财务数据和关键指标变化 - 公司截至2025年6月30日财年的基础利润为219亿港元 同比增长05% 主要受交易及投资物业销售额增长以及财务成本下降推动 但部分被四项发展物业的减值拨备所抵消 [3] - 报告利润为193亿港元 同比增长12% 其中包含投资物业重估亏损约7亿港元及出售投资物业实现的公允价值收益约18亿港元 [3] - 基础每股收益为754港元 增长05% 报告每股收益为665港元 增长12% [4] - 董事会建议派发末期股息每股280港元 加上中期股息095港元 全年总股息为每股375加元 [4] - 净债务为933亿港元 净负债率为151% 较2023年12月的178%显著改善 [5] - 利息覆盖倍数约为6倍 高于一年前的46倍 净财务成本同比下降24% [6] - 期内穆迪将公司展望由负面调升至稳定 并确认其A1评级 [6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 物业发展利润增长56%至约83亿港元 主要得益于中国内地贡献增加 [4] - 物业租赁的净租金收入下降32%至约184亿港元 其中香港投资组合净租金收入下降35% 内地组合下降32% [4] - 酒店业务录得经营利润615亿港元 低于2024财年的65亿港元 [5] - 其他业务利润增长07%至约49亿港元 [5] - 公司总经营利润略降至约322亿港元 [5] - 香港物业发展业务方面 已确认物业销售额增长6%至260亿港元 主要贡献项目包括Yoho West第一期、Yoho Hub 2及Novo Land第3B期 整体利润率为19% [11] - 香港零售物业组合表现坚韧 整体入住率稳定在约95% [14] - 内地物业发展业务方面 已确认物业销售额同比激增214%至约84亿港元 主要因住宅单位销量增加 发展利润率保持强劲 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港市场总土地储备为5740万平方英尺可归属总楼面面积 其中已落成物业3770万平方英尺 发展中物业1970万平方英尺 [9] - 香港住宅市场呈现进一步企稳迹象 一手市场销售活跃 公司实现合约销售额423亿港元 [12] - 内地市场总土地储备为6530万平方英尺可归属总楼面面积 其中已落成物业2110万平方英尺 发展中物业4420万平方英尺 [20] - 内地租赁组合的总租金收入同比下降21%至约62亿港元 以人民币计下降19% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续维持稳定的经常性收入基础 并利用其优质品牌和产品推动销售 [7] - 公司已筹集足够人民币计价的资金 以更好地匹配其人民币计价的资产和负债 截至2025年6月 约55%的总借贷为固定利率或与人民币浮动利率挂钩 [7][8] - 公司采取积极的租赁策略以加强其竞争优势 包括探索新业态、优化租户组合 并与租户建立长期紧密关系 [15][31] - 公司计划通过推出新项目来实现高资产周转率 并定期审视其投资组合以提升回报 [32][33] - 公司致力于环境、社会及管治(ESG) 期内其MSCI ESG评级被上调至AA级 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球环境预计仍将波动且不确定 但主要经济体的货币宽松政策及美国降息可能性增加将有利于经济增长 [30] - 香港活跃的金融市场及不断增长的旅游业将推动温和的经济增长 住宅租金上涨及利率下降预期有望继续提振买家信心和成交量 [30] - 内地经济在积极的财政和货币政策下预计将保持稳定增长 推动高质量发展和开放的努力将增强韧性 支持性政策有助于驱动消费 [30] - 公司对香港和内地的长期前景保持信心 凭借稳固的基础和审慎的财务纪律 公司有能力在机会出现时为长期发展进行投资 [46][47] 其他重要信息 - 公司的综合忠诚度计划"The Points"在期内推出了VIP计划"The Points Go" 活跃会员和高价值客户的消费额稳步增长 [16] - 位于西九龙高铁站上盖的大型发展项目"国际网关中心(IGC)"预计将于2026年初开始交付 [18] - 上海ITC项目是公司内地业务的重大里程碑 其剩余部分（包括办公塔楼B、旗舰商场ITC Maison及酒店）将于今年晚些时候完工 [25][45] - 公司新开设了体育商业综合体GoPark Sha Tin及新目的地Mile 11868 并提供了免租空间用于运营社区客厅 [28][29] 问答环节所有的提问和回答 问题: 对香港住宅市场的展望及定价策略 - 管理层认为低利率趋势将持续 受人才和学生流入推动 住宅租金在夏季快速上涨 此趋势仍在延续 这将诱导许多租客转为买家 同时股市的强劲表现也支持住宅市场继续向好 库存水平持续下降 市场正很快接近触底回升的局面 [52][53] - 对于定价策略 公司对不同项目采取不同策略 对于大众化项目追求快速的资产周转 对于难以替代的豪华项目则按自身节奏处置单位 近期在Victoria Harbour和Dynasty Court的销售实现了非常高的利润率 对即将推出的Kai Tak项目创造瞩目交易充满信心 [56] 问题: 香港物业发展业务的合约销售目标及推盘计划 - 公司为2026财年设定了300亿港元的销售目标 主要因部分项目的预售同意书审批存在不确定性 希望若能及时获得所有销售同意 则可录得更多销售收入 [55] - 未来十个月将推出多个项目 包括Kai Tak的Kuala Lumpur Sky及Kuala Lumpur Harbor第二期的现楼单位 明年年初将推出来自Sierra Sea第二期及靠近西铁站的金门住宅项目 年中将推出靠近未来地铁站的Kutong项目第一期 [55] 问题: 对香港政府即将出台的政策支持的预期 - 管理层认为预测政府会否出台支持措施并不容易 但正在讨论中的放宽印花税等措施若能将适用范围扩展至500万或600万港元 将为一级市场带来额外交易并增强换楼和升级需求 [57] 问题: 公司的购地意愿及策略 - 公司很高兴在上个财年收购了三幅优质地块 并通过土地置换和补地价谈判获得了两个可改建为中小型单位的地块 目前公司将专注于执行手头上规模庞大的综合项目 [58][59] - 购地策略上 公司不区分是从政府拍卖、私人还是农地转换中获取土地 始终希望将更多农地转换为住宅用地 并愿意配合政府的意愿加速进程 [68] 问题: 投资、股息及股份回购的优先级 - 公司表示将等待合适的时机 当前重点是减少债务和改善流动性及负债比率 过去十二个月已在购买住宅用地 未来将继续聚焦于购买位于合适地点且规模足够大的住宅用地 [64] - 股息政策方面 公司一贯告知股东会将基础利润的50%用作派息 本财年亦是如此 目前不考虑任何股份回购 以保留资金在适当时机进行收购 [65] 问题: 融资策略及利息成本展望 - 公司的利息成本已从去年的44%降至今年的37% 且60%的债务为固定利率或与人民币挂钩 认为这是一个良好的比例 [65][67] 问题: 2026财年盈利展望及资本回收计划 - 管理层未公开预测盈利 但保证经常性租金收入将随着西九龙IGC等项目落成而上升 同时会在适当时机收购住宅用地 [90] 问题: 香港零售销售复苏的可持续性及租赁策略 - 零售业在过去两年面临重大变化和挑战 但公司商场零售额的跌幅已收窄 occupancy成本保持稳定 租金调整大致与整体市场一致 暑期商场租户销售额持续改善 表现略优于市场 [73][74] - 推动改善的因素包括股市上涨趋势、IPO市场强劲带来财富效应、多程个人游计划恢复带来更多内地访客 以及香港举办越来越多成功的大型活动吸引更多游客 [75] - 运营上 公司通过调整店铺大小和布局引入更受欢迎的店铺（包括首次进入香港的内地和日本餐饮品牌） 并引入更多家庭及宠物友好设施 同时试验结合购物与生活元素的新零售模式 [77] 问题: 上海ITC项目的预租情况 - 上海ITC项目进展顺利 最高的B塔楼建设正全力推进 将于年底竣工 较早完工的A塔楼 occupancy率已提升至近80% 对业绩有正面贡献 [81] - 对于已离场的一个主要租户 公司正与数家国企和大企业洽谈 他们有意整层或大部分承租 对近期迎来新租户充满信心 [82] - 该项目位于铁路站上盖 酒店紧邻 地理位置优越 便于员工通勤 是公司打造的典型综合项目 结合了所有经验 [85] - 近期观察到上海的外国人回流明显 认为ITC项目问世正逢其时 [88] 问题: 内地零售业务及与品牌的关系 - 公司在内地经营超过二十年 与各类品牌建立了上下关系 不担心品牌链问题 因为它们正在整合并回归 公司每日与它们沟通全球发展及中国策略 [91] - 对于ITC Maison 已开设约10万平方英尺的餐饮区域服务上方人群 正按正确路径推进以把握内地零售市场 得益于中央政府包括免签证和退税等多项举措 看到很多外国人来华消费 [92] 问题: 对内地住宅市场的看法及土地储备策略 - 市场呈现更明显的两极分化 一线和强二线城市与其他城市表现迥异 公司项目销售表现良好 例如苏州湖区别墅迅速售罄 上海Arch第三期住宅带来了可观的发展利润 [100][101] - 土地储备策略上 公司在内地已有相当规模的土地储备 当前重点在于执行好开发和租赁 同时控制资本开支的时机 根据商业或办公需求强弱来调整项目进度 只建造能够租出或售出的部分 [104][105] - 由于内地借贷成本低廉（仅2%-3%） 公司将专注于为物业寻找优质租户 [106] 问题: 香港住宅发展利润率的展望 - 公司始终在销量和利润率之间寻求平衡 对于大众化项目追求快速资产周转 对于豪华项目则能产生高利润率 对未来财年维持良好的利润率充满信心 [111] 问题: 香港学生公寓的机遇 - 由于学生住宿需求巨大 靠近地铁站的小型单位在租赁市场上备受追捧 公司旗下的Town Place West Kowloon和Alpha Hotel也受益 吸引了大量负担得起的学生和研究生 [112] - 政府允许办公楼改作学生公寓的政策可能仅惠及质素较差的办公楼 优质办公楼缺乏动力进行转换 且合格的转换涉及大量翻新成本和资本开支 对办公楼市场的实际影响尚待观察 [113] - 租赁市场的需求远不止于学生 过去两年半各类签证批准总数达328,000个 带来了大量租客 公司也积极将部分靠近大学的酒店改造为更长宿产品 并提供学生喜爱的社交元素、便利设施和穿梭巴士 [115][117] 问题: 香港办公楼租赁需求及展望 - 近期金融市场活动增加带动办公楼租赁查询显著上升 香港作为内地企业海外扩张的战略跳板 其地位将利好整体办公楼市场 已看到它们到来的迹象 第二季度出现正净吸纳量 是市场走向的令人鼓舞信号 [118][119] - 公司旗下的IFC和ICC等顶级资产 occupancy率保持在92%左右 同时看到金融服务公司（包括一些政府相关机构）的扩张需求 以及持续的“向优质物业转移”趋势 相信市场正开始稳定 [120][121] - 去年财年负面的租金调整确实影响了办公楼组合 但公司成功实现了非常高的租户保留率 这得益于投资组合的强大核心竞争力：卓越的可达性、细致的物业管理、高绿色建筑标准、以及综合零售和 amenities（包括酒店） [122][123] - 公司正计划升级四季酒店和港丽酒店等旗舰酒店 这些 enhancements完成后将进一步提升体验 对出现的积极趋势感到乐观 认为未来正逐渐回归 [124] 问题: 北部都会区的兴趣及参与方式 - 北部都会区是政府颁布的非常宏伟且具有远见的项目 规模巨大（超过3万公顷 相当于香港总面积的三分之一） 将是一个跨越数十年的发展项目 [142] - 政府正积极牵头加速推进 引导主要交通基建、房屋项目 并重点发展经济项目 强调创新科技公司落户该区域 [143] - 公司目前在该区域已有数个项目 包括Yunlong、Yunlong East、Hongshui Qiu、Kutong及Fening等地 并已承诺发展几个住宅项目 将继续密切监控和审视出现的机会 并在所有投资中保持审慎的财务纪律 [144] 问题: 广州南站项目的近况 - 公司近期已向南站项目第一期的超过100个单位买家交付 反应非常满意 公司不仅注重硬件 更专注于社区建设 [146] - 项目配套包括约2万平方米的ICC商场和一些办公楼将于明年启用 将极大地丰富整个区域 同时将引入幼儿园和知名学校 一个可容纳75,000人的大型足球场（目前中国最大）将于明年开幕 [147] - 随着政府基础设施的完善 销售势头有望持续提升 新的城际铁路将于今年年底开通 连接南站至白云机场（30分钟）及市中心（15分钟） 类似于机场快线 [149][150] 问题: 奢侈品牌扩张意愿是否影响新投资物业的预期回报 - 公司通过上海IFC商场与奢侈品牌建立的良好声誉 已能够延伸至南京IFC商场 其 occupancy率已超过90% 租户销售额稳定 该商场已成为传统区域之外的新奢侈品购物目的地 [151] - 对于ITC等其他项目 公司在做租金预测时通常较为保守 基于历史数据而非前瞻性判断 认为达到预算不是大问题 [152] - 这些新大型项目均位于城市最佳地段 拥有多条铁路线连接 并且是集办公、零售、酒店、公寓或服务式公寓于一体的综合项目 这些内在元素（交通连接性、地理位置、多元业态）是公司能提供给租户 使其对公司驱动人流能力有信心的关键 [153] - 公司也将积极引入新品牌和尝试新业态 例如新的娱乐选择 并凭借经验和硬件上的周到设计（如最大化层高、基础设施及确保每层都有车辆、行人或公共交通接入）来应对市场快速变化的偏好和品味 [153]