行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业[1] * 报告重点跟踪了30家主要中国房地产开发商[1]，并提及了多家具体公司，包括国有企业如金茂、建发、招商蛇口、中海宏洋、华润置地、保利发展、越秀地产等，以及民营企业和混合所有制企业如雅居乐、旭辉、中南建设、金地集团、万科等[3][9][10] 核心观点与论据 9月销售表现超预期但整体疲软 * 9月份30家主要开发商的销售额同比下降10%，但降幅较8月的-18%收窄[1] * 前50大和前100大开发商的9月销售额同比分别为-3%和+3%，均优于8月的-16%和-22%[2] * 9个月累计销售额方面，30家主要开发商同比下降23%，前50大和前100大开发商均同比下降13%[2] * 销售超预期主要归因于项目推盘量增加，尤其是一线城市在政策放松背景下的推盘[2] 企业类型分化显著：国企持续跑赢 * 国有企业9月销售额实现同比正增长，例如金茂、建发、招商蛇口分别增长40%、37%和16%[3] * 相比之下，民营房企表现疲弱，雅居乐、旭辉、中南建设的销售额同比下降超过50%[3] * 部分混合所有制企业如金地集团和万科也表现不佳，销售额分别下降57%和47%[3] * 国企的优异表现得益于其拥有更多可售资源[3] 第四季度销售前景挑战加剧 * 预计第四季度开发商销售额同比降幅可能扩大，原因包括购房者情绪疲软、政策反应迟缓以及去年同期基数较高[1][4] * 高库存水平可能加剧居民对房价的谨慎看法，这从二手房挂牌价格和挂牌量的持续恶化中可见[4] * 新盘推盘量减少也可能加剧第四季度的销售同比下滑[4] 投资策略：保持防御性与选择性 * 9月销售超预期以及近期房价稳步下跌可能降低出台增量住房政策的紧迫性[5] * 市场已预期第四季度实体市场低迷，因此对近期刺激政策预期的降温所带来的潜在行业疲软，可能为具有阿尔法机会的优质国企提供良好入场点[5] * 这些优质国企有望实现销售超预期和利润率复苏[5] * 对民营房企保持谨慎，因其土地储备较旧且不断消耗，可能长期制约销售和盈利[5] 其他重要内容 具体公司观点与推荐 * 长期整合者：华润置地（业务转型、REIT分拆催化剂、商场租金潜在上涨）、建发集团（高利润率标杆项目强劲推出，提升了2024-27年超过15%的盈利复合年增长率能见度，以及高派息下的7-9%股息率）[9] * 积极战术性标的：中海宏洋、金茂、越秀地产（均在顶级城市拥有丰富的可售资源，有潜力改善利润率，且因市净率低于同行而具有高贝塔值）[9] * 消费受益者：华润万象生活（乐观的商场同店销售增长、改善的现金回收增强分红能见度，以及四中全会可能带来的支持性政策叙事）[9] 数据支持与行业视图 * 报告附有详细的月度销售数据表，展示了各开发商2024年9月至2025年9月的月度销售额及同比环比变化[10] * 行业视图为"与大市同步"[7]