财务数据和关键指标变化 - 公司2025财年运营收益为每股0 25美元 符合市场预期 并预测2026财年每股收益和分红为0 255美元 同比增长2% [4][5] - 投资组合净物业收入同比增长3% 其中54%收入与CPI挂钩 其余为固定租金调整 加权平均租金调整幅度为3 1% [5][22] - 截至2025年6月30日 公司净资产价值为每股4 59美元 较2024年同期下降0 07美元 主要受利率衍生品市值变动影响 [11] - 资产负债表杠杆率为31 4% 处于25%-35%目标区间内 总债务加权平均成本为4% 89%债务已进行利率对冲 [6][13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 社会基础设施领域完成三项交易 包括国防部设施(初始收益率14 9%) 边境部队大楼(收益率8 1%)及增持地球科学澳大利亚设施股权至33 3%(收益率8 4%) [17][19][20] - 酒店资产完成两笔战略收购 包括Narrabeen Sands酒店附属物业及Crow's Nest酒类专卖店 平均租期9 5年 [20] - 办公领域收购Westpac Cogra大楼剩余49 9%股权 实现全资控股 该物业租期剩余9 1年 收购收益率7 3% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合总规模达55亿澳元 加权平均资本化率5 4% 与过去12个月持平 物业估值基本稳定 [3][21] - 组合空置率维持在99 9%的极高水平 加权平均租期(WALE)达9 3年 [3][21] - 54%收入来自三重净租赁结构 租户承担所有运营支出 维护和资本开支 [4][25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过资产置换计划优化组合质量 2025财年完成3 4亿澳元净物业处置 资金用于股份回购和债务偿还 [11] - 重点增加政府租赁社会基础设施资产配置 新收购资产预计将提升2026财年收益 [17][30] - 行业定位方面 99%租户为政府机构 上市公司或跨国企业 主要分布在防御性行业如便利零售 政府服务 数据中心等 [23][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为估值已见底 随着利率环境改善 预计资本化率将压缩并推动估值增长 [33][89] - 对2026财年展望积极 预计浮动利率部分将按市场平均3 2%计算 整体债务成本保持竞争力 [38][64] - ESG表现突出 2024年GRESB评估得分78分 位列同业第一 已实现运营控制资产的净零排放 [28][29] 其他重要信息 - 完成7 15亿澳元新增利率对冲操作 2026财年对冲比例提升至72% 显著高于2025财年中期的48% [6][14] - 太阳能发电容量增加2 4兆瓦至总计8 9兆瓦 环境评级保持优异(能源5 4星 水资源4 7星) [28] - 墨尔本Coles冷冻仓库扩建项目按计划推进 预计剩余资本支出约2000万澳元 [71] 问答环节所有的提问和回答 资产负债表容量问题 - 管理层表示透视杠杆率38%处于舒适水平 未来将通过估值自然增长和选择性资产回收维持平衡 [33][35][89] 国防部资产细节 - 该物业具有重要战略地位 虽当前租期仅2年 但预期可通过续约谈判转化为长期资产 地块具备扩建潜力 [36][53][54] 债务成本结构 - 2026财年72%债务已锁定平均2 6%固定利率 剩余部分按市场3 2%计算 综合成本包含约1 5%的利差 [43][64] 收购策略 - 近期交易主要来自关联基金股权收购和售后回租 办公室资产占比有限 重点把握社会基础设施领域高收益机会 [44][59][77][80] ALE酒店组合 - 2028年11月将迎来重大租金重置事件 管理层确认该组合租金仍显著低于市场水平 但未量化具体幅度 [61][84][85]