Brixmor Property Group (BRX) 电话会议纪要关键要点 一 公司业务与战略概览 * 公司为美国最大的露天购物中心平台之一 主要租户包括Kroger Whole Foods Sprouts TJ Maxx Trader Joe's等[2] * 核心战略是通过低于市场价的租金机会引入更优质租户并提高租金 对物业进行再投资 实现高于同行的增长[2] * 公司报告季度业绩超预期 预计今年NOI增长4% 尽管面临超过200个基点的入住率阻力[3] * 已签署但未开始的租赁管道约占总ABR的7% 预计在未来几个季度迅速启动 为2025年及以后的业绩提供可见性[3] 二 租赁需求与市场动态 * 需求环境强劲 第二季度是从生产力角度多年来最好的季度之一[4] * 零售商专注于扩大其露天门店足迹 涉及品类包括折扣服装 专业杂货 健康保健 QSR餐厅运营商等[4] * 零售商需求具有意向性 更了解其客户 并评估新店对现有门店网络和在线销售的补充作用[5] * 专业杂货领域增长显著 过去18个月与Trader Joe's的合作超过之前10年 Whole Foods现已成为前十大租户 与Sprouts持续增长[5] * 传统杂货商如H-E-B Walmart也在扩张其社区杂货概念 带来增长机会[6] * 需求体现在各项指标中 包括能够实现的租金价差 签署的租金水平以及产生的客流量 均处于同行领先水平[6] 三 投资组合转型与租户升级 * 公司投资组合和租户结构发生转变 2019年的前十大租户与当前相比已大不相同 新增了Whole Foods Sprouts Trader Joe's Chipotle Bath & Body Works Barnes & Noble等优质租户[7][8] * 通过再开发项目持续升级物业 例如在加利福尼亚州戴维斯开设新项目 引入Nordstrom Rack和Ulta 在Naperville的Block 59增加Yardhouse Cheesecake Factory等优质运营商[9] * 租户组合的升级降低了风险敞口 结合强大的租赁管道 为2026年及以后的增长定位[11] * 公司以80%的比例解决了收回空间的问题 剩余部分预计在未来几个季度解决[17] * 用优质租户（如Sprouts）替换表现不佳的租户（如Big Lots）不仅能获得租金收益 还能为中心其他部分带来入住率和租金上的后续益处[17] * 从收回的零售单元中获得的租金提升幅度在40%至50%之间 Big Lots处于该区间的高端 Joann和Party City构成其余部分[20] * 绝大多数收回的空间由单一租户回填 仅少数被分割 在分割的情况下 公司投入的资本能获得回报[22] 四 再开发与资本回收策略 * 年度再开发投资目标为1.5亿至2亿美元 已识别的未来再投资潜力略超过8亿美元[29] * 资本回收策略是出售增长有限的资产 并将资金重新部署到具有未来再投资和增长潜力的资产上 例如近期收购的Lawson Terra[29] * 市场租金由主力租户和协同租户驱动 案例研究表明引入Trader Joe's后 店铺租金几乎翻倍 同时入住率也得到提升[30] * 一个前Rite Aid门店年销售额峰值约为300万美元 而Trader Joe's预计将实现3500万美元销售额 巨大客流量对其余店铺产生积极影响[32] * 由于积极的再投资策略 公司在过去五年 一年及一个月的同比客流量增长方面领先于同行[33] * 成本已趋于缓和 材料成本有所缓和 今年全物业范围的屋顶投标成本比预期低15%[34] * 开发过程中的主要挑战在于获取政府许可 但地方政府对增加密度以减少大型停车场更为接纳 这为公司提供了增加外置地块和使资产密集化的机会[34] * 公司通过提前启动流程和使用符合关键租户合作伙伴的租约来降低风险 在成本确定和租约签署后才会投入资本[35][36] * 公司已对约42%的投资组合进行了单阶段或多阶段的再开发 许多项目会分多阶段进行以获取更好的风险调整后回报[53] 五 交易市场与收购活动 * 交易市场变得更加竞争 私人资本对杂货锚定资产兴趣增加[37] * 资本化率因资产类型和规模而异 小型核心杂货中心定价最激进 大型社区中心资本化率稍高 能量中心的资本化率可能更高[38] * 收购策略是寻找具有高增长确信度的资产 例如近期在休斯顿收购的Lawson Terra 该资产位于公司第三大市场 存在大量空置且可立即租赁 并具有巨大的租金市价标记机会[38] * Lawson Terra资产的原位租金约为30美元 有能力驱动至60美元以上 已获得的LOI和租赁活动超出预期[45] * 收购该资产看到了显著的费用节省机会 例如凭借投资组合规模获得更便宜的保险[47] * 收购方认为并非所有资本化率都相同 需要保持纪律性 寻找具有增长机会的资产[51] 六 财务表现与展望 * 尽管面临破产带来的阻力 但战略执行本应带来6%的无杠杆增长[15] * 公司提供了基于 occupancy neutral 的长期指引 预期继续产生4%的无杠杆增长 重点关注嵌入式租金增长 再投资的贡献以及租约的市价标记[56] * 拥有庞大的租赁管道使公司有信心达到甚至超越该增长范围[56] * 上半年受到破产影响的拖累 包括坏账和收入线的拖累 团队在驱动增量收入方面做得很好[58] * 公司上周成功进行了债券发行 杠杆率处于中位数百分之五的范围 感觉非常舒适[60] 七 行业宏观与快速问答 * 对亚马逊推出当日送达服务的反应是 大型杂货商已专注于全渠道布局 并已准备好应对任何额外的在线竞争[23][24] * 入住率仍有提升空间 再开发项目中的小店铺会拉低整体平均值 但随着主力店交付 可以租赁数百个基点的小店铺入住率[26] * 公司始终为增长而非入住率管理投资组合 重点引入能驱动客流的合适租户[27] * 续租租金价差一直处于同行领先水平 达到中等 teens 水平 反映了对公司中心的需求[28] * 快速问答环节观点 美联储开始降息时 10年期借款利率可能上升[61] AI计划支出明年将会更高[63] 行业明年NOI增长将保持平稳[64]