财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度公司净亏损260万美元，核心运营资金为4100万美元[138] - 与2020年第一季度相比，2021年第一季度总营收1.45304亿美元，下降14.6%；总运营费用1.26955亿美元，增长11.4%；净亏损319.1万美元，而2020年同期净利润为828.8万美元[160] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金增加860万美元至7340万美元，投资活动使用的净现金减少1980万美元至2080万美元，融资活动提供的净现金减少7.632亿美元至使用1310万美元[221][222] - 2021年第一季度和2020年第一季度净营业收入分别为76,383千美元和88,671千美元[227] - 2021年第一季度和2020年第一季度资金运营净额分别为38,863千美元和51,668千美元[233] - 2021年第一季度和2020年第一季度调整后资金运营净额分别为40,821千美元和53,626千美元[233] - 2021年第一季度和2020年第一季度核心资金运营净额分别为41,035千美元和53,712千美元[233] 业务线租赁业务数据关键指标变化 - 同店物业现金净营业收入（不含租赁终止费）较2020年第一季度增长3.0%[138] - 2021年第一季度签署26份新租约、续租和扩租租约，总面积171,817平方英尺[139] - 2021年第一季度收取94%的总账单，其中写字楼租户为96%，零售租户为86%[139] - 2021年第一季度，办公物业新签租约总面积25平方英尺，租赁佣金成本170,757美元，租户改善成本3,473美元；零售物业新签租约总面积1,060平方英尺，租户改善成本31美元[205] - 2020年全年签署了90万可出租平方英尺的新租约、扩租和续租协议，2021年第一季度签署了20万可出租平方英尺[235] 公司资产与负债数据 - 截至2021年3月31日，公司流动性为14亿美元，包括5.67亿美元现金和8.5亿美元未动用信贷额度[140] - 截至2021年3月31日，公司总投资组合包含1010万平方英尺的写字楼和零售空间[142] - 截至2021年3月31日，公司总债务约为22亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为7.9年，94.2%为固定利率债务[145] - 截至2021年3月31日，公司投资组合的出租率为88.7%，其中5.9%的租约将于2021年到期，5.5%的租约将于2022年到期[152] - 截至2021年3月31日，天文台报告单元分配的商誉达2.275亿美元，其公允价值超过账面价值不到10%[157] - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物有5.671亿美元，无担保循环信贷额度可用8.5亿美元[180] - 截至2021年3月31日，公司总合并债务约22亿美元，加权平均利率3.9%，加权平均到期期限7.9年，合并净债务与总市值之比为32.6%[182] - 2021年3月31日，公司运营合伙企业对现有信贷协议进行第二次修订，信贷安排包括8.5亿美元循环信贷额度和2.15亿美元定期贷款额度[183][184] - 循环信贷额度借款利率为浮动利率，根据杠杆比率或信用评级，欧元美元利率加1.30% - 1.70%或0.775% - 1.45%的利差，或基准利率加0.30% - 0.70%或0.0% - 0.45%的利差[185] - 定期贷款额度借款利率为浮动利率，根据杠杆比率或信用评级，欧元美元利率加1.20% - 1.75%或0.85% - 1.65%的利差，或基准利率加0.20% - 0.75%或0.0% - 0.65%的利差[188] - 公司为信贷安排支付一定费用，循环信贷额度承诺费为0.20% - 0.35%，若达到投资级评级并选择替代定价，为0.125% - 0.30%[189] - 循环信贷安排到期日为2025年3月31日，可选择延长最多两个6个月期限，首次和第二次延期需分别支付未偿还承诺金额的0.0625%和0.075%作为延期费[190] - 定期贷款安排初始本金为1.75亿美元，可增加至最高2.25亿美元，到期日为2026年12月31日，若在2021年12月31日或之前提前还款需支付1.0%的本金作为提前还款费[192][194] - 定期贷款安排利率为浮动利率，根据杠杆比率或信用评级，LIBOR利率加1.4% - 2.25%的利差，或基准利率加0.4% - 1.25%的利差[193] - 2020年3月17日发行1.75亿美元高级无抵押票据，包括1亿美元3.61%的G系列票据和7500万美元3.73%的H系列票据[198] - 截至2021年3月31日，公司遵守信贷安排和高级无抵押票据的契约，最大总杠杆率为40.7%，最大有担保债务为14.8%，最小固定费用覆盖率为2.2x，最小无抵押利息覆盖率为4.5x，最大无抵押杠杆率为33.6%[197][200][201] - 截至2021年3月31日，预计因现有租赁协议产生的租户改善和租赁佣金额外成本约为9930万美元[208] - 截至2021年3月31日和2020年3月31日，现金及现金等价物和受限现金分别为6.074亿美元和10.459亿美元[220] - 截至2021年3月31日，投资组合中有约110万平方英尺可租赁空间，占净可租赁面积的11.3%；2021年和2022年到期租约分别占净可租赁面积的5.9%和5.5%，预计分别占该期间年化租金的6.0%和6.5%[236] - 截至2021年3月31日，浮动利率债务为1.25亿美元，占企业总价值的2.3%[245] - 截至2021年3月31日，公司有一份名义价值2.65亿美元的利率LIBOR掉期协议，固定LIBOR利率为2.1485%，2022年8月24日到期，公允价值为 - 750万美元[248] - 若短期利率提高1%，截至2021年3月31日的三个月利息费用将增加约30万美元；截至该日，20亿美元固定利率债务的加权平均年利率为3.91%，到期日至2035年3月17日[249] - 截至2021年3月31日，未偿债务公允价值约为21亿美元，比历史账面价值多1270万美元[250] 公司业务运营情况 - 2021年3 - 4月，公司曼哈顿写字楼的参观量明显增加，达到疫情前水平的约三分之二[153] - 2021年第一季度天文台参观人数约为2019年同期的9%[155] - 2021年剩余季度，公司预计每季度费用约为600 - 700万美元[156] - 2021年第一季度，投资组合资本支出为3,662万美元，2020年同期为1.3933亿美元[206] - 为符合REIT资格，公司需每年向证券持有人分配至少90%的REIT应纳税所得额，否则将面临联邦所得税和4%的不可扣除消费税[213] - 截至2021年3月31日，公司有净运营亏损结转，未来可用于减少满足REIT要求所需分配的金额，但联邦净运营亏损不能抵消超过80%的REIT应纳税所得额[216] - 董事会授权在2021年12月31日前回购至多5亿美元的A类普通股和运营合伙企业的ES系列、250系列和60系列运营合伙单位[217] - 2021年1月、2月分别回购337,339股、45,732股A类普通股，加权平均每股价格分别为9.17美元、9.65美元，1月底、2月底可用于购买的最大近似金额分别为496,908千美元、496,467千美元[219] - 2021年第一季度天文台接待约5.1万名游客，2020年第四季度为5.5万名，2020年第一季度为42.2万名[239] - 截至2021年3月31日的三个月，天文台收入为260万美元，含10万美元递延收入，费用为460万美元[240] 公司市场风险与利率相关情况 - 2021年3月5日，FCA宣布USD LIBOR在2023年6月30日后不再发布，银行监管机构鼓励银行在2021年12月31日前停止新的LIBOR债务发行[251] - 公司预计LIBOR至少在2023年6月30日前可用，若提前不可用，向替代参考利率过渡的风险将加速和放大[252][254] - 自2020年12月31日以来，公司市场风险敞口无重大变化[258] 公司股票回购情况 - 2021年第一季度至4月27日，公司回购350万美元普通股，平均价格为每股9.22美元，累计回购1.472亿美元，平均价格为每股8.34美元[141]

财务状况 - 公司拥有14亿美元的流动性，其中包括5.67亿美元现金和8.5亿美元的未提取循环信贷额度[1] - 公司净债务与调整后EBITDA比率为6.5倍，低于同行的8.2倍[13] - 公司净债务与企业价值比率为33%，同行为50%[13] - 2021年第一季度净收入为-3,191千美元，相较于2020年第四季度的710千美元有所下降[70] - 2021年第一季度的总现金净运营收入为71,340千美元，较2020年第四季度的82,079千美元下降了9.5%[70] - 2021年第一季度的EBITDA为62,714千美元，较2020年第四季度的66,931千美元下降了6.5%[72] - 2021年第一季度的租金收入为126,231千美元，较2020年第四季度的121,486千美元增长了3.1%[71] - 2020年全年净收入为-22,889千美元，较2019年全年8,288千美元显著下降[70] 用户数据 - 2021年第一季度的观景台实际访客量为2019年水平的9%[30] - 观景台在2020年3月16日至2020年7月20日关闭，导致游客数量显著下降[36] - 2021年3月31日的数据显示，观景台每位游客的收入为54.60美元，较2020年同期的42.60美元增长了28.2%[36] 未来展望 - 公司计划到2030年实现帝国大厦的净零碳排放目标[2] - 预计到2024年，能源使用强度将减少20%，并计划每年减少5%的废物产生[37] - 公司计划到2035年实现整个投资组合的净零碳排放[37] 新产品与技术研发 - 2021年，合同收入增长预计为4300万美元，代表潜在的上行空间[3] - 2020年，能源之星认证覆盖了76%的投资组合，所有符合条件的建筑均获得认证[60] 市场扩张与并购 - 2021年第一季度的物业净运营收入（NOI）占总平方英尺的18.2%[25] - 2021年第一季度的租赁率为82.1%[25] - 2020年，观景台的年收入为131.2百万美元，年复合增长率为9%[28] 负面信息 - 2020年，观景台的总收入为1200万美元，运营费用为2000万美元，净运营收入为-800万美元[67] - 2021年第一季度的利息支出为23,554千美元，较2020年第四季度的23,001千美元有所上升[72] 其他新策略与有价值信息 - 公司在2020年获得了GRESB五颗星评级，得分为88，位于所有参与者的前20%[65] - 公司在员工中实现了50%的性别平衡，VP及以上职位女性占比为22%[43] - 2020年，100%的员工参与了LinkedIn学习和帝国学院的课程[43]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为4100万美元，即摊薄后每股0.15美元 [36] - 同店物业运营（排除一次性租赁终止费用和天文台业绩）现金NOI较2020年第一季度增长3%，主要因物业运营费用降低，部分被收入减少抵消 [36] - 租金收款率稳定在第一季度总账单的94%，其中办公租户为96%，零售租户为86% [37] - 2021年第一季度记录了60万美元直线余额的非现金减少，并核销了50万美元被评估为无法收回的租户应收账款 [37] - 截至2021年3月31日，公司流动性为14亿美元，包括5.67亿美元现金和8.5亿美元未提取的新循环信贷额度 [39] - 2021年3月31日，公司总债务毛额约22亿美元，净额约16亿美元，总债务加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为7.9年，净债务与总市值之比为32.6%，净债务与调整后EBITDA之比为6.5倍 [40] - 截至2021年4月27日，公司回购了350万美元普通股，平均价格为每股9.22美元，自2020年3月5日股票回购计划开始至2021年4月27日，累计回购1.472亿美元，平均价格为每股8.34美元 [41] - 公司预计2021年第二季度物业运营费用接近当前水平，年度G&A约为5800万美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签署26份新租约和续约租约，总面积约17.2万平方英尺，其中曼哈顿办公物业约14.3万平方英尺，大纽约都会区办公物业约2.8万平方英尺，零售组合约1000平方英尺 [27] - 曼哈顿办公物业新租约租金现金基础上较之前的递增租金增长14.7%，续约租约利差在3.2万平方英尺和10笔交易中下降11.6%，整个投资组合的新租约和续约办公租约增长6.8% [29][30] - 总投资组合出租率为88.7%，与上一季度持平，入住率为85%，较上一季度下降90个基点，预计2021年剩余时间租户迁出30万平方英尺，将被预计年底前开始的30.5万平方英尺已签署租约抵消 [31] 天文台业务 - 2021年第一季度天文台收入为260万美元，包括10万美元未使用门票的递延收入和旅游合作伙伴的收入 [38] - 2021年第一季度天文台费用为460万美元，预计2021年剩余时间季度运营费用约为600 - 700万美元 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去六周曼哈顿办公物业参观量明显增加，达到疫情前水平的约三分之二 [32] - 第一季度天文台参观人数达到2019年同期的近9%，逐步从2020年水平改善，与假设的入场预测一致 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为纽约市将复苏，预计到2022年第一季度末纽约市在办公利用率、零售销售、旅游访问和生活质量等方面将有积极消息 [8][10] - 公司将重点从成功实施的成本削减措施转向重新思考流程和实践，以永久降低成本，并利用资产负债表灵活性寻求外部增长机会 [13] - 公司预计天文台参观人数到2021年底达到2019年水平的60%，到2022年底恢复到100% [19] - 公司在ESG方面持续领先，其投资组合100%由可再生风能供电，获得能源之星年度合作伙伴称号，76%的投资组合面积获得能源之星认证，并参与纽约州的帝国大厦挑战计划 [20][21][23] - 公司认为对无碳未来的承诺将在租户驱动的市场中提供竞争优势，租户越来越关注ESG和办公空间如何帮助实现其企业目标 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国疫苗推出、刺激支出和纽约州与疫情相关限制的减少，预示着比2020年3月封锁以来任何时期都更好的春天 [8] - 纽约市租赁公寓入住率上升，公寓销售增加，学校复课，航空公司宣布重新招聘和增加国内航班，这些都是积极信号 [9] - 尽管仍存在不确定性，但公司认为自身凭借合理定价的产品、运营能力、灵活的资产负债表、审慎的资本配置和ESG领导地位，有能力在2021年蓬勃发展并为股东创造长期价值 [25] 其他重要信息 - 公司在电话会议中讨论的部分内容包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与讨论内容不同，公司无义务更新前瞻性陈述 [4][5] - 公司将讨论某些非GAAP财务指标，其定义和与最直接可比GAAP指标的调节包含在收益报告和补充资料中 [6] - 公司鼓励利益相关者阅读其首份年度可持续发展报告，该报告突出了公司在ESG方面的领导地位、成就和认证 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租户对新空间密度的需求，以及租赁活动是重新加载、新交易、扩张还是缩减 - 空间参观量达到疫情前约三分之二的水平，租户重新参与市场，室内环境质量和健康建筑是租户主要关注焦点 [45] - 约一半的提案代表租户增长，另一半是横向转移，本季度有租户扩张和新租赁的积极案例 [46] - 租户设计的空间布局变化不大，有一些家具布局密度降低、增加电话室和休息区的情况 [47] 问题2: 公司交易活动增加的原因，以及是否与股票回购减少有关 - 公司团队正在关注广泛的情况，包括纽约市的办公、零售和多户住宅领域，有多种类型的交易，市场开始活跃，人们开始采取行动 [50][51] - 目前难以判断资本利得税或1031交换的潜在变化对交易活动的影响 [53] 问题3: 到2022年第一季度末市场触底的路径是什么 - 目前数据起点不均衡，未来一段时间将有价格和需求发现过程，很多人在回到办公室后才会明确情况 [57][58] - 关于未来工作模式的讨论已经转变，公司认识到在家工作和混合模式带来的问题，人们对办公室使用的需求将逐渐清晰 [59][60] 问题4: 公司交易活动增加的驱动因素 - 有多个家庭主动与公司讨论问题，人们更积极地评估自身情况 [63] - 公司与董事会和财务委员会合作建立了良好的流程 [64] - 公司拥有完整团队，正在对多种情况进行承保和分析，以制定有竞争力的结构 [64] 问题5: 不同物业类型的机会情况，以及公司在多户住宅领域的竞争能力 - 公司历史上有丰富的多户住宅经验，家族拥有数千套公寓物业，公司在纽约市开发过多户住宅项目并进行过资产改造，团队成员有相关经验 [68][69] 问题6: 公司在债务与EBITDA比率方面的舒适水平，以及是否对股票回购或潜在投资有约束 - 公司对流动性状况满意，现金超过5.5亿美元，新信贷额度8.5亿美元，2024年11月前无债务到期，有足够的灵活性 [71] - 公司不关注具体的债务与EBITDA比率，更关注获取进一步流动性的能力，目前净债务与EBITDA比率的增加主要因天文台收入下降，公司对当前水平感到舒适，将审慎管理资产负债表 [72] - 公司准备在适当时候增加杠杆、发行更多股权，也意识到回购的股票可能在更高价格重新发行以增加流动性 [73][74] 问题7: 租户群体是否发生变化，以及与其他投资组合的租户重叠情况 - 公司看到市场增长，部分租户从较差物业迁至公司物业，公司物业具有位置优越、靠近公共交通、建筑现代化、符合健康建筑标准等优势，提供高性价比 [79][80] 问题8: 第一季度运营费用减少的1100万美元中有多少是永久性的，以及能否提高NOI利润率 - 公司正在积极寻找提高运营效率的方法，以锁定永久性节省，目前的费用减少主要因COVID - 19导致的物理占用率降低，但部分费用因重建工作完成可永久减少，预计能在2019年基础上有所改善 [81] 问题9: 小租户与大租户的租赁活动情况 - 入住率的变化是由于已知的租户迁出，公司预计2021年租户迁出30万平方英尺的预测未显著变化，且有30.5万平方英尺的已签署租约预计年底开始 [84][85] - 小租户对符合IEQ和可持续性标准的小套房的参观和提案兴趣大幅增加，达到疫情前约75% - 80%的水平 [85] 问题10: 净有效租金下降10% - 15%的构成情况 - 每笔交易都不同，取决于空间状况、位置、租户信用等因素，部分交易有租金折扣、额外免租期和更多租户改进费用，平均每平方英尺租赁成本与2019年一致，本季度加权平均租约期限为10年 [86][87] 问题11: 是否考虑纽约市以外的资产或有纽约市以外资产的交易 - 公司的重点是曼哈顿和大纽约都会区，但为了业务增长会考虑所有类型的交易 [88] 问题12: 是否有区域限制，是否会考虑美国其他地区的资产 - 公司需要谨慎对待资本分配，会考虑所有合理的事情，但目前不想引发猜测，有具体情况时会更详细说明 [89] 问题13: 郊区投资组合的入住率情况 - 公司有6.3万平方英尺与伯克利保险的租约将在今年晚些时候开始，这将有助于提高入住率 [90] - 郊区参观量自年初以来有所增加，目前达到疫情前水平，预计将在下半年转化为实际活动 [90] 问题14: 疫情期间是否有意愿发展以交通为导向的物业 - 公司喜欢现有投资组合，认为其位置靠近公共交通，近期完成了公共区域的升级，目前专注于出租空置空间 [92] - 没有看到大量租户从纽约市流向郊区，只有少量小面积租约 [93]

财务状况 - 公司拥有充足的流动性，总额为16亿美元，其中包括5.27亿美元现金和11亿美元未提取的循环信贷额度[1] - 公司净债务与调整后EBITDA比率为6.3倍，低于同行业平均的7.8倍[12] - 公司净债务与企业价值比率为37%，低于同行业平均的51%[12] - 2020年租金收入为500,593千美元[84] - 2020年净收入为710千美元，较2019年28,720千美元下降[85] - 调整后的EBITDA为66,931千美元[85] - 2020年总现金净运营收入为82,079千美元[83] 运营效率 - 2020年总管理费用为6000万美元，比之前披露的6800万美元减少约12%[27] - 2020年物业运营费用节省3900万美元，主要由于建筑利用率降低[28] - 2020年观察台费用为2400万美元，较2019年新冠疫情前的3400万美元有所减少[28] - 公司在2020年实现了3500万美元的合同收入增长，代表了潜在的上行空间[2] - 公司在2020年租金收集率在办公物业中为96%，在零售物业中为87%[24] 用户数据 - 2019年观景台年收入为1.312亿美元，年复合增长率为9%[33] - 观景台在2019年吸引了310万名访客[33] - 2020年观景台的总收入为2900万美元，运营费用为2400万美元，净运营收入为500万美元[46] - 观景台的每位访客收入在2020年为44美元[45] - 观景台的礼品店许可费为400万美元[46] 市场表现 - 2021年第一季度，观景台的访客量仅为2019年水平的9%[34] - 2021年第四季度，观景台的访客量恢复至2019年水平的50%[36] - 2022年第一季度，观景台的访客量达到2019年水平的70%[36] - 2022年第四季度，观景台的访客量恢复至2019年水平的100%[38] 可持续发展 - 整个投资组合100%由可再生风能供电，成为美国房地产行业最大的100%绿色电力用户[4] - 帝国大厦及其相关建筑现已完全由风能供电，成为美国最大的完全使用可再生能源的房地产用户[79] - 公司在2020年获得GRESB五星评级和绿色明星认可，得分为88，位于所有GRESB响应者的前20%[4] - 2019年，废物吨数每平方英尺减少了10.6%，超出纽约市立法要求[77] - 2019年水使用量较2018年下降了8%[77] - 帝国大厦成为美洲首个获得WELL健康安全评级的商业投资组合[80] - ESRT在GRESB评估中获得5星评级，得分为88，位于所有参与者的前20%[81] - ESRT在Fitwel认证中覆盖了83%的曼哈顿投资组合[75] 前景展望 - 公司对未来业绩的展望基于当前可用信息，未能保证未来表现[89] - 公司不承担更新或修订前瞻性声明的义务，除非法律要求[89] - 投资者不应过度依赖前瞻性声明，这些声明基于当前信息[89]

投资组合情况 - 截至2020年12月31日，公司总投资组合包含1010万平方英尺可出租办公和零售空间，出租率85.9%，含未开始的已签约租约出租率为88.7%[12] - 截至2020年12月31日，公司投资组合包括14处办公物业和6处独立零售物业，可出租面积约1010万平方英尺，入住率约85.9%，年化租金约5.427亿美元，计入已签约但未开始的租约后，出租率约88.7%[200] - 曼哈顿写字楼物业可出租面积7580354平方英尺，出租率87.2%，年化租金392510741美元[201] - 曼哈顿零售物业可出租面积504284平方英尺，出租率86.9%，年化租金69944644美元[201] - 大纽约都会区写字楼物业出租率79.0%，年化租金60643449美元[203] - 独立零售物业出租率97.1%，年化租金19597491美元[203] - 投资组合整体出租率85.9%，年化租金542696325美元[203] - 写字楼物业整体出租率85.6%，年化租金453154190美元[203] - 零售物业整体出租率89.8%，年化租金89542135美元[203] - 截至2020年12月31日，公司办公室和零售组合约有762份租约[205] - 租户行业多元化，消费品行业占比18.5%，金融、保险和房地产行业占比17.3% [205] - 零售行业租户占比16.5%，科技行业租户占比11.6% [205] - 上市公司租户LinkedIn Global Brands Group占用面积365,886平方英尺，占组合可出租面积3.6%，年化租金22,380,058美元，占组合年化租金4.1%[206] - 2018 - 2020年新签和续约租赁面积分别为837,487平方英尺、970,443平方英尺、923,379平方英尺[209] - 2018 - 2020年新签和续约租赁加权平均年化每平方英尺现金租金分别为61.39美元、65.91美元、57.45美元[209] - 2018 - 2020年新签和续约租赁前加权平均年化每平方英尺现金租金分别为49.29美元、54.72美元、61.18美元[209] - 2018 - 2020年按市值计价租金涨幅分别为24.5%、20.4%、 - 6.1%[209] - 截至2020年12月31日，可用空间1,147,281平方英尺，占组合可出租面积11.3%[210] - 2021年到期租赁面积644,888平方英尺，占组合可出租面积6.4%，年化租金37,001,858美元，占年化租金6.8%[210] - 2028年到期租赁面积1,066,098平方英尺，占组合可出租面积10.5%，年化租金56,874,318美元，占年化租金10.5%[210] - 2029年到期租赁面积884,355平方英尺，占组合可出租面积8.7%，年化租金63,326,520美元，占年化租金11.7%[210] - 所有租赁到期总面积10,135,330平方英尺，年化租金总计542,696,325美元[210] 观景台业务情况 - 2018和2019年帝国大厦观景台访客分别约为380万和350万，2020年降至50万[13] - 公司在2020年3月至7月20日因疫情关闭观景台，2020年第一季度有42.2万访客，二季度无访客，三季度3万，四季度5.5万[13] - 疫情前，公司天文台业务一季度收入占比约16.0% - 18.0%，二季度占比26.0% - 28.0%，三季度占比31.0% - 33.0%，四季度占比23.0% - 25.0%[69] - 公司天文台业务受旅游趋势和天气影响有季节性，其他业务无重大季节性波动[69] - 2020年第四季度，观景台游客量较2019年同期下降93.8%，2020年观景台收入为2910万美元，较2019年下降77.4%[84] - 2018 - 2020财年，帝国大厦观景台运营收入分别约为1.312亿美元、1.288亿美元和2910万美元[92] - 2018 - 2020财年，公司观景台运营收入分别约为1.312亿美元、1.288亿美元和2910万美元，2020年因疫情收入大幅下降[113] 公司权益情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有运营合伙企业约60.1%的合伙权益单位[14] - 截至2020年12月31日，公司高级管理人员按完全摊薄计算持有12.7%的普通股[29] - QIA作为非美国持有人，持有公司约17.53%的普通股[157] - 截至2020年12月31日，公司董事长Anthony E. Malkin及其所在的Malkin集团有权对40,859,706股普通股进行投票，占已发行普通股投票权的约18.5%[180] - 截至2020年12月31日，QIA持有公司10.48%的完全稀释权益，占已发行A类普通股的17.53%，其投票权限制在不超过总投票数的9.9%[183] 公司财务数据 - 公司在2020年新增1.8亿美元十年期有担保融资，截至2020年12月31日无未偿还债务到期，流动性为16亿美元[17] - 截至2020年12月31日，公司现金及现金等价物为5.267亿美元，合并净债务占企业价值的37.2%，未偿还债务总额为22亿美元[30] - 截至2020年12月31日，公司自2002 - 2006年接管曼哈顿办公物业后，已投资9.481亿美元进行重新开发[21] - 2020年12月31日止年度，公司广播业务许可及相关租赁收入约1350万美元，较几年前峰值约2100万美元有所下降[116] - 2020年12月31日，公司资产负债表中商誉约4.915亿美元，主要与收购帝国大厦公司和第七大道501号有限责任公司控股权有关[117] - 截至2020年12月31日，公司未偿还债务总额约22亿美元，抵押贷款总额约7.869亿美元，且2024年前无到期[129] 公司物业开发与计划 - 公司计划开发约40万平方英尺可出租面积的办公塔楼和车库[34] - 公司在康涅狄格州斯坦福德交通中心拥有可开发约40万平方英尺办公大楼和车库的土地[110] 公司物业环保与认证 - 公司约76%的投资组合面积获得能源之星认证，帝国大厦能源使用量较改造前降低43%，每年节省能源成本超690万美元[22] - 2020年公司首次参加GRESB房地产评估，获得最高的5星评级和绿星认可，得分88分，处于所有受访者前20%[26] 公司保险情况 - 公司通过全资子公司ESRT Captive Insurance为帝国大厦提供恐怖主义保险，每次事故损失超过8亿美元部分可获赔12亿美元，该物业总恐怖主义保险额度达20亿美元[54] - 公司在商业保险市场购买了限额5000万美元的核、生物、化学和放射（NBCR）保险，免赔额为100万美元[54] - ESRT Captive Insurance提供限额19.5亿美元的NBCR保险，超出5000万美元的保单额度[54] - 公司保险政策包含大量自保部分、高额免赔额和共付额，飓风影响保险可得性和价格，公司可能因保费过高而停止部分或全部物业的保险覆盖[58] - 公司保险可能不足以覆盖所有损失，业务中断保险通常不包括大流行病造成的损失，且保险政策包含大量自保、免赔额和共同支付条款[137] 公司物业污染情况 - 康涅狄格州韦斯特波特主街69 - 97号发现土壤污染[48] - 纽约哈里森马马罗内克大道500号物业曾进行自愿补救行动清理工作[49] 公司税务相关情况 - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，若分配少于100%的净应税收入，将按一般适用的公司税率缴纳美国联邦所得税，若分配少于规定最低金额，将征收4%的不可抵扣消费税[62] - 每个日历年季度末，公司至少75%的总资产价值需由现金、现金项目、政府证券和合格REIT房地产资产构成，投资证券（除政府证券、应税REIT子公司证券和合格REIT房地产资产外）一般不能包含任何一家发行人超过10%的有表决权证券或超过10%的已发行证券总价值，资产（除政府证券和合格房地产资产外）中任何一家发行人的证券价值占比不超过5%，所有证券中应税REIT子公司证券价值占比不超过20%[63] - 若租金被视为“关联方租金”，通常不算作REIT总收入测试的合格收入，但如果是应税REIT子公司支付，且相关物业至少90%的租赁空间租给非应税REIT子公司或其他关联方，且租金与非关联租户支付的可比空间租金相当，则可视为合格收入[65] - 公司自2013年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税，若未能符合REIT资格且无法定救济，将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，且后续四年可能无法再获资格[61] - 为使公开交易的运营合伙企业被视为合伙企业征税，其90%或以上的总收入必须由特定被动型收入组成[161] - REIT可拥有一家或多家TRS的100%股票，TRS直接或间接拥有超过35%投票权或股票价值的公司将自动视为TRS[167] - 总体而言，REIT资产价值的不超过20%可由一家或多家TRS的证券组成，规则还对TRS与其母公司REIT之间某些非公平交易征收100%的消费税[167] - 公司与Observatory TRS和Holding TRS联合选举，使其在2013年被视为TRS，公司监控此类TRS证券的总价值，意图使其在每个日历季度末占总资产价值的比例低于20%[168] - 对于2017年12月31日之后开始的应税年度审计，运营合伙企业和子合伙企业可能需支付因审计调整产生的假设性合伙人层面税收增加额[169] - 美国联邦税收改革立法现在和未来可能对REIT产生积极和消极影响，难以预测[172] - 公司打算以满足REIT 90%分配要求的方式向股东分配净收入，避免美国联邦所得税和4%的不可抵扣消费税[159] - 若公司应税收入超过净收入且未分配该收入，将对该收入征收美国联邦所得税和4%的不可抵扣消费税[160] 公司人员与办公地点情况 - 截至2020年12月31日，公司有755名员工，约543人受集体谈判协议覆盖[70] - 公司主要行政办公室位于纽约西33街111号12楼，在曼哈顿和大纽约都会区还有6个区域租赁和物业管理办公室[79] - 截至2020年12月31日，集体谈判协议覆盖543名员工，占员工总数的72%，服务所有办公物业[146] 公司面临的风险与挑战 - 公司面临来自众多商业房地产收购方、开发商、所有者和运营商的竞争，若竞争对手提供更优租赁条件，公司可能失去潜在租户并被迫降低租金[60] - 公司物业集中在纽约大都会地区，自然灾害和气候变化可能对该地区及公司业务产生不利影响[136] - 公司物业受环境保护相关法律法规约束，若发现污染，可能面临罚款，影响物业出售、租赁或融资能力[140] - 公司成功依赖关键人员，尤其是董事长、总裁兼首席执行官Anthony E. Malkin，其领导和行业声誉对公司有益，若其或其他高级管理人员离职，可能对公司产生重大不利影响[143] 公司股权交易与限制情况 - 2016年公司向QIA出售9.9%的完全稀释权益，需在一定条件下对QIA的某些税务负债进行赔偿[177] - 公司原投资者可按每50个运营合伙单位换取1股B类普通股和49个运营合伙单位，每股B类普通股附带49个运营合伙单位时可享有50票投票权[178] - 2020年7月31日提交的注册声明登记了多达29,894,869股股票，若QIA出售大量股份可能对A类普通股市场价格产生重大不利影响[194] - 公司宪章一般禁止任何人直接或间接拥有超过已发行资本股票或普通股价值或数量的9.8%，董事会可酌情放弃或修改该限制，已与QIA达成豁免，允许其持有最多15%的A类普通股[190] - 公司董事会有权在未经股东批准的情况下发行额外的资本股票或债务证券，运营合伙也可在无需股东同意的情况下发行额外的运营合伙单位，可能会稀释现有股东权益并影响证券市场价格[197] 其他情况 - 2019年12月公司完成对帝国大厦天文台1.6亿美元的重新开发[36] - 天文台安装的空气净化系统可中和超99.9%的冠状病毒颗粒[38] - 2019年12月20日，美国将《恐怖主义风险保险法》（TRIA）延长至2027年12月31日[54] - 2017年7月，监管机构表示将逐步淘汰伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）作为基准利率；2020年11月，美联储宣布银行必须在2021年底前停止签订新的美元LIBOR合约，且不迟于2023年6月30日，市场参与者应修改旧合约以使用有担保隔夜融资利率（SOFR）或其他替代参考利率[128] - 公司当前投资组合全部为首次公开募股（IPO）相关交易中收购的物业，计划在有机会时收购新物业，但可能面临来自其他投资者的竞争[119] - 公司可能通过递延纳税贡献交易收购物业，这可能导致股东权益摊薄，并限制出售此类资产的能力[120] - 截至2020年12月31日，公司没有来自美国证券交易委员会工作人员的未解决评论[198] - 公司三处商业办公物业为地面租赁，1350 Broadway租约2050年7月31日到期，1400 Broadway租约2063年12月31日到期，111 West 33rd Street租约2077年6月10日到期[107] - 自2013年以来公司租户在其投资组合内进行了217次扩张，总面积超190万平方英尺[35] - 截至2020年12月31日，公司六个物业占组合租金收入约74.8%，帝国大厦单独占约32.8%[92] - 截至

财务状况 - 公司拥有充足的流动性，总额为16亿美元，其中包括5.27亿美元现金和11亿美元未提取的循环信贷额度[1] - 公司净债务与调整后EBITDA比率为6.3倍，低于同行业平均水平7.8倍[12] - 公司净债务与企业价值比率为37%，低于同行业平均水平51%[12] - 2020年公司总管理费用为6000万美元，比之前披露的6800万美元减少约12%[26] - 2020年物业运营费用节省3900万美元，主要由于建筑利用率降低[27] - 2020年观察台的费用总计2400万美元，较2019年预COVID水平的3400万美元有所减少[27] - 2020年净收入为710千美元，而2019年为28,720千美元[82] - 2020年总现金净运营收入为82,079千美元，较2019年下降了约20.5%[84] - 2020年租金收入为500,593千美元，较2019年下降了约3.5%[83] - 2020年调整后的EBITDA为66,931千美元，较2019年下降了约29.5%[84] - 2020年利息支出为23,001千美元，较2019年增加了约24%[84] - 2020年一般和行政费用为61,063千美元，较2019年增加了约4%[82] 用户数据 - 2021年1月的实际入场人数为2019年水平的9%[38] - 2021年2月的入场人数为2019年水平的8%[33] - 2021年3月至5月的入场人数为2019年水平的10%[34] - 2021年6月的入场人数为2019年水平的20%[35] - 2021年7月的入场人数为2019年水平的25%[35] - 2021年8月的入场人数为2019年水平的30%[35] - 2021年9月的入场人数为2019年水平的35%[35] - 2021年12月的入场人数为2019年水平的60%[38] - 2022年1季度的入场人数为2019年水平的70%[35] - 2022年4季度的入场人数达到2019年水平的100%[37] 其他信息 - 2021年公司计划减少390万美元的年度股权补偿[26] - 2020年合同收入增长为3500万美元，代表潜在的增长空间[2] - GRESB评分为88，位于所有参与者的前20%[80] - 公司在GRESB公共披露中获得A评级，为最高分[80] - 2019年每平方英尺的废物减少了10.6%[76] - 2019年水使用量较2018年下降了8%[76]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度核心FFO为4700万美元，摊薄后每股0.17美元，包含每股0.01美元的租户应收账款核销费用和直线租金补贴的非现金减少，其他影响结果的项目包括租赁终止收入的净0.02美元影响和税收优惠的0.01美元影响 [44] - 截至2020年12月31日，公司流动性为16亿美元，包括5.27亿美元现金和11亿美元未动用的信贷额度，总债务约22亿美元，净债务1600万美元，总债务加权平均利率3.9%，加权平均到期期限8.2年，净债务与总市值之比为37.2%，净债务与调整后EBITDA之比为6.3倍 [46][47] - 2020年公司实现将G&A费用降至6000万美元的目标，不包括一次性遣散费，较之前的运行率减少800万美元，预计2021年NEO年度股权薪酬将至少减少390万美元 [50][51] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2020年第四季度签署33份新租约和续约租约，总面积约41.3万平方英尺，其中曼哈顿办公物业约35.8万平方英尺，大纽约都会区办公物业约3.7万平方英尺，零售物业约1.8万平方英尺 [28] - 除Centric租约外，2020年第四季度曼哈顿办公物业新租约和续约租约活动约14.6万平方英尺，新租约和扩张租约的租户来自医疗保健、技术和金融领域，承诺增加员工数量并扩大在纽约市的办公室 [31] - 2020年第三季度，曼哈顿办公物业新租约现金租金较之前的递增租金下降6.4%，整个投资组合的新租约和续约办公租约下降5.4%，零售租约租金下降43.3%，估计目前投资组合的净有效租金较疫情前水平下降10% - 15% [32][33][34] - 总投资组合租赁率为88.7%，较上一季度下降100个基点，入住率85.9%，与第三季度持平 [36] 观景台业务 - 2020年第四季度观景台收入为500万美元，包括130万美元的未使用门票递延收入、旅游合作伙伴的收入以及150万美元的礼品店固定许可费，费用为560万美元，预计每季度运营费用约600 - 700万美元 [19] - 截至2月14日，观景台累计客流量接近2019年同期的9%，略高于2月份8%的流量预测，预计到2021年底达到2019年客流量的60%，到2022年底恢复到100% [21][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市物业建筑利用率在疫情反弹前达到近15%，目前约为12%，大纽约都会区物业建筑利用率在疫情反弹前达到近40%，目前约为31% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用灵活的资产负债表、稳定的收款水平和成功实施的成本降低措施，寻求通过回购股票和外部增长机会来部署资本，投资团队积极评估价值机会，重点关注纽约市的办公、零售和多户住宅领域 [10][17][18] - 公司在ESG方面表现出色，获得GRESB五星级评级和绿星认可、Fitwel认证、WELL健康安全评级，其投资组合100%由可再生风能供电，认为这在以租户为导向的市场中提供了竞争优势 [14][15][16] - 公司认为租户将更加关注能够帮助他们实现健康建筑、能源效率和ESG目标的强大房东，其在这些领域的领导地位对吸引和留住优质租户至关重要 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境短期内仍面临挑战，但公司相信纽约市办公行业的长期前景，随着疫苗的广泛分发，租户有返回办公室的意愿，公司有望实现长期增长并为股东创造价值 [11][12][13] - 公司预计2022年第一季度将触底，之后开始增长，届时疫苗广泛分发，人们将开始长期规划，租赁市场有望恢复活力，零售和旅游业也将逐渐正常化 [25][74][77] 其他重要信息 - 2020年第四季度，公司董事会新增Grant Hill，使董事会成员增至九人，过去两年新增的三名董事会成员为董事会带来了数字商务、房地产投资和品牌方面的专业知识 [11] - 公司参与GRESB房地产评估获得五星级评级和绿星认可，得分88分，位居所有受访者前20%，并获得公开披露A评级，其670万平方英尺的曼哈顿投资组合获得Fitwel认证，被评为Fitwel冠军 [14][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何权衡股票回购和新投资机会，市场上的潜在交易管道如何 - 公司会权衡资本的所有部署选择，以实现股东价值最大化并保持资产负债表的灵活性，收购重点是纽约市的办公、零售和多户住宅，目前资产价格不稳定且呈下降趋势，认为处于潜在重置的早期阶段，更多机会将出现，投资团队已开始发现一些有趣的情况 [55][56] 问题2: 租户如何进行空间规划，与之前相比有何变化 - 租户最关注的是健康的工作场所、健康的建筑和室内环境质量，公司在这些方面是行业领导者，关于空间设计，这主要由租户驱动，大多数租户关注疫苗接种后的世界，目前未看到现有租户、新租户或正在谈判的租户有激进的空间配置和家具布局变化 [60][61][62] 问题3: 如何从增加杠杆的角度考虑股票回购 - 公司在资产负债表管理上一直很谨慎，资本部署决策会与董事会积极讨论，以实现股东价值最大化，会关注业务发展、观景台表现等因素，认为有机会增加杠杆并带来长期价值时会这么做，同时也会考虑公司补充流动性的能力 [64][65][66] 问题4: 纽约市房地产家族业主的观点和出售意愿是否有变化 - 这些家族正在进行会议讨论，一些资产面临资本需求和分配问题，部分家族开始认识到与公司合作的机会，公司会综合权衡各种机会，发行股票或单位会基于对投资组合和目标投资组合的同等估值 [69][70][71] 问题5: 2022年第一季度触底具体指什么 - 触底是指疫苗广泛分发和接种，人们感到可以开始规划未来，不再每天进行调整，租赁市场方面，短期续约行为将减少，人们将开始长期规划，商业零售也将恢复确定性，旅游业也将逐渐正常化 [74][75][76] 问题6: 租赁率和入住率未来趋势如何 - 2021年租赁率接近89%，有31.1万平方英尺已知租户空置，7.8万平方英尺租户未决定，有39.3万平方英尺已签署但未开始的租约，约27.8万平方英尺租约应在年底前合法开始，2022年和2023年到期的租约分别占投资组合的5.5%和7%，公司有新的扩张、续约活动管道，95%的曼哈顿空间已重新开发，有25.8万平方英尺预建空间可供租赁 [81][82] 问题7: 观景台表现与股息恢复的触发点是什么 - 股息决策与应税收入相关，观景台业务是一个驱动因素，但不是唯一因素，还涉及净运营亏损、维修扣除等其他因素，公司未就客流量或收入与股息恢复的具体关联进行沟通，将继续监测观景台的假设增长和费用运行率 [84][85] 问题8: 观景台礼品店租赁结构是否有更新 - 观景台礼品店租赁协议已重新谈判，目前每年支付600万美元，已调整为百分比租金协议，在低客流量期间减少了固定部分约一半，随着客流量恢复而增加，同时延长了许可协议 [86][87] 问题9: 公司对多户住宅投资的关注重点是什么，当前是否是进行机会性投资的窗口期 - 公司主要关注可参与的100%或大部分为市场租金的多户住宅物业，以及能够有效管理并度过低迷期的物业，还关注有问题的公寓项目，认为当前机会窗口较大，不会因2022年第一季度触底而关闭，公司已组建团队并从长远角度看待投资机会 [89][90][92] 问题10: 如何吸引当地客户参观观景台 - 公司的观景台营销团队在PR、营销、品牌、社交和数字等方面非常活跃，通过行动提高了美国国内的广告价值等效性，品牌强大且口碑良好，客流量稳步增长，认为不需要进行价格促销，通过用户生成内容、社交媒体和品牌建设来推广观景台 [97][98][100] 问题11: 纽约市一些老旧或低质量办公楼是否会不再用作办公，公司是否感兴趣 - 目前办公楼转住宅的情况还处于早期，公司会根据配置和价格是否合适来考虑，从收购和投资角度会关注，但办公楼转住宅对业主来说是重大投资，需要谨慎考虑 [104][105] 问题12: 曼哈顿是否会面临更高的结构性空置或更多过时办公楼，公司投资组合内租金与市场相比情况如何 - 老旧办公楼将面临显著的重新开发成本以满足租户对室内环境质量、可持续性、能源效率和当地法律的要求，公司认为会面临更高的结构性空置，公司曼哈顿办公投资组合的净有效租金较疫情前水平下降10% - 15%，但每个交易情况不同，会受到空间、位置、租户信用等因素影响 [106][107][109]

财务数据关键指标变化 - 2020年第三季度公司净亏损820万美元，核心运营资金为3490万美元[154] - 2020年9月30日同店物业现金净营业收入（不含租赁终止费）较2019年第三季度增长9.3%[154] - 截至2020年9月30日公司流动性资金为15亿美元，其中现金3.73亿美元，循环信贷额度可用11亿美元，且2024年前无债务到期[154] - 2020年第三季度及截至10月30日，公司回购1950万美元普通股，年初至今累计回购1.341亿美元，加权平均价格分别为每股6.31美元和8.30美元[154] - 截至2020年9月30日，公司总债务约20亿美元，加权平均利率4.0%，加权平均到期期限8.3年，其中93.7%为固定利率债务，6.3%为浮动利率债务[160] - 2020年3月公司通过两次融资筹集3亿美元净收益，并从11亿美元无担保循环信贷额度中提取5.5亿美元，9月偿还该笔借款[162] - 截至2020年10月30日，公司租金总账单收款率为85%、94%、93%，租金递延率为4%、0%、0%，保证金收款率为8%、1%、0%，未收款但有保证金覆盖比例为1%、2%、3%，未收款比例为2%、3%、4%[171] - 2020年2月至5月，帝国大厦观景台年化运营费用从3500万美元降至约1400万美元，降幅60%[173] - 公司采取成本削减措施，包括高管薪酬减少430万美元、2021年高管年度股权薪酬减少390万美元、物业运营费用减少2600万美元、计划资本支出减少2400万美元等[176][177][178][179] - 2020年第三季度与2019年同期相比，总营收从19287.3万美元降至14657.5万美元，降幅24.0%；运营收入从4527.9万美元降至1192.8万美元，降幅73.7%；净亏损从盈利2678.4万美元变为亏损1226.9万美元，降幅145.8%[183] - 2020年总营收4.57829亿美元，较2019年的5.3641亿美元下降7858.1万美元，降幅14.6%[204] - 2020年总运营费用4.18594亿美元，较2019年的4.28816亿美元增加1022.2万美元，增幅2.4%[204] - 2020年运营收入3923.5万美元，较2019年的1.07594亿美元下降6835.9万美元，降幅63.5%[204] - 2020年净亏损2359.9万美元，较2019年的净利润5557万美元减少7916.9万美元，降幅142.5%[204] - 截至2020年9月30日，公司有现金及现金等价物约3.731亿美元，无担保循环信贷额度可用11亿美元[226] - 截至2020年9月30日，公司总合并债务约20亿美元，加权平均利率4.0%，加权平均到期期限8.3年，合并净债务与总市值之比为46.3%[228] - 2020年3月修订的无担保循环信贷和定期贷款安排，包括11亿美元循环信贷额度和2.15亿美元定期贷款额度，定期贷款已全额借入，3月循环信贷额度借款5.5亿美元已于9月偿还[230][231] - 2020年前两个月天文台收入经调整后从2019年同期的1270万美元增至1440万美元，增幅13.2%[206] - 减值费用反映了410万美元潜在节能项目和210万美元开发项目的前期支出核销[216] - 公司预计将按季度向股东分配股息，每年至少分配REIT应纳税收入的90%[224] - 截至2020年9月30日，公司总杠杆率33.2%，低于60%上限；有担保债务10.2%，低于40%上限；固定费用覆盖率2.8x，高于1.50x下限；无抵押利息覆盖率5.2x，高于1.75x下限；无担保杠杆率28.2%，低于60%上限[247] - 2020年前九个月资本支出3561.8万美元，2019年同期为9926.6万美元[253] - 截至2020年9月30日，预计现有租赁协议下租户改善和租赁佣金额外成本约1.301亿美元[255] - 2020年前九个月和2019年同期向股东分配和支付股息分别为6540万美元和9640万美元[262] - 董事会重新授权在2020年12月31日前回购不超过5亿美元A类普通股和运营合伙企业的ES、250和60系列运营合伙单位[263] - 截至2020年和2019年9月30日，现金及现金等价物和受限现金分别为4.28亿美元和3.303亿美元[266] - 2020年前九个月经营活动提供的净现金减少3480万美元至1.636亿美元，2019年同期为1.984亿美元[267] - 2020年前九个月投资活动提供的净现金减少3.237亿美元，变为使用1.134亿美元，2019年同期为提供2.103亿美元[268] - 2020年前九个月融资活动提供的净现金增加4.554亿美元至1.062亿美元，2019年同期为使用3.492亿美元[269] - 2020年和2019年前九个月净营业收入分别为7215.4万美元和1.03656亿美元，2020年和2019年全年分别为2.35891亿美元和2.86263亿美元[274] - 2020年和2019年第三季度，运营资金分别为3096.9万美元和6985.3万美元，2020年和2019年前九个月分别为1.17169亿美元和1.87085亿美元[282] - 2020年和2019年第三季度，调整后运营资金分别为3292.6万美元和7181万美元，2020年和2019年前九个月分别为1.23042亿美元和1.92958亿美元[282] - 2020年和2019年第三季度，核心运营资金分别为3489.6万美元和7181万美元，2020年和2019年前九个月分别为1.28106亿美元和1.92958亿美元[284] - 2020年前两个月天文台收入增长13.2%（调整2019年第一季度关闭的102层观景台影响后）[293] - 截至2020年9月30日，公司浮动利率债务为1.25亿美元，占总企业价值的3.3%[299] - 公司签订了名义价值2.65亿美元的利率LIBOR掉期协议，固定LIBOR利率为2.1485%，2022年8月24日到期，截至2020年9月30日公允价值为 - 1020万美元[302] - 若短期利率提高1%，截至2020年9月30日的九个月利息费用将增加约130万美元[303] - 截至2020年9月30日，18亿美元固定利率债务的加权平均年利率为4.02%，到期日至2035年3月17日[303] - 截至2020年9月30日，公司未偿债务公允价值约为21亿美元，比历史账面价值高约1.184亿美元[304] 各条业务线数据关键指标变化 - 2020年第三季度公司签署18份新租、续租和扩租租约，可出租面积247449平方英尺[154] - 2020年第三季度公司收取94%的账单，其中写字楼租户96%，零售租户84%；截至10月31日，10月账单收取率为93%，写字楼租户94%，零售租户86%[154] - 截至2020年9月30日，公司总投资组合包含1010万平方英尺的写字楼和零售空间[155] - 2002年至2020年9月30日，公司在曼哈顿写字楼物业投资约9.421亿美元用于重建和重新定位[160] - 截至2020年9月30日，公司投资组合出租率为89.7%，其中2.6%的租约将于2020年到期，6.2%的租约将于2021年到期[168] - 2020年第三季度，租赁收入为13990.9万美元，较2019年同期的15022.5万美元下降6.9%[183] - 2020年第三季度，观景台收入为441.9万美元，较2019年同期的3757.5万美元下降88.2%[183] - 2020年第三季度，租赁终止费用为33.1万美元，较2019年同期的236.1万美元下降86.0%[183] - 2020年第三季度，第三方管理及其他费用为28.3万美元，较2019年同期的30.4万美元下降6.9%[183] - 2020年第三季度，其他收入及费用为163.3万美元，较2019年同期的240.8万美元下降32.2%[183] - 2020年前九个月新签、扩建和续约租赁数量64个，总面积459,033平方英尺，租赁佣金成本435.6万美元，租户改善成本2048.6万美元[251] - 2019年全年签署了130万可出租平方英尺的新租约、扩租和续租协议，2020年前九个月签署了50万可出租平方英尺[286] - 由于每个季度签署的租约数量相对较少，一两个较大的租约可能对该时期的平均租金、租户装修和租赁佣金成本产生不成比例的正负影响[287] - 截至2020年9月30日，公司投资组合中有约100万平方英尺可租赁空间，占净可租赁面积的10.3%[288] - 占公司投资组合净可租赁面积2.6%和6.2%的租约将分别在2020年和2021年到期，预计分别占该期间年化租金的2.7%和6.6%[288] - 2020年第三季度天文台接待约3万名游客，较2019年第三季度的104.2万名减少97.1%[294] - 截至2020年9月30日的三个月，天文台收入为440万美元，其中包括200万美元递延收入和120万美元礼品店固定许可费[295]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为3500万美元，即摊薄后每股0.12美元，扣除了每股0.02美元的租户应收账款准备金和直线租金余额的非现金减少额，并排除了320万美元的一次性费用 [28] - 同店物业运营（排除一次性租赁终止费用和天文台业绩）较2019年第三季度实现9.3%的现金NOI增长，主要得益于较低的物业运营费用和免租期结束，部分被较低的收入所抵消 [28] - 第三季度记录了多项一次性项目，包括130万美元的减值费用、80万美元的一次性遣散费、120万美元的一次性应计费用以及580万美元的租金收入减少（FFO影响为0.02美元） [29] - 截至2020年9月30日，公司拥有15亿美元的流动性，包括3.73亿美元现金和11亿美元未动用的信贷额度；总债务约为20亿美元（毛额）和16亿美元（净额），加权平均利率为4%，加权平均到期期限为8.3年 [30] - 净债务与总市值之比为46.3%，净债务与调整后EBITDA之比为5.6倍，2024年11月前无债务到期 [31] - 2020年第三季度和截至10月27日，公司以每股6.36美元的加权平均价格回购了1840万美元的普通股；年初至今，以每股8.33美元的加权平均价格回购了总计1.329亿美元的普通股 [32] - 预计2020年G&A费用为6000万美元（不包括一次性遣散费），较去年同期减少800万美元；预计2021年G&A费用约为5800万美元 [32] - 截至9月30日，公司物业运营费用较去年同期减少2600万美元，预计2021年起每年实现400万美元的永久性成本降低 [33] - 预计2020年建筑改善资本支出较2019年减少约2400万美元 [33] - 天文台费用年化运行率预计为2500万美元，较疫情前的3500万美元年化运行率下降1000万美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼租赁业务 - 第三季度签署了18份新租约和续租约，总面积约24.7万平方英尺，其中曼哈顿写字楼物业约13.7万平方英尺，大纽约都会区写字楼物业约10.5万平方英尺，零售组合约5000平方英尺 [23] - 季度内重要租约包括与利丰在帝国大厦签署的10.35万平方英尺新办公租约，以及与伯克利保险在大都会中心签署的6.32万平方英尺新办公租约 [23] - 季度末后，与Centric Brands在帝国大厦签署了21.2万平方英尺新办公租约 [24] - 除利丰和Centric租约外，第三季度曼哈顿写字楼组合新租赁活动因疫情影响减少，预计第四季度租赁量也将降低 [25] - 第三季度曼哈顿写字楼物业新租约现金租金率较之前的递增租金上涨6.9%，整个组合的新租约和续租约下降5.1% [25] - 总组合租赁率为89.7%，较上一季度增加10个基点；入住率为85.9%，第三季度环比增加30个基点 [25] - 已签署但未开始的租约面积为45.94万平方英尺 [25] - 第三季度收取了2020年第三季度总账单的94%，其中写字楼租户为96%，零售租户为84% [26] 天文台业务 - 2020年第三季度天文台收入为440万美元，包括200万美元的递延收入和120万美元的礼品店固定许可费 [18] - 2020年第三季度天文台费用为590万美元，年化运行率从疫情前的3500万美元降至2500万美元 [18] - 截至10月25日，月累计参观人数接近2019年同期的6%，低于10%的10月流量预测 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 大纽约都会区写字楼市场，核心中城市场转租供应增加，租金预计下降 [36] - 公司在大纽约都会区的物业，威彻斯特郡的租户入驻率达到45%，康涅狄格州的租户入驻率达到55%，纽约市建筑的入驻率仍低于15% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续调整以促进租户顺利重返、收取租金、管理天文台参观、协助当地零售租户生存并确保员工安全 [7] - 利用灵活的资产负债表、成功的收款情况、成本削减措施和新管理团队成员，寻找利用资产负债表灵活性、回购股票和追求外部增长的机会 [9] - 专注于能源效率和室内环境质量的再开发工作，使公司在行业中具有竞争优势，获得WELL健康安全评级，是美国首个实现该评级的商业投资组合 [10][13] - 继续进行股票回购活动，因其股价在公开市场上大幅折价 [15] - 评估部署资本进行外部增长的机会，重点关注能够发挥资产负债表实力和再开发专业知识的领域 [16] - 持续优化运营费用，包括G&A费用、物业运营费用、资本支出和天文台业务成本 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境仍具挑战性，前景不确定，但公司为长期发展所做的工作使其处于有利地位 [10] - 预计2022年第一季度知道业务底部，之后开始增长 [21] - 对纽约市的未来充满信心，相信疫情过后公司将变得更强大 [19][20] - 认为旅游将回归，天文台业务将随着纽约市的自由旅行恢复而增长 [48] 其他重要信息 - 公司的披露是为响应SEC因疫情对业务变化的特殊额外披露要求，预计恢复正常业务运营后不会保持相同的披露水平 [5] - 公司讨论了非GAAP财务指标，如FFO、调整后和核心FFO、NOI、现金NOI和EBITDA，并在公司网站上提供了这些指标与最直接可比GAAP指标的定义和调节 [5] - 公司参与房地产评估，预计11月下旬公布最终结果时会有良好表现 [14] - 公司将增加ESG领导行动和承诺的沟通，以适应不断变化的环境并实现长期股东价值 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司产品在当前市场环境中的定位、维持租金的能力以及租户概况是否有变化 - 公司产品传统上定价低于A类，优于B类，位置优越且经过现代化改造，具有吸引力的价值主张 [37] - 目前租赁活动有限，难以判断趋势，平均净有效租金较第二季度仅下降约3%，更多是在让步而非降低表面租金 [37] - 看到租户在保留资本，公司自身也在努力保留资本，同时公司的再开发空间对此有帮助 [37] - 市场转租供应增加，公司内部本季度也有一些增加，但大部分是预期内的 [37] 问题2: 进入第四季度和明年，天文台递延门票销售对收入的提振情况 - 未使用门票是业务的一部分，本季度的200万美元递延收入高于往常，预计未来几个季度每季度有几十万美元，到明年第二季度该数字将耗尽 [38] - 公司已改为限时票务，减少了未使用门票的问题 [38] 问题3: 如何确定股票回购的节奏和时机 - 公司与董事会协商后，会谨慎评估所有选项，将股票回购视为资本配置决策，根据资产负债表、可用资本和其他可能的用途来决定 [40] - 认为纽约经济和业务状况不会迅速反弹，这也是回购节奏的原因之一 [40] 问题4: 天文台礼品店租金是否有被削减的风险 - 公司会与所有租户讨论业务前景，可能会与礼品店运营商进行讨论，不排除月租金调整的可能性，但预计不会出现无租金的情况 [41] 问题5: 如何看待未收取或未处理的租金以及解决方案 - 公司将继续评估，部分有保证金覆盖，会与租户继续沟通以尝试收取 [43] - 对于食品供应商等需要支持的租户，会寻求双赢解决方案 [43] 问题6: 公司在股票回购和新投资时对净债务与EBITDA比率的目标或上限 - 公司不设定具体目标，更关注资本可用性 [44] - 市场资金变得更有选择性，公司会谨慎耐心地部署资本，股票回购活动反映了这一点 [44] 问题7: 郊区写字楼需求是否有真正的回升 - 看到一些来自纽约市的租户在疫情后开设卫星办公室和潜在搬迁的活动，但不是主要趋势 [45] - 公司已与纽约市租户签署了三份租约，总面积近1万平方英尺，还有一些正在洽谈的租户，总面积近4万平方英尺 [45] 问题8: 天文台收入和活动的增长是否足以改变预期和预测 - 公司对旅游回归和纽约市的未来有信心，认为目前看到了稳定增长 [48] - 假设的增长目标仍如更新后的投资者演示文稿第18页所示，社交媒体的好评鼓励更多人参观 [48] - 公司会在11 - 12月重新审视假设布局，认为跟踪纽约市的航班进出情况是判断业务增长的好数据 [48] 问题9: 帝国大厦的利丰租约对1359百老汇即将到期的空间有何影响 - 预计2021年底将收回1359百老汇超过5.5万平方英尺的空间，这在预期之内 [49] - 总体而言，该租约对公司是净利好，将利丰锁定在帝国大厦约8年的长期租约中 [49] 问题10: 获得WELL评级是否需要对投资组合进行额外投资 - 公司无需进行额外投资，WELL评级是对公司在室内环境质量和提供安全健康工作空间方面领先地位的验证 [52] 问题11: 明年最大未知租户 vacate 的真正搬迁风险和租约规模 - 曼哈顿未知租约大多低于1万平方英尺，大纽约都会区写字楼组合中有两个租户各超过2万平方英尺，其余相对较小 [53] - 未知租约总计约8万平方英尺在曼哈顿，6.2万平方英尺在大纽约都会区 [53] 问题12: 已知搬迁的规模和情况 - 2021年曼哈顿最大的已知 vacate 是年底从利丰收回超过6.5万平方英尺的空间 [55] - 帝国大厦和其他物业的一些塔楼楼层预计将有良好需求 [55] 问题13: 天文台是否实施了新的营销或定价策略以推动流量 - 公司目前表现优于所有竞争对手，未调整定价，也不打算调整 [58] - 仅在高峰时段略微提高了价格，这是重新开放时的计划，并未导致该时段的参观人数减少 [58] - 认为无需打折，相信能吸引追求干净、安全和不拥挤体验的游客 [58] 问题14: Centric直接租约的终止费用能否量化以及是否会在第四季度记录 - 该交易在租赁期内现金流中性至略为正，但无法提供更多细节 [59] - 相关费用将在剩余租赁期内分摊，不会集中记录 [60]

财务数据关键指标变化 - 2020年第二季度公司净亏损1280万美元，核心运营资金为3950万美元[151] - 截至2020年6月30日，公司总流动性为14亿美元，其中现金8.73亿美元，循环信贷额度可用5.5亿美元[151] - 2020年第二季度公司回购5200万美元普通股，加权平均股价7.99美元/股；截至7月31日，累计回购1.19亿美元，加权平均股价8.67美元/股[151] - 2020年第二季度收取总账单的84%，其中写字楼租户86%，零售租户75%；截至7月31日，7月总账单收取91%，写字楼租户95%，零售租户74%[151] - 截至2020年6月30日，公司总债务约25亿美元，加权平均利率3.41%，加权平均到期期限6.9年，固定利率债务占73.3%，可变利率债务占26.7%[156] - 2020年3月，公司通过两次融资筹集3亿美元净收益，并从11亿美元无担保循环信贷额度中提取5.5亿美元以增强流动性[159] - 截至2020年7月31日，4月至7月租金总账单的收取比例分别为83.2%、83.1%、91.3%、86.2% [167] - 2020年5月，帝国大厦观景台年化运营费用从2月的3500万美元降至约1400万美元，降幅60% [172] - 2021年公司将减少390万美元的高管年度股权薪酬，其中马尔金减少270万美元，杜雷尔斯减少120万美元[178] - 2020年下半年公司物业运营费用一次性节省1200万美元，年度永久性成本降低400万美元[178] - 与2019年相比，2020年建筑改善计划资本支出减少2400万美元[179] - 2020年第二季度与2019年同期相比，租金收入从14107.1万美元降至13799.9万美元，降幅2.2% [182] - 2020年第二季度与2019年同期相比，观景台收入从3289.5万美元降至8.6万美元，降幅99.7% [182] - 2020年第二季度与2019年同期相比，租赁终止费从36.3万美元增至103.3万美元，增幅184.6% [182] - 2020年上半年与2019年同期相比，净收入从1893万美元降至 - 1961.8万美元，降幅203.6% [182] - 2020年总营收3.11254亿美元，较2019年的3.43537亿美元下降9.4%，其中租赁收入2.86112亿美元，增长0.6%，天文台收入1963万美元，下降63.3%[201] - 2020年总运营费用2.83947亿美元，较2019年的2.81222亿美元下降1.0%，其中物业运营费用7121.8万美元，增长14.4%，一般及行政费用3410万美元，增长13.6%[201] - 2020年运营收入2730.7万美元，较2019年的6231.5万美元下降56.2%，净亏损1133万美元，较2019年的净利润2878.6万美元下降139.4%[201] - 2020年前两个月天文台收入经调整后从2019年同期的1270万美元增至1440万美元，增长13.2%，但全年因疫情关闭而大幅下降[202] - 截至2020年6月30日，公司有现金及现金等价物约8.73亿美元，无抵押循环信贷额度可用5.5亿美元[221] - 截至2020年6月30日，公司总合并债务约25亿美元，加权平均利率3.41%，加权平均到期期限6.9年，净债务与总市值之比为43.7%[223] - 2020年上半年资本支出2388.4万美元，预计承担约1.323亿美元租户改善和租赁佣金费用[246] - 2020年和2019年上半年向证券持有人分别分配6430万美元和6420万美元[253] - 截至2020年6月30日和2019年，现金及现金等价物和受限现金分别为9.318亿美元和4.134亿美元[256] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为7440万美元，较2019年同期的8930万美元减少1490万美元[257] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为7970万美元，较2019年同期提供的1.194亿美元减少1.991亿美元[259] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为6.655亿美元，较2019年同期使用的6610万美元增加7.316亿美元[260] - 2020年第二季度净收入为亏损1961.8万美元，2019年同期为1893万美元；2020年上半年净收入为亏损1133万美元，2019年同期为2878.6万美元[265] - 2020年第二季度净营业收入为7506.6万美元，2019年同期为9672.7万美元；2020年上半年净营业收入为1.63737亿美元，2019年同期为1.82607亿美元[266] - 2020年第二季度FFO归属于普通股股东和非控股权益为3043.1万美元，2019年同期为6251.8万美元；2020年上半年为8209.9万美元，2019年同期为1.17232亿美元[272] - 2020年第二季度调整后FFO归属于普通股股东和非控股权益为3238.9万美元，2019年同期为6447.6万美元；2020年上半年为8601.5万美元，2019年同期为1.21148亿美元[272] - 2020年第二季度核心FFO归属于普通股股东和非控股权益为3949.8万美元，2019年同期为6447.6万美元；2020年上半年为9321万美元，2019年同期为1.21148亿美元[272] - 2020年前两个月天文台收入增长13.2%[279] - 截至2020年6月30日，公司浮动利率债务为6.75亿美元，占企业总价值的14.5%[283] - 若短期利率提高1%，2020年上半年利息支出将增加约680万美元[287] - 截至2020年6月30日，18亿美元未偿还固定利率债务的加权平均利率为4.02%，到期日至2035年3月17日[287] - 截至2020年6月30日，未偿还债务的公允价值约为26亿美元，比历史账面价值高约1.144亿美元[288] 各条业务线数据关键指标变化 - 同店物业现金净营业收入（不含租赁终止费）较2019年第二季度增长18.0%，排除新冠相关租金递延因素后增长9.9%[151] - 2020年第二季度总投资组合签署19份新租约、续租和扩租协议，可出租面积113431平方英尺，平均起始租金64.43美元/平方英尺[151] - 截至2020年6月30日，公司总投资组合包含1010万平方英尺的写字楼和零售空间[152] - 2002年至2020年6月30日，公司在曼哈顿写字楼物业投资约9.336亿美元用于重建和重新定位[156] - 截至2020年6月30日，公司投资组合的出租率为89.6%，其中3.4%的租约将于2020年到期，6.6%的租约将于2021年到期[164] - 2020年上半年，写字楼物业新签、扩建和续约租约48份，总面积216,710平方英尺，租赁佣金成本254.8万美元等[245] - 2020年上半年，零售物业新签、扩建和续约租约6份，总面积45,864平方英尺，租赁佣金成本199.7万美元等[245] - 19年全年签署了130万可出租平方英尺的新租约、扩租和续租协议，2020年上半年签署了30万可出租平方英尺[273] - 截至2020年6月30日，公司投资组合中有约110万可出租平方英尺的空间可供出租，占净可出租平方英尺的10.4%；2020年和2021年到期的租约分别占净可出租平方英尺的3.4%和6.6%，预计分别占该期间年化租金的3.5%和7.1%[276] 融资与信贷安排 - 2020年3月，公司修订现有信贷协议，新的无抵押循环信贷和定期贷款安排包括11亿美元循环信贷额度和2.15亿美元定期贷款额度，已全额借入定期贷款并借入5.5亿美元循环信贷[224][225] - 2020年3月，公司还签订了1.75亿美元的高级无抵押定期贷款安排，可增加至最高2.25亿美元[231][232] - 无抵押循环信贷额度初始到期日为2021年8月，可选择延长最多两个六个月期限，定期贷款安排于2025年3月到期[230] - 定期贷款融资利率为浮动利率，可选伦敦银行同业拆借利率加1.5% - 2.2%利差或基准利率加0.5% - 1.2%利差，获投资级评级后利差有调整[233] - 定期贷款融资到期日为2026年12月31日，2020年12月31日前提前还款需支付2.0%本金的费用，2021年12月31日前提前还款需支付1.0%本金的费用[234] - 信贷安排包含多项财务契约，如总负债与总资产价值的最高杠杆比率不超过60%等[234] - 2020年3月17日，公司发行1.75亿美元高级无抵押票据，包括1亿美元3.61%的G系列票据和7500万美元3.73%的H系列票据[238] - 截至2020年6月30日，公司各项财务契约指标均达标，最大总杠杆率34.2%，最大有担保债务8.2%等[241] 天文台业务相关 - 2020年3月16日，公司因新冠疫情关闭帝国大厦天文台，二季度全季度关闭，7月20日重新开放[278] - 天文台收入和门票销售取决于游客数量、门票价格、季节趋势、竞争和天气趋势等因素[280] 其他事项 - 卡塔尔投资局子公司Q REIT Holding LLC至2021年8月有优先共同投资权，若完成合资交易可延长30个月，再完成一次可再延长30个月[222] - 公司签订了名义价值为2.65亿美元的利率LIBOR互换协议，固定LIBOR利率为2.1485%，2022年8月24日到期[286] - 公司认为物业重新开发和定位完成后，长期入住率和租金将提高，但短期可能因装修和重新定位导致入住率下降[277] - 公司2019年12月31日年度报告中披露的关键会计估计无重大变化[281]