文章核心观点 - 尽管办公行业面临短期压力，但亚历山大房地产公司长期投资价值高，当前股价下跌、收益率回升，具有吸引力，维持“买入”评级，目标价165美元/股，若股价跌至110美元/股以下可能增持 [2][10][15] 公司基本面 - 公司是生命科学房地产领域的“先行者”，拥有高质量资产、现金流和长期合作关系，自2014年以来年均增长7%，股息也在增长 [4] - 公司资产负债表稳健，管理层经验丰富，信用评级为BBB+，长期债务占比低于42%，市值超200亿美元 [3] - 公司运营安全性高，过去15年入住率不低于94%，2024年预计入住率超95%，租户来自多个领域超800家，过去12个月新合同超77%收入来自现有客户，前20大客户超91%收入来自投资级或上市大盘股公司，过去五年租金收缴率超99.5%，2024年第一季度达99.8% [4] 财务与运营情况 - 2024年第一季度业绩稳定积极，本季度超34万平方英尺新资产投入使用，全部租出，年净营业收入达2600万美元，2024 - 2027年预计持续增长 [6] - 自2019年以来，公司出售近85亿美元房产，获利30亿美元，善于处置非核心资产 [6] - 公司杠杆率在行业内极具吸引力，流动性超60亿美元，32%债务2049年后到期，98.9%债务为固定利率，平均利率低于3.87%，平均剩余债务期限13.4年，含优先股杠杆率接近5倍 [6] 行业前景 - 生命科学行业规模将达5万亿美元，年研发资金460亿美元，2019 - 2023年企业研发资金较2014 - 2018年增长41%，行业关注度上升 [6] 风险因素 - 主要风险是在公司估值过高时投资 [7] - 运营风险因多元化和资产质量较低，但资产循环存在一定担忧，公司更关注出售资产的选择和价格 [8] - 供应需求方面，公司认为2025年后供应将达峰值，之后新增建设项目有限 [8] 估值与投资建议 - 公司当前估值显示有上涨空间，市盈率与调整后资金流比率（P/AFFO）降至近15倍，远低于五年平均的26倍，考虑到增长预期，20 - 21倍P/AFFO较为合理，目标价对应19.5 - 20倍P/FFO [10][15] - 以116美元/股价格计算，即使在低估值水平下，年收益率可达22%，按20倍P/AFFO计算，年涨幅超15%，公司通常能在10 - 20%误差范围内实现目标 [10][11] - 公司兼具收益性、安全性和未来表现潜力，维持“买入”评级，若股价跌至110美元/股以下可能增持 [12][15] 行业对比 |公司名称|市值（百万美元）|信用评级|年初至今涨幅（%）|股息连续支付年数|股息收益率（%）|派息比率（%）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |Office Properties Income Trust|92|ccc+|-73|0|1.7|1| |Orion|175|/|-45|0|11.9|43| |City Office REIT|201|/|-20|0|7.9|63| |Brandywine Realty Trust|782|BB+|-18|0|13.0|97| |Piedmont Office Realty Trust|808|BBB-|-12|0|6.7|49| |Easterly Government Properties|1254|/|-11|0|8.6|108| |Empire State Realty Trust|1491|/|-8|0|1.5|32| |Highwoods Properties|2752|BBB|11|0|7.6|87| |COPT Defense Properties|2772|BBB-|-4|1|4.8|62| |SL Green Realty|3220|BB+|8|0|5.2|87| |Cousins Properties|3517|/|-6|5|5.5|74| |Kilroy Realty|3706|BBB|-22|8|6.8|60| |Vornado Realty|4981|BB+|/|0|0.0|42| |Boston Properties|9659|BBB+|-15|0|6.3|80| |Alexandria Real Estate|20384|BBB+|-10|13|4.5|69| [14][16][17][18]

文章核心观点 - 公司优质利基资产组合有望受益于生命科学资产的强劲需求，但巨额开发支出在宏观经济不确定性和高利率环境下带来成本超支和租赁问题风险 [1] 利好因素 资产位置优势 - 公司在北美AAA创新集群地区拥有A/A+级物业，在多个城市有显著市场地位，对相关企业有吸引力，且进入和退出壁垒高、可用空间有限，能收取高租金助力稳定收入 [2] 市场需求增长 - 药物研究和创新需求增加使生命科学资产需求飙升，有望推动公司租赁活动，保持入住率和租金增长势头 [2] - 人工智能和机器学习工具应用使专注AI的生命科学公司需要大量实验室空间，将成为公司生命科学资产未来关键需求驱动力 [3] 租户稳定性 - 公司拥有优质租户基础，租户依赖中央实验室基础设施，难以频繁更换地点，确保稳定租金收入 [3] 财务指标良好 - 2024年第一季度末公司流动性为58亿美元，净债务和优先股与调整后EBITDA比率改善，固定费用覆盖率为4.7倍，债务到期分布合理，加权平均剩余期限为13.4年 [4] 股息表现 - 2024年6月公司宣布第二季度现金股息提高2.4%至每股1.30美元，过去五年11次提高股息，五年年化股息增长率为5.41%，财务状况良好且派息率低于行业，股息率未来可能可持续 [4][5] 市场预期 - 分析师对公司持乐观态度，Zacks对2024年每股运营资金共识估计显示公司前景良好，过去两个月估计略有上升 [5] 业绩预期 - 预计2024年公司同店入住率为95.1%，租金收入同比增长7.6% [3] 不利因素 开发风险 - 公司大量的开发和再开发项目在宏观经济不确定下面临建筑成本上升和租赁问题风险 [7] 利率影响 - 高利率环境使公司借贷成本增加，影响房地产购买和开发能力，2024年利息费用预计同比大幅增加，且高利率下股息支付吸引力可能降低 [7] 股价表现 - 过去三个月公司股价下跌8.3%，超过行业3.0%的跌幅 [5] 其他建议 - 房地产投资信托行业中Lamar Advertising和Americold Realty Trust排名较好，分别为Zacks Rank 2（买入），Americold 2024年每股运营资金共识估计为1.44美元，同比增长13.4%，Lamar Advertising 2024年每股运营资金共识估计为8.03美元，同比增长7.5% [8]

ogichobanovThe REIT market (VNQ) is vast and versatile, and just because two companies share the "REIT" acronym does not mean that they have anything else in common. To give you an example: you probably would agree that the fundamentals of an American farmland REIT are completely detached from those of a cell tower REIT operating in Africa or a Mexican industrial REIT. Even then, REITs will often trade as a group as if their fair value were closely correlated with one another. As you can imagine, this o ...

文章核心观点 - 投资需要纪律和耐心,不能追求短期暴富[1][2][3][47] - 投资应该关注"错误定价的赌注",寻找风险收益比较高的投资机会[4] - 当前经济环境下,一些房地产投资信托(REIT)公司具有较好的投资价值[7] Equity LifeStyle Properties (ELS) - 公司经营制造房屋社区、RV社区和码头等,受益于人口老龄化和房价上涨趋势[8][9][10][11][12][14][15][16] - 公司经营稳健,核心出租率高达95.1%,每股收益和股息增长率较高[17][18][19][20] - 公司估值合理,预计未来12-15%的年化总回报率[21][22][23] Equity Residential (EQR) - 公司专注于多户型住宅,主要布局在供给受限的市场如旧金山和南加州[25][27] - 公司业绩稳健,同店收入和利润增长良好,受益于高收入人群的租房需求[28][29] - 公司正在扩张,未来几年业绩有望进一步提升[31] - 公司估值合理,有望实现双位数年化回报[32][33][34] Alexandria Real Estate Equities (ARE) - 公司专注于生命科学领域的办公物业,受益于该行业的持续增长[35][36][37][38][40][41] - 公司经营稳健,租金回收率高,抗周期性强[39][42] - 公司业绩增长良好,股息增长率也较高[43] - 公司估值较低,未来上涨空间大[44][45][46]

Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE) announced a 2.4% sequential hike in its second-quarter 2024 cash dividend payment. Delighting its shareholders, the company will now pay out a dividend of $1.30 per share, up from the $1.27 paid out in the prior quarter. The increased dividend will be paid out on Jul 15 to shareholders on record as of Jun 28, 2024.Based on the increased rate, the annual dividend comes to $5.20 per share. This results in an annualized yield of about 4.42%, considering Alexandria’s ...

gorodenkoff Higher interest rates have significantly reduced investor interest in utilities (XLU) and real estate (VNQ), with these two sectors currently representing only 2.3% and 2.2% of the S&P 500 index (SPY) respectively. This is one of the lowest weightings real estate has had in the index, while technology companies (XLK) are close to a record high. During the dot-com era, tech stocks reached over 35% of the S&P 500's value, while information technology is currently listed with a 29.2% weighting. ...

A view of researchers working in a lab. sanjeri/E+ via Getty Images To me, investing is all about analyzing trends and discerning where the economy and the world is heading. It's compatible with my calculating temperament and personality, so that's probably why I enjoy it so much. One trend that I still believe is showing no signs of slowing down is the need for breakthrough treatments and advances in existing treatments. As many advances have been made in recent years, more than 90% of rare diseases stil ...

PASADENA, Calif., May 21, 2024 /PRNewswire/ -- Alexandria Real Estate Equities, Inc. (NYSE: ARE) today announced that the company will conduct a conference call and audio webcast on Tuesday, July 23, 2024, at 3:00 p.m. Eastern Time (ET), in conjunction with the release of its second quarter 2024 operating and financial results. Alexandria will release its operating and financial results after the market closes on Monday, July 22, 2024.To participate in this conference call, dial (833) 366-1125 (U.S.) or (41 ...

MarsBars Berkshire Hathaway's (BRK.A)(BRK.B) annual meeting in Omaha this month made headlines in many ways, and one key takeaway is how its cash balance continues to swell to the tune of a staggering $189 billion. One of the drawbacks to growing a company to the size of BRK is that opportunities to deploy sizable chunks of capital are limited to only the largest of equity market caps out there, namely stocks like Apple (AAPL), Bank of America (BAC), and Chevron (CVX), which are among BRK's top 5 holdings. ...

亚历山大公司投资 - 亚历山大房地产股票（NYSE:ARE）是作者最喜欢的房地产投资信托之一，占据了作者投资组合近5%的份额[1] - 作者在2023年3月开始关注亚历山大公司，并发表了多篇看涨文章，详细阐述了投资该股票的理由[2] 亚历山大公司业绩 - 亚历山大公司在2024年第一季度的财报显示了积极的业绩，包括出色的租赁情况和强劲的净营业收入增长[6] - 亚历山大公司的净营业收入将继续受到积极的现金租金差额、高达3%的平均内置租金上涨率以及新开发项目的推动，这些项目预计将为现有净营业收入增加4-5%[9] - 亚历山大公司的核心业务每年产生约19亿美元的净营业收入，根据市值和净债务，可以计算出暗含的资本化率为5.9%[15] 亚历山大公司股价目标 - 作者认为亚历山大公司的股价目标为每股147美元，考虑到核心业务的预期增长和10年期国债收益率之间的差距[16] - 作者建议为亚历山大公司的风险投资部门增加溢价，将其价值加入到核心租赁业务的估值中，得出每股165美元的总体价格目标[17]