财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股0.40美元，包含此前宣布的来自Allerton股份的0.11美元特别股息，公司将全年FFO指引从1.17 - 1.20美元保守上调至1.19 - 1.26美元 [26][27] - 同店NOI增长7%，超出预期，剔除前期现金收款的200个基点逆风因素后，本季度同店增长超9%，目前趋势高于最初指引的全年5% - 6%同店NOI范围 [30] - 总核心NOI增长约6.5%，2023年第一季度增至约3620万美元，而2022年第一季度为3400万美元 [32] - 新签和续签租约报告了约10%的现金利差和22%的GAAP利差 [33] - 实体租赁入住率分别保持在92.8%和94.6%，本季度约130万美元的平均基本租金（ABR）开始起租，核心已签约但尚未开业的管道ABR从上个季度的560万美元增至31日的680万美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 街道零售业务 - 街道资产约占投资组合价值的一半，本季度同店增长超8%，预计2023 - 2025年关键街道走廊的NOI年增长率约为10%，未来几年累计增量NOI超700万美元，即每股0.07美元，仅Soho就贡献近一半增长 [31] - 街道投资组合入住率约85%，公司认为可回升至95%，平均在租租金超80美元/平方英尺，已签约未开业管道中街道资产的平均租金超150美元/平方英尺 [21] 郊区零售业务 - 郊区物业占核心投资组合价值约30%，是一个稳定的零售资产集合，入住率达94.5%，整体平均租金约1750美元/平方英尺，商铺空间的在租租金约29美元/平方英尺，主要租户包括TJX、Lowe's和Dick's [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 超过70%的街道投资组合，如Soho、Williamsburg等，不仅表现优于疫情前，且租金增长加速，过去一年这些走廊的净有效市场租金平均增长超15%，Melrose Place、Soho和Williamsburg的市场租金过去一年增长超20% [10] - 芝加哥State Street的一个重要服装租户报告月销售额比以往任何月份都高25%，本季度销售额比2022年同期高30% [31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 内部增长 - 公司预计今年及以后的内部增长预测仍在正轨上，租赁活动和与零售商的对话表明，零售商正着眼于中长期预期，执行其首选地点的租约 [15] 外部增长 - 鉴于资本市场波动，上季度交易活动低迷，但公司团队仍积极评估和执行各种机会 [15] - 资产负债表收购方面，上季度资金成本使公司持观望态度，公司正探索机会性出售资产或降低在某些市场的集中度，并实现收益中性 [16] - Fund V收购市场相对安静，但团队仍有多个交易在审查中，管道充足，有信心成功部署剩余资金，本季度向Fund V增加了一笔交易Mohawk Commons [16] 行业竞争 - 街道零售不是广泛持有的机构资产类别，所有权高度分散，公司是少数具有专业知识的机构所有者之一，其在该细分资产类别的能力使其能够在未来寻求机会 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在逆风，但公司租赁基本面依然强劲，内部增长保持不变，一旦度过美联储紧缩和潜在的消费者放缓时期，公司有望继续推动内部增长，并抓住外部增长机会 [17] - 公司认为电子商务带来的长期逆风已过去，实体店铺成为零售商最盈利的渠道；优质空间稀缺，空置率迅速被吸收；租赁管道中有优质空间，未来几年可推动显著增长 [8] 其他重要信息 - Bed Bath & Beyond破产，公司位于威尔明顿的Brandywine Town Center的Bed Bath & Beyond空间已租给Dick's Sporting Goods，后者计划将其作为旗舰运动商店进行扩张，并签订了15年新租约 [12] - 公司位于旧金山5559街的物业正在进行重要改造，已与The Container Store签订租约，以锚定二楼空间，收回Bed Bath空间后可激活二楼其余部分 [13] - 公司City Point项目中，Primark于12月开业，显著提升了项目活力，客流量持续强劲，租户兴趣增加，租金高于预期，本季度已执行超过100万美元ABR的租约，还有相当数量的租约处于高级谈判阶段 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 街道投资组合入住率从85%回升到95%对收益的影响 - 未来几年街道租赁业务的增长（包括10%的增量租赁和按公允价值调整租金）将占公司整体投资组合5% - 10%增长的很大一部分，预计总计超过3000万美元，可能约占一半 [42] 问题2: 公司提到的更大机会指什么，是针对核心业务还是基金业务，是否会利用有限合伙人进行共同投资 - 机会分为三类：一是可能出现复杂但高利润的债务重组和债务购买；二是街道零售可能存在机会，一些此前的机构所有者关注点转移可能创造机会；具体是在资产负债表上操作还是采用其他结构，需视情况而定，零售行业和专业平台再次受到机构投资者关注，合作机会增加 [46][47][48] 问题3: 北密歇根大道的抵押贷款将于2025年到期，公司对偿还债务和处理到期问题有何初步想法 - 抵押贷款还有很长时间到期，利率合理，公司与贷款人关系良好，北密歇根大道已出现一些有趣的情况，需持续关注 [51] 问题4: 芝加哥选举了一位对犯罪态度宽松的新市长，这对公司在芝加哥的城市街道零售投资组合有何影响 - 公司会谨慎管理在芝加哥的业务占比，相对其他地区降低其收入占比；芝加哥有很多优势，新政府尚未开始工作，不能过早判断其效果，公司不会排除芝加哥市场 [53] 问题5: 芝加哥地铁区域的街道和城市投资组合的租赁活动和发展势头如何，特别是一些复苏滞后的子市场，以及签署额外租约的时间线 - 不同市场复苏进度不同，Armitage Avenue和Rush & Walton表现良好，State Street零售商销售额有明显提升，Clark and Diversey开始签署租约并取得进展；北密歇根大道有望在未来一两年内恢复；公司在Rush & Walton签署了一份前银行空间的租约，租金强劲，Clark and Diversey有几份租约有望执行，State Street也有潜在大型机会 [57][58][59] 问题6: 芝加哥北密歇根大道840和664号物业加入重建管道，其潜在时间表和价值创造机会如何，对NOI有何影响 - 2023年和2024年的相关停工时间已纳入公司数据，不期望快速重新招租，这是公司增长预期中“进八退二”里“退二”的一部分，但仍在5% - 10%的增长范围内；NOI影响将在不同年份分摊，公司在增长预期中已保守考虑这一因素 [64][65] 问题7: 考虑到基础成本，街道零售投资组合中，哪些子市场在未来几年的潜在上行空间最大 - 旧金山的核心投资组合包括两个带停车场的购物中心，NOI增长较为直接，与Soho的高端街道零售不同；旧金山的街道零售可能需要更长时间恢复；Soho的租金增长百分比和每平方英尺租金增长潜力最大，是街道投资组合中增长的最大贡献者，Mercer Street有望成为下一个增长区域 [70][71][72] 问题8: 一季度实际发生的坏账占一季度基本租金的百分比是多少 - 约为130 - 140个基点，即年化270个基点的约一半 [74] 问题9: 若不考虑前期现金收款的影响，同店NOI的标题数字是否接近9%，全年影响是否显著 - 去年同期有60万美元的前期现金收款，相当于200个基点，今年几乎没有，该影响在很大程度上已过去 [78] 问题10: 与小型店铺零售商的最新讨论情况如何，是否有信用担忧或租约谈判变化 - 小型店铺租户主要集中在郊区投资组合，他们通常会尽力维持经营，目前尚未出现问题，但在经济硬着陆情况下，这部分业务可能较为脆弱，不过占公司投资组合比例很小 [80] 问题11: 街道投资组合的入住率到2024年底可能达到多少 - 预计在18 - 24个月内达到93% - 95%，达拉斯的一些项目将对此有很大推动作用 [83] 问题12: 如何平衡或减少在芝加哥的业务占比 - 公司会定期修复并出售资产，因为芝加哥的资产仍有较好的交易价值，不一定需要通过部署更多资金来实现 [85] 问题13: 核心NOI增长和同店NOI增长之间约50个基点的差异，是否是因为将北密歇根资产纳入重建以及5559号物业对同店池的影响 - 这是整个投资组合的综合影响，包括Henderson的增长等因素，公司整体核心业务增长强劲，无论是同店还是总体 [88][89] 问题14: 随着全食超市和诺德斯特龙退出旧金山，5559号物业的回填情况以及租户在该市的租赁意愿是否发生变化 - 公司的两个购物中心不在市中心，与零售商的对话显示他们仍在全力推进业务，这是市中心的现象，旧金山需要解决这一问题并有望恢复 [91] 问题15: 在交易市场正常化的情况下，公司会将增量资金投入哪些街道零售市场，是现有市场还是新市场 - 公司会与零售商沟通，了解他们关注的市场，除了现有市场如Soho、Melrose Place等，也会考虑进入新市场，如达拉斯的Henderson Avenue，前提是满足进入壁垒、供应限制和价值等标准；同时，公司会减少在一些现有市场的业务 [94][95]