文章核心观点 公司为美国中西部一家大型医疗软件公司的地下停车场提供传感器以控制通风并降低能源成本，体现了产品质量和功能获认可 [1][2] 公司业务 - 公司是一家绿色科技公司，专注于需求控制通风系统，能提高商业建筑运营效率并节省能源 [2] - 公司开发了具有动态实时通信和控制技术的无线传感器，有十年经验和数千个安装案例 [2] - 公司解决方案可提供学校、零售店和办公室所需的室内空气质量数据 [2] 合作项目 - 公司将为一家大型医疗软件公司的地下停车场安装一氧化碳和二氧化氮传感器 [1] - 该公司12年前首次在总部安装公司传感器，此次将全部更换为新的公司传感器 [1] - 该公司园区有22座办公楼，超10000名员工，新增两座带车库的建筑也将安装公司传感器 [1] 公司态度 - 公司CEO认为被该知名公司选中供应传感器证明了产品质量和功能，期待继续满足其需求 [2]

文章核心观点 - 公司2024年开局良好，但全年净营业收入预计略有下降，主要受办公业务疲软影响 25%债务的再融资时间和条件，以及两个主要开发项目的完成和稳定，将最终影响每股运营资金的变化 鉴于当前8.3%的市场隐含资本化率，以及投资组合稳定和增长前景的不确定性，对公司股票持中性态度并评级为持有 [2][6][15] 公司概况 - 美国资产信托是一家多元化房地产投资信托基金，办公业务占净营业收入的50.1%，零售占26.5%，多户住宅占14.3%，混合用途占9.1% [2] - 从地理位置看，该信托基金主要集中在美国西海岸，南加州是最大的单一市场，占净营业收入的48.4% [3] 运营情况 - 2024年第一季度，公司每股运营资金为0.71美元，同比增长7.6%，主要得益于收入增长超过费用增长和利率上升带来的更大负担 [5] - 净营业收入同比增长1.5%，混合用途和多户住宅业务的增长抵消了办公和零售业务的停滞 混合用途业务净营业收入同比增长10.4%，主要是由于威基基海滩步道 - 大使套房酒店的入住率提高 [5] - 2024年第一季度末，办公投资组合的出租率为86.4%，同比下降1.7%，其他投资组合的入住率有所上升 零售投资组合出租率为94.4%，同比增长0.6%；多户住宅为92.8%，同比增长1%；混合用途零售为95.4%，同比增长0.4% [5] 2024年展望 - 尽管年初表现强劲，但公司预计2024年净营业收入将同比下降3.1%，主要是由于办公业务净营业收入下降2.5%，以及与办公和零售部门相关的坏账准备金增加 [6] - 这将导致每股运营资金约为2.29美元，同比下降4.6% [7] 债务状况 - 2024年第一季度末，公司净债务为16亿美元，占企业价值的49% 未来几个月，公司将在再融资方面非常活跃，约25%的债务将于2025年2月到期，这将增加平均债务成本，目前平均债务成本略高于4% [8] - 29%的债务锁定在3.38%，直至2031年2月，这为公司提供了长期资金稳定性 [8] 市场隐含资本化率 - 预计公司2024年净营业收入约为2.7亿美元，考虑到2024年异常高的坏账准备金，实际运营率可能略高 相对于32.5亿美元的企业价值，市场隐含资本化率约为8.3%，考虑到净营业收入的负增长，这一比率并不具有吸引力 [10] - 2023年，公司的一般和行政费用为3600万美元，占上述市场隐含资本化率的1.1%，这一比例相当高 [10] 未来发展 - 截至2024年第一季度，公司已完成位于圣地亚哥的第三座办公大楼拉霍亚广场三号的建设 由于全国办公入住率低迷，且稳定收益率仅为6.5 - 7.5%，该项目的时机并不理想 不过，该项目已投入约1.75亿美元总投资的69%，无法停止 一旦完工并稳定下来，该大楼将提高净营业收入 公司已为拉霍亚广场三号签署了第一份租约 [11] - 另一个接近完工的项目是旧金山的旧办公大楼一号海滩街的重建项目，稳定收益率也为6.5 - 7.5% [11] - 这些项目稳定后，预计将使每股运营资金增加0.2美元 若按截至2024年第一季度在这两个项目上投入的1.55亿美元的7%计算净营业收入贡献，将使净营业收入增加近1100万美元，使市场隐含资本化率从8.3%提高0.3% [12] 面临风险 - 约25%的债务将于2025年2月到期，再融资将不可避免地增加利息费用，减少可分配给股东的金额 在净营业收入略有下降的背景下，2025年每股运营资金表现可能依然平淡，新开发项目的稳定时间将最终决定公司2025年每股运营资金的走势 [13] - 公司50.1%的净营业收入来自办公业务，而办公业务目前是房地产投资信托基金投资组合中表现最差的资产类别 由于办公空间供应过剩问题短期内无法解决，该行业可能在可预见的未来继续拖累净营业收入增长 [13] - 2024年第一季度，混合用途业务的强劲表现主要得益于酒店投资组合入住率的提高（平均酒店入住率为89.8%），但这种情况在2025年不太可能再次出现，这将进一步削弱净营业收入增长 公司需要稳定办公业务的净营业收入，才能实现整体净营业收入的增长，仅依靠非办公投资组合推动公司整体净营业收入增长并非可持续战略 [14]

文章核心观点 公司将为洛杉矶娱乐中心LA Live的停车设施提供数字通信传感器以控制通风，体现了产品质量和功能获认可，有望继续为全球类似项目供货 [1][2] 项目相关 - 公司将为LA Live停车设施提供替换CO传感器，通过Distech Controls承包商进行安装 [1] - LA Live是洛杉矶娱乐中心，有Crypto.com arena、Peacock Theatre等，还有两家酒店，其地下停车场可停超4000辆车 [1] 产品特点 - 安装将使用公司新的数字通信CO传感器，能与所有建筑管理系统和主要通信语言通信，具有“一刀切”的便利性，在行业中很受欢迎 [2] 公司情况 - 公司是一家绿色科技公司，专注需求控制通风系统，可提高商业建筑运营效率并节省能源 [2] - 公司开发了具有动态实时通信和控制技术的无线传感器，有十年经验和数千个安装案例，客户包括Lowe's、Shoppers Drug Mart和Ikea等 [2] - 公司解决方案可提供学校、零售店和办公室所需的室内空气质量数据 [2] 公司表态 - 公司CEO称被选中为该知名场地供应传感器证明了产品质量和功能，期待继续为Distech Controls承包商供应传感器用于全球数百个类似项目 [2]

财务表现 - 2024年第一季度，American Assets Trust, Inc.的总收入为11.07亿美元，较去年同期增长3.1%[9] - 2024年第一季度，American Assets Trust, Inc.的净利润为2.46亿美元，较去年同期增长19.1%[9] - 2024年第一季度，American Assets Trust, Inc.每股基本收益为0.32美元，较去年同期增长18.5%[9] - 2024年第一季度，American Assets Trust, Inc.宣布每股普通股股息为0.335美元[9] - 2024年第一季度，American Assets Trust, Inc.的现金及现金等价物为9,855.3万美元，较去年同期增长18.8%[11] - 2024年第一季度，American Assets Trust, Inc.的运营活动产生的净现金为5,477.8万美元[11] - 2024年第一季度，American Assets Trust, Inc.的投资活动中，资本支出为1,093.9万美元[11] - 2024年第一季度，American Assets Trust, Inc.的融资活动中，向非担保期限贷款融资0美元[11] - 2024年第一季度，American Assets Trust, Inc.的总资产为298.8亿美元，较去年同期增长0.1%[13] - 2024年第一季度，American Assets Trust, Inc.的总负债为183.3亿美元，较去年同期增长0.1%[13] - 2024年第一季度，American Assets Trust, L.P.的总收入为110,695千美元，较2023年同期增长了2.7%[15] - 净利润为24,623千美元，较去年同期增长了19.2%[15] 资产和负债 - 2024年第一季度，American Assets Trust, Inc.的总资产为298.8亿美元，较去年同期增长0.1%[13] - 2024年第一季度，American Assets Trust, Inc.的总负债为183.3亿美元，较去年同期增长0.1%[13] - 2024年第一季度，American Assets Trust, Inc.的现金及现金等价物为9,855.3万美元，较去年同期增长18.8%[11] 融资活动 - 2021年1月26日，公司发行了5亿美元的3.375%高级无担保票据，到期日为2031年2月1日，发行价格为98.935%的本金金额，净收益约为4.897亿美元[41] - 2022年1月5日，公司签订了第三次修订和重签订的信贷协议，提供总额为5亿美元的未担保借款，包括4亿美元的循环信贷和1亿美元的定期贷款[44] - 2023年1月5日，公司签订了修订和重签订的定期贷款协议，提供1.5亿美元的定期贷款，截至2024年3月31日，定期贷款B和C的全部本金金额已被使用[46] 经营活动 - 公司主要经营四个业务领域：办公地产、零售地产、多户型地产和混合用途地产[25] - 公司在2024年第一季度的总营业收入为41.1亿美元，同比增长5%[90] - 公司在2024年第一季度的总房地产税为11.2亿美元，同比减少3%[90] - 公司在2024年第一季度的总营业利润为69.6亿美元，同比增长1%[91] - 公司在2024年第一季度的总行政费用为0.2亿美元，同比减少2%[91] - 公司在2024年第一季度的总折旧和摊销费用为0.3亿美元，同比增长1%[91] - 公司在2024年第一季度的总利息支出为0.5亿美元，同比增长3%[91] - 公司在2024年第一季度的其他收入为3.7亿美元，同比增长55%[91]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股为0.71美元,较2023年第四季度增加约0.14美元,主要原因包括收到1000万美元的现金结算、多户家庭物业和综合用途物业的表现超预期 [26][27] - 整体同店现金NOI同比增长1.5%,剔除非经常性因素后同店现金NOI增长2.3% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业同店NOI持平,主要由于某物业的续租涉及装修 [28] - 零售物业同店NOI基本持平,主要由于某些在建工程费用的一次性核销 [28] - 多户家庭物业同店NOI增长5.1%,主要由于圣地亚哥物业收入增加 [29] - 综合用途物业NOI增长10.4%,主要由于檀香山酒店入住率和房价上升 [29][30] 各个市场数据和关键指标变化 - 圣地亚哥多户家庭物业期末出租率95%,新签租约租金平均下降约5%,续租租金平均上涨6% [15][16] - 波特兰Hassalo on Eighth多户家庭物业新签和续租租金平均下降约2% [18] - 檀香山酒店第一季度入住率约90%,平均房价356美元,NOI约350万美元 [30] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司致力于将优质物业组合作为核心战略,并保持稳健的资产负债表和充足的流动性 [5][6] - 公司正在评估在现有资产上增加多户家庭单元的可能性,以提升资产价值 [22][23][24] - 公司认为商业地产是通胀的受益者,且多元化投资组合可提供收益稳定性和抗经济不确定性的能力 [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司在充满挑战的经济环境下仍能实现健康开局感到满意 [4] - 管理层认为公司的多元化投资组合、稳健的资产负债表和高效的运营平台是公司抗风险能力的关键 [5][6] - 管理层对公司办公物业的租赁前景持乐观态度,认为租赁活动正在回升 [51][52][53][54][55][56][57][58][59][60][61][62][63] - 管理层对檀香山酒店的前景持谨慎乐观态度,认为日本游客的回归需要一定时间 [37][38][39] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Todd Thomas 提问** 询问办公物业表现是否已经转好,以及对2024年和2025年的前景是否更加乐观 [51][52] **Steve Center 回答** 公司看到租赁活动明显回升,管线中的租赁意向和谈判情况良好,对未来前景持乐观态度 [52][53][54][55][56][57][58][59][60][61][62][63] 问题2 **Todd Thomas 提问** 询问之前推迟至2025年的317,000平方英尺空置办公物业的租赁进展情况 [53][54] **Steve Center 回答** 公司已经签署了部分此前未计划的新租约和续租,体现了租赁活动的回升 [54][55][56][57] 问题3 **Ravi Vaidya 提问** 询问公司为什么续租TI成本高于新租约TI成本 [73][74][75] **Bob Barton 回答** 这主要是由于部分长期租户的空间已经很久未进行更新,在续租时需要进行全面装修,TI成本较高,而新租约的空间装修情况较好,TI成本较低 [74][75][76]

公司财务表现 - American Assets Trust (AAT)在本季度的FFO为每股0.71美元，超过了Zacks Consensus Estimate的每股0.67美元[1] - 公司在过去四个季度中，四次超过了共识FFO预期[2] - 公司在2024年3月结束的季度实现了1.107亿美元的营收，超过了Zacks Consensus Estimate的1.0575亿美元[3] - 公司股价自年初以来下跌了约3.5%[5] 未来展望 - 公司的FFO展望对于投资者来说是一个可靠的衡量标准，可以帮助他们预测股票的未来走势[6] - 根据最近发布的数据和未来FFO预期，公司股价的可持续性将主要取决于管理层在财报电话会议上的评论[4] 评级展望 - 公司的估值修订趋势不利，目前的状态将导致Zacks Rank 4 (Sell)的评级，预计股票在未来将表现不佳[8]

总资产和收入 - American Assets Trust, Inc.的总资产为2,988,199千美元，较上一季度略有增长[8] - 公司的净租金收入为105,021千美元，较去年同期有所增长[9] - FFO（基金运营收入）为54,840千美元，较去年同期增长[10] 现金净营业收入 - 2024年第一季度，公司同店现金净营业收入（NOI）为66,775千美元，同比增长1.5%[21] - 同店现金净营业收入（NOI）-不包括重建项目的写入，为67,298千美元，同比增长2.3%[21] - 南加州现金净营业收入最高，达到32,247千美元，华盛顿地区为7,683千美元[27] - 办公室投资组合的现金净营业收入为33,549千美元，零售投资组合为17,682千美元[31] - 混合用途投资组合的现金净营业收入为6,066千美元，其中Waikiki Beach Walk - Retail为2,629千美元[32] 租赁情况 - 公司办公和零售物业总面积为7,151,139平方英尺，租赁率为89.9%，年化基础租金为273,189,812美元，平均租金为42.49美元/平方英尺[49] - 零售物业总面积为3,092,616平方英尺，租赁率为94.4%，年化基础租金为77,792,927美元，平均租金为26.65美元/平方英尺[49] - 多功能住宅物业总面积为2,110单位，租赁率为92.8%，年化基础租金为63,098,736美元，平均租金为2,685美元/单位[50] - 公司签署但尚未生效的租约总面积为109,677平方英尺，年化基础租金为4,125,975美元，平均租金为37.62美元/平方英尺[57] 租赁合同 - 2024年第一季度，办公租赁总结显示，签订的合同租金总额为349,604美元，较上一季度增长7.9%[62] - 2024年第一季度，零售租赁总结显示，签订的合同租金总额为75,109美元，较上一季度增长1.9%[68] - 2024年第一季度，多户家庭租赁总结显示，Loma Palisades的平均月基础租金为2,827美元，较上一季度增长3.0%[73] 物业细节 - 2024年第一季度，Hassalo on Eighth - Velomor的出租单位数量为168个，出租率为94.9%，每个出租单位的年化基础租金为$1,602[74] - 2024年第一季度，Hassalo on Eighth - Aster Tower的出租单位数量为302个，出租率为89.6%，每个出租单位的年化基础租金为$1,707[74] - 2024年第一季度，Hassalo on Eighth - Elwood的出租单位数量为133个，出租率为93.0%，每个出租单位的年化基础租金为$1,558[74] 租约到期情况 - 到2024年3月31日，2024年至2033年将有多个租约到期，其中2024年到期的办公室面积为59,549平方英尺，零售面积为12,879平方英尺，零售部分的年化基础租金为$44.47，混合使用部分的年化基础租金为$73.47[78] - 到2024年3月31日，2024年至2033年将有多个租约到期，其中2025年到期的办公室面积为309,754平方英尺，零售面积为302,725平方英尺，零售部分的年化基础租金为$29.60，混合使用部分的年化基础租金为$88.20[78] - 到2024年3月31日，2024年至2033年将有多个租约到期，其中2026年到期的办公室面积为392,826平方英尺，零售面积为294,003平方英尺，零售部分的年化基础租金为$33.98，混合使用部分的年化基础租金为$161.00[78] 其他财务指标 - 公司总债务为1,700,000美元，总市值为3,388,735美元[39] - 公司总债务/总资本比率为50.2%[43] - 公司总债务/总企业价值比率为51.7%[43] - 公司净债务/总企业价值比率为48.7%[43] - 公司总未抵押资产/未担保债务比率为231.5%[43] - 公司固定利率加权平均为4.0%[43]

公司概况 - 美国资产信托公司是一家总部位于加利福尼亚州圣迭戈的全方位、垂直整合和自我管理的房地产投资信托公司，拥有55年的经验[5] - 公司的办公物业约有410万可租赁平方英尺，零售物业约有310万可租赁平方英尺，此外，公司还拥有一个综合用途物业和2,110个多户住宅单元[5] - 公司成立于2011年，以继承1967年成立的美国资产公司的房地产业务，具有丰富的经验和长期的关系[5] 第一季度收益发布 - 美国资产信托公司将于2024年4月30日周二市场收盘后发布2024年第一季度收益的新闻稿[1] - 公司高管将于2024年5月1日周三上午8:00太平洋时间举行第一季度收益电话会议[2] - 请拨打1 (833) 816-1162并要求加入美国资产信托公司电话会议[3] - 会议电话的现场点播音频网络广播将在公司网站的“投资者关系”部分提供，会议结束后约一小时内将在公司网站上提供重播网络广播[4] 前瞻性声明 - 本新闻稿可能包含根据联邦证券法的前瞻性声明，这些声明基于当前期望、预测和假设，可能导致实际结果和结果出现重大差异的风险和不确定性[6] - 前瞻性声明涉及对期望、信念、预测、未来计划和策略的表述，这些事项不是历史事实[6] - 可能导致实际结果和未来事件与前瞻性声明中设定或考虑的结果重大不同的因素包括：市场中的不利经济或房地产发展、租户违约、利率波动、流行病等[6]

公司结构和运营 - American Assets Trust, Inc.拥有Operating Partnership约78.8%的合伙权益[6] - American Assets Trust, Inc.和Operating Partnership合并报告将更好地反映管理层和分析师对业务的整体视图[6] - 公司的高管团队拥有丰富的商业地产行业经验[35] - 公司的核心市场包括南加州、北加州、华盛顿州、俄勒冈州和夏威夷，具有强大的房地产基本面[36] 风险因素 - 公司财报电话会议提到的风险因素包括经济或房地产市场的不利发展[10] - 公司可能面临的风险还包括租户违约、租金下降、利率波动、融资困难等[10] - 公司可能面临租户破产、无法支付租金等风险[15] - 公司可能受到COVID-19和相关限制措施的持续影响[29] 财务和市场 - 公司的主要业务目标是增加经营现金流、实现长期增长和最大化股东价值[41] - 公司的未来收入、现金流和金融工具的公允价值取决于市场利率[238] - 公司可能会进行某些类型的衍生金融工具以进一步降低利率风险[239] - 公司使用利率互换协议来将部分浮动利率债务转换为固定利率基础，或对预期融资交易进行对冲[239]

财务数据和关键指标变化 - 2023年FFO每股2.40美元，较2022年增长3%，自2011年IPO以来复合年增长率约7%；第四季度FFO每股0.57美元，较第三季度减少约0.02美元 [6][9][18] - 2023年总收入创历史新高，较2022年增长超4%；净营业收入（NOI）创历史新高，较2022年增长3% [9] - 2023年总股息支付超1.01亿美元 [9] - 第四季度末流动性约4.83亿美元，其中现金及现金等价物约8300万美元，循环信贷额度可用4亿美元；净债务与EBITDA比率为6.5倍，目标是维持在5.5倍或以下；利息覆盖率和固定费用覆盖率为3.6倍 [20] - 2024年FFO每股指导范围为2.19 - 2.33美元，中点2.26美元，较2023年实际值下降约5.8% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第四季度末办公室组合出租率86%，下降80个基点，主要因波特兰2个已知租户迁出 [33] - 第四季度执行11份租约，共约3.5万平方英尺可出租面积，其中9份办公室租约约2.7万平方英尺；6份可比新租约和续约租约租金现金基础增长23.4%，直线基础增长31.2% [34] - 2024年初已执行6份租约，共约5万平方英尺可出租面积，其中约1.5万平方英尺为净吸纳量；约4.6万平方英尺为可比租约，现金基础增长10.7%，直线基础增长26.6%；另有10份交易在租约文件中，共约9.3万平方英尺，约4.1万平方英尺为净吸纳量 [35] - 预计2024年同店办公室现金NOI下降约2.3%，即每股FFO减少0.04美元 [21] 零售业务 - 零售业务占组合NOI的27%，出租率约95%，今年零售GLA到期率仅6% [13] - 第四季度零售续约活动显著，可比零售租赁利差保持有利趋势，第四季度交易现金基础增长7%，直线基础增长13%；2023年全年现金基础增长6.5%，直线基础增长15% [13] - 预计2024年同店零售现金NOI增长约2.3%，即每股FFO增加0.02美元 [23] 多户住宅业务 - 圣地亚哥多户住宅社区第四季度租金增长略为正但减速，空置单位新租约平均租金较之前租金降低约7%，续约单位租金平均增长8%，综合平均增长约1%；净有效租金较2022年第四季度同比增长超5% [14][15] - 波特兰多户住宅社区第四季度新入住和续约综合租金下降约4%，净有效租金与2022年第四季度同比持平或略降 [15] - 2023年多户住宅同店现金NOI增长5.5% [16] - 预计2024年同店多户住宅现金NOI增长约1%，即每股FFO增加0.005美元；收入预计增长2.6%，费用预计增长4.4% [23][24] 混合用途业务 - 预计2024年同店混合用途现金NOI增长约1%，即每股FFO增加0.005美元 [23] 酒店业务 - 2023年威基基大使套房酒店NOI较2022年增长12.5%，较2019年增长约8% [25] - 预计2024年酒店收入增长约4.5%，运营费用增长6.4%，入住率增长约2.3%，平均每日房价（ADR）增长约2%至381美元，每间可售房收入（RevPAR）增长约5%至334美元 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 办公室市场，美国劳工统计局报告显示2023年工人生产率降至75年来最低，远程工作导致员工发展和参与度不足，雇主可能转向非远程政策；公司办公室物业利用率自第三季度末进一步上升，贝尔维尤和波特兰增加5 - 10个百分点，圣地亚哥和旧金山地标物业保持高利用率；超3/4办公室租户员工每周至少3天在办公室 [11][12] - 零售市场，后疫情时代租赁环境改善，零售基本面和美国消费者支出总体保持强劲，得益于稳定的劳动力市场、超额储蓄以及股市和房价带来的财富创造 [13] - 多户住宅市场，圣地亚哥有约3000套新租赁单元上线，租金有所下降；太平洋西北地区市场疲软，租金走软 [14][15][76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续专注于做出有纪律的商业决策，以支持长期盈利增长和股东财富增长，凭借优质、不可替代和多元化的物业组合、强大的资产负债表、优秀的管理团队、灵活高效的运营平台以及适应市场变化的能力，有望实现盈利的增值增长 [5] - 办公室业务方面，公司致力于为租户打造有影响力的办公体验，通过提升设施、技术和员工福祉等方面，帮助租户吸引员工回到办公室，以支持租户的运营、财务和文化目标 [11] - 零售业务凭借优质且管理良好的物业，在供应受限、人口密集且人口结构有利的市场中占据主导地位，持续受益于良好的租赁环境 [13] - 多户住宅业务长期看好其基本面，尽管市场有所疲软，但2023年仍实现了同店现金NOI的增长，未来将继续推动租金增长和提高入住率 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前房地产市场中优质物业的重置成本飙升，未来公司的房地产价格将更具吸引力；尽管面临困难和不可预测的经济周期、波动和世界事件，但公司运营基本面良好，2023年FFO每股创历史新高，展现了公司的韧性 [5][6] - 未来公司有机会实现有机增长，包括新开发项目的租赁、亚洲游客对瓦胡岛旅游业的反弹推动租金上涨以及审慎管理费用等；但在当前波动和不确定时期，首要任务是保持强大的资产负债表、充足的流动性和增加股息 [7][8] - 对于2024年的业绩，管理层认为尽管指导范围显示FFO每股有所下降，但仍有可能实现指导范围上限的业绩，需要多户住宅业务表现超预期、办公室和零售租户按时支付租金、第一季度和第二季度有更多投机性办公室租赁、系列F票据再融资利息费用低于7.5%以及日本游客对威基基的旅游有显著回升 [30] 其他重要信息 - 董事会批准2024年第一季度每股0.335美元的季度股息，较之前股息增加1.5%，将于3月21日支付给3月7日登记在册的股东 [8] - 2024年1月，公司就圣地亚哥UTC办公室项目的一栋现有建筑的规格达成和解协议，获得净和解款项1000万美元 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细谈谈办公室租赁情况，包括31万平方英尺到期租约的保留假设和新租约管道 - 今年到目前为止完成的5万平方英尺租赁，加权平均租期为96个月；待处理的9.3万平方英尺，加权平均租期为99个月，租户愿意签订长期租约 [42] - 2024年到期的租约中，约1/3已与现有租户续约或有回填租户；公司能够提高租金并获得租金溢价，因为物业位置优越、设施良好 [43] 问题2: 2024年办公室组合的租约到期是否集中在某些资产或子市场？办公室入住率预期是多少？ - 指导中预计同店办公室入住率为86.5%，总投资组合办公室入住率为84.3%，差异在于One Beach在2024年未计入租赁模型，且将31.7万平方英尺办公室租赁推迟到2025年是出于保守考虑 [47] - 2024 - 2025年租约到期情况：圣地亚哥占37%，波特兰占34%，贝尔维尤占24%，旧金山仅1份租约到期；圣地亚哥市场强劲，波特兰近期活动活跃，有租户回填空置空间且能获得溢价租金 [48] 问题3: 非同店业务预计使FFO减少0.02美元，主要与成本资本化有关，请谈谈One Beach和La Jolla的成本资本化时间表和影响 - One Beach于8月初获得完工证书，将继续将利息和房地产税资本化至2024年7月底 [51] - La Jolla Commons从2024年1月开始至年底进行利息和房地产税资本化；2024年需增加运营成本，导致FFO减少0.02美元 [51] 问题4: 1月份收到的1000万美元诉讼款项，是否会在2024年第一季度结果中确认0.13美元？ - 正确，将在2024年1月或第一季度确认1000万美元；与2023年收到的630万美元相比，净增加350万美元 [54] 问题5: 请解释指导中高端和低端结果的假设以及是否存在保守因素 - 如果成功租赁推迟到2025年的31.7万平方英尺、再融资利息费用降低、多户住宅业务实现更高的同比增长率，公司有机会达到指导范围上限2.33美元 [56] - 若能收回所有储备金，La Jolla Commons III成功租赁也将带来显著的上行空间 [57] 问题6: 若现在进行债券发行，预计利率是多少？何时考虑进行债券发行？净债务与EBITDA比率目前情况如何，未来趋势如何？ - 董事会认为等待一段时间进行债券发行更有可能获得成功和较低的利率 [59] - 目前净债务与EBITDA比率约为6.5倍多，全年会有所波动；降低至5.5倍的关键是La Jolla Commons III的租赁 [60] - 对于7月到期的1亿美元系列F票据，考虑使用循环信贷额度约8个月，利率可能在6%左右；也有可能在2025年第一季度回到公共债务市场，目前若定价可能在6%中期 [60][61] 问题7: 夏威夷旅游业何时能完全恢复？是仅在乐观情况下考虑还是在基本情况下也需考虑时间因素？ - 无法确定恢复时间，主要取决于日元汇率；疫情前日元兑美元汇率为105 - 108，目前约为148，日本游客会考虑汇率成本 [63][64] - 国内市场在一定程度上填补了日本游客减少的空缺，但收入不如日本游客 [65] - 去年亚洲游客到瓦胡岛的数量约为疫情前水平的20%，有很大增长空间，但时间不确定 [66] 问题8: 办公室同店投资组合的负增长将持续多久？预计2025年下半年是否会出现拐点？负增长的驱动因素是投机性租赁的时间安排吗？ - 若租约在第一季度未签订，公司将其推迟到2025年，因为许可证办理和建设时间较长，这是出于保守考虑；但也有较小的套房可以更快出租 [71][72] 问题9: 多户住宅投资组合入住率大幅上升，但平均每单位租金略有下降，是否是新增供应影响了房东的定价权？ - 圣地亚哥有大约3000套新租赁单元上线，租金下降是因为租客竞争，物业经理提供优惠以提高入住率；第四季度通常是多户住宅租赁淡季，入住率会有所下降 [76][77] - 公司面临费用上升的压力，如保险和劳动力成本，但物业优质，长期来看仍将盈利 [78] 问题10: 请谈谈零售投资组合中零售商对更多空间的需求、定价权趋势、租户信用风险以及关注的租户 - 零售物业表现良好，位于主导位置，有较多兴趣；今年到期的大面积租户较少，如Alamo Quarry的Old Navy表现出色 [80] - 公司对零售业务有一些储备金，如Rite Aid、有挑战的租户和Angelika小剧场，是为了谨慎应对不确定性，希望租户按时支付租金 [81][82]