Macerich公司 (NYSE: MAC) 2025年9月会议纪要关键要点 公司及行业 * 公司为零售地产投资信托基金(REIT) 专注于购物中心业务[1][2] * 行业为零售地产 特别是购物中心(A级商场)领域[6][7][42] 核心战略与执行进展 * 公司执行"Path Forward Plan"战略 聚焦业务简化 运营改善和去杠杆[3] * 战略进展超前或按计划进行 显著降低了计划风险[2] * 战略目标包括实现2028年FFO目标范围和杠杆率目标范围[3] 租赁业务表现 * 2025年及2026年目标年均租赁400万平方英尺[3] * 截至第二季度末已签署430万平方英尺租赁 在租赁量和市场租金假设上均超前于计划[3][4] * 新交易租赁完成率已达66% 预计将超额完成70%的年底目标[4][5] * SNOW（已签署未开业）管道增长至8700万美元 预计将超额完成1亿美元的年底目标 并有望实现1.3亿美元的累计潜力[5] 资产处置与资产负债表 * 已完成约12亿美元商场销售 包括近期3.32亿美元的Lakewood和2200万美元的Valley Mall[5][37] * 未来1-2年计划再处置14-15亿美元资产 包括2-3亿美元额外EDDI资产和5-6亿美元的地块、独立零售和非封闭商场资产[5][39] * 针对2025年1-1.5亿美元的地块销售目标 目前已有约1.2亿美元售出或签约[6][39] * 积极处理2026年到期债务 通过再融资、资产销售偿还等方式[33] 收购与增长机会 * 6月以约2.9亿美元收购了主导市场的A级零售中心Crabtree Mall（130万平方英尺）[6][7] * 该收购对2028年目标FFO范围具有增值效应 初始收益率达11%[7][45] * 收购获得了零售商积极反馈 预计将 occupancy率从70%中段提升至2028年的90%[48][49] * 公司认为存在更多利用现有平台和流程收购优质资产的机会[8][9] 运营与租户动态 * 零售商需求强劲 未受通胀、关税等宏观经济因素明显影响[16][17] * 租赁需求来自各类别租户 包括传统品牌、数字原生品牌、国际品牌、餐饮、杂货、医疗、娱乐和健康等[31] * 在处理Forever 21退出的57万平方英尺空间方面进展顺利 67%已承诺 另有18%在LOI阶段 预计租金将翻倍[24][27] * 对2026年到期的面积 已有近30%承诺 另有45%在LOI阶段 进度超前[29] 资本支出与投资回报 * 正在处理23个主力店（anchor）空间 其中6个在LOI阶段 目标短期内完成30个[54] * 投资回报不仅考虑单个租户的资本回报（中至高个位数） 更注重其对整个商场区域客流和销售的带动效应[55][56] * Gen Z成为购物中心客流增长最快、消费力强的客群 公司已成立专门委员会研究其需求[59][60] 财务展望与风险因素 * 关键变量包括资产销售时机、新租赁活动带来的NOI增长节奏、重大开发项目完工时间以及利息支出[65] * 预计NOI复合年增长率(CAGR)为5.2% 并在2026年中至2028年加速增长[72] * 去杠杆是当前最重要任务 不会因收购而延迟去杠杆计划[61][62] * 预计A级商场同店NOI增长明年将更高[76] 市场与交易环境 * 融资市场对B级商场（销售额400-600美元/平方英尺）已开放 债务收益率约14%-15% 为资本化率设定了底线[42] * 交易市场开始更全面地运作 看到更多特殊服务或贷方控制的物业进入市场 私募股权是重要买家[42][43] * 资本化率因物业而异 难以一概而论 受融资能力、IRR模型、NOI提升潜力和所需资本等因素影响[67]