财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度公司AFFO（调整后运营资金）为每股1.36美元，同比增长3.8%，主要得益于近期投资的增值效应和租金增长的持续强劲，部分被增加的利息支出所抵消 [24] - 第二季度利息支出为7550万美元，较第一季度有所增加，主要由于投资活动的资金需求增加，加权平均利率为3.3%，与第一季度持平，但高于去年同期的2.6% [31] - 公司预计2023年全年AFFO在每股5.32至5.38美元之间，较2022年增长约3% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度公司完成了总计7.61亿美元的投资，上半年总投资额为9.39亿美元，加权平均资本化率为7.3%，较去年同期高出120个基点 [14] - 工业仓库和工业售后回租交易占上半年投资的大部分，资本化率更具吸引力 [14] - 公司预计2023年全年投资额在17.5亿至22.5亿美元之间，处置资产总额在3亿至4亿美元之间 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 欧洲市场由于利率上升，投资活动放缓，资本化率滞后，但公司预计未来6至12个月内将有更多机会 [10] - 北美市场资本化率更具吸引力，上半年大部分投资集中在北美，包括与Apotex的4.68亿美元工业售后回租交易 [11] - 公司预计欧洲市场的交易活动将在下半年有所增加，尽管买卖双方的价格预期仍存在差距 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过售后回租交易与私募股权赞助商合作，利用自身资产负债表为交易提供资金，增强了竞争优势 [11] - 公司专注于资本化率在7%以上的交易，预计无杠杆内部收益率在8%至9%之间，并能够通过长期租约实现租金增长 [16] - 公司计划通过资产销售和内部资本来源（如U-Haul投资组合和自营仓储资产）来满足资本需求，预计未来几年内部资本来源总额超过20亿美元 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管通胀有所降温，公司预计将继续在租金增长方面领先同行，主要得益于CPI对租金的滞后影响和固定租金增长的强劲 [7] - 公司对下半年和2024年的投资前景持乐观态度，预计将继续通过售后回租交易和内部资本来源实现资本增值 [39] - 公司预计2023年全年同店租金增长平均约为4%，2024年约为3% [26] 其他重要信息 - 公司拥有18亿美元的循环信贷额度，第二季度末已提取5.3亿美元，保持强劲的流动性 [38] - 公司预计将在2023年底通过标准重组延长信贷额度的到期日，并继续寻找机会在美国和欧洲发行新债券 [19] - 公司持有的Lineage Logistics投资目前估值为4亿美元，预计在Lineage上市后出售，作为未来几年的重要资本来源 [22] 问答环节所有的提问和回答 问题: 售后回租市场的竞争趋势如何 [41] - 公司表示售后回租市场今年相对稳定，尤其是在美国，竞争有所减少，主要由于私募股权竞争对手依赖的抵押贷款融资成本上升 [42][43] 问题: 公司对办公物业的看法 [45] - 公司办公物业的占比已从五年前的30%降至16%，未来计划逐步减少至零，但目前没有具体时间表 [46][47] 问题: 租金增长预期如何 [49] - 公司预计2023年下半年同店租金增长平均为4%，2024年为3%，主要得益于CPI的滞后影响和固定租金增长 [50][51] 问题: 欧洲市场的交易活动展望 [56] - 公司预计欧洲市场的交易活动将在下半年有所增加，尽管买卖双方的价格预期仍存在25至50个基点的差距 [58] 问题: 公司如何达到投资指引的高端 [59] - 公司表示欧洲市场的交易活动增加将有助于达到投资指引的高端，但美国市场的大额交易（如Apotex交易）也是关键因素 [60] 问题: 自营仓储资产的潜在出售 [69] - 公司正在评估自营仓储资产的出售选项，但尚未做出具体决定，预计该资产组合价值接近15亿美元 [70][81] 问题: 公司对Lineage Logistics投资的计划 [85] - 公司计划在Lineage Logistics上市后出售其持有的4亿美元投资，预计将在未来几年内实现 [85]