行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业[1] 核心观点与论据 市场整体表现 * 2025年11月房地产市场延续低迷状态 市场压力持续 城市层面成交量环比下降14% 同比下降47%[2] * 2024年高基数导致2025年10-12月同比降幅显著 且短期内政策真空期可能使降幅持续扩大[1][2] * 房企销售走势与城市数据相似 累计降幅有所扩大 前10个月累计降幅为12%[3] 新房市场 * 新房市场逐渐降温 整体去化率为35% 同比下降8个百分点[1][8] * 新规产品去化优于旧规产品 但压力加大 旧规产品对二手房价格压制作用明显[1][4] * 11月新房供应量同比下跌40%[1][5] * 一线城市新房成交量同比大跌约55% 其中北京 上海 深圳均超过60%[1][6] * 广州因新规产品上市 同比跌25% 环比增长9% 是唯一环比增长的一线城市[1][6] * 二三线城市中 成都 西安 杭州表现相对稳定[1][6] 二手房市场 * 二手房市场11月环比回升12% 结束连续7个月下跌 但同比仍下降22%[1][12] * 累计降幅收窄至3%左右 与去年基本持平[12] * 预计2026年上半年仍将延续低迷状态[1][18] 土地市场 * 11月土地拍卖成交量回升 主要因地方政府卖地量增加 300多个重点城市新增供应量环比增长250%[13] * 但成交面积和金额同比仍分别下降27%和28% 企业拿地积极性谨慎[13] * 前11个月土地成交面积同比跌12%左右 加上12月预计接近15%[13] 未来展望 * 预计2026年销售规模将继续向下 但跌幅可能收窄至5%左右[14] * 若贴息等政策力度大且周期长 并覆盖存量房贷 可能刺激成交量转正 但实施难度和财政支撑能力存疑[15] * 2026年上半年二手房市场预计延续低迷 高挂牌量和新规产品压制价格 短期内难见止跌企稳[18] 其他重要内容 各线城市分化 * 一线城市新房供应：北京环比增长70%以上 广州增长160% 上海和深圳则下降[1][5] * 二线城市新房供应：西安 苏州 青岛等地环比增幅超100%[5] * 一线城市新房去化率：北京仅13% 上海36% 广州26%[8] * 二线城市去化率：长沙达84% 天津69% 苏州61% 宁波60% 武汉56% 西安51% 杭州46%[10] * 三线城市新房成交环比增37% 同比跌3%[12] 房企行为与库存 * 房企新增供应意愿不强 受货值 市场信心及旧规产品调价促销难度影响 观望情绪浓厚[1][7] * 本月库存绝对量环比微降1%至2 18亿平方米 同比降幅约5%[11] * 高消化周期超过30个月的城市包括北京 惠州 长春等[11] 特定事件与结构性问题 * 万科近期舆情事件尚未在市场层面传导 短期内对销售影响不大[16] * 部分房企财报显示土地储备多 但因市场不支持 2026年新开工情况大概率不会超预期 新开工与土储关联性差[17] * 西北部城市如西安新房价格或因结构因素稳定 但二手房价格可能下跌 跌幅相对较小[18]