业绩总结 - 2022年第一季度每股核心FFO增长为34.0%[4] - 2021年同店净营业收入（NOI）增长为92.4%[4] - 2021年公司实现了约30亿美元的管理收入[28] - 2022年第一季度同店净营业收入（NOI）增长预计为15%至18%[97] - 2022年第一季度同店收入增长预计为13%至15%[97] - 2022年第一季度同店费用增长预计为6.5%至8%[97] 用户数据 - 截至2022年3月31日，公司拥有2130个物业，其中995个为全资物业，288个为合资物业，847个为管理物业[26] - 2022年第一季度，Extra Space Storage的占用率在2020年至2022年间保持在95.3%[43] - 2021年收购的物业中，66%的物业为EXR管理或合资店，平均占用率为94%[65] - 第三方管理的门店总数为1000家，约40%的客户和客户数据来自第三方门店[73][74] 财务数据 - 2022年第一季度总资产为19,160,845千美元，较2021年第四季度增加了1,049,175千美元[98] - 2022年第一季度EBITDA为1,267,183千美元，较2021年第四季度增长了78,738千美元[98] - 2022年第一季度总债务为6,480,968千美元，较2021年第四季度增加了53,381千美元[98] - 2022年第一季度利息支出为169,420千美元，较2021年第四季度增加了626千美元[98] - 2022年第一季度净债务与EBITDA比率为6.8倍，利息覆盖率为7.9倍[39] 投资与收购 - 2021年外部增长投资总额为17亿美元，其中全资收购为11.3亿美元，桥接贷款为3.33亿美元，合资投资为1.91亿美元[4] - 2021年投资活动总额达到14.77亿美元[57] - 2022年公司投资的收购金额为8亿美元[97] - 2022年桥接贷款的公司投资金额为1.5亿美元[97] 未来展望 - 2022年净租户保险收入预计为1.525亿至1.545亿美元[97] - 2022年管理费用及其他收入预计为8050万至8150万美元[97] - 2022年第一季度担保债务限制为不超过40%，公司合规[98] 其他信息 - 2021年公司在环境、社会和治理（ESG）方面获得了最高评级，成为美国自存储REIT中表现最佳的公司[15] - 2021年公司在能源消耗方面实现了每平方英尺减少5.7%的目标[16] - 2021年公司温室气体排放每平方英尺减少14.8%[17] - Extra Space Storage在过去10年的总回报率为918.4%[38] - 2022年1年股息增长为50.0%，5年增长为92.3%，10年增长为650.0%[37] - 公司在Glassdoor上的CEO批准率为85%[11]

门店数量情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有或持有1283家运营门店权益，其中995家为全资拥有，288家在非合并合资企业中，此外还为第三方管理847家门店，总计2130家[138] - 截至2022年3月31日，公司运营2130家门店，2021年同期为1969家[148][152] - 截至2022年3月31日，公司管理1135家门店，2021年同期为1032家[149] 租户相关情况 - 截至2022年3月31日，约126.5万名租户在公司拥有和/或管理的运营门店租赁存储单元，主要为按月租赁[139] - 截至2022年3月31日，已稳定运营门店的租户平均停留时间约为14.9个月[139] 租金相关数据 - 2022年第一季度，已稳定运营门店现有客户每平方英尺平均年租金为20.04美元，2021年同期为16.21美元[140] - 2022年第一季度，新租约每平方英尺平均年租金为19.68美元，2021年同期为16.54美元[140] - 两个时期内，所有稳定运营物业的平均折扣占租金收入的比例均为2.9%[140] 门店稳定运营标准 - 公司认为门店达到稳定运营的标准为当前年度1月1日起全年入住率达到80%，或在当前年度1月1日前已开业三年[136] 公司业务板块 - 公司是一家完全整合、自我管理的房地产投资信托基金，主要收入来自存储运营和租户再保险两个业务板块[133] 门店位置特点 - 公司门店通常位于人口密集中心周围的显眼位置，这些地区人口增长和收入水平高于平均水平[134] 运营影响因素 - 公司运营受竞争和季节性因素影响，夏季入住率通常较高[135] - 自存业务有季节性波动，5 - 9月实现更多收入和利润，7月底入住率最高，2月底和3月初最低[180] 可出租净面积 - 2022年第一季度总可出租净面积为164150618平方英尺，其中自持物业75971028平方英尺，合资物业21882717平方英尺，管理物业66296873平方英尺[144] 营收情况 - 2022年第一季度总营收443562美元，2021年同期为358857美元，同比增长23.6%，其中物业租金收入379808美元，同比增长25.1%；租户再保险收入43797美元，同比增长10.5%；管理费和其他收入19957美元，同比增长27.6%[147] - 物业租金收入增长主要因稳定门店平均费率提高、2022和2021年收购门店以及租赁门店入住率增加，部分被2021年出售门店抵消[147] - 租户再保险收入增长主要因运营门店数量增加[148] - 管理费和其他收入增长主要因管理门店数量和其他交易手续费收入增加[149] 费用情况 - 2022年第一季度总费用208252美元，2021年同期为181667美元，同比增长14.6%，其中物业运营费用103542美元，同比增长12.1%；租户再保险费用7042美元，同比下降1.7%；一般及行政费用29762美元，同比增长26.4%；折旧和摊销费用67906美元，同比增长15.9%[151] - 物业运营费用增长主要因2022和2021年收购门店以及稳定门店费用增加，部分被物业销售费用减少抵消[151] - 租户再保险费用下降因损失控制和收购费用降低；折旧和摊销费用增加因收购新门店[152][154] 其他收入和费用净额 - 2022年第一季度其他收入和费用净额为 - 17,593美元，较2021年的38,311美元减少55,904美元，降幅145.9%[155] 资金运营情况 - 2022年第一季度资金运营（FFO）归属于普通股股东和单位持有人为286,456美元，2021年为210,059美元[164] 同店相关数据 - 同店组合包含870家门店，2022年第一季度同店租金收入341,888美元，较2021年增长21.7%；同店运营费用84,857美元，增长6.8%；同店净运营收入257,031美元，增长27.6%[165] 净利润情况 - 2022年第一季度净利润为217,717美元，2021年为215,501美元[167] 现金流量情况 - 2022年第一季度经营活动提供净现金287,465美元，2021年为203,880美元；投资活动使用净现金121,372美元，2021年提供42,595美元；融资活动使用净现金169,621美元，2021年使用311,689美元[170] 现金及现金等价物余额 - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物可用余额为65,978美元[172] 债务情况 - 截至2022年3月31日，公司债务面值为6,043,018美元，债务与企业总价值比率为17.1%[173] - 截至2022年3月31日，固定利率债务及其他工具占总债务的比例为80.4%，固定和浮动利率债务加权平均利率为2.8%[173] 利息收支情况 - 2022年第一季度利息费用为42,538美元，较2021年增加1,843美元，增幅4.5%[155] - 2022年第一季度利息收入为18,989美元，较2021年增加6,685美元，增幅54.3%[155] 短期流动性需求解决方案 - 公司计划用经营现金流、手头现金和循环信贷额度借款来满足短期流动性需求[174] 无抵押门店及资产情况 - 截至2022年3月31日，公司有766家无抵押门店，无抵押资产价值为14390115美元，总资产价值为19160844美元[176] 公司评级情况 - 公司目前拥有标普BBB/稳定评级和穆迪Baa2评级，打算管理资产负债表以维持评级[176] 市场风险情况 - 市场风险指市场价格和利率不利变化导致损失的风险，公司未来收入、现金流和金融工具公允价值取决于市场利率[181] 利率风险情况 - 利率风险受多种不可控因素影响，截至2022年3月31日，公司债务总面值约60亿美元，约12亿美元受可变利率影响（不包括有利率互换的债务）[182] - 若LIBOR变动100个基点，可变利率债务利息费用的增减将使未来年度收益和现金流增减约1180万美元[182]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度同店收入同比增长21.7%，创历史新高，推动同店净营业收入（NOI）增长27.6% [5] - 核心资金从运营（FFO）增长34%，董事会将第一季度股息提高至每股1.50美元，较上一季度增长20%，较2021年第一季度增长50% [8] - 2022年全年同店收入指引提高至13% - 15%，同店费用指引提高至6.5% - 8%，同店NOI增长范围为15% - 18% [11] - 预计2022年核心FFO在每股8.05 - 8.30美元之间，预计增值收购和完工证明（C of O）商店的摊薄为0.20美元，较原指引下降0.03美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度总投资达2.29亿美元，超出预期，完成1.38亿美元过桥贷款，管理平台新增37家门店 [7] - 第一季度第三方管理平台进行187个新物业项目，批准52个新合同，净增19家门店，按此速度全年预计净增75 - 100家门店 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月底入住率较去年同期下降略超100个基点，较3月底略有下降 [29] - 第一季度新客户实现的租金率比去年同期高出15%，近两周降至低个位数到中个位数 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 与第三方管理和合资伙伴合作是外部增长战略的重要部分，持续寻找增长机会，各内部和外部增长渠道均有效 [6][7] - 预计通过合资伙伴关系继续进行收购，2022年公司投资指引提高至8亿美元，预计过桥贷款活动增加，指引提高至1.5亿美元 [13] - 收购市场竞争激烈，但随着利率上升，单个交易的竞标者数量可能减少，公司捕获率提高，尤其是非稳定的一次性门店 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业基本面强劲，各市场运营表现出色，公司为夏季租赁旺季做好准备，对2022年充满信心 [5] - 客户行为与预期不同，租户停留时间延长，对现有客户租金上涨通知的迁出率好于预期，有助于实现更好业绩并提高全年预测 [17] - 需求驱动因素多样，包括各种经济情况下的需求，公司认为可以在不同经济周期保持健康需求 [48] 其他重要信息 - 公司通过第三笔公开发行债券将4亿美元循环贷款余额转为定期贷款，进一步优化债务到期结构，释放更多循环信贷额度 [10] - 资产负债表强劲，无抵押资产池约为130亿美元，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为4.4倍，有多种资本渠道和大量债务融资能力支持未来增长 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与去年预期相比，环境中哪些方面变得更积极或带来了意外惊喜 - 客户行为与最初指引预测不同，租户停留时间延长，对现有客户租金上涨通知的迁出率好于预期，有助于实现更好业绩并提高全年预测 [17] 问题2: 是否在租金上涨通知（ECRIs）上比过去更激进，哪个因素带来了更大的收入增长，进入艰难比较期后是否会改变ECRI策略 - 过去在许多司法管辖区对租金上涨和新店建设有诸多限制，加利福尼亚州的最后两项限制于2月解除，导致客户支付租金与市场价格存在较大差距，公司试图缩小这一差距。未来差距不会这么大，ECRI幅度也会减小 [22] 问题3: 收购指导上调，过去提到更多在合资企业内进行交易，现在似乎更多是全资收购，如何看待收购市场的竞争性质以及利率上升对其他潜在买家的影响 - 公司发现比预期更多符合回报要求的全资收购物业，主要是未稳定的租赁门店，长期来看具有增值潜力。合资企业方面也很活跃，第一季度完成两笔交易，之后又完成一笔，还有12笔计划在今年完成。利率上升时，预期资本化率会上升，但目前尚未看到明显迹象，可能是因为自存仓储市场有大量积压需求和来自不同渠道的资本。不过，看到初始竞标者减少或杠杆买家在过程中退出，但仍有很多买家对物业感兴趣，价格与去年底基本一致，市场交易量很大 [25][26][27] 问题4: 能否分享4月的入住率、迁入率等趋势，以及迁入率与第一季度相比的情况 - 4月底入住率较去年同期下降略超100个基点，较3月底略有下降，属正常情况。第一季度新客户实现的租金率比去年同期高出15%，近两周降至低个位数到中个位数 [29] 问题5: 租金限制解除后，对同店收入指引的影响是否有变化 - 公司提高的指引中已体现这一变化 [30] 问题6: 租金限制解除对同店收入的影响是否从之前所说的50个基点变为100个基点 - 原预计整个投资组合从ECRI获得200个基点的提升，现在可能接近400个基点，在加利福尼亚州原预计50个基点，实际也大幅提高 [31] 问题7: 之前提到的迁出率翻倍是否主要与加利福尼亚州有关 - 这是在所有将租户租金调整至市场水平的地区都会出现的情况，一方面是租金限制使现有租金较低，另一方面是市场租金大幅上涨，即使在没有租金限制的州也会出现类似情况，且这并非新趋势，去年在执行较大幅度租金上涨时就已出现 [32][33] 问题8: 公司未来在评估新交易时是否改变了回报门槛，鉴于债务和股权成本增加以及对经济增长前景的看法，收购意愿是否改变 - 公司未改变承销原则和流程，加权平均资本成本有所上升，但仍能通过全资或合资方式找到符合股东利益的交易 [36] 问题9: 近期是否会更多利用合资企业资本，合资伙伴的意愿如何，他们是否会改变回报门槛和预期 - 公司有优秀的合资伙伴，他们有大量资本和对自存仓储的投资意愿。即使现有伙伴饱和或想暂停，也有很多其他方愿意与公司合作。公司认为限制增长的因素是优质交易的可用性，而非获取资本的能力 [37] 问题10: 指引修订中，利息收入和合资企业收入增加的主要驱动因素是什么 - 利息收入增加的原因包括过桥贷款计划表现良好，保留更多贷款在资产负债表上，出售A部分所需时间更长；假设JCAP投资维持到5月，之后进行混合和延期；以及利率上升使过桥贷款更有利可图。第一季度还有一些一次性交易带来额外收益。股权和收益部分主要是一些合资企业的物业表现出色，使公司进入激励分成阶段，这些合资企业预算制定较早，实际表现预计将超出原估计 [38][39] 问题11: 租户停留时间目前情况如何，与去年相比趋势怎样 - 目前在租客户的平均停留时间约为42个月，超过40个月，这一数据在新冠疫情期间有所增加。已入住和迁出客户的平均停留时间约为16个月，较过去两年增长约10% [40] 问题12: 商业客户需求是否有变化，最后一英里配送业务对公司业务是否有影响 - 最后一英里配送业务对公司业务影响不大。商业客户需求稳定，但随着公司投资组合增长和新增更多多层现代仓储门店，商业客户通常需求的大型外部通道单元在投资组合中的占比变小，商业客户在业务中的占比也逐渐降低 [41][42] 问题13: 当前通胀压力对公司租金上涨的影响有多大，在发出租金上涨通知时如何考虑对消费者资产负债表的影响 - 公司租金调整主要基于需求，难以区分通胀和需求对租金上涨的具体影响。每次发出租金上涨通知时，会保留一个对照组，通过跟踪对照组和收到通知组的迁出率来评估是否过度提价影响业务 [43][45] 问题14: 第三方管理平台的需求如何，管道项目与实际签约的转化率是多少 - 与历史数据相比（排除去年的大型投资组合交易），目前业务进展正常。第一季度进行187个新物业项目，批准52个新合同，净增19家门店，按此速度全年预计净增75 - 100家门店，与过去表现相符且较为强劲 [46] 问题15: 为何需求如此之高，能否持续，以及未来走向如何 - 需求驱动因素多样，包括在各种经济情况下都会出现的需求，如结婚、生育等，以及在经济不景气时的需求，如因负担不起公寓而需要存储物品等。公司认为可以在不同经济周期保持健康需求，历史上在2008 - 2009年和2020 - 2021年都有持续需求 [48] 问题16: 与过去相比，公司应对租户迁出问题的系统是否有所改善，未来会有何不同 - 公司不断改进工具，提高应对能力，以优化业绩 [49] 问题17: 过桥贷款活动高于预期且可能持续，原因是什么，是否可持续 - 这主要是一个关系型业务，随着公司与借款人关系的发展和重复业务的增加，业务自然增长。公司自2019年开展此项业务以来，贷款数量逐年增加，预计将继续增长 [50] 问题18: 4月个位数租金增长是否需要更多营销费用或促销活动来维持，是否体现定价能力 - 需求强劲，营销费用实际上有所下降，客户对租金上涨接受度高 [53] 问题19: 公司可变利率债务占债务结构的25%，未来对可变利率债务有何规划 - 公司长期以来一直持有可变利率债务，通常控制在20% - 30%，以提供收购灵活性。一般在有收购机会时提取循环信贷额度，之后再转为定期贷款。虽然利率上升时可变利率债务成本增加，但过桥贷款项目也为其提供了一定的自然对冲 [54] 问题20: 与上一季度相比，对供应压力的预期有何变化 - 对新交付量的预期有所缓和，预计今年同店组合中新增交付量低于20%，较上一季度有所下降，主要是由于建设融资压力增加和审批积压等因素导致项目延迟或取消。但公司认为由于产品表现强劲和大量资本涌入，未来仍会有更多开发项目，尽管可能需要更长时间 [56][57] 问题21: 合资企业机会增加，是与现有伙伴和资金池合作，还是引入新伙伴 - 今年有两个新的合资伙伴，一个交易已完成，另一个即将完成。公司会平衡各方需求，确保有足够的合资资本 [58] 问题22: 进入合资企业时，是长期合作还是有退出机制，如何考虑合资企业的时间线 - 公司选择合资伙伴时，要求双方有相似的投资标准，合作伙伴通常是保险公司的一般账户、具有无限存续期和持有期的核心基金等，希望与公司一样将资产视为长期持有以获取逐年增长的现金流。虽然不能保证永远持有，但在合作协议中公司有优先购买权，更重要的是选择志同道合、投资目标一致的伙伴 [59][60] 问题23: 第一季度迁入率与迁出率情况如何，第一季度收购的运营物业平均入住率是多少 - 第一季度迁入率比现有客户迁出率低10%，属正常情况。全资收购门店的平均入住率为76%，预计13个月实现经济稳定，合资企业门店入住率更高 [61][62] 问题24: 物业税增长1%，工资增长8%，请解释这两项费用的情况 - 物业税略低于预期，主要是由于税务上诉的时间安排。工资方面，去年底员工工资提高约8%，包括年度加薪和一次性调整，且员工配置基本恢复正常 [63] 问题25: 如何看待整个投资组合的按市值计价情况，目前租金与市场租金的差距如何 - 10%的差距与时间有关，去年夏季以较高租金入住的客户，随着市场租金在秋季和冬季下降、夏季回升，这些客户将面临租金上涨，这将推动未来增长，是租金周期的正常现象 [64]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度调整后每股运营资金为1.41美元，较去年同期增长31.8%，高于指引上限 [13] - 第四季度同店收入同比增长16.9%，同店运营费用仅增长1.9%，同店净营业收入利润率扩大410个基点至72.4%，同店净营业收入同比增长23.9% [14][15][16] - 2021年全年收购总额达23亿美元，其中全资收购17亿美元，全资投资组合增长近20% [8] - 2022年1月月底入住率为93.6%，较2021年1月高80个基点，要价同比上涨26% [10] - 2022年预计调整后每股运营资金在5.93 - 6.03美元之间，中点为5.98美元，较2021年增长18% [10][19] - 2022年预计同店收入增长9.5% - 10.5%，同店净营业收入增长11.5% - 12.5%，全资收购额在5.5 - 6.5亿美元之间 [19] - 截至第四季度末，净债务与经常性息税折旧摊销前利润比率为4.5倍，低于去年同期的5.4倍；债务偿付覆盖率升至5.5倍，高于去年同期的4.7倍；信贷额度有5亿美元可用，平均债务期限为6.8年，且100%为固定利率债务 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理业务方面，第四季度新增29家门店，全年新增103家门店，2020年底共有367家门店，2021年收购了31家托管门店，占全资收购量近三分之一 [9] - 微型履约业务处于测试阶段，已在亚特兰大、拉斯维加斯、芝加哥、哥伦布等地布局，本月新开洛杉矶门店，12月有近3万笔发货量，今年1月发货量同比增长35% [31][32] 各个市场数据和关键指标变化 - 多数市场需求强劲、定价能力强，2022年市场供应预计与2021年持平，约有150 - 160家门店交付，重点关注拉斯维加斯、凤凰城、奥兰多、纽约市等市场 [7][45] - 收购策略聚焦于人口结构和街边费率良好的市场，特别是阳光地带市场，今年在加利福尼亚州已完成6笔收购，另有30笔在合同中 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续在关键市场扩张，如奥斯汀、亚特兰大、坦帕、迈阿密、凤凰城、圣地亚哥和纽约市 [8] - 微型履约业务先吸引客户，观察2022年客户获取情况后再决定是否全面扩张 [31][32] - 吸引更多商业客户，提供叉车、库存跟踪、分拣包装和运输等工具，建设微型履约中心和区域配送中心 [57][58] - 行业方面，大型投资组合交易减少，市场不确定性增加，如资本成本和利率上升 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年开局良好，入住率和要价同比增长，收购管道强劲 [10] - 对2022年市场供应情况不太担忧，认为是不错的一年 [45] - 微型履约业务有需求和竞争，目前进展符合预期，将逐步推进 [59] 其他重要信息 - 公司被《福布斯》杂志评为2022年最佳中型雇主之一，被Sustainalytics评为ESG区域顶级公司，首席执行官签署了CEO多元化和包容性行动承诺 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度运营资金指引及运营率回落原因 - 第四季度有300万美元的物业税收益，第一季度该收益消失，且存在物业税正常增长、薪资福利增加和除雪费用等因素 [22] 问题2: 当前投资组合入住率、同比情况及全年入住率假设 - 目前入住率为93.7%，比去年2月高50个基点，较1月略有下降；指引假设夏季入住率与去年持平，峰值略低于96%，且峰值到低谷的降幅比2021年略大 [24][25] 问题3: 净债务与经常性息税折旧摊销前利润比率是否考虑季度内完成的收购 - 考虑了季度内完成的收购 [26] 问题4: 外部增长战略及收购指引相关问题 - 目前大型交易较少，市场较安静，受资本成本和利率不确定性影响，公司对指引感到满意，会根据情况调整，优先完成已签约交易 [29][30] 问题5: 微型履约业务门店开业展望及未来披露情况 - 目前处于测试阶段，先观察吸引客户情况，再决定是否全面扩张；业务在增长，12月有近3万笔发货量，今年1月发货量同比增长35% [31][32] 问题6: 下一代业务费用明细 - 同店组薪资预计同比增长4% - 5%，营销增长约8%，物业税增长6% - 7.25%，公用事业预算增长约5%，其他项目在2% - 3%之间 [35] 问题7: 收购管道关注的市场及组合交易情况 - 关注人口结构和街边费率良好的市场，特别是阳光地带市场，今年在加利福尼亚州开局良好；目前未看到大量1 - 2亿美元的投资组合交易，管道中多为小型交易 [37][39] 问题8: 第四季度和2022年初收购交易的租赁期和收益率预期 - 2021年全年混合资本化率为4.5%，第一季度约为4%，其中9笔在加利福尼亚州，预计第一年仍有增值 [43] 问题9: 市场供应趋势及不同市场情况 - 预计2022年市场供应与2021年持平，约有150 - 160家门店交付，关注拉斯维加斯、凤凰城、奥兰多、纽约市等市场 [45] 问题10: 未来收购融资方式 - 2021年70%的收购资金来自股权融资，今年预计增加杠杆，股权融资占比35% - 40% [49] 问题11: 物业税预期及压力较大的市场 - 第四季度物业税评估和退款情况使今年对比基数较高，2022年在北达拉斯、科林县、俄亥俄州奥县、亚特兰大地区、库克县和弗吉尼亚州等地面临较大物业税压力 [51] 问题12: 客户租赁方式变化 - 约30% - 35%的客户使用无接触应用程序租赁，较疫情前的10% - 12%有所提升，公司内部正在努力提高该比例 [53] 问题13: 商业客户需求水平与2021年初对比 - 商业客户需求增长，公司提供工具吸引更多商业客户，如叉车、库存跟踪等，同时建设微型履约中心和区域配送中心 [57][58] 问题14: 轻速度业务发展趋势与预期对比 - 进展符合预期，目前在进行营销以吸引客户，有竞争也有机会，将逐步推进 [59] 问题15: 租赁资产的典型入住率及2021年第一季度签约资产的平均入住率 - 典型租赁资产入住率在50% - 80%之间，第一季度约25%的租赁资产处于该范围 [62] 问题16: 当前低于街边费率的客户比例及与去年对比 - 约50%的客户低于街边费率，比去年同期高10% [63]

业绩总结 - 截至2021年6月30日，Life Storage的企业价值为108亿美元，债务与EBITDA比率为5.0倍[3] - 2021年6月30日，调整后的每股基金运营收益（FFO）为4.36美元，同比增长32%[16] - 2021年6月的同店收入增长为4.3%[60] - 2021年6月的同店费用增长为3.6%[60] - 2021年6月的整体出租率为88.1%，可出租面积为2400431平方英尺，NOI为16572万美元[24] - 2021年6月30日，预计稳定的净营业收入（NOI）为2950万美元，每股增量NOI影响为0.17美元[24] - 公司在过去10年中的总股东回报率为488%[7] 用户数据 - 截至2021年6月30日，Life Storage在34个州拥有超过1,000家门店，客户超过575,000人[3] - 同店季度末入住率为95.7%[3] - 2021年6月的客户满意度得分超过93%[73] - 2021年员工满意度得分为72%[73] 市场扩张与并购 - 自2016年以来，Life Storage的门店数量增长了79%，从542家增加到970家[15] - 2021年1月1日至2021年8月31日，公司收购了48家门店，增强了收购管道[29] - 公司在全国建立了超过12000个自存储设施，以满足商业客户的需求[46] - 计划在2021年下半年在洛杉矶和达拉斯开设微履行中心[46] 新产品与技术研发 - 2021年计划安装18个太阳能阵列，较2020年增加50%[72] - 2021年6月，使用自助租赁平台的租赁占比稳定在约30%[42] 财务状况 - 2021年6月的债务服务覆盖率为7.0倍[55] - 2020年债务占总资产的比例为45%[57] - 2020年派息比率为71.8%[52] - 2021年6月，管理费用同比增长235%，达到19,548,000美元[16] - 2020年，第三方管理费收入年增长率为74%[30] - 2021年，预计第三方管理费收入为估算值[30] 信用评级 - Life Storage的信用评级为BBB/Baa2，较之前提升了一个等级[16]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后季度资金运营每股收益为1.37美元，同比增长35.6% [13] - 第三季度同店收入同比加速增长至17.4%，高于第二季度的14.7% [13] - 同店平均入住率较去年同期提高220个基点，第三季度每平方英尺现有费率同比上涨14%，较第二季度的8%和第一季度的1%大幅加速 [14] - 同店运营费用本季度仅增长3.5%，互联网营销费用下降5%，工资和福利略有降低 [15] - 同店净营业收入利润率扩大390个基点至70.7%，同店净营业收入同比增长24.3% [16] - 10月股息增加16%，此前1月股息增加4%，去年股息增长7% [16] - 第三季度末净债务与经常性EBITDA比率为3.9倍，10月完成债券发行后为5.1倍；9月30日债务偿付覆盖率增至6.3倍，季度末信贷额度可用资金为5亿美元 [18] - 预计2021年同店收入增长12.5% - 13.5%，除房产税外其他费用增长1.75% - 2.75%，房产税增长6.75% - 7.75%，同店净营业收入增长17% - 18% [20] - 预计2021年调整后每股运营资金为4.92 - 4.96美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理投资组合季度末共有357家门店，今年收购的27家门店由公司管理，占已完成收购量的30% - 36%，第三季度新增30家管理门店 [10] - 仓库业务包括面向大企业的企业业务和微履行中心的Lightspeed产品，企业业务更成熟，微履行中心目前在亚特兰大、芝加哥、拉斯维加斯等地有布局，哥伦布门店开业数月已签约10个客户 [38][40][41] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司持续在奥斯汀、亚特兰大、坦帕、迈阿密、凤凰城、圣地亚哥、西雅图和大纽约市等关键市场扩张，收购的门店约75%位于阳光地带各州 [8][9] - 10月入住率为94.4%，较去年10月提高120个基点，预计年底入住率比去年12月高50个基点 [55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是实现创纪录的收购量，今年已完成或签订合同并预计年底前完成的全资收购超过17亿美元，新增115家门店，全资投资组合增长近20%，预计混合第一年资本化率在4.5%左右，稳定资本化率平均约5.5% [8][9][23] - 持续扩大第三方管理投资组合，吸引业主和开发商，该组合是强大的收购渠道 [10] - 关注微履行业务发展，利用房地产和技术优势，拓展企业和电商客户 [38][40][41] - 公司希望增加在加利福尼亚和西海岸市场的业务，但该市场收购难度较大 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司表现出色，入住率创纪录，定价能力强，预计未来将继续保持增长趋势 [7] - 尽管市场供应有所增加，但由于材料成本上升和分包工作延迟，预计2022年交付量与2021年相似，未来18个月情况良好 [50][51] - 公司对2022年租金增长持乐观态度，60%的客户租金仍低于市场水平，有提升空间 [63] 其他重要信息 - 本季度公司门店数量突破1000家 [7] - 公司连续四年被《新闻周刊》评为仓储中心最佳客户服务团队 [7] - 公司今日发布首份可持续发展报告，强调多项ESG举措 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 已完成和签订合同的收购情况，稳定状态下的预期和资金安排及杠杆率变化 - 公司已完成融资和债务发行，当前收购管道和已完成交易资金充足；混合第一年资本化率约4.5%，稳定资本化率平均约5.5%，部分在6%或5%以下，取决于地理位置；今年上半年完成的交易均达到或超过预期 [23][24] 问题2: 收购更多阳光地带市场门店后，未来利润率和每平方英尺费率的变化 - 过去几年收购的门店规模更大、收入更高、每平方英尺费率更好，平均每平方英尺费率呈上升趋势，预计这一趋势将持续 [26][27] 问题3: 第四季度隐含指导及与本季度每股运营资金的差异原因 - 第四季度入住率会因季节性因素下降，但仍高于去年；同店比较难度增加；本季度股权融资和第四季度初的债务发行，以及大部分第四季度收购延迟至12月，导致每股运营资金受影响 [31][32] 问题4: 债券发行和收购后的预计杠杆率及近期杠杆目标 - 债券发行和收购后的杠杆率为预计值，公司希望将杠杆率保持在5 - 6倍之间 [34] 问题5: 公司对加利福尼亚和西海岸市场的当前立场 - 该市场收购难度大，卖家较少，但公司会抓住机会，已在圣地亚哥和萨克拉门托有所布局，长期看好该市场 [36] 问题6: 微履行业务的门店数量、发展前景和先发优势 - 仓库业务包括企业业务和微履行中心Lightspeed产品，企业业务更成熟，有增长机会；微履行中心目前在多地有布局，哥伦布门店已签约10个客户，公司认为该业务有发展潜力 [38][40][41] 问题7: 维修和维护费用上升的原因及对明年的影响 - 费用上升有风暴损坏和扩张项目成本注销等特殊因素，此外去年因找不到承包商导致费用降低，形成较高对比基数；预计明年该费用压力不大 [42][43] 问题8: 2022年各项费用的预期 - 门店小时工资面临压力；房产税情况明年会好于今年；由于ESG投资和太阳能投资，公用事业费用将得到控制；维修和维护费用压力不大；目前保险费用无明显压力；互联网广告费用需视情况而定 [46][47][48] 问题9: 公司对当前市场供应的看法及需关注的市场 - 今年市场供应多于2020年，但低于2019年，因材料成本上升和分包工作延迟，预计2022年交付量与2021年相似，约150家左右；纽约地区和拉斯维加斯供应有所增加，其他市场如纳什维尔、罗利等仍在消化新供应 [50][51] 问题10: 10月入住率、客户停留时间、租金上涨对入住率的影响及疫情对客户行为的影响 - 10月入住率为94.4%，较去年10月提高120个基点，预计年底入住率比去年12月高50个基点；疫情期间客户停留时间增加，租金上涨效果较好，将继续保持积极的租金上涨策略 [55] 问题11: 2022年收购量是否会保持高位 - 不确定2022年收购量是否会像2021年一样高，但预计卖家会比往年多；公司将继续关注第三方管理投资组合，从合作伙伴处收购门店，不追求高价的公开市场交易 [56][57] 问题12: 供应链中断是否导致企业业务的入站量增加 - 企业业务与供应链关系不大，主要是为服务技术人员提供设备；微履行业务因供应链问题，来自电商客户的咨询增加 [61][62] 问题13: 现有租金是否还有上涨空间 - 60%的客户租金仍低于市场水平，公司预计2022年将积极提高现有客户租金 [63] 问题14: 布鲁克林合资企业的资产和投资细节 - 公司购买了合资伙伴的部分股份，仍有另一个合作伙伴，未来可能收购剩余股份；该合资企业与开发商合作良好，未来可能有类似机会 [66][67] 问题15: 第三方管理平台是否盈利及未来收购交易管道的前景 - 该平台盈利，利润率约40%；随着平台规模扩大，预计将与业主建立更好的关系，带来更多收购机会 [68][69] 问题16: 现有租金与市场租金的关系、与历史水平的比较以及有多少客户有资格在2022年提高租金 - 所有客户在满足一定时间条件后都有资格提高租金；目前约60%的客户租金低于市场水平，30%多高于市场水平，整体略低于市场租金；预计明年租金将是增长的关键因素 [73][74][75] 问题17: 高于市场租金的客户是否也会继续提高租金 - 无论客户租金高于还是低于市场水平，只要符合条件都会提高租金 [77] 问题18: 本季度收入增长中，现有客户租金增长和新入住租金增长的贡献比例 - 两者贡献大致相当，现有客户租金增长和新入住租金增长均处于中等至较高水平 [78]

门店数量情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有或持有1227家运营门店权益，其中966家为全资拥有，4家在合并合资企业，257家在非合并合资企业，此外还为第三方管理827家门店，总计拥有和/或管理2054家门店[143] - 截至2021年9月30日，公司运营1227家门店，2020年同期为1188家[151] - 截至2021年9月30日，公司运营2054家门店，2020年同期为1906家[154] - 截至2021年9月30日，公司为合资企业和第三方管理1088家门店，2020年同期为971家[155] - 2021年9月30日公司运营2054家门店，2020年9月30日为1906家[158] 租户相关数据 - 截至2021年9月30日，约125.5万名租户在公司拥有和/或管理的运营门店租赁存储单元，主要为按月租赁[144] - 截至2021年9月30日已稳定运营的门店，租户平均停留时间约为15.3个月[144] 租金相关数据 - 2021年第三季度，稳定门店现有客户每平方英尺平均年租金（扣除折扣和坏账后）为18.44美元，2020年同期为15.74美元[145] - 2021年第三季度，新租约每平方英尺平均年租金为20.93美元，2020年同期为14.98美元[145] - 稳定物业在2021年和2020年同期的平均折扣分别占租赁收入的3.5%和3.6%[145] 门店稳定标准 - 公司认为门店达到稳定状态的标准为当前年份1月1日起全年入住率达到80%，或在当前年份1月1日前已开业三年[141] 公司业务板块 - 公司是一家完全整合、自我管理的房地产投资信托基金，主要收入来自存储运营和租户再保险两个业务板块[138] 公司运营影响因素 - 公司运营受竞争和季节性影响，夏季入住率通常较高[140] - 公司为应对新冠疫情实施多种措施，虽部分限制解除且门店入住率创新高，但业务仍可能受疫情及相关政府限制影响[142] 门店收购与出售情况 - 2021年前三季度公司收购36家全资门店，2020年全年收购23家[153] - 2021年3月公司将16家全资门店出售给非合并合资企业，2020年12月将4家全资门店出售给第三方[153] - 2021年前三季度公司收购36家全资门店，2020年全年收购23家门店[157,160] - 2021年前三季度公司出售16家门店给新成立的非合并合资企业，确认总收益64,804美元[162] 收入情况 - 2021年第三季度物业租金收入351355美元，2020年同期为290423美元，同比增长21.0%；前三季度收入976448美元，2020年同期为856438美元，同比增长14.0%[153] - 2021年第三季度租户再保险收入44258美元，2020年同期为39294美元，同比增长12.6%；前三季度收入126211美元，2020年同期为107985美元，同比增长16.9%[153] - 2021年第三季度管理费用和其他收入16879美元，2020年同期为13307美元，同比增长26.8%；前三季度收入47320美元，2020年同期为38299美元，同比增长23.6%[153] - 2021年第三季度总收入412492美元，2020年同期为343024美元，同比增长20.3%；前三季度收入1149979美元，2020年同期为1002722美元，同比增长14.7%[153] - 2021年第三季度同店租金收入318,448美元，较2020年同期的268,889美元增长18.4%；前九个月同店租金收入892,100美元，较2020年同期的795,207美元增长12.2%[174] 费用情况 - 2021年第三季度总费用为186,214美元，较2020年同期增加6,397美元，增幅3.6%；前三季度总费用为549,682美元，较2020年同期增加17,351美元，增幅3.3%[157] - 2021年前三季度利息费用为120,605美元，较2020年同期减少7,005美元，降幅5.5%[162] - 2021年前三季度利息收入为36,871美元，较2020年同期增加30,383美元，增幅468.3%[162] - 2021年前三季度来自非合并房地产实体的权益收益和股息收入为23,533美元，较2020年同期增加7,841美元，增幅50.0%[162] - 2021年前三季度所得税费用为16,330美元，较2020年同期增加6,317美元，增幅63.1%[162] - 2021年第三季度同店运营费用75,909美元，较2020年同期的79,090美元下降4.0%；前九个月同店运营费用228,691美元，较2020年同期的233,699美元下降2.1%[174] 资金运营与净运营收入情况 - 2021年第三季度归属于普通股股东的资金运营为261,738美元，2020年同期为179,717美元；前三季度为704,110美元，2020年同期为517,828美元[171] - 2021年第三季度同店净运营收入242,539美元，较2020年同期的189,799美元增长27.8%；前九个月同店净运营收入663,409美元，较2020年同期的561,508美元增长18.1%[174] 现金流量情况 - 2021年前九个月经营活动产生的净现金为729,268美元，较2020年同期的583,267美元增加；投资活动使用的净现金为417,792美元，较2020年同期的363,845美元增加；融资活动使用的净现金为358,204美元，较2020年同期的209,581美元增加[179] 现金及债务情况 - 截至2021年9月30日，公司现金及现金等价物为65,565美元[181] - 截至2021年9月30日，公司债务面值为5,614,222美元，债务与总企业价值比率为19.1%；固定利率债务占总债务的比例为80.4%，固定和浮动利率债务的加权平均利率为2.8%[182] - 截至2021年9月30日，公司有担保固定利率债务937,030美元，加权平均利率3.3%；有担保浮动利率债务587,192美元，加权平均利率1.5%；无担保固定利率债务3,575,000美元，加权平均利率3.1%；无担保浮动利率债务515,000美元，加权平均利率1.5%[186] - 截至2021年9月30日，未抵押门店总数为701家，未抵押资产总价值为12,131,905美元，总资产价值为17,432,073美元[186] 公司评级情况 - 公司目前拥有标准普尔的BBB/稳定评级和穆迪投资者服务公司的Baa2评级[185] 公司运营现金流预期 - 公司预计2021年运营将产生正现金流，若运营现金流显著恶化，可能增加对现有信贷额度的依赖、缩减资本支出计划或寻求其他融资来源[180] 新冠疫情对资本市场影响 - 新冠疫情对资本市场有负面影响，公司预计当前资本市场混乱对其满足义务、到期债务及年度增长计划无重大影响，但长期或加剧的负面趋势影响不确定[190] 公司风险情况 - 除已披露内容，公司目前无与非合并实体或金融伙伴关系，无重大融资、流动性、市场或信用风险[191] 自存业务季节性情况 - 自存业务有季节性波动，5 - 9月实现更多收入和利润，7月底入住率最高，2月底和3月初最低[192] 市场风险情况 - 市场风险指市场价格和利率不利变化导致损失的风险，公司未来收入、现金流和金融工具公允价值取决于市场利率[193] 利率风险情况 - 利率风险受多种不可控因素影响，截至2021年9月30日，公司债务总面值约56亿美元，约11亿美元受可变利率影响（不含利率互换债务）[194] - 若LIBOR增减100个基点，可变利率债务利息费用增减约1100万美元，将使未来收益和现金流每年增减约1100万美元[194] 同店池情况 - 公司同店池包含860家全资运营且在最早呈现日历年首日已稳定的门店[171] 物业面积情况 - 公司物业分布在多个州，共有970处物业，净可出租面积74617779平方英尺；合资企业拥有257处物业，净可出租面积19446081平方英尺；管理827处物业，净可出租面积64923357平方英尺；总计2054处物业，净可出租面积158987217平方英尺[149]

业绩总结 - 2021年第二季度每股核心FFO增长33.3%[3] - 2021年截至目前的核心每股FFO增长为26.6%[63] - 2021年第二季度同店净营业收入（NOI）增长20.2%[5] - 2021年第二季度EXR的收入增长为13.6%[57] - 2021年EXR的平均出租率为96.8%[65] - 过去10年，公司的总股东回报率为1,160.8%[27] 用户数据 - 2021年6月30日，公司不动产总数为1,973个，其中958个为完全拥有，247个为合资企业，768个为管理物业[16] - 2021年EXR的租金活动显示，平均每店租金在2021年逐月增长[67] - 2021年EXR的折扣趋势显示，折扣占租金收入的比例在逐渐减少[70] 财务状况 - 2021年6月30日，公司无担保资产价值为95亿美元[34] - 2021年6月30日，公司加权平均利率为2.8%[33] - 2021年6月30日，公司利息覆盖比率为7.0倍[31] - 2021年第二季度每股股息增长38.9%[26] - 2021年EXR的管理费用收入为6600万美元[51] 投资与收购 - 2020年外部增长投资总额为9.08亿美元，其中优先股和票据购买为4.53亿美元，完全拥有的收购为2.97亿美元[4] - 2021年EXR的收购策略强调地理多样化和高增长市场[47] - 2021年EXR的桥接贷款策略中，已获得6300万美元的收购合同[54] 信用评级 - 2021年6月30日，公司获得标准普尔全球的BBB评级和穆迪投资者服务的Baa2评级[34] 其他信息 - FFO（基金运营收益）被定义为根据美国公认会计原则（GAAP）计算的净收入，排除经营店铺销售的损益和可折旧房地产资产的减值，增加与房地产相关的折旧和摊销[73] - Core FFO（核心基金运营收益）排除与公司运营无关的收入和费用以及非现金利息，提供更贴近公司运营表现的指标[74] - 公司认为FFO是补充净收入的重要披露，能够更准确反映房地产资产的价值[73] - Core FFO的计算不应被视为NAREIT定义的FFO的替代[76]

业绩总结 - 第二季度净收入为5750万美元，每股摊薄收益为0.74美元，同比增长57.5%[5] - 调整后的每股运营资金(FFO)为1.20美元，同比增长27.7%[5] - 2021年第二季度租金收入为163,096千美元，较2020年同期的128,828千美元增长了26.6%[28] - 2021年第二季度总运营收入为187,262千美元，较2020年同期的147,013千美元增长了27.4%[28] - 2021年第二季度每股收益（基本）为0.75美元，较2020年同期的0.52美元增长了44.2%[28] - 2021年第二季度净运营收入为98,534千美元，较2020年同期的81,949千美元增长20.2%[30] - 2021年上半年总运营收入为276,783千美元，较2020年同期的249,451千美元增长11.0%[33] 用户数据 - 2021年第二季度同店收入同比增长14.7%，同店净运营收入(NO)同比增长20.2%[5] - 2021年第二季度同店运营费用同比增长3.9%[11] - 2021年第二季度的同店年化每平方英尺租金为15.34美元，较2021年第一季度的14.87美元增长了3.1%[45] - 2021年第二季度的平均季度入住率为96.8%，相比2020年的92.2%提升了4.6个百分点[59] 未来展望 - 2021年同店收入指导范围为10.50%至11.50%[20] - 截至2021年6月30日，公司的总债务占总资产的比例为38.1%，低于60%的要求[52] - 截至2021年6月30日，公司的总无担保资产与总无担保债务的比例为256.3%，高于150%的要求[52] 新产品和新技术研发 - 公司在第二季度收购了17家门店，总价为2.675亿美元[6] - 公司在第三方管理平台上新增了26家门店，管理总数达到340家[16] 市场扩张和并购 - 2021年上半年投资了创纪录的5.34亿美元用于全资门店收购[7] - Life Storage的总投资物业数量为970个，其中630个为自有物业，104个为合资企业[62] 负面信息 - 第二季度同店运营费用同比增长3.9%，主要由于房地产税和维修成本增加[11] - 2021年第二季度的同店出租率为95.1%，较2020年同期的95.2%略有下降[54] 其他新策略和有价值的信息 - 公司董事会批准每股0.74美元的季度股息，年化为2.96美元[19] - 公司的债务总额为150,457万美元[58] - Moody's和S&P分别给予Life Storage投资级评级Baa2和BBB[60]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后每股运营资金为1.20美元，同比增长27.7% [10] - 第二季度同店收入同比加速增长至14.7%，超过第一季度7.3%的两倍 [10] - 同店入住率平均季度增加420个基点，推动租金上涨和新租赁折扣降低 [10] - 第二季度同店现有客户租金同比增长8.3%，高于第一季度的1.3% [11] - 同店租赁收入折扣占比同比下降60%，至本季度的1.4% [11] - 同店运营费用本季度同比仅增长3.9% [11] - 同店净营业收入利润率扩大320个基点，第二季度同店净营业收入同比增长20.2% [12] - 净债务与经常性息税折旧摊销前利润比率降至5倍，债务偿付覆盖率在6月30日增至5.3倍 [13] - 预计2021年同店收入增长10.5% - 11.5%，除房产税外其他费用增长2.25% - 3.25%，房产税增长6.75% - 7.75%，同店净营业收入增长13.5% - 14.5% [14] - 预计2021年调整后每股运营资金在4.69 - 4.79美元之间 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 仓储业务：平均季度入住率比去年高420个基点，第二季度增长170个基点，截至6月底净有效费率提高超50% [4] - 收购业务：上半年完成5.34亿美元全资收购，已与去年总收购量持平，预计混合第一年资本化率为4.5%，近三分之一处于租赁期，约70%位于阳光地带 [5] - 第三方管理业务：季度末第三方管理组合达340家门店，7月新增19家，团队今年评估管理机会数量创纪录，管道持续增长 [6] - 仓库即服务业务：该业务与商业客户相关的租金收入年初至今增长近30%，年化运营率达1400万美元，包括900万美元的年费收入 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年预计有145 - 150个新交付项目，2020年约为50个，2019年为170个，2019年为峰值 [18] - 预计2022年交付量与2021年相似 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过收购和第三方管理扩大业务版图，利用深厚关系进行非公开市场收购 [5] - 持续推进仓库即服务业务，其技术支持的企业和Lightspeed产品的潜在客户管道不断增长 [7] - 注重成本控制，通过技术减少门店人力需求，进行太阳能项目以降低成本 [37] - 行业较为分散，有很多小型经营者，公司认为当前是整合的好时机 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 需求强劲，入住率创纪录，定价能力强，成本控制严格，推动利润率显著扩张 [4] - 对2021年和2022年新供应情况感到乐观，认为建设成本和审批困难将限制供应增长 [18] - 预计下半年收购活动将保持强劲，因卖家增多且公司资金成本较低 [28] - 认为加拿大市场有机会，待边境重新开放将派团队寻找交易 [31] 其他重要信息 - 招聘员工有挑战，主要是兼职岗位人员流动率较高，公司通过技术和运营调整缓解影响 [34] - 公司在努力提高利润率，除成本控制外，收购优质资产、发展技术和第三方管理业务也有助于提升利润率 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7月费率增长和入住率趋势，以及下半年入住率预期 - 7月入住率略有上升，费率同比仍增长超50%，与第二季度末趋势无实质变化；下半年指导中预计入住率下降250个基点，年底同店入住率略高于去年 [17] 问题2: 对2022年供应情况的看法，以及新供应是否会向二级市场转移 - 2022年交付量预计与2021年相似，目前未看到二级市场供应显著增加，但随着入住率稳定，预计会出现这种情况 [18] 问题3: 下半年指导中预计入住率下降250个基点是否符合历史情况，是否保守，有无迹象表明会出现下降 - 目前未看到下降迹象，该下降幅度是历史最高值，仅在一年出现过，因此认为是保守估计 [21] 问题4: 在德尔塔变种病毒上升的市场中，消费者行为有无变化 - 需求仍然强劲，8月是关键观察月，通常是净迁出月，需到本月下旬了解更多情况 [23] 问题5: 客户停留时间变长的原因 - 消费者储蓄状况良好，经济强劲；新冠带来新的存储需求，如工作地点不确定、建筑和装修积压；更多企业使用存储服务 [24] 问题6: 提高收购预期的原因，以及在更多资金涌入和资本化率压缩情况下寻找理想交易的能力 - 目前是寻找交易的好时机，卖家增多，公司有深厚关系可进行非公开市场交易，且资金成本处于较好水平，预计下半年收购活动强劲 [28] 问题7: 多伦多市场投资情况更新 - 因边境关闭和美国业务繁忙，未专注加拿大收购和品牌推广；已结束与当地合作伙伴关系；认为加拿大市场有机会，边境开放后将派团队寻找交易 [31] 问题8: 招聘员工对门店的影响 - 行业招聘有挑战，主要是兼职岗位人员流动率较高，公司通过技术和运营调整缓解影响，运营团队表现出色，能及时招聘到合适人员 [34] 问题9: 公司在提高利润率方面还有多少空间 - 公司注重利润率，通过技术降低人力成本、开展太阳能项目等控制成本；收购优质资产、发展技术和第三方管理业务也有助于提升利润率，认为仍有提升空间 [38] 问题10: 收购目标资产的类型、质量、收益率，以及如何平衡市场活动和资产价格 - 目标资产类型多样，希望第一年有增值；虽资本化率压缩，但资金成本改善，只要交易能为公司带来增值就会收购 [41] 问题11: 7月入住率具体增幅，以及指导中250个基点入住率下降的起始点 - 7月入住率增幅不到10个基点，仍为95%；250个基点下降以6月30日入住率为起始点 [45] 问题12: 新租赁门店客户需求来源，以及开发租赁期加速填充的持续时间 - 需求强劲，满入住情况下租赁门店会更快填充；难以确定需求持续时间，建设成本高和速度慢会抑制新供应 [47] 问题13: 新租赁设施的入住需求中，有多少来自传统驾驶距离之外，以及呼叫中心引导客户的情况 - 目前无确切统计数据，但因门店已满，将客户安排到第二或第三选择门店的情况更常见，运营团队和呼叫中心在努力协调 [48]