财务数据和关键指标变化 - 第四季度投资额达3.22亿美元，全年投资额达9.74亿美元，均创纪录 [7] - 第四季度净收入为3000万美元，全年净收入为9600万美元 [22] - 第四季度名义FFO为4800万美元（每股0.39美元），全年名义FFO为1.62亿美元（每股1.38美元），分别同比增长56%和28% [22] - 第四季度名义AFFO为4500万美元（每股0.37美元），同比增长37%；全年名义AFFO为1.58亿美元（每股1.34美元），同比增长21% [23] - 2022年AFFO每股指导区间提高至1.47美元至1.51美元，中点对应剔除一次性项目后的年增长率为14% [8][9] - 年末净债务与年化调整后EBITDAre比率为4.7倍 [29] - 第四季度其他收入包含约100万美元的贷款提前还款费用，相关本金约为9200万美元，该收入非经常性项目 [24] - 第四季度物业运营费用为182万美元，为年内最高，但扣除可报销费用后的运营费用约为80万美元，为年内最低 [25] - 第四季度总G&A因奖金计提转回而与去年同期有差异，全年总G&A基本持平，现金基础G&A占总收入比例从去年同期的8.2%降至7.2% [26] - 年末总流动性为3.16亿美元，信贷额度修订后增加2亿美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合包含1,451处物业，出租给311个租户，涉及16个不同行业 [12] - 早期儿童教育是最大行业，占ABR的14.6%，其次是快餐店（12.4%）、医疗牙科（11.9%）和洗车（11.0%），这四大行业被视为一级行业 [18] - 前十大租户占ABR的19.7%，单一最大租户占比不超过3.3% [19] - 加权平均单位层级覆盖率为3.7倍，较上季度的3.5倍有所改善 [13] - 投资组合加权平均租期为14年，截至2026年到期的ABR仅占5.4% [12] 投资活动关键指标 - 第四季度完成3.22亿美元投资，涉及55笔交易，加权平均现金收益率为6.9%，加权平均租期为16.3年，加权平均年租金涨幅为1.6% [11][16] - 第四季度89%的投资来自现有关系，96%为采用公司标准租约的直接售后回租 [11][16] - 第四季度70%的投资活动集中在杂货店、汽车服务、设备租赁和销售、早期儿童教育及休闲餐饮行业 [15] - 季度末至今已完成超过1.36亿美元的投资 [8] - 第四季度处置两处物业，净收益为400万美元，加权平均现金收益率约为6% [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略专注于通过现有关系的售后回租进行资本配置，这使其免受竞争加剧的影响，2020年和2021年的平均初始现金收益率分别稳定在7.1%和7.0% [10] - 处理大量小型、细颗粒度的售后回租交易的能力被视为强大的竞争优势 [17] - 租户多样性是重要的风险缓释工具和差异化因素，专注于大型无评级和中间市场企业提供了更大的投资机会集 [19] - 行业竞争激烈，尤其是在洗车行业，大量资本追逐该类资产导致定价压力，但公司仍能通过现有关系找到符合其承销参数的投资机会 [70] - 租金涨幅通常为固定式，CPI调整条款在行业中不典型，公司未因通胀环境而获得超常租金增长 [75][76][83] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前交易渠道强劲，得益于关系网的加强、目标市场的广阔多样以及在经济向好背景下运营商持续的扩张意愿 [10] - 尽管预计2022年投资步伐将放缓至更正常化水平（参考过去8个季度约2亿美元的平均值），但对近期前景保持乐观 [10][32][33][44][45] - 由于租户财务报告存在一季度滞后，部分行业（如影院、早期儿童教育）的信用指标预计还需几个季度才能恢复至疫情前水平 [13] - 尽管市场存在波动和利率上升，公司通过专注于现有关系和重复交易，能够将资本化率维持在大约20个基点的狭窄区间内 [34][40][41][58] - 投资组合状况良好，仅有一处空置物业，所有租户均按时支付租金 [62][63] 其他重要信息 - 公司修订了信贷协议，将循环贷款额度提高至6亿美元， accordion功能也提高至6亿美元，利差降低20个基点，并将循环贷款期限延长至2026年 [27] - 预计在未来几周内完成一笔7年期定期贷款的重新定价，将其转为5年期贷款，期限延长至2027年初，融资成本预计降低30个基点 [28] - 第四季度通过ATM计划筹集了9300万美元 gross proceeds，全年通过ATM筹集了2.76亿美元 gross proceeds [27] - 年末产生收入的资产总额增长至34亿美元 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于投资步伐"放缓"的定义及指导中资本化率的假设 - "放缓"是相对于2021年下半年异常高的交易量而言，更正常的水平可参考过去8个季度约2亿美元的平均投资额 [32][33] - 指导中的资本化率假设在一个范围内，由于公司专注于现有关系和直接售后回租，资本化率在过去一年多的交易中维持在大约20个基点的狭窄区间内 [34] 问题: 第四季度贷款提前还款的趋势及对剩余贷款组合的看法 - 提前还款规模相对于公司目前不足2亿美元的贷款组合而言不重大，部分贷款包含提前还款选项，但公司有充足的通知期来管理，预计不会集中发生 [35][36] 问题: 季度后收购的物业和租户详情 - 季度后的投资活动具有持续性，主要来自现有关系，资产特征与现有投资组合相似，集中在16个核心行业，主要为长期租赁的售后回租 [38][39] 问题: 资本化率低于7%的原因及未来趋势 - 资本化率降至6.9%仍在过去一年约20个基点的波动范围内，7%更多是心理门槛，实际影响不大，公司通过专注现有关系来维持风险调整后的回报 [40][41] 问题: 第四季度收购强劲的原因及对新常态下季度交易量的展望 - 强劲的季度得益于市场活跃、并购活动创纪录及租户快速增长，但指导基于对未来几个季度市场正常化的预期 [44][45] - 公司不愿提供具体的投资指导，因为其增长依赖于现有关系的增长和新关系的建立，而非通过压低资本化率来扩大交易量，回溯性披露是更好的指标 [46][47] 问题: 关于在指导中包含收购增值但不提供详细假设的批评 - 公司认为不提供具体投资指导可以避免为达到目标而进行不符合投资主题的交易，其运营方式提供了清晰度和可预测性，上市以来仅有一次未达预期 [50][52][53][54] - 批评观点认为，包含增值但不告知具体交易量、收益率等信息使得指导数字意义有限，建议要么不包含增值，要么提供详细假设 [49][51][55] 问题: 利率上升对实时定价的影响及公司的考量 - 资本化率对利率变动的调整通常滞后，尽管竞争加剧可能对资本化率构成下行压力，但公司预计整体资本化率将保持平稳 [57][58] - 公司自身交易中尚未观察到定价变化，但预期未来会正常化 [58] 问题: 租约续租时约80%的租金回收率的原因 - 该样本量较小，主要涉及通过破产或租约终止收回的 distressed 资产，80%的回收率在考虑到投资组合规模和资产状况下被视为积极 [59] 问题: 当前租户信用质量的评估及应关注的指标 - 应关注单位层级覆盖率与租户隐含信用评级的交叉情况，以及房地产成本与市场价值的比较 [61] - 投资组合基本满租且租户支付正常，信用指标因报告滞后而有所失真，但预计会改善，整体信用风险可控 [62][63] 问题: 2022年指导中对信用事件的假设及与2021年或历史水平的比较 - 指导中基于对具体信用风险的评估、历史回收率以及额外的通用信用损失假设进行建模 [64] - 历史上该类资产的年信用损失率约为30-50个基点，公司的假设更为保守 [65] 问题: 关于股权融资的偏好（ATM与后续发行） - 公司过去在股权融资上较为审慎，ATM是高效工具，但后续发行也可能用于满足资本需求 [66] 问题: 季度后投资的大致资本化率 - 季度后投资的资本化率与之前季度基本一致 [68] 问题: 洗车资产定价环境及公司在该行业的曝光度 - 洗车行业资本竞争激烈，定价压力大，公司曝光度下降反映了其愿意支付的价格与卖家要价之间的差距，但仍能通过现有关系找到符合标准的投资机会 [70] 问题: 2022年指导中除收购外的其他重要因素 - 指导的主要驱动因素是收购量、收益率和资本市场活动，无其他异常项目 [72] 问题: 早期儿童教育行业的展望 - 尽管面临疫苗和口罩令等挑战，该行业表现良好且需求强劲，预计随着限制解除前景会更好 [74] 问题: 租金涨幅类型及通胀环境下的潜在收益 - 租金涨幅主要为固定式，CPI条款不典型，公司未因通胀获得超常租金增长，固定涨幅有助于资产随租户盈利增长而改善覆盖率 [75][76][83] 问题: 新进入前十大租户的公司的业务及增长机会 - 前十大租户名单的变动反映了公司与租户共同成长，新进入者（如Driver's Edge, Whitewater Express）是公司持续交易的结果，并购活动（如Mammoth Holdings）也会导致租户合并 [78][79][80] 问题: 在当前环境下能否获得更高的租金涨幅 - 由于80%的投资是重复业务，租约条款已定，追求过高涨幅可能影响竞争力或对初始资本化率造成压力，公司致力于为股东争取最佳经济方案 [83] 问题: 无抵押债务市场的融资能力及潜在需求 - 公司目前有能力进入无抵押债务市场，并认为其是高效市场，今年可能需要利用该市场，预计利率范围在中高3%区间 [84][85]

财务数据关键指标变化 - 2021年公司净收入为9620万美元，调整后EBITDAre为1.959亿美元，年化调整后EBITDAre为2.368亿美元[45] - 2021年公司完成投资总额为9.74亿美元，包括2.97处房产收购价值8.428亿美元及新产生贷款1.311亿美元[26] - 2021年公司出售了38处物业，净销售额为5930万美元，其中包含两处空置物业[58] - 2021年、2020年和2019年，公司分别投资了价值9.74亿美元、6.028亿美元和5.981亿美元的物业[49] 投资组合规模与构成 - 截至2021年12月31日，公司投资组合年化基本租金为2.429亿美元[18] - 截至2021年12月31日，公司投资组合包含1,451处房产，总房地产总投资额为34亿美元[19][27] - 截至2021年12月31日，公司总债务为12亿美元[27] - 截至2021年12月31日，公司未偿还债务总额为12亿美元[164] - 截至2021年12月31日，公司总债务 outstanding 为12亿美元，净债务为11亿美元，净债务与年化调整后EBITDAre比率为4.7倍[65] 投资组合分散度 - 公司投资组合高度分散，涉及311个租户，16个行业，46个州，单个租户贡献年化基本租金不超过3.3%[19] - 公司投资组合的目标是单一租户贡献年化基本租金不超过5%，单一物业贡献不超过1%[54] 租约结构与质量 - 截至2021年12月31日，公司租约加权平均剩余期限为14.0年，仅5.4%的年化基本租金在2027年1月1日前到期[20][43] - 截至2021年12月31日，公司租约的加权平均剩余租期为14.0年，仅有5.4%的年化基本租金来自2027年1月1日前到期的租约[62] - 截至2021年12月31日，61.3%的年化基本租金来自主租约[21][43] - 截至2021年12月31日，投资组合加权平均租金覆盖率为3.7倍[25][43] - 98.6%的租约（按年化基本租金计）包含未来基本租金递增条款，加权平均年增长率为1.6%[22][43] - 截至2021年12月31日，占年化基本租金98.6%的租约提供了未来租金增长，加权平均年增长率为1.6%[64] - 公司绝大部分租约（年化基本租金占比98.6%）包含未来基本租金递增条款，加权平均年增幅为1.6%，通常范围在1.0%至4.0%之间[128] - 公司约3.7%的租金递增条款与消费者价格指数（CPI）挂钩，在低通胀或通缩时期面临租金增长不足的风险[128] - 截至2021年12月31日，公司出租率为99.9%，但仅有约0.2%的年化基本租金对应的租约将在2023年前到期[124] 交易对手方与承销 - 截至2021年12月31日，公司投资组合年化基本租金的85.2%来自内部发起的售后回租交易，86.2%来自与公司高级管理团队有既往交易记录的各方[48][59] - 截至2021年12月31日，占年化基本租金98.5%的租约要求租户提供指定的单元级财务信息[50] - 公司绝大部分租户（年化基本租金占比98.5%）被要求提供门店级财务信息，绝大部分租户（占比98.6%）被要求提供公司级财务信息[122] 风险因素：租户与行业集中度 - 公司投资组合存在显著地理集中风险，截至2021年12月31日，年化基本租金主要来自德克萨斯州（13.6%）、俄亥俄州（6.9%）、佐治亚州（6.8%）、佛罗里达州（6.6%）和威斯康星州（4.6%）[118] - 公司投资组合高度集中于特定行业，截至2021年12月31日，约20.3%的年化基本租金来自受疫情严重影响的行业，包括休闲与家庭餐饮（8.6%）、健康与健身（4.6%）、娱乐（4.5%）、电影院（1.7%）和家居装饰（0.8%）[118] - 公司面临主要租户集中风险，截至2021年12月31日，前五大租户贡献了11.3%的年化基本租金，前十大租户贡献了19.7%[119] - 公司投资组合高度依赖消费者 discretionary spending，截至2021年12月31日，约84.7%的年化基本租金来自服务导向或体验式业务的租户[125] - 截至2021年12月31日，公司年化基本租金中有13.3%来自经营特许经营或授权协议的租户[130] 风险因素：运营与市场 - 公司大部分物业租赁给无评级租户，其信用通过内部承销和信用分析（如Moody's Analytics RiskCalc）进行评估，存在评估不准确的风险[122][123] - 公司物业主要为美国各地的单租户三净租赁物业，单个租户的财务失败或违约可能导致该物业租金收入显著或完全减少[116] - 租户破产可能导致公司未来租金收入远低于租赁合同约定金额[132] - 公司增长依赖于收购合适物业，面临来自其他房地产投资者的竞争[138] - 房地产投资通常缺乏流动性，限制了公司快速响应市场条件变化的能力[141] - 物业空置可能导致公司产生大量资本支出以重新出租，包括大幅降低租金或提供其他优惠[136] - 公司提供抵押贷款和其他可能无担保的贷款，借款人违约可能导致损失[137] 风险因素：债务与资本 - 债务构成包括：循环信贷额度借款1.44亿美元、2019年4月和11月定期贷款总额6.3亿美元、2031年票据本金4亿美元[164] - 公司债务中部分为浮动利率，利率上升将增加利息支出[164][167] - 公司业务计划依赖外部资本来源，市场状况可能影响其再融资能力[166] - 信用评级下调可能对公司业务、财务状况及资本成本和可获得性产生重大不利影响[169] - 公司债务契约限制运营和股东分红能力，可能需放弃投资机会或减少分红[191] - 公司依赖第三方资本来源，需将至少90%的REIT应税收入作为股息分配[143] - 公司目标净负债与年化调整EBITDAre比率通常低于6倍，但可能达到或超过该水平[205] - 作为控股公司依赖运营合伙企业的分红支付股东股息和债务，股东债权在破产时劣后清偿[208][210] 风险因素：利率与对冲 - 公司持有名义总额为6.3亿美元的八份利率互换协议，以对冲定期贷款的LIBOR利率风险[170] - 公司使用对冲策略以降低利率风险，但利率意外变化可能增加资本成本并降低投资组合净回报[170] - LIBOR作为主要浮动利率基准正在退场，预计将由有担保隔夜融资利率（SOFR）取代[171][177] - SOFR自2018年4月开始发布，历史有限，未来表现无法预测且可能与LIBOR存在重大差异[179][181] - SOFR是基于隔夜有担保融资交易的利率，与作为无担保前瞻性利率的LIBOR存在根本差异，且在特定时期波动性更大[182] - SOFR替代LIBOR存在利率错配风险，非SOFR基准利率可能因市场深度问题产生流动性风险[184][187][189] 风险因素：法律与税务 - 抵押债务违约可能导致止赎，若债务余额超过资产税基将产生应税收入[194][196] - 公司章程限制任何个人持有超过9.8%流通普通股或所有类别股票总价值9.8%[198] - 董事会可未经股东批准增发股票或设置优先于普通股的新股类别[200] - 公司章程将美国马里兰州巴尔的摩市巡回法院设为特定股东诉讼专属管辖地[201] - 运营合伙企业协议要求外部有限合伙人批准特定合并或资产出售交易，可能阻碍符合股东利益的交易[213] - 公司自2018年12月31日结束的纳税年度起选择作为REIT纳税[215] - 失去REIT资格将导致公司无法在计算应税收入时扣除向股东的分配[215] - 失去REIT资格将使公司面临联邦企业所得税[215] - 失去REIT资格可能导致州和地方税收增加[215] - 失去REIT资格后四年内无法再次选择作为REIT纳税[215] 公司治理与员工 - 截至2021年12月31日，公司拥有37名全职员工，女性占比近38%，管理层职位占比约31%，少数族裔占比32%[68] - 公司董事会8名成员中有7名为独立董事[86] - 审计委员会、薪酬委员会以及提名与公司治理委员会的成员均为独立董事[86] - 公司为所有员工及其家属提供医疗、牙科和视力保险[81] - 公司提供带有匹配缴款的401(k)计划[81] - 高级管理层雇佣协议中的离职补偿条款可能增加控制权变更成本[204] 保险与环境合规 - 公司维持商业保险政策，为投资组合提供一般责任和伞式保险[94] - 租户通常被要求购买责任险和财产险，并将公司列为附加被保险人[94] - 联邦法规要求识别含石棉材料并通过标志和标签警告潜在危害[99] - 在完成任何物业收购前，公司会进行环境评估以识别潜在问题[103] - 环境评估可能包括土壤和/或地下水采样等有限的地下调查[103] - 公司可能根据物业类型、保险可用性和成本等因素购买环境保险[103] 疫情影响 - COVID-19疫情期间，公司为多个租户提供了租金延期支付或其他优惠，延期租金偿还计划通常延长至原到期日后24个月内[149] - 疫情导致公司普通股在纽交所的市场价格出现显著波动[150] - 疫情可能影响公司遵守信贷安排、定期贷款和票据中财务契约的能力，这些契约部分取决于特定物业的净营业收入或EBITDA[151]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度总营收5960万美元，较2020年同期增加1670万美元，增幅近40% [21] - 2021年第三季度总G&A略低于560万美元，较2020年同期的590万美元减少5.4%，现金基础G&A占总营收的比例从2020年第三季度的10.6%降至2021年第三季度的7.5% [21] - 2021年第三季度净收入2760万美元，FFO总计4360万美元，即每股完全摊薄后0.36美元，较2020年同期增长38%；名义AFFO总计4020万美元，较2020年同期增加1390万美元，每股完全摊薄后为0.33美元，较2020年第三季度增长超22% [22] - 重申2021年AFFO每股指导范围为1.30 - 1.32美元，并设定2022年AFFO每股指导范围为1.46 - 1.50美元，按中点计算同比增长13% [13][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度投资2.31亿美元用于85处房产，加权平均现金收益率为7%，84%的投资来自直接售后回租，80%包含主租赁条款 [9] - 截至季度末，投资于1397处房产，出租率达99.9%，租给297个租户，涉及17个行业，加权平均租赁期限为13.9年，到2025年到期的ABR占比3.8%，加权平均单位层面覆盖率为3.5倍，较上季度的3.2倍有所改善 [11] - 从行业角度看，早教是最大行业，占ABR的14.5%，紧随其后的是快餐（13.2%）、洗车（12.9%）和医疗牙科（11.7%），公司将这四个业务板块视为一级行业 [17] - 从租户集中度来看，季度末没有租户占ABR的比例超过2.7%，前十大租户占ABR的19%，较上季度下降50个基点 [18] - 本季度出售11处房产，净收益1010万美元，排除交易成本和有租户回购选择权的房产后，处置的平均现金收益率为6.5% [19] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计第四季度投资活动仍将保持较高水平，但未来投资活动可能会因疫情需求恢复、税收政策变化和并购活动正常化等因素而放缓 [10] - 公司继续在股权发行方面保持活跃，第三季度通过ATM发行获得约1.03亿美元的总收益，有助于降低杠杆率 [10] - 公司认为早教、快餐、洗车和医疗牙科是一级行业，未来可能仍将是高集中度行业，同时会选择性投资娱乐和休闲餐饮行业的盈利运营商 [17] - 公司面临来自现有和新市场参与者的竞争加剧，导致资本回报率压缩，公司将通过维护客户关系和提供可靠的资金来竞争 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度公司在各方面表现强劲，投资环境良好，资本市场支持，预计积极趋势将持续 [8] - 公司认为其投资策略创造了有弹性的净租赁投资组合，未来将继续产生有吸引力的风险调整后回报 [25] 其他重要信息 - 会议进行录音，结束2小时后可获取回放，为期2周，回放拨号号码可在当天的新闻稿中找到，同时公司网站将提供音频网络直播，存档90天 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购步伐放缓是否意味着回到疫情前水平，2022年是否会面临更大逆风？ - 公司认为收购步伐放缓更接近过去8个季度的平均水平，而不是疫情前水平 [26][27] 问题: 本季度单位层面租金覆盖率达到3.5倍的驱动因素是什么，哪些类别覆盖率较高或较低？ - 该数字是一个总体指标，不能完全反映投资组合的情况，设备租赁、医疗牙科等行业覆盖率较高，电影院、快餐等行业覆盖率较低 [28] 问题: 2022年G&A展望如何，是否需要增加收购人员或其他人员？ - 公司不提供G&A指导，但目前人员配置合理，预计不会大幅增加G&A，从现金基础占营收的比例来看，2022年可能会有轻微通胀 [30][31] 问题: 同店NOI变化的驱动因素是什么？ - 主要是由于去年投资组合中的一些重新定位，部分场地因新租户而暂时关闭 [32] 问题: 最大租户Equipment Chair的情况如何？ - 这是一家不断发展的设备租赁公司，拥有差异化的技术平台，公司与其合作多年，对其增长计划执行情况满意，该公司有100多个场地，全国布局，公司认为其底层房地产具有良好的通用性和吸引力 [34] 问题: 明年资本回报率是否能保持在7%以上？ - 公司面临竞争加剧，资本回报率可能会降至6.9%左右，具体取决于每个季度的机会集 [36] 问题: 如何看待优先股融资，是否有相关定价？ - 公司尚未对优先股进行定价，认为目前的资本结构简单高效，在与评级机构合作方面还有提升空间，会持续关注优先股市场 [37] 问题: 竞争最激烈的细分领域、资产类型和交易规模是什么，对定价有何影响？ - 竞争在大型交易和大型信贷方面最为激烈，公司通过进行小型交易和可靠的售后回租来竞争，获得超额风险调整后回报 [39] 问题: 2022年指导中是否包含尚未恢复到疫情前水平的行业的复苏情况，以及递延收入或回收情况？ - 公司认为投资组合已恢复，目前正在收取100%的租金，虽然电影院、儿童保育和健身房等行业仍有复苏空间，但租户都按时支付租金，预计2022年将继续如此，模型中包含了正常的信用损失假设 [40] 问题: 正常信用损失的定义和储备水平与疫情前相比是否有变化？ - 正常信用损失基于该资产类别的历史经验，2022年的情况与疫情前相似，公司在租赁中构建了约1.6倍的增长，实际增长会被25 - 40个基点的信用损失抵消 [42] 问题: 对未来杠杆率的看法如何，是否愿意增加杠杆？ - 公司的杠杆率主要是为了降低外部增长风险和保持资产负债表上的资金，自上市以来在4% - 5%多之间波动，预计未来不会有重大变化，目前处于该范围中间较为合适 [44] 问题: 本季度进行处置的考虑因素是什么？ - 处置活动主要是出于风险管理的考虑，而不是为了筹集资金，出售的资产不符合公司的长期投资标准，出售后释放资金用于其他投资 [45] 问题: 第三季度体验式租户同店租金增长的关键驱动因素是什么，体验式租户的表现如何？ - 体验式租户的改善主要与资产层面的重新定位有关，如去年处理的城镇体育破产案导致部分场地暂时关闭，影响了相关数据 [47] 问题: 劳动力短缺对服务型租户有何影响，哪些类别更受关注？ - 公司尚未看到劳动力短缺对租金收取产生影响，虽然在餐饮和早教行业有相关传闻，但租户的覆盖率整体上升，支付情况良好 [48] 问题: 租户的整体利润情况如何，是否影响其开设新店的意愿？ - 从数据和覆盖率来看，租户的恢复情况和从疫情中受益的情况超过了劳动力和其他成本对利润率的压力，目前尚未看到租户开设新店的意愿受到影响 [50][51] 问题: 未来是否会有更高水平的处置活动？ - 公司通常会处置约10%的收购资产，每季度在1000 - 2000万美元之间，目前的交易价格可能会稀释收益，未来处置活动可能会减少 [52] 问题: 潜在的税法变化驱动的并购活动在哪些领域较为明显，是否会延续到2022年？ - 潜在的税法变化包括1031条款的废除威胁和资本利得税及富人税的增加，这会促使人们出售投资性房产和企业，导致并购活动增加 [54] 问题: 潜在的税法变化，特别是1031条款的废除，是否会影响资本回报率？ - 公司认为税法变化对资本回报率没有直接影响，业务卖家的情况更多是基于业务估值，而非资本回报率，公司投资售后回租通常不是受1031条款驱动 [55]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 _____________________________________________________________________________________________________________ FORM 10-Q _____________________________________________________________________________________________________________ (Mark One) ☒QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 OR ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION ...

September 2021 Presentation Disclaimer This presentation contains forward-looking statements within the meaning of the Private Securities Litigation Reform Act of 1995 and other federal securities laws. These forward-looking statements can be identified by the use of words such as "expect," "plan," "will," "estimate," "project," "intend," "believe," "guidance," and other similar expressions that do not relate to historical matters. These forward-looking statements are subject to known and unknown risks and ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年Q2总营收为5710万美元，较2020年同期增加1860万美元，增幅48.2%，反映了2021年Q1 1.98亿美元投资带来的收益，以及自2020年Q3重启外部增长以来总计8.14亿美元的投资成果 [23][24] - 2021年Q2总一般及行政费用（G&A）为650万美元，较2020年同期的630万美元增长3.5%，主要因非现金股票薪酬费用增加，但现金部分G&A效率提高，现金基础G&A占总营收的比例从2020年Q2的15%降至2021年Q2的11% [27] - 2021年Q2净收入为2340万美元，较2020年Q2增长124%；FFO总计3720万美元，即每股摊薄后0.32美元，较2020年同期增长23%；AFFO增加1460万美元，即每股摊薄后0.34美元，较2020年Q2增长26% [28] - 公司将2021年AFFO每股指引上调至1.30 - 1.32美元，此前为1.24 - 1.28美元，中点较之前上调4% [14][35] - 季度末净债务与年化调整后EBITDAre的比率为4.6倍，总流动性为5.3亿美元 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 2021年Q2投资2.23亿美元用于94处房产，加权平均现金资本化率为7.1%，投资涉及11个不同行业，超65%的投资活动来自快餐、医疗牙科、幼儿教育和休闲餐饮 [9][15] - 本季度投资的加权平均租赁期限为13.5年，加权平均年租金增长率为1.4%，加权平均单位层面覆盖率为2.7倍，每处房产平均投资240万美元 [16] - 88%的投资通过直接售后回租产生，83%包含主租赁条款 [9][16] 处置业务 - 2021年Q2出售9处房产，净收益1960万美元，排除空置房产和交易成本后，处置的加权平均现金收益率为7.1%，加权平均单位覆盖率为1.8倍 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司面临现有和新市场参与者的竞争加剧，因市场对其专注的中等市场租户所在行业的持久性认可度提高，导致资本化率压缩 [17] - 公司投资的资本化率通常在6% - 7.5%之间，预计维持在7%左右 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司作为净租赁房地产投资信托基金，旨在建立和维护长期租赁投资组合，获得投资级评级并进入公共无担保债券市场，以更好匹配债务义务和租赁到期时间表 [10][11] - 公司专注于中等市场租户，增加租户多样性以降低风险，将快餐、洗车、幼儿教育和医疗牙科视为一级行业，预计未来仍为高集中度行业 [18][21] - 公司开始有选择地投资娱乐和休闲餐饮行业的成熟运营商，这些行业收入和利润正在强劲反弹 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为经营环境和资本市场使其恢复到疫情前水平，能够利用大量增值投资机会推动盈利增长 [36] - 公司相信其投资策略打造了有韧性的净租赁投资组合，未来将继续产生有吸引力的风险调整后回报 [37] - 预计下半年投资组合将保持高入住率，投资机会将带来增值回报 [14] 其他重要信息 - 2021年Q2租金收取率达99%，7月为100%，投资组合已恢复到疫情前水平，租户适应疫情现实并成为更强大的运营商 [8] - 截至季度末有两处空置房产，截至目前有一处空置房产，过去12个月再租赁活动回收率达87% [8] - 公司传统信用统计数据受去年疫情相关停工影响呈负偏态，但预计下季度随着2020年Q2疫情影响不再计入报告期，这些数据将改善 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请描述一下投资管道的交易流量、规模、定价趋势 - 公司对投资管道的可见性通常为90天，目前管道仍强劲，不提供投资指引，建议参考历史平均水平，过去几个季度交易机会良好 [39][40] - 资本化率通常在6% - 7.5%之间，预计维持在7%左右，具体取决于交易和行业选择等因素 [41] 问题2: 竞争加剧是否使售后回租和收购中的租赁租金增长率降低 - 租金增长率是投资经济因素之一，竞争影响整体经济，包括初始资本化率和未来租金增长，预计租金增长率在1.4% - 1.6%之间，会因季度交易选择和性质而异 [42][43] 问题3: 上季度提到的七个汽车服务空置房产是否已全部重新租赁，目前还有哪些租户采用现金会计确认收入，累计租金余额是多少 - 七个汽车服务空置房产已全部重新租赁，目前只有少数租户采用现金会计确认收入，涉及的AFFO不足0.01美元，未来可能会调整 [46][47] 问题4: 过去一年平均每季度收购2亿美元是否可持续，市场参与者增加对交易量和资本化率有何影响，过去季度或一年的收购中有多少是由先前关系驱动的，新进入前十大租户名单的Spare Time和Harps，公司拥有其门店的比例与其他租户相比如何 - 公司以过去八个季度的平均水平作为参考，未设定每年8亿美元的交易预期，目前倾向于增加收购，但不将其作为未来预期 [49] - 竞争增加主要影响资本化率，而非交易流量，公司努力阻止资本化率下降，且资本成本有所改善，投资利差仍有吸引力 [50] - 本季度98%的投资活动由先前关系驱动，这是投资活动的主要驱动力 [54] - 公司拥有单个租户门店的比例在5% - 100%之间，不提供平均比例，Spare Time和Harps是现有合作关系，公司增加了其门店数量并使其进入前十大租户名单，会考虑整体风险暴露 [55][56] 问题5: G&A占收入的目标比例是多少，第二季度的G&A是否是良好的运营率，是否需要大幅增加人员，哪些行业已恢复到疫情前水平，哪些行业恢复最快和最慢，AFFO指引上调后，对股息的看法如何，是否有目标派息率 - 下半年随着会议和差旅增加，现金G&A可能略有上升，但占收入的比例将继续下降，人员配置足以应对未来业务 [59] - 快餐、洗车、汽车服务、便利店受疫情影响较小，电影院和健身房受影响较大且恢复较慢，幼儿教育行业仍在逐步恢复到疫情前水平 [60] - 董事会希望维持约70%的派息率，历史上股息随AFFO每股增长合理增长，董事会每季度评估 [61] 问题6: 投资组合中单位层面覆盖率低于一倍的部分占比高于过去，但总覆盖率高于过去，这对观察名单意味着什么，2020年底的数据对覆盖率的拖累有多大，2021年上半年是否有改善，那些可能仍在挣扎的租户情况如何，利息收入增加的原因是什么，是某些收购和投资的特殊情况导致的分类差异，还是利息收入是NOI的增量 - 覆盖率数据受疫情严重影响，随着相关时期过去将显著改善，观察名单不仅基于覆盖率，还综合考虑其他因素，目前观察名单情况良好，租户表现整体较好 [64] - 利息收入是NOI的增量，公司在某些情况下会对原本想纳入投资组合但因卖方动机、税收或结构原因无法获得所有权的资产提供贷款，贷款业务是投资活动的一部分，过去一年有一些贷款机会 [67] 问题7: 请介绍新进入前十大租户名单的Spare Time的承保情况，公司在疫情前是否已有其资产，Harps的财务前景和财务支持情况如何 - 对Spare Time的承保与其他租户一致，考虑公司信用、运营、门店表现和房地产价值，Spare Time是优秀的租户，公司拥有的门店已反弹并受益于需求释放，公司看好家庭娱乐业务 [69][70] - 公司在疫情前已有Spare Time的资产 [71] - Harps是拥有112家门店的地区性杂货店，资本充足、资产负债表强劲，公司收购的门店位置优越、销售和盈利能力强，售后回租收购的是有长期业绩记录的现有门店 [72] 问题8: 按年化最近季度计算，单位层面覆盖率低于一倍的比例是多少，交易完成的来源是什么，与疫情前相比如何 - 公司不披露该数据，该比例因行业而异，预计将恢复到正常水平，目前租户支付情况良好，表明门店已恢复，租户有承诺 [75] - 交易来源主要是并购和运营商出售资产进行售后回租以满足资本需求，近期交易可能60%来自并购 [77][78]

物业组合整体情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有1325处物业组合，年化基础租金2.093亿美元，出租率99.8%[248] - 截至2021年6月30日，公司物业组合由281个租户运营402个不同品牌，分布在44个州的17个行业，无租户贡献超过年化基础租金的2.5%[248] - 截至2021年6月30日，投资组合净投资27亿美元，包含1,325处房产，年化基本租金2.093亿美元[287] - 截至2021年6月30日，投资组合occupancy率为99.8%，两处房产空置，占比不到1%[288] - 截至2021年6月30日，公司房地产投资组合有1325处房产，年化基础租金2.093亿美元[330] - 截至2021年6月30日，前十大租户贡献年化基础租金的19.5%，前五名租户贡献11.1%[330][332] - 截至2021年6月30日，租户经营402种业务概念，前十大概念贡献年化基础租金的20.3%[334] - 截至2021年6月30日，租户业务概念分布于17个行业，服务行业年化基础租金1.75477亿美元[336] - 截至2021年6月30日，1325处房产分布在44个州[337] - 截至2021年6月30日，公司年化基础租金总计209,342美元，物业总数1,325处，总面积11,565,516平方英尺，其中德克萨斯州年化基础租金占比13.7%，物业165处，面积1,315,949平方英尺[338] - 截至2021年6月30日，公司房地产投资组合从2020年同期的1060处房产、21亿美元净投资增至1325处房产、27亿美元净投资[348][361] 租金相关情况 - 截至2021年6月30日，公司年化基础租金2.093亿美元，其中94.8%来自服务导向和体验式业务租户的物业[246] - 截至2021年6月30日，59.5%的年化基础租金来自主租约[249] - 截至2021年6月30日，公司物业组合加权平均租金覆盖率为3.2倍，98.3%的租约要求租户定期提供指定的单位级财务报告[250] - 截至2021年6月30日，98.4%的租约规定未来基础租金每年以1.6%的加权平均率增长[250] - 截至2021年6月30日，贡献98.3%年化基础租金的租约要求租户提供指定的单位层面财务信息和公司层面财务报告[264] - 截至2021年6月30日，前五名租户租金覆盖率为6.3倍，前十名租户租金覆盖率为4.3倍[332] - 截至2021年6月30日，94.0%的租约（按年化基础租金计算）为三净租约[333] - 截至2021年6月30日，单位层面覆盖率比率≥2.00x的占比59.6%，<1.00x的占比14.9%[341] - 基于穆迪风险计算得分，公司年化基础租金中，信用评级为BB +且覆盖率比率≥2.00x的占比13.3%，CCC +且覆盖率比率<1.00x的占比2.8%[344] 租约期限情况 - 截至2021年6月30日，公司租约加权平均剩余租期为14.0年，4.1%的年化基础租金对应的租约在2026年1月1日前到期[249] - 截至2021年6月30日，公司租约加权平均剩余租期为14.0年，仅4.1%的年化基础租金对应的租约在2026年1月1日前到期，98.4%的租约基础租金未来年均增长1.6%[275][276] - 截至2021年6月30日，公司租赁的加权平均剩余期限为14.0年，仅4.1%的年化基础租金对应的租约在2026年1月1日前到期[340] - 2021 - 2040年及以后各年份租约到期情况中，2034年年化基础租金34,260千美元，占比16.4%，物业244处；2040年年化基础租金27,948千美元，占比13.4%，物业147处[340] - 2022年租约到期的年化基础租金占比0.2%，物业5处，加权平均租金覆盖率比率3.0x；2023年占比0.7%，物业16处，比率2.9x[340] - 2024年租约到期的年化基础租金占比2.4%，物业49处，加权平均租金覆盖率比率4.8x；2025年占比0.8%，物业18处，比率2.5x[340] - 2026年租约到期的年化基础租金占比2.1%，物业30处，加权平均租金覆盖率比率3.6x；2027年占比2.1%，物业28处，比率2.8x[340] - 2028年租约到期的年化基础租金占比2.1%，物业15处，加权平均租金覆盖率比率1.6x；2029年占比2.5%，物业74处，比率4.1x[340] - 2030年租约到期的年化基础租金占比2.5%，物业49处，加权平均租金覆盖率比率3.9x；2031年年化基础租金12,193千美元，占比5.8%，物业73处，比率2.3x[340] 投资相关情况 - 2021年第二季度，约87.7%的投资为售后回租交易[251] - 截至2021年6月30日，公司每处物业平均投资220万美元[253] - 截至2021年6月30日，除初始投资组合外，84.7%的投资组合年化基础租金来自内部发起的售后回租交易，85.6%来自与公司高级管理团队有过往交易的各方[258] - 截至2021年6月30日，除初始投资组合外，84.7%的投资组合年化基础租金来自内部发起的售后回租交易，85.6%来自与公司高级管理团队有过往交易的各方[272] - 截至2021年6月30日，除初始投资组合外，约41.6%的投资来自与公司管理团队有过往交易的运营商和租户[272] - 公司一般执行的交易总购买价为300万美元至5000万美元[263] - 2021年6月30日投资金额为223186美元，交易数量34笔，物业数量94处，平均每单位投资2354美元，现金资本化率7.1%，GAAP资本化率7.8%，主租约占比83%，售后回租占比88%，财务报告占比100%，租金覆盖率2.7倍，租约期限13.5年[279] - 截至2021年7月23日，公司签订合同收购48处房产，总价1.024亿美元[290] 处置相关情况 - 2021年6月30日处置金额为3420美元（千），租赁资产现金资本化率6.8%，租赁物业出售数量3处[281] - 2020年9月30日至2021年6月30日各季度处置量分别为19,595、39,042、25,197、19,578[282] - 2020年9月30日至2021年6月30日各季度租赁资产现金资本化率分别为7.0%、7.4%、7.1%、7.1%[282] - 2021年Q2处置房地产净收益为371万美元，较2020年同期的109.3万美元增长239.4%；2021年上半年为749.8万美元，较2020年同期的296.8万美元增长152.6%[348][361] - 2021年上半年房地产处置净收益较2020年同期增加450万美元，分别处置25处和13处房地产[370] 分红与现金流情况 - 2021年上半年，董事会宣布普通股每股现金分红0.49美元，已支付分红5210万美元，记录应付分红2970万美元[292][293] - 2021年上半年，经营活动提供的净现金为6930万美元，主要受投资组合入住率、租金率等因素影响[311] - 2021年上半年，投资活动使用的净现金为3.852亿美元，主要用于房地产投资等[313] - 2021年上半年，融资活动提供的净现金为4.126亿美元，主要来自普通股发行、循环信贷安排借款和高级无抵押票据发行[314] 债务相关情况 - 截至2021年6月30日，公司长期债务加权平均到期期限为6.7年[295] - 截至2021年6月30日，公司未偿还债务本金总计10.3亿美元，加权平均利率3.1%[298] - 循环信贷额度最高4亿美元，2023年4月到期，有一年延期选项；2019年4月定期贷款最高2亿美元，2024年4月12日到期[299][300] - 2019年11月26日，公司通过运营合伙公司签订4.3亿美元定期贷款信贷安排，2019年12月借款2.5亿美元，2020年3月26日借款1.8亿美元，若在2020年或2021年11月26日前还款需支付1%的提前还款溢价，该贷款有扩展功能，最高可增加至5亿美元[305][306] - 2021年6月22日，运营合伙公司发行4亿美元2031年高级无抵押票据，净收益3.966亿美元[309] - 截至2021年6月30日，公司各项承诺付款总额为10.68226亿美元，其中无担保定期贷款6.3亿美元，高级无抵押票据4亿美元等[317] - 2021年6月30日总债务为10.21583亿美元，净债务为9.00323亿美元；2020年12月31日总债务为8.15279亿美元，净债务为7.88203亿美元[387] - 2021年6月30日，4月2019年定期贷款本金为2亿美元，加权平均利率3.3%；11月2019年定期贷款本金为4.3亿美元，加权平均利率3.0%；高级无担保票据本金为4亿美元，加权平均利率3.1%；循环信贷安排本金为0，加权平均利率0%；2017 - 1系列票据本金为0，加权平均利率0%；总本金为10.3亿美元，加权平均利率3.1%[392] - 2020年12月31日，4月2019年定期贷款本金为2亿美元，加权平均利率3.3%；11月2019年定期贷款本金为4.3亿美元，加权平均利率3.0%；高级无担保票据本金为0，加权平均利率0%；循环信贷安排本金为1800万美元，加权平均利率1.4%；2017 - 1系列票据本金为1.73193亿美元，加权平均利率4.2%；总本金为8.21193亿美元，加权平均利率3.3%[392] - 2021年6月30日，若无担保定期贷款借款利率上升100个基点，每年相关利息成本增加60万美元；若下降100个基点，每年相关利息成本减少60万美元[393] - 2021年6月30日，利率互换提前终止的总负债为2370万美元[392] - 公司面临利率风险，包括买卖租赁物业与长期固定利率债务融资期间、长期债务到期再融资时[394] - 2021年6月30日，高级无担保票据账面价值为4亿美元，估计公允价值为4.00036亿美元[396] - 截至2021年6月30日，公司高级无抵押票据固定利率债务账面价值为400,000千美元[396] - 截至2021年6月30日，公司高级无抵押票据固定利率债务估计公允价值为400,036千美元[396] - 公司高级无抵押票据固定利率债务净递延融资成本为420万美元[396] - 公司高级无抵押票据固定利率债务净折扣为80万美元[396] 财务指标变化情况 - 2021年Q2租赁收入为5315万美元，较2020年同期的3646.5万美元增长45.8%，主要因房地产投资组合规模扩大[348] - 2021年上半年租赁收入为9858.2万美元，较2020年同期的7600.7万美元增长29.7%，同样得益于房地产投资组合规模扩大[361] - 2021年Q2贷款及直接融资租赁应收款利息收入为387.9万美元，较2020年同期的203.7万美元增长90.4%，源于2021年贷款应收款投资增加[348] - 2021年上半年贷款及直接融资租赁应收款利息收入为698.4万美元，较2020年同期的397.6万美元增长75.7%，原因是贷款应收款投资增加[361] - 2021年Q2其他收入净额为3.7万美元，较2020年同期的1000美元增长3600%，主要因收到利息[348] - 2021年上半年其他收入净额为5.2万美元，较2020年同期的8000美元增长550%，也是由于收到利息[361] - 2021年Q2净收入为2340万美元，较2020年同期的1044.4万美元增长124.1%[348] - 2021年上半年净收入为3877.5万美元，较2020年同期的2448.8万美元有所增长[361] - 2021年上半年折旧和摊销费用较2020年同期增加640万美元，与房地产投资组合规模增加成比例[367] - 2021年和2020年上半年房地产投资减值费用分别为610万美元和190万美元，涉及18处和5处房地产投资[368] - 2021年上半年贷款损失准备金较2020年同期减少60万美元[369] - 2021年和2020年上半年有担保借款还款损失分别为450万美元和90万美元[371] - 2021年上半年利息费用较2020年同期增加130万美元，主要因平均未偿债务余额增加[372] - 2021年上半年利息收入较2020年同期减少30万美元，主要因计息银行账户日均现金余额降低和利率上升[37

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度总营收达4860万美元，较去年增加710万美元，增幅17%，反映2020年第四季度创纪录的2.44亿美元投资及全年6.03亿美元投资活动的影响 [27] - 第一季度净收入1530万美元，同比增长9%；FFO总计3290万美元，同比增加740万美元，增幅29%；FFO每股摊薄后为0.30美元，同比增长7%；核心FFO名义上比2020年第一季度高21%，每股摊薄后为0.30美元 [31] - AFFO为3250万美元，同比增长22%，每股摊薄后为0.30美元，较2020年第一季度增长3% [32] - 第一季度末净债务与年化调整后EBITDA ROE为5.1倍，考虑季度末后续股权发行后，预计杠杆率降至4.1倍 [10] - 第一季度总GAAP G&A为640万美元，较去年同期的750万美元下降15%；经常性现金基础G&A降至480万美元，占总收入的10%多，低于2020年第一季度的近13% [29][30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度投资1.98亿美元用于74处房产，初始现金收益率7.0%，租赁期限超16年，81%为重复/关系交易，80%为按公司租赁形式的直接售后回租 [9] - 截至季度末，投资1240处房产，出租率99.1%，租给259个租户，涉及17个行业，加权平均租赁期限14.3年，未来5年仅有4%的ABR到期 [12] - 加权平均单位层面覆盖率为3倍，略高于上季度的2.9倍 [13] - 第一季度处置16处房产，包括1处空置房产，净收益2500万美元，排除空置房产和交易成本后，加权平均现金收益率为7% [24] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计新投资组合将保持高入住率，强大的投资管道将带来有吸引力的投资机会，资本市场将提供多种低成本资金来源，重申2021年AFFO每股指导为1.22 - 1.26美元 [11] - 公司将继续通过与目标行业中成长型中型市场运营商的直接售后回租，向投资组合中添加房产和租户，保持资产负债表对外部增长战略的支持，提前规划资本需求以保持财务灵活性 [14] - 公司认为专注特定行业是竞争优势，未来将增加对更具抗疫情能力行业的投资，同时在娱乐和休闲餐饮行业寻找机会，减少对电影院和家居用品行业的投资 [17][18][19] - 公司通过增加租户多样性来降低风险，目前无租户占ABR超过2.6%，前10大租户占ABR仅20.2%，而3年前为41.8% [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度公司各方面表现稳健，投资组合展现出稳定性和韧性，租户基本克服疫情影响，成为更强大的运营商 [6] - 尽管疫情仍影响企业，但大多数租户不再需要租金递延支持，公司已基本完成受疫情影响租户的物业重新定位 [7] - 公司认为低杠杆资产负债表和充足流动性是战略优势，不仅为增长提供平台，也能在宏观经济环境挑战时保持稳定 [37] 其他重要信息 - 第一季度公司因一处2020年4月出售的空置房产及季度内重新出租的几处房产，产生约30万美元的物业相关费用，预计未来不会再发生 [28] - 第一季度确认约570万美元的减值费用，其中380万美元与一处家具物业有关，同时确认380万美元的资产处置收益 [29] - 第一季度末公司总资产达28亿美元，无限制现金近4300万美元，另有200万美元限制现金可用于新投资 [32][33] - 第一季度通过ATM出售约280万股，获得6500万美元总收益，加权平均价格为每股23.22美元；季度末进行了一次增额隔夜股权发行，总收益1.93亿美元，每股价格23.50美元 [34] - 第一季度末公司总流动性为3.07亿美元，隔夜股权发行后，预计杠杆率降至4.1倍，流动性增至4.92亿美元 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 投资从签订PSA或LOI到完成一般需要多长时间，疫情后是否有变化 - 公司一般有60 - 90天的交易周期，30天谈判合同，30天进行尽职调查，但会因交易而异，部分交易可能受潜在并购交易影响而延迟 [39] 问题2: 季度后处于PSA、LOI阶段的投资金额能否披露 - 公司一般不披露，但在4月的隔夜股权发行中披露了约2.5亿美元的未来投资管道 [40] 问题3: 补充资料中零售租赁项目的租赁重组及回收率较低的情况 - 公司一般没有很多普通零售业务，该数据主要受Art Van租赁重组的影响，且与季度内一处家具物业的减值有关 [43][44] 问题4: 投资管道中的娱乐资产包括哪些租户，疫情后娱乐资产的资本化率是否更高 - 包括家庭娱乐中心、保龄球馆、蹦床公园等，该行业资本化率处于公司范围的较高端，但优质运营商和通用资产的资本化率与平均水平相差不大，预计在7%左右 [45][46] 问题5: 当前投资管道的定价是否在7%左右，以及竞争和定价情况 - 公司预计继续在7%左右的范围内进行交易，年初以来竞争加剧，但公司凭借良好的关系和充足的投资管道，仍有望在此范围内投资 [49][50] 问题6: 公司在评级方面的进展，以及获得两个投资级评级与当前情况在定价上是否有重大差异 - 公司正在与评级机构进行对话，如有进展会进行披露；目前市场情况下，获得两个投资级评级在定价上不会有重大差异 [51][52] 问题7: 第一季度汽车服务租户问题导致入住率下降的原因，以及对该子行业的看法 - 汽车服务行业受疫情影响较小，入住率下降主要是因为该租户是不良运营商，公司决定更换更好的运营商，目前已为相关物业找到替代租户或买家 [54][55] 问题8: 重新出租7处物业的时间安排，以及新租金与旧租金、回收率的预期 - 资产管理团队的任务是在90天内为物业找到市场，包括寻找替代租户或出售物业，预计此次情况与过去经验一致 [56][57][58] 问题9: 第一季度是否有租户开始支付租金或确认前期租金，以及对现金基础会计租户和应计租金反转的看法 - 公司在第四季度和第一季度对很多租户进行了重新定位，相关收入和租户情况的变化已纳入指导范围，公司对租户支付情况感到乐观；租金递延支付已完成约35%，基本都能收回 [60][61] 问题10: 非应计租金的情况 - 预计非应计租金的回收情况将在全年持续改善，未确认的递延租金可能在2022年或以后计入收益 [62] 问题11: 投资娱乐行业时，租赁结构是否有变化 - 公司的租赁协议很稳定，且很多是与现有租户的重复业务，疫情后租赁结构没有明显变化 [66] 问题12: 如何对休闲餐饮行业进行投资评估 - 公司通过售后回租进行投资时，会查看3 - 4年的运营历史和业绩，分析损益表、收入来源，回测房地产价值和租金水平，投资纪律没有改变 [67][68][69] 问题13: 早期儿童教育业务的表现，以及总统的学前教育资助提案对该业务的影响 - 该业务受疫情影响严重，目前已恢复运营并实现盈利，入住率从第二季度的关闭状态反弹至40% - 60%，第四季度和第一季度达到60% - 80%；政府的资助提案对公司运营商影响不大，但增加的儿童保育需求将对业务有积极影响 [71][72]

投资组合规模与构成 - 截至2021年3月31日，公司投资组合年化基本租金为1.935亿美元，入住率达99.1%[240][242] - 公司投资组合包含1240处物业，平均每处物业投资额为220万美元[242][247] - 投资组合净值为25亿美元，包含1,240处房产，年化基本租金为1.935亿美元[287] - 截至2021年3月31日，公司房地产投资组合包含1,240处物业，年化基本租金为1.935亿美元[345] - 公司年度化基本租金总额为1.93469亿美元，涉及1,227处物业，总建筑面积达1070万平方英尺，加权平均租金为每平方英尺18.15美元[351] - 2021年第一季度房地产净投资组合从2020年3月31日的20亿美元（1050处物业）增长至25亿美元（1240处物业）[361] 投资组合租赁结构 - 年化基本租金中95.3%来自服务导向或体验型业务的租户[240][249] - 投资组合加权平均剩余租期为14.3年，仅4.2%的年化基本租金在2026年1月1日前到期[243] - 年化基本租金中59.9%来自主租赁协议[243] - 99.4%的租约规定未来基本租金每年加权平均增长1.5%[244] - 投资组合加权平均剩余租赁期限为14.3年，且截至2026年1月1日前到期的租约仅占年化基本租金的4.2%[355] - 99.4%的租约（按年化基本租金计）包含未来租金增长条款，加权平均年增长率为1.5%[269] - 94.2%的租赁协议为三重净租赁结构[347] 租户与行业分布 - 投资组合由259个租户运营367个品牌，遍布43个州，单一租户贡献年化基本租金不超过2.6%[242][248] - 公司前十大租户贡献年化基本租金3905.1万美元，占总租金收入的20.2%[346] - 公司最大租户Captain D's贡献年化基本租金509.4万美元，占总租金收入的2.6%[346] - 投资组合按概念划分，前十大概念贡献年化基本租金3829.1万美元，占总租金收入的19.8%[349] - 按概念划分，Captain D's贡献年化基本租金603.3万美元，占总租金收入的3.1%[349] - 受新冠疫情严重影响的租户行业占比年化基本租金的32.6%，其中早教占13.4%、餐厅占7.2%、健身占5.0%、娱乐占3.6%、影院占2.2%、家居装饰占1.2%[283] 租户财务健康状况 - 投资组合加权平均租金覆盖率为3.0倍[244] - 98.2%的租约要求租户定期提供单元级财务报告[244][257] - 投资组合的加权平均租金覆盖率为3.0倍，其中56.6%的租约覆盖率超过2.00倍[356] - 前五大租户租金覆盖比为3.9倍，贡献总租金收入的11.8%[346] - 前十大租户租金覆盖比为3.1倍[346] 投资活动与交易来源 - 2021年第一季度约85.0%的投资为售后回租交易[246] - 截至2021年3月31日，公司投资组合中84.4%的年化基本租金来自内部发起的售后回租交易[265] - 截至2021年3月31日，公司投资组合中85.3%的年化基本租金来自与高级管理团队有既往交易关系的交易方[265] - 截至2021年3月31日，约42.4%的投资来自与管理团队有既往交易的运营方和租户[265] - 2021年第一季度投资额为1.978亿美元，现金资本化率为7.0%，GAAP资本化率为7.9%[272] - 2021年第一季度售后回租交易占比为85%，主租约占比为79%[272] - 2021年第一季度租金覆盖比为3.0倍，平均租期为16.1年[272] 投资组合地域分布 - 截至2021年3月31日，投资组合地理分布为德克萨斯州（13.8%）、佐治亚州（9.1%）、佛罗里达州（6.4%）[282] - 按地域划分，德克萨斯州是最大租金贡献州，年度化基本租金为2666.8万美元，占总租金13.8%，涉及157处物业，建筑面积达126万平方英尺[353] - 佐治亚州年度化基本租金为1755万美元，占总租金9.1%，涉及117处物业，建筑面积达65.2万平方英尺[353] - 佛罗里达州年度化基本租金为1240.6万美元，占总租金6.4%，涉及56处物业，建筑面积达58.8万平方英尺[353] - 俄亥俄州年度化基本租金为1101万美元，占总租金5.7%，涉及73处物业，建筑面积达72.4万平方英尺[353] 投资组合行业细分 - 按行业划分，服务类租户贡献年度化基本租金1.63524亿美元，占总租金84.5%，涉及1,133处物业，平均租金为每平方英尺25.07美元[351] - 洗车行业是最大租金贡献行业，年度化基本租金为2882.7万美元，占总租金14.9%，涉及119处物业，租金为每平方英尺50.75美元[351] - 快餐厅行业年度化基本租金为2635.6万美元，占总租金13.6%，涉及333处物业，租金为每平方英尺29.34美元[351] - 早教行业年度化基本租金为2593.7万美元，占总租金13.4%，涉及113处物业，租金为每平方英尺21.69美元[351] - 医疗/牙科行业年度化基本租金为2397.7万美元，占总租金12.4%，涉及141处物业，租金为每平方英尺23.06美元[351] 收入表现 - 2021年第一季度租金收入为4543.2万美元，同比增长14.9%[361] - 2021年第一季度贷款和直接融资租赁应收款利息收入为310.5万美元，同比增长60.2%[361] - 2021年第一季度总收入为4855.2万美元，相比2020年同期的4148.7万美元有所增长[361] 费用与成本表现 - 2021年第一季度一般及行政费用为643.1万美元，同比下降14.7%[361] - 2021年第一季度物业费用为141.4万美元，同比大幅增长279.1%[361] - 2021年第一季度不动产减值拨备为572.2万美元，同比激增1434.0%[361] - 折旧和摊销费用增加260万美元，与房地产投资组合规模扩大成比例[367] - 房地产减值拨备在2021年第一季度为570万美元，而2020年同期为40万美元[368] - 利息支出增加80万美元，主要与2019年11月定期贷款和循环信贷额度平均未偿还余额较高有关[372] - 利息收入减少20万美元，主要由于2020年第一季度计息银行账户平均每日现金余额较高且利率较高[373] - 所得税费用增加约2.5万美元，主要由于应税管辖区内房地产投资组合比例变化[373] 利润与投资收益 - 2021年第一季度不动产处置净收益为378.8万美元，同比增长102.0%[361] - 房地产处置净收益增加190万美元，2021年第一季度处置16处物业，2020年同期处置10处[370] 运营资金与盈利能力指标 - 2021年第一季度归属于股东和非控股权益的FFO为3293万美元，2020年同期为2552.9万美元[382] - 2021年第一季度归属于股东和非控股权益的EBITDAre为4066.9万美元，2020年同期为3218.6万美元[385] - 2021年第一季度年度化调整后EBITDAre为1.75116亿美元[386] - 2021年第一季度归属于股东和非控股权益的现金净营业利润为4459.9万美元，高于2020年同期的3835.7万美元[391] - 2021年第一季度归属于股东和非控股权益的净营业利润为4713.8万美元，高于2020年同期的4111.4万美元[391] 债务与资本结构 - 总债务本金余额为9.40191亿美元，加权平均利率为3.0%，加权平均债务到期年限为4.1年[302][299] - 循环信贷额度规模为4亿美元，2019年4月定期贷款规模为2亿美元[303] - 公司杠杆率管理目标为净债务低于年化调整EBITDAre的6倍[298] - 公司于2019年11月26日获得一笔总额为4.3亿美元的定期贷款，期限至2026年11月26日，截至2020年3月已全部提取，其中初始借款为2.5亿美元，后续提取1.8亿美元[310] - 截至2021年3月31日，公司总债务为9.34611亿美元，较2020年12月31日的8.15279亿美元增加1.19332亿美元[389] - 公司净债务从2020年12月31日的7.88203亿美元增至2021年3月31日的8.95375亿美元[389] - 截至2021年3月31日，未偿还债务本金总额为9.40191亿美元，加权平均利率为3.0%，低于2020年12月31日的3.3%[394] - 净债务计算为总债务加净递延融资成本减去可用于未来投资的现金及现金等价物和受限现金[387] 融资活动与流动性 - 循环信贷额度剩余可融资规模为1.058亿美元[292] - 循环信贷设施提取额从2020年12月31日的1800万美元大幅增加至2021年3月31日的1.38亿美元[389][394] - 公司承诺提供3650万美元建筑融资，截至2021年3月31日已支付2170万美元，余额计划于2021年12月31日前完成支付[291] - 截至2021年4月30日，公司签约收购49处房产，总收购价达1.15亿美元[292] 主信托融资计划 - 截至2021年3月31日，Master Trust融资计划下的票据未偿还本金总额为1.722亿美元，加权平均利率为4.2%[315][316][320] - 截至2021年3月31日，公司为Master Trust融资计划质押了257处房产，净投资额为3.644亿美元[317] - 2021年第一季度，Master Trust融资计划实体在支付债务和服务费用后产生超额现金流510万美元，现金回收总额为850万美元，偿债备付率为2.1倍[319] - 截至2021年3月31日，Master Trust融资计划下的票据在2021年剩余时间内的计划本金偿还额为310万美元[325] - 根据不可观察市场输入值计算，主信托融资计划下固定利率债务的公允价值估计为1.76056亿美元，高于其1.72191亿美元的账面价值[399] 现金流状况 - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物为4280万美元，受限现金为200万美元，较2020年同期的1.926亿美元和2150万美元大幅下降[326] - 2021年第一季度，公司经营活动产生的净现金为3010万美元，净收入为1540万美元，非现金项目调整总额为1750万美元[327] - 2021年第一季度，公司投资活动使用的净现金为1.753亿美元，主要用于房地产投资（1.747亿美元）和贷款应收款投资（2380万美元）[328] - 2021年第一季度，公司融资活动提供的净现金为1.57亿美元，主要来自ATM计划发行普通股（6490万美元）和循环信贷设施借款（1.2亿美元）[329] 合同义务与股息 - 截至2021年3月31日，公司合同义务总额为9.97757亿美元，其中2021年4月1日至12月31日期间需支付2438.7万美元[332] - 2021年第一季度向普通股及OP单位持有人支付股息2570万美元，截至3月31日录得应付股息2640万美元[294] 利率风险 - 利率上升100个基点将使公司年度利息成本增加50万美元，利率下降100个基点则减少50万美元[394] - 基于敏感性分析，利率发生100个基点的不利变动，公司循环信贷设施下可变利率借款的估计市场风险敞口为140万美元[395] - 公司利率互换协议若提前终止，截至2021年3月31日的总负债为2130万美元[394] 资产处置活动 - 2021年第一季度资产处置额为2520万美元，租赁资产的现金资本化率为7.1%[277] 空置率 - 截至2021年3月31日，公司投资组合空置率为0.9%（11处房产空置），整体出租率达99.1%[288] 会计准则变更 - 公司于2021年1月1日采纳ASU 2020-06会计准则，对合并财务报表无重大影响[344] - 公司于2020年1月1日采纳ASU 2016-13会计准则，开始记录贷款应收款组合的预期损失[337]

Essential Properties Realty Trust, Inc. (NYSE:EPRT) Q4 2020 Earnings Conference Call February 24, 2021 10:00 AM ET Company Participants Daniel Donlan - SVP, & Head, Capital Markets Peter Mavoides - President, CEO & Director Gregg Seibert - EVP & COO Mark Patten - EVP, CFO & Treasurer Conference Call Participants Nate Crossett - Berenberg Haendel St. Juste - Mizuho Securities Mary McConnell - Citigroup Sheila McGrath - Evercore ISI Ki Bin Kim - Truist Securities Greg McGinniss - Scotiabank Caitlin Burrows - ...