理的总收入约为35亿美元[19] - 公司在2023年3月31日的核心FFO每股增长率为720.4%[22] 市场份额和扩张 - 美国自存储市场份额分布情况，REIT占比约10.1%，非REIT非机构化物业占比约45.0%[14] - Extra Space Storage品牌店铺数量在2013年至2023年第一季度间稳步增长，从931家增加至2388家[40] - 第三方管理平台管理的存储空间在2017年至2023年第一季度间快速增长，从536万平方英尺增加至931万平方英尺[41] 未来展望 - 2023年核心FFO预期范围为8.30至8.60美元[66] - 2023年同店销售收入预计增长3.75%至5.25%[66] - 2023年同店净营业收入预计增长3.00%至5.50%[66]

财务数据和关键指标变化 - 一季度同店收入增长7.4%，同店费用低于预期，同店净营业收入（NOI）增长率为8.7%，略高于内部预测 [4] - 完成5亿美元五年期债券发行，票面利率5.7%，季末循环信贷余额降至低于1亿美元，循环信贷额度超过10亿美元，浮动利率债务敞口降至总债务的22% [13] - 一季度FFO超出内部预测0.04美元，得益于物业净营业收入好于预期、G&A较低、管理费用和租户保险收入较高，利息收入和利息支出略低于模型，基本相互抵消 [28] - 一季度末入住率为93.5%，4月底入住率提高约30个基点至93.8% [25][33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理平台净增加44家门店，收购6家门店，主要采用合资结构，发放5300万美元过桥贷款，启动远程存储战略的外部增长阶段，批准3笔远程模式收购，其中2笔在主要市场 [9] - 4月新客户平均成交率同比接近 -7%，带动租赁量增加，此前1 - 3月新客户成交率逐月改善，1月同比约 -14%，2月 -11%，3月 -3%，但3月租赁量较低 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场成交量显著下降，自存仓市场无大量困境资产，买卖双方出价差距大，成交交易均有独特背景，难以判断市场资本化率 [64] - 纽约市都会区同店收入减速幅度超过投资组合平均水平 [82] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过冬季维持高入住率来提高新老客户费率，推动同店收入增长 [4] - 持续拓展第三方管理平台，进行门店收购和过桥贷款发放，推进远程存储战略 [9] - 宣布与Life Storage进行战略合并，预计产生至少1亿美元的年度协同效应，合并后将拥有超3500家门店，分布在43个州 [9][26] - 认为存储作为一种资产类别在REIT领域具有较强韧性，行业将继续实现同比增长，但增速会放缓 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为存储行业具有韧性，尽管面临一些挑战，但通过与Life Storage的合并，运营平台和多元化投资组合将得到加强，有望实现稳健发展 [31] - 预计2023年同店收入将实现正增长，但上半年增速会因高基数而放缓，夏季触底，年底略有加速，NOI增长会被非稳定物业投资、优先股投资调整和高利率等因素部分抵消，但从长期来看将有利于股东 [15] 其他重要信息 - 一季度物业税和雪灾清理费用对公司有利，但预计全年物业税将呈通胀上升趋势，6月1日续保财产和意外险时费用将大幅增加，营销费用一季度为11%，将根据投资回报率灵活使用 [42][60][61] - 公司更新2023年展望，考虑了SmartStop优先股投资、过桥贷款关闭延迟、债券交易对利息支出的影响以及租户保险和G&A的其他调整 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 4月入住率情况及租赁需求 - 4月底入住率提高约30个基点至93.8%，进入租赁季节形势良好，4月租赁活动活跃 [33] 问题: 指导框架内入住率在6、7月的峰值预期及对入住率改善的满意度 - 指导中假设入住率全年较去年略有下降，降幅小于1%，因过去两年受疫情影响入住率处于高位 [34] 问题: 指导中C of O和增值收购稀释从0.25美元降至0.23美元的原因 - 这是由于租赁物业填充速度加快，以及部分C of O和收购项目的时间安排调整 [35] 问题: 远程存储收购的早期情况、机会以及与Life Storage的关联 - 远程存储模式可管理传统上因无法高效现场管理而不考虑收购的小型门店和空置空间，公司将评估Life Storage的门店是否适合该模式 [20] 问题: 远程存储空间的利润率情况 - 远程存储模式通过降低管理费用提高效率，从而实现可接受的利润率 [55] 问题: 与Life Storage交易协同效应增强信心的驱动因素 - 例如在区域办公室设置上，原预计需6个新区域办公室，现只需4个，随着了解深入，对收入协同效应也更有信心 [39] 问题: 现有客户对价格上涨的反馈、市场入住率下降或坏账增加情况 - 未观察到客户对价格上涨的明显抵制，接受ECRIs的客户迁出率曾高于未接受者约800个基点，现已回落并稳定在略高于正常水平，坏账率低于2%，需求仍较强劲 [58] 问题: 费用压力预期及年初至今情况 - 工资增长符合预期，一季度为3.9%，预计全年将继续放缓；6月1日续保财产和意外险费用将大幅增加，呈两位数增长；营销费用一季度为11%，将根据投资回报率灵活使用 [59][60][61] 问题: 2023年同店池表现优于2022年同店池的原因 - 得益于新增处于租赁收尾阶段的物业，这些物业来自C of O物业或收购项目，稳定后租金通常会超过同店池平均水平 [63] 问题: 收购市场的成交量、资本化率情况及对过桥贷款计划的影响 - 交易市场成交量显著下降，买卖双方出价差距大，难以判断资本化率；过桥贷款业务一季度慢于预期，有季节性因素，部分交易取消或延迟，希望下半年能改善 [64][69] 问题: 3 - 4月价格和需求变化的原因 - 3月公司在定价算法推动下提高价格，导致需求出现疲软，系统随后回调价格，4月租赁量增加，整体过去四个月表现良好，超预期 [78] 问题: 过桥贷款交易取消的原因 - 部分过桥贷款是在物业建成并获得CO后发放，若业主有其他计划，如出售物业或采用其他融资方式，可能会放弃贷款并支付承诺费 [71] 问题: LSI合并对合并公司NOI利润率的提升及缩小与大型同行差距的潜力 - 利润率比较因各公司成本核算方式不同而缺乏可比性，但合并后在门店布局优化、双品牌运营等方面存在额外协同效应 [74][75][84] 问题: 数据增加的实际好处 - 更多数据可加快获得统计显著结果的速度，更快进行测试并实施优化解决方案 [87] 问题: 通过线上或移动渠道的租户与到店租户的行为差异 - 公司一直观察到不同渠道租户在获取方式、单元大小、租赁时长等方面存在行为差异，并不断优化相关策略 [88] 问题: 物业税负增长的原因 - 主要是由于一季度赢得物业税上诉，对前期数据进行了修订 [90] 问题: 过桥贷款计划和余额与收购机会的关系 - 公司认为过桥贷款业务与收购市场相互独立，资本状况允许在不影响收购机会的情况下开展过桥贷款业务 [91] 问题: 超过一年和两年的客户比例及是否有下降趋势 - 超过两年的客户比例约为47%，12 - 18个月的客户比例处于60%低位且有所下降，长期客户比例增加 [92]