财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度AFFO（调整后运营资金）为每股1.36美元，同比增长9.7%，主要来自房地产板块的贡献 [19] - 公司预计2022年全年AFFO为每股5.25至5.31美元，其中房地产AFFO为每股5.16至5.22美元，同比增长5%至6% [34] - 公司第三季度投资总额为4.75亿美元，全年投资总额预计在15亿至20亿美元之间 [10][34] - 公司第三季度加权平均资本化率为6.3%，外部收购的资本化率为6.4%，较2021年同期扩大了50个基点 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第三季度80%的收购集中在仓库和工业地产，主要在美国市场 [11] - 公司通过合并CPA:18获得了41个净租赁物业和67个运营物业，其中大部分为高质量的自助存储资产，预计2022年NOI（净运营收入）为7000万美元 [20] - 公司预计2023年第一季度同店租金增长将达到4%至4.5%，并将在2023年全年保持在4%左右 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在美国市场的投资活动较为活跃，主要由于工业售后回租交易的推动 [11] - 欧洲市场的资本化率调整较慢，尽管能源价格上涨，但公司欧洲资产表现良好，未出现违约或租金拖欠 [25][68] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过合并CPA:18增强了其净租赁资产组合，并预计从自助存储资产中获得额外增长 [9] - 公司计划通过出售部分自助存储资产或将其转换为净租赁资产来最大化价值 [10] - 公司将继续专注于仓库和工业地产的收购，并预计未来资本化率将进一步扩大 [16][84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前市场条件有利于其发挥定价能力，预计未来资本化率将进一步扩大 [17] - 公司预计2023年同店租金增长将受益于通胀驱动的租金增长，即使通胀开始缓和，租金增长仍将保持较高水平 [22] - 公司认为其投资组合在经济周期中表现出稳定性，即使进入衰退期，其现金流仍将保持稳定 [18] 其他重要信息 - 公司通过外汇对冲策略有效缓解了美元走强的影响，第三季度实现外汇对冲收益870万美元 [28] - 公司预计2023年将有约4亿美元的抵押贷款到期，计划通过无担保借款进行再融资 [92] 问答环节所有的提问和回答 问题: 第四季度AFFO预期下降的原因 - 第四季度AFFO预期下降主要由于利率上升对可变利率债务的影响，预计影响约0.02美元，以及外汇波动的影响约0.01美元 [39][40] 问题: 第四季度投资活动的预期 - 公司预计第四季度投资活动将取决于卖方的定价预期，目前有数亿美元的交易正在推进，但定价差距可能导致部分交易推迟至2023年 [43][45] 问题: 自助存储资产的未来计划 - 公司计划保留部分自助存储资产作为运营资产，同时考虑将其转换为净租赁资产或出售部分资产以优化价值 [51] 问题: 欧洲资产的表现 - 公司欧洲资产表现良好，未受到能源价格上涨的显著影响，主要由于租户多为必需行业，如食品零售和政府机构 [64][65] 问题: 资本化率的调整 - 公司预计资本化率将继续扩大，目标资本化率范围从5%-7%调整为6%-8%，并预计未来交易将在6.5%至7%之间 [84] 问题: 2023年坏账预期 - 公司预计2023年坏账不会显著增加，目前租金回收率接近100%，坏账对ABR的影响不到50个基点 [86]