行业与公司 - 行业为中国房地产行业[1] - 提及的公司包括国有企业(SOEs)如华润置地(1109 HK)、中国海外发展(0688 HK)、中国金茂(0817 HK)、越秀地产(0123 HK) 以及民营企业(POEs)[6][10][11][12] 核心观点与论据 政策预期 - 全国性住房刺激政策在第四季度可能保持平淡 原因包括近期房价下跌稳定且不如2024年政策出台前严重 近期疲软的房地产销售未触发新的风险点 房地产对GDP增长的推动作用减弱 住房不太可能成为即将召开的四中全会的焦点[4] - 8月房价跌幅低于预期及地方政府的边际宽松可能削弱市场对进一步刺激的预期[6] 市场表现预期 - 实体市场可能持续疲软 预计第四季度房地产销售同比跌幅加深 依据包括高频数据显示近期同比跌幅扩大 二手房挂牌价和挂牌量持续恶化 一线城市近期宽松政策带来的帮助有限 以及去年9月政策放松造成的高基数效应[5] - 第四季度房地产销售可能出现更深的同比下滑 如果全国性住房刺激政策仍然平淡[10] 投资策略与股票观点 - 行业政策失望导致的潜在疲软可能为能见度高且销售强劲、利润率复苏的优质国企提供良好入场机会[2] - 建议在行业短期回调时增持优质国企 最看好华润置地和C&D国际[10] - 战术上看好中国海外发展、中国金茂和越秀地产 因它们在核心城市拥有丰富的可售资源 利润率有提升潜力 且市净率低于同行(04-05倍) 具有高贝塔属性[11][12] - 华润万象生活作为消费受益者 因积极的商场同店销售增长、改善的现金回收增强分红能见度 以及四中全会可能提供的支持性政策叙事[12] - 对民营企业保持谨慎 因其老旧和消耗中的土地储备可能长期拖累销售和盈利[6] - 华润置地的投资亮点包括业务转型、REIT分拆催化剂以及对商场租金可能的向上修正 C&D国际因高利润率标杆项目的强劲推出 提升了2024-27年超过15%的盈利复合年增长率能见度 以及高于同行的派息带来7-9%的收益率[11] 其他重要内容 - 摩根士丹利覆盖的多个公司存在投资银行业务关系、持有股权或提供其他服务 例如截至2025年8月29日 摩根士丹利持有万科A(000002 SZ) 1%或以上的普通股[18][19][20][21][22] - 行业评级为“与大市同步”(In-Line)[8][36] - 报告仅为投资决策的单一参考因素 摩根士丹利可能存在利益冲突[8]