公司概况 - 公司拥有35家高端酒店和度假村，共有9607间客房[74][77] - 公司主要收入来源于酒店运营，包括客房收入、餐饮收入和其他收入[77] 财务状况和运营绩效 - 公司的总体RevPAR同比增长16.8%，达到277.86美元[82] - 2023年第一季度总收入达到243.6亿美元，同比增长23.8%[84] - 酒店房间收入增长28.5百万美元，主要因入住率提高[84] - 餐饮收入增长14.1百万美元，主要由于宴会收入增加[84] - 公司的调整后息税折旧摊销前利润为53606千美元[110] - 公司的调整后FFO为36660千美元[111] 资金情况 - 公司在现金陷阱中持有820万美元[86] - 公司计划在2023年在酒店资本支出上花费1亿至1.15亿美元[96] 股东回报 - 公司向普通股股东支付了每股0.06美元的股息[95] 其他 - 公司的分红政策是至少将REIT应税收入的股息分配给股东，以避免支付公司所得税和奢侈税[94] - 公司的酒店业务存在季节性波动，可能对财务状况和业绩产生不利影响[115]

公司资产与运营情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有35家高级酒店和度假村，共9607间客房，分布在美国24个不同市场[27] - 截至2022年12月31日，公司拥有35家高级酒店和度假村，超98%的收入来自核心城市和度假目的地酒店[28] - 2021年和2022年完成4家酒店的品牌重塑，目前正在对另外2家酒店进行品牌重塑和翻新[28] - 截至2022年12月31日，公司35家酒店中的31家未被抵押债务所累，拥有保守的债务状况和资产负债表灵活性[29] - 截至2022年12月31日，公司有30名全职员工，酒店日常运营员工由第三方管理公司雇佣[40] 公司战略规划 - 公司战略是对北美城市和度假市场的优质酒店资产进行积极资产管理、保守杠杆和严格资本配置[27] - 若资本成本有吸引力，公司计划进行战略收购、考虑适时筹集股权[27] 公司面临的风险 - 公司面临酒店行业竞争、市场和经济条件不利等风险，可能影响长期战略执行[7] - 公司可能无法遵守高级无担保信贷安排和无担保定期贷款的财务契约，导致债务违约和加速偿还[8] - 第三方互联网旅游中介和替代住宿渠道增加，可能对公司盈利能力产生不利影响[9] - 商务旅行减少，尤其是受新冠疫情影响，可能对公司盈利能力产生不利影响[10] - 公司可能因酒店管理、特许经营等协议限制，无法以最高价格出售酒店[11] - 公司可能面临与酒店相关的未知或或有负债，如未保险损失和环境污染[12] - 公司可能因资金、材料供应和承包商问题，导致酒店翻新和资本改善项目延迟[13] - 酒店行业竞争激烈，公司面临来自其他酒店、替代住宿以及酒店收购方面的竞争[36] - 公司业务存在一定季节性，财务业绩的波动可能对财务状况和经营成果产生不利影响[38] - 遵守政府法规会对公司业务产生重大影响，包括资本支出、收益和竞争地位[39] 公司可持续发展成果 - 2022年，公司在可持续发展绩效方面排名第一，成为美国酒店区域行业领导者[31] 公司业务模式与股权结构 - 公司通过传统的伞形合伙房地产投资信托（UPREIT）开展业务，直接或间接拥有运营合伙企业99.7%的有限合伙单位[34] - 截至2022年12月31日，有限合伙人持有719,542个普通运营合伙单位[35] 公司保险情况 - 公司持有综合责任、火灾、扩展险、风暴、业务中断和租金损失等保险，部分地区房产有地震和恐怖主义保险，但不涵盖骚乱、战争或天灾损失[41] 公司信息披露 - 公司网站为www.drhc.com，会免费发布代理声明、年报、季报等报告及修订内容，也可在SEC网站获取[42][43] 公司税务情况 - 非美国股东普通REIT股息适用30%预扣税率，特定情况可降低或豁免[44] - FIRPTA预扣税方面，超过非美国股东调整后基础的分配适用15%税率，资本利得股息归因于美国不动产权益出售适用21%税率[47] - 合格外国养老基金等符合条件可豁免FIRPTA税，但需满足“合格持有人”要求[49] 公司债务情况 - 截至2022年12月31日，公司未偿债务面值为12亿美元，其中5.75亿美元为浮动利率[227] - 浮动利率债务市场利率波动100个基点，每年利息费用将增减580万美元[227] - 预计2023年6月30日后所有相关LIBOR设置将停止发布或不再具代表性[227] - LIBOR停用不影响借款或维持现有借款及掉期，但转换为SOFR可能导致利息或对冲成本增加[228] - 截至2022年12月31日，公司所有浮动利率债务和利率掉期已过渡到SOFR[228]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年可比酒店调整后EBITDA为3.198亿美元，较2021年增加1.757亿美元，增幅121.9%，超过2019年3840万美元；可比RevPAR比2019年高5.5%；可比利润率为31.36%，比疫情前峰值高184个基点 [125] - 2022年第四季度公司总可比收入为2.57亿美元，较2021年同期增加4700万美元，增幅近23%；可比RevPAR为196美元，比2019年高6.7%；可比酒店调整后EBITDA为7700万美元，比2019年第四季度高1120万美元，增幅17%；可比酒店调整后EBITDA利润率为30%，较2021年提高724个基点，较2019年提高192个基点；调整后EBITDA为6740万美元，比2019年第四季度高近500万美元；FFO每股为0.23美元，为2019年第四季度的85% [127][128] - 2022年第四季度集团收入接近2019年同期的103%，集团房价在该季度上涨近13%；宴会收入接近2019年水平的99% [130] - 2022年第四季度商务散客收入为4700万美元，较2021年第四季度增长22%，接近2019年同期的90%，但房价高出21% [154] - 其他收入较2019年增长31%，即510万美元；餐饮收入比2019年高出520万美元 [107] 各条业务线数据和关键指标变化 城市酒店业务 - 2022年第四季度城市酒店RevPAR达到2019年的97.5%，超出预期；短期团体和商务散客需求持续改善 [108] - 预计2023年城市酒店入住率将显著提升，1月入住率较去年同期增长15.8%，且主要来自城市酒店 [120] 度假酒店业务 - 2022年第四季度度假酒店总RevPAR较2019年同期增长近29%，主要受房价上涨超40%推动 [108] - 2022年第四季度度假酒店利润率比2019年高341个基点；入住率仍比2019年低8个百分点 [129] ROI项目业务 - 过去两年升级的四家酒店（The Hythe Vail、The Lodge in Sonoma、Margaritaville in Key West和the Clio in Cherry Creek）比2019年多产生1550万美元利润，酒店调整后EBITDA增长56%，比初始承保预期高50% [131] - 2023年将把希尔顿伯灵顿酒店转换为生活方式精选系列，包括重新设计到达和大堂体验，增加一家由当地詹姆斯比尔德奖获奖厨师监管的新餐厅 [131] 集团业务 - 2022年第四季度集团收入接近2019年同期的103%，集团房价在该季度上涨近13%；宴会收入接近2019年水平的99%；预计2023 - 2024年集团总支出将加速增长 [130] 商务散客业务 - 2022年第四季度商务散客收入为4700万美元，较2021年第四季度增长22%，接近2019年同期的90%，但房价高出21%；2022年商务散客收入为2019年的77%，有显著增长空间 [154] 各个市场数据和关键指标变化 城市市场 - 华盛顿特区、芝加哥和圣地亚哥等城市的酒店表现良好，年初已有超过45万团体房晚预订，2023年预算总产出近74万房晚，预计短期团体销售将大幅增长 [155] 度假市场 - 基韦斯特在旺季需求持续强劲，预计在淡季入住率会较2021年有所下降，但仍远高于2019年水平，利润率可观 [109] - 预计2023年韦尔、亨廷顿海滩和索诺玛等度假市场将实现健康增长 [118] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于打造独特的投资组合，聚焦领先的长期旅游趋势，组合包括不可替代的体验式度假村和城市目的地酒店 [117] - 2023年公司预计利用低杠杆资产负债表和充足流动性，抓住收购机会，因债务市场对私募股权公司和其他私人买家具有挑战性，公司有优势进行收购 [4] - 考虑对芝加哥的部分资产进行货币化，将资金重新投入到未来十年有望实现超额增长的生活方式体验式资产领域，如奥斯汀湖、亨德森海滩等地的独特资产 [51][74] - 持续审查投资组合内的增值回收机会，谨慎行事以实现股东价值最大化 [133] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是公司历史上最好的一年，公司业绩创纪录，进入2023年具备诸多优势，包括平衡的投资组合、完成和待完成的高回报率项目、低负债的投资组合和资产负债表优势 [125][126] - 尽管2023年行业面临一些挑战，如物业税和保险成本上升、酒店员工和工资增加，但旅游需求依然强劲，运营商编制的预算显示各业务板块均有增长，公司将努力再创可比总收入和酒店调整后EBITDA的新纪录 [119][134] - 对旅游业总体持乐观态度，尤其看好休闲旅游的未来，相信度假酒店将保持高于2019年的业绩水平并继续提升 [114] 其他重要信息 - 2022年公司完成多项ROI项目，收购三家高品质生活方式酒店，完成最大规模的融资，对12亿美元银行债务进行有利的重新定价 [8] - 公司连续三年被GRESB评为美洲酒店行业领导者，推出2030年新的环境和社会目标，目标是到2050年成为净零排放公司 [112] - 2022年第四季度公司回购160万股，平均每股价格仅为7.81美元 [105] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年入住率增长情况及信心来源，以及对利润率的预期 - 预计2023年大部分入住率增长将来自城市酒店，1月入住率较去年同期增长15.8%，且主要来自城市酒店；集团业务将是入住率增长的重要组成部分；对于利润率，公司希望在2023年保持GOP利润率持平，认为在行业RevPAR增长3.7%、高档酒店增长超8%的环境下有机会实现 [120][17] 问题: 2023年休闲房价的承保情况 - 休闲市场情况差异较大，不同市场的休闲需求驱动因素不同，如韦尔、索诺玛、亨廷顿海滩等市场在第一季度表现强劲，能够收取更高的房价 [140] 问题: 奥斯汀湖度假村的长期ROI项目和 redevelopment 潜力的时间安排 - 公司正在评估该项目的总体规划，预计需要几年时间完成，目前对执行该项目有信心 [30] 问题: 集团业务在大城市酒店和度假酒店的消费和预订行为差异 - 大城市酒店和度假酒店的集团业务情况不同，度假酒店的房价增长较高、流量较强；对于一些没有团体业务的小酒店，需要调整价格策略以找到利润最大化的收入组合；公司将通过增加集团业务来缩小入住率差距，但2023年可能无法完全消除差距 [66][67] 问题: 集团业务仍有黄金日期未预订的原因及是否担心错过机会 - 主要是因为公司投资组合中一些大城市（如芝加哥和波士顿）的黄金日期还有五、六个月才到，而团体预订窗口较短；此外，公司平均团体规模较小，更适合短期预订，因此对这种情况感到满意 [68][69] 问题: 2023年按季度的收入和利润率情况 - 公司不提供按季度的收入和利润率指导，但预计第一季度收入增长显著，EBITDA增长可能更集中在年初，从风险调整的角度来看，收益更集中在前期是一个积极的信号 [99] 问题: 投资组合变化对基线数据的影响 - 公司从可比基础上考虑这些问题，在提供指导或讨论投资组合时，会对已进行的交易进行调整，以保持透明度；对于奥斯汀的资产，虽然只持有了较短时间，但在考虑同比增长时会考虑其历史贡献 [88][89] 问题: 2022年取消费用对季度的贡献情况 - 公司不提供相关指导，但表示2022年取消费用比2019年多20亿美元，但相对于超过10亿美元的收入来说，影响不大 [84] 问题: 公司是否考虑将资金投入净债务、优先股等形式 - 公司可能会保持相对简单的投资方式，进行此类投资需要克服很高的门槛 [97]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总可比收入为2.67亿美元，较2019年同期增加2800万美元 [21] - 第三季度组合可比每间可售房收入（RevPAR）为211美元，比2019年高出8.7%，主要由房价较2019年上涨近18%推动 [21] - 其他收入较2019年增长27%，即450万美元；餐饮（F&B）收入比2019年高出超800万美元；宴会和团体总贡献较2019年增加近300万美元，增长超9% [21][22] - 酒店调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为8420万美元，比2019年第三季度高出近1200万美元；可比酒店调整后EBITDA利润率为31.6%，比2019年高出125个基点；调整后EBITDA为7630万美元，比2019年第三季度高出880万美元；每股运营资金（FFO）为0.28美元，比2019年第三季度高出近4% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 度假酒店 - 第三季度，即使过了夏季，度假酒店的RevPAR和总收入增长在9月较2019年比8月更高；预计第四季度度假和生活方式酒店收入较2019年增长超20% [9] - 豪华和生活方式度假酒店房价较2019年上涨36%，如宁静湾、基韦斯特玛格丽塔维尔和太浩湖登陆酒店等房价较2019年涨幅超70%；入住率比2019年低5个百分点 [25] 城市门户酒店 - 9月是疫情以来城市门户酒店组合收入和利润首次超过2019年同期；第三季度平均房价较2019年上涨5.2%，入住率提高至76.9%，比2019年低6.6个百分点；周三入住率从第二季度的77.4%增至第三季度的79.1%，多数城市酒店RevPAR超过2019年水平 [10][26][27] 团体业务 - 第三季度团体客房收入为4550万美元，比第二季度末增加500万美元，超出预期一倍；较2019年第三季度增长3.5%，房价高出近12%；预计第四季度团体客房收入也将超过2019年；全年团体客房收入预计超过2019年的90% [28] - 2023年已预订的团体客房收入从第二季度增加34%，超过9000万美元，房价较2019年高出近13% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 在纽约市的三家酒店，第三季度收入较2019年集体增长超17% [10] - 达拉斯沃思堡的沃辛顿酒店收入较2019年高出近17%，利润率扩大超600个基点 [11] - 波士顿海港威斯汀酒店和圣地亚哥市中心酒店均超过2019年第三季度的收入和利润 [11] - 截至9月，公司最大酒店芝加哥壮丽大道万豪酒店的EBITDA达到2019年同期的99% [12] - 旧金山的维赛罗徽章酒店在第三季度市场份额达172%，在TripAdvisor上排名第三 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是精心打造体验式度假村和城市生活方式酒店组合，超60%的酒店属于豪华度假村、生活方式度假村或城市生活方式类别；过去九次收购中，超三分之二是海滨度假村，且不受长期管理协议限制 [5] - 外部增长方面，近期收购的酒店2022年总体表现比承保预期高出超300万美元，预计这些酒店今年RevPAR较2019年增长39%（不包括非可比的劳德代尔堡海滩海岸酒店） [15] - 未来将专注于小型业主经营的酒店，已与潜在卖家建立多年关系，在理想的微观市场如索萨利托、德斯廷海滩和塞多纳等形成先发优势，目前跟踪约50个此类独特微观市场 [16] - 行业中，休闲酒店市场竞争激烈，广泛营销的大型休闲酒店项目受关注且定价高，公司难以参与，而专注的小型业主经营酒店领域相对有优势 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度是公司创纪录的季度，休闲、商务旅行和团体业务需求均超预期，消费者持续在旅游等体验上消费，预计2023年仍将如此；认为旅游行业处于黄金时代，未来前景光明 [3] - 公司独特的酒店组合和强大的资产负债表使其在行业中脱颖而出，有信心继续保持优势 [39] - 预计2022年全年酒店总收入和酒店调整后EBITDA将超过2019年；2023年积极的需求趋势将持续，尽管经济有所放缓，但公司仍能应对；第一季度因与受奥密克戎影响的2022年第一季度相比基数较低而受益，全年团体和商务旅行将从疫情抑制水平继续恢复 [33][37] 其他重要信息 - 第三季度公司对信贷安排进行了重组和扩展，12亿美元的信贷安排包括8亿美元定期贷款和4亿美元循环信贷额度，所得款项用于偿还到期债务；截至电话会议，4亿美元循环信贷额度未使用，还有未抵押资产；约52%的总债务为固定利率，公司拥有超6000万美元流动性，可用于股票回购或外部投资 [30][31] - 上季度恢复了每股0.03美元的季度普通股股息，根据当前应税收入内部预测，预计第四季度普通股股息总额将超过0.03美元，将在年底前确定并宣布 [32] - 飓风伊恩对公司建筑无重大损坏，仅景观有轻微损坏，9月业务中断损失略超50万美元 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何看待2023年RevPAR增长中入住率和房价增长的节奏？ - 公司认为全年各业务板块入住率仍落后，2023年第一季度因与受奥密克戎影响的2022年第一季度对比，团体和商务散客入住率有望提高；度假酒店可增加周中团体预订来提高入住率 [40][41] 问题2：整体房价是否还有增长空间？ - 10月度假村房价增长46%，城市门户酒店房价有个位数增长，公司认为进入新年在热门日期有定价权，房价仍有增长空间 [42] 问题3：休闲酒店收购市场的买家、融资和物业情况如何？ - 城市市场酒店出售较少，因杠杆和商务散客需求不确定性影响；休闲和度假村市场仍受投资者青睐，有大量资金可用于房地产收购，广泛营销的大型项目竞争激烈、定价高，公司专注5000万 - 1.5亿美元的业主经营资产，通过非公开市场交易获取更好收益 [44][45] 问题4：正在评估的收购项目的地点、规模，以及推进新收购的顾虑和评估方式？ - 公司持续关注高进入壁垒市场的休闲资产，规模一般在5000万 - 1.5亿美元；目前股票交易价格大幅折价，收购需有更高回报预期；理想市场如塞多纳、索萨利托、德斯廷海滩和杰克逊霍尔等 [49] 问题5：2018年团体客房夜数与2023年、2024年的对比情况？ - 管理层表示会后提供具体数据；2020年原本预计比2018年或2019年增长15%，当前数据多与2019年对比 [50][51] 问题6：未来团体预订线索情况，以及预订窗口何时延长？ - 团体业务当季和下一季预订强劲、价格良好；因酒店规模较小，预订窗口较短，但线索速度和价格不错；公司通过销售中心项目和提供额外体验来提高团体客户消费，即使房间夜数减少也有望推动收入增长 [52][53] 问题7：各业务板块入住率仍落后的原因，是有意为之还是受高房价影响？ - 公司为追求利润最大化，倾向于提高房价而非入住率；2023年第一季度因奥密克戎影响对比基数低，入住率有望提高；度假酒店可增加周中团体预订，商务散客业务有望在2023年恢复，团体业务趋势向好 [58][59][60] 问题8：为何2024年预订的房间夜数比2023年多？ - 这是从各市场会议和旅游局获取的数据，部分原因是2020 - 2021年原计划的活动推迟到后续年份，对公司而言是有利的市场布局 [63] 问题9：2023年和2024年公司酒店业务对比情况？ - 2024年预订量占比小，目前难以准确比较 [64] 问题10：未来一两年内有望提高EBITDA的前两三个项目有哪些？ - 公司将继续推进已完成的项目，如索诺玛小屋、韦尔豪华精选酒店和基韦斯特玛格丽塔维尔酒店等；2023年第一季度完成的转换项目如丹佛樱桃溪的克利奥酒店将在2023年体现更多效益；2023年上半年计划完成希尔顿伯灵顿酒店转换为Curio并引入名厨餐厅，年中对波士顿希尔顿酒店进行重新定位 [66][67] 问题11：客房外消费、餐饮活动方面的情况，是需求积压还是消费结构转变？ - 公司酒店适合企业组织活动，企业为员工提供更好体验，愿意在餐饮、活动等方面增加支出；公司努力提供此类体验并获得回报，通过创意方式提高客户消费，即使房间夜数减少，客房外收入和宴会收入仍高于2019年 [69][70][71] 问题12：城市活动的季节性是否有变化，2023年何时加速？ - 城市活动短期预订增多，因企业在疫情后急于组织员工活动，导致活动时间分布异常；预计2023年部分城市的城市活动数量将增加，活动时间分布可能更分散，但不同市场情况有差异 [73][74] 问题13：公司企业团体业务中科技行业占比，以及科技公司情况对特定酒店的影响？ - 公司高端业务中有一定科技行业客户，但影响主要取决于市场情况；旧金山和西雅图等市场受科技行业远程办公趋势影响，公司关注其长期需求趋势；同时，如索诺玛小屋酒店受益于科技公司团队活动需求，出现更多周中团体业务 [77][78][79] 问题14：随着国际旅行开放，是否担心休闲酒店需求受影响，为何目前影响不大？ - 去年夏季人们前往欧洲旅游未影响公司休闲酒店需求；目前国际游客未大量返回美国，亚洲因旅行限制入境游客少，欧洲入境游客也不多；未来国际游客比例变化可能带来积极影响 [82][83] 问题15：如果未来六个月进入衰退，四钻度假村和五星级度假村哪个表现更好？ - 度假村表现取决于能否开展团体业务，小型度假村在经济放缓时可通过增加周中团体和激励旅游培训等业务来调整收入结构，保持盈利能力和收入水平 [86][87] 问题16：去年12月最后一周业绩强劲，是否会对今年第四季度产生不利影响？ - 休闲旅游高峰需求期仍有定价权，消费者对热门度假地价格敏感度较低；公司更关注周中需求变化，预计高峰需求期价格仍有上涨空间 [89]

公司业务与战略 - 公司主要业务是在美国收购、拥有、资产管理和翻新高级酒店物业，酒店由第三方管理[138] - 公司战略是对北美城市和度假市场的优质酒店资产进行积极管理、审慎财务规划和合理资本配置，目标是通过股息和资本增值为股东带来长期回报[137] - 公司定期评估酒店组合，识别投资项目或出售非核心资产的机会，以提高组合质量，同时致力于保守的资本结构和良好的公司治理[139] 酒店资产情况 - 截至2022年9月30日，公司拥有34家高级酒店和度假村，共9567间客房，分布在北美23个不同市场[134] 关键指标与评估 - 公司评估财务状况和经营业绩的关键指标包括入住率、平均每日房价（ADR）、每间可售房收入（RevPAR）、息税折旧摊销前利润（EBITDA）等[140] - 公司使用EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDA、FFO和Adjusted FFO等非GAAP财务指标评估运营表现[207] - 公司对EBITDAre和FFO进行调整，排除非现金租赁费用、会计原则变更累计影响等项目，以评估持续经营业绩[214,217,218] 收入情况 - 2022年前九个月，客房收入约占公司总收入的68%，由入住率、ADR和客房供应决定[141] - 2022年第三季度总营收为2.682亿美元，较2021年同期的1.795亿美元增长49.4%，增加了8870万美元[153] - 2022年第三季度客房收入为1.85亿美元，较2021年同期的1.287亿美元增长43.7%，增加了5630万美元，其中2021/2022年收购酒店贡献1480万美元[153][154] - 2022年第三季度餐饮收入为6190万美元，较2021年同期的3650万美元增长69.6%，增加了2540万美元，其中2021/2022年收购酒店贡献440万美元[153][156] - 2022年第三季度其他收入为2130万美元，较2021年同期的1430万美元增长49.0%，增加了700万美元，其中2021/2022年收购酒店贡献280万美元[153][157] - 2022年前三季度总营收从3.772亿美元增至7.465亿美元，增幅97.9%，其中客房、餐饮和其他收入分别增长91.7%、131.7%和71.4%[166] 运营指标情况 - 公司的ADR、入住率和RevPAR受宏观经济因素和酒店全球品牌成功与否的影响[142] - 2022年前九个月，由于疫苗接种、政府限制解除和休闲旅游需求增加，住宿需求显著改善，度假酒店入住率达到或超过疫情前水平，城市酒店需求持续增加[146] - 2022年第三季度酒店入住率为75.0%，较2021年同期的65.2%增长9.8%；平均每日房价为280.40美元，较2021年同期的249.34美元增长12.5%；每间可售房收入为210.18美元，较2021年同期的162.66美元增长29.2%[156] - 公司旗下酒店共9567间客房，整体入住率为68.6%，平均每日房价为285.89美元，每间可售房收入为196.23美元，较2021年增长66.9%[150] - 2022年前三季度酒店入住率从48.2%提升至68.6%，ADR从243.88美元涨至285.89美元，RevPAR从117.57美元增至196.23美元[169] 费用情况 - 2022年第三季度酒店运营费用为1.859亿美元，较2021年同期的1.349亿美元增长37.8%，增加了5100万美元，其中2021/2022年收购酒店贡献1630万美元[159] - 2022年第三季度折旧和摊销费用较2021年同期增加150万美元，增长5.9%，主要因2021/2022年收购酒店[160] - 2022年第三季度公司费用为750万美元，较2021年同期的830万美元下降9.6%，减少了80万美元，主要因员工薪酬减少[161] - 2022年前三季度酒店运营费用从3.117亿美元增至5.149亿美元，增幅65.2%，主要因入住率上升和相关运营成本增加[172] - 2022年前三季度折旧和摊销费用增加390万美元，增幅5.0%，主要源于2021 - 2022年的收购[173] - 2022年前三季度公司记录了280万美元的无形资产减值损失，2021年为1.267亿美元[174] - 2022年前三季度公司的企业费用从2380万美元降至2230万美元，降幅6.4%，主要因补偿费用的冲回[175] - 2022年前三季度公司确认了50万美元的业务中断保险收入，2021年无此项收入[176] - 2022年前三季度利息费用从2920万美元降至2290万美元，降幅21.6%，主要与利率互换的市值计价有关[177] 债务与融资情况 - 2022年9月27日，公司对高级无担保信贷安排和无担保定期贷款进行再融资，确认了970万美元的债务提前清偿损失[179] - 截至2022年9月30日，公司有420万美元被存入现金陷阱账户，但预计不会影响短期流动性需求[181] - 截至2022年9月30日，公司有14亿美元未偿还债务，加权平均利率4.26%，加权平均到期日约3.2年[186] - 2021年8月董事会批准最高2亿美元的“按市价”股权发行计划，尚未出售任何股份[188] - 2022年9月29日董事会批准最高2亿美元的股票回购计划，截至9月30日后回购160万股，总价1230万美元[189] - 2022年9月27日签订修订信贷协议，提供4亿美元高级无抵押循环信贷额度和总计8亿美元的定期贷款额度[192] - 截至2022年9月30日，公司有3.139亿美元不受限制现金、4600万美元受限现金，高级无抵押信贷额度无未偿还借款[196] - 2022年前九个月，经营活动提供净现金1.58亿美元，投资活动使用净现金1.498亿美元，融资活动提供净现金2.761亿美元[197][198][199] - 截至2022年9月30日，公司未偿还债务面值为14亿美元，其中8.42亿美元为浮动利率债务，若浮动利率债务市场利率波动100个基点，利息费用每年将增减840万美元[236] - 公司签订利率互换协议，将5000万美元无担保定期贷款的伦敦银行同业拆借利率固定在2.41%，将1.75亿美元无担保定期贷款的伦敦银行同业拆借利率固定在1.70%[237] - 截至2022年9月30日，公司未偿还债务面值为14亿美元，其中8.422亿美元为浮动利率债务[236] - 若公司浮动利率债务的市场利率波动100个基点，利息费用每年将增减840万美元[236] - 公司签订利率互换协议，将5000万美元无担保定期贷款的LIBOR固定在2.41%，将1.75亿美元无担保定期贷款的LIBOR固定在1.70%[237] 财务业绩情况 - 2022年第三季度美国公认会计准则净收入为2.86亿美元，2021年同期亏损177.1万美元；2022年前九个月净收入为9131.6万美元，2021年同期亏损1.92亿美元[219,223] - 2022年第三季度EBITDA为6499.2万美元，2021年同期为3620.7万美元；2022年前九个月EBITDA为1.96亿美元，2021年同期亏损8456.9万美元[219] - 2022年第三季度调整后EBITDA为7625.2万美元，2021年同期为3891.6万美元；2022年前九个月调整后EBITDA为2.13亿美元，2021年同期为4914.5万美元[219] - 2022年第三季度FFO为5560.8万美元，2021年同期为2156.9万美元；2022年前九个月FFO为1.75亿美元，2021年同期为1203.4万美元[223] - 2022年第三季度调整后FFO为6063.4万美元，2021年同期为2090.5万美元；2022年前九个月调整后FFO为1.68亿美元，2021年同期为720.1万美元[223] 投资与资金安排 - 2022年公司预计在必要资本改进和转型项目上花费约1亿美元，前九个月已投资约4460万美元[206] - 2022年公司已向普通股股东支付每股0.03美元股息，向A类优先股股东每季度支付每股0.515625美元股息[204] - 截至2022年9月30日，公司已为资本项目在物业改进基金中预留3110万美元[205] 新冠疫情影响 - 2021年9月30日止的三个月和九个月内，有四家酒店（其中一家于2021年6月30日出售）曾暂停运营，2022年9月30日止的三个月和九个月内，所有酒店均正常营业[147] - 新冠疫情预计将在2022年剩余时间继续影响公司的经营业绩、财务状况和现金流，商务旅行和大型会议能否恢复到疫情前水平仍存在重大不确定性[147] LIBOR替代影响 - 多数LIBOR设定预计在2023年6月30日后停止发布，公司相关LIBOR设定届时也将停止发布或不再具有代表性[238][239] - 美国替代参考利率委员会推荐有担保隔夜融资利率（SOFR）加推荐利差调整作为美元LIBOR的首选替代方案[238] - LIBOR与SOFR存在显著差异，LIBOR是无担保贷款利率，SOFR是有担保利率，且SOFR是隔夜利率，LIBOR反映不同期限的定期利率[238] - 公司与LIBOR挂钩的借款需在LIBOR停止发布后转换为替代利率，转换过程可能存在风险，如价值转移等[239] - 部分与LIBOR挂钩的工具向替代利率过渡可能具有挑战性，需与各交易对手进行大量协商[239] - 若公司与LIBOR挂钩的合同转换为SOFR，可能导致利息成本高于LIBOR仍可用的情况[240] - 由于不确定哪些利率将取代LIBOR，目前无法预测LIBOR停用对公司借款成本的影响程度[240] 通胀影响 - 酒店经营者可每日调整房价以应对通胀，但竞争压力等因素可能限制提价，通胀还会影响公司费用和资本改进成本[231]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度公司多项业绩指标创历史新高，包括每间可售房收入（RevPAR）、总收入、酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）和资金运营现金流（FFO） [10] - 截至目前，公司已恢复超过94%的2019年同期每股FFO，第二季度每股FFO比2019年第二季度高出12%以上 [10] - 6月总收入较2019年增长超10%，基于当前需求趋势，公司上调全年业绩预期，预计2022年全年总收入和酒店层面EBITDA将超过2019年同期水平 [11] - 第二季度公司总可比收入为2.79亿美元，较上年同期增加1.32亿美元；可比RevPAR为223美元，比2019年高6.9%，主要受房价较2019年上涨近18%驱动；入住率仍比2019年低750个基点，但较第一季度的1600个基点差距有显著改善 [27] - 同店调整后EBITDA利润率为36.1%，比2019年高出182个基点；其他收入较2019年增长近17%（300万美元）；餐饮收入比2019年高出近400万美元 [28] - 酒店调整后EBITDA为1.01亿美元，比2019年第二季度高出近1200万美元；调整后EBITDA为9200万美元，较2019年实现两位数增长；每股FFO为0.36美元，比2019年第二季度高出12.5% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 度假酒店业务 - 度假酒店是公司最活跃的业务板块，许多度假酒店业绩创新高，房价较2021年上涨9.3%，较2019年上涨近50%；入住率仍比2019年低3.2个百分点，未来提升空间大 [30] - 公司近期在佛罗里达收购的三家度假酒店表现出色，可比房价增长率从亨德森公园酒店的42%到亨德森海滩度假村的84%不等；玛格丽塔维尔酒店总营收较2019年增长95%，是美国评分最高的玛格丽塔维尔酒店 [31] 城市酒店业务 - 第二季度城市酒店表现强劲，平均房价较2019年高2.4%，较第一季度环比改善近500个基点；入住率环比增加24个百分点至75.3%；6月周中入住率达81%，商务旅行恢复超预期；商务散客入住率持续稳步恢复，从疫情前水平的25%提升至第二季度的约50%；部分城市酒店RevPAR超过2019年水平，如纽约市的三家酒店、丹佛的两家酒店和芝加哥的豪华精选酒店 [32] 团体业务 - 团体需求强劲，2022年全年团体客房收入展望较第一季度末增加2200万美元，其中超85%的增量收入预订在第三和第四季度，目前已与2019年团体客房收入持平；预订窗口仍较短，但也有长期业务回归大型酒店；第二季度产生了价值310万美元的团体预订线索，较第一季度环比增长10%，创历史新高，预计将达到2019年团体收入水平的近90% [34][36] 商务散客业务 - 第二季度商务散客收入大幅回升，房价较2019年高出18美元，收入达到2019年的88%（第一季度为70%）；年初至今商务散客收入仍比2019年低近2000万美元，随着更多雇主让员工恢复出差，2023年增长潜力大 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去12个月，公司酒店组合从竞争酒店手中夺取了340个基点的RevPAR市场份额；第二季度总RevPAR较2019年增长7.2%，较去年同期增长89.3% [12] - 2022年第三和第四季度，酒店组合的RevPAR预订情况较2019年处于中高个位数增长；平均每日房价（ADR）预订较2021年增长低两位数；未来12个月，RevPAR预订较上年增长21%，房价和入住率涨幅各占一半，度假酒店ADR较2019年保持较高溢价 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司提前调整酒店组合，向生活方式和度假酒店转型，以充分受益于旅游市场趋势，预计未来几年凭借独特的度假胜地和城市酒店组合实现业绩超越同行 [9] - 公司资产运营团队与运营商紧密合作，实施销售策略、开拓新收入来源、采用新劳动力模式和成本控制计划，并招聘和留住酒店管理人员，以实现卓越业绩；公司高比例的短期管理协议为发挥资产管理专业优势奠定基础 [22] - 公司内部增长举措成效显著，去年完成三家酒店的重新定位，年初至今这三家酒店RevPAR大幅增长，较2019年新增调整后EBITDA 920万美元，预计2022年全年新增EBITDA超1500万美元，现金回报率达13%；今年初又完成两家酒店的重新定位，还有多个项目在筹备中，公司实施的增值管理和品牌转换项目数量超过其他全服务型酒店房地产投资信托基金（REIT） [24][25] - 公司在外部增长方面积极布局，过去一年完成约3.3亿美元的酒店收购，包括4月收购的金普顿劳德代尔堡海滩度假村；公司虽有大量资金用于未来收购，但会保持谨慎，如本季度因估值问题终止对一家西海岸精品度假村的收购 [45][46] - 公司认为度假酒店是长期赢家，预计酒店组合利润率将稳定在比之前峰值高出200个基点以上的水平，年初至今可比利润率已比2019年高出184个基点 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前处于旅游黄金时代，消费者支出从耐用品转向旅游和外出就餐等体验式消费，旅游需求强劲，公司将受益于被压抑的需求以及疫情前开始的强劲长期增长的恢复和加速 [7] - 旅游市场的长期增长受多种因素驱动，包括前所未有的消费者储蓄、对体验的偏好、多代同游、千禧一代的旅游热情、婴儿潮一代的旅游需求以及分散的混合劳动力模式带来的休闲旅行和小型会议增加 [8] - 公司对旅游市场前景持乐观态度，预计2022年全年可比酒店总收入和调整后EBITDA将超过2019年水平，且有潜力创造新的利润率高点；度假酒店需求持续创新高，城市酒店的团体和商务散客需求回升，将推动酒店组合的复苏 [41][42] 其他重要信息 - 公司本月已解除所有契约限制，预计将节省约100个基点的定期贷款和循环信贷余额成本；预计2022年全年利息支出（包括掉期收益）约为5100 - 5200万美元；基于强大的流动性和资产负债表，公司估计有超过3亿美元的资金用于收购，但会谨慎进行资本配置，关注当前债务市场变化带来的市场错位机会 [39] - 鉴于公司业绩表现强劲，董事会已恢复公司股息，将先按每股0.03美元支付季度股息，并根据2022年应税收入预测支付特别股息 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：下半年度假村能否维持相对于2019年的利润率提升水平？ - 利润率会因季节而异，在旺季有望实现类似的利润率提升，淡季则较难推动利润率增长；预计度假村今年的EBITDA将比2019年高出约30% [49] 问题2：能否提供第四季度特别股息的具体范围？ - 目前暂不提供全年股息指引，但今年公司应税收入将超过优先股股息；第三季度每股支付0.03美元股息，第四季度股息（包括季度股息和特别股息）可能超过该金额 [50] 问题3：请重复关于今年利率掉期的说明？ - 2022年全年利息支出指引（5100 - 5200万美元）仅为现金利息，不包括利率掉期的按市值计价调整；年初至今，掉期调整使利息支出减少约1000万美元，该调整不纳入调整后FFO的计算；第二季度现金利息支出为970万美元，扣除掉期调整的270万美元收益后约为1250万美元，全年预计约为5000万美元，因预计下半年利率略高于上半年，所以给出5100 - 5200万美元的指引 [51][52] 问题4：下半年面临哪些宏观或行业特定风险，可能影响公司业绩超出或未达预期？ - 团体业务风险较低，外部消费支出超预期；商务散客业务表现强劲，有望持续改善；度假村业务需关注9月和10月的表现，虽有良好的休闲预订，但需确保实际入住率 [54][55] 问题5：休闲业务的风险主要在需求端还是价格端？ - 按业务板块划分，风险可能来自团体、商务散客和休闲价格 [56] 问题6：请介绍Justin的专业技能和在公司看到的机会？ - Justin从房地产领域进入该职位，带来不同视角；他的主要目标是为34家酒店制定业务计划，提升其未来3 - 5年的价值，同时有助于优化投资组合和资本配置 [58] 问题7：公司预计下半年酒店收入和EBITDA表现如何？ - 7月业绩超预期，RevPAR增长11%，城市酒店外部消费开始对盈利做出贡献；虽难以准确预测，但基于当前趋势，下半年业绩可能好于现有预测，公司有信心全年业绩超过2019年 [62][63] 问题8：商务散客收入今年能达到什么水平，何时能恢复到2019年水平？ - 2023年商务散客收入有望恢复到100%，但具体情况受宏观趋势影响；预计劳动节后商务旅行将更接近正常水平，但难以确定完全恢复的时间；商务旅行模式将有所变化，小型团体业务需加速增长 [64][65] 问题9：对西海岸精品酒店评估后放弃收购的原因是什么，是否意味着对度假村投资更谨慎？ - 放弃收购是因为尽职调查发现酒店扩建能力受限，并非估值问题；公司仍认为度假村是长期赢家，是风险调整后较好的投资领域 [67][68][71] 问题10：鉴于芝加哥和波士顿等市场的复苏，是否应保留这些市场的团体酒店？ - 公司正在积极讨论该问题，认为上市酒店REIT的最佳资产组合比例可能是度假村和城市酒店各占50%；公司可能会出售城市资产以开展生活方式相关业务，但需考虑债务市场情况，若秋季和明年年初债务市场改善，可能会考虑出售至少一项资产 [73][74] 问题11：度假村市场是否面临成本大幅上升的风险，是否比需求突然下降的风险更大？ - 大城市的税收风险相对较小，且资产增值可部分抵消；劳动力市场虽仍有挑战，但度假村市场就业池更灵活；度假村有更多收入来源，如增加酒吧、零售店铺、提供更多便利设施并收取费用等，有助于提高利润率和应对成本上升 [76][77][79] 问题12：公司在收购方面是否仍专注于度假村，是否会考虑城市酒店？ - 公司内部收购管道中度假村和城市酒店各占一半；城市酒店收购需价格合理，典型的城市酒店资产约200间客房，有优质餐厅，管理团队可用，约一半为软品牌，一半为独立品牌 [81] 问题13：是否观察到商务旅行正常化导致周末休闲旅游需求减少的情况，度假村明年能否实现RevPAR正增长？ - 公司城市市场的休闲需求在长周末表现良好，不同度假村市场情况有所差异，需在劳动节后进一步观察；度假村明年有望实现RevPAR正增长，公司重新定位的度假村将受益，且美国休闲需求将维持在较高水平 [84][85][87] 问题14：能否提供关于全年FFO每股收益的更多信息？ - 公司未提供FFO每股收益指引，但可通过新闻稿中提供的2019年可比酒店调整后EBITDA数据，扣除现金利息支出（5100 - 5200万美元）、一般及行政费用和所得税费用，大致推算FFO数据 [89][90] 问题15：第二季度可比酒店组合运营费用较2019年增长4%，而入住率低9%，请分析不同费用类别情况以及随着入住率增长费用的变化趋势？ - 费用结构受业务组合影响，城市酒店入住率增加，餐厅收入创纪录但利润率为25%，宴会业务仍低于2019年水平且利润率为50%，导致费用数据季度间有所不同；工资增长为中个位数，食品成本因餐厅业务增加增长15% - 19%；预计全年总费用增长3% - 3.5%，体现了资产管理团队与运营商的合作成效 [93][94] 问题16：请详细阐述公司对休闲旅游长期结构性变化的看法？ - 旅游淡季不再明显，核心度假市场旺季延长；城市市场中，人们更倾向于选择特色酒店，且旅行灵活性增加，出现更多混合旅行模式；美国约有4100万个家庭每年可增加一晚酒店住宿，而度假村供应有限，因此公司认为应在度假市场和城市市场都关注如何吸引休闲旅客，以实现业绩超越 [96][97][98] 问题17：如何看待劳德代尔堡市场，是否会考虑将潜在资产出售所得资金投入迈阿密、劳德代尔堡或圣地亚哥等兼具城市和度假属性的市场？ - 芝加哥的The Gwen酒店符合公司战略，表现出色；劳德代尔堡的威斯汀酒店通过打造特色餐厅和独特度假体验提升竞争力；芝加哥万豪酒店虽成功但可能不符合长期战略；公司认为圣地亚哥、迈阿密、奥斯汀等市场兼具休闲和商务旅行需求，更受关注 [102][103][105]

公司资产与布局 - 截至2022年6月30日，公司拥有34家高级酒店和度假村，共9567间客房，分布在北美23个不同市场[132] 公司战略与目标 - 公司战略是对北美城市和度假市场的优质酒店资产进行积极管理、审慎财务规划和合理资本配置，目标是通过股息和资本增值为股东带来长期回报[135] 财务评估指标 - 公司使用入住率、平均每日房价（ADR）、每间可售房收入（RevPAR）、息税折旧摊销前利润（EBITDA）等指标评估财务状况和经营业绩[138] - 公司使用EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDA、FFO和Adjusted FFO等非GAAP财务指标评估酒店业绩，但这些指标有局限性，应结合GAAP指标使用[206][207][208] - EBITDA是指净收入排除利息费用、所得税和折旧摊销，EBITDAre按Nareit指南计算，FFO是指净收入排除物业销售损益和减值损失并加上房地产相关折旧摊销[209][211] - 公司调整EBITDAre和FFO以评估业绩，调整项目包括非现金租赁费用、会计原则变更累积影响等，计算Adjusted FFO还需排除利率互换未实现公允价值调整[214][215] 市场需求与运营情况 - 2022年上半年，由于疫苗接种、政府限制解除和休闲旅游需求增加，公司酒店需求显著改善，度假酒店入住率达到或超过疫情前水平，城市酒店需求持续增加[144] - 2021年6月30日止的三个月和六个月内，有四家酒店（其中一家于2021年6月30日出售）曾暂停运营，2022年6月30日止的三个月和六个月内，所有酒店均正常营业[145] 收入构成与影响因素 - 2022年上半年，客房收入约占公司总收入的68%，由入住率、ADR和客房供应决定[139] - 公司ADR、入住率和RevPAR表现受宏观经济因素和酒店全球品牌成功与否的影响[140] 疫情影响 - 新冠疫情对公司运营和财务结果产生重大负面影响，预计2022年剩余时间仍将产生负面影响，业务旅行和大型会议能否恢复到疫情前水平存在不确定性[145] 资产组合管理 - 公司定期评估酒店组合，识别投资项目或出售非核心资产的机会，以提高组合质量[137] 资本结构与规划 - 公司致力于保守的资本结构和审慎的杠杆率，定期评估资本的可得性和成本，以实现股东价值最大化和企业风险最小化[137] 营收情况 - 2022年第二季度总营收为2.814亿美元，较2021年同期的1.248亿美元增长1.566亿美元，增幅125.5%[152] - 2022年第二季度客房收入为1.93亿美元，较2021年同期的8690万美元增长1.061亿美元，增幅122.1%[152] - 2022年第二季度餐饮收入为6860万美元，较2021年同期的2560万美元增长4300万美元，增幅168.0%[152] - 2022年第二季度其他收入为1980万美元，较2021年同期的1230万美元增长750万美元，增幅61.0%[152] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月总营收分别为4.782亿美元和1.977亿美元，增长1.805亿美元，增幅141.9%[165] 运营指标对比 - 2022年第二季度酒店入住率为74.8%，较2021年同期的49.2%增长25.6个百分点[155] - 2022年第二季度平均每日房价为296.83美元，较2021年同期的241.13美元增长23.1%[155] - 2022年第二季度每间可售房收入为222.02美元，较2021年同期的118.62美元增长87.2%[155] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月入住率分别为65.4%和39.5%，增长25.9%；ADR分别为289.12美元和239.27美元，增长20.8%；RevPAR分别为189.09美元和94.52美元，增长100.1%[168] 费用情况 - 2022年第二季度酒店运营费用为1.816亿美元，较2021年同期的9890万美元增长8270万美元，增幅83.6%[158] - 2022年第二季度折旧和摊销费用较2021年同期增加270万美元，增幅10.9%[159] - 2022年第二季度公司费用为870万美元，较2021年同期的830万美元增加40万美元，增幅4.8%[161] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月利息支出分别为970万美元和1070万美元，减少主要与利率互换的按市值计价有关[162] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月酒店运营费用分别为3.29亿美元和1.768亿美元，增长1.522亿美元，增幅86.1%[171] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月折旧和摊销费用增长240万美元，增幅4.6%，主要由于2021/2022年的收购[172] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月分别记录减值损失280万美元和1.267亿美元[173] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月公司费用分别为1480万美元和1540万美元，减少70万美元，降幅3.9%[174] - 2022年截至6月30日的六个月确认业务中断保险收入50万美元，2021年同期无此项收入[175] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月利息支出分别为1380万美元和1920万美元，减少主要与利率互换的按市值计价有关[176] 债务情况 - 截至2022年6月30日，公司有12亿美元未偿还债务，加权平均利率4.20%，加权平均到期日约2.2年[185] - 公司有4亿美元高级无抵押信贷安排将于2023年7月到期，3.5亿美元无抵押定期贷款将于2024年7月到期，5000万美元无抵押定期贷款将于2023年10月到期，截至2022年6月30日，高级无抵押信贷安排有2亿美元未偿还借款，之后偿还了2500万美元[189] - 截至2022年6月30日，公司未偿还债务面值为12亿美元，其中4.177亿美元为可变利率债务。若可变利率债务市场利率波动100个基点，每年利息费用将增减420万美元[230] 现金情况 - 截至2022年6月30日，公司有7170万美元无限制现金、4240万美元受限现金和2亿美元高级无抵押信贷安排未偿还借款[191] - 2022年上半年，公司经营活动提供的净现金为7550万美元，投资活动使用的净现金为1.332亿美元，融资活动提供的净现金为9630万美元[192][193][194] - 公司预计2022年剩余时间主要现金来源为酒店运营净现金流和高级无抵押信贷安排提款，主要现金用途为偿债、资本支出、潜在酒店收购等[196] 股息分配 - 公司董事会于2022年8月2日宣布向9月30日登记在册股东支付每股0.03美元季度普通股股息，2022年已向A类优先股股东支付每股0.515625美元股息[199][200] 资本项目与投资 - 截至2022年6月30日，公司已为资本项目在物业改善基金中预留2850万美元[201] - 2022年公司预计在必要资本改善和少数转型项目上花费约1亿美元，上半年已在酒店资本改善上投资约2800万美元[202][205] 利润情况 - 2022年第二季度净利润为52701美元，2021年同期亏损19119美元；2022年上半年净利润为62761美元，2021年同期亏损190686美元[216] - 2022年第二季度EBITDA为90456美元，2021年同期为13732美元；2022年上半年EBITDA为131236美元，2021年同期亏损120776美元[216] - 2022年第二季度调整后EBITDA为91999美元，2021年同期为19800美元；2022年上半年调整后EBITDA为136907美元，2021年同期为10229美元[216] 利率互换与LIBOR转换 - 2019年公司签订利率互换协议，为5000万美元无担保定期贷款将LIBOR固定在2.41%直至到期，为3.5亿美元无担保定期贷款中的1.75亿美元将LIBOR固定在1.70%直至到期[231] - 多数LIBOR设置预计在2023年6月30日后停止发布，公司与LIBOR挂钩的合同需转换为替代利率，转换可能带来风险和价值转移[232][233] - 若与LIBOR挂钩的合同转换为SOFR，可能导致利息成本高于LIBOR可用时的情况，目前无法预测LIBOR终止对借款成本的影响程度[234] - 公司与LIBOR挂钩的合约包括浮动利率债务和利率互换合约[233] - 公司预计所有相关的LIBOR设置在2023年6月30日后将停止发布或不再具有代表性[233] - 超过该日期的基于LIBOR的借款需转换为替代利率[233] - 向SOFR或其他替代浮动利率转换合约可能产生风险，包括价值转移[233] - 与LIBOR挂钩的贷款、证券或衍生工具的价值可能受影响[233] - 部分工具向替代利率转换的方法可能具有挑战性，需与交易对手大量协商[233] - LIBOR停用不影响公司借款或维持未偿还借款及互换的能力[234] - 若与LIBOR挂钩的合约转换为SOFR，利率成本可能高于LIBOR仍可用时[234] - 贷款人可能选择与SOFR类似或导致公司利息成本更高的替代利率[234] - 由于不确定哪些利率将取代LIBOR，尚无法预测LIBOR停用对借款成本的影响程度[234] 资产处理与减值审查 - 公司投资酒店物业等按资产收购处理，按相对公允价值记录，无形资产按直线法在相关协议剩余不可撤销期限内摊销[222][223] - 公司会在特定事件或情况表明酒店物业账面价值可能无法收回时进行减值审查[224] 通胀影响 - 酒店经营者一般可每日调整房价以反映通胀影响，但竞争压力等因素可能限制提价，通胀还会影响公司费用和资本改进成本[225]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收1.97亿美元，酒店调整后EBITDA为5100万美元，可比酒店调整后EBITDA利润率比2019年高出122个基点 [18] - 扣除1月，本季度利润率较2019年提高384个基点 [18] - 第一季度末总流动性超3.5亿美元，循环信贷额度未动用额度为2亿美元，包括资产置换能力，总潜在收购能力达6.5亿美元 [19] - 预计2022年全年酒店总营收将达到或超过2019年水平，酒店调整后EBITDA将在未来12个月内超过2019年水平 [29][31] - 预计2022年将有应税收入，并于第三季度开始恢复普通股季度股息 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 城市酒店 - 2022年第一季度可比城市酒店收入8200万美元，较2021年增加6000万美元，但仍比2019年低3400万美元 [20] - 第一季度城市酒店EBITDA利润率为7%，1月为 - 32%，3月升至24%，与2019年相差350个基点 [20][21] - 预计城市酒店最终利润率将超过疫情前水平 [21] 度假村 - 2022年第一季度可比度假村收入1.15亿美元，RevPAR比2019年高31%，酒店调整后EBITDA利润率接近40% [25] - 未来12个月度假村预订入住率同比增长12%，房价上涨19%；未来90天入住率同比增长32%，房价上涨15% [27] 商务旅行 - 第一季度商务旅行指标稳步改善，周三入住率从1月的36%升至4月的78% [23] 团体业务 - 第一季度有超1.6万个团体线索，涉及280万间夜业务，比疫情前同期多36%，间夜数环比增长40% [24] - 预计全年团体间夜数将恢复到2019年的85%，剩余时间团体房价较2019年上涨5.5%，2023年再涨6% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 与2019年相比，第一季度公司酒店从竞争酒店手中夺取280个基点的市场份额 [7] - 2 - 3月总收入比2018年同期高2.5%，酒店调整后EBITDA比2019年增长16.2% [7] - 4月总RevPAR比2019年同期增长4.2% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重新定位的布局适合即将到来的增长周期，有多个ROI重新定位项目已完成或在进行中，超90%酒店为短期管理协议，还有一系列有潜力的交易项目 [11] - 考虑对Orchards Sedona、伯灵顿酒店等进行重新定位、升级或转换，预计每年可增加约800万美元稳定EBITDA [32] - 4月收购Kimpton Fort Lauderdale Beach Resort，预计该度假村收益率稳定在8%以上，还有资金用于未来收购，正在洽谈一个西海岸精品度假村项目 [33] - 行业中部分同行承诺在未来实现利润率扩张，而公司已通过度假村组合利润率的提升证明了部分成果，预计2022年度假村利润率较2019年提高400 - 450个基点 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管1月受Omicron影响，但近期旅游需求反弹超预期，预计2022年全年投资组合总营收将超过2019年，未来12个月酒店调整后EBITDA将超2019年水平 [6] - 各需求板块趋势比上次财报电话会议预期更强，度假村将继续表现出色，团体业务有望在未来几年创新高，商务旅行恢复还需时间且因城市而异 [9][10] - 公司对未来前景持积极态度，认为凭借独特投资组合、正确战略和资产负债表，能够在2022年及未来脱颖而出 [34] 其他重要信息 - 公司完成三项重新定位项目，第一季度这三家酒店RevPAR分别比2019年同月高出22.7%、22.6%和82.7%，预计全年比2019年增加超1500万美元利润 [15][16] - 对多数万豪管理协议进行重组和转换，预计2022年激励管理费用比2019年减少400万美元，即减少80% [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年营收达到或超过2019年的情况下，度假村和城市酒店的营收分别是多少？ - 预计度假村资产营收约4.5亿美元，比2019年多约1亿美元；城市资产营收约4.8亿美元，比2019年低约1亿美元 [36] 问题: 投资者担心度假村市场今年达到顶峰，公司如何看待？ - 第二季度数据较2019年加速增长，看到很多原本被阻挡的度假需求提前预订且价格更高，对今年剩余时间和2023年有信心 [37] 问题: 公司对交易市场中交易规模和价格受利率环境影响的看法？ - 公司关注无杠杆收益率，交易管道中的项目规模通常在5000万 - 1.5亿美元之间；目前未看到价格受利率影响，市场需求未减弱，酒店被视为房地产领域的通胀对冲资产 [40][41] 问题: 公司是否完成酒店运营模式重组以达到利润率预期？ - 5000美元遣散费与CEO离职有关，并非酒店层面；在物业层面已大幅永久减少管理岗位，预计员工总数永久减少10%，部分大酒店减少40%，有助于提高稳定利润率 [42] 问题: 200 - 300个基点的利润率扩张中，高房价和成本控制及运营效率提升各占多少？ - 更多度假村有助于长期利润扩张，高效劳动力模型是行业普遍现象，已完成的重新定位项目带来更高房价，90%酒店无长期管理合同避免激励管理费影响，这些因素共同推动利润率提升 [44][45] 问题: 4月周三入住率达78%，距离稳定水平还有多少提升空间，周三ADR是否会受限？ - 更多团体预订对城市资产周三入住率有利，新兴混合工作环境使科技公司小团队在度假村的周三业务增加，预计周三入住率将稳定在更高水平 [47][48] 问题: 酒店集群的协同效应如何量化？ - 收购Kimpton Fort Lauderdale时引入相同管理公司，预计有20 - 30万美元协同效应和成本节约，公司会更多关注协同交易 [49] 问题: Margaretville转换项目进展如何，非客房业务和利润率情况怎样？ - 该项目远超预期，RevPAR比2019年高出超80%，F&B收入类似，预计2022年比预期多赚数百万美元，NAV增长近100%，F&B收入有望达到2019年的三倍 [51][52][53] 问题: 第二季度城市市场商务旅行恢复情况，不同地区是否有差异？ - 周三入住率稳步增长，各酒店表现良好，BT贡献强劲；纽约4月数据高于2019年，波士顿团体业务超预期，芝加哥团体和高端咨询业务表现好，旧金山酒店市场份额增加但恢复滞后，DC近期表现强劲，预计第二季度城市投资组合将加速增长 [55][56][58] 问题: 对城市团体业务的积极评价是否改变缩小城市大型团体酒店敞口的战略？ - 公司仍倾向于中型和小型、更注重休闲体验的酒店，但城市团体酒店在未来1 - 2年有机会，可能在未来24个月内变现部分资产，目前多元化投资组合有优势 [61] 问题: 公司对商务旅行长期前景的看法？ - 商务旅行正在恢复，但预订窗口短，有部分业务会被取代，也有部分会回归正常，还有新业务模式出现；预计最终会恢复到疫情前水平，但时间不确定 [63][64] 问题: Henderson Beach Resort第一季度AUC为44%的原因？ - 该度假村位于佛罗里达北部，冬季较冷，有季节性因素；预计2022年首个完整财年NOI收益率约8.5%，第二季度AUC将达80% - 90% [66] 问题: 3、4月业务中商务旅行、休闲和团体业务占比，以及各板块全年发展趋势？ - 第一季度度假村收入占60%，城市酒店占40%，第二季度将反转；公司会在后续幻灯片中披露业务组合变化情况；预计团体业务全年间夜数达到2019年的85%，目前进展良好，各板块与2019年相比逐季加速增长 [68][70][71]

公司资产与布局 - 截至2022年3月31日，公司拥有33家高级酒店和度假村，共9454间客房，分布在北美23个不同市场[130] 公司战略与目标 - 公司战略是对北美城市和度假市场的优质酒店资产进行积极管理、审慎财务规划和合理资本配置，目标是通过股息和资本增值实现长期股东回报超越同行[133] 财务评估指标 - 公司使用入住率、平均每日房价（ADR）、每间可售房收入（RevPAR）、息税折旧摊销前利润（EBITDA）等指标评估财务状况和经营业绩[136] - 公司使用EBITDA、EBITDAre等非GAAP财务指标评估酒店业绩，但这些指标有局限性[189][190] 收入结构与占比 - 2022年第一季度末三个月，客房收入约占公司总收入的67%[137] 酒店运营情况 - 2021年第一季度末三个月有3家酒店暂停运营，2022年第一季度末三个月所有酒店均开放[141] - 2022年第一季度初新冠病例数因奥密克戎变种增加，但季度后半段迅速下降，休闲酒店需求在2021年和2022年有所改善，其他酒店需求仍处于历史低位[142] - 公司预计2022年业务旅行有强劲复苏迹象，但未来复苏速度和商务旅行及大型会议能否恢复到疫情前水平仍存在重大不确定性[143] - 2022年第一季度所有酒店全季度开放，而2021年第一季度有三家酒店部分或全部时间暂停运营[148] 财务数据对比 - 2022年第一季度总营收为1.968亿美元，较2021年同期的7290万美元增长170%，增加了1.239亿美元[150] - 2022年第一季度入住率为55.8%，较2021年同期的29.6%增长26.2%；平均每日房价为278.57美元，较2021年同期增长18%；每间可售房收入为155.43美元，较2021年同期增长122.4%[152] - 客房收入从2021年第一季度的5040万美元增至2022年第一季度的1.322亿美元，增长162.3%，增加了8180万美元，2021/2022年收购酒店贡献1390万美元[150][152] - 餐饮收入从2021年第一季度的1390万美元增至2022年第一季度的4570万美元，增长228.8%，增加了3180万美元，2021/2022年收购酒店贡献350万美元[150][153] - 其他收入从2021年第一季度的860万美元增至2022年第一季度的1890万美元，增长119.8%，增加了1030万美元，2021/2022年收购酒店贡献200万美元[150][154] - 酒店运营费用从2021年第一季度的7790万美元增至2022年第一季度的1.474亿美元，增长89.2%，增加了6950万美元，2021/2022年收购酒店贡献1500万美元，处置酒店减少330万美元[156] - 折旧和摊销费用较2021年第一季度减少30万美元，降幅1.1%，主要因2021年6月出售酒店[157] - 2022年第一季度记录280万美元无形资产减值损失，2021年第一季度记录1.226亿美元与处置酒店相关的减值损失[158] - 公司费用从2021年第一季度的720万美元降至2022年第一季度的600万美元，减少120万美元，降幅15.7%，主要因高管离职长期激励奖励没收[159] - 2022年第一季度确认050万美元业务中断保险收入，2021年同期无此项收入[160] - 2022年和2021年第一季度利息支出分别为410万美元和850万美元，减少主要与利率互换的按市值计价有关[161][162] - 2022年第一季度公司净利润为1.006亿美元，2021年同期净亏损为1.71567亿美元[198][200] - 2022年第一季度EBITDA为4.078亿美元，2021年同期为 - 13.4508亿美元；EBITDAre为4.3623亿美元，2021年同期为 - 1.1956亿美元；调整后EBITDA为4.4908亿美元，2021年同期为 - 0.9571亿美元[198] - 2022年第一季度FFO为3.9558亿美元，2021年同期为 - 2.2053亿美元；调整后可供普通股和单位持有人的FFO为3.0887亿美元，2021年同期为 - 2.4853亿美元[200] 债务情况 - 截至2022年3月31日，公司有120亿美元未偿还债务，加权平均利率3.78%，加权平均到期日约2.2年[169] - 截至2022年3月31日，公司未偿还债务面值为12亿美元，其中4.181亿美元为可变利率债务；若可变利率债务市场利率波动100个基点，每年利息费用将增减420万美元[212] - 截至2022年3月31日，公司未偿还债务面值为12亿美元，其中4.181亿美元为浮动利率债务；浮动利率债务市场利率波动100个基点，利息费用每年将增减420万美元[212] 现金流情况 - 2022年第一季度经营活动净现金使用量为1320万美元，投资活动净现金使用量为1.109亿美元，融资活动净现金提供量为1.027亿美元[176][177][178] 现金来源与用途 - 预计2022年剩余时间主要现金来源为酒店运营净现金流和高级无抵押信贷安排提款，预计用途包括偿债、资本支出等[180] 股息政策 - 董事会于2020年第一季度起暂停季度普通股股息，预计2022年第三季度恢复[182] 资本支出 - 2022年预计在必要资本改进和转型项目上花费约1亿美元[184] - 2022年第一季度在酒店资本改进上投资约1160万美元[188] - 截至2022年3月31日，公司在物业改进基金中为资本项目预留2600万美元[183] 会计处理 - 公司投资酒店物业等按资产收购处理，按相对公允价值入账；无形资产按直线法在相关协议剩余不可撤销期限内摊销[205][206] - 公司会在特定事件或情况表明酒店物业账面价值可能无法收回时进行减值审查[207] 通胀影响 - 酒店经营者一般可每日调整房价以反映通胀影响，但竞争压力等因素可能限制提价；通胀还会影响公司费用和资本改进成本[208] 季节性影响 - 公司业务存在季节性，不同酒店收入旺季因位置和客户群而异，行业季节性波动可能对财务状况和经营成果产生不利影响[209] LIBOR替代问题 - 大多数LIBOR设置预计在2023年6月30日后不再公布，美国推荐SOFR加推荐利差调整作为USD - LIBOR的首选替代方案[214] - 公司预计所有相关的LIBOR设定在2023年6月30日后将停止发布或不再具有代表性，届时基于LIBOR的借款需转换为替代利率[215] - 向SOFR或其他替代浮动利率过渡合同可能产生风险，与LIBOR挂钩的贷款、证券或衍生工具价值可能受影响[215] - 部分工具向替代利率过渡的方法可能具有挑战性，可能需要与各交易对手进行大量协商[215] - LIBOR停用不会影响公司借款或维持现有未偿还借款及掉期的能力，但转换为SOFR可能导致利息成本高于LIBOR可用时的情况[216] - 虽然SOFR是AARC推荐的替代利率，但贷款人可能选择其他替代方案，可能导致公司利息成本更高[216] - 由于尚不确定哪些利率将取代LIBOR，目前无法预测LIBOR停用对公司借款成本的影响程度[216] - AARC推荐有担保隔夜融资利率（SOFR）加推荐利差调整作为美元LIBOR的首选替代方案[214] 利率互换协议 - 公司在2019年签订两份利率互换协议，分别为5000万美元无担保定期贷款将LIBOR固定在2.41%，为3.5亿美元无担保定期贷款中的1.75亿美元将LIBOR固定在1.70%[213] - 2019年公司签订利率互换协议，将5000万美元无担保定期贷款的LIBOR固定在2.41%，将3.5亿美元无担保定期贷款中1.75亿美元的LIBOR固定在1.70%[213] 市场风险 - 公司目前及未来面临的主要市场风险是利率风险[212]

公司资产与股权结构 - 截至2021年12月31日，公司拥有32家高级酒店和度假村，共9349间客房，分布在北美22个不同市场[27] - 截至2021年12月31日，公司32家酒店中有24家未被抵押债务拖累[45] - 公司作为唯一普通合伙人，直接或间接拥有运营合伙企业99.7%的有限合伙单位，其余0.3%由第三方和公司高管持有[56] - 截至2021年12月31日，有限合伙人持有639,622个普通运营合伙单位[56] - 截至2022年2月22日，33家酒店中有16家运营万豪品牌，4家运营希尔顿品牌，18家按万豪或希尔顿特许经营协议运营[130][132] - 截至2021年12月31日，8家酒店全部或部分土地及2家酒店停车场为租赁或转租权益，持有土地租赁权面临融资、出售、续租和失去房产风险[144] 公司战略与经营策略 - 公司战略是对北美城市和度假市场的优质住宿物业进行激进资产管理、保守杠杆和纪律性资本配置[29][33] - 若资本成本有吸引力，公司将进行战略收购、考虑机会性股权融资和评估处置非核心酒店的机会；若资本成本上升，将通过股票回购为股东创造长期价值[34] - 公司通过创新资产管理策略，如重新品牌化、翻新和重新定位酒店来创造价值[41] 公司业绩与荣誉 - 2021年全年超90%的投资组合EBITDA来自核心城市和度假目的地酒店[37] - 2021年，公司在GRESB房地产评估中被评为全球上市/酒店行业可持续发展绩效第一名[48] 公司人员与运营模式 - 截至2021年12月31日公司有28名全职员工，酒店日常运营员工由第三方管理公司雇佣[67] - 公司运营高度依赖第三方酒店管理公司，因REIT规定不能自行运营酒店[126][127] 公司面临的风险 - 行业与市场风险 - 酒店业务存在季节性，财务业绩波动可能对财务状况和经营成果产生不利影响[64] - 新冠疫情已对公司财务状况和经营成果产生重大不利影响，未来仍可能持续产生影响，如导致酒店关闭、入住率下降等[77][79][81] - 公司业务模式集中于高端全服务酒店，收益可能高度波动，且受多种酒店行业常见风险影响[82][84] - 高端全服务酒店在经济增长时运营结果较好，经济收缩或增长缓慢时较差，固定成本相对较高[85] - 公司业务与酒店行业相关，行业表现具有周期性，受宏观经济指标影响，公司业务可能对汇率变化或国际对美国的负面看法敏感[87] - 公司酒店所在市场竞争激烈，新酒店客房供应大幅增加可能导致市场不稳定，影响公司业绩[88] - 公司酒店存在季节性波动，可能导致财务状况和经营成果波动，无法保证现金流能弥补波动造成的短缺[90][91] - 第三方互联网旅游中介和替代住宿渠道（如Airbnb）的使用增加可能对公司盈利能力产生不利影响[92] - 公司面临互联网旅游中介、替代住宿和会议空间平台等竞争，或影响入住率、平均房价和收入[93][94] - 社交媒体评价平台、商务技术应用增加，或影响公司酒店入住率和运营结果[95][96] - 住宿业和整体经济环境的不确定性可能导致公司平均每日房价、入住率和每间可售房收入下降，对经营业绩产生重大不利影响[160] 公司面临的风险 - 运营风险 - 公司需遵守各种政府法规，包括联邦证券法、房地产相关法规等，合规成本会影响资本支出、收益和竞争地位[65] - 酒店投资流动性差，公司应对物业业绩变化的能力受限，出售物业可能面临限制[97][98][101][102] - 部分酒店的管理、特许经营、抵押和地面租赁协议期限长，或影响物业出售价格和公司财务状况[104][106][109] - 公司可能面临已售或待售酒店的未知或或有负债，影响经营业绩和现金流[112][113][114][115] - 酒店需持续翻新和资本改进，可能面临成本超支、资金短缺等风险，影响公司财务状况[116][117] - 公司需分配至少90%的REIT应税收入以维持税收地位，依赖债务或股权融资进行投资和改进，资金来源可能受限[119] - 部分酒店位于地震、飓风活跃地区或易受恐怖袭击的大都市，2021年这些酒店占总收入的69%，相关事件或影响公司经营[121] - 公司为酒店购买综合保险，但保险可用性和价格可能受影响，部分损失可能无法保险[122][123] - 若无法与第三方酒店经理和特许经营商保持良好关系，可能影响续约、拓展及重新定位战略执行[128] - 若未能维持特许经营标准，品牌可能终止协议并索赔，失去品牌会损害酒店运营、融资和价值[133][135] - 2016年万豪收购喜达屋，导致公司酒店组合中万豪品牌集中度增加，行业整合可能降低公司议价能力[140] - 零售和餐厅租户可能不支付租金，公司虽有保证金但无法提供持续现金流，驱逐租户可能面临寻找新租户困难[146] - 公司通过酒店收购和投资扩张，但面临竞争，可能提高收购价格、降低投资回报和盈利能力，且收购后整合可能不成功[148][150] - 工会组织酒店员工活动可能增加行政、劳动力和法律费用，降低利润，影响公司业务和股东分红[153] - 美国部分地区提高酒店员工最低工资立法及劳工部增加加班费员工数量规定，可能增加运营成本，影响公司业务和股东分红[155][156] - 酒店所有权资本密集，经济衰退时借款困难，新CMBS发行市场变化可能减少公司可用债务资本[158][159] 公司面临的风险 - 债务与利率风险 - 公司现有和未来债务协议中的财务契约可能限制公司运营和向股东分配的能力，违反契约可能导致加速还款等不利后果[164][165][166][167] - 截至2021年12月31日，除盐湖城万豪市中心酒店的抵押贷款外，公司所有抵押贷款的债务偿付覆盖率或债务收益率均低于最低阈值，触发了“现金陷阱”条款[170] - 公司债务存在再融资风险，若无法在到期时偿还债务或无法以可接受的条款再融资，可能面临不利选择，影响公司业务和财务状况[171][173] - 若公司未来违约，贷款人可能对抵押酒店进行止赎，止赎可能导致应税收入确认，影响公司财务状况和向股东分配的能力[174][175] - 未来利率上升可能增加公司利息支出，减少可分配给股东的现金以及用于运营和其他目的的资金[179] - 公司使用利率对冲管理利率波动风险，但对冲可能成本高昂，且无法确保有效减轻利率上升的不利影响[181] - 2023年6月30日后，与公司相关的所有伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）设置预计将停止发布或不再具有代表性，向替代利率过渡可能带来风险，影响借款成本[183][184] 公司面临的风险 - 环境与法规风险 - 公司酒店需遵守各种环境法律法规，可能因环境污染承担清理成本和其他环境责任，影响公司经营业绩和财务状况[188][190][192] - 公司虽采取合理措施评估物业状况，但可能存在未知环境问题，公司有义务赔偿贷款人因污染物业产生的责任[191] - 公司酒店可能因气候变化相关法规和消费者偏好转变需大量投资，或增加运营和能源成本，影响业绩和分红[193] - 公司房产需遵守ADA要求，若需大幅改造，财务状况、业绩和分红能力或受不利影响[195] - 公司酒店可能出现有害霉菌，需进行昂贵的治理，减少可分配现金，还可能面临责任风险[196] 公司面临的风险 - 税收风险 - 公司无法确保持续符合REIT资格，若不符合且无救济，将按企业税率缴纳联邦所得税，可能需借款或出售资产[199] - 为保持REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，否则将面临联邦企业所得税和4%的消费税[204] - 公司TRS资产价值不得超过REIT资产的20%，TRS需缴纳联邦和州所得税，与TRS的非公平交易可能面临100%的消费税[206] - 为维持REIT资格，公司股票价值的50%以上不得由五人或更少人直接或间接持有，违反所有权限制的股份将被处理[212] - 即使维持REIT身份，公司在某些情况下仍需缴纳联邦和州所得税，减少可分配现金[214] - 公司物业税可能因税率变化或重新评估而增加，影响财务状况、业绩、现金流和股价[216] - 公司运营合伙企业若不被视为合伙企业纳税，公司可能无法符合REIT资格，并面临其他不利税收后果[219] 公司面临的风险 - 其他风险 - 运营合伙企业有限合伙人投票权行使可能与股东利益冲突[222] - 立法或监管行动可能对股东产生不利影响，美国联邦所得税法变化或影响公司股票投资[223] 公司章程规定 - 公司章程规定可能限制第三方收购公司控制权[224] - 公司章程规定任何人不得实益持有超过9.8%的普通股、A类优先股或总股本价值，特定“穿透实体”可持有至15%[226] - 董事会曾为特定投资者豁免所有权限制，细则为其他类别投资者豁免该限制[226]