财务数据和关键指标变化 - 公司2025财年基本利润达219亿港元 同比增长05% 主要受惠于物业销售利润增加及融资成本下降 部分被4个发展项目减值拨备所抵消 [2] - 报告利润为193亿港元 同比增长12% 包含投资物业重估亏损约7亿港元及出售投资物业公允价值收益约18亿港元 [2] - 基本每股收益增长05%至754港元 报告每股收益增长12%至665港元 [3] - 董事会建议派发末期股息每股280港元 加上中期股息095港元 全年股息为375港元 [3] - 总经营利润略降至约322亿港元 [4] - 净负债为933亿港元 净负债比率从178%显著改善至151% [4] - 利息覆盖倍数从46倍提升至约6倍 [5] - 净融资成本同比下降24% [5] 各条业务线数据和关键指标变化 - 物业发展利润增长56%至约83亿港元 主要受内地贡献增加驱动 [3] - 物业租赁净租金收入下降32%至约184亿港元 其中香港组合下降35% 内地组合下降32% [3] - 酒店业务经营利润为615亿港元 同比下降54% [26] - 其他业务利润增长07%至约49亿港元 [3] - 香港零售组合整体入住率保持约95% [13] - 香港写字楼组合中 IFC和ICC入住率约92% [17] - 内地零售组合以人民币计值租金收入下降19% [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港土地储备总计5740万平方英尺可建面积 包括3770万平方英尺已完工物业及1970万平方英尺发展中物业 [7] - 香港已确认物业销售额增长6%至260亿港元 主要贡献来自Yoho West第一期 Yoho Hub 2及Novo Land 3B期 [9] - 香港合约销售额达423亿港元 创过去五个财年新高 [11][37] - 内地土地储备为6530万平方英尺可建面积 包括2110万平方英尺已完工物业及4420万平方英尺发展中物业 [19] - 内地已确认物业销售额飙升214%至约84亿港元 [20] - 内地合约销售额约40亿人民币 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续维持稳定的经常性收入基础 利用优质品牌和产品推动销售 [6] - 已筹集充足人民币资金以更好匹配人民币计值资产与负债 55%借贷为固定利率或与人民币浮动利率挂钩 [6] - 积极加强商场竞争力 探索创新业态 优化租户组合 引入首店和热门店铺 [14][15] - 发展长期租户关系 提高租户保留率 [14] - 西九龙高铁站开发项目国际网关中心IGC将于2026年初开始交付 [17] - 未来2-3年新投资物业投入运营将扩大经常性收入基础 [18] - 上海ITC项目将于今年晚些时候完成 进一步提升综合设施多样性 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球环境预计保持波动和不确定 主要经济体货币宽松及美国降息可能性增加将有利于经济增长 [29] - 香港活跃金融市场和增长旅游业将推动温和经济增长 住宅租金上涨及利率下降预期将继续改善买家信心和交易量 [29] - 内地经济预计保持稳定增长 高质量发展和开放措施将增强韧性 支持性政策有助于推动消费 [29] - 香港住宅市场显示进一步稳定迹象 一手市场销售活跃 [11] - 公司对香港和内地长期前景保持信心 [44] 其他重要信息 - 穆迪将公司展望从负面调升至稳定 确认A1评级 [5] - 公司ESG承诺获行业认可 MSCI ESG评级升至AA级 [27] - ICC成为亚洲首个获得顶级绿色认证的建筑 [27] - 提供免租空间运营社区客厅 GoPak Saishan正式启用 [28] - 新目的地Mile 11868已向公众开放 [28] 问答环节所有提问和回答 问题: 香港住宅市场展望及定价策略 [47] - 低利率趋势将持续 人才和学生流入推动住宅租金快速上涨 诱导租客转为买家 新项目出现正现金流案例 库存水平持续下降 市场即将见底回升 [50] - Sierra Sea项目收到超4万份登记 创香港历史记录 二期有提价空间 [52] - 未来十个月将推出多个项目 包括Kai Tak项目及Sierra Sea二期 [53] - 2026财年销售目标300亿港元 [54] 问题: 政策预期及土地储备策略 [47] - 难以预测具体支持措施 但放宽印花税至400万港元已激活二手市场 若进一步放宽至500-600万港元将刺激一手市场交易 [55] - 上财年收购三幅优质住宅用地 目前重点执行现有综合项目 [57] 问题: 投资优先级及股息政策 [61] - 等待合适机会 重点购买住宅用地 需位置优越且规模足够 [62] - 维持50%基本利润派息政策 不考虑股份回购 [63] - 利息成本从44%降至37% 60%借贷为固定利率或人民币挂钩 [63][64] 问题: 香港零售复苏可持续性及内地项目预租 [70] - 零售销售跌幅收窄 暑期租户销售持续改善 表现略优于市场 [73] - 股市上涨 IPO市场活跃 财富效应促进消费 多程签证计划带来更多内地游客 大型活动增加游客数量 [74] - 优化租户组合 引入内地和日本餐饮首店 改善客户体验 实验新零售业态 [75] - 上海消费情绪改善 IFC商场引入新租户 奢侈品牌扩张谨慎但存在质素转移趋势 [76] 问题: 上海ITC项目进展 [70][79] - Tower A已完工 入住率近80% Tower B建设全速推进 年底完工 [79] - 与多家大型用户深入洽谈 对整层或大面积租赁表现出浓厚兴趣 [80] - 项目位于铁路站上盖 酒店毗邻 员工通勤便利 属顶级办公物业 [82] 问题: 内地住宅市场及土地策略 [93] - 市场呈现分化 一线和强二线城市表现优于其他 [99] - 苏州湖区别墅快速售罄 上海Arch三期带来丰厚利润 [100] - 现有土地储备规模可观 重点转向执行和租赁 控制资本支出节奏 按需建设 [103] 问题: 香港住宅利润率及学生公寓机会 [109] - 大众项目追求快速资产周转 豪华项目维持高利润率 整体利润率保持良好 [112] - 学生住宿需求旺盛 小型单位受追捧 酒店改长住产品具潜力 [113][118] - 过去两年半各类签证批准达328万份 带来庞大租赁需求 [116] 问题: 香港写字楼需求及西九龙项目 [109] - 金融市场活跃度提升刺激写字楼租赁查询 内地企业海外扩张推动需求 第二季度出现正净吸纳量 [119] - 顶级资产IFC和ICC入住率约92% 金融服务业和政府相关机构存在扩张需求 [120] - 质素转移趋势持续 市场开始稳定 去年出现负租金回调但租户保留率高 [122] - 西九龙项目最终验收阶段 年底前取得入伙纸 带客看楼活动增加 租赁势头增强 [131] 问题: 北部都会区及广州南站项目 [139] - 政府主导的大型愿景项目 规模达3万公顷 公司现有多个项目位于区域内 谨慎评估新机会 [144] - 广州南站项目首批100单位已交付 反应良好 配套逐渐完善 大型足球场及城际铁路即将启用 [146][150] - 奢侈品牌虽扩张谨慎但存在质素转移 新项目区位优越交通便利 保守制定租金预测 通过引入新品牌和业态应对市场变化 [152][153]