财务数据和关键指标变化 - 公司报告第三季度FFO为每股0.27美元 [38] - 公司预计2023年全年FFO为1.26美元,同比增长约6% [39] - 公司第三季度同店NOI增长5.8%,9个月同店NOI增长5.9%,预计全年将达到5%-6%的增长目标上限 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司核心投资组合的同店NOI预计将在2024年增长5%以上 [41] - 公司重点关注街区零售资产,这些资产的租金增长超过20%-40% [13][14][15][16] - 公司郊区购物中心业务保持稳定,租金增长与经济增长基本一致,但资本支出和运营成本上升抑制了净有效租金增长 [12] - 公司城市街区零售资产的租金增长强劲,超过2019年水平20%-40% [15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在纽约市、洛杉矶梅尔罗斯大道、芝加哥黄金海岸等街区零售资产的租金大幅增长 [13][14][16] - 公司在旧金山市中心、芝加哥北密歇根大道、纽约麦迪逊大道等市场尚未完全恢复 [17] - 公司在布鲁克林市中心的City Point项目表现强劲,租金超预期增长 [33][34][35] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于创造优质的主营业务收入增长,并将其转化为利润增长 [10] - 公司认为即使在经济不确定的情况下,零售商仍在执行多年增长目标 [11] - 公司将继续通过资产循环和利用机构资本关系等方式寻找外部增长机会 [20][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为消费者仍然相对稳定,零售商正在关注长期增长目标而非短期波动 [11][25] - 管理层预计即使经济放缓,租户需求也不会立即下降 [18] - 管理层对公司未来几年的内部增长目标保持信心 [22] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Floris van Dijkum 提问** 询问公司是否考虑减少在芝加哥市场的敞口 [53] **Ken Bernstein 回答** 公司将审慎考虑减少在芝加哥等某些市场的敞口,因为这些市场可能面临一些挑战 [54][55] 问题2 **Paulina Rojas Schmidt 提问** 询问公司对未来一年租户违约和退租的预期 [107][109] **Ken Bernstein 和 AJ Levine 回答** 公司尚未看到租户违约或退租的明显增加迹象,但会密切关注利率上升对租户财务状况的影响,尤其是当地中小型零售商 [110][111][112] 问题3 **Paulina Rojas Schmidt 提问** 询问公司新开业门店的行业趋势 [113] **AJ Levine 回答** 公司看到奢侈品牌和时尚品牌在城市街区持续进入,郊区则以折扣零售商为主导新开业 [114][115] **Ken Bernstein 补充** 零售商正在重视实体店在全渠道战略中的重要性,这推动了新开业需求 [116][117]

租金收入和总收入 - 2023年第三季度，Acadia Realty Trust的租金收入为79961千美元，较2022年同期的78453千美元增长[10] - 2023年前九个月，Acadia Realty Trust的总收入为253179千美元，较2022年同期的245712千美元增长[10] 营业费用和净收入 - 2023年第三季度，Acadia Realty Trust的总营业费用为74701千美元，较2022年同期的102784千美元减少[10] - 2023年前九个月，Acadia Realty Trust的总营业费用为214722千美元，较2022年同期的243891千美元减少[10] - 2023年第三季度，Acadia Realty Trust的净亏损为16268千美元，较2022年同期的89545千美元减少[10] - 2023年前九个月，Acadia Realty Trust的净收入为8486千美元，较2022年同期的61273千美元增长[10] 其他综合收入和综合收入 - 2023年第三季度，Acadia Realty Trust的其他综合收入为17285千美元，较2022年同期的45632千美元减少[11] - 2023年前九个月，Acadia Realty Trust的其他综合收入为20741千美元，较2022年同期的107677千美元减少[11] - 2023年第三季度，Acadia Realty Trust的综合收入为1017千美元，较2022年同期的43913千美元减少[11] - 2023年前九个月，Acadia Realty Trust的综合收入为29227千美元，较2022年同期的46404千美元减少[11] 资产和负债 - 公司的资产和负债按照公允价值层次进行分类，包括货币市场基金、衍生金融工具和可交易股票等[83] - 公司2023年的抵押贷款总额为961,611千美元，较2022年底的928,639千美元有所增长[61] - 公司2023年的无抵押债券总额为666,188千美元，较2022年底的696,134千美元有所下降[61] - 公司2023年的未担保信贷额度为192,287千美元，较2022年底的168,287千美元有所增长[61] 股票和衍生金融工具 - 公司持有的市场股票包括Albertsons的投资，在2023年第三季度卖出10万股Albertsons，净收益为2.4百万美元，截至2023年9月30日，公司仍持有150万股Albertsons，价值为3.52亿美元[84] - 公司从市场证券中获得的股息收入分别为2023年第三季度0.2百万美元，2022年第三季度0.4百万美元，2023年前9个月2.89亿美元，2022年前9个月1.4百万美元[85] - 公司持有的衍生资产和负债包括利率互换和上限，截至2023年9月30日，总资产衍生品为7.44亿美元，总负债衍生品为46万美元[88] 股票回购和股权激励 - 公司董事会批准了新的股票回购计划，授权管理层自行回购最多2亿美元的普通股，截至2023年9月30日，尚有1.225亿美元可用[105] - 公司在2022年第一季度进入了250.0万美元的ATM计划，截至2023年9月30日，该计划可用额度为222.3万美元[104] - 公司在2023年前9个月和2022年结束时，共发行了40659个LTIP单位和45882个限制股份给公司的董事，其中10427个LTIP单位和15850个限制股份将在发行日期的第一周年日实现，30032个LTIP单位和30032个限制股份将在接下来的三年内按照33%的比例分别在发行日期的下一个三周年日实现，另外，公司还向一名新董事发放了2433个限制股份，这些限制股份将在三年内按照33%的比例分别在2023年5月9日实现，剩余部分将在2024年5月9日和2025年5月9日按比例实现[143]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心业务调整后资金营运净额（FFO）为0.36美元，大幅超出季度模型预期，主要因核心投资组合运营结果好于预期、租户回收改善、租赁环境强劲以及基金投资组合现金回收超预期 [19] - 季度业绩包含与终止旧金山低于市场租金的Bed Bath & Beyond租约相关的0.08美元非现金收益，带来0.05美元未预算FFO [20] - 连续第二个季度上调全年盈利预期，剔除未预算的0.05美元后，中点为1.25美元，较初始指引提高约3% [21] - 第二季度同店净营业收入（NOI）增长5%，符合预期，年初至今同店增长近6%，有望达到或超过全年5% - 6%指引上限 [22] - 第二季度公认会计原则（GAAP）和现金租金差分别为22%和13%，街道投资组合推动增长，部分街道现金租金差超30% [22] - 截至6月30日，租赁入住率提高60个基点至95.2%，季度内约40个基点入住率开始贡献收入，主要来自街道租约，带来约170万美元基本租金（ABR） [25] - 截至6月30日，已签约但未开业的租约管道增加至300个基点，代表公司份额内680万美元ABR，约占核心在租ABR的5% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 街道投资组合目前入住率85%，出租率88.5%，平均在租街道租金为每平方英尺84.50美元，高于整体投资组合平均在租租金32.50美元，预计差距将扩大 [17] - 第三季度，核心投资组合已签约或续签近400万美元街道租约，平均现金租金差约40%，带来约100个基点同店增长和约0.01美元每股FFO增长 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 与2019年同期相比，纽约市中城和金融区年初至今人流量分别下降27%和32%，苏豪区仅下降1%，威廉斯堡增长6% [15] - 据高纬环球数据，苏豪区入住率较2019年第四季度提高超10%，纽约市公寓租金和入住率接近峰值，租金较去年6月上涨超6% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为零售末日威胁已过，实体门店是全渠道世界中最赚钱的渠道，租户需求尤其是关键走廊的需求迅速超过现有供应，推动租金增长 [5] - 街道投资组合的公平市场价值重置机制以及租户需求增加，为公司带来内部增长机会，预计未来几年内部增长将保持强劲 [6][8] - 尽管资本市场波动和借贷成本上升，但交易活动开始逐渐增加，公司希望今年能完成一些有吸引力的增值收购，通过资产负债表收购、资本循环或利用机构资本关系实现外部增长 [10] - 公司认为自身街道投资组合具有高度差异化，与一些认为混合工作模式对城市零售有负面影响的观点不同，公司关键零售走廊人流量基本未变，租户需求和租金强于疫情前 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观新闻头条给商业房地产带来不确定性和担忧，但公司租赁基本面依然强劲，内部增长超预期，未来几年内部增长仍有顺风因素 [12] - 资本市场的不确定性开始创造有趣的投资机会，公司有望在强劲的内部增长基础上增加外部盈利增长 [12] - 公司对租户信用持谨慎保守态度，在更新的全年指引中维持适当的准备金水平 [21] 其他重要信息 - 7月，基金V以近5000万美元收购佛罗里达州坦帕的柏树溪购物中心，预计杠杆内部收益率（IRR）达中两位数，该中心租赁情况良好，未来有增值潜力 [11] - 城市点项目租赁稳定计划进展顺利，截至6月30日，约6万平方英尺租约已签约但未开业，租赁管道持续扩大，稳定后预计带来每股0.04 - 0.06美元的FFO增值 [28][29] - 公司资产负债表强劲，未来几年核心资产无重大到期债务，2027年前核心资产基本不受基准利率影响，第二季度成功完成约2.5亿美元基金贷款再融资和延期 [30][31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供苏豪区租户需求的更多细节，以及街道空间租赁条款和外部机会的看法 - 街道零售通常有3%的年度合同增长，比郊区高100个基点，且有更多公平市场价值重置机会，未来街道投资组合合同增长将高于郊区 [36] - 以苏豪区为例，公司曾与斐乐签约，后因有其他零售商感兴趣，成功协商终止租约并签订更增值的租约，此类机会在苏豪区等租金反弹快的地方更容易出现 [37] 问题2: 基金V还有多少可用资金，是否会在规定时间内用完 - 公司认为基金V现有可用资金会得到充分利用，且若有额外机会，也会找到合适方式进行投资 [41] 问题3: 能否量化街道零售租户的改善情况 - 可从租户长期销售轨迹（租户健康）和供需关系（租户需求）两方面考虑，如苏豪区两年内租金增长45%，梅尔罗斯广场五年内增长50%，且有3% - 4%的合同租金增长 [44] 问题4: 苏豪区和M街租赁率上升，这种需求何时能转化为更高的入住率 - 从零售商表达需求到开业需要时间，部分受公司和零售商控制，预计2024年情况会有所改善，目前苏豪区大部分空间已被预订 [47] 问题5: 苏豪区565百老汇租约交易，是否有其他机会收回租户空间并重新出租，以及该租约的开始时间 - 租约将于2024年第一季度开始 [52] - 公司会从租户健康和策展角度不断审查租户情况，目前租赁团队积极寻找此类机会，市场租金上涨使公司有能力满足零售商需求并处理租户退出问题 [53][54] 问题6: 请讨论2023年指导和2024年模型中664和840北密歇根大道租约到期及重建计划的影响 - 2024年，公司保守假设这两处资产不会租出，但芝加哥市场有租户兴趣迹象，模型中对租金预期较为谨慎，有机会超出预期 [56] - 租约从今年下半年开始到期，已签约但未开业的租约增长将抵消租约到期影响，公司预计能实现与同店增长相当的FFO增长 [57] 问题7: 这两处资产在2024年是否会有成本资本化以抵消ABR下降 - 除非进行积极建设工作，否则今年模型中不预计资本化成本，明年情况待定，目前模型未假设资本化成本，相关工作对FFO有增量贡献 [59] 问题8: 请澄清全年信用损失准备金占收入的百分比，以及上季度确认的金额 - 全年信用损失准备金占收入的比例处于较低的200基点范围，公司维持年初设定的较高准备金水平 [62] 问题9: 本季度5%的同店NOI增长仍受前期收款影响，能否量化该影响以及后续情况 - 上半年信用损失影响已逐渐消退，该逆风因素基本过去，公司业绩有望达到或超过指引上限 [64] 问题10: 请解释3000万 - 4000万美元NOI增长预期的基本假设，以及是否会提前实现 - 该增长预期的关键驱动因素包括合同增长（未来几年平均约2%）、净租赁增长（2024年受租约到期影响增长处于5% - 10%区间较低端，2025年加速）、少量重建项目（如旧金山城市中心，预计2025年有增长）和公平市场价值增长（预计2025年有明显增长） [69][70][71] 问题11: 公司在这些资产上的策略与传统露天资产不同，资本支出占NOI的比例是否会因租金上涨而降低，以及何时能看到与同店增长相称的调整后资金营运净额（AFFO）增长 - 公司希望2024年开始看到相称的AFFO增长，2025年肯定会看到 [75] 问题12: 城市点项目与合作伙伴的讨论进展如何，何时需要做出决策 - 这将是一个多年的过程，目前公司60%和100%所有权的盈利影响差异不大，部分投资者可能长期持有，部分可能套现，更重要的是项目的积极租赁势头 [78] 问题13: 本季度现金回收超预期的原因是什么 - 主要是公司在基金层面通过法律团队的努力收回了一些旧账，与核心业务和同店无关 [80] 问题14: 公司开始看到的收购机会主要在基金层面还是资产负债表层面 - 机会分布较为广泛，包括街道零售和购物中心等领域，若在资产负债表层面进行收购，可能会结合资本循环，公司团队已开始看到一些有租金增长潜力但市场尚未充分认识的机会 [83][84] 问题15: 苏豪区新签租约的净有效租金与周边类似资产的在租租金相比如何 - 该租约回报期不到一年，净有效租金增长约45%，净有效增量收益近100万美元，与公司在韦斯特切斯特的大型重新锚定项目收益相当，有三个租户竞争该空间，预计这种市场租金反弹趋势将持续 [88][89] 问题16: 公司街道投资组合的按市值计价范围为10% - 50%，哪些关键走廊处于该范围内 - 关键走廊包括纽约的苏豪区、威廉斯堡，洛杉矶的梅尔罗斯广场，华盛顿特区的乔治城，康涅狄格州的韦斯特波特、格林威治，芝加哥的黄金海岸和阿米蒂奇大道等，部分地区如梅尔罗斯广场可达50% [92]

财务表现 - 2023年6月30日，Acadia Realty Trust的租金收入为88141千美元，较2022年同期的80559千美元增长了9.4%[10] - 2023年6月30日，Acadia Realty Trust的总收入为89948千美元，较2022年同期的84259千美元增长了6.7%[10] - 2023年6月30日，Acadia Realty Trust的运营支出为70290千美元，较2022年同期的70827千美元略有下降[10] - 2023年6月30日，Acadia Realty Trust的净收入为2752千美元，较2022年同期的-15825千美元有显著改善[10] - 2023年6月30日，Acadia Realty Trust的综合收入为28003千美元，较2022年同期的5436千美元大幅增长[11] - 2023年6月30日，Acadia Realty Trust的股东权益中其他综合收益为25251千美元，较2022年同期的21261千美元有所增加[11] - 2023年6月30日，Acadia Realty Trust的股东权益中的总权益为2138109千美元，较2022年同期的2363218千美元略有下降[12] 投资与交易 - 公司在2022年第二季度通过收购合作伙伴的股权，将对Fund II和Mervyns II的持股比例从28.33%增加到40.00%，投资额为1850万美元[20] - 公司在2022年回收了Mervyns II的1570万美元可回收分配中的380万美元，公司所占份额为120万美元[21] - 公司在2023年上半年完成了多项重要交易，包括向1238 Wisconsin合资企业提供了12.8百万美元的建设贷款承诺，以及通过Fund V收购了Mohawk Commons购物中心等[49] 资产与负债 - 公司的房地产投资包括土地、建筑和改善、租户改进、在建工程等，截至2023年6月30日净投资额为3508.85万美元[32] - 公司在2023年6月30日持有一处待售物业，总资产为1110万美元，已收到330万美元不可退还定金[33] - 截至2023年6月30日，公司的抵押贷款总额为935,348千美元[59] - 公司的无抵押债券贷款总额为647,589千美元[59] - 公司的总负债为1,763,024千美元[72] 股票与股息 - 公司从对Albertsons的投资中获得了2850万美元的现金股利，并在2023年1月收到了410万股Albertsons股票的非现金分配[50] - 公司董事会批准了新的股票回购计划，授权管理层自行回购最多2亿美元的普通股[103] - 公司于2023年1月20日从其对Albertsons的投资中获得现金股利，总额为2850万美元，其中公司份额为1130万美元[50] - 公司在2023年第二季度结束时，一般准备金为420万美元，较2022年底的540万美元有所减少[119] - 公司在2023年上半年向员工发放了739,734个LTIP单位和22,314个受限股份单位[130]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股0.40美元，包含此前宣布的来自Allerton股份的0.11美元特别股息，公司将全年FFO指引从1.17 - 1.20美元保守上调至1.19 - 1.26美元 [26][27] - 同店NOI增长7%，超出预期，剔除前期现金收款的200个基点逆风因素后，本季度同店增长超9%，目前趋势高于最初指引的全年5% - 6%同店NOI范围 [30] - 总核心NOI增长约6.5%，2023年第一季度增至约3620万美元，而2022年第一季度为3400万美元 [32] - 新签和续签租约报告了约10%的现金利差和22%的GAAP利差 [33] - 实体租赁入住率分别保持在92.8%和94.6%，本季度约130万美元的平均基本租金（ABR）开始起租，核心已签约但尚未开业的管道ABR从上个季度的560万美元增至31日的680万美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 街道零售业务 - 街道资产约占投资组合价值的一半，本季度同店增长超8%，预计2023 - 2025年关键街道走廊的NOI年增长率约为10%，未来几年累计增量NOI超700万美元，即每股0.07美元，仅Soho就贡献近一半增长 [31] - 街道投资组合入住率约85%，公司认为可回升至95%，平均在租租金超80美元/平方英尺，已签约未开业管道中街道资产的平均租金超150美元/平方英尺 [21] 郊区零售业务 - 郊区物业占核心投资组合价值约30%，是一个稳定的零售资产集合，入住率达94.5%，整体平均租金约1750美元/平方英尺，商铺空间的在租租金约29美元/平方英尺，主要租户包括TJX、Lowe's和Dick's [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 超过70%的街道投资组合，如Soho、Williamsburg等，不仅表现优于疫情前，且租金增长加速，过去一年这些走廊的净有效市场租金平均增长超15%，Melrose Place、Soho和Williamsburg的市场租金过去一年增长超20% [10] - 芝加哥State Street的一个重要服装租户报告月销售额比以往任何月份都高25%，本季度销售额比2022年同期高30% [31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 内部增长 - 公司预计今年及以后的内部增长预测仍在正轨上，租赁活动和与零售商的对话表明，零售商正着眼于中长期预期，执行其首选地点的租约 [15] 外部增长 - 鉴于资本市场波动，上季度交易活动低迷，但公司团队仍积极评估和执行各种机会 [15] - 资产负债表收购方面，上季度资金成本使公司持观望态度，公司正探索机会性出售资产或降低在某些市场的集中度，并实现收益中性 [16] - Fund V收购市场相对安静，但团队仍有多个交易在审查中，管道充足，有信心成功部署剩余资金，本季度向Fund V增加了一笔交易Mohawk Commons [16] 行业竞争 - 街道零售不是广泛持有的机构资产类别，所有权高度分散，公司是少数具有专业知识的机构所有者之一，其在该细分资产类别的能力使其能够在未来寻求机会 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在逆风，但公司租赁基本面依然强劲，内部增长保持不变，一旦度过美联储紧缩和潜在的消费者放缓时期，公司有望继续推动内部增长，并抓住外部增长机会 [17] - 公司认为电子商务带来的长期逆风已过去，实体店铺成为零售商最盈利的渠道；优质空间稀缺，空置率迅速被吸收；租赁管道中有优质空间，未来几年可推动显著增长 [8] 其他重要信息 - Bed Bath & Beyond破产，公司位于威尔明顿的Brandywine Town Center的Bed Bath & Beyond空间已租给Dick's Sporting Goods，后者计划将其作为旗舰运动商店进行扩张，并签订了15年新租约 [12] - 公司位于旧金山5559街的物业正在进行重要改造，已与The Container Store签订租约，以锚定二楼空间，收回Bed Bath空间后可激活二楼其余部分 [13] - 公司City Point项目中，Primark于12月开业，显著提升了项目活力，客流量持续强劲，租户兴趣增加，租金高于预期，本季度已执行超过100万美元ABR的租约，还有相当数量的租约处于高级谈判阶段 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 街道投资组合入住率从85%回升到95%对收益的影响 - 未来几年街道租赁业务的增长（包括10%的增量租赁和按公允价值调整租金）将占公司整体投资组合5% - 10%增长的很大一部分，预计总计超过3000万美元，可能约占一半 [42] 问题2: 公司提到的更大机会指什么，是针对核心业务还是基金业务，是否会利用有限合伙人进行共同投资 - 机会分为三类：一是可能出现复杂但高利润的债务重组和债务购买；二是街道零售可能存在机会，一些此前的机构所有者关注点转移可能创造机会；具体是在资产负债表上操作还是采用其他结构，需视情况而定，零售行业和专业平台再次受到机构投资者关注，合作机会增加 [46][47][48] 问题3: 北密歇根大道的抵押贷款将于2025年到期，公司对偿还债务和处理到期问题有何初步想法 - 抵押贷款还有很长时间到期，利率合理，公司与贷款人关系良好，北密歇根大道已出现一些有趣的情况，需持续关注 [51] 问题4: 芝加哥选举了一位对犯罪态度宽松的新市长，这对公司在芝加哥的城市街道零售投资组合有何影响 - 公司会谨慎管理在芝加哥的业务占比，相对其他地区降低其收入占比；芝加哥有很多优势，新政府尚未开始工作，不能过早判断其效果，公司不会排除芝加哥市场 [53] 问题5: 芝加哥地铁区域的街道和城市投资组合的租赁活动和发展势头如何，特别是一些复苏滞后的子市场，以及签署额外租约的时间线 - 不同市场复苏进度不同，Armitage Avenue和Rush & Walton表现良好，State Street零售商销售额有明显提升，Clark and Diversey开始签署租约并取得进展；北密歇根大道有望在未来一两年内恢复；公司在Rush & Walton签署了一份前银行空间的租约，租金强劲，Clark and Diversey有几份租约有望执行，State Street也有潜在大型机会 [57][58][59] 问题6: 芝加哥北密歇根大道840和664号物业加入重建管道，其潜在时间表和价值创造机会如何，对NOI有何影响 - 2023年和2024年的相关停工时间已纳入公司数据，不期望快速重新招租，这是公司增长预期中“进八退二”里“退二”的一部分，但仍在5% - 10%的增长范围内；NOI影响将在不同年份分摊，公司在增长预期中已保守考虑这一因素 [64][65] 问题7: 考虑到基础成本，街道零售投资组合中，哪些子市场在未来几年的潜在上行空间最大 - 旧金山的核心投资组合包括两个带停车场的购物中心，NOI增长较为直接，与Soho的高端街道零售不同；旧金山的街道零售可能需要更长时间恢复；Soho的租金增长百分比和每平方英尺租金增长潜力最大，是街道投资组合中增长的最大贡献者，Mercer Street有望成为下一个增长区域 [70][71][72] 问题8: 一季度实际发生的坏账占一季度基本租金的百分比是多少 - 约为130 - 140个基点，即年化270个基点的约一半 [74] 问题9: 若不考虑前期现金收款的影响，同店NOI的标题数字是否接近9%，全年影响是否显著 - 去年同期有60万美元的前期现金收款，相当于200个基点，今年几乎没有，该影响在很大程度上已过去 [78] 问题10: 与小型店铺零售商的最新讨论情况如何，是否有信用担忧或租约谈判变化 - 小型店铺租户主要集中在郊区投资组合，他们通常会尽力维持经营，目前尚未出现问题，但在经济硬着陆情况下，这部分业务可能较为脆弱，不过占公司投资组合比例很小 [80] 问题11: 街道投资组合的入住率到2024年底可能达到多少 - 预计在18 - 24个月内达到93% - 95%，达拉斯的一些项目将对此有很大推动作用 [83] 问题12: 如何平衡或减少在芝加哥的业务占比 - 公司会定期修复并出售资产，因为芝加哥的资产仍有较好的交易价值，不一定需要通过部署更多资金来实现 [85] 问题13: 核心NOI增长和同店NOI增长之间约50个基点的差异，是否是因为将北密歇根资产纳入重建以及5559号物业对同店池的影响 - 这是整个投资组合的综合影响，包括Henderson的增长等因素，公司整体核心业务增长强劲，无论是同店还是总体 [88][89] 问题14: 随着全食超市和诺德斯特龙退出旧金山，5559号物业的回填情况以及租户在该市的租赁意愿是否发生变化 - 公司的两个购物中心不在市中心，与零售商的对话显示他们仍在全力推进业务，这是市中心的现象，旧金山需要解决这一问题并有望恢复 [91] 问题15: 在交易市场正常化的情况下，公司会将增量资金投入哪些街道零售市场，是现有市场还是新市场 - 公司会与零售商沟通，了解他们关注的市场，除了现有市场如Soho、Melrose Place等，也会考虑进入新市场，如达拉斯的Henderson Avenue，前提是满足进入壁垒、供应限制和价值等标准；同时，公司会减少在一些现有市场的业务 [94][95]

财务表现 - 2023年第一季度，Acadia Realty Trust的租金收入为80737千美元，较2022年同期的79467千美元略有增长[10] - 2023年第一季度，Acadia Realty Trust的总营收为81839千美元，较2022年同期的81507千美元略有增长[10] - 2023年第一季度，Acadia Realty Trust的运营支出为69731千美元，较2022年同期的70280千美元略有下降[10] - 2023年第一季度，Acadia Realty Trust的净收入为22002千美元，较2022年同期的44097千美元有明显下降[10] - 2023年第一季度，Acadia Realty Trust的基本每股收益为0.14美元，较2022年同期的0.18美元有所下降[10] - 2023年第一季度，Acadia Realty Trust的综合损益为-3454千美元，较2022年同期的47328千美元有明显下降[11] - 2023年第一季度，Acadia Realty Trust的股东权益为2130263千美元，较2022年同期的2408206千美元有所下降[12] - 2023年第一季度，ACADIA REALTY TRUST的经营活动产生的净现金为59,432千美元[13] - 2023年第一季度，ACADIA REALTY TRUST的投资活动产生的净现金为-3,612千美元[13] - 2023年第一季度，ACADIA REALTY TRUST的融资活动产生的净现金为-56,659千美元[13] - 2023年3月31日，ACADIA REALTY TRUST的现金和受限制现金为31,382千美元[13] - 2023年3月31日，ACADIA REALTY TRUST支付的利息净额为23,107千美元[14] - 2023年3月31日，ACADIA REALTY TRUST支付的所得税净额为123千美元[14] - 2023年3月31日，ACADIA REALTY TRUST宣布并支付的分配为18,351千美元[14] - 2023年3月31日，ACADIA REALTY TRUST通过收购房地产承担的应付账款和应计费用为0千美元[14] - 2023年3月31日，ACADIA REALTY TRUST记录的可赎回非控股权益上的应计利息为2,307千美元[14] 资产情况 - 公司在2023年3月31日的未合并联营公司投资中，资产总额为865,459千美元，较2022年底增长了70,033千美元[60] - 未合并联营公司在2023年第一季度的净收入为1,452千美元，较去年同期下降了3,758千美元[60] - 公司持有的租赁物业净值为706,731千美元，较去年同期增长了55,734千美元[60] - 公司在2023年3月31日的其他资产净额为140,052千美元，较去年底增长了12,982千美元[60] - 公司在2023年3月31日的租赁无形资产净额为94,600千美元，较去年底减少了7,774千美元[61] - 公司在2023年3月31日的租赁无形资产中，延迟支付费用净额为29,568千美元，较去年底增长了1,090千美元[61] - 公司在2023年3月31日的租赁无形资产中，累计摊销金额为46,572千美元，较去年底增长了1,636千美元[61] - 公司在2023年3月31日的抵押贷款总额为926,918千美元，较去年底减少了1,721千美元[67] - 公司在2023年3月31日的无抵押债券总额为647,101千美元，较去年底减少了49,033千美元[67] - 公司在2023年3月31日的无抵押信贷额度为172,587千美元，较去年底增长了4,300千美元[67] 公司运营 - 公司有三个报告部门：核心投资组合、基金和结构融资[128] - 2023年第一季度，公司核心投资组合收入为49,796千美元，基金收入为32,043千美元[129] - 2023年第一季度，公司净利润为22,002千美元，较2022年同期增长了30.4%[129] - 公司2020年和2023年批准了股权激励计划，授权发行总共3,883,564股普通股[131] - 2023年第一季度，公司向员工发放了739,734个LTIP单位和22,314个受限股份单位[132] - 2023年第一季度，公司未实现的受限股份和LTIP单位总价值为23.2百万美元[145] - 公司2023年第一季度的总长期激励补偿费用为2.9百万美元[140] - 公司未实现的股权激励计划成本预计将在平均1.7年内确认[145] - 公司员工股票购买计划允许员工通过工资扣除购买最多20万股普通股，员工每季度可享受15%折扣购买普通股，截至2023年3月31日，员工购买了2837股和1460股普通股[147] - 公司维护了一个401(k)计划，公司目前匹配员工贡献的50%，最高不超过员工年薪的6%，员工最多可以贡献15%的薪酬，最高不超过22,500美元[149] - 基本每股收益为0.14美元，稀释每股收益为0.14美元，公司在2023年第一季度的净收入为13,360,000美元[152] - 公司在2023年3月31日和2022年12月31日持有的VIE资产总额分别为1,837,946,000美元和1,954,641,000美元，VIE负债总额分别为863,029,000美元和910,410,000美元[156] - 公司在2023年5月1日修改了第五号基金的认购额度并延长了到期日至2023年11月1日[158] 投资与合作 - Operating Partnership在2023年3月的资本形成份额为61.67%，总计为557.3亿美元[18] - 公司在2022年第二季度通过收购合作伙伴的利益，将对Fund II和M

公司业务 - 公司是一家成立于1993年的马里兰房地产投资信托(REIT)[10] - 公司主要业务目标是收购和管理商业零售物业，为股东提供现金分配，并为增强投资回报创造资本增值潜力[13] - 公司通过与高质量机构投资者共同投资的基金(Funds)实现额外增长，重点是机会主义但又有纪律的收购，具有高内在增值机会[14] - 公司通过保守的财务实践维持强大而灵活的资产负债表，确保获得足够的资本以支持未来增长[22] - 公司通过ATM计划有效地筹集资本，用于收购核心投资组合和基金的份额，并用于其他一般企业用途[24] - 公司的高级管理团队在房地产行业拥有数十年的经验，通过物业开发/再开发、重新租赁和建立合资企业等方式创造价值[25] - 核心投资组合主要包括高质量的街道零售和城市资产，以及位于高准入壁垒贸易区的郊区物业[29] - 我们定期审查核心投资组合，实施计划对目标物业进行翻新和重新租赁，以增强其市场地位，预计这将加强我们的租赁部门的竞争力，吸引和留住优质租户，增加现金流，从而提高物业价值[30] - 我们的基金投资包括作为全资或合资投资结构的郊区购物中心和城市零售资产[31] - 我们还投资于由房地产抵押贷款和其他应收票据抵押的第一抵押贷款（我们称之为结构化融资计划），直接或通过拥有权益的实体进行[32] - 作为投资策略的一部分，我们投资于可能需要重大开发的房地产资产。此外，某些资产可能需要重新开发以满足不断变化市场的需求。截至2022年12月31日，我们有两个基金和两个核心投资组合开发项目以及五个核心投资组合重新开发项目[33] 环境和社会责任 - 我们致力于通过节能、减少废物和水资源管理等措施，推动环境和社会责任的业务实践，以确保公司治理的健全性[50] - 公司致力于理解运营的环境影响，并在保持公司和利益相关者的高标准的同时促进环境可持续性[54] - 公司优先考虑能源效率，以减少其物业产生的温室气体排放量[56] - 公司的水管理计划侧重于监测和减少公共区域的用水量，同时鼓励租户采用最佳的水管理实践[58] - 公司在其零售租赁标准格式中包含了一个“绿色”条款，以促进物业的可持续性[59] - 公司的可持续实践延伸到其公司办公室，采取了节能、废物管理和节水措施[61] - 公司重视社会责任，致力于推动多元化、员工参与和健康福祉项目[63][64][65] 公司治理 - 公司董事会通过制定适用于所有员工的商业行为准则和道德准则，以及“举报者政策”，确保员工遵守，未来对准则的修订或豁免将在网站上披露[76] - 公司维持了一项股票回购计划，授权管理层自行回购最多2亿美元的普通股[23] - 在2022年，公司通过ATM计划发行了552万5419股普通股，募集了1.239亿美元[24] - 公司通过结构化融资计划进行投资，包括直接或通过拥有权益的实体投资于以房地产抵押的首次抵押贷款和其他应收票据[32] - 公司致力于维护高标准的公司治理，包括诚信、道德、多样性和透明度[68][69][70] - 公司通过透明度、利益一致性和消除利益冲突，确保决策和行动符合股东、员工和其他利益相关者的利益[71]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度收益为0.28美元，超出预期 [18] - 核心投资组合同店净营业收入（NOI）本季度增长5.4%，年初至今增长6.6%，有望超过全年4% - 6%的指导目标 [19] - 2022年非特殊项目调整后资金从运营（FFO）指导上调至1.28 - 1.30美元，中点同比增长约17% [26] - 预计2023年核心NOI在排除2022年现金回收的非经常性影响后，按比例增长5% - 10% [27] - 预计2023年基金费用收入将从约1800万美元略微降至1400 - 1600万美元，但促进和交易收入的增加将弥补这一减少 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 本季度核心租赁指标表现良好，物理入住率环比增长70个基点，租赁入住率升至94.3% [20] - 新租和续租的现金利差为21%，街道投资组合带动增长，本季度利差达30% [21] - 截至9月30日，已签约但未开业的管道中，租赁与实际入住率差距为310个基点，较上季度下降50个基点 [22] - 已签约但未开业的管道预计将增加800万美元的按比例基本租金（ABR）和940万美元的NOI [23] 基金业务 - 基金V获得投资者一致支持，将投资期延长一年至2023年8月，仍有约3亿美元的购买力 [34] - 本季度完成8500万美元的购物中心销售，内部收益率为16%，投资股权倍数为1.94 [37] City Point项目 - 夏季完成资本重组，公司所有权从年初的28%增至62% [38] - 第三季度执行两份四楼租约，总面积3.7万平方英尺，上层空间约60%已入住，近90%已租赁 [39] - 预计在初始稳定时实现6%的无杠杆收益率成本，并在市场成熟后实现显著增长 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 多个市场的零售商销售和租户需求强劲，如乔治城的M街、芝加哥的Rush Walton和康涅狄格州的格林威治大道，租户销售额分别比疫情前高出20%、15%和30% [11] - 许多市场的租金不仅恢复到疫情前水平，还经常超过，且高质量空置率有限 [11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续积极租赁，推动现有投资的内部增长和现金流，预计未来三到五年内为核心投资组合增加3000 - 4000万美元的NOI，增长超过25% [14] - 确保能够自筹资金满足资本需求，减少对利率上升的风险敞口 [15] - 寻找机会缩小私人房地产价值与股价之间的差距，可能会出售一些资产并将收益用于有吸引力的用途 [15] - 准备利用市场动荡带来的机会，通过基金V或其他方式进行投资 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场存在经济不确定性和美联储收紧政策带来的宏观逆风，但租赁势头依然强劲，租户需求旺盛 [7][8] - 零售行业的复苏和实体店面的重要性回归是推动租赁和租金增长的主要因素 [10] - 公司对未来的内部增长充满信心，当前的市场干扰有望在未来转化为机会 [17] 其他重要信息 - 公司在第三季度对三项投资进行了非现金GAAP减值计提，主要原因是特定市场复苏缓慢和会计规则要求 [29] - 公司拥有充足的流动性，未来几年核心债务无重大到期，预计未来18个月内从多种来源获得1.5 - 2亿美元的收益 [31] - 93%的核心债务为固定利率或通过长期利率合约进行对冲，综合考虑基金业务后，当前可变利率债务敞口约为18% [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来三到五年内预计增加的3000 - 4000万美元核心NOI的构成是怎样的？ - 租赁业务约占一半，街道投资组合预计增长约15% [46] - 约1000 - 1500万美元来自合同增长，街道投资组合有3%的合同增长 [46] - 其余部分来自按市值计价，取决于租金增长情况 [46] 问题2: 上述核心NOI增长是否包括近期收购和City Point的增量增长？ - 不包括City Point和任何潜在的未来收购，仅基于目前拥有的资产 [48] 问题3: 零售商在签订长期租约和投资店铺建设方面的对话如何演变？ - 零售商更倾向于锁定长期、关键位置的租约，因为预计未来通胀可能导致租金增长更快 [51] - 消费者希望有能体现零售商特色的店铺，零售商愿意在这些店铺上进行大量投资 [52] 问题4: 未来基金投资的融资方式是否会有变化？ - 基金业务通常是买入 - 修复 - 出售模式，融资方式取决于具体机会 [55] - 当前债务市场情况导致收购市场受阻，未来融资方式可能与过去不同 [56] 问题5: 717 North Michigan Avenue项目已花费的1.16亿美元在经济上还有多少可用？ - 公司正在进行潜在交易，未来季度情况将更清晰 [58] 问题6: Bed Bath & Beyond在旧金山的租户对提前收回空间的态度如何？ - 情况较为灵活，过去租户倾向维持现状，但最近6 - 12个月态度更开放，目前正在进行谈判 [61] 问题7: 股票价格与资产价值之间的脱节如何解释，以及租金增长与资本回报率的关系？ - 北密歇根大道存在特定的微观气候问题，与周边街道形成鲜明对比，但公司对其长期反弹有信心 [64][65] - 市场需要时间来确定长期反弹情况和资本回报率，高质量租赁资产有望保持较高的资本回报率 [68][70] 问题8: 奢侈品零售商的开店计划如何，对街道零售投资组合有何影响？ - 约一半市场将有奢侈品零售商，另一半市场将有新兴年轻品牌，租户销售情况良好 [72][73] 问题9: 奢侈品零售是否受到零售商利润率正常化的影响？ - 奢侈品零售在成本和定价弹性方面具有优势，但所有零售商都将面临一定的利润率压力 [75] - 长期来看，零售商更关注 topline 销售增长，且大多数零售商预计销售将保持增长 [76] 问题10: 零售商是否会因未来担忧而减少开店计划？ - 目前零售商仍在有购物需求的地方开店，没有因当前经济状况而过度担忧 [79][80] 问题11: 未来五年公司的机会集是否有变化？ - 公司对新地区持开放态度，会考虑零售商的需求和市场机会 [82] - 市场动荡将带来定价错位机会，公司将关注这些机会 [83] 问题12: 明年租户滚动情况如何？ - 公司预计明年实现5% - 10%的增长，最大的租户滚动情况已纳入预期 [87] 问题13: 传统信用储备是多少，明年可能的趋势如何？ - 疫情前正常时期为50 - 100个基点，目前观察名单较小，预计明年可能回归正常水平 [89]

财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司净房地产投资为35.60813亿美元，2021年12月31日为34.23146亿美元[9] - 截至2022年9月30日，公司应收票据净额为1.23966亿美元，2021年12月31日为1.53886亿美元[9] - 截至2022年9月30日，公司对非合并关联方的投资和预付款为3.17422亿美元，2021年12月31日为3.22326亿美元[9] - 截至2022年9月30日，公司总资产为43.63498亿美元，2021年12月31日为42.61746亿美元[9] - 截至2022年9月30日，公司总负债为20.82295亿美元，2021年12月31日为21.11811亿美元[9] - 截至2022年9月30日，公司可赎回非控股权益为7235.2万美元，2021年12月31日无此项[9] - 截至2022年9月30日，公司阿卡迪亚股东权益为17.0255亿美元，2021年12月31日为15.21613亿美元[9] - 截至2022年9月30日，公司非控股权益为5.06301亿美元，2021年12月31日为6.28322亿美元[9] - 截至2022年9月30日，运营合伙企业的资产和负债分别包括20亿美元和9亿美元的特定可变利益实体资产和负债，2021年12月31日分别为20亿美元和12亿美元[9] - 2022年第三季度租金收入为7845.3万美元，2021年同期为7030.2万美元[11] - 2022年前九个月总营收为2.45712亿美元，2021年同期为2.1314亿美元[11] - 2022年第三季度总运营费用为1.02784亿美元，2021年同期为7337万美元[11] - 2022年前九个月物业处置收益为4991.6万美元，2021年同期为1052.1万美元[11] - 2022年第三季度持续经营业务税前亏损为8956.2万美元，2021年同期收入为3113.1万美元[11] - 2022年第三季度净亏损为8954.5万美元，2021年同期净收入为3107.2万美元[11] - 2022年前九个月归属于阿卡迪亚的净亏损为3942.7万美元，2021年同期净收入为2053.5万美元[11] - 2022年第三季度基本每股亏损为0.59美元，2021年同期每股收入为0.13美元[11] - 2022年第三季度其他综合收入为4563.2万美元，2021年同期为652.4万美元[12] - 2022年前九个月综合收入为4640.4万美元，2021年同期为7277.2万美元[12] - 2022年7月1日，普通股数量为94,929股，总普通股股东权益为1,692,612千美元，非控股权益为670,606千美元，总权益为2,363,218千美元[16] - 2022年，有限合伙人将OP单位转换为普通股20股，增加额外实收资本333千美元[16] - 2022年，宣布股息/分配（每股普通股/OP单位0.18美元），导致累计收益超出部分减少17,092千美元，总权益减少18,368千美元[16] - 2022年，收购非控股权益增加额外实收资本44,605千美元，非控股权益减少50,435千美元，总权益减少5,830千美元[16] - 2022年9月30日，普通股数量为94,951股，总普通股股东权益为1,702,550千美元，非控股权益为506,301千美元，总权益为2,208,851千美元[16] - 2021年7月1日，普通股数量为88,419股，总普通股股东权益为1,497,864千美元，非控股权益为619,098千美元，总权益为2,116,962千美元[16] - 2021年，有限合伙人将OP单位转换为普通股18股，增加额外实收资本288千美元[16] - 2021年，宣布股息/分配（每股普通股/OP单位0.15美元），导致累计收益超出部分减少13,268千美元，总权益减少14,314千美元[16] - 2021年9月30日，普通股数量为88,452股，总普通股股东权益为1,504,105千美元，非控股权益为637,884千美元，总权益为2,141,989千美元[16] - 2022年前九个月，宣布股息/分配（每股普通股/OP单位0.54美元），导致累计收益超出部分减少51,190千美元，总权益减少55,036千美元[21] - 2022年前九个月净亏损6.13亿美元，2021年同期净利润3.22亿美元[23] - 2022年前九个月经营活动提供净现金10.05亿美元，2021年同期为7.14亿美元[23] - 2022年前九个月投资活动使用净现金14.49亿美元，2021年同期为8.16亿美元[23] - 2022年前九个月融资活动提供净现金4.76亿美元，2021年同期为0.79亿美元[23] - 2022年前九个月支付利息4.19亿美元，支付所得税600万美元；2021年同期支付利息3.18亿美元，支付所得税25.3万美元[25] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，运营合伙企业持有的合并可变利益实体（VIE）资产分别为1987023千美元和1978555千美元[41][43] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，运营合伙企业持有的合并可变利益实体（VIE）负债分别为918090千美元和1210162千美元[43] - 2022年9月30日和2021年12月31日，与第三方抵押贷款相关的VIE总资产分别为680600000美元和694300000美元[43] - 2022年9月30日和2021年12月31日，与第三方抵押贷款相关的VIE总负债分别为202400000美元和393900000美元，其中72700000美元由运营合伙企业担保[43] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司净房地产投资分别为3560813000美元和3423146000美元[56] - 2022年1 - 9月和2021年全年，公司收购房地产投资的总价分别为305903000美元和194966000美元[58] - 2022年1 - 9月和2021年全年，公司分别资本化收购成本1200000美元和3600000美元，2022年1 - 9月还费用化收购成本2000000美元[60] - 2022年1 - 9月和2021年全年，公司处置房地产投资的总价分别为192703000美元和66325000美元，收益分别为49916000美元和9787000美元[65] - 2022年第三季度和前九个月，公司处置房产收益分别为8885000美元和49916000美元；2021年对应数据分别为0和10521000美元[67] - 2022年收购房产的土地、建筑物及改良、收购相关无形资产等净收购资产价值为307066000美元，2021年为194966000美元[62] - 2022年收购房产的现金、应收票据账面价值等总对价为305903000美元，2021年为194966000美元[62] - 截至2022年9月30日，公司开发项目账面价值总计186,360美元，较2022年1月的203,773美元有所减少[70] - 2022年前九个月，公司核心项目转入9,610美元，资本化成本1,854美元，转出无[70] - 截至2022年9月30日，公司应收票据总额为124,801千美元，较2021年12月31日的159,638千美元减少[77] - 2022年前九个月，公司因收到核心投资组合贷款还款减少信用损失准备金30万美元[78] - 2022年9月30日与2021年12月31日相比，公司在840 N. Michigan Avenue的所有权权益为88.43%，投资金额从51,513美元降至341美元[86] - 2022年9月30日与2021年12月31日相比，公司投资非合并附属公司的资产从7.18073亿美元增至8.29917亿美元，负债从6.40627亿美元增至7.23609亿美元[93] - 截至2022年9月30日，其他资产净额为234,558千美元，较2021年12月31日的186,509千美元有所增加[98] - 截至2022年9月30日，应付账款和其他负债为201,033千美元，较2021年12月31日的236,415千美元有所减少[98] - 2022年前九个月，公司收购了价值2820万美元的在位租赁无形资产、80万美元的高于市场租金和1410万美元的低于市场租金[102] - 2022年前九个月，公司注销了价值130万美元的在位租赁无形资产和200万美元的低于市场租金[102] - 2022年前九个月，公司记录了与在位租赁无形资产相关的加速摊销20万美元和与低于市场租金相关的加速摊销460万美元[102] - 2021年全年，公司收购了价值3470万美元的在位租赁无形资产、530万美元的高于市场租金和1630万美元的低于市场租金[103] - 2021年全年，公司注销了价值220万美元的在位租赁无形资产和440万美元的低于市场租金[103] - 2021年全年，公司记录了与在位租赁无形资产相关的加速摊销160万美元和与低于市场租金相关的加速摊销360万美元[103] - 截至2022年9月30日，租赁无形资产的预计摊销显示，2022年剩余时间至此后期间，净收入为 - 30,076千美元[106] - 截至2022年9月30日，公司总债务为18.31231亿美元，较2021年12月31日的18.19738亿美元略有增加；总负债为18.17832亿美元，较2021年12月31日的18.12238亿美元略有增加[109] - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司的抵押贷款分别由34处和37处房产及相关租户租约作为抵押[117] - 2022年9月30日和2021年12月31日，无担保应付票据的总可用额度分别为8530万美元和1630万美元[118] - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司循环信贷额度下的可用额度分别为1.217亿美元和1.831亿美元[119] - 截至2022年9月30日，公司合并债务的预定本金还款总额为18.17832亿美元[122] - 截至2022年9月30日，合同到期的合并债务中有5790万美元可在2022年剩余时间内延期，4110万美元可在2023年延期[122] - 2022年和2021年，公司分别记录了3331.1万美元和992.5万美元的减值费用[133] - 2022年9月30日，公司的衍生金融资产公允价值为5657.8万美元，2021年为7000美元[129] - 2022年9月30日，公司的衍生金融负债公允价值为6000美元，2021年为4502.7万美元[129] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总资产衍生品公允价值分别为56,578美元和7美元，总负债衍生品公允价值分别为(6)美元和(45,027)美元[137] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，应收票据账面价值分别为123,966美元和153,886美元，公允价值分别为123,439美元和154,093美元[145] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司与总承包商签订的物业建设或开发协议金额分别约为3720万美元和3810万美元[148] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司未偿还的核心和基金信用证分别为700万美元和1970万美元[148] - 2022年前九个月和2021年前九个月，公司与限制性股票和单位相关的普通股和普通股运营合伙单位薪酬费用分别为510万美元和710万美元[151] - 2022年前九个月，公司通过ATM计划出售5,525,419股普通股，毛收入1.239亿美元，净收入1.195亿美元[153] - 截至2022年9月30日，公司ATM计划可用额度约为2.223亿美元[153] - 截至2022年9月30日，公司股票回购计划剩余可用额度为1.226亿美元[154] - 2022年7月1日衍生品工具收益余额为11,240美元，9月30日余额为49,684美元[160] - 2021年7月1日衍生品工具收益余额为 - 47,909美元，9月30日余额为 -

财务数据和关键指标变化 - 公司预计FFO同比增长约15%，主要受核心投资组合内部增长推动，上半年同店净营业收入（NOI）增长超7% [19] - 第二季度每股收益0.32美元，高于计划；季度内实现100个基点的盈利性入住率，产生约150万美元的基本租金（ABR），大部分来自街道投资组合；季度现金收款率达98% [19] - 公司再次上调2022年指引，指引中点代表FFO同比增长约15%，增长主要由下半年核心NOI加速增长推动 [20] - 重申全年前期租金现金回收和租约终止金额为300万 - 700万美元，已确认约500万美元，以及直线租金和低于市场租约摊销的范围 [21] - 第二季度同店NOI增长4.8%，年初至今增长7.1%，街道投资组合在第二季度增长近7%，目前正朝着全年同店指引4% - 6%的上限发展 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 街道投资组合：预计未来两年增长约15%，包括北密歇根大道的预期续租；预计苏豪区的NOI将在未来两年内翻倍，超90%的租约及公平市场价值重置续约已执行或处于完成的最后阶段；华盛顿特区增长约40%，洛杉矶、芝加哥的阿米蒂奇大道和拉什 - 沃尔顿、康涅狄格州的格林威治和韦斯特波特以及威廉斯堡、达拉斯和城市角的最新收购项目也有两位数增长 [27][28] - 基金业务：基金V已分配约80%的5.2亿美元资本承诺，仍有约1亿美元未分配股权，可通过杠杆获得约3亿美元购买力；第二季度完成了伊利诺伊州费尔维尤高地林肯广场4100万美元的出售，该投资的内部收益率为14%，股权倍数为1.8，退出资本化率低于7% [32][34] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合中的多个市场出现强劲租金增长，如乔治城的M街、纽约的苏豪区和威廉斯堡、芝加哥的拉什 - 沃尔顿和阿米蒂奇大道、洛杉矶的梅尔罗斯广场和达拉斯的亨德森大道，这些市场占街道投资组合NOI的近三分之二 [8] - 高纬环球报告显示，苏豪区市场租金同比增长13%，与公司在许多街道看到的情况一致，且过去几个月增长率似乎进一步加速 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认识到资本市场波动、通胀和经济增长放缓的挑战，但业务基本面依然强劲，内部增长目前表现良好，可预见未来的嵌入式增长更强 [7][14] - 新投资方面，公司关注市场变化，交易流量总体放缓；今年迄今，核心投资组合新增近2.5亿美元收购项目，基金业务新增超1.3亿美元收购项目；基金V可能延长投资期或滚动至基金VI进行剩余投资 [15][16] - 公司增加了城市角的所有权至62%，符合长期拥有该优质资产的目标，预计该资产将实现稳定增长 [34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济放缓，但零售商从多年角度考虑房地产，当前租金下优质位置的租约更具吸引力；线上单渠道零售不是大多数零售商的未来，门店仍是关键渠道；许多租户销售业绩超2019年疫情前水平且仍在增长；通胀对消费模式影响不均，服务富裕消费者的零售商定价能力和购物需求依然强劲；市场供需关系也支持租金增长，新供应稀缺且昂贵 [10][11][12] - 公司认为街道投资组合在通胀环境中可能具有独特优势，公共区域费用占ABR的比例较低，街道租约结构具有更短的期限和公平市场价值重置机会，可在不到五年内按市值计价，而郊区投资组合约为15年 [28][29] 其他重要信息 - 公司核心投资组合对Bed Bath & Beyond有两处门店的敞口，旧金山门店租约至2028年，历史上是高生产力门店，公司正尝试收回部分空间以提高租金 [20] - 城市角人口在过去十年增长超50%，自年初以来客流量增长20%，目前租赁速度是项目历史上最强的，出租率达75%，有强大的租赁活动管道 [36][37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：城市角1.2亿美元收购的初始NOI收益率是多少 - 初始成本收益率为6%，预计在未来12 - 24个月实现 [39][40] 问题2：增加城市角有限合伙人（LP）权益的潜在时机 - 可能在未来12 - 24个月出现 [40][41] 问题3：城市角资产的稳定或当前市场价值参数 - 6%的收益率不能代表该优质资产的市场水平，鉴于布鲁克林市中心的人口增长、销售表现等情况，公司对该资产的长期价值创造持乐观态度 [43][45] 问题4：6%的成本收益率是假设物业稳定还是75%入住率 - 是对1.2亿美元增量投资的6%收益率预期，预计在未来18 - 24个月实现接近稳定入住率时获得 [46][47] 问题5：关于密歇根大道H&M租约的更多信息 - 公司假设在下半年收回该空间，这是5% - 10%增长预测的一部分；北密歇根大道是恢复较慢的市场，租金价格发现尚早，有租户兴趣但目前不宜给出更乐观的数字 [49][50] 问题6：年底的预计杠杆与EBITDA比率 - 核心业务预计仍处于6%左右 [51][52] 问题7：城市角去杠杆化并将部分债务转移到公司资产负债表的原因 - 这是为了使资产达到核心水平的杠杆率，符合增加所有权的战略，尽管融资市场有挑战，但公司能够获得融资 [54][55] 问题8：给合作伙伴的6500万美元贷款的利率以及是否包含在新股权6%的回报中 - 利率由第三方确定，处于低两位数，不包含在6%的回报中 [56][57] 问题9：城市角新的综合基础上的长期内部收益率预期 - 从基金业务的杠杆基础看，该投资应提供高十几到低二十的收益率；去杠杆化后作为长期持有资产，预计无杠杆收益率保守在8% - 10% [58][60] 问题10：基金中是否有额外的促进机会可以降低基础成本 - 艾伯森公司的部分与城市角投资无关，公司已给出相关预测 [61][62] 问题11：Primark在城市角的开业日期 - 预计在今年下半年开业，有望赶上假期 [62] 问题12：Primark是否会比Century 21更有吸引力 - 公司认为Primark会更有吸引力，且随着周边住宅塔楼和公园的开放，所有元素将相互补充 [63] 问题13：核心业务年底的入住率是否会高于90.5% - 入住率是一个不完美的指标，公司预计随着360个基点的增长和830万美元的NOI转化为实际入住率，入住率将有所提高 [64][65] 问题14：城市角以6%的价格收购合作伙伴权益是否因基金特殊结构获得优惠价格 - 这是由于基金中有一个投资者集团在全球金融危机期间从捐赠基金收购权益，该集团进行清算或进入二级市场，为公司提供了有吸引力的价格机会，并非公司机会主义地收购投资者权益 [66][67] 问题15：城市角剩余25%的租赁中，有多少仍具投机性，多少已有明确租户意向 - 公司正在从顶部向下成功租赁，接下来将关注四楼空间、面向公园的零售以及王子街最有价值空间的租赁，预计未来12 - 24个月完成大部分租赁，同时还会有合同租金增长和按市值计价的机会 [69][70] 问题16：已签约但未开业的管道中，是否有60%目前已在损益表中计入运行率 - 是的，公司一直在对这部分记录直线租金 [73][74] 问题17：公司2023年的5% - 10%的多年增长轨迹是否也适用于2023年，是否会有J曲线效应 - 公司暂不提供2023年同店数据，但目前模型显示2023年将好于2022年，租赁团队已完成或超过目标，目前已签署60%达到高于今年同店增长所需的租约；2023年不仅入住率会提高，租金也比预期更高 [75][77]