财务数据和关键指标变化 - 第二季度总收入为3060万美元 环比增长5% 同比增长11% [41] - 第二季度每股净收益为0.12美元 上一季度为0.03美元 去年同期为0.01美元 [11][42] - 第二季度核心FFO每股为0.26美元 环比增长13% 同比增长18% [11][43] - 物业净营业收入为2200万美元 环比增长4% 同比增长10% [42] - 同店净营业收入同比增长8.4% [42] - 债务与EBITDA比率从上一季度改善1.2倍至8.2倍 [24][48] - 总净债务为6.013亿美元 同比减少4800万美元 [48] - 坏账准备金为14.3万美元 占收入的1.5% 上一季度为52.9万美元占1.8% 去年同期为230万美元占7.9% [46] - 总租户应收账款环比改善8.4% 同比改善13.5% [47] - 利息支出同比下降5% [47] - G&A占收入比例为14.6% 去年同期为15.7% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 总可租赁面积为500万平方英尺 [15] - 第二季度签署35份新租约 代表75000平方英尺新租赁面积 [43] - 上半年新租赁活动按平方英尺计算比2020年高100% 比2019年高40% [44] - 加权平均租赁利差为6.8% [21] - 新租约租赁利差为3.1% 续租租约租赁利差为7.9% [44] - 过去12个月GAAP基础租赁利差为8% [44] - 期末GAAP基础年化租金每平方英尺增长1.2%至19.95美元 [45] - 上半年客流量增长18% [14][62] 各个市场数据和关键指标变化 - 总入住率达到89.9% 环比增长120个基点 [9][45] - 达拉斯市场入住率增长3.6% [45] - 奥斯汀和菲尼克斯市场入住率均增长0.8% [45] - 休斯顿市场入住率增长0.6% [45] - 所有市场季度环比入住率均有增长 [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于租赁活动以推动增长和支持股息支付 [8] - 投资组合具有约2.3亿美元的开发和再开发机会 [22] - 7月份重新启动收购计划 以5320万美元收购达拉斯Lakeside Market物业 [25][50] - 与达拉斯、奥斯汀、休斯顿和菲尼克斯的潜在卖家进行谈判 [27] - 使用OP单位货币进行税务高效交易 [27] - 物业定位在人口密集、高收入社区 位于德克萨斯州和亚利桑那州增长最快的城市 [11] - 商业模式专注于电子商务抵抗型服务 平均租户面积为3000平方英尺 [17] - 租户组合包括杂货店、餐厅、沙龙、宠物护理中心、药店、银行和金融咨询、医疗门诊中心等基本服务 [12] - 通过增加户外喷雾系统、咖啡和汽车活动等特色吸引客流量 [14][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 太阳带市场出现强劲复苏 受益于人口迁移 [11] - 租户恢复速度快于一些大型租户 支付租金并证明其韧性 [18][19] - 预计租赁趋势将继续 新租和续租租约年租金增长2%-3% [21] - 预计到年底债务与EBITDA比率将降至约8倍 [49] - 投资组合内在价值尚未完全反映在市场估值中 [32] - 交易价格相对真实估值存在显著折扣 [32] 其他重要信息 - 自2010年IPO以来已连续支付131个月股息 总计支付超过3000亿美元股息 [29] - 2021年3月将股息提高0.01美元或2.4% [30] - 核心派息率为41% [8][28] - 季度末拥有1.605亿美元未提取额度和5510万美元信贷可用性 [49] - 第二季度通过ATM计划出售约300万股普通股 获得2540万美元净收益 [50] - 拥有2140万应计租金和应收账款 包括1640万应计直线租金和150万商定延期款 [47] 问答环节所有提问和回答 问题: 本季度实际租金收取率是多少 - 租金收取率基本恢复到疫情前水平 在98%-99%范围内 [55] - 应收账款余额持续下降 坏账准备金回到2019年水平 [56] 问题: 预计今年剩余时间将收取多少先前延期的租金 - 约有150万延期租金 大部分将在2021年剩余时间收取 [57] 问题: 坏账费用是否会在今年剩余时间保持类似水平 - 较弱租户已基本从投资组合中清除 预计坏账费用将保持类似水平 [61] - 本季度转为现金基础的租户极少 约50个现金基础租户支付率近90% [61] - 从2020年第四季度至今客流量增长18% [62] - 入住率同比上升 租户表现良好 目前投资组合中问题租户非常少 [63] 问题: Lakeside Market收购的融资细节 - 3000万股权包括第二季度筹集的2500万和季度后两周筹集的约500万 [64] 问题: Lakeside Market的收益率和稳定化预期 - 当前入住率约81% 有19%空置率 [65] - 稳定化后现金回报率约8% [65] - 有三个地块 已与一家餐厅进行谈判 [66] - 该物业在疫情前已签约 最终以低于原合同价格收购 [67][68] 问题: 是否可能看到OP单位交易 - 预计今年或明年可能看到OP单位交易 目前正在与三到五个潜在交易进行讨论 [69] - 过去OP交易均按公司净资产价值而非股价进行 [69] - 疫情后一些长期持有物业的业主希望分散风险并进行遗产规划 [70] 问题: Delta变种是否影响客流量 - 在德克萨斯和亚利桑那市场 未看到Delta变种对客流量的影响 [76] 问题: 收购策略和资本化率范围 - 专注于现有市场内的物业 能够利用基础设施和获得规模经济 [77] - 寻找非市场交易 与 principals 直接谈判 [77] - 避免大型盒子物业占50%以上面积的物业 [78] - 所有收购都考虑重新开发和增加面积的上行空间 [79] - 稳定化标准为95%入住率和市场租金 [80] - Lakeside Market的空置面积均为小空间 符合公司优势 [81] 问题: Lakeside Market空置面积的租赁时间表 - 已有团队在现场研究市场和确定租户组合 [85] - 对快速租赁充满信心 达拉斯市场表现强劲 物业位于普莱诺优质区域 [86][87] 问题: 2.3亿美元开发机会的融资计划 - 将审慎和适时执行开发计划 确保有需求时才增加GLA [89] - 正在寻找不同的资本来源 [89] - 开发价值已嵌入投资组合但尚未反映在市场定价中 [90] - 预计在未来几个季度开始执行部分开发项目 [90]