涉及的行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：报告涉及37家上市房企，重点提及的公司包括： * 销售领先者：中国海外发展 (COLI)、保利发展 (Poly-A)、华润置地 (CRL)、绿城中国 (Greentown)、招商蛇口 (CMSK) [1] * 表现突出者：中国金茂 (Jinmao，11M25销售额同比增长21%)、越秀地产 (Yuexiu，-4%)、建发国际 (C&D，-7%)、滨江集团 (Binjiang，-7%)、绿城中国 (-8%) [1] * 月度销售创年内新低者：龙湖集团 (Longfor)、越秀地产 (Yuexiu)、金地集团 (Gemdale) [1] * 其他提及公司：雅居乐 (Agile)、旭辉控股 (CIFI)、合景泰富 (COGO)、中国恒大 (Country Garden)、富力地产 (GZ R&F)、合生创展 (KWG)、美的置业 (Midea RE)、宝龙地产 (Powerlong)、新城发展 (Seazen)、融创中国 (Sunac)、深圳控股 (SZI)、万科 (Vanke) [1][10] * 土地资源获取领先者：中国海外发展 (COLI)、招商蛇口 (CMSK)、绿城中国 (Greentown)、保利发展 (Poly-A)、华润置地 (CRL)、中国金茂 (Jinmao) [3] * 首选推荐：中国金茂 (Jinmao)、建发国际 (C&D)、华润置地 (CRL) [6] 核心观点与论据 * 11月销售与价格疲软：37家上市房企11月合约销售额同比下降36%，环比下降12% (10月同比降幅为42%) [1] 30个城市新房销售同比下降37%，环比下降10% [2] * 市场分化与结构性机会： * 企业分化：国有企业前11个月销售额平均下降14%，非国有企业下降31% [1] 部分拥有优质产品的房企在核心城市表现相对较好，如中国金茂前11个月销售额同比增长21% [1] * 城市分化：一线城市(T1)11月新房销售同比下降43%，主要因去化率降至42% (10月/9月：53%/49%)、二手房市场因定价更灵活分流需求、核心区域优质高端供应有限 [2] 尽管有地方刺激政策，二线(T2)和三/四线(T3/4)城市销售分别同比下降44%和37%，持续疲弱 [2] * 土地市场低迷：11月土地销售金额同比下降5%，土地溢价率创下新低，仅为底价的2.6% [3] 前11个月，300城土地销售面积和金额同比分别下降12%和1.7% [3][25] * 二手房市场量价齐跌：11月二手房销售同比下降22%，尽管环比增长13% [4] CREIS 100城数据显示，11月二手房价格环比下降0.9% (10月：-0.8%) [4] 39个城市挂牌量仍处于467万套的高位 [4] * 政策预期与影响评估： * 预计11月或12月将有新一轮地方需求侧刺激政策 (如杭州、东莞的现金补贴) [5] * 抵押贷款利息补贴不太可能改变房价预期 [5] * 一线城市核心区域取消限购可能对附近二线城市产生负面影响 [5] * 房地产投资信托基金 (REIT) 审批将加速，尤其是零售商场类 [5] * 现房销售和房产税是长期政策议程，短期内不会出台 [5] * 定向货币宽松或鼓励加杠杆举措的可能性较低 [5] * 市场情绪与投资展望： * 市场存在双向辩论：一方面是销售疲软和价格下跌 (尤其是一线城市) 以及万科宣布境内债务展期带来的影响，另一方面是政策宽松预期 [6] * 预计任何由政策驱动的股价反弹都可能是短暂的，因2025年第四季度销售可能保持疲软，且在价格预期改变导致价格稳定之前，宽松政策支持有限 [6] * 继2025年第三季度业绩疲弱后，预计12月/1月将出现一轮盈利下调，包括一些被广泛持有的公司 [6] * 奢侈品商场零售额在第三季度超预期后，第四季度可能维持积极态势 [6] 其他重要内容 * 具体项目表现：深圳“一湾公园”项目 (华润置地/中国海外发展合作) 于11月30日开盘销售达130亿元，创下年内全国纪录，但未计入11月数据 [1] * 销售预测：预计12月销售额同比下降39%，2025财年全年销售额加权平均下降23% (简单平均下降27%) [1] * 高频数据： * 二手房：18个城市周均成交2.4万套，与2025年6月水平相当 [4][17] * 新房：34个城市周均成交2.05万套，2025年迄今平均同比下降15.1% [20] * 去化率：10个关键城市11月新房去化率为60%，其中一线城市为42% (10月为53%) [23] * 估值数据：报告附录提供了涵盖A股和H股的多家中国房地产公司、经纪平台 (如贝壳) 及项目管理公司的详细估值表，包括股价、市值、评级、目标价、市盈率、市净率和股息率等 (截至2025年11月28日收盘) [27]