公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为94.14125亿美元和79.76784亿美元[8] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总负债分别为43.05763亿美元和37.10529亿美元[8] - 2022年和2021年前三季度，公司物业收入分别为10.46847亿美元和8.38221亿美元[10] - 2022年和2021年前三季度，公司物业总费用分别为3.70952亿美元和3.13971亿美元[10] - 2022年和2021年前三季度，公司非物业收入/（损失）分别为 - 2131.2万美元和1793.2万美元[10] - 2022年和2021年前三季度，公司其他费用分别为5.51899亿美元和4.53025亿美元[10] - 2022年和2021年前三季度，公司持续经营业务税前收入分别为6.1625亿美元和9580.9万美元[10] - 2022年和2021年前三季度，公司净利润分别为6.14037亿美元和9451.7万美元[10] - 2022年和2021年前三季度，归属于普通股股东的净利润分别为6.07904亿美元和9100.9万美元[10] - 2022年前九个月，公司经营活动产生的净现金为576,530千美元，投资活动产生的净现金为 - 1,348,078千美元，融资活动产生的净现金为220,985千美元[29] - 2022年前九个月，公司现金、现金等价物和受限现金净减少550,563千美元，期末余额为68,417千美元[29] - 2021年前九个月，公司净收入为94,517千美元[21][29] - 2021年前九个月，公司经营活动产生的净现金为436,022千美元，投资活动产生的净现金为 - 755,754千美元，融资活动产生的净现金为328,746千美元[29] - 2021年前九个月，公司现金、现金等价物和受限现金净增加9,014千美元，期末余额为433,547千美元[29] - 2022年6月30日，公司总股本为5,177,280千美元；9月30日，总股本为5,108,362千美元[18] - 2021年12月31日，公司总股本为3,516,587千美元；9月30日，总股本为3,953,822千美元[21] - 2022年和2021年截至9月30日的三个月，被排除在摊薄每股收益计算之外的普通股等价证券数量分别约为170万股和170万股；九个月分别约为100万股和180万股[46] - 2022年和2021年截至9月30日的三个月，基本每股收益分别为0.27美元和0.29美元；九个月分别为5.66美元和0.90美元[46] - 2022年第三季度持续经营业务归属于普通股股东的净收入为2980.4万美元，稀释后每股收益为0.27美元；前九个月为6.08027亿美元，稀释后每股收益为5.62美元[48] - 2022年前三季度运营资金为5.28036亿美元，2021年同期为3.9918亿美元[134] - 2022年和2021年第三季度利息费用覆盖率分别约为7.6和6.6，前九个月分别约为7.4和6.4；截至2022年9月30日和2021年，约83.8%和100%的物业无抵押[136] - 2022年前三季度经营活动净现金约为5.765亿美元，2021年同期约为4.36亿美元；投资活动净现金使用约为13亿美元，2021年同期为7.558亿美元；融资活动净现金约为2.21亿美元，2021年同期为3.287亿美元[140] 公司物业业务线数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司拥有、运营或开发178处多户住宅物业，共60,652套公寓[32] - 截至2022年9月30日，有7处物业正在建设中，完工后将有2,219套公寓[32] - 截至2022年9月30日，公司平均住宅租赁期限约为14个月，预计现有租约的物业收入2022年剩余时间为3.275亿美元，2023年为6.467亿美元等，总计9.994亿美元[43][45] - 2022年三季度和前九个月，公司每套公寓平均月物业收入分别为2132美元和2082美元，2021年同期分别为1922美元和1855美元[109] - 2022年三季度和前九个月，公司每套公寓年化总物业费用分别为9094美元和8851美元，2021年同期分别为8631美元和8339美元[109] - 2022年三季度和前九个月，公司100%拥有的运营公寓加权平均数量分别为58427套和55881套，2021年同期分别为51011套和50202套[109] - 2022年三季度和前九个月，公司100%拥有的运营公寓加权平均入住率分别为96.5%和96.7%，2021年同期分别为97.7%和97.1%[109] - 截至2022年9月30日的三个月，总物业收入为3.73772亿美元，较2021年同期增加7964.2万美元，增幅27.1%；九个月总物业收入为10.46847亿美元，较2021年同期增加2.08626亿美元，增幅24.9%[113] - 截至2022年9月30日的三个月，总物业费用为1.32831亿美元，较2021年同期增加2276.3万美元，增幅20.7%；九个月总物业费用为3.70952亿美元，较2021年同期增加5698.1万美元，增幅18.1%[113] - 截至2022年9月30日的三个月，总物业净营业收入（NOI）为2.40941亿美元，较2021年同期增加5687.9万美元，增幅30.9%；九个月总物业NOI为6.75895亿美元，较2021年同期增加1.51645亿美元，增幅28.9%[113] - 截至2022年9月30日的三个月，同店物业NOI增加约2680万美元，主要因同店物业收入增加约3060万美元，部分被物业费用增加约380万美元抵消；九个月同店物业NOI增加约7680万美元，主要因同店物业收入增加约8840万美元，部分被同店物业费用增加约1160万美元抵消[113][115] - 截至2022年9月30日的三个月，同店物业收入增加的3060万美元中，租金收入增加2880万美元，源于平均租金率增长13.8%及其他租金收入增加；九个月同店物业收入增加的8840万美元中，租金收入增加8270万美元，源于平均租金率增长12.3%及其他租金和续租收入增加[113][115] - 截至2022年9月30日的三个月，同店物业费用增加的380万美元主要因房地产税增加约180万美元等；九个月同店物业费用增加的1160万美元主要因维修保养增加340万美元等[113][115] - 截至2022年9月30日的三个月和九个月，非同店和开发及招租社区物业NOI分别增加约3480万美元和8530万美元，主要因收购和整合基金、收购运营物业及部分物业达到稳定状态[115] - 截至2022年9月30日的三个月和九个月，处置/其他物业NOI分别减少约370万美元和950万美元，主要因2021年第四季度处置三个运营物业和2022年3月处置一个运营物业[119] - 截至2022年9月30日的三个月和九个月，非同店和开发及招租社区物业收入分别为5520万美元和1.365亿美元，物业费用分别为2040万美元和5120万美元[117] 公司现金分红情况 - 2022年前三季度，公司宣布向股权持有人支付现金分红，每股2.82美元[15] - 2022年宣布向股权持有人的现金分红为每股0.94美元，总计103,616千美元[18] - 2021年宣布向股权持有人的现金分红为每股2.49美元，总计258,927千美元[21] - 作为REIT，公司需向股东分配至少90%的年度应税收入，为减少所得税，一般政策是分配至少100%的应税收入；2022年9月宣布每股0.94美元的季度股息，假设2022年剩余时间类似分配，年化股息率为每股或每单位3.76美元[150] 公司运营合伙企业权益情况 - 截至2022年9月30日，公司持有两家合并运营合伙企业约93% - 95%的流通普通股有限合伙单位和1%的普通合伙权益[33] 公司租赁相关数据变化 - 2022年和2021年截至9月30日的三个月，公司就现有租约确认的摊销费用分别约为1930万美元和840万美元；九个月分别约为4490万美元和1090万美元[35] - 2022年和2021年截至9月30日的三个月，公司就净低于市场租约确认的收入分别为340万美元和20万美元；九个月分别约为780万美元和20万美元[35] - 2022年和2021年截至9月30日的三个月，现有租约的加权平均摊销期分别约为9个月和10个月；九个月分别约为8个月和10个月[36] - 2022年和2021年截至9月30日的三个月，净低于市场租约的加权平均摊销期分别约为8个月和10个月；九个月分别约为7个月和10个月[36] 公司资本化相关数据变化 - 2022年和2021年截至9月30日的三个月，资本化利息分别约为500万美元和350万美元；九个月分别约为1350万美元和1280万美元[38] - 2022年和2021年截至9月30日的三个月，资本化房地产税分别约为100万美元和20万美元；九个月分别约为350万美元和270万美元[38] 公司股份发售与回购计划情况 - 2022年5月公司设立2022年ATM股份发售计划，可出售总发行金额最高达5亿美元的普通股，截至文件提交日，仍有最高达5亿美元的普通股可供出售[49] - 2021年8月设立的2021年ATM股份发售计划于2022年5月终止，终止时剩余约7130万美元的发行额度未使用；2020年6月设立的2020年ATM股份发售计划于2021年8月终止，终止时剩余约20万美元未出售[49] - 公司股份回购计划经董事会批准，可回购最高达5亿美元的普通股，截至文件提交日，剩余可回购金额为5亿美元[51] - 2022年4月公司公开发行290万股普通股，获得约4.903亿美元净收益，用于减少无担保信贷额度下的借款；截至2022年9月30日，公司约有1.065亿股流通普通股，无优先股流通[52] - 2022年前9个月，公司通过ATM计划发行约20万股普通股，净收益约2620万美元，截至文件提交日，2022年ATM计划还有最高5亿美元普通股可供出售[94] - 2022年10月，董事会批准将股票回购计划授权从约2.695亿美元增至5亿美元，截至文件提交日，剩余可回购金额为5亿美元[96] 公司土地收购与物业交易情况 - 2022年前三季度公司为未来开发目的收购土地，在夏洛特、纳什维尔和里士满分别收购土地，总价约7.1亿美元；2021年前三季度在德州和佛罗里达收购土地，总价约1.14亿美元[53] - 2022年4月1日公司以约11亿美元现金收购两个非合并自由裁量投资基金剩余68.7%的所有权权益，承担约5.15亿美元现有有担保抵押贷款债务，收购后公司拥有100%所有权权益并进行合并，确认约4.741亿美元收益[53] - 2021年8月公司以约1.763亿美元收购位于佛罗里达州圣彼得堡的一处运营物业；2021年前三季度还分别以约1.053亿美元和1.863亿美元收购位于田纳西州富兰克林和纳什维尔的运营物业[54] - 2022年前三季度公司出售位于马里兰州拉戈的一处运营物业，售价约7190万美元，确认约3640万美元收益[55] - 2022年前9个月，公司为未来开发收购土地，包括夏洛特约42.6英亩（约3270万美元）、纳什维尔约3.8英亩（约3050万美元）、里士满约15.9英亩（约780万美元）[90] - 2022年前9个月，公司出售位于拉戈的一处运营物业，含245套公寓，售价约7190万美元，确认收益约3640万美元[91] 公司基金相关服务收入情况 - 2022年前三季度公司从基金相关服务中获得的净费用收入约为170万美元，2021年第三季度和前三季度分别约为180万美元和490万美元；2022年第三季度因4月1日的收购未获得费用收入[58] 公司债务情况 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，应付票据总额分别为36.88亿美元和31.704亿美元[59] - 2022年8月，公司修订并重述现有信贷安排，新增3亿美元无担保定期贷款安排，将现有无担保循环信贷安排额度从9亿美元增至12亿美元[62] - 2022年9月，公司将4000万美元无担保浮动利率定期贷款到期日从2022年9月延长至2024年9月，利率从LIBOR加保证金改为SOFR加保证金[62] - 2022年4月1日收购基金后，公司承担约5.146亿美元有担保抵押贷款，到期日为2024 - 2028年，收购日有效利率为2.47% - 4.04%[62] - 截至2022年9月30日和2021年，公司未偿还浮动利率债务分别约为2.25

财务数据和关键指标变化 - 过去一年半，公司实现近30年历史上最好的NOI和FFO增长，NOI增长19.6%，FFO增长47% [10] - 二季度同店收入增长12.1%，14个市场中有12个实现两位数收入增长，公司将2022全年收入增长预测从10.25%提高到11.25% [13] - 二季度新租约租金上涨16.3%，续租租金上涨14.4%，综合涨幅15.3%；7月初步数据显示综合涨幅为13.1%，新租约涨幅13.5%，续租涨幅12.7% [14] - 二季度平均入住率为96.9%，与2021年二季度持平，低于上一季度的97.1%；2022年7月入住率目前为96.7% [14] - 二季度净周转率为46%，高于去年的45%；因购房而搬出的比例为15.1%，低于2021年二季度的17.7% [15] - 二季度末，公司在9亿美元信贷额度下约有8000万美元未偿还；现有开发项目在未来三年还有2.48亿美元的支出计划；二季度净债务与EBITDA之比为4.4倍 [20] - 二季度资金运营收入为1.799亿美元，即每股1.64美元，比之前指引范围的中点高出0.02美元 [21] - 公司将全年收入增长中点从10.25%提高到11.25%，预计剩余时间新租约平均增长12.5%，续租平均增长8.5%，全年入住率平均为96.6% [22] - 公司将同店费用增长中点从4.2%提高到5%，主要由于维修保养成本的通胀压力以及休斯顿、奥斯汀和亚特兰大高于预期的税收估值，部分被低于预期的保险费用抵消 [23] - 预计物业税同比增长5.6%，较之前估计提高约200个基点；维修保养预计同比增长7%；保险预计同比增长13% [24][25] - 公司将2022年同店NOI指引中点从13.75%提高到14.75% [25] - 公司将2022年全年FFO指引中点提高0.07美元/股，至6.58美元/股 [26] - 预计2022年三季度FFO每股在1.68 - 1.72美元之间，中点1.70美元较二季度增长0.06美元/股 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度完成亚特兰大366单元、1.62亿美元的Camden Buckhead项目建设；开始亚利桑那州坦佩397单元、1.15亿美元的Camden Tempe II项目租赁；开始北卡罗来纳州罗利369单元、1.38亿美元的Camden Village District项目建设；收购夏洛特43英亩和纳什维尔4英亩土地用于未来开发 [17] - 二季度初，公司以约15亿美元（含债务承担）收购两个合资基金剩余68.7%的所有权权益，涉及22个多户社区、7247套公寓，平均房龄12年，主要位于阳光地带市场 [18] - 与此次收购相关，公司确认4.74亿美元非现金非FFO收益，代表对之前持有的31.3%基金权益的公允价值提升 [19] - 二季度初，公司发行290万股普通股，获得4.903亿美元净收益 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 二季度，华盛顿特区和休斯顿市场收入增长约7%，相对落后于其他市场 [48] - 二季度，凤凰城租金增长近18%，佛罗里达州东南部增长16.5%，奥兰多增长16%，坦帕增长18%，14个市场中有12个实现两位数增长 [107] - 亚特兰大物业税最初预计下降，但实际初始估值与预期不同；奥斯汀预计物业税增长近20%；休斯顿预计物业税从2% - 3%升至5%；佛罗里达州东南部、奥兰多和坦帕物业税压力在8% - 9% [108][109][110] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于市场不确定性，公司暂停资产处置计划，等待市场更清晰后再行动，预计劳动节后市场会更明朗 [31][32][35] - 公司将继续通过买卖资产改善投资组合质量和地域多样性 [34] - 公司认为开发业务仍有前景，虽成本上升但增速开始放缓，将专注现有遗留土地成本项目，待市场稳定后再扩大开发 [58][59] - 公司预计2023年开发项目开工数将增加，有望达到4 - 6亿美元范围的低端 [67][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 消费者需求强劲，就业增长、工资大幅增加和高储蓄水平支撑了对住房的需求，公司公寓具有 affordability，居民租金支出约占收入的20% [11] - 国内移民导致过去一年超过70万人迁入公司所在市场，且预计不会回流，公寓供应跟不上需求，预计未来几年增长将放缓，但仍将超过长期增长率 [12] - 尽管租金上涨，但由于房贷利率几乎翻倍和房价上涨，许多潜在购房者可能仍会选择租房 [15] - 公司认为华盛顿特区和休斯顿市场在2023年有较大上涨空间，主要由于去年租金涨幅较小和经济形势改善 [50][51][54] - 长期来看，休斯顿有望成为清洁能源之都，但能源转型需要时间和大量基础设施投资 [76][77][78] 其他重要信息 - 公司损失与租赁比约为8.5%，这意味着如果将所有租金提高到市场水平，租金将增加8.5% [56][83] - 2023年同店收入预计有5%的增长，这是基于假设2022年底租金冻结的情况，损失与租赁比是其中一部分 [81][82] - 二季度，20.3%的迁入阳光地带市场的租户来自非阳光地带市场，较上一季度增加100个基点，较2020年二季度增加440个基点 [103] - 预计2022年和2023年迁入公司所在市场的净国内移民分别约为14万人和13万人 [105] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司此前计划的资产处置情况及交易市场现状 - 交易市场因美联储政策导致成本上升和市场混乱而大幅放缓，公司暂停处置计划，等待市场更清晰，预计劳动节后市场会改善，认为资产价值可能下降10% - 15%，受影响较大的是需要大量改造的物业 [31][32][35] 问题2: 公司预计未来增长放缓但仍超长期平均的依据及长期平均增长率 - 2023年计划交付量将从约13万套增加到19万套，但占存量的比例与过去几年相当，之后开工量将保持平稳；公司过去30年NOI增长的长期平均约为3.1%；由于消费者购房面临 affordability问题，预计单户住宅开工量将下降，多户住宅市场将受益 [37][38][39] 问题3: 是否看到消费者需求变化或价格阻力 - 公司入住率接近97%，预租情况良好，周转率低；续租和新租率将下降，是因为去年同期涨幅过高，难以持续，但只要市场租金上涨，公司租金仍将上升，预计四季度数据会下降 [40][41][43] 问题4: 华盛顿特区和休斯顿市场下半年及2023年的展望 - 二季度这两个市场收入增长约7%，相对落后；由于去年租金涨幅较大，今年续租时提高租金难度增加，但2023年续租时有更大提价空间；华盛顿特区在疫情期间的政策限制影响了市场，目前已基本解除；休斯顿因能源公司盈利增加有望增加就业岗位 [48][50][54] 问题5: 公司投资组合的损失与租赁比及未来租金增长机会 - 目前损失与租赁比约为8.5%，意味着如果将所有租金提高到市场水平，租金将增加8.5% [56][83] 问题6: 新开发项目的启动情况及所需条件 - 开发收入增加但成本也上升，不过成本增速开始放缓；公司目前专注现有遗留土地成本项目，待市场稳定后再扩大开发，预计能在开发业务中获得合理利差，将在四季度中期观察市场情况 [58][59][60] 问题7: 开发项目是否延迟及原因，未来几个季度的开工情况 - 监管问题是主要挑战，城市和市政部门人员不足导致审批和检查时间延长，部分今年的开工项目将推迟到明年；公司预计能达到4 - 6亿美元开发启动范围的低端，今年将启动Mill Creek、Long Meadow Farms和Camden Nations项目 [64][65][68] 问题8: 拜登政府气候行政命令对休斯顿市场的影响 - 能源向清洁能源转型需要大量基础设施投资，目前难以实现；休斯顿市场此前就业增长受投资者对能源公司的ESG压力和资本回报要求影响；长期来看，休斯顿有望成为清洁能源之都，如埃克森美孚在休斯顿的100亿美元碳捕获项目将获得联邦政府补贴 [70][71][76] 问题9: 开发项目的收益率情况 - 在建或租赁中的项目收益率在低5%到近7.5%之间，由于租金上涨，实际收益率高于最初预期；未开工项目的收益率在低5%到低6%之间 [79][80] 问题10: 2023年5%的收入增长和8.5%的损失与租赁比是否可叠加 - 5%的收入增长是基于假设2022年底租金冻结的情况，损失与租赁比是其中一部分，如果将所有租金提高到市场水平，租金将增加8.5% [81][82][83] 问题11: 7月签约租金与实际租金差异对未来收入增长的影响及租金走势 - 5%以上的收入增长是基于2022年底的情况，已考虑到当前到年底的预期；与去年同期相比，今年三季度和四季度的租金涨幅将面临较大压力，但实际租金仍将继续上涨 [86][87][88] 问题12: 公司与同行在租金增长方面表现不同的原因 - 公司认为市场需求强劲，难以想象美国任何地方年底租金会低于当前水平，而同行和门户市场的情况可能因市场节奏不同 [89][91][92] 问题13: 开发市场是否有困境项目可供收购 - 目前市场上困境项目不多，不过有一些机会，如纳什维尔的一个项目，由于开发商成本上升或股权合作伙伴担忧，愿意以盈利价格出售给公司；此外，市场上可能存在夹层融资业务，但公司不参与此类业务 [96][97][99] 问题14: 公司从区域外迁入租户中受益的程度 - 二季度，20.3%的迁入阳光地带市场的租户来自非阳光地带市场，较上一季度增加100个基点，较2020年二季度增加440个基点；预计2022年和2023年迁入公司所在市场的净国内移民分别约为14万人和13万人；区域外迁入租户是公司租金增长的原因之一 [103][105][106] 问题15: 各市场7月租金增长差异及租赁增长情况 - 华盛顿特区和休斯顿市场二季度收入增长约7%；凤凰城租金增长近18%，佛罗里达州东南部增长16.5%，奥兰多增长16%，坦帕增长18%，14个市场中有12个实现两位数增长 [48][107] 问题16: 物业税增加的具体市场及原因 - 亚特兰大物业税最初预计下降，但实际初始估值与预期不同；奥斯汀预计物业税增长近20%，公司抗议未成功；休斯顿预计物业税从2% - 3%升至5%；佛罗里达州东南部、奥兰多和坦帕物业税压力在8% - 9% [108][109][110] 问题17: 费用指导上调80个基点的驱动因素 - 主要驱动因素是物业税，预计物业税同比增长5.6%，较之前估计提高约200个基点，物业税占总费用的35%，贡献了约70个基点的增长；维修保养成本因通胀压力增加约300个基点，但保险费用因成功续约下降约900个基点，抵消了部分增长 [113][114][115] 问题18: 补充资料中G&A增长33%的原因 - 公司推出“工作重塑”计划，将部分现场职位集中管理，助理经理职位集中为共享服务，计入物业G&A，同时取消系统经理职位降低了薪资成本 [116][117] 问题19: 开发商在供应较重市场的优惠情况及同行做法 - 公司在新开发项目中通常提供约一个月的免租期作为优惠，在需求强劲的市场优惠较少；同行也类似，由于市场租金上涨超过预期，没有动力通过优惠降低租金，可能仍维持一个月免租期并调整市场租金 [118][120][121] 问题20: 华盛顿特区市场下半年供应压力对定价权的影响 - 华盛顿特区市场供应压力不大，今年交付约1.3万套，2023年预计交付约1.2万套；过去市场受政府政策限制，目前大部分限制已解除，2023年市场将更正常，公司推动市场租金的能力将增强 [122][123][124]

财务状况 - 截至2022年6月30日，公司总资产为9486016千美元，较2021年12月31日的7976784千美元增长18.92%[8] - 截至2022年6月30日，公司普通股权益为5107107千美元，较2021年12月31日的4197490千美元增长21.67%[8] - 截至2022年6月30日，公司总权益为5177280000美元，较2022年3月31日的4286539000美元有所增长[18] - 截至2022年6月30日，公司应付票据总额为37.37亿美元，较2021年12月31日的31.704亿美元有所增加[60] - 截至2022年6月30日，固定利率应付票据账面价值为34.621亿美元，公允价值为32.695亿美元；2021年12月31日账面价值为31.305亿美元，公允价值为33.637亿美元[75] - 截至2022年6月30日，公司总资产为94.86016亿美元，较2021年12月31日的79.76784亿美元有所增长[8] - 截至2022年6月30日，公司普通股权益为51.07107亿美元，2021年12月31日为41.9749亿美元[8] 收入与收益 - 2022年第二季度，公司物业收入为361716千美元，较2021年同期的276523千美元增长30.81%[10] - 2022年上半年，公司净收入为582487千美元，较2021年同期的63912千美元增长811.39%[10] - 2022年第二季度，公司基本每股收益为4.59美元，较2021年同期的0.30美元增长1430%[10] - 2022年上半年，公司综合收入为583225千美元，较2021年同期的64657千美元增长802.03%[10] - 2022年上半年净收入为498886000美元，2021年上半年为63912000美元[18][21] - 2022年上半年其他综合收入为369000美元，2021年上半年为745000美元[18][21] - 2022年第二季度，公司净收入为4.98886亿美元，而2021年同期为3143.9万美元[10] - 2022年上半年，公司净收入为5.82487亿美元，2021年同期为6391.2万美元[10] - 2022年第二季度，基本每股收益为4.59美元，2021年同期为0.30美元[10] - 2022年上半年，基本每股收益为5.41美元，2021年同期为0.61美元[10] - 2022年上半年，公司综合收益为5.83225亿美元，2021年同期为6465.7万美元[10] - 2022年3个月和6个月净收入分别为498886千美元和582487千美元，2021年同期分别为31439千美元和63912千美元[102] - 2022年3个月和6个月净运营收入分别为233905千美元和434954千美元，2021年同期分别为173552千美元和340188千美元[102] - 2022年第二季度总物业收入3.61716亿美元，较2021年同期增加8519.3万美元，增幅30.8%；上半年总物业收入6.73075亿美元，较2021年同期增加1.28984亿美元，增幅23.7%[104] - 2022年第二季度总物业净营业收入（NOI）2.33905亿美元，较2021年同期增加6035.3万美元，增幅34.8%；上半年总物业NOI4.34954亿美元，较2021年同期增加9476.6万美元，增幅27.9%[104] - 2022年第二季度同店物业NOI增加约2660万美元，主要因同店物业收入增加约3100万美元，部分被物业费用增加约450万美元抵消；上半年同店物业NOI增加约5080万美元，主要因同店物业收入增加约5880万美元，部分被同店物业费用增加约800万美元抵消[104][106] - 2022年第二季度同店物业收入增加的3100万美元中，2900万美元来自租金收入增加，包括平均租金率上涨12.5%；上半年同店物业收入增加的5880万美元中，5490万美元来自租金收入增加[104][106] - 2022年第二季度和上半年非同店及开发和租赁社区物业NOI分别增加约3740万美元和4970万美元，主要因收购基金、运营物业及开发社区完工[107] - 2022年第二季度和上半年处置/其他物业NOI分别减少约360万美元和570万美元，主要因物业处置，部分被零售社区NOI增加抵消[109] - 2022年第二季度非物业收入/亏损为 - 1282.6万美元，较2021年同期减少2174.6万美元，降幅243.8%；上半年非物业收入/亏损为 - 1574.2万美元，较2021年同期减少3082.6万美元，降幅204.4%[110] - 费用和资产管理收入2022年第二季度为119万美元，较2021年同期减少107.3万美元，降幅47.4%；上半年为364万美元，较2021年同期减少82.9万美元，降幅18.6%[110] - 2022年Q2和H1，合资企业和第三方建设项目的费用及资产管理收入分别减少约110万美元和80万美元[111] - 2022年Q2和H1，利息及其他收入分别增加约40万美元和220万美元，H1增长主要因2020年9月出售的技术合资企业获得收益[111] - 2022年Q2和H1，递延薪酬计划分别亏损约1470万美元和2220万美元，而2021年同期分别为收入约640万美元和1000万美元[111] - 2022年H1出售运营物业获得3640万美元收益，收购非合并合资企业权益获得约4.741亿美元收益[117] - 2022年Q2和H1，合资企业收入分别减少约220万美元和110万美元，所得税费用分别增加约40万美元和70万美元[117] - 2022年Q2和H1的运营资金分别为1.79946亿美元和3.40421亿美元，调整后运营资金分别为1.58516亿美元和3.0474亿美元[120] 现金流量 - 2022年上半年经营活动产生的净现金为330634000美元，2021年上半年为243669000美元[29] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为1254504000美元，2021年上半年为482907000美元[29] - 2022年上半年融资活动产生的净现金为383548000美元，2021年上半年为194023000美元[29] - 2022年上半年普通股发行所得款项为516758000美元，2021年上半年为358843000美元[29] - 2022年上半年向普通股股东和非控股股东分配现金为189638000美元，2021年上半年为168429000美元[29] - 2022年上半年支付的利息净额为51941000美元，支付的所得税为2818000美元[29] - 2022年H1经营活动净现金约为3.306亿美元，2021年同期约为2.437亿美元；投资活动净现金使用约为13亿美元，2021年同期为4.829亿美元；融资活动净现金约为3.835亿美元，2021年同期为1.94亿美元[124][126] 物业情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有、运营或开发176处多户住宅物业，共60267套公寓[32] - 截至2022年6月30日，有5处物业正在建设中，完工后将共有1842套公寓[32] - 截至2022年6月30日，公司持有两家合并运营合伙企业约93% - 95%的流通普通股有限合伙单位和1%的普通合伙权益[33] - 截至2022年6月30日，公司平均住宅租赁期限约为十四个月，非住宅商业租赁平均期限更长[43] - 公司预计现有租约带来的物业收入：2022年剩余时间为53690万美元，2023年为32820万美元，2024 - 2026年分别为410万美元、330万美元、300万美元，之后为850万美元，总计88400万美元[43] - 截至2022年6月30日，公司拥有、运营或开发176处多户住宅物业，包含60267套公寓[32] - 截至2022年6月30日，有5处物业正在建设中，完工后将包含1842套公寓[32] - 截至2022年6月30日，公司运营房产共58425套公寓，分布在171处；在建房产共1842套公寓，分布在5处；总计60267套公寓，分布在176处[91][93] - 截至2022年6月30日，有两处完工运营房产处于招租阶段，共498套公寓，已发生成本约2.539亿美元，7月24日出租率分别为85%和82%[94] - 截至2022年6月30日，公司合并资产负债表中约5.818亿美元与在建房产和土地有关，其中约3.359亿美元与当前在建房产有关[95] - 截至2022年6月30日，公司有5处不同建设阶段的房产，预计总成本约6.03亿美元，已发生成本约3.553亿美元[97] - 截至2022年6月30日，公司有11个多户住宅社区正在开发，预计建造3729套住房，估计总成本为15.05亿美元，已发生成本2.415亿美元[98] - 截至2022年6月30日，公司在佛罗里达州圣彼得斯堡有0.2英亩土地，已发生成本440万美元[100] 股份相关 - 2022年上半年，公司向普通股股东分配现金股息，每股1.88美元[15] - 2022年上半年，公司发行30千股普通股，带来516758千美元的权益增加[15] - 2022年上半年，公司净股份奖励带来15205千美元的权益增加[15] - 2022年上半年，员工股票购买计划带来630千美元的权益增加[15] - 2022年第一、二季度基本每股收益分别为4.59美元和5.41美元，摊薄后每股收益分别为4.54美元和5.37美元；2021年第一、二季度基本每股收益分别为0.30美元和0.61美元，摊薄后每股收益分别为0.30美元和0.61美元[45] - 2022年5月公司设立2022年ATM股份发行计划，可出售普通股的总发行金额最高达5亿美元，截至文件提交日尚未签订任何远期销售协议，剩余可出售金额为5亿美元[46][48] - 2022年3月，公司通过2021年ATM计划出售约20万股普通股，平均每股价格为165.01美元，总净对价约为2620万美元；2022年5月终止该计划，剩余约7130万美元未出售[48] - 2021年第一、二季度，公司通过2020年ATM计划出售约290万股普通股，平均每股价格为126.64美元，总净对价约为3.588亿美元；2021年8月终止该计划，剩余约20万美元未出售[48] - 公司董事会批准的股份回购计划允许通过公开市场、大宗交易和私下协商交易回购最高达5亿美元的普通股，2022年第一、二季度无回购，截至文件提交日，剩余授权回购金额约为2.695亿美元[49] - 2022年4月，公司在公开发行中发行290万股普通股，获得约4.903亿美元净收益，用于减少9亿美元无担保信贷额度下的借款；截至2022年6月30日，公司流通普通股约为1.065亿股，无优先股流通[50] - 2022年Q2和H1基本每股收益分别为4.59美元和5.41美元，2021年同期为0.30美元和0.61美元；摊薄每股收益2022年Q2和H1分别为4.54美元和5.37美元，2021年同期为0.30美元和0.61美元[45] - 2022年5月公司设立2022 ATM计划，可出售最高5亿美元普通股，截至文件日期未签订远期销售协议，剩余最高5亿美元普通股可售[46][48] - 2022年3月公司通过2021 ATM计划出售约20万股普通股，平均每股价格165.01美元，净收入约2620万美元；2022年5月终止该计划，剩余约7130万美元可售额度[48] - 公司有最高5亿美元的股票回购计划，2022年Q2和H1无回购，截至文件日期剩余约2.695亿美元可回购[49] - 2022年4月公司公开发行290万股普通股，净收入约4.903亿美元，用于减少9亿美元无担保信贷额度下的借款[50] 收购与出售 - 2022年第一、二季度，公司为未来开发目的收购土地，包括北卡罗来纳州夏洛特市约42.6英亩、田纳西州纳什维尔市约3.8英亩、得克萨斯州里士满市约15.9英亩，总对价约为7.1亿美元[52] - 2022年4月1日，公司以约11亿美元现金收购两个非合并自由裁量投资基金剩余68.7%的所有权权益，承担约5.15亿美元现有担保抵押贷款债务，收购后公司拥有22个多户社区的100%所有权，共7247个单元[52] - 2022年上半年，公司出售位于马里兰州拉戈的一处运营物业，包含245套公寓，售价约为7190万美元，确认收益约为36

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司实现运营资金（FFO）1.605亿美元，即每股1.50美元，比之前指引区间中值高出0.03美元 [22] - 公司将2022年全年收入增长预测中值从8.75%提高到10.25%，预计新租约平均增长12%，续约平均增长8%，全年入住率预计平均为96.6%，较原预算提高20个基点 [12][24][25] - 公司将2022年同店费用增长中值从3%提高到4.2%，同店净营业收入（NOI）指导中值从12%调整到13.75% [26][27] - 公司将2022年全年FFO指导中值提高0.27美元/股，达到6.51美元/股；预计第二季度FFO每股在1.60 - 1.64美元之间，中值1.62美元较第一季度增长0.12美元/股 [31][34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度同店收入增长11.1%，为公司历史上最佳季度增长，14个市场中有12个市场实现两位数收入增长，坦帕、凤凰城和佛罗里达东南部表现最强 [11] - 第一季度新租约签约租金上涨15.8%，续约租金上涨13.2%，综合涨幅为14.4%；4月初步结果综合涨幅为14.4%，新租约14.7%，续约14.1%；5月和6月续约报价平均涨幅为14.4% [12][13] - 2022年第一季度入住率平均为97.1%，与上一季度持平，高于2021年第一季度的95.9%；4月入住率目前为96.9% [13] - 2022年第一季度净周转率为36%，高于去年的35%；因购房而迁出的比例降至14.1%，低于上一季度的15.8%，符合季节性模式，且远低于公司投资组合的正常水平 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，12个市场实现两位数收入增长，坦帕、凤凰城和佛罗里达东南部表现最强 [11] - 2022年第一季度，约19.3%的迁入者来自非阳光地带市场，较2021年第一季度上升160个基点，较2020年第一季度上升330个基点 [93] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 4月1日，公司完成“工作重塑”计划，对社区的人员配置、管理和支持方式进行全面重组，预计2022年净节省约100万美元，全年稳定后节省约400 - 500万美元 [8][30] - 公司继续寻找增值投资机会，2022年修订后的指引仍包括年底前2亿美元的资产处置计划 [33] - 公司涉足单户出租市场，在休斯顿启动两个项目，将其视为水平公寓，目前收益率与多户住宅市场相当，后续可能会有更多动作 [83][85] - 公司认为交易市场仍然活跃，核心或核心+多户住宅资产的长期现金买家市场未变，杠杆买家市场有所停滞 [40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司同店收入增长超预期，上调全年收入和FFO指引，预计入住率保持高位，租金增长良好 [11][12][24][31] - 行业面临供应链问题，建筑成本上升，建设时间延长，但新供应进入市场时间也会推迟，短期内需求压力不大 [65][66] - 租金控制方面，公司认为多数市场情况良好，除加利福尼亚州外，不太担心租金控制问题 [100][101] 其他重要信息 - 4月1日，公司被纳入标准普尔500指数；完成收购德州教师退休系统在22个社区的合作权益，总估值21亿美元；完成“工作重塑”计划的实施 [7][8] - 第一季度，公司稳定了奥兰多360套、价值1.25亿美元的新开发项目Camden Lake Eola；出售了马里兰州拉戈245套社区，售价7200万美元；收购了德克萨斯州里士满16英亩土地用于未来开发 [16][17] - 季度末后，公司收购夏洛特43英亩土地用于未来开发；以约15亿美元收购两个合资基金剩余68.7%的所有权权益，预计初始FFO收益率约为4.4% [17][18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 与合资伙伴交易的达成过程及估值计算方式 - 公司与合资伙伴就资产估值和处置进行了持续对话，原计划2026年出售资产，最终决定提前收购；估值是基于12月的评估，并结合市场价值协商得出，对双方都是积极的交易 [37][38] 问题: 利率上升对交易市场的影响 - 交易市场仍然活跃，杠杆买家市场有所停滞，核心或核心+多户住宅资产的长期现金买家市场未变，多数机构买家认为定价未受太大影响 [40][41] 问题: 为何不加速处置资产 - 公司有资产处置和收购计划，通常在年底进行处置以保留当年现金流；过去10年出售34亿美元资产，收购35亿美元资产；将继续降低在华盛顿特区和休斯顿的投资组合敞口 [43] 问题: 债务再融资的利率环境 - 公司约3.5亿美元债务将于12月15日到期，利率为3.15%，计划用年底的资产处置资金偿还；目前指示性利率约为4.1%，较六七周前的低于3%有较大上升 [44] 问题: 社区人员配置和服务模式的详情及未来展望 - 公司采用“嵌套”模式，根据地理布局将社区分组，部分社区独立管理，部分两两嵌套，部分三个一组；目的是为员工提供更多晋升机会，使员工技能与岗位更好匹配 [47][48][50] 问题: 如何看待续约情况及未来定价能力 - 公司通过收入管理团队管理租金，必要时会设置租金上限；公司较早推动租金上涨，部分市场已接近重置租金水平，但休斯顿、华盛顿特区和洛杉矶县可能年底仍无法完成重置；剔除休斯顿和华盛顿特区后，签约和续约租金混合涨幅为16.6% [52][53][58] 问题: 现有开发项目和未来新项目的预期稳定收益率，以及材料和劳动力的价格和供应情况 - 现有开发项目预期稳定收益率约为6%，未启动项目约为5.25% - 5.5%；高层建筑建设成本每月上涨约0.5%，木结构建筑约为1%；木材价格有所下降，但仍高于正常水平，建设成本仍在上升，供应链问题将持续到2023 - 2024年 [62][63][65] 问题: 如何权衡资产再开发，以及新收购合资项目组合中是否有计划再开发的单元 - 公司批准了1.25亿美元的再开发计划，随着租金上涨，再开发项目的收益率仍然具有吸引力；新收购的基金中有部分资产已在进行再定位，未来可能会有更多资产加入 [67][68] 问题: 纳入标准普尔500指数后股权发行是否受其影响 - 股权发行是为了支付合资项目收购费用，与纳入指数无关 [70] 问题: 季节性因素对公司业务的影响 - 虽然存在季节性因素，但由于入住率高、周转率低，租赁旺季的租赁量可能不如过去；人们在夏季搬家的意愿更强，但与疫情前相比，租赁数据的季节性变化可能不明显 [72][73][75] 问题: 公司是否讨论了2023年的盈利情况 - 公司未讨论2023年盈利情况，认为这是一个难以预测的数字，建议在第二或第三季度再询问 [76] 问题: 公司是否考虑设立类似的结构化投资计划 - 公司过去曾参与此类交易，但更愿意保持资产负债表清洁，专注于现有投资组合，目前没有设立类似计划的打算 [78][79] 问题: 单户出租项目的情况，包括产品类型、回报率和未来计划 - 休斯顿的两个项目是独立式单户出租物业，公司将其视为水平公寓，收益率与多户住宅市场相当；这是公司涉足该领域的尝试，未来可能会有更多动作 [83][85][88] 问题: 费用指引上调的原因及是否涵盖未来风险 - 费用指引上调主要是由于税收、保险和薪资方面的压力；税收方面，奥斯汀和达拉斯的初始估值上升，预计税收将从3.3%上调至3.8%；保险方面，预计保险成本将从11%上调至22%，费率预计上涨约30%；薪资方面，由于预计收入表现出色，将增加奖金计提 [90][91][92] 问题: 来自非阳光地带的迁入者和迁往非阳光地带的迁出者的最新数据，以及租金收入情况 - 第一季度，约19.3%的迁入者来自非阳光地带市场，较去年同期上升160个基点，较2020年第一季度上升330个基点；目前租金收入比约为20%，新租约平均家庭收入约为11.6万美元，租金收入比略低于20%，但由于未要求居民更新收入数据，实际比例可能在十几岁 [93][94][95] 问题: 第一季度坏账趋势及全年预算情况，以及2023年坏账是否会恢复到正常水平 - 第一季度收款率约为98.8%，预计2022年坏账率将略有改善，降至约100个基点；如果加利福尼亚州能够执行合同，预计2023年坏账率将恢复到历史平均水平，即约50个基点 [97][98][99] 问题: 如何看待租金控制问题，以及与相关方面的讨论情况 - 公司认为在多数市场，尤其是佛罗里达州和德克萨斯州等深红州，州一级不太可能废除对地方租金控制的禁令；公司积极参与行业组织，与立法者就租金控制问题进行持续沟通；全国范围内，租金控制主要是州一级的问题，除加利福尼亚州外，公司在其他市场情况较好 [100][101] 问题: 单户出租产品是独立式还是联排式，以及购房迁出率是否因房贷利率上升而加速或下降 - 目前正在建设的单户出租产品是独立式，带有两个车库、前院和后院；购房迁出率较去年下降，目前为14%，远低于20多年来18% - 19%的长期平均水平；由于房贷利率上升和房价上涨，预计短期内购房迁出率不会大幅上升 [104][105][107] 问题: 目前租赁损失情况及2022年预计弥补比例，以及如何看待2023年市场供应情况 - 目前租赁损失约为11%，预计2022年将弥补大部分；预计2023年公司所有15个市场的公寓完工量将增加约5万套，达到21.2万套，但只要就业增长良好，各市场情况不会太糟糕，且2023年仍将实现高于长期趋势的收入增长 [113][116][118] 问题: 同店收入指引中续约8%的增长是指剩余时间还是全年，以及续约率低于新租约率的原因 - 同店收入指引中续约8%的增长是全年的，综合续约率为10%；续约率低于新租约率是因为现有租户搬走存在摩擦成本，过去一年半一直如此，未来两者可能会趋于一致 [120][122] 问题: 11%的租赁损失中，去年第二和第三季度签约租约的损失情况 - 11%的租赁损失是将3月签约租约与现有租约进行比较得出的；如果2021年租金呈上升趋势，随着时间推移，租赁损失会逐渐减少 [123] 问题: 新租约率下降的原因，以及市场租金同比增长情况和租赁损失中受限制市场的占比 - 新租约率下降主要是因为华盛顿特区和加利福尼亚州部分地区仍受到监管限制，无法实现市场租金增长；预计2022年全年市场租金将上涨约4%；华盛顿特区和加利福尼亚州占公司总投资组合的23%左右，这些地区的租赁损失计算会更高 [127][130] 问题: 收入管理系统中是否目标降低入住率以达到全年96.6%的预期，以及下半年租赁费率的预期 - 公司并非主动降低入住率，而是认为过去四五个季度的高入住率难以持续，因此在数据中有所体现；预计全年综合租赁费率平均为10%，第一季度约为15%，第二季度约为14.5%，则意味着第三季度约为7%，第四季度约为4% [133][134][135] 问题: 30 - 60天的可用性与之前相比是否升高 - 公司周转率仍然很低 [136] 问题: 德州教师退休系统交易的估值是否受利率上升影响，以及交易的投标情况和市场推广范围 - 估值在12月评估的基础上进行了调整，以反映当前市场情况，交易价格在利率大幅变动之前确定，未受利率上升影响；该交易是公司与德州教师退休系统的直接谈判，没有其他竞标者，双方认为直接交易效率更高 [137][138][139]

业绩总结 - 2022年第一季度每股收益（EPS）为0.76美元，较2021年同期的0.31美元增长145.2%[4] - 2022年第一季度的资金运营（FFO）为1.50美元，较2021年同期的1.24美元增长20.9%[4] - 2022年第一季度物业收入为311,359千美元，较2021年同期的267,568千美元增长16.3%[21] - 归属于普通股股东的净收入为80,745千美元，较2021年同期的31,347千美元增长157.5%[21] - 调整后EBITDA为182,451千美元，较2021年同期的147,696千美元增长23.5%[21] - 2022年第一季度净运营收入（NOI）为201,049千美元，较2021年同期增长20.6%[63] 用户数据 - 2022年第一季度新租赁率为14.7%，较2021年同期的4.5%显著增长[5] - 2022年第一季度年化总流失率为39%，较2021年同期的47%有所改善[6] - 2022年第一季度“同物业”平均入住率为97.1%，与2021年第四季度持平[37] - 2022年第一季度，D.C. Metro地区的同类物业社区的加权平均入住率为97.0%[31] - 2022年第一季度，休斯顿地区的同类物业社区的加权平均入住率为96.0%[31] - 2022年第一季度，亚特兰大地区的同类物业社区的加权平均入住率为96.4%[31] 未来展望 - 2022年第二季度预计每股收益（EPS）范围为0.09至0.13美元，2022年全年EPS预计范围为1.25至1.49美元[14] - 2022年同物业收入增长预计为9.50%至11.00%，当前预期为10.25%[15] 新产品和新技术研发 - 公司在2022年第一季度收购了位于德克萨斯州里士满的15.9英亩土地，用于未来开发[9] - 开发社区总计1839个住宅，预计总成本为6.285亿美元，租赁率为81%，入住率为77%[43] 市场扩张和并购 - 2022年收购活动中，土地收购总面积为58.5英亩，购买价格为4050万美元[47] - Camden的共同投资物业占其总物业的31.3%，并于2022年4月1日收购剩余68.7%的所有权[74] 负面信息 - 公司的净运营房地产资产为6,557,914千美元，较2021年12月31日的6,616,301千美元下降0.9%[29] - 处置/其他类别的物业净运营收入为2,179千美元，较2021年同期的4,333千美元下降了49.7%[32] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2022年3月31日，公司流动性约为15亿美元，其中现金及现金等价物约为11亿美元[12] - 2022年第一季度每股分红为0.94美元，较2021年同期的0.83美元增长13.3%[27] - 2022年第一季度，净债务与年化调整后EBITDA比率为3.6倍，较2021年的4.9倍显著改善[21]

公司资产与负债情况 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为84.6271亿美元和79.76784亿美元[8] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总负债分别为41.76171亿美元和37.10529亿美元[8] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总应付无担保票据分别为36.713亿美元和31.704亿美元[50] - 2022年3月31日和2021年，公司未偿还浮动利率债务分别约为5.399亿美元和3980万美元，三个月加权平均利率分别约为1.3%和1.9%[52] - 2022年3月31日，公司债务加权平均到期期限约为6.5年，2022 - 2024年到期债务分别为3.872亿美元、2.473亿美元、9.979亿美元，加权平均利率分别为3.0%、5.1%、2.6%[53] - 2022年4月1日，公司以约11亿美元现金收购基金剩余68.7%所有权权益，承担约5.14亿美元现有担保抵押贷款债务[53] - 截至2022年3月31日，公司基金有未偿债务约5.139亿美元，4月1日因收购剩余68.7%所有权权益将其合并[127] - 2022年3月31日，公司9亿美元无担保信贷安排下有5亿美元未偿还，未偿还信用证总额约1460万美元，可用额度约3.854亿美元；4月发行约290万股普通股，净收益约4.903亿美元用于偿还信贷安排借款[52] - 2022年3月31日，公司信贷安排有5亿美元借款，1460万美元未偿还信用证，剩余可用额度约3.854亿美元[119] - 未来12个月到期债务约3.872亿美元，占总未偿债务约10.5%[84] - 未来12个月到期债务还款约3.872亿美元，占总未偿债务约10.5%[124] - 2022年3月31日总权益为4,286,539千美元，2021年3月31日为3,474,076千美元，同比增长23.39%[14][17] 公司收入与收益情况 - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司物业收入分别为3.11359亿美元和2.67568亿美元[10] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司净收入分别为8360.1万美元和3247.3万美元[10] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司基本每股收益分别为0.77美元和0.31美元[10] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司摊薄每股收益分别为0.76美元和0.31美元[10] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司综合收入分别为8397万美元和3284.6万美元[10] - 2022年第一季度净收入为83,601千美元，2021年同期为32,473千美元[22] - 2022年第一季度归属于普通股股东的净利润为8070万美元，2021年同期为3130万美元，增长4940万美元[76] - 2022年第一季度同店收入较2021年同期增长约11.1%[75] - 2022年第一季度物业运营增长20.7%[76] - 2022年第一季度，公司每间公寓的平均月物业收入为2038美元，2021年同期为1804美元；每间公寓的年化物业总费用为8663美元，2021年同期为8166美元[93] - 2022年第一季度，公司100%拥有的经营性公寓加权平均数量为50935套，2021年同期为49439套；加权平均入住率为96.9%，2021年同期为95.9%[93] - 2022年第一季度，公司净收入为8.3601亿美元，净营业收入为2.01049亿美元；2021年同期净收入为3.2473亿美元，净营业收入为1.66636亿美元[94] - 2022年第一季度，同店物业净营业收入较2021年同期增加约2430万美元，主要因同店物业收入增加约2780万美元，部分被物业费用增加约350万美元抵消[97] - 2022年第一季度，同店物业收入增加的2780万美元中，租金收入增加2590万美元，主要源于平均租金率提高10.7%、入住率提高等[97] - 2022年第一季度，同店物业费用增加的350万美元主要因物业保险费用增加约150万美元、维修保养和公用事业费用增加约140万美元等，部分被房地产税减少约70万美元抵消[97] - 2022年第一季度，非同店和开发及租赁社区的物业净营业收入较2021年同期增加约1230万美元，其中非同店社区增加约1140万美元，开发及租赁社区增加约90万美元[97][100] - 2022年第一季度，处置/其他物业净营业收入较2021年同期减少约220万美元，主要因2021年第四季度处置3个经营性物业和2022年3月处置1个经营性物业，部分被零售社区净营业收入增加抵消[101] - 2022年第一季度，公司总物业收入为3.11359亿美元，较2021年同期增加4379.1万美元，增幅16.4%；总物业费用为1.1031亿美元，较2021年同期增加937.8万美元，增幅9.3%；总物业净营业收入为2.01049亿美元，较2021年同期增加3441.3万美元，增幅20.7%[98] - 2022年第一季度非物业收入为 - 291.6万美元，较2021年同期的616.4万美元减少908万美元，降幅147.3%[102] - 2022年第一季度费用和资产管理收入为245万美元，较2021年同期的220.6万美元增加24.4万美元，增幅11.1%[102] - 2022年第一季度利息和其他收入为213.1万美元，较2021年同期的33.2万美元增加179.9万美元[102] - 2022年第一季度递延薪酬计划亏损749.7万美元，而2021年同期为收入362.6万美元[102] - 2022年第一季度物业销售收入为3637.2万美元，而2021年同期为0[110] - 2022年第一季度合资企业收入为304.8万美元，较2021年同期的191.4万美元增加113.4万美元，增幅59.2%[110] - 2022年第一季度所得税费用为 - 59万美元，较2021年同期的 - 35.2万美元增加23.8万美元，增幅67.6%[110] - 2022年第一季度运营资金为16047.5万美元，较2021年同期的12577.9万美元增加3469.6万美元[111] - 2022年第一季度调整后运营资金为14622.4万美元，较2021年同期的11309.9万美元增加3312.5万美元[113] - 2022年第一季度物业收入为311,359千美元，2021年同期为267,568千美元，同比增长16.37%[11] - 2022年第一季度净利润为83,601千美元，2021年同期为32,473千美元，同比增长157.44%[11] - 2022年第一季度基本每股收益为0.77美元，2021年同期为0.31美元，同比增长148.39%[11] - 2022年第一季度综合收益为83,970千美元，2021年同期为32,846千美元，同比增长155.65%[11] 公司现金流情况 - 2022年第一季度经营活动产生的净现金为122,287千美元，2021年同期为88,456千美元[22] - 2022年第一季度投资活动产生的净现金为 - 48,910千美元，2021年同期为 - 92,066千美元[22] - 2022年第一季度融资活动产生的净现金为443,137千美元，2021年同期为 - 83,416千美元[22] - 2022年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为1,135,494千美元，2021年同期为337,507千美元[22] - 2022年第一季度经营活动产生的净现金约为1.223亿美元，2021年同期约为8850万美元[117] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金约为4890万美元，2021年同期为9210万美元[117] - 2022年第一季度融资活动产生的净现金约为4.431亿美元，2021年同期使用净现金8340万美元[117] - 2022年第一季度经营活动产生的净现金为122,287千美元，2021年同期为88,456千美元，同比增长38.25%[22] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为48,910千美元，2021年同期为92,066千美元，同比减少46.88%[22] - 2022年第一季度融资活动产生的净现金为443,137千美元，2021年同期为 - 83,416千美元[22] - 2022年第一季度现金及现金等价物和受限现金增加516,514千美元，2021年同期减少87,026千美元[22] 公司股权与分红情况 - 2022年第一季度，公司普通股发行增加1000股，额外实收资本增加2616.4万美元[14] - 2022年第一季度，公司宣布向股权持有人现金分红，每股0.94美元，共计1.00877亿美元[14] - 2021年第一季度，公司宣布向股权持有人现金分红，每股0.83美元，共计8428.8万美元[17] - 2022年第一季度宣布向股东支付现金股息为每股0.94美元，2021年同期为每股0.83美元[14][17] - 2022年2月，董事会宣布每股0.94美元季度股息，假设全年类似分配，年化股息率为每股3.76美元[126] 公司物业持有与运营情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有、运营或开发175处多户住宅物业，包含59,894套公寓[25][74] - 截至2022年3月31日，公司运营物业共58055套公寓，在建物业共1839套公寓，未合并合资企业物业共7247套公寓，完全合并物业共52647套公寓[86] - 截至2022年3月31日，有5处物业在建，共1839套公寓，预计还需约1.823亿美元完成建设[77] - 2022年第一季度，奥兰多的Camden Lake Eola物业达到稳定状态，入住率达90%[87] - 截至2022年3月31日，圣地亚哥的Camden Hillcrest物业处于招租阶段，已出租55%，预计2022年第四季度达到稳定状态[87] - 截至2022年3月31日，公司有10个多户住宅社区正在开发，预计建造3030套住房，估计总成本12.36亿美元，已花费成本1.922亿美元[91] - 截至2022年3月31日，公司平均住宅租赁期限约为14个月，现有租赁预计产生的物业收入2022年剩余时间为651.0万美元，2023年为115.6万美元，2024年为3.8万美元，2025年为3.2万美元，2026年为2.9万美元，之后为8.4万美元，总计784.9万美元[35][37] - 截至2022年3月31日，公司在两个 discretionary investment Funds 中各持有31.3%的所有权权益，4月1日以约11亿美元现金收购剩余68.7%所有权权益，并承担约5.14亿美元现有有担保抵押贷款债务[47][49] - 2022年4月1日，公司以约11亿美元现金收购两个 discretionary investment Funds 剩余有限合伙权益，这些基金拥有22个多户住宅社区，共7247套公寓[46] - 截至2022年3月31日，公司拥有、运营或开发175处多户公寓物业，共59,894套公寓住宅，其中5处在建，建成后将新增1,839套公寓住宅[25] - 截至2022年3月31日，完成五个在建物业的估计总成本约为1.823亿美元[61] - 截至2022年3月31日，有5处物业正在建设，包含1839套公寓[77] - 这5处在建物业预计在未来15个月内开始入住[77] - 截至2022年3月31日，完成这5处物业建设的估计额外成本约为1.823亿美元[77] 公司物业交易情况 - 2022年第一季度，公司在得克萨斯州里士满收购约15.9英亩土地，花费约780万美元；4月在北卡罗来纳州夏洛特收购约42.6英亩土地，花费3270万美元[46] - 2022年第一季度，公司出售位于马里兰州拉戈的一处运营物业，含245套公寓，售价约7190万美元，确认收益约3640万美元[46] - 2022年第一季度，公司在德克萨斯州里士满收购约15.9英亩土地，花费约780万美元[78] - 2022年第一季度，公司出售位于马里兰州拉戈的一处运营物业，含245套公寓，售价约7190万美元，确认收益约3640万美元[79] - 2022年4月，公司以3270万美元收购北卡罗来纳州夏洛特约42.6英亩两块土地用于未来开发[83] 公司股票相关情况 - 2021年公司设立了最高5亿美元的“按市价”（ATM）股票发行计划，2022年第一季度出售约20万股普通股，平均每股价格165.01美元，净收入约

物业持有与开发情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有、运营或开发176处多户住宅物业，共60,073套公寓[115] - 截至2021年12月31日，有5个在建项目，共1,773套公寓，预计还需约1.994亿美元完成建设[118] - 2021年公司收购4处运营物业，共1,684套公寓，花费约6.334亿美元；收购约22英亩土地，花费约7.2亿美元[119][120][121] - 2021年第四季度，公司出售3处运营物业，共1,078套公寓，售价约2.6亿美元，确认收益约1.744亿美元[121] - 2021年有3个合并运营物业和1个非合并合资企业运营物业达到稳定状态，合并运营物业共847套公寓住宅[129] - 2021年12月31日，有2个合并已完工运营物业处于招租阶段，共492套公寓住宅，成本2.143亿美元[130] - 2021年12月31日，合并资产负债表中约4.747亿美元与开发中的物业和土地有关，其中约2.963亿美元用于在建项目，约1.784亿美元主要投资于未来开发用地[131] - 2021年12月31日，有5个合并物业处于不同建设阶段，共1773套公寓住宅，预计成本6.035亿美元，已发生成本4.041亿美元[133] - 2021年12月31日，有多个合并社区正在进行开发活动，预计共2828套住宅，总成本11.45亿美元，已发生成本1.784亿美元[134] 财务数据关键指标变化 - 2021年全年同店收入较2020年同期增长约4.3%[116] - 2021年归属于普通股股东的净收入较2020年同期增加约1.8亿美元，物业运营增长11.9%[117] - 2021年和2020年，公司房地产资产按市场划分，2021年总计104.49067亿美元，2020年总计95.53177亿美元[136] - 2021年平均每月每套公寓住宅物业收入为1888美元，2020年为1771美元；2021年年化每套公寓住宅物业总费用为8261美元，2020年为8037美元[137] - 2021年加权平均运营公寓住宅数量为50479套，2020年为49128套；2021年加权平均运营公寓住宅入住率为96.8%，2020年为95.3%[137] - 2021年净收入为3.12376亿美元，2020年为1.28579亿美元；2021年净运营收入为7.2656亿美元，2020年为6.49011亿美元[140] - 2021年全年物业净营业收入（NOI）为7.2656亿美元，较2020年的6.49011亿美元增加7754.9万美元，增幅11.9%[141] - 2021年同店物业NOI增加约2820万美元，主要因同店物业收入增加约4000万美元，部分被同店物业费用增加约1180万美元抵消[144] - 2021年非同店和开发及招租社区物业NOI增加约3220万美元，其中非同店社区增加约2730万美元，开发及招租社区增加约490万美元[147] - 2021年处置/其他物业NOI增加约360万美元，主要因零售物业NOI增加，部分被2021年第四季度处置三个合并运营物业抵消[153] - 2021年非物业收入为2612.4万美元，较2020年的2579.4万美元增加33万美元，增幅1.3%[154] - 2021年费用和资产管理收入减少约30万美元，主要因2021年建设和开发活动减少，部分被第三方建设活动增加和物业管理费增加抵消[154] - 2021年利息和其他收入减少约170万美元，主要因2020年出售合并技术合资企业和2021年投资利率降低[155] - 2021年其他费用为6.22576亿美元，较2020年的5.52512亿美元增加7006.4万美元，增幅12.7%[158] - 2021年物业管理费用增加约210万美元，主要因薪资、福利和激励补偿成本及差旅费用增加，部分被营销和广告费用及疫情相关费用减少抵消[158] - 2021年物业管理、资产管理、建设和开发活动的费用和资产管理支出较2020年增加约60万美元[159] - 2021年一般及行政费用较2020年增加约570万美元，不包括递延薪酬计划，这两年该费用均占总收入的5.1%[160] - 2021年利息费用较2020年增加约580万美元，主要因2020年4月发行7.5亿美元、利率2.91%的优先无担保票据等[161] - 2021年折旧和摊销费用较2020年增加约5350万美元[162] - 2021年和2020年递延薪酬计划费用分别约为1440万美元和1200万美元[163] - 2021年出售经营性物业收益为1.744亿美元，2020年为40万美元[165][166] - 2021年合资企业权益收入较2020年增加约170万美元[167] - 2021年和2020年资金运营（FFO）分别为5.5935亿美元和4.95732亿美元，调整后资金运营（AFFO）分别为4.85747亿美元和4.18207亿美元[172] - 2021年和2020年利息费用覆盖率分别约为6.7倍和6.5倍，2021年末债务加权平均到期期限约为7.4年[174] - 2021年经营活动净现金约为5.775亿美元，投资活动净现金使用约为8.044亿美元，融资活动净现金约为4.214亿美元[180][181] 资金与债务情况 - 截至2021年12月31日，公司有现金及现金等价物约6.134亿美元，9亿美元无担保信贷安排下可用额度为8.852亿美元[124] - 未来12个月计划偿还债务约3.863亿美元，占总未偿债务约12.2%[124] - 截至2021年12月31日，公司2021年ATM计划下还有最高9760万美元的普通股可供出售[124] - 2020年第四季度贷款约1亿美元，净偿还无担保信贷额度借款4400万美元[183] - 公司有9亿美元无担保信贷安排，2023年3月到期，可两次各延期6个月，满足条件可累计额外增加最多5亿美元，可开具最多5000万美元信用证，截至2021年12月31日，无借款余额，未偿还信用证约1480万美元，可用额度约8.852亿美元[184][185] - 2021年8月设立ATM股票发售计划，可出售普通股，最高发行总价5亿美元，2021年发行约260万股，净收益约4.004亿美元，截至2021年12月31日，剩余最高发行总价9760万美元的普通股可出售[186] - 未来12个月计划偿还债务约3.863亿美元，占总未偿债务约12.2%，含债务折价和发行成本摊销约370万美元，2022年利息支付约1.082亿美元，2023 - 2026年分别约为9130万美元、7300万美元、6640万美元、6640万美元，此后总计约3.769亿美元[188] - 截至2021年12月31日，非合并合资企业未偿债务约5.138亿美元，无未偿担保[195] - 截至2021年和2020年12月31日，固定利率债务账面价值分别为31.305亿美元和31.269亿美元，加权平均到期年限分别为7.5年和8.5年，加权平均利率均为3.6%，占比均为98.7%；可变利率债务账面价值分别为3990万美元和3970万美元，加权平均到期年限分别为0.7年和1.7年，加权平均利率均为1.9%，占比均为1.3%[201] - 若2021年和2020年可变利率债务利率提高100个基点，每年利息成本将增加约40万美元；若2021年12月31日固定利率债务利率提高100个基点，其公允价值将减少约1.988亿美元[201] - 截至2021年和2020年12月31日，固定利率债务账面价值分别为31.305亿美元和31.269亿美元，占比均为98.7%[201] - 截至2021年和2020年12月31日，固定利率债务估计公允价值分别为33.637亿美元和35.199亿美元，加权平均到期年限分别为7.5年和8.5年，加权平均利率均为3.6%[201] - 截至2021年和2020年12月31日，可变利率债务账面价值分别为3990万美元和3970万美元，占比均为1.3%[201] - 截至2021年和2020年12月31日，可变利率债务估计公允价值分别为4010万美元和4000万美元，加权平均到期年限分别为0.7年和1.7年，加权平均利率均为1.9%[201] - 截至2021年12月31日，公司无未到期套期保值[201] - 2021年和2020年12月31日，公司无无担保信贷安排下的未偿还借款[201] - 2021年和2020年12月31日，公司定期贷款未偿还金额分别约为3990万美元和3970万美元[201] - 若2021年和2020年上述可变利率债务利率提高100个基点，每年利息成本将各增加约40万美元[201] - 若2021年12月31日固定利率提高100个基点，固定利率债务公允价值将减少约1.988亿美元[201] 股息分配情况 - 2021年12月宣布向普通股股东派发季度股息每股0.83美元，2022年1月支付，2021年全年股息率为每股3.32美元，2022年第一季度宣布每股股息0.94美元，假设全年类似分配，2022年年化股息率为3.76美元[183][194] 评级情况 - 截至2021年12月31日，惠誉、穆迪和标准普尔对公司的高级无担保债务评级分别为A - （稳定展望）、A3（稳定展望）和A - （稳定展望）[187] 疫情相关影响 - 2020年疫情相关影响约为1360万美元，其中向约7100名居民支付约910万美元居民救济基金，产生约450万美元直接相关疫情费用[152] 未来支出计划 - 完成五个合并项目建设预计额外成本约1.994亿美元，2022年预计支出1.5 - 1.7亿美元，2023年支出剩余部分，此外，新开发活动预计支出1.5 - 1.6亿美元，重新定位、再开发等支出6200 - 6600万美元，额外经常性资本支出8000 - 8400万美元[189] 物业净运营收入定义 - 公司将物业净运营收入（NOI）作为运营绩效的补充指标，NOI定义为总物业收入减去物业运营和维护费用减去房地产税[138]

财务数据和关键指标变化 - 2021年预算FFO为每股5美元，同店收入略有增长，净营业收入下降约1%；实际FFO为每股5.39美元，同店收入和净营业收入分别增长4.3%和4.8% [10] - 预计2022年FFO每股在6.09 - 6.39美元之间，中点为6.24美元，较2021年增加0.85美元 [34] - 2021年第四季度FFO为1.602亿美元，即每股1.51美元，超出先前指引中点每股0.02美元 [33] - 预计2022年同店净营业收入增长12%，由收入增长8.75%和费用增长3%驱动 [35] - 预计2022年第一季度FFO每股在1.45 - 1.49美元之间，中点1.47美元较2021年第四季度下降0.04美元 [38] - 资产负债率为3.8倍，总固定费用覆盖率为6.4倍，截至目前有14亿美元流动性 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第四季度同店收入增长8.5%，全年增长4.3%；第四季度新签租约租金上涨16.7%，续约租金上涨14.1%，综合涨幅15.5% [26] - 2022年1月初步结果显示，签约租约综合增长超15%；2月和3月续约报价平均涨幅在14%左右 [27] - 2021年第四季度平均入住率为97.1%，2022年1月平均入住率为97.2%，较去年1月的95.7%有所上升 [27] - 2021年年度净周转率与2020年持平，为41%；因购房而迁出的比例，第四季度为15.8%，全年为16.4%，与2020年全年的15.8%基本一致 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计2022年15个主要市场将创造100 - 120万个新就业岗位，新增15 - 20万套公寓 [16] - 预计2022年整体同店收入增长在7.75% - 9.75%之间，凤凰城和佛罗里达市场将实现两位数收入增长，休斯顿和华盛顿特区市场可能落后于整体投资组合平均水平，但较2021年仍有显著改善 [14] - 2022年各市场评级及展望：凤凰城、佛罗里达三个市场获A +评级且前景稳定；八个市场获A评级且前景稳定；华盛顿特区地铁市场获A -评级但前景改善 [16][18][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是出售休斯顿和华盛顿特区的资产，扩大在一些被低估市场的投资组合，以实现地理多元化 [49] - 公司认为开发项目是更优选择，目前开发项目初始收益率上升，计划今年增加开发启动资金至5亿美元 [66][69] - 收购市场竞争激烈，公司将根据机会灵活使用股权和债务融资，保持资产负债率在4% - 5%的范围内 [78][79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是出色的一年，公司业绩远超年初指引，预计2022年将是盈利和同店增长创纪录的一年 [9][11] - 公司市场的供需前景乐观，就业增长强劲，新供应稳定，各市场评级较高 [13][15] - 公司对2022年的费用控制有信心，预计物业税增长3.3%，整体费用增长3% [60][63] - 公司认为租赁市场需求强劲，租金增长趋势将持续，但下半年可能受季节性因素影响 [72] 其他重要信息 - 2021年第四季度，公司收购了达拉斯的一个558单元社区，以及丹佛和纳什维尔的土地用于未来开发 [28] - 2021年全年，公司完成了四个社区的收购，共1684套公寓，总成本约6.33亿美元；收购了四块未开发土地，总成本约7200万美元 [29] - 2021年第四季度，公司出售了休斯顿和马里兰州的三个运营社区，总收益约2.6亿美元 [30] - 2021年第四季度，公司提前稳定了凤凰城的一个343单元新开发项目，收益率约8.75%；完成了圣地亚哥一个8900万美元新开发项目的建设 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新租约和续约租金的关系及各市场续约定价能力 - 新租约和续约租金的差距会因续约上限等因素而变动，预计全年差距会缩小；目前各市场续约租金情况不确定，华盛顿特区表现相对较弱 [42][45] 问题2: 公司对休斯顿和华盛顿特区投资组合的长期看法及未来几年的投资策略 - 公司计划出售休斯顿和华盛顿特区的资产，扩大在其他被低估市场的投资组合，以实现地理多元化，这一策略将持续数年 [49] 问题3: 出售休斯顿和华盛顿特区资产的定价差异和需求差异 - 早期休斯顿和华盛顿特区资产定价有差异，但现在已消失，目前这两个市场资产无折扣，且有大量资本涌入 [53][54] 问题4: 2022年费用环境，特别是税收和工资压力 - 预计2022年物业税增长3.3%，主要受物业税退款影响；公司通过技术进步控制营销和工资支出，对费用增长3%有信心 [60][63] 问题5: 租金上涨是否会促使公司加大开发力度，以及开发项目的收益率要求 - 租金上涨速度快于建筑成本，开发项目收益率上升，公司计划增加开发启动资金；目前在建项目初始收益率约6%，管道项目预计在5%左右 [66][68] 问题6: 目前投资组合的租金损失情况，以及新租约11%增长在上半年和下半年的预期 - 目前租金损失在10% - 11%之间；预计2022年前三季度数据强劲，第四季度受季节性因素影响可能下降 [71][72] 问题7: 第四季度租赁援助金额及2022年指引中的假设 - 2021年第三季度同店租赁援助为420万美元，第四季度增至510万美元，2021年全年同店约1250万美元；预计2022年确认约一半金额 [73] 问题8: 新租约增长在下半年的预期，以及市场租金增长的预期 - 预计2022年市场租金增长在4% - 5%之间，下半年新租约增长可能为低个位数 [77] 问题9: 资产负债率低于典型范围，未来资金需求的来源 - 公司会通过收购、处置和开发支出将资产负债率恢复到4% - 5%的范围内，会根据机会灵活使用股权和债务融资 [78][79] 问题10: 未来3年阳光地带和加利福尼亚州的就业、人口增长和迁移趋势 - 从沿海市场向阳光地带的迁移趋势在疫情前就已存在，疫情加速了这一趋势，预计疫情后仍将持续；2022年加利福尼亚州不会拖累投资组合，华盛顿特区和休斯顿市场将经历租金重置 [83][85] 问题11: 公司收购的承销标准和无杠杆内部收益率目标是否改变 - 公司会根据资本成本调整当前利率，目前收购项目表现优于预期，承销时会在收购后前12个月提高租金增长预期，之后逐渐回归长期历史水平 [90][93] 问题12: 今年租金增长中有多少来自去年免租期的消除 - 公司不提供租金减免，因此这不是影响因素 [97] 问题13: 4% - 5%的市场租金增长是否基于面值租金 - 是的 [97] 问题14: 公司进入新市场的意愿，如盐湖城和圣安东尼奥 - 公司目前对现有市场满意，认为有足够的市场可以分配资本，暂时不需要进入新市场，但会关注并评估机会 [98][99] 问题15: 目前租金损失数据是否合理 - 租金损失数据因动态定价有不同计算方式，10% - 11%是基于12月签约租约与有效租金的比较，是更合适的计算方式 [101][102] 问题16: 现有开发项目管道的收益率预期 - 现有管道项目收益率预计会高于之前预期，但因未更新租金和成本数据，难以准确估计；已启动项目平均收益率超过6% [107][110] 问题17: 2 - 3月续约租金的涨幅 - 续约租金涨幅在14%左右 [113] 问题18: 技术进步带来的运营费用节省的具体金额和时间 - 公司预计技术进步带来的效率提升将在2022年持续，并在2023年及以后发挥更大作用，但目前无法提供具体金额，后续会提供更多信息 [114][117] 问题19: 达到指引下限的假设因素 - 可能导致低于指引中点的因素包括坏账、入住率下降以及第三和第四季度的宏观环境变化，此外，加利福尼亚州和华盛顿特区的监管障碍也可能带来不利影响 [119][121] 问题20: 入住率适度下降的驱动因素 - 入住率处于创纪录水平，公司通过收益管理软件提高租金，可能导致入住率略有下降；此外，市场需求的变化也可能影响入住率 [123] 问题21: 团队如何设定市场评级和展望的范围 - 主要依据是预测模型中的收入增长，不采用曲线评分，每个市场都根据自身收入增长情况进行评级 [129][130] 问题22: 如果1月1日监管限制消除，华盛顿特区的收入增长会是多少 - 过去一年，华盛顿特区的监管限制对公司整体投资组合业绩的影响约为40个基点，预计2022年情况会有所改善 [133] 问题23: 公司是否看到类似同行的收购稳定物业的机会，以及如何应对 - 目前收购市场竞争激烈，预计不会出现更好的定价机会，公司将根据市场情况获取合理份额的收购项目 [137][139] 问题24: 2022年阳光地带的人口迁移是否会出现逆转 - 从沿海市场向阳光地带的迁移趋势预计将持续，人们更倾向于低监管、低房价和好天气的地区；公司在第四季度的新租约数据也显示这一趋势在加速 [141][145] 问题25: 利率上升对市场租金与购房决策的影响，以及租购计划的长期影响 - 公司市场的住房 affordability仍然良好，租金相对收入合理；单户租赁市场主要受社会因素驱动，对公司市场影响不大 [146][148] 问题26: 公司是否会进入单户租赁市场 - 公司认为单户租赁市场是一个有趣的领域，会进行尝试，如果能有效运营，可能成为未来的增长领域 [151]

业绩总结 - 2021年第四季度每股收益（EPS）为$2.02，较2020年第四季度的$0.29增长了596.6%[4] - 2021年第四季度资金运营（FFO）为$1.51，较2020年第四季度的$1.21增长了24.8%[4] - 2021年第四季度净运营收入（NOI）同比增长14.9%，环比增长8.4%[5] - 2021年第四季度物业收入为305,364千美元，较2020年同期的261,554千美元增长16.7%[27] - 2021年全年物业收入为1,143,585千美元，较2020年的1,043,837千美元增长9.6%[27] - 2021年全年每股稀释收益为2.96美元，较2020年的1.24美元增长138.7%[29] - 2021年第四季度归属于普通股东的净收入为212,898千美元，较2020年同期的29,193千美元增长629.5%[29] - 2021年全年调整后EBITDA为648,097千美元，较2020年的598,864千美元增长8.2%[27] 用户数据 - 截至2021年12月31日，Camden的流动性约为$15亿，其中现金及现金等价物约为$6.134亿[17] - 2021年第四季度新租赁率为16.7%，较2020年第四季度的-4.0%显著改善[7] - 2021年第四季度的总租赁数量为2,450，较2020年第四季度的2,543有所减少[7] - 截至2021年12月31日，运营公寓总数为58,300，较2020年12月31日的56,850增长了2.6%[31] 未来展望 - 2022年第一季度的每股收益（EPS）预期范围为$0.38 - $0.42，资金运营（FFO）预期范围为$1.45 - $1.49[23] - 2022年同物业收入预期增长范围为7.75% - 9.75%[24] - 预计每股FFO（基金运营收益）为6.09美元至6.39美元[63] - 2022年资本化支出预期为8000万至8400万美元[63] 新产品和新技术研发 - 2021年公司收购了Camden Greenville公寓社区，交易金额约为$1.655亿[14] - 2021年收购活动总额为633.4百万美元，涉及1,684个住宅单元，平均每月租金为2,115美元[51] 负面信息 - 2021年第四季度的总租赁数量为2,450，较2020年第四季度的2,543有所减少[7] - 2021年公司权益投资为13,730千美元，较2020年12月31日的18,994千美元下降27.5%[46] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2021年12月31日，总资产为7,976,784千美元，总债务为3,170,367千美元[27] - 公司未抵押的房地产资产总数为52,826，成本为10,449,067千美元[52] - 公司未担保信贷额度的总债务与总资产价值的比率为19%，远低于60%的要求[55] - 公司未担保资产价值与无担保债务的比率为356%，高于150%的要求[56]

业绩总结 - Camden公司2021年第三季度净收入为29,483千美元，较2020年同期的34,957千美元下降了14%[99] - 2021年第三季度资金运营（FFO）为142,210千美元，较2020年同期的126,611千美元增长了12%[99] - 2021年第三季度调整后资金运营（AFFO）为122,493千美元，较2020年同期的104,312千美元增长了17%[99] - 2021年第三季度净经营收入（NOI）为158,309千美元，较2020年同期的150,226千美元增长约7.1%[100] - 2021年第三季度调整后的EBITDA为164,994千美元，较2020年同期的149,965千美元增长约10.0%[101] 用户数据 - 2021年第三季度新租赁率增长19.8%[16] - 2021年第三季度续租率增长12.1%[16] - 2021年第三季度混合租赁率增长16.0%[16] - 截至2021年第三季度，平均每个公寓的月租金为1,662美元[40] - 2021年第一季度同类物业整体入住率为96.0%[23] - 2021年第二季度同类物业整体入住率为96.9%[23] - 2021年第三季度同类物业整体入住率为97.3%[23] 收购与市场扩张 - Camden公司2021年收购了位于佛罗里达州圣彼得堡的368个单元公寓社区，交易金额约为1.763亿美元[9] - Camden公司2021年收购了位于德克萨斯州达拉斯的558个单元公寓社区，交易金额约为1.655亿美元[9] - Camden在2011年至2021年间的开发社区总数为42个，公寓总数为12,836个[75] - Camden的总收购额为27亿美元[72] 未来展望 - 预计每股收益（EPS）范围为$1.21至$1.27，预计FFO（每股稀释）范围为$1.46至$1.52[100] - 2021年每股收益（EPS）预期中位数为1.24美元[24] - 2021年每股基金运营收益（FFO）预期中位数为5.37美元[24] - 2021年同类物业收入增长预期中位数为4.25%[24] - 2021年同类物业费用增长预期中位数为3.75%[24] - 2021年同类物业净运营收入（NOI）增长预期中位数为4.50%[24] 负面信息 - 2021年第三季度的净收入为29,483千美元，较2020年同期的34,957千美元下降约15.7%[101] - 2020年9月30日止的九个月内，疫情相关影响总计为950万美元，其中890万美元用于全资社区的居民救助基金[98] - 2020年9月30日止的九个月内，疫情相关支出约为450万美元，其中280万美元为现场员工的奖金[98] 资本结构与财务状况 - Camden的资本结构中，98.7%的债务为固定利率债务[84] - Camden的加权平均利率为3.6%[84] - 2021年第三季度的总债务为3,169,116千，较2020年同期的3,225,490千减少约1.7%[101] - 2021年第三季度的净债务为2,872,068千，较2020年同期的2,688,970千增加约6.8%[101]