纪要涉及的行业和公司 - 行业：美国老年生活行业 - 公司：Senior Housing Properties Trust（SNH）、Five Star Senior Living 纪要提到的核心观点和论据 合作历史与现状 - SNH与Five Star合作已久，2001年Five Star从SNH剥离时运营56个社区约5300个床位，如今租赁或运营SNH 261个社区约30000个单元，约20000个单元采用三重净租赁结构 [7] - 过去三四年，老年生活行业面临入住时间缩短、替代选择增多、库存增长、员工短缺和工资压力等问题，导致Five Star财务困境，覆盖率从2013年的1.3倍降至去年约0.9倍，出现现金流和流动性问题 [8] 新业务安排 - SNH与Five Star达成新管理或RIDEA协议，运营现有社区，执行多项金融交易改善Five Star财务状况和流动性，SNH及其股东将获约2.5亿股Five Star普通股，持股增至85%，股东通过特别股息获股 [9] - 过渡期间（协议签订至2020年1月1日目标转换日期），完成三重净租赁社区向RIDEA结构的许可流程，Five Star股东投票批准股份发行 [10] 新安排的好处 - RIDEA结构使SNH作为业主能获更多行业上行收益，短期现金流减少有望带来长期增长，SNH及其股东将拥有Five Star多数股权，分享未来盈利 [11] - Five Star将成为财务更稳定的运营商，预计年EBITDA 2000万 - 3000万美元，资本支出需求小、杠杆低，继续直接拥有20个社区，专注运营和提升社区表现 [12] - SNH与单一全国经理合作，结合RIDEA结构提高资产管理效率，扩大该结构增强对房地产的控制和监督，可加大社区投资和改善力度 [12] 决策考量 - 特别委员会经数月多次会议和谈判达成新安排，考虑因素包括解决方案需永久、双方利益需一致、SNH需有资产安排和管理灵活性 [13][14] - 允许Five Star破产并更换运营商不可行，因其未违约，破产会使SNH失去重组控制权，导致运营恶化和社区价值受损 [15] 新管理协议条款 - 期限15年，管理费率5%，Five Star还可获相当于总投资组合物业层面EBITDA超过目标EBITDA部分15%的激励费，促使其关注收入和底线业绩，与SNH利益一致 [17] 行业趋势与时机 - 老年生活行业处于或接近周期底部，是SNH转换为RIDEA结构的时机，有新建筑开工减少和吸收创新高的证据，看好Five Star新CEO举措，结合SNH资产管理和资本投资，可利用未来需求 [18] 过渡期间财务交易 - 自2019年2月1日起，现有三重净租赁下固定租金降至约每月1100万美元，此前约1740万美元与降低后租金的差额将递延，获股东批准发行股份后豁免 [20] - SNH以约5000万美元购买租赁社区相关的物业、厂房和设备，同时提供2500万美元短期信贷安排，利率6%，2020年1月1日到期，Five Star需尽快以合理条款修改、再融资、延长或替换现有安排 [21] - 成功转换所有社区后，SNH将减少Five Star在SNH信贷安排下的债务，承担相关负债，支付总计7500万美元现金，改善其财务状况和流动性 [22] 股权结构变化 - 目前SNH持有Five Star约8%流通股，发行约2.6亿股后，SNH持股将达约34%，略低于REIT对经理持股限制，发行需获Five Star股东批准，相关方已同意投票支持，获批后SNH股东将获特别股息 [23][24] 杠杆与股息 - 预计2019年年中债务与调整后EBITDA比率降至约7倍，为达约6倍目标，计划年底前出售价值高达9亿美元的物业，包括表现不佳的老年生活社区、非核心物业等，资产出售后医疗办公和生命科学建筑投资占比将增加 [25] - 预计从下一次定期季度股息开始，每年支付0.55 - 0.65美元股息，基于约80%的预计可分配现金目标派息率，虽与Five Star交易短期减少现金流，但长期利于增长，股息有保障且提供财务灵活性 [26] 其他重要但可能被忽略的内容 - 新管理协议中管理费率与现有管理组合有相似但结构不同，激励费按整个投资组合计算 [31] - 内部建模预计过渡期间每单元每年资本支出约1500美元，未来几年为经常性支出 [33][34] - SNH出售RMR股票需董事会决定，考虑因素包括股价、流动性和执行情况，也可选择出售其他资产 [36] - 2019年第一季度业绩与上一季度持平，预计2019年仍受工资压力影响，净营业收入可能有中到高个位数下降，2020年后情况可能好转 [39][40] - 目前独立技能护理设施收入占比3%，当前TRS或RIDEA投资组合中SNF单元占比5%，租赁物业中CCRCs内SNF单元占比约20%，团队正减少对独立技能护理设施的敞口，部分资产出售有进展 [42][43] - 预计9亿美元资产出售中大部分为老年生活社区，也包括非核心MOB资产和 wellness中心，整体资本化率约7% [46] - 租金减免约每月600万美元，旨在使Five Star在今年保持运营，摆脱不确定性，专注提升投资组合表现 [49] - Five Star新管理层关注运营卓越、与JD Power合作、动态定价计划和定义运营细分市场，以提升运营表现 [54][55] - 信用评级机构了解重组情况，虽可能担忧短期杠杆上升，但理解SNH降低杠杆的计划，SNH认为自身财务状况良好 [57] - 2019年预测因成本压力数字下降，2020年基本持平，2021年有所恢复，股息设定保守，有望超预期 [60][61] - SNH购买Five Star超5000万美元的设备和资产，为其提供财务灵活性，7500万美元转换付款包含多项内容，若短期信贷安排有余额将相应减少 [63][64] - 2018年第四季度EBITDARM覆盖率为0.9倍 [65] - 2019 - 2020年每年可能比历史支出多2000万 - 2500万美元用于资产重新定位和出售 [67] - 已确定独立技能护理设施为处置候选资产，部分已在谈判购买和销售协议，其余处置物业未公开，预计多为老年生活社区，也考虑非核心MOB资产和 wellness中心 [70] - 若一切顺利，7500万美元付款将于2020年1月1日支付 [71]

财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度归一化运营资金（FFO）为每股0.27美元，全年为每股1.59美元，均包含支付给外部经理RMR的4060万美元业务管理激励费用 [25] - 排除业务管理激励费用后，2018年第四季度一般及行政费用较去年减少140万美元，降幅11.5%，主要因支付给RMR的基础业务管理费减少 [26] - 2018年初公司发行5亿美元4.75%的优先票据，导致第四季度利息费用较2017年增加480万美元，年末无担保循环信贷额度余额为1.39亿美元，可用额度8.61亿美元，总债务与总资产比率为42.4%，总债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为6.0倍（排除激励费用） [27] - 2018年第四季度资本支出2940万美元，其中1530万美元（52%）为经常性支出，1410万美元用于开发和再开发项目 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 管理型老年生活社区业务 - 2018年同店现金净营业收入（NOI）下降6.8%，主要因工资福利和维修维护费用增加，工资福利同比增长约1%，占同店现金NOI减少额的30%，维修维护费用增长超10% [9][16][17] - 第四季度同店入住率较去年同期提高30个基点，全年提高20个基点，同店平均月租金较去年同期下降不到1%，入住率提高和租金持平使2018年同店收入略高于2017年 [14] 医疗办公物业（MOB）业务 - 第四季度同店现金NOI较去年同期增长1%，全年增长80个基点，季度末整体入住率为94.5%，全年租户留存率接近80% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 老年生活市场新开工建设项目呈下降趋势，但供应仍超过需求 [16] - 医疗办公和生命科学市场，公司认为圣地亚哥的托雷派恩斯子市场是全国三大最强的生命科学市场之一 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续增加医疗办公和生命科学投资组合规模，耐心且有纪律地进行投资，同时在现有医疗办公、生命科学和老年生活物业中配置资本以获取高回报 [22] - 公司正在与最大租户五星高级生活（Five Star Senior Living）讨论协议重组，以解决其运营和流动性问题 [10] - 公司正在对独立熟练护理设施进行营销处置 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年将是公司的过渡年，重点是提高MOB业务在总投资组合中的占比，加强所有物业的资产管理监督，在有高回报的市场投资现有物业，最大化老年生活投资组合的绩效和价值 [29] - 老年生活市场虽有改善迹象，但仍有大量在建项目，竞争将持续激烈，工资和福利成本也将维持高位 [62] 其他重要信息 - 公司部分物业获得奖项，佛罗里达的三个管理型老年生活社区获得J.D. Power老年生活认证，亚特兰大北部的医疗办公楼获得国际建筑业主与管理者协会（BOMA）的BOMA 360认证 [12][13] - 2018年公司出售高级生活投资组合实现超2.6亿美元收益，并将部分收益再投资于医疗办公和生命科学建筑 [7] - 2018年公司出售资产比购买资产多约1.5亿美元，但投资活动仍使现金NOI增长1.2% [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与雪松西奈（Cedars - Sinai）的租约到期情况及状态 - 公司预计雪松西奈将长期续租，且租金可能上调 [31] 问题2: 本季度同店业绩是否受五星高级生活公司情况影响 - 公司认为主要是工资福利和费用较高影响业绩，社区层面受五星高级生活公司情况影响不大 [32] 问题3: 熟练护理业务资产情况 - 公司正在对独立熟练护理设施进行营销处置，处于不同谈判或营销阶段 [33] 问题4: 马萨诸塞州出售的MOB物业定价情况 - 这些物业被瑞来安（Reliant）租用20年，由当地买家感兴趣，定价不适用资本化率讨论，公司认为对这些物业投入资本和维护对投资组合无意义 [35] - 公司对这些资产计提约4600万美元减值准备，将在10 - K报告中披露 [36] 问题5: 斯克里普斯研究所（Scripps Research Institute）物业空置后的资本计划及租金提升情况 - 公司仍在规划资产重新定位，需获得一定审批后才能开展重建，若进行重建将对资产进行全面重新定位，预计租金会上涨 [37] 问题6: 2019年各项事务优先级 - 公司认为各项事务都是优先事项，不同人员将负责不同方面的挑战 [39] 问题7: 如何让投资者关注公司有价值的MOB投资组合 - 公司认为投资者沟通很重要，会继续宣传MOB投资组合优势，也考虑过更改公司名称 [41] 问题8: 是否考虑与雪松西奈进行类似Vertex Pharmaceuticals的合资项目 - 公司认为雪松西奈的建筑适合合资，但目前无资金使用需求，且有短期挑战待解决，暂不考虑合资 [42] 问题9: 五星高级生活投资组合的稳定覆盖率 - 公司难以预测其未来覆盖率情况 [45] 问题10: 加入第四季度或2019年第一季度业绩后覆盖率是否会下降 - 公司难以确定，从数学角度看加入第四季度业绩后可能下降 [46][47] 问题11: 五星高级生活产生负EBITDA的资产数量及销售情况 - 约底部20个左右的物业产生负EBITDA，若出售这些物业，覆盖率将提升至1.1倍，这些物业正在不同阶段进行营销 [48][49] 问题12: 五星高级生活电子病历系统推广缓慢的原因 - 电子病历系统已在所有熟练护理设施和持续照料退休社区（CCRC）中使用，超过一半指的是动态定价模型 [50][51] 问题13: 动态定价模型是否会在2019年体现效果 - 公司认为会体现效果 [53] 问题14: 五星高级生活重组延迟原因及60天内情况 - 公司无法透露正在进行的讨论情况，预计60天内会有公告 [55][56] 问题15: 除租金重组外，是否会向五星高级生活提供贷款等其他可能性 - 公司无法透露正在进行的讨论情况，预计60天内会有公告 [57] 问题16: 五星高级生活问题解决前投资是否暂停 - 公司收购团队仍在对市场上的项目进行评估，收购未暂停 [58] 问题17: 处理五星高级生活协议时不考虑的选项 - 公司无法评论潜在理论结果 [61] 问题18: 关注五星高级生活问题的原因及市场情况 - 市场有改善迹象，但仍有大量在建项目，竞争激烈，工资和福利成本高，市场是否反转难以确定 [62] 问题19: 与五星高级生活协议变更对股息分配的影响 - 公司表示协议变更可能对现金流产生负面影响，无法评论潜在理论结果 [63] 问题20: 未来12 - 24个月MOB业务增长策略 - 公司目标是收购MOB和生命科学物业，但目前资本化率低于公司可接受水平，将继续谨慎耐心寻找适合投资组合的物业 [64] - 公司希望继续像2018年一样，将老年生活资本进行再投资到MOB业务 [66]