财务数据和关键指标变化 - 运营组合入住率为89.1% 较上一季度增长0.5% 较去年同期下降0.6% [8] - 第一季度租金收取率约为95% 与4月份持平 [9] - 第一季度核心运营资金为每股0.23美元 去年同期为每股0.24美元 [23] - 同店净营业收入下降4.3% 与上一季度持平 [9] - 坏账准备金为52.9万美元 占收入的1.8% 低于上一季度的4% [24] - 利息支出同比下降8% 平均债务减少1500万美元 整体利率从3.9%降至3.6% [25] - 总净债务为6.32亿美元 同比减少1700万美元 [27] - 季度末流动性为3900万美元 [27] - 年度化基本租金每平方英尺按GAAP计算增长1% 从19.58美元增至19.71美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 新租约数量为46份 显著高于上一季度的28份 总数量为94份 环比增长12% [9] - 混合租赁价差为7.8% 较上一季度的6.8%提高1个百分点 [9] - 按GAAP计算 过去12个月租赁价差为正9% 新租约增长5.3% 续租增长9.6% [22] - 餐厅和食品服务是最大租户类别 占ABR的23% 租赁面积的17% 支付率为95% [23] - 娱乐类别仅占ABR的2% 支付率从第四季度的48%上升至73% [23] - 立方行政办公产品接近满租状态 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合位于增长最快的Sunbelt市场 [8] - 奥斯汀市场领先 入住率较第四季度增长近4% [22] - 德克萨斯州和亚利桑那州持续出现人口迁移和企业搬迁 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用抗互联网干扰的商业模式 专注于服务和基本消费需求 [12] - 通过收购位于商业友好州、快速增长和高收入社区的特性资产来增长投资组合 [15] - 正在计划未来的再开发和开发项目 [14] - 已签订合同收购一处物业 增加约20万平方英尺 预计夏季完成 [16] - 收购将立即增加每股FFO 并对长期债务、杠杆和G&A覆盖目标产生积极贡献 [16] - 拥有2.4亿美元以上的再开发机会 [39] - 区域管理团队已就位 实现运营规模经济 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 受益于投资组合位于全国增长最快的Sunbelt市场 这些市场引领经济重启 [8] - 租户业务正在回升 客户流量增加 [10] - 消费者恢复日常生活方式 持续迁入公司市场 [10] - 中心保持开放 大多数租户保持活跃 部分租户销售额超过疫情前水平 [11] - 公司建立在2008-2010年经济衰退期间 将当时经验融入公司架构 [12] - 对COVID-19的快速反应加强了资产负债表、流动性和财务灵活性 [14] - 预计同店增长将在今年剩余时间和2022年恢复 [24] - 2021年开局良好 证明商业模式韧性 [29] 其他重要信息 - 连续120个月向股东支付月度股息 [10] - 季度股息增加2.4% [10] - 员工已安全返回物业工作 [10] - 租约结构包含追索权和最低共同租户批准权 年租金增长2%-3% 三重净费用转嫁 [13] - 4月份偿还了1000万美元的公司信贷额度 [28] - 完全遵守所有债务契约 预计未来保持合规 [29] 问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁量增加对未来租赁价差的影响 - 入住率从第四季度增加 将对未来季度产生积极贡献 第一季度增长主要在季度末 [34] - 租赁价差按GAAP计算为正 起始租金与结束租金相比略低 [34] - 企业正在恢复运营并学习不同运营方式 为新租约提供了一些灵活性 [35] - 预计租赁价差将保持强劲 过去几年通常为两位数 最近几个季度略低 [35] - 本季度租赁活动非常出色 是新租约方面最高的季度 [36] 问题: 租赁活动是否持续到季度后或加速 - 公司重点关注入住率和收入 租赁空间活动持续推动收入 [37] - 德克萨斯州和亚利桑那州出现人口迁移 社区住房需求旺盛 空置房屋快速填补或转售 [38] 问题: 收购的资本化率或收益率目标 - 再开发机会超过2.4亿美元 将随时间激活 [39] - 合同中的资本化率非常有利 有正利差且具有增值性 [39] - 增加物业时已有完整团队 除增加物业经理和维护人员外无额外成本 能够利用基础设施 [40] - 资本化率高于过去所见 取决于物业质量和位置 [41] - 疫情期间有些年老业主不愿继续持有零售物业 现在 quietly 出售 [41] - 正在讨论关键基础设施中的物业 价格更接近资产净值 [41] - 收购的物业靠近知名杂货店 符合公司购买标准 一年前看过 疫情期间暂停 现在重新启动交易 [42] 问题: 娱乐类别的业务类型 - 娱乐类别占ABR的2%和租赁面积的2% 包括电影院和活动中心如生日派对场所 [44] - 大约一半表现较好 [44] 问题: 娱乐类别是否有破产或可能关闭的租户 - 有一个电影院租户申请破产 但该影院是连锁中表现最好的之一 未列为潜在关闭对象 [45] 问题: 新租约需求特别强劲的类别 - 需求广泛 第二代餐厅经营者学会创造性运营 建立外卖和路边取货业务 [46] - 看到很多优秀餐厅经营者寻找空间快速开业 [47] - 立方行政办公产品需求旺盛 约125-250平方英尺 接近满租 [48] - 疫情期间居家办公者希望保留家庭设施 搬入家庭外的小型空间而非返回办公室 [49] - 在非传统办公环境中有餐厅和其他服务 便于兼顾家庭和工作 [49] 问题: 夏季收购交易的融资结构 - 将在交易结束时提供更多细节 [50] - 目前对物业融资感到满意 正在进行尽职调查 对完成交易充满信心 [50] 问题: 股息增加和未来展望 - 3月份增加股息显示复苏差异 [52] - 定期评估股息 考虑支付率、现金流和适当房地产收益率 [53] - 目前收益率接近4%-5% 支付率是行业最低之一 对股息稳定性充满信心 [53] - 随着继续执行 所有股东将有机会参与自由现金流 [53] - 减少股息时不确定疫情持续时间 运行了强大的收款计划 使用人工智能帮助租户增加流量 [54] - 使用节省的现金回报股东 并建立公司信心 [55] 问题: 2021年和2022年展望 - 对Whitestone的长期增长持积极态度 始终关注长期目标 [57] - 平台强大 商业模式经过验证 团队充满激情 定位于寻找和执行未来机会 [58]