中国REITs市场分析关键要点 行业与公司 * 行业为中国公募REITs市场 主要涉及基础设施类资产（交通 能源 市政）以及产权类资产（消费 租赁住房 仓储物流 产业园区）[2] * 未来有望扩展至办公楼 水利工程 文旅 养老等更多资产类型[6] 核心观点与论据 * 市场采用外部管理模式 市值增长效率较低 单体REITs市值很难超过200亿元人民币[4][5] * 市场规模预计三年内从2000亿元增长至5000亿元 但30年内达到1万亿元仍存挑战[4] * 长期属性更偏向权益类资产 其长期复合回报率应与权益市场相同甚至更高[7][9] * 但中国市场因基础设施类资产比重较大 偏向逆周期投资 复合回报率可能略低于权益[9][10] * 当前4%~5%的长期内部收益率（IRR）可能偏低 存在资产价格泡沫化倾向[11] * 合理估值中枢应围绕1倍净资产价值（NAV）上下运行[16] * 利差是决定资产价格的重要因素 经济下行筑底阶段或货币政策宽松时是投资较好时机[17] * 2025年市场表现亮眼 回报率是上市以来第二好的年份 仅次于2021年 夏普比率显著改善[15] 其他重要内容 * 未来市场将产生明显标的间分化 选对龙头标的是关键[3][20] * 短期趋势不乐观 可能处于箱体震荡状态 建议关注分子端有复苏逻辑的资产[13][14] * 仓储物流行业具有触底反弹潜力 出租率平均保持在96.4%[23] * 保租房市场表现稳健 出租率平均保持在96.4%[24] * 消费类资产基本面良好但估值已透支未来增长 需持审慎态度[26] * 短期可能有反手做多交易机会 长期应关注仓储物流 局部产业园 高速公路及高增长消费类标的[27] * 海外REITs长期回报率与权益市场几乎相当 利差在极端情况下可压缩至50-100个基点[8][19]