财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度总AFFO为每股1.31美元，房地产AFFO为每股1.27美元，主要得益于同店租金增长和投资活动的持续进行 [26] - 公司上调了全年AFFO预期，预计全年总AFFO在5.22至5.30美元之间，房地产AFFO在5.13至5.21美元之间，同比增长约5.7% [27] - 公司预计CPA:18合并将带来约7500万美元的年化基础租金，并预计2022年贡献约2600万美元的NOI [28] - 第二季度处置了8处物业，总收益为9300万美元，上半年总处置收益为1.19亿美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司约60%的租金来自与通胀挂钩的租约，第二季度约15%的通胀挂钩ABR经历了租金上涨，平均涨幅为5.6% [10][11] - 第二季度同店租金增长达到3%，预计下半年将增至3.5%，2023年初可能接近4% [12] - 第二季度投资额为4.78亿美元，7月投资额超过3亿美元，全年投资额预计接近15亿美元 [13][15] - 仓库和工业物业占第二季度交易量的80%以上，投资区域分布为美国占三分之二，欧洲占三分之一 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场资本化率自年初以来上升了50至100个基点，第二季度加权平均资本化率为6.1% [17] - 欧洲工业资产的资本化率上升幅度较大，主要因为此前压缩幅度较大 [80] - 欧洲能源成本上升，虽然对租户造成一定压力，但也为公司提供了投资机会 [82][83] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过CPA:18合并增加了约20亿美元的高质量房地产资产，资本化率在6%左右 [8] - 公司专注于仓库和工业物业，并通过现有租户和赞助商关系获得大量交易 [14] - 公司通过ATM计划在第二季度发行了3.7百万股股票，筹集了超过3亿美元，目前有近6亿美元的未动用股权 [40] - 公司通过自然对冲和衍生品合约有效管理外汇风险，预计2022年欧元疲软对业绩影响有限 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为在当前通胀和利率上升的环境下，其净租赁业务具有独特的增长优势 [5] - 公司预计下半年资本化率将进一步上升，并看好未来的投资机会 [6][24] - 公司认为其投资组合在通胀环境下具有较好的保护作用，现金流稳定 [24] 其他重要信息 - 公司预计CPA:18合并将简化业务结构，提升现金流质量 [9] - 公司预计2022年G&A费用在8800万至9100万美元之间，利息费用将因CPA:18的7.8亿美元抵押贷款而增加 [33] - 公司预计2022年终止租赁和其他收入在2500万至3000万美元之间 [34] 问答环节所有的提问和回答 问题: 交易流增加的原因 - 交易流增加是环境变化和公司资本成本相对稳定的结果，公司专注于销售回租交易，并看到企业对此类交易的需求增加 [48][49][50] 问题: CPA:18合并后的资产销售计划 - 公司已完成约75%的资产销售计划，预计剩余资产销售将在8月和9月完成 [52][53] 问题: 新交易中的租金增长机制 - 公司仍专注于CPI挂钩的租金增长机制，尽管谈判难度有所增加，但约50%的交易仍包含CPI挂钩的租金增长 [62][63] 问题: 租户信用风险 - 公司租户信用质量良好，投资级租户占比超过30%，租金收取率接近100% [69][70] 问题: 资本化率上升的影响 - 公司认为资本化率上升是市场调整的结果，预计下半年资本化率可能进一步上升 [79][80] 问题: 欧洲能源成本上升对租户的影响 - 欧洲能源成本上升对租户造成一定压力，但也为公司提供了投资和租赁扩展的机会 [82][83] 问题: 外汇风险对业绩的影响 - 公司通过自然对冲和衍生品合约有效管理外汇风险，预计2022年欧元疲软对业绩影响有限 [88] 问题: 公司是否考虑暂停投资活动 - 公司认为在当前资本化率上升的环境下，仍能获得足够的投资回报，因此不会暂停投资活动 [93][94] 问题: 公司债务到期情况 - 公司下一笔大额债务到期在2024年，目前有足够的流动性支持投资活动 [95][96] 问题: 公司对投资级和非投资级租户的偏好 - 公司仍主要关注略低于投资级的租户，认为其投资组合在经济下行时表现良好 [112] 问题: 公司对办公室资产的处理 - 公司将继续评估办公室资产的处理，但目前主要专注于增加工业和零售资产 [131][132]