财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心业务调整后资金营运净额（FFO）为0.36美元，大幅超出季度模型预期，主要因核心投资组合运营结果好于预期、租户回收改善、租赁环境强劲以及基金投资组合现金回收超预期 [19] - 季度业绩包含与终止旧金山低于市场租金的Bed Bath & Beyond租约相关的0.08美元非现金收益，带来0.05美元未预算FFO [20] - 连续第二个季度上调全年盈利预期，剔除未预算的0.05美元后，中点为1.25美元，较初始指引提高约3% [21] - 第二季度同店净营业收入（NOI）增长5%，符合预期，年初至今同店增长近6%，有望达到或超过全年5% - 6%指引上限 [22] - 第二季度公认会计原则（GAAP）和现金租金差分别为22%和13%，街道投资组合推动增长，部分街道现金租金差超30% [22] - 截至6月30日，租赁入住率提高60个基点至95.2%，季度内约40个基点入住率开始贡献收入，主要来自街道租约，带来约170万美元基本租金（ABR） [25] - 截至6月30日，已签约但未开业的租约管道增加至300个基点，代表公司份额内680万美元ABR，约占核心在租ABR的5% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 街道投资组合目前入住率85%，出租率88.5%，平均在租街道租金为每平方英尺84.50美元，高于整体投资组合平均在租租金32.50美元，预计差距将扩大 [17] - 第三季度，核心投资组合已签约或续签近400万美元街道租约，平均现金租金差约40%，带来约100个基点同店增长和约0.01美元每股FFO增长 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 与2019年同期相比，纽约市中城和金融区年初至今人流量分别下降27%和32%，苏豪区仅下降1%，威廉斯堡增长6% [15] - 据高纬环球数据，苏豪区入住率较2019年第四季度提高超10%，纽约市公寓租金和入住率接近峰值，租金较去年6月上涨超6% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为零售末日威胁已过，实体门店是全渠道世界中最赚钱的渠道，租户需求尤其是关键走廊的需求迅速超过现有供应，推动租金增长 [5] - 街道投资组合的公平市场价值重置机制以及租户需求增加，为公司带来内部增长机会，预计未来几年内部增长将保持强劲 [6][8] - 尽管资本市场波动和借贷成本上升，但交易活动开始逐渐增加，公司希望今年能完成一些有吸引力的增值收购，通过资产负债表收购、资本循环或利用机构资本关系实现外部增长 [10] - 公司认为自身街道投资组合具有高度差异化，与一些认为混合工作模式对城市零售有负面影响的观点不同，公司关键零售走廊人流量基本未变，租户需求和租金强于疫情前 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观新闻头条给商业房地产带来不确定性和担忧，但公司租赁基本面依然强劲，内部增长超预期，未来几年内部增长仍有顺风因素 [12] - 资本市场的不确定性开始创造有趣的投资机会，公司有望在强劲的内部增长基础上增加外部盈利增长 [12] - 公司对租户信用持谨慎保守态度，在更新的全年指引中维持适当的准备金水平 [21] 其他重要信息 - 7月，基金V以近5000万美元收购佛罗里达州坦帕的柏树溪购物中心，预计杠杆内部收益率（IRR）达中两位数，该中心租赁情况良好，未来有增值潜力 [11] - 城市点项目租赁稳定计划进展顺利，截至6月30日，约6万平方英尺租约已签约但未开业，租赁管道持续扩大，稳定后预计带来每股0.04 - 0.06美元的FFO增值 [28][29] - 公司资产负债表强劲，未来几年核心资产无重大到期债务，2027年前核心资产基本不受基准利率影响，第二季度成功完成约2.5亿美元基金贷款再融资和延期 [30][31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供苏豪区租户需求的更多细节，以及街道空间租赁条款和外部机会的看法 - 街道零售通常有3%的年度合同增长，比郊区高100个基点，且有更多公平市场价值重置机会，未来街道投资组合合同增长将高于郊区 [36] - 以苏豪区为例，公司曾与斐乐签约，后因有其他零售商感兴趣，成功协商终止租约并签订更增值的租约，此类机会在苏豪区等租金反弹快的地方更容易出现 [37] 问题2: 基金V还有多少可用资金，是否会在规定时间内用完 - 公司认为基金V现有可用资金会得到充分利用，且若有额外机会，也会找到合适方式进行投资 [41] 问题3: 能否量化街道零售租户的改善情况 - 可从租户长期销售轨迹（租户健康）和供需关系（租户需求）两方面考虑，如苏豪区两年内租金增长45%，梅尔罗斯广场五年内增长50%，且有3% - 4%的合同租金增长 [44] 问题4: 苏豪区和M街租赁率上升，这种需求何时能转化为更高的入住率 - 从零售商表达需求到开业需要时间，部分受公司和零售商控制，预计2024年情况会有所改善，目前苏豪区大部分空间已被预订 [47] 问题5: 苏豪区565百老汇租约交易，是否有其他机会收回租户空间并重新出租，以及该租约的开始时间 - 租约将于2024年第一季度开始 [52] - 公司会从租户健康和策展角度不断审查租户情况，目前租赁团队积极寻找此类机会，市场租金上涨使公司有能力满足零售商需求并处理租户退出问题 [53][54] 问题6: 请讨论2023年指导和2024年模型中664和840北密歇根大道租约到期及重建计划的影响 - 2024年，公司保守假设这两处资产不会租出，但芝加哥市场有租户兴趣迹象，模型中对租金预期较为谨慎，有机会超出预期 [56] - 租约从今年下半年开始到期，已签约但未开业的租约增长将抵消租约到期影响，公司预计能实现与同店增长相当的FFO增长 [57] 问题7: 这两处资产在2024年是否会有成本资本化以抵消ABR下降 - 除非进行积极建设工作，否则今年模型中不预计资本化成本，明年情况待定，目前模型未假设资本化成本，相关工作对FFO有增量贡献 [59] 问题8: 请澄清全年信用损失准备金占收入的百分比，以及上季度确认的金额 - 全年信用损失准备金占收入的比例处于较低的200基点范围，公司维持年初设定的较高准备金水平 [62] 问题9: 本季度5%的同店NOI增长仍受前期收款影响，能否量化该影响以及后续情况 - 上半年信用损失影响已逐渐消退，该逆风因素基本过去，公司业绩有望达到或超过指引上限 [64] 问题10: 请解释3000万 - 4000万美元NOI增长预期的基本假设，以及是否会提前实现 - 该增长预期的关键驱动因素包括合同增长（未来几年平均约2%）、净租赁增长（2024年受租约到期影响增长处于5% - 10%区间较低端，2025年加速）、少量重建项目（如旧金山城市中心，预计2025年有增长）和公平市场价值增长（预计2025年有明显增长） [69][70][71] 问题11: 公司在这些资产上的策略与传统露天资产不同，资本支出占NOI的比例是否会因租金上涨而降低，以及何时能看到与同店增长相称的调整后资金营运净额（AFFO）增长 - 公司希望2024年开始看到相称的AFFO增长，2025年肯定会看到 [75] 问题12: 城市点项目与合作伙伴的讨论进展如何，何时需要做出决策 - 这将是一个多年的过程，目前公司60%和100%所有权的盈利影响差异不大，部分投资者可能长期持有，部分可能套现，更重要的是项目的积极租赁势头 [78] 问题13: 本季度现金回收超预期的原因是什么 - 主要是公司在基金层面通过法律团队的努力收回了一些旧账，与核心业务和同店无关 [80] 问题14: 公司开始看到的收购机会主要在基金层面还是资产负债表层面 - 机会分布较为广泛，包括街道零售和购物中心等领域，若在资产负债表层面进行收购，可能会结合资本循环，公司团队已开始看到一些有租金增长潜力但市场尚未充分认识的机会 [83][84] 问题15: 苏豪区新签租约的净有效租金与周边类似资产的在租租金相比如何 - 该租约回报期不到一年，净有效租金增长约45%，净有效增量收益近100万美元，与公司在韦斯特切斯特的大型重新锚定项目收益相当，有三个租户竞争该空间，预计这种市场租金反弹趋势将持续 [88][89] 问题16: 公司街道投资组合的按市值计价范围为10% - 50%，哪些关键走廊处于该范围内 - 关键走廊包括纽约的苏豪区、威廉斯堡，洛杉矶的梅尔罗斯广场，华盛顿特区的乔治城，康涅狄格州的韦斯特波特、格林威治，芝加哥的黄金海岸和阿米蒂奇大道等，部分地区如梅尔罗斯广场可达50% [92]